Immobilien-Investition

[Pank76]

`Hallo an alle,

 

was denkt ihr ob es sich heute rentiert in immobilen zu ivestieren? Und wenn ja, wie kann man am besten anfangen?

[Fleisch]

Offene Immofonds

[AnonymerAnleger]

Immo Fonds

[Noob1981]

oder meinst du direkt-investment? sprich eigene immo, die du vermieten willst?

[Pank76]

oder meinst du direkt-investment? sprich eigene immo, die du vermieten willst?

Ja, ich meine Häuser und Gründstücke kaufen und verkaufen. Wie ist die Lage in Deutschland so? Ich hatte die Zahlen für 2006 und die Immo-Preise verschlechterten sich seit den 90 Jahren. Wo kann man die aktuellen Preisentwicklungen denn nachlesen?

 

Und bis ich mal in richtige Immobilen einsteigen kann, wie kann ich mich sonst an den Thema beteiligen?

[jogo08]

Und bis ich mal in richtige Immobilen einsteigen kann, wie kann ich mich sonst an den Thema beteiligen?

Siehe Beitrag 2 und 3.

[Kezboard]

Ich finde die Frage auch recht interessant - nicht nur vor dem Hintergrund gesunkener oder gestiegener Immobilienpreise, sondern wie sich auch ein "demographischer" Wandel vollzieht, d.h. dass immer mehr Menschen Wohneigentum besitzen und die Zahl der Personen, die zu Miete wohnen, stetig sinkt.

 

In diesem Zusammenhang wäre weiterhin die Frage interessant, in welchen Regionen sich eher das Investieren in Immobilien lohnt: eher ländliche Gegenden, eher städtisch geprägt - Städte mit vielen jungen Menschen (Studenten, WGs) oder eher älteren Menschen (Senioren, betreutes Wohnen).

 

Generell finde ich nämlich, dass Immobilien eine recht lukrative Sache sein können. Die größten Befürchtungen hätte ich, dass eines Tages Mietnomaden einziehen und man mit einem Haufen Schulden alleine bleibt. Ist es nicht so, dass durch den oben angesprochenen Punkt (Wandel hin zu Wohneigentum - offensichtlich eher für "vermögende" Haushalte) immer weniger "vernünftige" potenzielle Mieter über bleiben und man hier zukünftig ein noch genaueres Screening ansetzen muss? Welche Lösungsansätze gibt es hier schon - wie kann man diese ausbauen? Wie sieht die Gesetzeslage aus .. von wegen Schutz des Mieters etc. ...

[harryguenter]

In diesem Zusammenhang wäre weiterhin die Frage interessant, in welchen Regionen sich eher das Investieren in Immobilien lohnt: eher ländliche Gegenden, eher städtisch geprägt - Städte mit vielen jungen Menschen (Studenten, WGs) oder eher älteren Menschen (Senioren, betreutes Wohnen).

Seit einigen Jahren zeichnet sich die Tendenz ab, dass ländliche Regionen eher nicht geeignet sind, sondern nur in den Großballungszentren noch Immobiliengewinne und Mietsteigerungen möglich sind.

Demographie ist der eine Aspekt, auf der anderen Seite steigt meines Wissens nach der pro Kopf Flächenbedarf seit etlichen Jahren kontinuierlich ("die Wohnungen werden größer").

 

Generell finde ich nämlich, dass Immobilien eine recht lukrative Sache sein können. Die größten Befürchtungen hätte ich, dass eines Tages Mietnomaden einziehen und man mit einem Haufen Schulden alleine bleibt. Ist es nicht so, dass durch den oben angesprochenen Punkt (Wandel hin zu Wohneigentum - offensichtlich eher für "vermögende" Haushalte) immer weniger "vernünftige" potenzielle Mieter über bleiben und man hier zukünftig ein noch genaueres Screening ansetzen muss? Welche Lösungsansätze gibt es hier schon - wie kann man diese ausbauen? Wie sieht die Gesetzeslage aus .. von wegen Schutz des Mieters etc. ...

Über welche Größenordnung reden wir in diesem Thread eigentlich?

Dem Multimillionär, der zur Diversifizierung ein paar Immos dabeinimmt, oder eher dem Durchschnittsverdiener, der eine Hypothek für diese Geldanlage aufnehmen muß?

Letzterem kann ich aus meiner Erfahrung NICHT zu einm Investment in ein konkretes Objekt raten.

Es sind nicht nur die Mietnomaden (sagen wir mal generell zahlungschwache Mieter). Ein echter Mietnomade (oder Messie) verursacht im Schnitt einen Schaden von 20-40.000 EUR und 1-3 Jahre Einnahmeausfall. Wer das nicht aushält und die finanzierende Bank die Hütte zwangsvollstreckt, der hat mitnichten ein gutes Investment getätigt.

Das ist es aber nicht allein: Wer privat vermietet sollte handwerklich begabt sein (oder einen fähigen, willigen Bekanntenkreis haben), und auch Spaß daran haben. Häuser machen Arbeit! Wer die notwendigen Reparaturen alle vergeben muss wird wenig Rendite aus dem Objekt erzielen (Mitrenditen sind seit Jahren eh eher mau).

 

Mein Tip: Nen eigene Haus um des "my home is my castle"-Willen ist OK - rein monetär rechnet es sich vermutlich nicht. Nen Zeifamilienhaus mit der Vermietung einer Etage ist auch noch OK (man bekommt eher mit was abgeht und Mieter auch leichter raus).

