Immobilien als Kapitalanlage

[el galleta]

Ich glaube eher, dass es umgekehrt ist und durchaus über Kredit finanziert wird.

Ja, schon. Aber ich meinte ja auch, dass es hier (etwa wegen der Abschreibungen) gerade nicht die Situation gibt, dass der Kredit den Vermieter/Investor alle

Einnahmen an die Bank überweisen lässt, wie es die Privatnutzer i.d.R. mit den "Mietersparnissen" machen.

 

Den Satz verstehe ich nicht

Welchen der beiden?

 

Wenn die Investition mehr kostet (Kreditzins) als sie einbringt (Mietzins), dann wird daraus kein Geschäft. Kann ich die Ausgaben durch Abschreibungen/Steuererleichterungen drücken, kehrt sich das möglicherweise um. Das ist Privatpersonen aber m.W. nicht (in dem Maße) möglich.

 

Die von Noob1981 genannten Feinheiten sind mir aber offen gestanden nicht geläufig, erscheinen mir aber an sehr spezielle Bedingungen geknüpft.

 

saludos,

el galleta

[Chris89]

Ich habe gestern mal mit excel bisschen rumgerechnet.

Die Tabelle ist aber noch lange nicht fertig. Zweck ist das berechnen der Gesamtkosten sowie Finanzierungslaufzeit einer Wohnung als Kapitalanlage.

Berücksichtigt werden auch kalk. Zinsen bei Verwendung von Eigenkapital.

 

Kann ja gerne mal einer drüber schauen der sich mit der Materie auskennt und mir paar Tipps geben.

Das Finanzierungsbeispiel entstammt aus meiner näheren Umgebung und ist BJ 1999 mit 83m2 im 1OG. Die Lage ist kein "Assi-Viertel", bringt allerdings mit 42.000 und 5/m2/Monat eine super Rendite. Rohertrag beträgt 4980. Werde heute abend beim joggen gehen mir das Ding mal näher anschauen ;-)

 

: überarbeitet

Kapitalanlage Wohnung.xls

[asche]

bringt allerdings mit 42.000 und 5/m2/Monat eine super Rendite.

EUR 500 pro qm Kaufpreis??? Das kann doch fast nicht stimmen... ist das evtl. Erbpacht/Erbbaurecht?

[Chris89]

EUR 500 pro qm Kaufpreis??? Das kann doch fast nicht stimmen... ist das evtl. Erbpacht/Erbbaurecht?

 

Ja, ist eben Osten. Sowas findet man öfters.

 

Rechner ist eigtl. fast fertig:

Kapitalanlage Wohnung.xls

[Chris89]

Hab das ganze noch ein wenig überarbeitet und Sondertilgungen mit einbezogen.

 

Besteht eigentlich kein großes Interesse hier im WPF für Immobilien als Kapitalanlage? Wirklich viele Beiträge findet der Thread ja nicht.

Ich jedenfalls finde diese Anlageform nämlich sehr interessant. Außerdem hat man keine Arbeit wenn die Nebenkostenabrechnungen über eine Hausverwaltung abgewickelt wird.

Kapitalanlage Wohnung.xls

[Noob1981]

die Hausverwaltung drückt deine Rendite aber erheblich. Sowas lohnt sich imho nur bei größeren Anlagen oder eben bei einem Eigentümerverbund.

 

Grundsätzlich halte ich das Thema Immo aber für sehr interessant, bloß fehlt aktuell noch das nötige Geld. Will nicht alles auf eine Karte setzen

[modiano]

die Hausverwaltungskosten übernimmt doch sowieso der Mieter oder?

[maush]

die Hausverwaltungskosten übernimmt doch sowieso der Mieter oder?

Nein, Verwaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar.

[Chris89]

die Hausverwaltung drückt deine Rendite aber erheblich. Sowas lohnt sich imho nur bei größeren Anlagen oder eben bei einem Eigentümerverbund.

 

Grundsätzlich halte ich das Thema Immo aber für sehr interessant, bloß fehlt aktuell noch das nötige Geld. Will nicht alles auf eine Karte setzen

 

Das kommt auf die Wohnung drauf an, ob sich eine Hausverwaltung lohnt. Wenn ich eine Singlewohnung mit 35m2 mit 5 kalt vermiete ergeben das 2100. Miete im Jahr. Bei kosten von ca. 30 je Wohneinheit und Monat sind das gleich 17% der Miete. Bei einer Wohnung mit 85m2 und 5 kalt sind es "nur" noch 7%. Außerdem kann man die Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzen.

