Eine Frage zu Hypotheken

[Homie1984]

Hallo,

 

ich habe eine Frage die mir hier vielleicht jemand beantworten kann.

Es geht um die Mortgages (weiss jetzt nicht ob es da größere Unterschiede zu deutschen Hypotheken gibt) in Amerika. Und zwar würde es mich interessieren ob der Wertverlust einer Immboilie Auswirkungen auf die Kreditzinsen hat die man an die Bank die die Immobilie finanziert zu zahlen hat? Steigen sie dann um das höhere Risiko auszugleichen? Sind diese Zinsen in den USA fest? Oder werden in bestimmten Abständen von der Bank angepasst?

 

Vielen Dank für die Antworten

(falls ich welche bekomme )

[klausk]

Vertrag ist Vertrag. Ändert sich der Wert der Sicherheit (Immobilie), ändert sich am Vertrag nichts.

 

Ob die Zinsen fest sind für die gesamte Laufzeit, wird im Vertrag festgelegt. Auch wenn der Vertrag an einen anderen Finanzierer (z.B. Fannie Mae, Freddie Mac) verkauft wird, die Konditionen ändern sich nicht.

 

Sind die Zinsen variabel, dann können sie unter im Vertrag bestimmten Umständen an ebenfalls vorher bestimmte Benchmarks angepasst werden. Beispiel: die ersten drei Jahre fest, dann alle zwei Jahre Anpassung um höchstens x Prozentpunkte, insgesamt bis zu einer Maximalhöhe von y Prozent. Beispiel für Benchmarks: x Prozentpunkte über Libor.

[Homie1984]

Wieso behauptet dann die Obama Administration, dass das geplante "Bail Out" für die notleidenden Hausbesitzer, die sich ein Haus gekauft haben das sie sich eigentlich garnicht leisten konnten, auch den Hausbesitzern helfen wird die noch keine Probleme haben. Und zwar es soll Ihnen helfen in dem es verhindert, dass die Lage auf dem Hausmarkt sich so stark verschlechtert, dass auch sie Probleme bei der Zahlung der Hypotheken bekommen? Ich meine klar, durch die vielen Zwangsvekäufe sinkt der Marktwert der Häuser. Aber das braucht doch die Leute die Ihre Raten bezahlen können nicht zu jucken. Oder sehe ich da was falsch? Ich würds gern verstehen....

[DrFaustus]

Wieso behauptet dann die Obama Administration, dass das geplante "Bail Out" für die notleidenden Hausbesitzer, die sich ein Haus gekauft haben das sie sich eigentlich garnicht leisten konnten, auch den Hausbesitzern helfen wird die noch keine Probleme haben. Und zwar es soll Ihnen helfen in dem es verhindert, dass die Lage auf dem Hausmarkt sich so stark verschlechtert, dass auch sie Probleme bei der Zahlung der Hypotheken bekommen? Ich meine klar, durch die vielen Zwangsvekäufe sinkt der Marktwert der Häuser. Aber das braucht doch die Leute die Ihre Raten bezahlen können nicht zu jucken. Oder sehe ich da was falsch? Ich würds gern verstehen....

 

Nein, denn wenn die Sicherheit nicht mehr so viel Wert ist wird die Bank verlangen, dass der Kreditnehmer Sicherheiten nachschießt. Kann er dies nicht wird die Bank den Vertrag kündigen. Egal ob der KN (noch) zahlen kann oder nicht.

 

@klausk: Vertrag ist Vertrag stimmt zwar. Aber in solchen Verträgen steht das eben drin. Das ist in Deutschland übrigens nicht anders als in den USA...

 

Die Zinsen sind in den USA meistens variabel. Feste Zinsbindungen gibt es kaum. Meistens gibt es noch nichtmal Zinsanpassungsklauseln wie in Deutschland. Das bedeutet, die Banken können ihre Zinsen erhöhen/senken wie sie gerade lustig sind:

"Wenn die Leute die Zinsen nicht zahlen wollen, sollen sie halt die Bank wechseln..."

[klausk]

Nein, denn wenn die Sicherheit nicht mehr so viel Wert ist wird die Bank verlangen, dass der Kreditnehmer Sicherheiten nachschießt. Kann er dies nicht wird die Bank den Vertrag kündigen. Egal ob der KN (noch) zahlen kann oder nicht.

