Niedrigzinsniveau

[lasse]

Verstehe ich nicht. Du hast kein Risiko, aber volle Chance auf Währungsgewinne? Wie hast du das gemacht?

 

Einkommen in Fremdwährung... Es ging halt auch in die richtige Richtung. Ueber die Jahre habe ich auf beiden Seiten einen Puffer angesammelt, der je nach Lage verschoben wird. Dazu lebe ich nahe der Grenze und kann mich tägl entscheiden, ob ich von € oder Fremdwährung lebe. Keine 100%ige Gelddruckmaschine aber ein Szenario mit Möglichkeiten.

[Chevprolet]

Gibt noch einen Grund sich eventuell für einen BSV zu entscheiden, wenn man die VWL einsammeln will. Ich konnte mich seinerzeit nur zwischen Rentenversicherung und BSV entscheiden, Sparplan (auch Fondvariante) wurden nicht akzeptiert. Also habe ich einen BSV abgeschlossen, allerdings damals nicht mit dem Ziel mittelfristig damit eine Immobilie teilzufinanzieren (obwohl das als Option dabei ist). Inzwischen haben wir dank Gewerkschaft nur noch AVWL, ich bin ganz froh dass der BSV Bestandsschutz hat und mit den niedriegen Einzahlungen quasi bis knapp vor der Rente so weiterdümpelt.

[lasse]

Gibt noch einen Grund sich eventuell für einen BSV zu entscheiden, wenn man die VWL einsammeln will. Ich konnte mich seinerzeit nur zwischen Rentenversicherung und BSV entscheiden, Sparplan (auch Fondvariante) wurden nicht akzeptiert. Also habe ich einen BSV abgeschlossen, allerdings damals nicht mit dem Ziel mittelfristig damit eine Immobilie teilzufinanzieren (obwohl das als Option dabei ist). Inzwischen haben wir dank Gewerkschaft nur noch AVWL, ich bin ganz froh dass der BSV Bestandsschutz hat und mit den niedriegen Einzahlungen quasi bis knapp vor der Rente so weiterdümpelt.

ohne es durchgerechnet zu haben würde ich sagen: wenn Du VL bekommst ist Dein Einkommen wahrscheinlich zu knapp, um hoch tilgen zu können. oder? (ich sehe als den Vorteil eines BSV immer die Kreditphase mit der hohen Tilgung)

[Chevprolet]

Ich könnte schon relativ hoch tilgen wenn ich müsste (noch muss ich nicht, da Miete ). Es ist immer eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft, wieviel man als Puffer im Monat übrig lassen will...

 

VL gibts (gabs) für jeden Tarifangestellten, da die Entgelder bis zu EG15 reichen sind hier recht hohe Einkommen möglich.

 

Ich wollte eigentlich nur zum Ausdruck bringen, dass es abseits aller Rechnungen zur Wirtschaftlichkeit weitere Gründe für die Entscheidung pro/contra BSV gibt

[Lobster]

puh, das ist deutlich. das sind immerhin ca. 10% Unterschied. Du könntest noch die Zinsabschlagsteuer berücksichtigen, das dürfte es etwas mindern.

Stimmt, die Steuern sind da schon nicht ganz unerheblich, ändern aber nichts am Ergebnis. Ich finde es ehrlich gesagt auch niederschmetternd für einen Bausparvertrag. Wenn ich mit 3% mein Kapital in der Sparphase verzinse und ein Darlehen mit 6% aufnehme, fahre ich weitaus besser. Um auf meine Aussangsfrage zurückzukommen, ist es demnach tatsächlich völlig sinnlos mit Hilfe eines BSV vom Niedrigzinsniveau zu profitieren.

 

Durch Arbeitnehmer-Sparzulage, Wohnungsbauprämie und VWL wird das Ganze sicherlich etwas attraktiver, aber da das alles nicht auf mich zutrifft, ist der BSV wohl eine sehr schlechte Wahl.

[DrFaustus]

Einkommen in Fremdwährung... Es ging halt auch in die richtige Richtung. Ueber die Jahre habe ich auf beiden Seiten einen Puffer angesammelt, der je nach Lage verschoben wird. Dazu lebe ich nahe der Grenze und kann mich tägl entscheiden, ob ich von oder Fremdwährung lebe. Keine 100%ige Gelddruckmaschine aber ein Szenario mit Möglichkeiten.

 

Ok, aber wenn du dein Einkommen in Fremdwährung beziehst, wie hast du dann einen Währungsgewinn?

