Studentenwohnung als Kapitalanlage

[trequ]

Hallo,

 

ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Angebot, das uns von der Hausbank zur Kapitalanlage gemacht wurde:

• Es handelt sich wahlweise um eine voll möblierte Studentenwohnung oder um eine Wohnung in einem Seniorenheim.
  
• Das ganze wird durche eine Firma verwaltet welche die Wohnung vermietet und einen Mieterlös von 300.- Euro im Monat zusichert, auch wenn die Wohnung leer steht.
  
• Die Wohnung zahlt sich durch die 300 im Monat selbst ab, man nimmt im Grunde für den restlichen Betrag einen Kredit auf. Dies ist laut der Bank wegen der Steuer deutlich besser als wenn man gleich die ganze Wohnung kauft.
  
• Wenn Eigenbedarf besteht, kann man die Wohnung (mit einem bestimmten Vorlauf) auch selbst nutzen.
  
• Wohnfläche 35m²
  
• Kaufpreis ca. 70.000
  
• Anzahlung ca. 18.000
  

Für uns klingt das nach einer intressanten Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

Einige Überlegungen dazu:

• Das "Problem" einen sinnvollen Mieter zu finden und der Hausmeister-Job wird einem im Prinzip abgenommen.
  
• Die Wohnung gehört einem - geht die Firma Pleite, gibt es maximal ein Problem mit den Mieteinnahmen und der Instandhaltung.
  
• Der steuerliche Aspekt müsste noch geklärt werden. - Warum es sich rechnen soll, eine Wohnung auf Kredit zu kaufen (und für den Kredit Zinsen zu zahlen) anstatt gleich möglichst viel abzuzahlen, ist mir noch ein Rätzel.
  
• Wenn ich richtig gerechnet habe, dauert es ca. 15 Jahre bis sich die Wohnung durch die Mieteinnahmen abbezahlt hat.
   
  

Was haltet ihr davon?

[Grumel]

Soso, sagt das die Bank. Ganz ohne Eigeninteressen natürlich :-). Lass es sein. Dreifachgewinnmodell. Bauträger, Bank und Verwaltungsgesellschaft.

[trequ]

Soso, sagt das die Bank. Ganz ohne Eigeninteressen natürlich :-). Lass es sein. Dreifachgewinnmodell. Bauträger, Bank und Verwaltungsgesellschaft.

Dass da noch jemand Kohle damit macht ist mir voll und ganz klar.

Natürlich muss man den Service, dass ein Hausmeister da ist, dass sich jemand um die Mieter kümmert und die Wohnung in Schuss hält zahlen.

Die Bank verdient ganz klar auch was daran. Ist es jemals anders?

 

Aber entscheidend ist doch, was man oben reinsteckt und was am Ende nach allen Kosten unten rauskommt.

 

Was mich primär intressiert ist folgendes:

Warum ist es steuerlich besser, 18.000 anzuzahlen und den Rest als Darlehen aufzunehmen, als gleich die ganze Wohnung zu kaufen?

Wie funktioniert dieses Steuersparmodell?

[XYZ99]

....

Was mich primär intressiert ist folgendes:

Warum ist es steuerlich besser, 18.000 anzuzahlen und den Rest als Darlehen aufzunehmen, als gleich die ganze Wohnung zu kaufen?

Wie funktioniert dieses Steuersparmodell?

Weil sich das irgendwie abschreiben lässt. Solche "gegenfinanzierten Geschäfte" sind aber immer problematisch, es muss reibungslos laufen. Sonst kann man in Teufels Küche kommen. Fänd ich alles zu stressig.

Das Angebot, dass die Miete angeblich die Wohnung abbezahlen soll, wirkt verdächtig. Könnte sein, dass hohe Zinsen, hohe Abgaben oder leerstehende Bestände ein Problem sind.... Die Instandhaltungskosten, insbesondere bei verwalteten Objekten, sollte man ausserdem nie unterschätzen. Da ist das mit der Rendite schnell ein Nullsummenspiel.

[webber]

• Es handelt sich wahlweise um eine voll möblierte Studentenwohnung oder um eine Wohnung in einem Seniorenheim.
  

