Wohnungskauf

[hululu0]

Guten Abend!

 

 

Will mir eine Wohnung kaufen, diese sagt mir sehr gut zu!

 

http://www.immobilienscout24.de/35940387;j...uerttemberg/Ulm

 

 

Kann mir jmd. sagen wievel "Luft" da im Preis so Durchschnittlich drinne ist, wieviel Nachlass ist realistisch?

ISt der Preis gerechtfertigt - ich weiß das ist Stadt abhängig, aber vll. kann das jmd. über den Daumen peilen....

Irgendwelche Dinge die man im Vertrag beachten muss oder sonst für alle Tip´s offen.

 

 

 

Vielen Dank Jörg

[Sapine]

Wieso ist die nach 14 Jahren immer noch im Besitz des Bauträgers?

Die scheint vermietet zu sein - falls Du vor hast selbst einzuziehen, könnte sich das noch etwas in die Länge ziehen.

Ansonsten mal bei der Hausverwaltung nach Schulden fragen und aktuellen Problemen in der Eigentümergemeinschaft.

Die Tiefgaragenplätze sind im Kaufpreis nicht mit drin!

 

Zum Preis kann ich nichts sagen, da mir die Ulmer Preise nicht geläufig sind. Aber trau Dich ruhig und klingel mal bei den Nachbarn und frag, wie es mit dem Bau und Kauf gelaufen ist und welche Probleme es gibt. Grundsätzlich sollte die Wohnung eher billiger geworden sein in den Jahren seit Erstellung des Objekts, da ja auch abgewohnt wurde. Ist jetzt kein Neubau mehr.

[jogo08]

Irgendwo habe ich vor kurzem die Zahl von ca. 22-25 Nettojahreskaltmieten als maximalen Kaufpreis gelesen. Wie realistisch das ist, kann ich dir nicht sagen. Kommt aber auch immer auf Wohnlage/Umfeld, Infrastruktur, Anbindung an öffenliche Verkehrsmittel usw. an. Was an Rabatt drin ist, hängt wohl auch vom Verkäufer ab, steht die Wohnung schon länger leer, kann man vielleicht etwas mehr handeln. Ist die Nachfrage groß, eher nicht.

 

Handeln kann man immer, am besten mal versuchen die tatsächlichen Verkaufspreise von ähnlichen Wohnungen in der näheren Umgebung in Erfahrung zu bringen, dann bekommst du einen Eindruck, was noch drin ist.

[hululu0]

Wieso ist die nach 14 Jahren immer noch im Besitz des Bauträgers?

Die scheint vermietet zu sein - falls Du vor hast selbst einzuziehen, könnte sich das noch etwas in die Länge ziehen.

 

 

Wär eher von Vorteil, wir müssten nämlich noch einen Acker vorher verkaufen dmit ich nicht so viel Schulden aufnehmen muss....

[boRn]

Irgendwo habe ich vor kurzem die Zahl von ca. 22-25 Nettojahreskaltmieten als maximalen Kaufpreis gelesen. Wie realistisch das ist, kann ich dir nicht sagen. Kommt aber auch immer auf Wohnlage/Umfeld, Infrastruktur, Anbindung an öffenliche Verkehrsmittel usw. an. Was an Rabatt drin ist, hängt wohl auch vom Verkäufer ab, steht die Wohnung schon länger leer, kann man vielleicht etwas mehr handeln. Ist die Nachfrage groß, eher nicht.

 

Handeln kann man immer, am besten mal versuchen die tatsächlichen Verkaufspreise von ähnlichen Wohnungen in der näheren Umgebung in Erfahrung zu bringen, dann bekommst du einen Eindruck, was noch drin ist.

Also 22-25 JNKM ist die absolute Obergrenze für eine Immobilie. Die Bank geht bei der Beleihungswertermittlung (nachhaltiger Wert) i.d.R. von der 10-13-fachen JNKM aus (je nach Lage). Auch der qm-Preis von 2.382 ist heftig!