Ein Mietobjekt in privater Verwaltung ist aber in meinen Augen nicht empfehlenswert. Das lohnt sich erst wenn ich den passenden Hausmeister und Verwalter mitbeschäftigen kann.

 

Zum "Screening" eines Mieters:

Es gibt mittlerweile auch Auskunfteien, die sämige Mieter erfassen. Lt. Stiftung Warentest sind aber nur ein Bruchteil der (säumigen) Mieter erfasst.

Besser ist die sog. "Mieterselbstauskunft" (bei Interesse googeln) kombiniert mit einer aktuellen Eigenauskunft der Schufa. Lügt der Mierter bei Angaben zum Einkommen, Rückständigen Mieten usw. so kann man diese Mieter innerhalb der ersten Monate recht zügig rausklagen - auf den Mrückständigen Mieten, Klagekosten und Möbeleinlagerungskosten bleibt man aber womöglich trotzdem sitzen. Der Schufaauszug gibt Dir erste Anhaltspunkte zur Solvenz des Mieters.

Hartz4 Empfänger sind im übrigen heute keine Garantie mehr für pünktliche Mietzahlungen durchs Amt. Das Amt zahlt an den Hartz4 Empfänger, wenn der das Geld versäuft bleibt Dir nur der normale Klageweg (letztens per Urteil so entschieden).

Was hilft am Besten?

Hast Du einen Banker in Deinem guten Bekanntenkreis? Diese haben meist ein hilfreiches Netzwerk. Bitte Ihn Dir kurz vor dem konkreten Abschluß mal ein Zeichen zu geben (Daumen hoch/runter). Geht natürlich nur bei Mietern die noch nicht bei ner Direktbank sind. Ach ja, legal ist das natürlich auch nicht. Sich über einen potentiellen Mieter zu informieren (Internet, jetzige Wohnumgebung, ...) kann nie Schaden. Der betriebene Aufwand rechnet sich allemal wenn es dadurch nicht zu Ärger mit dem Mieter führt.

 

Noch was: Leider gibt es ja heute die Lebensanstellung selbst in Großbetrieben nicht mehr. Du bist also nie davor gefeit, dass ein zahlungswilliger Mieter zahlungsunfähig wird. Und ja, die Meisten werden nicht das offene Wort mit Dir suchen (was bringt es Ihnen auch?), sondern in der Hoffnung auf Besserung Dich eiige Monate lang mit Teilzahlungen, verspäteten Zahlungen und ganz vielen Ausreden hinhalten.

[Kezboard]

Hallo harryguenter,

 

danke für die Anregungen. Also ganz konkret stelle ich mir das so vor: 3-4 geschossiges Mietshaus á 6-8 Wohnungen. Jede Wohnung so zwischen 50-80 qm^2. Das ganze würde dann in einer Großstadt angesiedelt sein (100.000 - 500.000 EW), ruhige Lage, gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten .. halt attraktiv. Die Immobilie könnte ruhig etwas älter sein (ca. 60er Jahre und aufwärts).

 

In Form einer GmbH würde ich diese Immobilie(n) teils fremdfinanziert aufkaufen, sanieren (bis zu einem gewissen Maße) und von den Mieteinnahmen den Kredit abbezahlen bzw. die Instandhaltung / Renovierungskosten tragen. Hausnebenkosten werden i.d.R. eh auf die Miete umgelegt.

Nach x Jahren (mind. 10 wg. Spekulationsfrist) wird die Immobilie dann verkauft, der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei eingenommen und in ein neues Objekt investiert. Das ganze lässt sich - einmal erfolgreich - beliebig kopieren.

 

Das es so funktioniert, habe ich letztens in einer Reportage gesehen. War richtig interessant ...

[maush]

Hallo harryguenter,

 

danke für die Anregungen. Also ganz konkret stelle ich mir das so vor: 3-4 geschossiges Mietshaus á 6-8 Wohnungen. Jede Wohnung so zwischen 50-80 qm^2. Das ganze würde dann in einer Großstadt angesiedelt sein (100.000 - 500.000 EW), ruhige Lage, gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten .. halt attraktiv. Die Immobilie könnte ruhig etwas älter sein (ca. 60er Jahre und aufwärts).

 

In Form einer GmbH würde ich diese Immobilie(n) teils fremdfinanziert aufkaufen, sanieren (bis zu einem gewissen Maße) und von den Mieteinnahmen den Kredit abbezahlen bzw. die Instandhaltung / Renovierungskosten tragen. Hausnebenkosten werden i.d.R. eh auf die Miete umgelegt.

Nach x Jahren (mind. 10 wg. Spekulationsfrist) wird die Immobilie dann verkauft, der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei eingenommen und in ein neues Objekt investiert. Das ganze lässt sich - einmal erfolgreich - beliebig kopieren.

 

Das es so funktioniert, habe ich letztens in einer Reportage gesehen. War richtig interessant ...

kleine Anmerkung: Innerhalb der GmbH ist die Immobilie Betriebsvermögen. Daher gibt es keine 10 jährige Spekulationsfrist. Der Gewinn ist steuerpflichtig.

 

Warum eigentlich GmbH. Haftungsmäßig wird die finanzierende Bank wohl eh eine Bürgschaft oder weitere Sicherheiten verlangen.

