Immobilien als Kapitalanlage

[davidgoldmann]

Hi Leute,

 

ich würde mich gerne etwas näher mit dem Thema Immobilienerwerb und anschließende Weitervermietung beschäftigen. Im Moment stehe ich noch ganz am Anfang. Ich würde gerne prüfen, ob so etwas für mich eine sinnvolle Form der Geldanlage wäre.

 

Man liest ja immer mal wieder in verschiedenen Artikeln, dass es möglich ist bei der Vermietung von z.b. einer Wohnung verschiedene Posten von den Mieteinnahmen absetzen kann, wie z.b. Schludzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwendung, Versicherung, Grundsteuer, usw. und damit eventuell auch noch Steuern sparen kann.

 

Man kann ja im Prinzip mit den Mieteinnahmen die Wohnung tilgen und die Schludzinsen bezahlen. Nach einer gewissen Zeit gehört einem dann die Wohnung komplett und man musste kaum eigenes Geld einbringen. Oder sehe ich das viel zu simpel?

 

Wurde dieses Thema schon hier im Forum diskutiert? Kennt jemand vielleicht gute Webseiten zu diesem Thema um sich auf diesem Gebiet weiterzubilden?

 

Grüße

 

David

[LarsAC]

Prinzipiell geht das, bei einer einzelnen Immobilie wäre mir das Risiko aber zu hoch. Bei etwa 6-8% Mietrendite muss die Wohnung ja nur einen Monat in einem Jahr leerstehen, damit die Rendite null ist. Zum Ausfallrisiko kommt die ganze Arbeit etc. -- nein Danke, das wär nix für mich.

 

Wenn es ein Investitionsobjekt sein soll, würde ich an ein Mehrfamilienhaus mit so 6-8 Parteien denken. Nach ein paar Jahren kannst Du immer noch zwei über- oder nebeneinanderliegende Wohnungen als Eigenbedarf nutzen. Wenn Du geschickt sanierst und 2 Einheiten verkaufst kommst Du ggf. sogar für lau an Deine Wohnung und hast die Mieteinnahmen vom Rest. Die Mehrheit in der Eigentümerversammlung hättest Du dann immer noch und kannst ergo machen, was Du willst.

 

Grüße,

Lars

[Anubis]

So etwas ist m.E. nur etwas für gut betuchte Investoren, die in einer schon voll abbezahlten eigenen Immobilie wohnen und schon ein gut gefülltes Depot mit Aktien und Zinsanlagen haben und nun noch etwas Pulver "übrig" haben. Selber Miete zahlen und gleichzeitig eine kreditfinanzierte Immobilie zu vermieten halte ich für Blödsinn.

 

In Kenntnis des sozialistischen deutschen Mietrechts würde ich es aber ohnehin den Teufel tun, überhaupt zu vermieten!

[Testing]

Hallo davidgoldmann,

 

ich hatte auch mal angefangen, in der Angelegenheit etwas zu rechnen. Soweit bin ich gekommen:

 

Beispiel:

 

Kaufpreis: 200.000,-

Nebenkosten: 11.000,- (Notar, Grunderwerbsteuer, sonstiges = 5,5%)

Gesamt: 211.000,-

 

Eigenkapital: 31.000,-

Fremdkapital: 180.000,- (hier 90% vom Kaufpreis)

 

180.000,- bei 5% Zins und 1% Tilgung =

Rate mtl. = -900,-

Rate jrl. = -10.800,- (davon 9.000,- Zins und 1.800,- Tilgung)

 

Mieteinnahmen mtl. = +1.000,- also jrl. = +12.000,-

Liquiditätsergebnis vor Steuern und Betriebsausgaben = +1.200,- (= 12.000 - 10.800,-)

 

Berechnung der Steuerersparnis:

Mieteinnahme: +12.000,-

Zinsen: -9.000,-

AfA -3.200,- (=2% vom Gebäude wobei Annahme Gebäude = 80% vom Kaufpreis 200´)

Sonstige Betriebsausgaben: -1.500,- (die große unbekannte, was das wohl ist)

Summe Steuerrelevant: -1.700,-

Erstattung (Annahme 40%): 680,-

 

Geldfluss:

+12.000,- Mieteinnahme

- 3.000,- Hausgeld (=12* 250,-)

- 10.800,- Zins+Tilgung

+ 680,- Steuererstattung

= -1.120,- Unterdeckung Jahr 1

 

Hier handelte es sich um ein Beispiel einer Eigentumswohnung an der Nordseeküste.