[herr_welker]

Fazit:

Beim Bausparplan + Darlehen zahle ich insgesamt 25.440 Euro (Eigenkapital) + 26.213,52 (Tilgung + Zinsen Bauspardarlehen) = 51.653,52 Euro

Bei der Variante ohne Bausparvertrag zahle ich 25.440 Euro (Eigenkapital) + 21.321,63 Euro (Tilgung + Zinsen Darlehen) = 46.761,63 Euro

 

Jetzt kommt es halt drauf an welchen Darlehenszins du bekommst. Hast du beim Bausparvertrag einen wesentlich niedrigeren Zins , dann kann sich das Blatt schon wieder wenden.

 

Und genau da liegt ja der Vorteil. Aber in die Zukunft kann nun mal keiner schauen.

[Lobster]

Jetzt kommt es halt drauf an welchen Darlehenszins du bekommst. Hast du beim Bausparvertrag einen wesentlich niedrigeren Zins , dann kann sich das Blatt schon wieder wenden.

 

Und genau da liegt ja der Vorteil. Aber in die Zukunft kann nun mal keiner schauen.

Klar, Vorteil eines BSV ist natürlich, dass es quasi keine Unbekannte gibt. Aber ich habe jetzt immerhin shcon mit einem Darlehenszins von 6% gerechnet. Aber selbst mit 13% komme ich auf "nur" 26.165,59 Euro für das Darlehen. Das sind dann 25.440 Euro (Eigenkapital) + 26.165,59 Euro (Tilgung + Zinsen Darlehen) = 51605,59 Euro.

 

Sprich: Bei einem Zinssatz von 13% für das Darlehen liege ich in etwas auf dem Niveau des BSV. Auch die Tilgung dauert wie beim BSV 5 1/2 Jahre. Und mal ehrlich: Wenn die Darlehenszinsen 13% betragen, bekomme ich sicherlich nicht nur 3% Guthabenzinsen, von denen ich hier weiterhin ausgegangen bin.

[Aquila]

Bei meiner Rechnung bin ich auf einen anderen kritischen Zinssatz gekommen.

[Lobster]

Bei meiner Rechnung bin ich auf einen anderen kritischen Zinssatz gekommen.

Dein Link ist leider kaputt. Kannst du das bitte nochmal korrigieren?

[Lobster]

Bei meiner Rechnung bin ich auf einen anderen kritischen Zinssatz gekommen.

Vielen Dank... es ist shcon durchaus interessant, dass wir auf derart unterschiedlicghe Ergebnisse kommen. Da muss doch eigentlich bei einem von uns beiden ein Rechenfelder vorliegen. Wenn ich es schaffe, werde ich die Rechnung nochmal in Excel aufbereiten, so dass es noch einfacher nachzuvollziehen ist.

 

Wenn deine Zahlen stimmen, gebe ich dir recht, dass es zumindest eine Überlegung wert ist, bauzusparen. Wenn meine Rechnung stimmt, ist es Verarschung.

[Mancunian]

puh, das ist deutlich. das sind immerhin ca. 10% Unterschied.

 

Sag ich doch die ganze Zeit. Aber wollte mir ja keiner glauben.

 

Mir leuchtet noch nicht ganz das Argument mit dem Eigenkapital ein: Es ist mir völlig klar, dass ein hohes Eigenkapital bessere Darlehen ermöglicht (kleinere Tilgungsraten, niedrigerer Darlehenszins). Wenn ich aber bauspare, bekomme ich doch nach der Sparphase meine Beiträge (mit 1% verzinst abzl. Gebühren) ´zurück. Demzufolge handelt es sich dann doch wieder um Eigenkapital.

 

Ja, es ist das Eigenkapital für das Bauspardarlehen, deswegen ist der Zins dafür auch so niedrig. Aber es ist im Bausparvertrag "gefangen". Du kannst es nicht für das Restdarlehen als Eigenkapital einbringen, wodurch darauf höhere Zinsen verlangt werden. Das war bei der Beispielrechnung von plusminus noch gar nicht bedacht. Ebensowenig der auch schon von mir erwähnte Nachteil der kurzen Tilgungszeiten eines Bauspardarlehens.

 

Bei meiner Rechnung bin ich auf einen anderen kritischen Zinssatz gekommen.

 

Der wird auch in jedem Einzelfall anders aussehen, weil die Hebeleffekte des Eigenkapitals je nach prozentualem Anteil an der Darlehenssumme ganz anders wirken. Bin mal gespannt, ob mir jemand eine Beispielrechnung vorlegen kann, bei der der kritische Zins unter 7% liegt. Darin müssten dann aber meine beiden hier genannten zusätzlichen Punkte mit eingerechnet werden.

[Mancunian]

Hier ein Link zum Thema Eigenkapitalhöhe und Darlehenszins.