[Noob1981]

Paar weitere kleine Anmerkungen:

1) 50-80qm ist zu groß als Fläche, dann lieber lauter 30-40qm Appartments, hier ist der m²-Preis in der Regel höher, außerdem findet man schneller Mieter (Großstadt typische Wochenendpendler)

2) Objekt optimalerweise in einem Stadtentwicklungsgebiet und stark sanierungsbedürftigen Zustand: dann können die Sanierungskosten analog zu denkmalgeschützten Gebäuden abgeschrieben werden.

3) Versuchen möglichst attrativen Sanierungsstand zu erreichen (unter Berücksichtung des Kosten-/Nutzenverhältnisses), dann gibts noch nette KfW-Förderungen und -Darlehen.

4) Bei Stadtauswahl sollte es bei dir mehr oder weniger vor Ort sein, dass man ggf. auch mal hinfahren kann.

 

Aber prinzipiell find ich die Idee super spannend, so etwas in der Art hab ich auch vor.

 

EDIT: Warum GmbH? Aus steuerlicher Sicht ist das suboptimal, dann lieber ganz normal als privater

[wombard]

Ja, ich meine Häuser und Gründstücke kaufen und verkaufen. Wie ist die Lage in Deutschland so? Ich hatte die Zahlen für 2006 und die Immo-Preise verschlechterten sich seit den 90 Jahren. Wo kann man die aktuellen Preisentwicklungen denn nachlesen?

 

Und bis ich mal in richtige Immobilen einsteigen kann, wie kann ich mich sonst an den Thema beteiligen?

 

 

Cash hat soeben einen neuen Immokompaß herausgebracht.

 

guckst du:

 

http://www2.capital.de/immobilien-kompass/jsp/do?page=home

 

Viele fundierte Infos zu bekannten Städten und Regionen. Aufgeteilt in Top, gute, mittlere und einfache Lage. Mit google maps verknüpft. Man kann auf der Karte scollen oder auch zoomen. r

 

Dazu Bewertunggen über die m² Preis bei Kauf.

 

Lade auch mal das Immoranking von cash hoch..

 

Investieren in Immobilien lohnt nach wie vor - trotz Krise. Lage, Lage, Lage fast wichtiger als jemals zuvor.

 

Mit Mietrenditen ist noch niemand richtig reich geworden. Alle reichen Leute haben aber komischer Weise recht viele Immobilien in ihrem Vermögen..

 

Es gibt ja einen Immobilienzyklus. Das meiste Geld wird in den Phasen Opportunity - also Projektierung, Neubau und Value Added also Umstrukturierung erzielt.

Investieren in diese Bereiche ist oft recht lukrativ - im Einkauf liegt der Segen.

 

Beispiel (plakativ und vereinfacht)

ich kaufe eine Immo, die einen Marktwert hat von 100.000 für 50.000 - bei einer Jahresnettomiete von 5000 , hätte ich eine Mietrendite von 10 %.

Derjenige, der den Marktpreis bezahlt, hat ebenfalls eine Jahrenettomiete von 5000 aber nur eine Rendite von 5 %

 

Neben der Lage spielt hier auch der Einkaufspreis eine wichtige Rolle.

 

Nach einer aktuellen Studie der Postbank ist für über 60 % der Befragten, die selbstgennutzte Immobilie nach wie vor die wichtigeste Altersvorsorge (grausames Wort).

 

Es gibt grad günstige Hypozinsen und auch gute Immos auf dem Markt - eine gute Kombi, um als Kapitalanleger in eine Immobilie zu investieren.

 

 

Ob es sich lohnt, kommt auf diverse Faktoren an - so auch auf die persönliche Situation / Lebensphase / Einkommen usw. Ein unabhängiger Berater und auch der Steuerberater (nicht Steuerrater), können hier nützlich sein.

 

So kann es für jemanden, der eine hohe Stuerbelastung hat, durch aus Sinn machen, über eine vernünftige Denkmalschutzimmobilie nachzudenken. Der Gesetzgeber fördert hier mit richtig guten Steuervorteilen, die es so nicht mehr gibt.

70 % und mehr Abschreibung auf den Kaufpreis als AfA über 12 Jahre sind keine Seltenheit und auch der Selbstnutzer kommt noch in den Genuß einer hohen Förderung. Lohnt aber für 30.000 Jahreseinkommen wohl kaum!!!

Vorsicht: viele Denkmalschutzimmos werden über Vertriebe verkauft = erhöhte Kosten. Und bei Leipzig, Dresden und Co wäre ich auch vorsichtig!

Auch hier vorher einen Profi und den Steuerberater zu Rate ziehen!

 

Bei Fragen gerne PN

 

greets

 

wombard

immoranking.pdf

[wombard]

Seit einigen Jahren zeichnet sich die Tendenz ab, dass ländliche Regionen eher nicht geeignet sind, sondern nur in den Großballungszentren noch Immobiliengewinne und Mietsteigerungen möglich sind.

Demographie ist der eine Aspekt, auf der anderen Seite steigt meines Wissens nach der pro Kopf Flächenbedarf seit etlichen Jahren kontinuierlich ("die Wohnungen werden größer").

 

 

Über welche Größenordnung reden wir in diesem Thread eigentlich?

Dem Multimillionär, der zur Diversifizierung ein paar Immos dabeinimmt, oder eher dem Durchschnittsverdiener, der eine Hypothek für diese Geldanlage aufnehmen muß?

Letzterem kann ich aus meiner Erfahrung NICHT zu einm Investment in ein konkretes Objekt raten.

