DEGI Europa

[dax5555]

Hallo,

 

ich überlege, Anteile am DEGI Europa bei unter 30 über die Börse zu kaufen.

 

Haltet ihr das für sinnvoll? Bei der Auflösung und dem Verkauf sollte mehr wieder hereinkommen, denke ich.

 

Oder besser einen anderen notleidenden Immfonds spekulativ kaufen?

 

Viele Grüße

[teffi]

Haltet ihr das für sinnvoll? Bei der Auflösung und dem Verkauf sollte mehr wieder hereinkommen, denke ich.

 

Das steht in den Sternen. Ich verstehe die Finanzsituation des Fonds jedenfalls nicht. Alles was man kennt sind die Verkehrswerte und die darauf beruhend errechneten Kurse. Wenn die Objekte mit nicht zu viel Abschlag verkauft werden können, dann verdient man bei den jetzigen Kursen. Da ist theoretisch noch viel Puffer drin, lies einfach mal die letzten Seiten dieses Threads. Was für Abschläge beim Verkauf aber vorkommen können, das finde ich schwer einzuschätzen. Die Verkehrswerte sind im letzten Jahr schon mindestens um 15% gesunken. Wenn mir jetzt jemand sagen würde, dass man für manche Objekte nur noch die Hälfte des aktuellen Verkehrswertes bekommt, würde ich das auch nicht für unmöglich halten..

[Schinzilord]

Ich verstehe nicht ganz, dass du es als Kindergarten hinstellt.

 

Das war gar nicht meine Absicht. Ich finde es nur total nutzlos. Es impliziert ja, dass man immer alles kaufen sollte, wenn man mit 6% Rendite zufrieden ist.

 

 

Ich glaube, du hast mich nicht verstanden.

Das hat überhaupt nix damit zu tun, dass man alles über 6% Rendite kaufen soll. Die Rendite muss doch dem eingegangenen Risiko entsprechen! Und die ist ja von Investment zu Investment verschieden...

 

Fairer Marktpreis: Alle Informationen sind verarbeitet und der Kurs ist der Konsens aller Käufer und Verkäufer. Ob das jetzt 26 oder 30 Euro sind, ist ja egal. Natürlich ist der Marktpreis abhängig von Übertreibungen und Einflüssen neuer Informationen.

 

Das Beispiel mit den 6% bezieht sich darauf, weil ein Investor eben einen Rendite von mind. 6% erhalten will, um sein Risiko ausbalanziert zu sehen. Wenn jemand mindest 7% für das Risiko der Immofonds haben will, dann wäre er nur bereit, einen niedrigeren Kurs zu bezahlen.

 

Mein Modell beruht halt darauf, dass der Markt mindestens 6% (Achtung <---- subjektive Einschätzung) haben will. Wenn du damit ned einverstanden bist, setz halt einen beliebigen anderen Wert ein.

 

Nach meinem Modell erwarte ich für meinen Kaufkurs von 30 eine Jahresrendite von 2-3%. Und das ist echt zu wenig für mich, da gibt es ein besseres Alternativinvestment. Also überlege ich, umzuschichten, weil die 3% nicht meiner Risikoerwartung entsprechen.

 

Alternativ kannst du auch alle Jahresberichte durchforsten, abschätzen, zu wieviel die ganzen Gebäude weg gehen, die Verbindlichkeiten vom Cashflow abziehen und abdiskontieren und dann deine erwartete Rendite auf deinen Kaufkurs ausrechnen.

Oder du lässt den "Markt" genau diese Arbeit machen, musst nur noch die erwartete (oder geforderte) Rendite abschätzen und kommst auch zu deinen Cashflows...

[teffi]

Oder du lässt den "Markt" genau diese Arbeit machen, musst nur noch die erwartete (oder geforderte) Rendite abschätzen und kommst auch zu deinen Cashflows...

 

Ich glaube, ich verstehe es wirklich nicht; wenn der Markt alle Preise so einstellen würde, dass sie eine Rendite von 6% versprechen, dann könnte man doch wirklich einfach irgendwas kaufen; der Markt preist ja auch das Risiko ein. Auf der anderen Seite würde sich ja ein Verkauf nicht lohnen, weil man ja in die gleiche Aktie mit einer Renditeerwartung von 6% zum gleichen aktuellen Preis wieder einsteigen könnte.

 

Denkst Du wirklich, dass wir bei den Ois gerade einen effizienten Markt haben?