 

Es kommt natürlich auch darauf an, wo man die Wohnung kauft. Wenn man sich für ein Objekt in der eigenen Stadt entscheidet, ist das ganze mit der Verwaltung einfacher als wenn die Wohnung 300km entfernt ist. Wenn der Mieter dann mal anruft wegen einer Kleinigkeit und man 600km fahren muss, ist das auch nicht förderlich für die Rendite und die Nerven.

[modiano]

Ok Verständnisfrage zu folgendem Link:

 

http://www.immobilienscout24.de/48881328?navigationbarurl=/Suche/Wohnung-Kauf/Umkreissuche/neuhausen_20auf_20den_20Fildern/73765/-52354/2086715/-/-/10/-/-/EURO--50000,00/true

 

Ich bekomme 262 Miete und muss davon 114 abgeben? Kann doch nicht sein?

[maush]

Besteht eigentlich kein großes Interesse hier im WPF für Immobilien als Kapitalanlage?

Finde ich eigentlich schade, da mich das Thema sehr interessiert. Aber Immoblilien kommen m.E. hier recht schlecht weg.

 

Dein Beispiel sieht mir aber nach eingepreisten Mietrückgängen aus. Möchtest du genaueres zur Lage sagen?

 

Ok Verständnisfrage zu folgendem Link:

 

http://www.immobilienscout24.de/48881328?navigationbarurl=/Suche/Wohnung-Kauf/Umkreissuche/neuhausen_20auf_20den_20Fildern/73765/-52354/2086715/-/-/10/-/-/EURO--50000,00/true

 

Ich bekomme 262 Miete und muss davon 114 abgeben? Kann doch nicht sein?

Hausgeld enthält schon umlegbare Kosten.

 

z.B. Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, evtl. Heizung und WW sowie Wasser/Abwasser. Muss man sich genauer angucken, wie es sich zusammensetzt. Außerdem ist fraglich welche Miete angegeben ist (Kalt ohne Betriebskosten ?).

[modiano]

Finde ich eigentlich schade, da mich das Thema sehr interessiert. Aber Immoblilien kommen m.E. hier recht schlecht weg.

 

Dein Beispiel sieht mir aber nach eingepreisten Mietrückgängen aus. Möchtest du genaueres zur Lage sagen?

 

 

Hausgeld enthält schon umlegbare Kosten.

 

z.B. Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, evtl. Heizung und WW sowie Wasser/Abwasser. Muss man sich genauer angucken, wie es sich zusammensetzt. Außerdem ist fraglich welche Miete angegeben ist (Kalt ohne Betriebskosten ?).

 

 

Ja aber dann übernimmt das doch der Mieter oder etwa nicht?

[maush]

Ja aber dann übernimmt das doch der Mieter oder etwa nicht?

verstehe deine Frage nicht. Hausgeld beinhaltet auch Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltung. Diese Positionen werden nicht vom Mieter übenommen. Alles andere hängt vom Mietvertrag ab.

[harryguenter]

Finde ich eigentlich schade, da mich das Thema sehr interessiert. Aber Immoblilien kommen m.E. hier recht schlecht weg.

Naja, wen wunderts in einem Wertpapierforum.

Dem eingefleischten "ich werd durch Aktien reich" Investor ist die Eigenheimrendite natürlich zu gering.

Da müßtest Du schon in ein Hausbesitzerforum gehen wenn du mehr Immobilienfreunde suchst.

Trotz allem glaube ich, dass die entsprechenden Pro und Contra in den diversen Themen schon genannt werden, so daß man sich ein eigenes Urteil bilden kann. Eigenheimerwerb ist m.E. sowieso was sehr individuelles und damit nicht über einen Kamm zu scheren.

[harryguenter]

Ich bekomme 262 Miete und muss davon 114 abgeben? Kann doch nicht sein?

Oder um es in Bezug auf das Angebot zu sagen: doch das ist so. Da allerdings nicht ganz klar ist, ob es sich um eine Warm oder Kaltmiete handelt, kann es sein dass Teile des Hausgeldes noch auf den Mieter umgelegt werden.

 

Ansonsten darfst Du die verbleibenden 148 EUR ggfs. auch noch versteuern und trägst das Mietausfallrisiko. Größere Investitionen aus der Eigentümerversammlung können auch noch auf Dich zukommen.

[Alex85]

Ich hoffe, es ist für euch in Ordnung, dass ich dieses Thema noch einmal aufgreife.