 

@klausk: Vertrag ist Vertrag stimmt zwar. Aber in solchen Verträgen steht das eben drin. Das ist in Deutschland übrigens nicht anders als in den USA...

 

Die Zinsen sind in den USA meistens variabel. Feste Zinsbindungen gibt es kaum. Meistens gibt es noch nichtmal Zinsanpassungsklauseln wie in Deutschland. Das bedeutet, die Banken können ihre Zinsen erhöhen/senken wie sie gerade lustig sind:

"Wenn die Leute die Zinsen nicht zahlen wollen, sollen sie halt die Bank wechseln..."

Ich weiss nicht, woher du deine Informationen hast. Die Angabe von Quellen würde eine Diskussion ungemein erleichtern. Ich lebe seit 25 Jahren in den USA und bin wohl etwas näher am Geschehen.

 

Kündigungsrecht der Bank, weil der Wert des Hauses sinkt? Noch nie gehört. -- Die Bank kann kündigen, wenn die vereinbarten monatlichen Zahlungen ausbleiben.

 

Feste Zinsbindungen gibt es kaum? Unsinn. Ich will dir nicht den Lerneffekt des Googlens vorenthalten. Guck nur mal bei Wells Fargo rein. "Fixed" heisst fester Zinssatz, "ARM" = adjustable-rate mortgage und bedeutet variabler Zinssatz.

 

"Meistens" nicht mal Anpassungsklauseln? Die sind das wesentliche Kriterium bei variablen Zinsen.

 

Homie: Am schwersten betroffen von steigenden Zinsen sind Hauseigentümer, die variable Zinsen vereinbart haben und sich darauf verlassen haben, dass Immobilienwerte konstant weiter steigen. Die sich sicher waren, sie könnten bei steigenden monatlichen Zahlungen zu dem dann erwarteten höheren Wert des Hauses refinanzieren -- am besten dann in eine fixed-rate mortgage.

 

Die Krise machte das für Viele unmöglich. Sie verloren ihr Haus. Andere standen vor der Versteigerung. Denen wollte die Regierung helfen -- dann trat aber die mögliche Ungerechtigkeit in Erscheinung, dass ausgerechnet die, die ihre letzten Cents zusammenkratzten, um nur ja keine monatliche Zahlung zu verpassen, von Hilfen ausgeschlossen wären.

 

Wie die Hilfen im Detail aussehen sollen/würden/könnten, ist (mir) noch nicht ganz klar. Ich halte für wahrscheinlich, dass den Banken klargemacht wird, dass sie nicht ohne Blessuren aus ihrer Situation rauskommen werden und Abstriche machen müssen -- etwa in der Form von Stundungen, Abschreibungen auf den Darlehnswert, Refinanzierungen auf längere Zeiträume oder sonst wie.

[Homie1984]

Ich weiss nicht, woher du deine Informationen hast. Die Angabe von Quellen würde eine Diskussion ungemein erleichtern. Ich lebe seit 25 Jahren in den USA und bin wohl etwas näher am Geschehen.

 

Kündigungsrecht der Bank, weil der Wert des Hauses sinkt? Noch nie gehört. -- Die Bank kann kündigen, wenn die vereinbarten monatlichen Zahlungen ausbleiben.

 

Feste Zinsbindungen gibt es kaum? Unsinn. Ich will dir nicht den Lerneffekt des Googlens vorenthalten. Guck nur mal bei Wells Fargo rein. "Fixed" heisst fester Zinssatz, "ARM" = adjustable-rate mortgage und bedeutet variabler Zinssatz.

 

"Meistens" nicht mal Anpassungsklauseln? Die sind das wesentliche Kriterium bei variablen Zinsen.

 

Homie: Am schwersten betroffen von steigenden Zinsen sind Hauseigentümer, die variable Zinsen vereinbart haben und sich darauf verlassen haben, dass Immobilienwerte konstant weiter steigen. Die sich sicher waren, sie könnten bei steigenden monatlichen Zahlungen zu dem dann erwarteten höheren Wert des Hauses refinanzieren -- am besten dann in eine fixed-rate mortgage.

 

Die Krise machte das für Viele unmöglich. Sie verloren ihr Haus. Andere standen vor der Versteigerung. Denen wollte die Regierung helfen -- dann trat aber die mögliche Ungerechtigkeit in Erscheinung, dass ausgerechnet die, die ihre letzten Cents zusammenkratzten, um nur ja keine monatliche Zahlung zu verpassen, von Hilfen ausgeschlossen wären.