[vanity]

...

Ja, es ist das Eigenkapital für das Bauspardarlehen, deswegen ist der Zins dafür auch so niedrig. Aber es ist im Bausparvertrag "gefangen". Du kannst es nicht für das Restdarlehen als Eigenkapital einbringen, wodurch darauf höhere Zinsen verlangt werden. Das war bei der Beispielrechnung von plusminus noch gar nicht bedacht. Ebensowenig der auch schon von mir erwähnte Nachteil der kurzen Tilgungszeiten eines Bauspardarlehens.

...

Diese Betrachtungsweise ist so nicht richtig: Das Bauspardarlehen braucht oder bindet kein Eigenkapital. Der Zinssatz für das erstrangige Hypothekendarlehen richtet sich üblicherweise danach, ob der Darlehensbetrag einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts (= x% vom Verkehrswert) des Objekts überschreitet. In dieser Hinsicht ist der BSV in zweierlei Hinsicht nützlich:

1. Das angesparte Kapital des BSV mindert den Darlehensbedarf des vorrangigen Darlehens.

2. Das BS-Darlehen mindert diesen Bedarf zusätzlich.

Somit ist das gesamte BS-Volumen (angespartes Kapital + Darlehen) geeignet, den restlichen Finanzierungsbetrag unter einen zinsbestimmenden Grenzwert (z. B. 60% des Beleihungswerts) zu drücken. Da das Bauspardarlehen dem Hypothekendarlehen im Rang nachgeht, ist dem Gläubiger der vorrangigen Hypothek sozusagen egal, wie der Rest finanziert ist. Er hat seine Sicherheit dadurch, dass er im Zweifelsfall durch die Verwertung seiner vorrangigen Grundschuld genügend Puffer hat, um zu seinem Geld zu kommen.

 

Auf ein vernünftiges Finanzierungskonzept wird er natürlich dennoch Wert legen.

[Mancunian]

Diese Betrachtungsweise ist so nicht richtig: Das Bauspardarlehen braucht oder bindet kein Eigenkapital.

 

Ich glaube, da haben wir aneinander vorbei geredet. Wenn man, wie im zweiten Beispiel des plusminus-Berichts, einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 57.000 Euro 15 Jahre lang mit 150 Euro im Monat bespart, sammeln sich 29.187 Euro. Um die Bausparsumme als Kredit zu erhalten, wird ein Darlehenskredit von 27.813 Euro aufgenommen. Somit hat man ein Eigenkapital von 29.187 Euro und ein Darlehen von 27.813 Euro. Der Zins ist so niedrig, weil der Eigenkapitalanteil bei über 50% liegt, was wirtschaftsmathematisch gesehen Schwachsinn ist. Der optimale Eigenkapitalanteil liegt bei etwa 20%.

 

Und: das angesparte Eigenkapital ist sehr wohl im Bausparvertrag "gefangen", denn man bekommt es zusammen mit dem Darlehen einzig und allein zu dem Zweck ausgezahlt, um Eigenheim zu bauen/kaufen. Das Eigenheim ist aber keine winzige Eigentumswohnung, die man vielleicht für 57.000 Euro bekommt, sondern eine mittelgroße Stadtwohnung oder ein Haus im Vorort, Kostenpunkt jetzt mal beispielsweise 257.000 Euro. Also muss ein zweiter Kredit über 200.000 Euro her. Für den hast du aus deinem Bausparvertrag keinen Cent Eigenkapital.

 

1. Das angesparte Kapital des BSV mindert den Darlehensbedarf des vorrangigen Darlehens.

2. Das BS-Darlehen mindert diesen Bedarf zusätzlich.

Somit ist das gesamte BS-Volumen (angespartes Kapital + Darlehen) geeignet, den restlichen Finanzierungsbetrag unter einen zinsbestimmenden Grenzwert (z. B. 60% des Beleihungswerts) zu drücken.

 

Das ist ein sehr interessanter Gedanke. Jedoch würde man das, um beim Beispiel zu bleiben, mit 37.418 Euro aus dem Banksparplan und einem Darlehen über lediglich 19.582 Euro viel günstiger erreichen. Außerdem dürfte der Zinssatz aufgrund des hohen Eigenkapitalanteils noch niedriger liegen als bisher in diesem Thread angenommen. Bausparverträge ermöglichen ihre niedrigen Zinssätze ja auch nicht aufgrund ihres Namens.

[vanity]

...