Für uns klingt das nach einer intressanten Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

 

Klingt eventuell etwas hart, aber hier darf man nicht kapitalistisch denken. Ich hoffe du denkst in diesem Fall nicht an Kündigung wegen Eigenbedarf.

Sonst sollte man dich in einen Sack packen, Stein drann und ab in den Fluss damit ...

 

wenn du das mit einer Wohnung im Seniorenheim nicht tun würdest, nehme ich es zurück. Studenten können das ab ...

[Sparbuechse]

 

[*] Das "Problem" einen sinnvollen Mieter zu finden und der Hausmeister-Job wird einem im Prinzip abgenommen.

 

Genau deshalb würde ich persönlich sowas nicht machen. Wenn die Suche durch sonstwen nach einem neuen Mieter fehlschlägt, mußt Du wieder selbst ran. Und wer sagt Dir, wies in 10 Jahren mit dem "Mietersuchservice" aussieht? Kleinere Wohnungen haben häufigeren Mieterwechsel, den administrativen Aufwand mußt Du auch noch einrechnen. Zudem wären ein paar Daten zu Deiner Person interessant - wie siehts mit Deiner Liquidität aus, wenn Du Dich über 15 Jahre mit einer monatlichen Summe so fest bindest? Fehlt die Dir für andere Dinge?

 

Rechne Dir mal die Mietrendite aus pro Jahr, und beziehe dabei auch Unterhaltskosten/anstehende Reparaturen (Heizung, Dach, Balkone, Aufzug und vor allem Wertsteigerung/-erhalt/-verlust) mit ein. Kommst Du dann auf mindestens 4%? Wenn Du Dir hier ganz sicher bist, für Dich der Admin-Aufwand durch häufigen Mieterwechsel ok ist und Du obendrein Dich mit einer größeren Summe über 15 Jahre binden willst.... Naja... Dann machs halt

[juro]

Der Aufwand u. potenzielle Ärger wäre mir auch keine Nachsteuerrendite von 6% wert - vermute aber dass die tatsächliche Rendite wesentlich darunter liegt bzw. ob sich das ganze überhaupt rechnet. Rechne doch mindestens mal ein paar Kennzahlen aus wie Nettomietrendite, Kaufpreis/Kaltjahresmieten, etc.

 

In den allermeisten Fällen hilft das nur den Anbietern, Banken, etc. Wenn du keine Ahnung von der Materie hast, dann lass lieber die Finger davon.

 

Gerade bei Studentenwohnungen ist die Fluktuation hoch u. die Gefahr von Zahlungsausfällen, pflegliche Behandlung der Wohnung, etc. nicht gerade gering.

[sekino]

Eine kurze Überschlagsrechnung zeigt schon, dass das Modell nicht klappen kann:

 

Die Einnahmen betragen in 15 Jahren bei einer monatlichen Miete von 300 € insgesamt 54.000 €, hinzu kommt die Anzahlung in Höhe von 18.000 €, macht insgesamt einen Zufluss von 72.000 €.

 

Die Anschaffungskosten betragen 70.000 €, wobei noch offen ist, ob hier nicht Nebenkosten hinzu kommen.

 

Die Differenz von 2.000 € sollen ausreichen für

 

1. die Kreditzinsen

2. die Instandhaltung

3. die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

4. die Betriebs- und Nebenkosten

5. das Mietausfallrisiko

6. evtl. anfallende Ersatzanschaffungen der Möblierung

 

Nehmen wir ergänzend an, dass noch Abschreibungen in Höhe von 2% p.a. auf den Gebäudewert (ca. 65.000 €) anfallen, dass brächte eine Steuerersparnis auf jährliche Mieteinnahmen von 1.300 €.

 

Vergiss es, mit diesem Modell will man Dich über den Tisch ziehen...

 

Gruß

sekino

[tom1978]

Dies ist laut der Bank wegen der Steuer deutlich besser als wenn man gleich die ganze Wohnung kauft.

 

Das Problem mit den ganzen Steuersparmodellen ist, dass sie nur unter optimalen Bedingungen funktionieren. Außerdem erkaufst Du Dir die Steuerersparnis in diesem Fall mit höheren Zinsen im Vergleich zur schnellstmöglichen Fehler. Mach nicht den gleichen Fehler wie viele Deutsche, bei denen sich allein schon bei der Erwähnung von "Steuern sparen" ein Schalter umlegt und die kritische Auseinandersetzung mit der Anlage abschaltet.