 

Wie die Hilfen im Detail aussehen sollen/würden/könnten, ist (mir) noch nicht ganz klar. Ich halte für wahrscheinlich, dass den Banken klargemacht wird, dass sie nicht ohne Blessuren aus ihrer Situation rauskommen werden und Abstriche machen müssen -- etwa in der Form von Stundungen, Abschreibungen auf den Darlehnswert, Refinanzierungen auf längere Zeiträume oder sonst wie.

In wie fern lässt sich ein Darlehen durch steigende Hauspreise refinanzieren? Ich meine wenn ich heute ein Haus in Kalifornien für 500000$ kaufe und das Haus im nächsten Jahr 600000$ wert ist habe ich doch monetär nur dann was von wenn ich das Haus verkaufe. Ich gehe mal davon aus, dass die meisten Leute vor hatten in diesen Häusern zu leben und nicht spekulative Immobiliengeschäfte zu betreiben. Oder meinst du die umgekehrte Hypothek?

[klausk]

In wie fern lässt sich ein Darlehen durch steigende Hauspreise refinanzieren? Ich meine wenn ich heute ein Haus in Kalifornien für 500000$ kaufe und das Haus im nächsten Jahr 600000$ wert ist habe ich doch monetär nur dann was von wenn ich das Haus verkaufe. Ich gehe mal davon aus, dass die meisten Leute vor hatten in diesen Häusern zu leben und nicht spekulative Immobiliengeschäfte zu betreiben. Oder meinst du die umgekehrte Hypothek?

Wir reden von der Situation vor zwei, drei Jahren, richtig? Damals kamen Wertsteigerungen um 20% in einem Jahr noch vor.

 

Refinanzieren geht so vor sich: Du sagst einer Bank, du willst deine $400000 Hypothek refinanzieren (angenommen du hast beim Kauf des $500000-Hauses 20% Eigenkapital hingelegt). Die Bank schickt dir einen Schätzer, und wenn der sagt, das Haus ist $600000 wert und du offerierst 20% down payment, dann bietet sie dir eine Hypothek von $480000 an. Damit werden die $400k abgelöst und du hast $80000 zu deiner freien Verfügung -- steuerfrei. Die kannst du entweder verjubeln, anlegen oder als zusätzliches Eigenkapital benutzen. In dem Fall sinkt die Loan-to-Value Ratio von 80% (480k/600k) auf 66,7% (400k/600k). Das sieht eine Bank sehr gern, und du kannst bessere Konditionen heraushandeln. Oder du kannst von einer 5%igen Hypothek mit variablen Zinsen auf eine 6%ige mit festen Zinsen umsteigen, ohne dass deine monatliche Belastung sich wesentlich ändert. (Bitte nicht nachrechnen, die Zahlen sind natürlich alle hypothetisch.)

 

Ja, so war das -- in der guten, alten Zeit.....

 

PS: "Umgekehrte Hypotheken" (reverse mortgages) sind was völlig Anderes. Wenn du wissen möchtest, wie die funktionieren und ob sie überhaupt empfehlenswert sind, schreib ich gern was dazu. Aber das hat mit dem Thema der normalen Refinanzierung nichts zu tun.

[Homie1984]

Wir reden von der Situation vor zwei, drei Jahren, richtig? Damals kamen Wertsteigerungen um 20% in einem Jahr noch vor.

 

Refinanzieren geht so vor sich: Du sagst einer Bank, du willst deine $400000 Hypothek refinanzieren (angenommen du hast beim Kauf des $500000-Hauses 20% Eigenkapital hingelegt). Die Bank schickt dir einen Schätzer, und wenn der sagt, das Haus ist $600000 wert und du offerierst 20% down payment, dann bietet sie dir eine Hypothek von $480000 an. Damit werden die $400k abgelöst und du hast $80000 zu deiner freien Verfügung -- steuerfrei. Die kannst du entweder verjubeln, anlegen oder als zusätzliches Eigenkapital benutzen. In dem Fall sinkt die Loan-to-Value Ratio von 80% (480k/600k) auf 66,7% (400k/600k). Das sieht eine Bank sehr gern, und du kannst bessere Konditionen heraushandeln. Oder du kannst von einer 5%igen Hypothek mit variablen Zinsen auf eine 6%ige mit festen Zinsen umsteigen, ohne dass deine monatliche Belastung sich wesentlich ändert. (Bitte nicht nachrechnen, die Zahlen sind natürlich alle hypothetisch.)