Mieteinnahmen waren nachweislich die letzten 4 Jahre sogar höher als die 1´mtl.

Wobei die Wohnung wochenweise an Urlauber über eine Agentur vermietet wurde.

Die Agenturkosten sind bereits abgezogen. Die Mieteinnahmen sollten mind. konstant bleiben.

 

Ich hatte mal pauschal 1.500,- sonstige Betriebsausgaben für Erneuerung Tapete oder Ausstattung eingeplant.

Das ist eher zu wenig. Sollte man wohl mind. 3-5´ jrl. ansetzen. Dafür habe ich die Mieteinnahmen aber auch mit

dem m.M.n. unterem Minimum angesetzt.

 

Die unbekannte sind Mieteinnahmen sowie Betriebsausgaben. Hier hatte ich mir die Protokolle

der letzten 3 Eigentümerversammlungen angesehen und gemerkt, dass dort jedes Jahr Recht viel am Haus

gemacht wird (da komplett an Urlaubsgäste vermietet) und das Haus auch gut in Schuß ist (habe ich mir

vor Ort angesehen). Problem ist nur, dass der Rücklagentopf recht leer ist, d.h. hier ist auch nicht sicher,

ob die 250,- Hausgeld nicht mittelfristig höher werden...

 

Das ganze ist bei mir mehr aus einer Urlaubslaune heraus entstanden. Klar kann man auch ohne Agentur vermieten

oder an Dauermieter. Letztendlich ist das immer eine Einzelfallrechnung, worauf zu achten ist:

Lage, Lage, Lage, Sicherheit der Mieteinkünfte; Preisstabilität der Region (damit man die Wohnung auch gut loswird)

 

Für mich war das zwar keine ernsthafte Alternative (derzeit), sondern mehr ein Zeitvertreib um mal zu

sehen, wie man rechnen muß bzw. könnte. Aber vielleicht komme ich da später mal drauf zurück...

 

Soweit erstmal

Gruß Testing

[harryguenter]

Prinzipiell hast Du die wesentlichen Positionen und Probleme (Hausgeldhöhe) ja schon erkannt.

 

Ein paar Anregungen noch:

- Du bildest nur den Stand des 1. Jahres ab. Jedes Jahr sinkt der Zinsanteil und damit die mögliche Steuerersparnis daraus.

- Opportunitätskosten: Deine 31k würden Dir ohne Kauf etwa 900 EUR Zinseinnahmen netto (4% Zins) bringen.

- Für Deine jährl. Unterdeckung erwirbst Du natürlich Eigentum am Gebäude

- schwer abschätzbare Wertentwicklung der Immo

- Bitte bei Immos immer an den Worst Case denken: kann man Mietausfälle genügend lang kompensieren?

- Versicherungsbeiträge (Wohngebäudeverischerung, Haus und Grundbesitzterhaftpflicht sowie ggfs. Hausrat bei Ferienwohnungen) würden mir auch noch fehlen.

- Nebenkosten: hast Du in der Rechnung aussen vor gelassen. Bei Ferienwohnungen könnte ich mir vorstellen, dass die noch aus den Mieteinkünften beglichen werden müssen.

 

Meine Vermutung auf Basis meiner Erfahrung:

1) Willst Du keinen Ärger und bist handwerklich nicht geschickt (oder nicht nah genug dran), so dürften Deine erwarteten höheren Kosten f. Betriebsausgaben wohl zutreffen. Die Rendite wird am Ende eher gering sein.