[kernam]

Hallo trequ,

 

es haben ja im Prinzip schon genug abgeraten aber trotzdem noch meine 5ct zum Thema:

 

1. Bist du sicher dass die Wohnung wirklich 70.000 € wert ist und dir da kein Schrott angedreht wird
   
2. Gibt's die Wohnung schon oder wird die noch gebaut. Ist in letztem Fall der Kaufpreis garantiert oder kann sich der durch Bauverzögerung, etc noch erhöhen?
   
3. Sind in der Kalkulation auch die Kosten für Renovierung (Normale und nach Chaosmieter, die solls ja auch geben) berücksichtigt?
   
4. Sind die Nebenkosten berücksichtigt? Was ist wenn der Mieter die nicht bezahlt, dann bleibst Du nämlich drauf sitzten.
   
5. Was kostet Dich der Service der Verwaltungsfirma? Ist das in der Kalkulation berücksichtigt?
   
6. Ist Deine Steuerersparnis wirklich so hoch, wie in der Kalkulation von der Bank berechnet. Kenne da einen Fall da wurde eine jährliche Steuerersparnis von ca 15.000 DM ausgerechnet, der gute Mann bezahlte aber nur rund 10.000 DM :'( Der Bank war das egal :-
   

 

Wenn Du die Punkte geklärt hast, ist es glaub' ich nur noch die Frage ob Du Chancen- oder Problemdenker bist. Die Entscheidung muss dann jeder für sich selbst treffen. Das Modell soll schon funktioniert haben. Ich meine aber was gelesen zu haben, dass durch die geringere Wertsteigerung von Immobilien wie noch vor 10 Jahren, die Attraktivität dieser Form der Geldanlage deutlich gelitten hat. Ich find' das nur nicht auf die Schnelle. Vielleicht kann ja jemand ein paar Zahlen in den Ring schmeißen.

 

Gruß

 

kernam

[juro]

Und insbesondere auch die Muster-Kalkulationen der Anbieter kritisch überprüfen - hier wird schön gerechnet ohne Ende - völlig realitätsfremd.

 

- Kosten werden ganz oder teilweise nicht eingerechnet.

- ganz miese Masche wenn zB zur Kredittilgung nebenher bspw. in eine LV, etc. als Sicherheit einbezahlt werden soll - anstatt zu tilgen, was dann als Steuersparmodell deklariert wird. Habe schon erlebt, dass diese Beträge in der Kalkulation aufwandsmässig gar nicht berücksichtigt wurden. Auf Nachfrage kam die Begründung "das Geld ist ja eh da..."

- Berechnung falscher Steuerersparnisse

- Annahme völlig überhöhter Renditen bei LV als Steuersparmodell

- Zinsgarantie ist zu kurz gewählt u. kann extrem steigen

- Miete wurde in der Kalk. zu hoch angesetzt.

- etc.

 

IdR kannst du die Kalk. der Anbieter gleich in den Mülleimer werfen. Ändern sich die Parameter in realistische Werte kann das im Fiasko enden.

 

Als Laie wirst du von den Profis gnadenlos in diesem Bereich über den Tisch gezogen. Hier lässt sich richtig Geld verdienen - aber nicht für den Anleger, er bezahlt die Zeche.

[sekino]

Hallo,

 

ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Angebot, das uns von der Hausbank zur Kapitalanlage gemacht wurde:

• Es handelt sich wahlweise um eine voll möblierte Studentenwohnung oder um eine Wohnung in einem Seniorenheim.
  
• Das ganze wird durche eine Firma verwaltet welche die Wohnung vermietet und einen Mieterlös von 300.- Euro im Monat zusichert, auch wenn die Wohnung leer steht.
  
• Die Wohnung zahlt sich durch die 300 im Monat selbst ab, man nimmt im Grunde für den restlichen Betrag einen Kredit auf. Dies ist laut der Bank wegen der Steuer deutlich besser als wenn man gleich die ganze Wohnung kauft.
  
• Wenn Eigenbedarf besteht, kann man die Wohnung (mit einem bestimmten Vorlauf) auch selbst nutzen.
  