 

Ja, so war das -- in der guten, alten Zeit.....

 

PS: "Umgekehrte Hypotheken" (reverse mortgages) sind was völlig Anderes. Wenn du wissen möchtest, wie die funktionieren und ob sie überhaupt empfehlenswert sind, schreib ich gern was dazu. Aber das hat mit dem Thema der normalen Refinanzierung nichts zu tun.

Ne das mit reverse mortgages kenne ich schon. Man verjubelt das Haus an die Bank erhält dafür das Geld (auch als Rente möglich) und ein lebenslanges Wohnrecht. Wenn man tot ist, hat man zwar nichts mehr zum vererben aber man hatte dafür ein schönes Leben.

Aber wie stelle ich denn die 5% Hypothek auf eine 6% um? Ich nehme an du meinst mit den % die Tilgungsrate. Ich meine ich habe durch die refinanzierung ja dann zwar Geld erhalten, aber gleichzeitig haben sich meine Schulden erhöht. Was habe ich denn davon? Ich meine damit sich das Lohnt müsste ich das Geld anlegen und zwar zu höheren Zinsen als die die ich an die Bank zahle für das Darlehen. Die Zinsem müssten dann aber erheblich höher sein damit man sich die höhere Tilgungsrate leisten kann. Man kennt das auch als den Leverage Effekt. Ist das der Grund für die vielen Privatinsolvenzen in den USA? Oder bin ich da auf dem Holzweg? Ich meine eine Hypothek ist doch ein Darlehen gegen ein Pfandrecht.

[klausk]

Ne das mit reverse mortgages kenne ich schon. Man verjubelt das Haus an die Bank erhält dafür das Geld (auch als Rente möglich) und ein lebenslanges Wohnrecht. Wenn man tot ist, hat man zwar nichts mehr zum vererben aber man hatte dafür ein schönes Leben.

Aber wie stelle ich denn die 5% Hypothek auf eine 6% um? Ich nehme an du meinst mit den % die Tilgungsrate. Ich meine ich habe durch die refinanzierung ja dann zwar Geld erhalten, aber gleichzeitig haben sich meine Schulden erhöht. Was habe ich denn davon? Ich meine damit sich das Lohnt müsste ich das Geld anlegen und zwar zu höheren Zinsen als die die ich an die Bank zahle für das Darlehen. Die Zinsem müssten dann aber erheblich höher sein damit man sich die höhere Tilgungsrate leisten kann. Man kennt das auch als den Leverage Effekt. Ist das der Grund für die vielen Privatinsolvenzen in den USA? Oder bin ich da auf dem Holzweg? Ich meine eine Hypothek ist doch ein Darlehen gegen ein Pfandrecht.

Jetzt scheint aber Alles durcheinander zu gehen.

 

Reverse Mortgages: Man verjubelt nichts sondern bleibt Eigentümer solange, wie man in dem Haus wohnt; die Bank bekommt lediglich einen Grundbucheintrag zu ihrer Sicherung. Wer monatliche Zahlungen vereinbart hat und dann länger lebt, als die Bank angenommen hatte, bekommt weiterhin die monatlichen Zahlungen bis ans Lebensende selbst wenn sie den Wert des Hauses übersteigen.

 

Edit: Vererben kann man es auch. Schuldet man nach seinem Tod der Bank mehr als sie beim Verkauf erzielen kann, wird nichts auf die Erben abgewälzt. Ein eventueller Überschuss wird ihnen ausgezahlt.

 

Nein, ich meinte mit 5% und 6% nicht die Tilgungsrate -- ich meinte die Zinsrate.

 

Refinanzieren macht natürlich nur Sinn, wenn du was davon hast. Also z.B.

 

1) wenn du einen niedrigeren Zinssatz bekommen kannst;

 

2) wenn du zum gleichen Zinssatz von einem variablen Zins auf festen Zins umsteigen kannst (jedenfalls wie heute in Zeiten niedriger Zinsen);

 

3) wenn du z.B. von einer 30-Jahres Hypothek auf eine mit 20 Jahren Laufzeit umsteigen kannst.

 

Es gibt auch ein 4): Du verjubelst die $80000 in meinem Beispiel, dann hast du auch was davon: $80000 zum Verjubeln. Die sind natürlich nur geliehen und müssen zurückgezahlt werden. Aber die darauf zu zahlenden Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden! (Hypothekenzinsen sind die einzigen Zinsen, die abgesetzt werden können.)