2) Wenn Du Dich selber kümmerst und reparierst gehts ggfs. noch etwas billiger, so dass Du für ne recht geringe Rendite aber viel Arbeit und Ärger in Kauf nimmst.

3) Vermietungsimmos zur Diversifikation in großen Depots mag sinnvoll sein - wenn ich dadurch aber fast nur noch Immos im Vermögensbestand habe, so scheint es mir zu riskant.

[Aquila]

Mir erscheint der Kaufpreis deutlich zu hoch zu sein. Um eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften, sollte der Kaufpreis höchstens die 10fache Jahresmiete betragen.

[asche]

Mir erscheint der Kaufpreis deutlich zu hoch zu sein. Um eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften, sollte der Kaufpreis höchstens die 10fache Jahresmiete betragen.

Wo kriegt man sowas, ausser in fallenden Märkten? Gerade mit nicht zu großem Volumen?

[BIG BEN]

Mir erscheint der Kaufpreis deutlich zu hoch zu sein. Um eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften, sollte der Kaufpreis höchstens die 10fache Jahresmiete betragen.

 

sehe ich auch so. 10 ist vielleicht etwas wenig. Ich hätte so 12-13 gesagt. Aber mehr als 15 (180.000) ist schon sehr spekulativ. Zumindest wenn man es als Geldanlage betrachtet. Das Kaufpreis muss runter oder die Miete hoch. Am Besten beides.

[Testing]

Prinzipiell hast Du die wesentlichen Positionen und Probleme (Hausgeldhöhe) ja schon erkannt.

 

Ein paar Anregungen noch:

- Du bildest nur den Stand des 1. Jahres ab. Jedes Jahr sinkt der Zinsanteil und damit die mögliche Steuerersparnis daraus.

- Opportunitätskosten: Deine 31k würden Dir ohne Kauf etwa 900 EUR Zinseinnahmen netto (4% Zins) bringen.

- Für Deine jährl. Unterdeckung erwirbst Du natürlich Eigentum am Gebäude

- schwer abschätzbare Wertentwicklung der Immo

- Bitte bei Immos immer an den Worst Case denken: kann man Mietausfälle genügend lang kompensieren?

- Versicherungsbeiträge (Wohngebäudeverischerung, Haus und Grundbesitzterhaftpflicht sowie ggfs. Hausrat bei Ferienwohnungen) würden mir auch noch fehlen.

- Nebenkosten: hast Du in der Rechnung aussen vor gelassen. Bei Ferienwohnungen könnte ich mir vorstellen, dass die noch aus den Mieteinkünften beglichen werden müssen.

 

Meine Vermutung auf Basis meiner Erfahrung:

1) Willst Du keinen Ärger und bist handwerklich nicht geschickt (oder nicht nah genug dran), so dürften Deine erwarteten höheren Kosten f. Betriebsausgaben wohl zutreffen. Die Rendite wird am Ende eher gering sein.

2) Wenn Du Dich selber kümmerst und reparierst gehts ggfs. noch etwas billiger, so dass Du für ne recht geringe Rendite aber viel Arbeit und Ärger in Kauf nimmst.

3) Vermietungsimmos zur Diversifikation in großen Depots mag sinnvoll sein - wenn ich dadurch aber fast nur noch Immos im Vermögensbestand habe, so scheint es mir zu riskant.

 

Hallo harryguenter,

 

danke für die Anmerkungen.

 

Ich hatte mit dem Bsp. bereits nach einem Jahr aufgehört zu rechnen, da es eh nicht lohnenswert war.

Mit den sinkenden Steurerstattungen hast Du recht, aber es sollte sich ja bereits ohne rechnen und das war hier nicht der Fall.

 

Versicherungsbeiträge+Nebenkosten fehlen noch. Einweiterer Punkt der obiges Beispiel noch weiter ins Minus drückt.

 

Nun handelte es sich im obigen Beispiel um eine Ferienwohnung, welche über eine Agentur vermittelt wird.

D.h. die Agenturkosten sind bereits abgezogen, die eigentliche Miete somit höher.