Meine Absicht war nicht, eine Teilfinanzierung via BSV als günstiger darzustellen - mir ging es nur darum, dass bei der Finanzierung das angesparte BSV-Guthaben sehr wohl Eigenkapital ist und das BSV-Darlehen, da nachrangig, möglicherweise eine günstigere Vorrang-Finanzierung ermöglicht (während der Ansparphase kann man das BSV-Guthaben durchaus als gefangen betrachten).

 

Zu deinem Zahlenbeispiel: Mit BSV brauchst du eine 1. Hypothek über 200.000, ohne BSV eine über 220.000. Der Einfachheit halber setzen wir Kaufpreis=Beleihungswert (was sicher nicht zutrifft), dann liegt bei der

- BSV-Variante die Ausschöpfung des Beleihungswerts bei 78% (hart an der Grenze dessen, was geht)

- Spar-Variante die Ausschöpfung des Beleihungswerts bei 86% (kriegt man wahrscheinlich gar nicht, jedenfalls nicht zu vernünftigen Konditionen)

 

Okay, das ist jetzt ein willkürliches Zahlenbeispiel - mir geht es um die prinzipielle Sichtweise (der Bank). Im Übrigen müsste man die beiden Varianten anhand konkreter Zahlen durchrechnen, die große Unbekannte ist leider die künftige Zinsentwicklung.

[Mancunian]

Zu deinem Zahlenbeispiel: Mit BSV brauchst du eine 1. Hypothek über 200.000, ohne BSV eine über 220.000.

 

Warum denn? Könnte ich nicht auch ohne Bausparvertrag ein nachrangiges Darlehen in gleicher Höhe des Bauspardarlehens aufnehmen? I.d.R. geschieht dies ja "zwingendermassen" über den KfW-Kredit, und der hat sehr niedrige Zinsen, und das ohne BSV und ich meine auch ohne Eigenkapital.

[JavaDirk]

Warum denn? Könnte ich nicht auch ohne Bausparvertrag ein nachrangiges Darlehen in gleicher Höhe des Bauspardarlehens aufnehmen?

Problem daran dürfte sein, eine Bank zu finden, die das mitmacht.

[Aquila]

Mit einem Bausparvertrag kann das Niedrigzinsniveau kann anscheinend nur genutzt werden, wenn die Ansparphase des Vertrages möglichst kurz, die Darlehensphase hingegen möglichst lang ausfällt. Nur dann erscheint es möglich den niedrigen Zins des Bauspardarlehens vorteilhaft nutzen zu können.

 

Erforderlich erscheint demnach ein Bausparprodukt, das schnell zuteilungsreif ist, eine möglichst niedrige Ansparsumme erfordert und niedrige Zinsen und Tilgung in der Darlehensphase aufweist. Ist jemandem ein solches Produkt bekannt?

[Lobster]

Erforderlich erscheint demnach ein Bausparprodukt, das schnell zuteilungsreif ist, eine möglichst niedrige Ansparsumme erfordert und niedrige Zinsen und Tilgung in der Darlehensphase aufweist. Ist jemandem ein solches Produkt bekannt?

Na ja, die Faktoren bedingen sich ja gegenseitig:

• schnelle Zuteilung
  
• niedrige ansparsumme
  
• niedriger Darlehenszins
  
• langer Tilgungszeitraum
  

 

Das wist du natürlich nicht finden, dass alles gut ist... die Bausparkassen sind ja leider auch nicht blöd. :'(

 

Man muss für sich entscheiden, worauf man am meisten wert legt. Bei den meisten Beusparrechnern kann man ja auch genau diese Prioritäten festlegen und sie lassen sich auch gut an den Tarifen der Anbieter ablesen.

[Aquila]

Unter www.bausparkassen.de habe ich folgende Übersicht über die im Markt erhältlichen Bauspartarife gefunden:

 

Gesamtuebersicht.pdf

[Lobster]

Unter www.bausparkassen.de habe ich folgende Übersicht über die im Markt erhältlichen Bauspartarife gefunden:

 

Gesamtuebersicht.pdf

Mich würde viel mehr nochmal interessieren, wie sich die Tarife der Bausparkassen in den letzten Monaten verhalten haben. Haben die eigentlich ihre Tarife der aktuellen Situation angepasst?

[Fleisch]

ja haben sie. zumindest die lbs hat nach unten korrigiert. die korrektur entspricht in etwa 0,5 - 0,75 %

[Lobster]

ja haben sie. zumindest die lbs hat nach unten korrigiert. die korrektur entspricht in etwa 0,5 - 0,75 %

Aber nur bei den Guthabenzinsen?

[Fleisch]

bei den darlehenszinsen müsst' ich nachschauen, tendenziell dürfte aber auch hier ein bisschen was weitergegeben worden sein