[DrFaustus]

Mit den Sicherheiten bin ich von deutschen Krediten ausgegangen. Ob und wie es in den USA aussieht weiß ich leider nicht. Aber ich kann mir durchaus vorstellen, dass da keine großen Unterschiede herrschen.

 

AGB Banken

19. Kündigung aus wichtigem Grund

Eine fristlose Kündigung der gesamten Geschäftsverbindung oder einzelner Geschäftsbeziehungen ist zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der der Bank, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange des Kunden, deren Fortsetzung unzumutbar werden lässt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor,

 

- wenn der Kunde unrichtige Angaben über seine Vermögensverhältnisse gemacht hat, die für die Entscheidung der Bank über eine Kreditgewährung oder über andere mit Risiken für die Bank verbundene Geschäfte (z. B. Aushändigung einer Zahlungskarte) von erheblicher Bedeutung waren, oder

- wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder der Werthaltigkeit einer Sicherheit eintritt oder einzutreten droht und dadurch die Rückzahlung des Darlehens oder die Erfüllung einer sonstigen Verbindlichkeit gegenüber der Bank - auch unter Verwertung einer hierfür bestehenden Sicherheit - gefährdet ist, oder

- wenn der Kunde seiner Verpflichtung zur Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten nach Nr.13 Absatz 2 dieser Geschäftsbedingungen oder aufgrund einer sonstigen Vereinbarung nicht innerhalb der von der Bank gesetzten angemessenen Frist nachkommt.

 

 

Das mit den Festzinsen hab ich mal gehört von irgend einem Volkswirtschaftler. Also keine Quelle. Aber wieso haben denn die Leute so Probleme mit ihren Raten, wenn sie doch 2003 die Zinsen gefixt haben? Dann wären doch die steigenden Zinsen kein Problem gewesen.

[Homie1984]

Jetzt scheint aber Alles durcheinander zu gehen.

 

Reverse Mortgages: Man verjubelt nichts sondern bleibt Eigentümer solange, wie man in dem Haus wohnt; die Bank bekommt lediglich einen Grundbucheintrag zu ihrer Sicherung. Wer monatliche Zahlungen vereinbart hat und dann länger lebt, als die Bank angenommen hatte, bekommt weiterhin die monatlichen Zahlungen bis ans Lebensende selbst wenn sie den Wert des Hauses übersteigen.

 

Edit: Vererben kann man es auch. Schuldet man nach seinem Tod der Bank mehr als sie beim Verkauf erzielen kann, wird nichts auf die Erben abgewälzt. Ein eventueller Überschuss wird ihnen ausgezahlt.

 

Nein, ich meinte mit 5% und 6% nicht die Tilgungsrate -- ich meinte die Zinsrate.

 

Refinanzieren macht natürlich nur Sinn, wenn du was davon hast. Also z.B.

 

1) wenn du einen niedrigeren Zinssatz bekommen kannst;

 

2) wenn du zum gleichen Zinssatz von einem variablen Zins auf festen Zins umsteigen kannst (jedenfalls wie heute in Zeiten niedriger Zinsen);

 

3) wenn du z.B. von einer 30-Jahres Hypothek auf eine mit 20 Jahren Laufzeit umsteigen kannst.

 

Es gibt auch ein 4): Du verjubelst die $80000 in meinem Beispiel, dann hast du auch was davon: $80000 zum Verjubeln. Die sind natürlich nur geliehen und müssen zurückgezahlt werden. Aber die darauf zu zahlenden Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden! (Hypothekenzinsen sind die einzigen Zinsen, die abgesetzt werden können.)

Erst ein Mal danke für die ausführlichen Antworten.

Aber wie DrFaustus es schon angemerkt hat, wenn die Leute doch oft von variablen auf feste Zinsen umgesattelt haben (wie in deinem Beispiel beschrieben) warum kommen sie dann in Zahlungsschwierigkeiten? Die Zinsen sind doch fest.