Es sind nicht nur die Mietnomaden (sagen wir mal generell zahlungschwache Mieter). Ein echter Mietnomade (oder Messie) verursacht im Schnitt einen Schaden von 20-40.000 EUR und 1-3 Jahre Einnahmeausfall. Wer das nicht aushält und die finanzierende Bank die Hütte zwangsvollstreckt, der hat mitnichten ein gutes Investment getätigt.

Das ist es aber nicht allein: Wer privat vermietet sollte handwerklich begabt sein (oder einen fähigen, willigen Bekanntenkreis haben), und auch Spaß daran haben. Häuser machen Arbeit! Wer die notwendigen Reparaturen alle vergeben muss wird wenig Rendite aus dem Objekt erzielen (Mitrenditen sind seit Jahren eh eher mau).

 

Mein Tip: Nen eigene Haus um des "my home is my castle"-Willen ist OK - rein monetär rechnet es sich vermutlich nicht. Nen Zeifamilienhaus mit der Vermietung einer Etage ist auch noch OK (man bekommt eher mit was abgeht und Mieter auch leichter raus).

Ein Mietobjekt in privater Verwaltung ist aber in meinen Augen nicht empfehlenswert. Das lohnt sich erst wenn ich den passenden Hausmeister und Verwalter mitbeschäftigen kann.

 

Zum "Screening" eines Mieters:

Es gibt mittlerweile auch Auskunfteien, die sämige Mieter erfassen. Lt. Stiftung Warentest sind aber nur ein Bruchteil der (säumigen) Mieter erfasst.

Besser ist die sog. "Mieterselbstauskunft" (bei Interesse googeln) kombiniert mit einer aktuellen Eigenauskunft der Schufa. Lügt der Mierter bei Angaben zum Einkommen, Rückständigen Mieten usw. so kann man diese Mieter innerhalb der ersten Monate recht zügig rausklagen - auf den Mrückständigen Mieten, Klagekosten und Möbeleinlagerungskosten bleibt man aber womöglich trotzdem sitzen. Der Schufaauszug gibt Dir erste Anhaltspunkte zur Solvenz des Mieters.

Hartz4 Empfänger sind im übrigen heute keine Garantie mehr für pünktliche Mietzahlungen durchs Amt. Das Amt zahlt an den Hartz4 Empfänger, wenn der das Geld versäuft bleibt Dir nur der normale Klageweg (letztens per Urteil so entschieden).

Was hilft am Besten?

Hast Du einen Banker in Deinem guten Bekanntenkreis? Diese haben meist ein hilfreiches Netzwerk. Bitte Ihn Dir kurz vor dem konkreten Abschluß mal ein Zeichen zu geben (Daumen hoch/runter). Geht natürlich nur bei Mietern die noch nicht bei ner Direktbank sind. Ach ja, legal ist das natürlich auch nicht. Sich über einen potentiellen Mieter zu informieren (Internet, jetzige Wohnumgebung, ...) kann nie Schaden. Der betriebene Aufwand rechnet sich allemal wenn es dadurch nicht zu Ärger mit dem Mieter führt.

 

Noch was: Leider gibt es ja heute die Lebensanstellung selbst in Großbetrieben nicht mehr. Du bist also nie davor gefeit, dass ein zahlungswilliger Mieter zahlungsunfähig wird. Und ja, die Meisten werden nicht das offene Wort mit Dir suchen (was bringt es Ihnen auch?), sondern in der Hoffnung auf Besserung Dich eiige Monate lang mit Teilzahlungen, verspäteten Zahlungen und ganz vielen Ausreden hinhalten.

 

 

guter Beitrag, B)

 

hast du hier persönliche Erfahrungen gemacht?

[wombard]

Hallo harryguenter,

 

danke für die Anregungen. Also ganz konkret stelle ich mir das so vor: 3-4 geschossiges Mietshaus á 6-8 Wohnungen. Jede Wohnung so zwischen 50-80 qm^2. Das ganze würde dann in einer Großstadt angesiedelt sein (100.000 - 500.000 EW), ruhige Lage, gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten .. halt attraktiv. Die Immobilie könnte ruhig etwas älter sein (ca. 60er Jahre und aufwärts).

 

In Form einer GmbH würde ich diese Immobilie(n) teils fremdfinanziert aufkaufen, sanieren (bis zu einem gewissen Maße) und von den Mieteinnahmen den Kredit abbezahlen bzw. die Instandhaltung / Renovierungskosten tragen. Hausnebenkosten werden i.d.R. eh auf die Miete umgelegt.

Nach x Jahren (mind. 10 wg. Spekulationsfrist) wird die Immobilie dann verkauft, der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei eingenommen und in ein neues Objekt investiert. Das ganze lässt sich - einmal erfolgreich - beliebig kopieren.

 

Das es so funktioniert, habe ich letztens in einer Reportage gesehen. War richtig interessant ...

 

gute Idee..

 

geht auch ohne GmbH:

 

MFH in Krefeld (200.000 Einwohner) - Kaufpreis 500.000 (14 EH). Mieteinnahmen 50.000 . Wenn man 6 % für den Kapitaldienst - also 30.000 veranschlagt, so bleiben für Instandhaltung und Mietausfall noch 20.000 übrig. Kein Reperaturstau und voll vermietet.

Hatte ich letzte Woche mal zugespielt bekommen..!