 

Und selbst wenn, an Deinem Kaufkurs kannst Du nichts mehr messen, weil Du den ja nicht wieder bekommst. und wenn Du ihn wieder bekommst, dann doch nur, weil andere dann damit 6% erwarten - und das müsstest Du dann ja auch.

[Schinzilord]

Ich glaube, ich verstehe es wirklich nicht; wenn der Markt alle Preise so einstellen würde, dass sie eine Rendite von 6% versprechen, dann könnte man doch wirklich einfach irgendwas kaufen; der Markt preist ja auch das Risiko ein. Auf der anderen Seite würde sich ja ein Verkauf nicht lohnen, weil man ja in die gleiche Aktie mit einer Renditeerwartung von 6% zum gleichen aktuellen Preis wieder einsteigen könnte.

Der Markt legt die Preise ja nicht von allen Investments gleich fest, sondern bei jedem unterschiedlich. Ich mache das mal an Beispielen von Anleihen fest, weil im Endeffekt ist ein Immofonds in Abwicklung eine Anleihe mit Coupon und principal repayment, also mir gleichzeitiger Tilgung.

Jedes einzelne Risiko führt zu einem Renditeaufschlag:

 

Dt. Staatsanleihen haben ein Zinsänderungsrisiko, Liquiditätsrisiko, Inflationsrisiko, jedoch kein Währungsrisiko oder Emittentenrisiko. Deswegen ist der geforderte Zins recht niedrig:

https://www.boerse-stuttgart.de/de/toolsundservices/zinsstrukturkurve/zinsstrukturkurve.html

Bei 2jähriges Bundeswertpapieren liegt der Zinssatz z.B. bei 1% p.a.. Natürlich, je länger die Laufzeit ist, desto länger muss man auf sein Geld warten -> Zinssatz steigt.

 

Gehst du jetzt zu Unternehmensanleihen, hast du prinzipiell die gleichen Risiken, jedoch noch dazu das Emittentenrisiko. Also muss der Zinssatz höher liegen, z.B. bei AA gerankten dt. Unternehmen (BASF)

BASF 2jährige Anleihe: 1.6% effektiv

Also haben wir ein Market Premium von 0.6%, was einzig und allein dem Emittenenrisiko zuzuschreiben ist.

 

Staatsanleihen, Griechenland: höheres Emittentenrisiko: BB+, Laufzeit 2 Jahre:

8% Rendite

Also Marketpremium gegenüber dt. Staatsanleihen 7%, ist ja auch höheres Risiko des (Total-) Ausfalls.

 

Schaut man sich jetzt alle bestehenden Anleihen an, sieht man, welche Renditeaufschläge zwecks Risikokompensierung der Markt gerade will. Das kann sich natürlich schnell ändern, wenn sich z.B. die Leitzinsen anheben. Aber prinzipiell sollte das Marketpremium gleich bleiben.

 

Denkst Du wirklich, dass wir bei den Ois gerade einen effizienten Markt haben?

Das ist ein guter Punkt. Er ist bestimmt nicht effizient im herkömmlichen Sinne, trotzdem denke ich, dass alle öffentlich zugänglichen Informationen im Kurs enthalten sind. Aber da viele Marktteilnehmen die Risiken individuell einschätzen und zu unterschiedlichen Annahmen kommen, ist die Schwankung irgendwo im den fairen Marktpreis relativ groß.

 

Und selbst wenn, an Deinem Kaufkurs kannst Du nichts mehr messen, weil Du den ja nicht wieder bekommst...

Natürlich bekomme ich den Kaufkurs nicht mehr wieder (oder evtl. doch), jedoch spielt für eine Opportunitätskostenbetrachtung doch nur eine Rolle, was die Rendite FÜR DICH ist. Dann kann man sich ja nach alternativen umschauen, wenn sie einem nicht mehr passt. Es ist mir ja egal, dass andere vor 2 Jahren den vollen KAG Preis gezahlt haben, ich berechne meine Rendite.

 

... und wenn Du ihn wieder bekommst, dann doch nur, weil andere dann damit 6% erwarten - und das müsstest Du dann ja auch.

Da hast du Recht, wenn der Markt dies erwartet, muss ich es in meinem Modell auch tun.