JEDOCH: Selbst vermitteln ist auch Aufwand, den ich nicht leisten möchte. Ob die identische Kundenerreichbarkeit

gewährleistet werden kann, muß sich jeder selbst überlegen. Dafür hat man dann den Entfall der Vermittlerkosten.

Das waren hier ca. 18-20% der Mieteinnahmen.

 

Klar, vielleicht oder sicherlich ist am Kaufpreis was zu machen. Soweit bin ich aber gar nicht gegangen.

Ich wollte eigentlich nur mal rechnen, wie sich so etwas mit konkreten Zahlen darstellt.

 

Das ganze sollte davidgoldman nur mal als Anregung dienen. Ich bin ab davon...

 

Viele Grüße

Testing

[Daxfuchs]

Immobilien sollte man nur kaufen, wenn man selber darin wohnen will ODER wenn man mehr als 20 Millionen Euro darin investieren will, ansonsten ist entweder der Aufwand und/oder Ausfall zu groß.

[el galleta]

Immobilien sollte man nur kaufen, wenn man selber darin wohnen will

Dann gerade nicht.

 

saludos,

el galleta

[Testing]

Dann gerade nicht.

 

saludos,

el galleta

 

 

Das ist doch für einige eine Glaubensfrage und für andere eine Rechenfrage und wurde hier schon öfters diskutiert.

 

In diesem Thread geht es aber doch um "Immobilien als Kapitalanlage" und nicht um die Frage "Eigennutzung: Kauf oder Miete"

 

Mahlzeit,

testing

[el galleta]

In diesem Thread geht es aber doch um "Immobilien als Kapitalanlage"

Immobilien sollte man nur kaufen, wenn man selber darin wohnen will

 

saludos,

el galleta

[checker-finance]

Wenn man Ahnung von der Materie hat, d. h. sich eine Bewertung der Bausubstanz, der Lage und der Preisentwicklung zutraut, kann man bei Zwangsversteigerungen sicher nette Schnäppchen machen. Wenn man seine kenntnisse/intuition aber überschätzt, kann man aber auch viel Geld und vor alem Zeit und Nerven verlieren.

[el galleta]

Wenn man Ahnung von der Materie hat, d. h. sich eine Bewertung der Bausubstanz, der Lage und der Preisentwicklung zutraut, kann man bei Zwangsversteigerungen sicher nette Schnäppchen machen. Wenn man seine kenntnisse/intuition aber überschätzt, kann man aber auch viel Geld und vor alem Zeit und Nerven verlieren.

Eine professionelle Einschätzung bekommt man auch schon für einen dreistelligen Euro-Betrag. Bei den Summen, die hier insgesamt in Rede stehen, sicher kein rausgeworfenes Geld...

 

saludos,

el galleta

[maush]

Dann gerade nicht.

 

saludos,

el galleta

Verstehe ich nicht. Wenn es sich für einen selbst nicht rechnet, heißt es doch -> mieten ist günstiger. Dann kann es sich doch als Vermieter, wo ich die Mieteinkünfte auch noch versteuern muss, erst recht nicht rechnen.

[Daxfuchs]

Meine Meinung. @ maush

[harryguenter]

Verstehe ich nicht. Wenn es sich für einen selbst nicht rechnet, heißt es doch -> mieten ist günstiger. Dann kann es sich doch als Vermieter, wo ich die Mieteinkünfte auch noch versteuern muss, erst recht nicht rechnen.

Hier kommen mal wieder die steuerlichen Aspekte ins Spiel.

Als Vermieter kannst Du von den Mieteinnahmen ne ganze Menge abziehen, und sogar in den ersten Jahren noch dein zu versteuerundes Einkommen drücken durch:

- Abschreibung

- Zinszahlungen

- Erhaltungsaufwendungen

 

Diese Möglichkeiten hat der Eigennutzer nicht, die Kosten aber auch.