• Wohnfläche 35m²
  
• Kaufpreis ca. 70.000
  
• Anzahlung ca. 18.000
  

Für uns klingt das nach einer intressanten Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

Einige Überlegungen dazu:

• Das "Problem" einen sinnvollen Mieter zu finden und der Hausmeister-Job wird einem im Prinzip abgenommen.
  
• Die Wohnung gehört einem - geht die Firma Pleite, gibt es maximal ein Problem mit den Mieteinnahmen und der Instandhaltung.
  
• Der steuerliche Aspekt müsste noch geklärt werden. - Warum es sich rechnen soll, eine Wohnung auf Kredit zu kaufen (und für den Kredit Zinsen zu zahlen) anstatt gleich möglichst viel abzuzahlen, ist mir noch ein Rätzel.
  
• Wenn ich richtig gerechnet habe, dauert es ca. 15 Jahre bis sich die Wohnung durch die Mieteinnahmen abbezahlt hat.
   
  

Was haltet ihr davon?

 

Hier kannst Du Dir selbst die verschiedenen Kostensätze herausholen. Du wirst sehen, dass Du mit den 300 monatlich ganz schnell "unter Wasser kommst":

 

http://studentenwerk.tu-clausthal.de/Wohnen/kostenmiete-nach-2bv-kalkulationsschema.htm

[Herr S.]

Hat einer schon das "Wohngeld" angesprochen? Das will ja auch monatlich bezahlt werden... :-

Und ist der Kaufpreis überhaupt angemessen? Ich würde mal eine (LBS) Preiskarte konsultieren...

[AA+]

Eine kurze Überschlagsrechnung zeigt schon, dass das Modell nicht klappen kann:

 

Die Einnahmen betragen in 15 Jahren bei einer monatlichen Miete von 300 € insgesamt 54.000 €, hinzu kommt die Anzahlung in Höhe von 18.000 €, macht insgesamt einen Zufluss von 72.000 €.

 

Die Anschaffungskosten betragen 70.000 €, wobei noch offen ist, ob hier nicht Nebenkosten hinzu kommen.

 

Die Differenz von 2.000 € sollen ausreichen für

 

1. die Kreditzinsen

2. die Instandhaltung

3. die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

4. die Betriebs- und Nebenkosten

5. das Mietausfallrisiko

6. evtl. anfallende Ersatzanschaffungen der Möblierung

 

Nehmen wir ergänzend an, dass noch Abschreibungen in Höhe von 2% p.a. auf den Gebäudewert (ca. 65.000 €) anfallen, dass brächte eine Steuerersparnis auf jährliche Mieteinnahmen von 1.300 €.

 

Vergiss es, mit diesem Modell will man Dich über den Tisch ziehen...

 

Gruß

sekino

 

 

Moment mal!

So wie ich den Beitrag verstanden habe, bekommt trequ 300,- Euro für seine Wohnung ausgezahlt. Diese bekommt er ja nicht von den Mietern, sondern von der Verwaltungsgesellschaft. Diese kann die Wohnung natürlich auch zu einem anderen Preis vermieten, z.B. für 600,- Euro (klingt allerdings unrealistisch bei der Größe). Dann schaut die Rechnung ganz anders aus.

 

Die Differenz stecken sich die Bank und die Wohnungsverwaltung , Bauträger oder sonstwer ein.

 

Wohngeld und Nebenkosten, wie schon von anderen Usern hier erwähnt, sind sicherlich ein wichtiger Aspekt.

 

Wie wäre denn der aktuelle Markmietpreis für eine solche Wohnung?

 

Gruß Björn

[BondWurzel]

z.B. für 600,- Euro

 

...für 35 qm....na ja....wenn die überhaupt 300 € kriegen, je nach Lage und Umfeld......und die Verwaltungsgesellschaft? Wer sagt, dass es die in einem Jahr noch gibt, wenn sowas unter den Hammer kommt, dann Mahlzeit.

 

Steuerlich kann man ja die Kosten ( Instandhaltung, Zinsen ) mit den Miet-Erträgen aufrechnen, nur, wenn man kaum EK-Steuern zahlt, macht es keinen Sinn.