Kommen wir zurück zu den 80000, müsste es denn nicht auch vom Einkommen der jeweiligen Person abhängen ob sie die 80000 auch kriegt? Oder spielte das bei amerikanischen Banken keine Rolle? (Das wurde mir nämlich in den USA von einem Dozenten an der Uni erzählt, er meinte das viele Banken garnicht das Einkommen der Kreditnehmer geprüft haben)

Ich meine klar, wenn die Leute in Amerika ihren Kreditrahmen bis zum allerhöchsten ausgeschöpft haben und das bei einem niedrigen Zinsniveau und variablen Zinsen, dann verstehe ich warum sie jetzt in Zahlungsschwierigkeiten stecken. Bei steigenden Zinsen droht Zahlungsunfähigkeit.

Aber dann bleibt die Frage wie sich fallende Hauspreise auf die Zahlungsfähigkeit der Hausbesitzer auswirken? Angenommen ich habe wie in deinem Beispiel beschrieben die 80000 genommen bei festen Zinsen. Jetzt ist die Krise da und mein Haus ist nur noch 400000 wert. Was passiert denn jetzt? Kommt die Bank und kündigt mein Kredit? Verlangt sie das ich Sicherheiten nachschießen muss? Was passiert wenn ich das nicht kann? Wenn ich variable Zinsen vereinbart habe und der Hauspreis fällt, verlangt die Bank dann automatisch höhere Zinsen wegen höherem Ausfallrisiko?

Fragen über Fragen.. ich hoffe ich bekomme eine Antwort...

[klausk]

Aber wie DrFaustus es schon angemerkt hat, wenn die Leute doch oft von variablen auf feste Zinsen umgesattelt haben (wie in deinem Beispiel beschrieben) warum kommen sie dann in Zahlungsschwierigkeiten? Die Zinsen sind doch fest.

Ja, wenn sie denn umgesattelt hätten... aber selbst dann: bei Jobverlust haben Leute Schwierigkeiten, ihren Verpflichtungen nachzukommen.

Kommen wir zurück zu den 80000, müsste es denn nicht auch vom Einkommen der jeweiligen Person abhängen ob sie die 80000 auch kriegt? Oder spielte das bei amerikanischen Banken keine Rolle? (Das wurde mir nämlich in den USA von einem Dozenten an der Uni erzählt, er meinte das viele Banken garnicht das Einkommen der Kreditnehmer geprüft haben)

Einkommen spielt eine wichtige Rolle bei der Vergabe von Krediten -- oder sollte es jedenfalls. Zu Zeiten der Bubble (also vor der Krise) haben etliche auf Hypotheken spezialisierte Banken wie z.B. Countrywide darauf verzichtet, weil sie am Schreiben (=Verkaufen) der Kredite Geld verdienten. Wenn die Verträge erstmal liefen und die Leute ein paar Monate lang brav bezahlten, dann wurden die Verträge an andere Banken verkauft, wie Fannie Mae, Freddie Mac oder andere. (Entgegen anderslautenden Gerüchten in Deutschland gelten beim Verkauf die alten Konditionen weiter.) Manche Banken haben sogar mit "no income verification" geworben und die Kunden augenzwinkernd aufgefordert, ruhig ein bisschen zu schwindeln. Es gab sogar Fälle, in denen die Bank eine zu "bescheidene" Einkommensangabe von sich aus nach oben korrigiert haben -- nur um eine Hypothek verkaufen zu können.

Aber dann bleibt die Frage wie sich fallende Hauspreise auf die Zahlungsfähigkeit der Hausbesitzer auswirken? Angenommen ich habe wie in deinem Beispiel beschrieben die 80000 genommen bei festen Zinsen. Jetzt ist die Krise da und mein Haus ist nur noch 400000 wert. Was passiert denn jetzt? Kommt die Bank und kündigt mein Kredit? Verlangt sie das ich Sicherheiten nachschießen muss?

Nein, der Kredit wird nicht gekündigt und nichts muss nachgeschossen werden.

Was passiert wenn ich das nicht kann? Wenn ich variable Zinsen vereinbart habe und der Hauspreis fällt, verlangt die Bank dann automatisch höhere Zinsen wegen höherem Ausfallrisiko?

Nein, die Konditionen ändern sich nicht. Auch variable Zinsen können nur zu vereinbarten Zeitpunkten und nur in Anpassung an einen Benchmark wie z.B. LIBOR geändert werden.

 

Allerdings: Wenn Jemand die vereinbarten monatlichen Zahlungen nicht einhält, dann kann der Kredit gekündigt und das Haus verkauft werden.

[Homie1984]

Ja, wenn sie denn umgesattelt hätten... aber selbst dann: bei Jobverlust haben Leute Schwierigkeiten, ihren Verpflichtungen nachzukommen.