 

Also nochmal:

In meiner Einschätzung haben wir folgende Risiken: Zinsänderungsrisiko, Emittentenrisiko (haha ), kein Währungsrisiko, dafür aber spezielle Risiken: Verkaufsdruck auf die Immobilien, Managementrisiko, unklare Gebührenstruktur, rechtliche Sachen, Fremdfinanzierung (Leverage) etc. Diese speziellen RIsiken fasse ich für mich zu einem Market Premium von 5% zusammen. Dazu kommt noch die 1% auf dt. Staatsanleihen, also bin ich bei einer geforderten Rendite von 6%, welche denke ich der Markt fordert, um dieses Investment einzugehen.

 

Und mit dieser einen Abschätzung (die natürlich auch voll daneben sein kann und zu total falschen Folgerungen führt), gelange ich auf eine Rendite auf meinen Einstandskurs von 2-3%.

[teffi]

Hmm, ich weiß nicht, vielleicht reden wir ja aneinander vorbei. Ich versuch mal mit konkreten Zahlen zu Beschreiben, was mein Problem mit dem Modell ist.

 

Angenommen Du hast 100 Degi Europa zu 30EUR gekauft. Jetzt ist der Kurs bei 28, und Du entscheidest nach Deinem Modell, dass die Rendite für Dich zu gering ist. Was kannst Du machen?

 

1) nix. Du behälst den Degi. Der bringt Dir in einem Jahr gut 7% Rendite auf die 28EUR des derzeitigen Kurses, aber keine auf die 30 EUR, die Du gezahlt hast. In einem Jahr hast Du 28*1.06=30EUR ; das mal 100 Anteile sind 3000EUR

 

2) Du verkaufst den Degi und Investierst in den Fonds der XY-Gesellschaft. Dessen Kurs ist 56EUR, erwartete Rendite 7%. Du verkaufst also den Degi zu 28EUR und erhältst 2800EUR, die Du in den XY-Fonds investierst. Du erhältst 50 Anteile. Der XY-Fonds macht 7% Rendite in einem Jahr und ist nächsten Oktober knapp 60 EUR Wert, Dein Anteil beträgt also 50*60=3000EUR.

 

Es ist also schnurzpiepegal, was Du machst. Was für Kurse Du für den DEGI bezahlt hast spielt keine Rolle.

 

So, wo auf diesem Weg habe ich Dich jetzt so völlig missverstanden?

[Torman]

Ich kann dich gut verstehen teffi. Mir leuchtet auch nicht ein, welche praktische Relevanz die theoretisch sicher richtigen Überlegungen von Schinzilord haben sollen.

[Schinzilord]

Das ist schon richtig, was du vorrechnest teffi.

Im Grunde genommen spielt es auch keine Rolle was du machst, weil du ja nur mit Verlust verkaufen kannst.

Aber du kannst dir ein Rendite / Risiko Verhältnis ausrechnen, und dieses dann auf eine neue Anlage umrechnen.

 

Mein "Model" war ja auch nur ein Schnellschuss, damit man ein paar Zahlen hat, um es sich vorzustellen, wieviel Kohle man ungefähr rauskriegen wird, ohne dass man abschätzen muss, zu wieviel die einzelnen Immobilien veräußert werden.

 

Der nächste Schritt hat wirklich nicht viel Relevanz, aber das war auch nicht meine Hauptintention, als ich das gepostet habe.

Sieh es als theoretische Spielerei und Erkenntnisgewinn ohne direkten praktischen Nutzen.

Den Nutzen erhältst du erst, wenn du z.B. eine Wahrscheinlichkeitsmodell aufstellst, mit dem du zukünftige Ereignisse abschätzen willst. Das liefert aber auch nur andere Ergenisse, wenn du eine andere Einschätzung als der Markt hast.

 

Also zusammenfassend:

Du kannst das Geld auch in eine Gesellschaft stecken, die DIR eine "sicherere" Rendite von X% bringt als der DEGI. Das natürlich nur, wenn du eine andere Risikoeinschätzung als der Markt hast.

[gibsondessert]

Macht schon Spass Euren Berechnungen und Agrumenten zu folgen. Mich interessiert vielmehr, was die Immos im Verkauf noch bringen. An diesem Wochenende werden alle Gazetten darüber berichtet haben. Die Totengräber werden sicherlich schon fleissig rechnen und bei den Angeboten sich gegenseitig unterbieten, frei nach dem Motto, liegst Du erst am Boden, springt noch jeder auf Dich herum. Vielleicht kaufen sich die Amis auch ein. So eine Schliessung geht nicht unbemerkt an den grossen Adressen vorbei.