[Sapine]

Der dickste Knaller liegt meist im unrealistischen Preis. Ich weiß ja nicht, wo dieses Apartment liegen soll, aber ich kenne einige Städte, in denen man Studentenbuden für niedrigere Preise erstehen kann.

 

Mietgarantien sind im Fall der Fälle meist wertlos - das hat die Vergangenheit schon häufig gezeigt. Entweder ist der Garantiegeber nicht mehr solvent oder oder oder ...

 

Die Nettomiete des Mieters ist nicht das, was beim Vermieter übrig bleibt. Es gibt einige Ausgaben wie z.B. Reparaturen oder Verwaltervergütung an der sich der Mieter nicht beteiligt mit seinen Nebenkosten. Dies geht also von der Nettomiete ab.

 

Ein Rundum-Sorglos-Paket mit Vermietungsservice lassen sich die Verwaltungen übrigens gut bezahlen. Ist nämlich echt Arbeit dahinter bei einer 1-Zimmerwohnung mit den häufigen Wechseln und bisweilen auch sehr zweifelhaften Mietern.

[harryguenter]

hm, also ich finde das auch sehr merkwürdig.

Eine 35qm Wohnung die mind. 300 EUR Miete abwirft - liegen die qm Mietpreise in der Region bei 10 EUR / qm oder drüber?.

Für Studenten finde ich das schon happig (wenn München ist mags dagegen wieder günstig sein).

 

Aber mal ganz einfach gerechnet:

Du mußt 70.000 EUR aufnehmen. Angenommener Zinssatz sei mal 4,5% (vielleicht momentan etwas niedriger, die Anschlussfinanzierung könnte aber deutlich höher ausfallen). Dazu 1% anfängliche Tilgung, was bedeutet dass die Wohnung erst nach etwa 37 Jahren abbezahlt ist.

Damit kommen im ersten Jahr 3150 EUR Zinslast auf die Zu (262,50 EUR pro Monat).

1% anfängliche Tilgung = 700 EUR = 58,33 pro Monat.

Macht in Summe schon 320 EUR pro Monat.

(Falls geplant ist Eigenkapital einzusetzen, so ist der Opportunitätszinssatz ggfs. etwas niedriger anzusetzen.)

 

Trotzdem: Ohne Berücksichtigungen von Außergewöhnlichen Belastungen, etwaiger Nebenkosten, Reparaturkostenumlage o.ä. sieht man schon, dass sich das ganze bestenfalls aufgrund der Steuererspranis rechnet. Schauen wir uns diese einfach an:

Absetzbar sind bei vermieteten Objekten:

- Die Abschreibung: max 50 Jahre 2%, also jährlich max. 1400 EUR die Dein zu versteuerndes Einkommen mindern

- Die Zinszahlungen: 3150 EUR pro Jahr die Dein zu versteuerndes Einkommen mindern.

- Die Tilgung ist nicht absetzbar. Zu beachten ist, dass diese im Laufe der Jahre aber immer größer wird und die abzuschreibenden Zinszalungen immer kleiner.

- Erhaltungsaufwendungen. Eine neue Heizung gehört allerdings nicht dazu sondern lediglich Reparaturen zum Erhalt des aktuellen Zustandes.

- Sollte im späteren Verlauf ein Vorsteuergewinn übrig bleiben, so sind diese Einkünfte später zuversteuern.

 

Ich möchte die Ergebnisrendite mal dahingestellt lassen. Aber meiner Erfahrung nach liegt die Rendite bei unter 5% wenn man alle Zwischenverdiener ausschaltet, also selber verwaltet und hausmeistert.

Falls Du nicht wirklich vorhast mal dort zu wohnen oder Dir das als "Spielgeld" mit vielleicht max. 25% Vermögensanteil leisten kannst, würde ich dieses Investment nicht wagen. Eine Immobilie ist eben kein beliebig liquidierbares oder transportierbares Gut.

[maush]

ich kenne solche Modelle durch meine frühere berufliche Tätigkeit.

 

Eigentliche Risiko liegt am Betreiber. Sollten irgendwann viele Wohnungen leer stehen, kann er die zugesicherten 300 nicht mehr erwirtschaften. Dann wird er dieses "Mietzahlung" reduzieren oder wird im schlimmsten Fall zahlungsunfähig.