 

ich bin Laie auf dem Gebiet, und auch neu hier im Forum. Heiße übrigens Alex. Durch meinen Job kratze ich am Höchststeuersatz (53K Jahresbutto) und möchte mein Geld von der Bank gern in Immobilien investieren. Ich kenne jemanden, der eine Wohnung verkauft, welche er seit 5 Jahren im Bestand hat. (Familienwohnung, durchgehend durch den gleichen Mieter bewohnt etc)

 

Meine Frage ist eher die Bonitäts-Frage. Nehmen wir einmal an, ich kaufe in 2017 eine Wohnung für 150K-Euro. Diese ist in guter Lage, zentrumsnah, gute Infastruktur, und seit 5 Jahren nach Voll-Sanierung an hochwertige Mieter vermietet. Ich wähle eine 90%-Finanzierung auf 30 Jahre (Bsp). Nun möchte ich im Jahr 2018 ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung erwerben (Eigenk. 10%). Wie stuft die Bank, welche das Bauvorhaben/Kaufvorhaben des EFH finanzieren soll, die Situation ein? Gilt die Wohnung dann als Vermögen, auch wenn ich diese noch nicht abbezahlt habe? Oder sinkt die Bonität, weil ich bei einer anderen Bank Schulden habe?

Diese Frage geht mir permanent durch den Kopf. Ich möchte mein Eigenheim nicht blockieren durch eine Wertanlage. 

 

Wie schätzt Ihr die Lage ein? 

[tyr]

Wenn du nächstes Jahr ein Haus auf Kredit kaufen willst ist die übliche Empfehlung wie immer, alles Eigenkapital dafür ein zu setzen. Spare, was du kannst, setze dies ein. Kapitalanlage ist nicht sinnvoll in deinem Fall, du würdest Geld von der Bank anlegen, trägst das Risiko dieses Geschäftes, ob du eine Mehrrendite als die Zinsen erwirtschaftest ist unsicher, aber die Bank verdient in jedem Fall und wenn du pleite gehst verwertet die Bank die Immobilie (Immobilie der Bank).

 

Viel zu überlegen gibt es da nicht. Die klassische Empfehlung ist immer gleich. Wenn du spekulieren willst kannst du dir natürlich gleich mehrere Immobilien auf Kredit kaufen. Spekulieren auf Kredit ist keine Kapitalanlage.

 

Zudem: hast du Ausbildung und Erfahrung in der Immobilienwirtschaft, kannst du etwas an der Immobilienbewirtschaftung selber machen? Wenn ja kann sich das lohnen. Wenn du für alle Tätigkeiten Laie bist kann man davon nur abraten. Das geht dann nur mit sehr viel Glück gut, da verdienen dann eher andere an dir, als du an anderen.

[tom1956]

vor 13 Minuten schrieb tyr:

Wenn du nächstes Jahr ein Haus auf Kredit kaufen willst ist die übliche Empfehlung wie immer, alles Eigenkapital dafür ein zu setzen. Spare, was du kannst, setze dies ein.

Vor allen Dingen, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handeln wird, so wie bei Alex 85.

vor 13 Minuten schrieb tyr:

Viel zu überlegen gibt es da nicht. Die klassische Empfehlung ist immer gleich. Wenn du spekulieren willst kannst du dir natürlich gleich mehrere Immobilien auf Kredit kaufen. Spekulieren auf Kredit ist keine Kapitalanlage.

Auch das würde ich zu 100% unterschreiben. Spekulieren auf Kredit (sei es mit Aktien oder Immobilien), davon kann man einem Normalbürger nur dringend abraten.

vor 13 Minuten schrieb tyr:

Zudem: hast du Ausbildung und Erfahrung in der Immobilienwirtschaft, kannst du etwas an der Immobilienbewirtschaftung selber machen? Wenn ja kann sich das lohnen. Wenn du für alle Tätigkeiten Laie bist kann man davon nur abraten. Das geht dann nur mit sehr viel Glück gut, da verdienen dann eher andere an dir, als du an anderen.

Sehe ich ähnlich. Warum nicht in einige ordentliche (die gibt es ja noch bzw. wieder) Immobilienfonds investieren !?

 

Die größte Sorge würde mir allerdings das inzwischen aufgepumpte Preisniveau bereiten. Zugegebenermaßen: Das ist regional total unterschiedlich und schwankt zwischen Leerstand und Preisverfall in manchen ländlichen Regionen und Höchstpreisen in Ballungsgebieten. Wenn aber in zukunftsträchtigen Lagen (und nur da dürfte das investierte Geld halbwegs sicher sein), z. B. für Neubauten ganz selbstverständlich bis zum 40fachen der erzielbaren Nettojahresmiete aufgerufen und bezahlt wird, würde ich gar nicht oder wenn, dann äußerst vorsichtig agieren. Aber das ist nur meine ganz persönliche Meinung. Und niemals vergessen: Wer Kredite hat, ist niemals ganz frei ...