 

Aufgrund des bereits abgewerteten Portfolios und den bei einigen Objekten gerade durchgeführten Revitalisierungsmassnahmen bleibt mir die Hoffnung, dass die Verkaufsabschläge nicht zu hoch ausfallen, da das Tal der Tränen im Immobereich so ziemlich durchschritten zu sein scheint. Würde mich auch nicht wundern, wenn ich die nächsten Tage wieder Post von irgendwelchen Aufkäufern im Briefkasten habe, die sich eine goldene Nase verdienen wollen. Das es keine 48€ mehr gibt weisss jeder. 30€ ist m.E. eine Übertreibung nach unten.

[bb_florian]

Wie hoch wird die erste Ausschüttung sein? Ist da was bekannt? Wird eher die Leverage zurückgefahren oder eine möglichst hohe Ausschüttung angestrebt?

[teffi]

Wie hoch wird die erste Ausschüttung sein? Ist da was bekannt? Wird eher die Leverage zurückgefahren oder eine möglichst hohe Ausschüttung angestrebt?

 

Ist nicht bekannt, aber in einem der PDFs zur Abwicklung stand, dass die Schulden abgebaut werden sollen. Die Informationen über den derzeitigen Stand sind aber ziemlich lückenhaft, so gibt es z.B. keine Monatsberichte mehr etc. Ich frage mich, ob wir noch einen Jahresbericht zu sehen bekommen, der dürfte ja demnächst fällig sein.

[gibsondessert]

Thema Jahresbericht: wird kommen, ist vom Gesetz so vorgeschrieben - muss spätestens nach 4 Monaten ab Jahresabschluss veröffentlicht sein, d.h. bis Ende Dezember

 

Was die Schulden anbelangt, habe ich dem letzten Halbjahresbericht entnommen, dass ca. 80% aller Schulden bis 2013 endfällig sind. D.h. die Vorfälligkeitsentschädigungen sollten sich im Rahmen halten.

 

Auf der anderen Seite empfinde ich es als fatal, dass die Commerzbank die Depotbank ist. Wenn man einige Publikationen liest, war die Commerzbank mit ein wichtiger Grund, weshalb der Degi geschlossen bleibt - angeblich wurde die Unterstützung zum Vertrieb versagt, Ich nehme an, dass die Commerzbank alle ihre Kundendepots mit den Degi-Anteilen lehren wollte. Und nun wird wiederum diese Bank Druck machen, dass die Kredite schnellstmöglich getilgt werden, um ja nicht zu kurz zu kommen.

 

Der aktuelle Kurs von knapp 30 sieht aus meiner Sicht etwas dürftig aus. 35-40 je Anteil halte ich beim aktuellen Marktumfeld für angemessen. Im Degi wurde schon kräftig abgewertet und ein Preis von 40 würde immer noch Verkaufsspielraum bei den Immoverkäufen lassen.

 

 

 

 

[Schinzilord]

Wie hoch wird die erste Ausschüttung sein? Ist da was bekannt? Wird eher die Leverage zurückgefahren oder eine möglichst hohe Ausschüttung angestrebt?

Ich sage 4 mal 7,6EuroEuro voraus, im halbjährlichen Abstand. Das entspricht einer Rendite von ca. 6% auf den Kaufkurs von 28Euro.

 

Meines Erachtens haben sie nicht die Wahl zwischen Hebel zurückfahren und ausschütten.

Es werden halt einfach alle Immobilien verkauft und die Verbindlichkeiten bedient, der Rest wird ausgeschüttet.

[Apophis]

Kaffeesatzleserlei

 

40-45 Euro, Rest vom Berater:

http://www.ariva.de/news/Liquidation-des-Degi-Europa-Hahn-Rechtsanwaelte-sehen-gute-3559053

[Nixda]

Kaffeesatzleserlei

Wenn ich mich nicht verrechne haben die jetzt schon fast 15 EUR je Anteil als liquide Mittel. Wenn Hürth oder Rom verkauft werden, kommen da noch einmal 2-3 EUR dazu. Ich vermute, dass die erste Auszahlung recht üppig wird.

[pummelchen]

Kaffeesatzleserlei

Wenn ich mich nicht verrechne haben die jetzt schon fast 15 EUR je Anteil als liquide Mittel. Wenn Hürth oder Rom verkauft werden, kommen da noch einmal 2-3 EUR dazu. Ich vermute, dass die erste Auszahlung recht üppig wird.