 

Trotzallem sind diese Modelle nicht nur schlecht. Ich würde mich allerdings lieber auf dem Zweitmarkt umsehen. Viele Investoren wollen ihre Wohnungen nach einigen Jahren unbedingt wieder verkaufen und dann lassen sich eher Schnäpchen machen. Bei einem Kauf über die Bank sind meistens die Weichkosten viel zu hoch. Auf jeden Fall alle Zahlen genau prüfen.

[tom1978]

Ich würde mich allerdings lieber auf dem Zweitmarkt umsehen. Viele Investoren wollen ihre Wohnungen nach einigen Jahren unbedingt wieder verkaufen und dann lassen sich eher Schnäpchen machen.

 

Wobei man hier sehr vorsichtig sein sollte - warum wohl sollen die so früh wieder verkauft werden?

[Akaman]

Diese "Paketlösungen" sind immer teuer und manchmal dubios. Der potenzielle Hauptvorteil ist die Mietgarantie. Aber sie kostet erstens und ist dann, wenn man sie benötigt, meist wertlos (Konkurs des Garantiegebers, der häufig eine GmbH ist).

 

Falls man es überhaupt als sinnvoll erachtet, eine Immobilie als Renditeobjekt zu erwerben, sollte man direkt als Käufer auftreten und nur dort kaufen, wo man den Markt selbst kennt und die Entwicklung der nächsten Jahre wenigstens grob abschätzen kann.

 

Ich selbst habe nie Immobilien gekauft, um sie zu vermieten. Ich habe aber gelegentlich eine Wohnung, die ich zur Eigennutzung erworben hatte, nach dem Auszug nicht gleich wieder verkauft, sondern vermietet. Über die gemachten Erfahrungen habe ich schon in einem anderen Thread berichtet; Kurzzusammenfassung: im Durchschnitt Nettomietrendite ca. 5% vor Steuern plus jede Menge Ärger (eines der Highlights: erste Mietzahlung Anfang Januar, die zweite im Februar dann einige Tage später, vielleicht am 6. usw., so dass Im Jahr dann nur 11 Mieten reinkamen - anschliessende Schutzbehauptung: sie hat das gar nicht bemerkt und jetzt leider das Geld schon ausgegeben!)

[molari]

@akaman könntest du mal kurz den link dazu posten, konnte den thread so nicht finden, ich interssiere mich aber langfristig auch für das Thema des Vermietens..

 

Grüße

Molari

[maush]

Ich würde mich allerdings lieber auf dem Zweitmarkt umsehen. Viele Investoren wollen ihre Wohnungen nach einigen Jahren unbedingt wieder verkaufen und dann lassen sich eher Schnäpchen machen.

 

Wobei man hier sehr vorsichtig sein sollte - warum wohl sollen die so früh wieder verkauft werden?

Sehr vorsichtig sollte man immer sein. Gründe gibt es aber tausende. Warum lösen so viele ihre KLV nach kurzer Zeit wieder auf.

 

Ich würde mich allerdings lieber auf dem Zweitmarkt umsehen. Viele Investoren wollen ihre Wohnungen nach einigen Jahren unbedingt wieder verkaufen und dann lassen sich eher Schnäpchen machen.

 

Wobei man hier sehr vorsichtig sein sollte - warum wohl sollen die so früh wieder verkauft werden?

Sehr vorsichtig sollte man immer sein. Gründe gibt es aber tausende. Warum lösen so viele ihre KLV nach kurzer Zeit wieder auf.

[Akaman]

@akaman könntest du mal kurz den link dazu posten, konnte den thread so nicht finden, ich interssiere mich aber langfristig auch für das Thema des Vermietens..

 

Grüße

Molari

@Molari:

 

Unter "Meine Beiträge" finde ich nur noch meine letzten 200. Das Immothema war aber vorher dran. Ist also nicht so einfach für mich, die Beiträge auf die Schnelle zu finden.

 

Threads, die sich mit dem Thema befassen, sind z.B.

 

https://www.wertpapier-forum.de/topic/2297-immobilie-versus-wertpapierdepot/

oder

https://www.wertpapier-forum.de/topic/27848-immobilien-als-kapitalanlage/

 

(ohne Gewähr auf Vollständigkeit)