 

Mein Tip für sinnvolle Vermietungen:

1) Im großen Stil ein Teil eines gut diversifizierten Protfolios und im Rahmen einer Gesellschaft mit entsprechenden Dienstleistern / Angestellten

2) Als Privatmann in einem dann eher schlecht diversifizierten Depot. Hier sollte man nah dran sein, handwerklich geschickt und das ganze auch als Hobby betrachten. Auf der Basis kann es funktionieren, wenn man Mietausfälle für längere Zeit kompensieren kann (falls man mal nen Mietnomaden erwischt).

[el galleta]

Verstehe ich nicht. Wenn es sich für einen selbst nicht rechnet, heißt es doch -> mieten ist günstiger. Dann kann es sich doch als Vermieter, wo ich die Mieteinkünfte auch noch versteuern muss, erst recht nicht rechnen.

Der die Immo als Investition betreibende Vermieter dürfte vernünftigerweise keinen Kredit für dieses Spielchen aufgenommen haben, der ihn seine Einnahmen an die Bank überweisen lässt, wie es die Privatnutzer i.d.R. mit den "Mietersparnissen" machen. Der durchschnittliche Gewinn aus der Vermietung von Wohneigentum liegt m.W. unter dem durchschnittlichen Zinssatz entsprechender Kredite.

 

saludos,

el galleta

[harryguenter]

Der die Immo als Investition betreibende Vermieter dürfte vernünftigerweise keinen Kredit für dieses Spielchen aufgenommen haben, der ihn seine Einnahmen an die Bank überweisen lässt, wie es die Privatnutzer i.d.R. mit den "Mietersparnissen" machen.

Ich glaube eher, dass es umgekehrt ist und durchaus über Kredit finanziert wird.

Der "Gewinn" des Vermieters liegt nicht unbedingt in einem direkten positiven Vermietungsergebnis (s. Berechnungen von Testing), sondern die Verringerung seiner sonstigen Steuerzahlungen in Kombination mit dem Ergebnis, dass er nach 30 Jahre eine bezahlte Immobilie besitzt. Dafür wird er aber ggfs. jedes Jahr etwas zuschiessen müssen, trotzdem kann es sich rechnen.

 

Den Traum von: "ich kaufe fremdfinanziert und alles trägt sich sofort von alleine und mir gehört später ein Haus ohne jegliches zutun" ist vielleicht etwas zuviel erwartet.

[maush]

Hier kommen mal wieder die steuerlichen Aspekte ins Spiel.

Als Vermieter kannst Du von den Mieteinnahmen ne ganze Menge abziehen, und sogar in den ersten Jahren noch dein zu versteuerundes Einkommen drücken durch:

- Abschreibung

- Zinszahlungen

- Erhaltungsaufwendungen

Der einzige wirkliche Vorteil ist die Afa bei Vermietung. Also 2% auf den Gebäudewert. Alles andere kann der Vermieter zwar absetzen, ist aber auch zahlungswirksam. Innerhalb von 10 Jahren ist bei einier Veräußerung allerdings nicht nur der Gewinn, sondern auch die vorgenommene Afa zu versteuern. Also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert.

 

Nachteilig bei Vermietung ist außerdem, dass sich Instandhaltungsmaßnahmen wesentlich schlechter steuern lassen als bei Selbstnutzern, mit höheren Kosten ist auch zu rechnen.

 

Ich glaube nicht, dass es irgendwo eine Wohnimmoblile gibt, die sich als Vermietungsobjekt rechnet, zur Sebstnutzung aber nicht. Entweder der Preis ist ok oder nicht. Manchmal ist eine vermietete Immobilie in der Anschaffung etwas günstiger. Der Verkauf von vermieteten Objekten ist außerdem nicht einfach.

 

 

Der die Immo als Investition betreibende Vermieter dürfte vernünftigerweise keinen Kredit für dieses Spielchen aufgenommen haben, der ihn seine Einnahmen an die Bank überweisen lässt, wie es die Privatnutzer i.d.R. mit den "Mietersparnissen" machen. Der durchschnittliche Gewinn aus der Vermietung von Wohneigentum liegt m.W. unter dem durchschnittlichen Zinssatz entsprechender Kredite.

