Vergleich vorfinanzierter Bausparer vs. Annuitätendarlehen

[RaidSupport]

Hallo zusammen!

 

ich schlage mich seit ein paar Tagen mit einem (unverbindlichen) Angebot einer örtlichen Bank rum. Ein Teil davon ist ein vorfinanzierter Bausparer (der Rest KfW). Ich habe schon viel (schlechtes) über diese Art der Finanzierung gehört.

Ich versuche also dieses Angebot mit einem normalen Annuitätendarlehen zu vergleichen:

 

Bausparsumme: 100.000

Laufzeit: 20J 6M

 

Effektiver Jahreszins Vorfinanzierung: 4,15%

Laufzeit Vorfinanzierung: 10J 10M (=130M)

Rate bis Zuteilung (ich weiß, nicht zugesichert): 638,33 (338,33 Zinsen + 300 Sparrate)

 

Guthabenzins Bausparer: 1%

Effektiver Jahreszins nach Zuteilung: 3,78%

Abschlussgebühr (ich weiß, Provision für Bearbeiter): 1%

Rate: 600

 

Einzahlungen Bausparer inkl. Guthabenzinsen: 41.195,95

Restschuld = Bauspardarlehen bis Zuteilung: 58.804,05

 

Nun meine Vergleichrechnung:

- reines Annuitätendarlehen mit 4,15% effektiven Jahreszins + 3,5% Tilgung (macht ebenfalls 638 Rate)

=> Restschuld nach 130 Monaten: 52.245,91 (nicht die Welt besser)

 

==> damit diese Restschuld ebenfalls nach 115 Monaten getilgt ist, dürfte der Zinssatz bei gleichbleibender Rate (600) 6,2% nicht übersteigen

 

So nun zu meiner eigentlichen Frage. Viele sagen immer, man solle doch mal den effektiven Zinssatz des vorfinanzierten Bausparers errechnen. Leichter gesagt als getan.

 

Ich habe als Tip folgendes Exceltool bekommen: http://www.test.de/themen/bauen-fina...59356/1159356/

==> Der Zinsatzsatz wäre demnach 4,8%. Das halte ich für eine 20jährige Zinsbindung nicht schlecht. A

Aber (!) stimmt die Rechnung so? Wie genau rechne ich mir diesen effektiven Zinssatz aus?

 

Gruß,

Raid

[asche]

[edit]

[DrFaustus]

Frage: Bekommst du 4,15% Darlehenszins für das Annuitätendarlehen für die Gesamtlaufzeit des Darlehens oder nur für eine 10jährige Zinsbindung?

 

Das ist ein Aspekt den man bei Vor- und Nachteilen beachten sollte. Beim Bausparer ist der Darlehenszins fix. Wenn man ein Annuitätendarlehen macht, hat das nur sehr selten eine Zinsbindung die gleich der Gesamtlaufzeit ist. Somit hat man ein nicht unerheblichen Zinsänderungsrisiko bei der Verlängerung...

[heidschnucke]

Hallo,

 

mich hat bei der Geschichte mit dem vorfinanzierten Bausparvertrag neben den schwer kalkulierbaren Kosten immer die fehlende Flexibilität in der Ansparphase (also während der Laufzeit der Vorfinanzierung) gestört. Normalerweise ist man bei einem BSV ja relativ flexibel was Einzahlungen und die spätere Tilgungsphase angeht. Man muss halt nur darauf achten, daß genügend angespart wird, um den BSV rechtzeitig zuteilungsreif zu haben. Durch die Vorfinanzierung ist man aber die ersten 10 Jahre relativ festgenagelt. Das Konstrukt Darlehen + BSV finde ich gar nicht so schlecht, kann man aber auch selbst bauen.

 

Ich habe zur Hausfinanzierung folgende Variante gewählt.

1. Normales Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und der Möglichkeit zu Sondertilgungen.

2. Bausparvertrag zur Absicherung des Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

 

Beim BSV habe ich einen Tarif mit Mehrzuteilung gewählt (40% ansparen, 90% Darlehen). Dadurch ist die monatliche Sparrate geringer. Man muss nur prüfen, wie hoch dann die Mindestrate für die Tilgung des Bauspardarlehens wird. Durch den Wegfall der Rate für das 1. Darlehen sollte es aber kein Problem sein.

 

Den BSV sehe ich als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Ich bin aber nicht gezwungen, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen, bzw. kann während der Laufzeit des Annuitätendarlehens durch Sondertilgungen die Restschuld und damit die notwendige Höhe des Bauspardarlehens auch reduzieren und habe dennoch Planungssicherheit.