Einkommen spielt eine wichtige Rolle bei der Vergabe von Krediten -- oder sollte es jedenfalls. Zu Zeiten der Bubble (also vor der Krise) haben etliche auf Hypotheken spezialisierte Banken wie z.B. Countrywide darauf verzichtet, weil sie am Schreiben (=Verkaufen) der Kredite Geld verdienten. Wenn die Verträge erstmal liefen und die Leute ein paar Monate lang brav bezahlten, dann wurden die Verträge an andere Banken verkauft, wie Fannie Mae, Freddie Mac oder andere. (Entgegen anderslautenden Gerüchten in Deutschland gelten beim Verkauf die alten Konditionen weiter.) Manche Banken haben sogar mit "no income verification" geworben und die Kunden augenzwinkernd aufgefordert, ruhig ein bisschen zu schwindeln. Es gab sogar Fälle, in denen die Bank eine zu "bescheidene" Einkommensangabe von sich aus nach oben korrigiert haben -- nur um eine Hypothek verkaufen zu können. Nein, der Kredit wird nicht gekündigt und nichts muss nachgeschossen werden. Nein, die Konditionen ändern sich nicht. Auch variable Zinsen können nur zu vereinbarten Zeitpunkten und nur in Anpassung an einen Benchmark wie z.B. LIBOR geändert werden.

 

Allerdings: Wenn Jemand die vereinbarten monatlichen Zahlungen nicht einhält, dann kann der Kredit gekündigt und das Haus verkauft werden.

Dann verstehe ich aber immer noch nicht warum die Obama-Administration behauptet sie würde durch das "Bail Out" von den in die Not gekommenen Hauseigentümern auch die Hauseigentümer die noch keine Zahlungschwierigkeiten haben davor schützen ebenfalls in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen. wenn man jetzt die moralischen Aspekte außer Acht lässt, bringt so ein Bail Out markttechnisch doch nur die stabilisierung der Marktpreise. Das dürfte aber den Leuten die ein Haus haben, es behalten wollen und die Raten auch weiterhin zahlen können allerdings ziemlich egal sein. Erzählt die Obama-Administration Bullshit? Oder bin ich zu blöd um es zu verstehen?

[klausk]

Dann verstehe ich aber immer noch nicht warum die Obama-Administration behauptet sie würde durch das "Bail Out" von den in die Not gekommenen Hauseigentümern auch die Hauseigentümer die noch keine Zahlungschwierigkeiten haben davor schützen ebenfalls in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen. wenn man jetzt die moralischen Aspekte außer Acht lässt, bringt so ein Bail Out markttechnisch doch nur die stabilisierung der Marktpreise. Das dürfte aber den Leuten die ein Haus haben, es behalten wollen und die Raten auch weiterhin zahlen können allerdings ziemlich egal sein. Erzählt die Obama-Administration Bullshit? Oder bin ich zu blöd um es zu verstehen?

Zwischen Zwangsvollstreckung (foreclosure) und "kein Problem" gibt es eine breite Grauzone. Es vergehen Monate zwischen den ersten verpassten Hypothekenzahlungen und der Foreclosure. Wie schon beschrieben, sind die Einzelheiten noch nicht bekannt, aber es wird ein Gesamtpaket sein, das mit den Banken ausgehandelt wird, bevor Staatsgeld fliesst. Vorläufiger Stopp von Foreclosures, Stundungen, Refinanzierung durch Hypotheken mit Konditionen, die die Hauseigentümer tragen können, Teilabschreibung auf die vergebenen Kredite -- die Stabilisierung der Situation wird auch für die Banken schmerzhaft sein.

[Homie1984]

Zwischen Zwangsvollstreckung (foreclosure) und "kein Problem" gibt es eine breite Grauzone. Es vergehen Monate zwischen den ersten verpassten Hypothekenzahlungen und der Foreclosure. Wie schon beschrieben, sind die Einzelheiten noch nicht bekannt, aber es wird ein Gesamtpaket sein, das mit den Banken ausgehandelt wird, bevor Staatsgeld fliesst. Vorläufiger Stopp von Foreclosures, Stundungen, Refinanzierung durch Hypotheken mit Konditionen, die die Hauseigentümer tragen können, Teilabschreibung auf die vergebenen Kredite -- die Stabilisierung der Situation wird auch für die Banken schmerzhaft sein.

Danke für die Erklärungen.