 

saludos,

el galleta

Den Satz verstehe ich nicht

[maush]

Ich glaube eher, dass es umgekehrt ist und durchaus über Kredit finanziert wird.

Der "Gewinn" des Vermieters liegt nicht unbedingt in einem direkten positiven Vermietungsergebnis (s. Berechnungen von Testing), sondern die Verringerung seiner sonstigen Steuerzahlungen in Kombination mit dem Ergebnis, dass er nach 30 Jahre eine bezahlte Immobilie besitzt. Dafür wird er aber ggfs. jedes Jahr etwas zuschiessen müssen, trotzdem kann es sich rechnen.

 

Den Traum von: "ich kaufe fremdfinanziert und alles trägt sich sofort von alleine und mir gehört später ein Haus ohne jegliches zutun" ist vielleicht etwas zuviel erwartet.

das mit dem drücken der Einkünfte funktioniert heute eigentlich nicht mehr. Anfangs reicht vielleicht der Afa Anteil noch um die nicht steuerlich absetzbare Tilgung auszugleichen. Mit fortschreitender Tilung und dadurch resulitierenden niedrigen Zinsanteil wird es aber zu positiven Einkünften führen, obwohl zahlungsmäßig nichts auf dem Konto bleibt.

 

Das war in der Vergangenheit aber mal anders. Da konnte man in den ersten Jahren durch die degressive Afa seine Einkommensteuerlast stark drücken und nach einigen Jahren bei Veräußerung alles steuerfrei mitnehmen.

[Noob1981]

und ich behaupte, dass es sich doch rechnen kann.

 

1) sucht euch ein (mehrfamilien)haus in einem sanierungsgebiet, das sanierungsbedürftig ist. die sanierungskosten könnt ihr analog zu denkmalgeschützten gebäuden über 10 jahre voll abschreiben.

2) bringt das haus auf einen möglichst guten standard, damit ihr kfw-förderungen in anspruch nehmen könnt.

 

mit berücksichtigung dieser beiden aspekte sieht dann die beispielsrechnung schon ganz anders aus. um den potentiellen ärger mit mietern etc. kommt ihr natürlich nicht drum herum, der muss immer mit einkalkuliert werden, aber dafür gibts ja auch "schmerzensgeld"

[maush]

und ich behaupte, dass es sich doch rechnen kann.

 

1) sucht euch ein (mehrfamilien)haus in einem sanierungsgebiet, das sanierungsbedürftig ist. die sanierungskosten könnt ihr analog zu denkmalgeschützten gebäuden über 10 jahre voll abschreiben.

2) bringt das haus auf einen möglichst guten standard, damit ihr kfw-förderungen in anspruch nehmen könnt.

 

mit berücksichtigung dieser beiden aspekte sieht dann die beispielsrechnung schon ganz anders aus. um den potentiellen ärger mit mietern etc. kommt ihr natürlich nicht drum herum, der muss immer mit einkalkuliert werden, aber dafür gibts ja auch "schmerzensgeld"

Habe ich mich noch nicht mit beschäftigt. Hast du reale Beispiele? Wo liegen die Sanierungsgebiete?

[Noob1981]

Sanierungsgebiete kann meines Wissens nach jede Stadt selbst ausweisen, müsstest du aber über die entsprechenden Bauämter/Stadtplaner erfragen können. In der Stadt in der ich derzeit wohne, gibt es hier zwei relativ große Gebiete, die derzeit von Nachkriegsbauten geprägt sind und eben mit Hilfe solcher Fördergeschichten privat saniert werden sollen. Die Gebiete selbst liegen im Süden, sind aber absolut zentrumsnah, sprich hier könnten die Immos sogar noch entsprechendes Wertwachstum haben.

 

Vorteil gegenüber denkmalgeschützten Gebäuden ist, dass du keine Rücksicht bei der Umgestaltung der Gebäude nehmen musst. Dies ist gerade bei Anhebung auf KfW40-Standard wichtig.