Müsste sich rechnen lassen---

[Noob1981]

denkmalgeschützt halte ich aber nur für bedingt empfehlenswert. stimmt zwar, dass diese steuerlich attraktiv sind, allerdings kann man diese nur unter hohen aufwendungen technisch auf einen modernen baustandard bringen

und bei steigenden energiepreisen darf jetzt jeder selbst überlegen, wie sich immobilien mit hohen heizkosten in zukunft vermieten/verkaufen lassen, dieser aspekt muss auf jeden fall berücksichtigt werden.

außerdem sind denkmalgeschützte gebäude oftmals grundrisstechnisch nicht für die vermietung optimierbar, was zu geringeren durchschnittsmieteinnahmen führt.

 

würde mich aber über einen weiteren austausch (gerne hier im board, nicht nur per pn) freuen. ich denke das thema interessiert hier doch einige

 

EDIT: bei dem beispiel aus krefeld: 14WE für 500k, ohne reperaturstau und 10% rendite? klingt nach gelegenheit, allerdings wird das objekt auch schon paar tage alt sein und dann kommt mittelfristig der energietechnischer sanierungsbedarf (blind geraten aufgrund der wenigen details), außer es handelt sich um eine zwangsversteigerung

[Kezboard]

Innerhalb der GmbH ist die Immobilie Betriebsvermögen. Daher gibt es keine 10 jährige Spekulationsfrist. Der Gewinn ist steuerpflichtig.

Ah, wieder was gelernt. Dann mal anders gefragt: bei welcher Rechtsform gilt denn die Spekulationsfrist? Oder wird die Immobilie immer dem Betriebsvermögen zugeordnet. Ich habe bei meiner Recherche wohl folgendes gefunden: "Als gewerblicher Verkäufer gilt, wer mehr als drei Immobilien pro Jahr verkauft." D.h. solange ich privat nicht mehr als 3 Immobilien im Jahr verkaufe (und dies nach jeweils 10 Jahren Haltefrist) gelte ich als privater Verkäufer und muss nichts versteuern?

GmbH war jetzt nur eine fixe Idee von mir - als Selbständiger bieten sich mir doch z.B. ganz andere Möglichkeiten, Aufwendungen steuerlich geltend zu machen und vor allem Abschreibungen zu tätigen (man korrigiere mich, wenn ich falsch liege ... ).

 

Paar weitere kleine Anmerkungen:

1) 50-80qm ist zu groß als Fläche, dann lieber lauter 30-40qm Appartments, hier ist der m²-Preis in der Regel höher, außerdem findet man schneller Mieter (Großstadt typische Wochenendpendler)

2) Objekt optimalerweise in einem Stadtentwicklungsgebiet und stark sanierungsbedürftigen Zustand: dann können die Sanierungskosten analog zu denkmalgeschützten Gebäuden abgeschrieben werden.

3) Versuchen möglichst attrativen Sanierungsstand zu erreichen (unter Berücksichtung des Kosten-/Nutzenverhältnisses), dann gibts noch nette KfW-Förderungen und -Darlehen.

4) Bei Stadtauswahl sollte es bei dir mehr oder weniger vor Ort sein, dass man ggf. auch mal hinfahren kann.

Zu 1) ich bin jetzt mal von einer "typischen" Größe ausgegangen. Es sollte nicht zu klein sein. Wobei - die höchsten Preise/Quadratmeter müsste man doch eigentlich bei relativ kleinen Wohnungen erhalten? Ich gehe jetzt mal von sog. "Grundkosten" aus. Je mehr Parteien, desto mehr von diesen Grundkosten an Einkommen. Außerdem wird das Risiko eines Mietausfalls diversifiziert und minimiert (da die Miete ja entsprechend kleiner ist).

Zu 2) und 3) müsste man wahrscheinlich im Einzelfall entscheiden, aber interessante Idee.

Zu 4) man sollte das Objekt zumindest mal gesehen haben, klar

 

MFH in Krefeld (200.000 Einwohner) - Kaufpreis 500.000 (14 EH). Mieteinnahmen 50.000 . Wenn man 6 % für den Kapitaldienst - also 30.000 veranschlagt, so bleiben für Instandhaltung und Mietausfall noch 20.000 übrig. Kein Reperaturstau und voll vermietet.

Das sieht natürlich auf den ersten Blick traumhaft aus. Wo ist der Haken?

 

bei steigenden energiepreisen darf jetzt jeder selbst überlegen, wie sich immobilien mit hohen heizkosten in zukunft vermieten/verkaufen lassen, dieser aspekt muss auf jeden fall berücksichtigt werden.

Yup, heute noch gelesen. Ab sofort können Mieter einen "Energieausweis" verlangen. Habe jetzt nicht näher recherchiert, aber klingt für mich als Vermieter erstmal nach a) Bürokratie und dementsprechend b] Kosten, die ich dafür aufwenden muss. Ich denke aber schon, dass in Zeiten steigender Energiepreise immer mehr Mieter auf diesen Aspekt Wert legen.

[harryguenter]

guter Beitrag, B)

hast du hier persönliche Erfahrungen gemacht?

Danke.

Ja, derzeit vermiete ich mein OG im 2FH. Zuvor war es 20 Jahre lang im Besitz meiner Eltern als Zweitobjekt. Ich weiß also wovon ich rede wenn ich sage das Privatvermietung ne Menge Arbeit bedeutet. Desweiteren habe ich Freunde und Arbeitskollegen in ähnlicher Situation.