 

mal sehen was Degi jetzt im November nach diesem Debakel beim International vorgibt?

[MonacoFranzl]

.

[Apophis]

 

Wie laut knallt es am 1. November?

Was soll denn da knallen? Macht ausser der P2 noch einer auf? Meines Wissens nicht.

[zivilist]

30,75 EUR in Hamburg

 

Nicht schlecht. Hatte düsteres erwartet. Zumindest die erste Zahlung im Januar werd ich abwarten, danach wird weiterentschieden!

[zivilist]

P2 ist auch weg vom Fenster... , war ja auch nicht anders zu erwarten

 

http://www.boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_480602

[gibsondessert]

Schaut Euch die Immopräsentation an. Fast alle - bis auf 1 Gebäude in Italien - haben mind. ca. 5 Jahre Restlaufzeit bei den Mietverträgen. Grosse Versicherungen suchen zur Zeit Alternativen zu Ihren Rentenportfolios um die Mindestrenditen bei den Lebensversicherungspolicen zahlen zu können. Mich sollte nicht wundern, wenn diese jetzt zuschlagen. Mietrenditen von weit mehr als am Rentenmarkt üblich, bringen zur Zeit die bereits runtergeschriebenen Immos des Degi. Ich gehe davon aus, dass 31 je Anteil definitiv nicht das letzte Wort sind. Meine Prognose ist mindestens x>40.

[Plutos]

Kaffeesatzleserlei

 

40-45 Euro, Rest vom Berater:

http://www.ariva.de/...en-gute-3559053

 

Wie kommst due auf die Range 40-45 Euro?

 

Meine Überschlagsrechnung kommt zum selben Ergebnis, wobei wenn ich lediglich rd. 10% Abschlag für Vorfälligkeitsentschädigungen, etc. rechne ich bei rd. 45 EURO pro Anteil bin und wenn ich noch rd. 10% Abschlag beim Verkauf auf die Immos hinzu rechne ich bei rd. 40 Euro pro Anteil bin. Gehe aber davon aus, dass ein Verkaufabschlag bei den Immos realistisch ist (wegen hohem Leerstand insbesondere auch Frankfurt).

 

Den aktuellen Börsenkurs von leicht über 30 finde ich zum Zukauf immer noch attraktiv. Gibt es andere Ansichten?

 

Beim MS P2 sieht es m.E. nicht so gut aus. Den fairen Wert sehe ich bei gleichem Vorgehen zwischen 25 und 20 Euro pro Anteil. Der Börsenkurs ist aktuell so zwischen 18 und 18,50. Der überwiegende Anteil wird ja von Dachfonds gehalten. Vielleicht können die Immodachfondsmanager ja besser rechnen als der Degi Kleinanleger, die ihre Anteile auch zu so hohen Abschlägen noch auf den Markt werfen ...

[teffi]

Schaut Euch die Immopräsentation an. Fast alle - bis auf 1 Gebäude in Italien - haben mind. ca. 5 Jahre Restlaufzeit bei den Mietverträgen.

 

Das sind durchschnittliche Laufzeiten, kann also gut sein, dass die Hälfte davon in einem Jahr ausläuft. Die Informationen sind einfach zu ungenau um damit arbeiten zu können, das gilt nicht nur für die Laufzeiten.

[DrNick]

Hat eigentlich jemand eine Erklärung, warum der Kurs seit Freitag nach oben geht? Bis zur letzten Woche gab es doch noch zwei Optionen: der Fonds öffnet wieder (gut) oder er wird abgewickelt (schlecht), und dabei ging es bis rund 26 runter (am 22.10). Seit Freitag ist klar, daß es die schlechte Möglichkeit ist, und heute sind wir wieder bei knapp 31 .

[pause]

Aber seit Freitag ist klar, dass für die Abwicklung 3 Jahre zur Verfügung stehen. Damit ist der Verkaufsdruck geringer und die möglichen Preise wohl besser, die längere Frist ist auf jeden Fall besser. Weiterhin ist klar, dass halbjährlich ausgeschüttet wird und zu Beginn von 2011 schon ein Großteil. Bei 16 EUR liquiden Mitteln pro Anteil macht das immerhin bis zu 50% Kapitalrückfluss aus. Weitere Verkäufe von 280 Mio sind auch wohl im Endstadium der Verkaufsverhandlungen. Jetzt kann man viel einfacher mögliche Erträge errechnen und das zieht die Kurse.