[Joseph Conrad]

vor 22 Stunden schrieb tom1956:

 Spekulieren auf Kredit (sei es mit Aktien oder Immobilien), davon kann man einem Normalbürger nur dringend abraten.

Sehe ich ähnlich. Warum nicht in einige ordentliche (die gibt es ja noch bzw. wieder) Immobilienfonds investieren !?

 

 Soll das für alle Zeiten gelten ? Dann gäbe es ja praktisch keine Immobilien in Bürgerhand, da wohl kaum jemand ein Haus bar bezahlen kann.

Oder man kauft sein Haus erst mit Sechzig  wenn man die Kohle beisammen hat ?

 

Gruß

Joseph

[tom1956]

vor 19 Minuten schrieb Joseph Conrad:

 Soll das für alle Zeiten gelten ? Dann gäbe es ja praktisch keine Immobilien in Bürgerhand, da wohl kaum jemand ein Haus bar bezahlen kann.

Oder man kauft sein Haus erst mit Sechzig  wenn man die Kohle beisammen hat ?

 

Gruß

Joseph

Mein Kommentar auf die Antworten zu "tyr" bezogen sich auf dessen Antworten zu "Alex85": Dieser stellt zur Diskussion "in 2017 eine Wohnung auf Kredit (90% Finanzierung) zwecks Vermietung zu kaufen und anschließend in 2018 ein EFH zur Selbstnutzung".

 

Diese Kombination scheint mir für einen Durchschnittsverdiener (der dürfte Alex85 wohl sein, wenn er in dem Kontext schon Fragen stellt, wie sich diese Konstellation auf seine Bonität auswirkt) wenig sinnvoll sein, da er eben dann "auf Kredit spekuliert".

 

Selbstverständlich kann man auch eine selbstgenutze Immobilie finanzieren (die meisten Menschen müssen dies ja schon deshalb, weil sie den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenmittel bezahlen können). Dann aber gilt m. E. so viel Eigenkapital wie möglich und so schnell tilgen wie möglich.

[Wusel83]

vor 43 Minuten schrieb Joseph Conrad:

 Soll das für alle Zeiten gelten ? Dann gäbe es ja praktisch keine Immobilien in Bürgerhand, da wohl kaum jemand ein Haus bar bezahlen kann.

Oder man kauft sein Haus erst mit Sechzig  wenn man die Kohle beisammen hat ?

 

Gruß

Joseph

Wenn ich Alex richtig interpretiere möchte er jetzt anstelle ins Eigenheim in eine Mietimmo investieren und das mit Kredit, eventuell zu 90% FK. Nächstes Jahr oder so steht dann das Eigenheim an auch 90% FK. Seine bedenken sind das die Bank für den zweiten Kredit den ersten als schädlich einstuft und er keinen oder nur zu schlechten Konditionen bekommt um ins Eigenheim zu kommen.

 

Praktisch ist das ähnlich als wenn man jetzt auf Kredit Aktien kauft um nächstes Jahr ne Hütte für sich selbst zu kaufen.

 

Von diesen beiden Kombinationen bei 53k brutto und vermutlich im Verhältniss geringen sonstigen Rücklagen kann man zurecht warnen.  Ich glaube nicht das man generell daraus ableiten sollte das man Eigenheime nur bar bezahlt. 

 

Frage nummer 1. Für mich wäre wenn der Kumpel die Bude loswerden will trotz schnieke Mietern und das nach nur 5 Jahren, also eventuell sogar zusätzliche Steuern induzierend. Bude ist ausserdem zentrumsnah mit guter Infrastruktur wo ist der Haken? Wenn auf Seiten der Verkäufer nicht ein akuter Liquiditätsengpass ist oder ungesunde Mengen an Altruismus/Naivität glaubhaft vorliegen würde ich intensiv nach einem Haken suchen!!!

 

Wenn die Mietimmo umbedingt sein muss weil nachweissbar ein Schnäppchen wäre aus meiner Sicht (kein Experte!) Der konservative Weg wäre: Eigenheim um ein paar Jahre verschieben. Mietwohnung Turbo abbezahlen. Wenn weitestgehend (deutlich über 50% besser 100%) abbezahlt  und Rücklagen für die Wohnung zweck Reparaturen vorhanden, wieder ans Eigenheim denken. 

 

Gruss

 

W.

 

 

[Joseph Conrad]

Das ist schon Harakiri. Mir war bei 60% EK noch ungut und mulmig. Wann will er denn da schuldenfrei sein ?

 

Gruß

Joseph