Einzig die negativen Erfahrungen säumiger Mieter sind mir (aufgrund der Befolgung meiner eigenen Tips?) bislang erspart geblieben. Wie gesagt, wenn man nach bei oder selbst drin wohnt ist es auch etwas einfacher. Ein echter Mietnomade wird vermutlich auch nicht einziehen, wenn er weiß dass der Besitzer eine Etage tiefer wohnt. Bei den Besichtigungsterminen haben einige sofort kehrtgemacht als sie das rausbekommen haben - denen habe ich nie eine Träne nachgeweint.

 

Ach ja, einen Tip noch: es gibt bestimmte Berufsgruppen denen man nachsagt dass man sie meiden soll. Google hilft Dir bestimmt diese herauszubekommen. Diese negative Erfahrung kann ich auch bestätigen.

 

Mhh, selbst wenn ich das ganze nun unter dem Mantel einer Firma mache, so ändert das in meinen Augen doch wenig. Unberücksichtigt der Tatsache, dass die Sicherheiten fürs Darlehn entsprechend hoch sein müssen (oder entsprechend weniger finanziert werden kann): Neben den Zinskosten müssen die Verwaltungs und Reparaturkosten erstmal erwirtschaftet werden. In vielen Regionen Deutschlands bleibt da nachher nicht mehr viel übrig (gut derzeit sind die Zinsen wieder ziemlich unten, kann aber auch mal anders kommen). Der Firmenmantel beduetet höchstens noch mehr Bürokratie. Das Ganze ist in meinen Augen eine Spekulation, die nur bei steigenden Immopreisen aufgehen kann. Ob hier allerdings Preissteigerungen oberhalb der Inflationsraten stattfinden glaube ich eher nicht.

In meiner Region sinken die Immopreise im übrigen seit etwa 10 Jahren im Schnitt um 1% p.a.

 

 

Yup, heute noch gelesen. Ab sofort können Mieter einen "Energieausweis" verlangen. Habe jetzt nicht näher recherchiert, aber klingt für mich als Vermieter erstmal nach a) Bürokratie und dementsprechend b] Kosten, die ich dafür aufwenden muss. Ich denke aber schon, dass in Zeiten steigender Energiepreise immer mehr Mieter auf diesen Aspekt Wert legen.

Die "guten" Mieter auf jeden Fall.

Der Energieausweis ist bei Kauf/Verkauf und Vermietung im übrigen Pflicht. Neue Energieausweise gibts nur noch als Bedarfsausweise und sollen so um die 500 EUR kosten (10 Jahre gültig).

[maush]

Ah, wieder was gelernt. Dann mal anders gefragt: bei welcher Rechtsform gilt denn die Spekulationsfrist?

Spekulationsfrist gilt grundsätzlich nur im Privatvermögen. Es kann die Rechtsform einer Personengesellschaft haben (z.B. GbR). Kapitalgesellschaften sind aber grundsätzlich Betriebsvermögen.

 

Im Falle von Betriebsvermögen sind beim Verkauf nicht nur die Differenz zwischen Kauf und Verkaufspreis steuerpflichtig, sondern zwischen Verkaufspreis und Buchwert. Nach 50 Jahren bei 2% Abschreibung also der Gesamte Verkaufspreis abzgl. Grundstücksanteil.

 

Auch im Privatvermögen kann die Sache gewerblich werden, wie du schon selbst herausgefunden hast (Stichwort gewerblicher Grundstückshändler). Nach einer Haltefrist von 10 Jahren ist es aber m.E. unbedenklich.

[Pank76]

Cash hat soeben einen neuen Immokompaß herausgebracht.

 

guckst du:

 

http://www2.capital.de/immobilien-kompass/jsp/do?page=home

 

Viele fundierte Infos zu bekannten Städten und Regionen. Aufgeteilt in Top, gute, mittlere und einfache Lage. Mit google maps verknüpft. Man kann auf der Karte scollen oder auch zoomen. r

 

Dazu Bewertunggen über die m² Preis bei Kauf.

 

Lade auch mal das Immoranking von cash hoch..

 

Investieren in Immobilien lohnt nach wie vor - trotz Krise. Lage, Lage, Lage fast wichtiger als jemals zuvor.

 

Mit Mietrenditen ist noch niemand richtig reich geworden. Alle reichen Leute haben aber komischer Weise recht viele Immobilien in ihrem Vermögen..

 

Es gibt ja einen Immobilienzyklus. Das meiste Geld wird in den Phasen Opportunity - also Projektierung, Neubau und Value Added also Umstrukturierung erzielt.

Investieren in diese Bereiche ist oft recht lukrativ - im Einkauf liegt der Segen.

 

Beispiel (plakativ und vereinfacht)

ich kaufe eine Immo, die einen Marktwert hat von 100.000 für 50.000 - bei einer Jahresnettomiete von 5000 , hätte ich eine Mietrendite von 10 %.

Derjenige, der den Marktpreis bezahlt, hat ebenfalls eine Jahrenettomiete von 5000 aber nur eine Rendite von 5 %

 

Neben der Lage spielt hier auch der Einkaufspreis eine wichtige Rolle.

 

Nach einer aktuellen Studie der Postbank ist für über 60 % der Befragten, die selbstgennutzte Immobilie nach wie vor die wichtigeste Altersvorsorge (grausames Wort).

 

Es gibt grad günstige Hypozinsen und auch gute Immos auf dem Markt - eine gute Kombi, um als Kapitalanleger in eine Immobilie zu investieren.

 

 

Ob es sich lohnt, kommt auf diverse Faktoren an - so auch auf die persönliche Situation / Lebensphase / Einkommen usw. Ein unabhängiger Berater und auch der Steuerberater (nicht Steuerrater), können hier nützlich sein.

 

So kann es für jemanden, der eine hohe Stuerbelastung hat, durch aus Sinn machen, über eine vernünftige Denkmalschutzimmobilie nachzudenken. Der Gesetzgeber fördert hier mit richtig guten Steuervorteilen, die es so nicht mehr gibt.

70 % und mehr Abschreibung auf den Kaufpreis als AfA über 12 Jahre sind keine Seltenheit und auch der Selbstnutzer kommt noch in den Genuß einer hohen Förderung. Lohnt aber für 30.000 Jahreseinkommen wohl kaum!!!

Vorsicht: viele Denkmalschutzimmos werden über Vertriebe verkauft = erhöhte Kosten. Und bei Leipzig, Dresden und Co wäre ich auch vorsichtig!

Auch hier vorher einen Profi und den Steuerberater zu Rate ziehen!

 

Bei Fragen gerne PN

 

greets

 

wombard

danke, guter Beitrag.

[Stephan09]

Paar weitere kleine Anmerkungen:

1) 50-80qm ist zu groß als Fläche, dann lieber lauter 30-40qm Appartments, hier ist der m²-Preis in der Regel höher, außerdem findet man schneller Mieter (Großstadt typische Wochenendpendler)

2) Objekt optimalerweise in einem Stadtentwicklungsgebiet und stark sanierungsbedürftigen Zustand: dann können die Sanierungskosten analog zu denkmalgeschützten Gebäuden abgeschrieben werden.

3) Versuchen möglichst attrativen Sanierungsstand zu erreichen (unter Berücksichtung des Kosten-/Nutzenverhältnisses), dann gibts noch nette KfW-Förderungen und -Darlehen.

4) Bei Stadtauswahl sollte es bei dir mehr oder weniger vor Ort sein, dass man ggf. auch mal hinfahren kann.

 

Aber prinzipiell find ich die Idee super spannend, so etwas in der Art hab ich auch vor.

 

EDIT: Warum GmbH? Aus steuerlicher Sicht ist das suboptimal, dann lieber ganz normal als privater

Volle Zustimmung: Ich hatte mal die letzten beiden Mietspiegel meiner Stadt verglihen und es kam raus, dass der Bereich komfortable Singlewohnung, etwas beengte Paarwohnung (um die 50 m², gut ist jetzt ein wenig groeßer), in den letzten Jahren am besten abschnitten und man in Stadtlage mit guter Infrastruktur die Inflation voll ausgleichen konnte. Und man sollte sich definitiv mit den Kriterien des Mietspiegels auseinandersetzen, da koennen so einfache Sanierungen wie ansprechender Eingangsbereich (einfach ein kleiner Dachvorbau vor der Tür bzw. ein außerhalb des Flurs gelegener Briefkasten) schon 2% Mietunterschied machen. Baeder zu verfliessen ist auch nicht so teuer, und die hauen beim Mietpreis richtig rein.

[Noob1981]

Ein Aspekt, der hier noch gar nicht erwähnt wurde ist die Möglichkeit sich als Aufteiler zu betätigen.

 

Sprich Mehrfamilienhaus kaufen und dann in einzelnen Wohnungen wieder verkaufen. Macht vorallem Sinn, wenn das Haus vorher eher in "einfacher" Bauart aber guter Lage war und man dann das komplette Haus auf "gehobenen" Standard bringt, so dass die Wohnungen richtig attraktiv sind, weil der neue Käufer die nächsten Jahre nichts mehr großartig machen muss und sich somit auch nicht mit den anderen Eigentümern rumstreiten muss (ist eine der Hauptängste vieler beim Kauf von einzelnen Eigentumswohnungen)

 

Risiko ist natürlich, dass du nicht alle Wohnungen schnell losbekommst (bei hochwertigen Wohnungen sollte man diese aber dann auch alternativ selbst gut vermieten können).

 

Kleines Beispiel: Freund von mir hat das mit einem Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten gemacht, 8 sind nach 1,5 Jahren verkauft und haben ihm die 9te Wohnung komplett finanziert. Hat sich also gut gelohnt.

 

EDIT: Weil ich es gerade erst lese: Die Aussage, dass man denkmalgeschützte Immos mit x% des Kaufpreises abschreiben kann, stimmt nur begrenzt. Abschreibungsfähig sind die Sanierungskosten der Immobilie, deswegen wird oft versucht einen möglichst hohen Sanierungsanteil zu haben. ABER VORSICHT: Es werden nur die Sanierungskosten für den denkmalgeschützten Bereich akzeptiert. Sprich wenn NUR die Außenfassade unter Denkmalschutz steht, kannste dein neues Bad nicht abschreiben. Also hier auch immer gucken, was genau denkmalgeschützt ist. Das komplette Gebäude oder nur Teile und mit welchen Mehrkosten die Sanierung dann zu tragen kommt. Aber das wäre dann ein extra Thema.

[Thomas_H]

das sind ja alles sehr nette Tipps, aber wie sieht das denn mit Mieterschutz aus. Ich wohne im Moment in Australien und meine Investment Immobilien sind alle vermietet. Wenn ein Mieter einmal nicht mehr bezahlt, muss der Mieter hier in Australien innerhalb von 6 Wochen das Haus verlassen. Das sieht ja nun ganz anders in Deutschland aus. Hier haben die Mieter ja so ungeheuer viele Rechte. Ich weiss von Freunden mit Immobilien in Deutschland, dass es bis ueber ein Jahr dauern kann einen nicht-zahlenden Mieter aus einer Wohnung zu bekommen. Das ist meiner Meinung nach sehr grenzwertig und nicht gerade eine gute Investition. Ich wuerde auch gerne in den deutschen Immobilienmarkt einsteigen, aber bei solchen Mieterrechten schon recht schwierig. Wie sind denn Eure Erfahrungen??

Gruss

Thomas

[Noob1981]

die auswahl der mieter kann dir im nachhinein viel ärger ersparen. insofern stimmt deine aussage schon. aber was hindert dich daran was in australien kaufen, wenn es da besser ist?

[wombard]

die auswahl der mieter kann dir im nachhinein viel ärger ersparen. insofern stimmt deine aussage schon. aber was hindert dich daran was in australien kaufen, wenn es da besser ist?

 

Spanien, USA und England sind grad Käufer- bzw. Sekumärkte. Da sind die Immobilienpreise fast ins Uferlose gefallen, :-)

 

Die ganz Blase war zum platzen überfällig.

 

Deutschand ist zwar eher konservativ (auch in den Finanzierungen), aber hier ist der MArkt noch stabil geblieben.

[wombard]

Ein Aspekt, der hier noch gar nicht erwähnt wurde ist die Möglichkeit sich als Aufteiler zu betätigen.

 

Sprich Mehrfamilienhaus kaufen und dann in einzelnen Wohnungen wieder verkaufen. Macht vorallem Sinn, wenn das Haus vorher eher in "einfacher" Bauart aber guter Lage war und man dann das komplette Haus auf "gehobenen" Standard bringt, so dass die Wohnungen richtig attraktiv sind, weil der neue Käufer die nächsten Jahre nichts mehr großartig machen muss und sich somit auch nicht mit den anderen Eigentümern rumstreiten muss (ist eine der Hauptängste vieler beim Kauf von einzelnen Eigentumswohnungen)

 

Risiko ist natürlich, dass du nicht alle Wohnungen schnell losbekommst (bei hochwertigen Wohnungen sollte man diese aber dann auch alternativ selbst gut vermieten können).

 

Kleines Beispiel: Freund von mir hat das mit einem Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten gemacht, 8 sind nach 1,5 Jahren verkauft und haben ihm die 9te Wohnung komplett finanziert. Hat sich also gut gelohnt.

 

EDIT: Weil ich es gerade erst lese: Die Aussage, dass man denkmalgeschützte Immos mit x% des Kaufpreises abschreiben kann, stimmt nur begrenzt. Abschreibungsfähig sind die Sanierungskosten der Immobilie, deswegen wird oft versucht einen möglichst hohen Sanierungsanteil zu haben. ABER VORSICHT: Es werden nur die Sanierungskosten für den denkmalgeschützten Bereich akzeptiert. Sprich wenn NUR die Außenfassade unter Denkmalschutz steht, kannste dein neues Bad nicht abschreiben. Also hier auch immer gucken, was genau denkmalgeschützt ist. Das komplette Gebäude oder nur Teile und mit welchen Mehrkosten die Sanierung dann zu tragen kommt. Aber das wäre dann ein extra Thema.

 

Saluti,

 

Sonder AfA, § 7i EStG (Denkmäler)

Bei Baudenkmälern, für welche der Bauantrag nach dem 31.12.2003 gestellt bzw. für welche im baugenehmigungsfreien Bereich die Bauunterlagen nach diesem Stichtag eingereicht wurden, gilt bei der Anschaffung folgendes:

 

9% Sonder-AfA der Anschaffungs-/ Herstellungskosten im Jahr der

Fertigstellung und in den folgenden 8 Jahren

 

7 % Sonder-AfA der Anschaffungs-/ Herstellungskosten in den folgenden 4 Jahren

 

Bei Eigennutzern können gemäß § 10f EStG zukünftig 10 x 9% wie Sonderausgaben abgezogen werden, unter der Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige für die Beträge für die er gem. § 10f EStG Sonderausgaben beansprucht, soweit keine Eigenheimzulage in Anspruch genommen worden ist.

 

Eine der letzten Steueroasen. Bis Ende 2003 waren es ja 10 % auf 10 Jahre.

 

Ich wollte das nicht verkomplizieren. hast ja im Grunde Recht.

 

hatte nur grad einen Fall. Ich wollte damit ausdrücken, dass ein Kapitalanleger x % AfA vom Kaufpreis erhält. Hier im genauen Fall, wurde eine ETW zur Kapitalanlage gekauft und der Käufer erhält 78 % AfA auf den Kaufpreis. Bei seinem Bruttogehalt von 100 k und Steuerklasse 1 sehr lukrativ!!!

Bei dieser Immobilie kann also fast jeder Nagel, der in die Sanierung geschlagen wird abgeschrieben werden

 

Es stimmt, dass grad die Sanierungskosten lukrativ sind. Denn oft wird ja nur eine Ruine gekauft. Eine hochwertig sanierte Denkmalimmobilie muss an Energiewerten einem Neubau nicht nachstehen - dieses Thema sehe ich also etwas anders als du,