 

Ob hier die 24-fache JNKM wirklich realistisch ist, lässt sich nur klären, wenn man die Lage einschätzen kann. Versuche den Immobilienmarkt in Ulm zu vergleichen und einzuschätzen.

 

Lass dir von einem ortskundigen Makler sagen, ob dieser qm-Preis wirklich den Marktverhältnissen entspricht. Ggf. kann man hier durchaus auch einen Gutachter heranziehen.

 

mfg

Chris

[hululu0]

ich besichtige die Wohnung, mach foto´s und meine Mutter soll dann mal iheren immofuzzi bei der Bank wo sie arbeitet fragen....das war mein Plan!

 

 

Ist halt die einzoge wohnung in ulm die ich gefunden hab die meinen Wünschen entspricht,...!

 

 

die Nettojahreskaltmiete ist die unten angegebene ca. 8500 oder?

[Black Jack]

22 bis 25 JNKM finde ich erheblich zu teuer, 12 bis 16 halte ich für realistisch.

 

Makler aus der Umgebung fragen.

 

 

BJ

[andy]

Auf den ersten Blick würden mir eh schon mal weitere Fotos vom Innenraum fehlen.

Hast du sie schon besichtiigt?

[boRn]

die Nettojahreskaltmiete ist die unten angegebene ca. 8500€ oder?

Ja, mangels besseren Erkenntnissen müssen wir mit dem Wert rechnen.

Normalerweise zieht man von dieser JNKM noch ca. 15% pauschal für nicht umlegbare BWK, Mietausfallwagnis, etc. ab. Dann kommen wir bei 13-facher JNKM auf einen Beleihungswert von rd. 100TEuro.

 

Nun prüf doch mal, ob im Fall der Fremdnutzung diese JNKM überhaupt fähig wäre, den Kapitaldienst nachhaltig zu decken (Diese Kennzahl nennt sich DSCR, "dept service cover ratio" und sollte regelmäßig gut über 100% liegen).

 

mfg

Chris

[hululu0]

@ Andy, Nein noch nicht!

 

 

Leider hat nur dieser Anbieter bei verschiedenen Wohnungen die JAhresnettomiete angegeben...

 

bei dieser wohnung komme ich auf 27,5...

 

http://home.immobilienscout24.de/355600/expose/36194890

 

 

bei dieser auf 19...

 

http://home.immobilienscout24.de/355600/expose/38322644

 

 

 

hier auf 34!!!da kann doch was nicht Stimmen an dem Berechnungssystem!!

 

http://home.immobilienscout24.de/355600/expose/36194986

 

 

woher kommen diese Schwankungen, oder spekuliert da jmd. bei der schönen Wohnung die ich mir rausgesucht hab das ein interessent blauäugig in die Wohnung verliebt und den Preis ohne groß zu überlegen bezahlt!?

[hululu0]

auf dieser KArte sind die m² kaufpreise für ulm eingezeichnet......meine wohnung liegt knapp in dem grenzgebiet zwisc hen 2000-2500

 

http://immobilienbewertung.immobilienscout...fpreise_wohnung

 

 

kann man diesen werten trauen?

[otto03]

Anhaltspunkte:

 

http://www.ulm.de/politik_verwaltung/buerg...1,3485,3287.htm

[hululu0]

GEnau das hab ich doch einen Beitrag weiter oben verlink, oder nicht!?

[roadi]

hulu:

 

habs eilig, kenn mich in ulm etwas aus, daher kurz:

- safranberg sehr teures gebiet!! hier zahlst du einen guten teil für die lage...

wenn das haus woanders stehen würde wäre es völlig überteuert....

dann ist das ein penthouse,ganz oben mit dachterrasse, innen auch was vernünftiges,

für ein schmales geld bekommt man sowas nie!

der preis ist m.e. weitgehend in ordnung, 10 % werden meistens vorher auf den preis draufgeschlagen, also verhandeln ist

so oder so notwendig. hatte letzt woche ne statistik inner hand, war ulm auch drin, schau mal nacher danach.

(prognose anzahl hausverkäufe und preise etc. für 2009)

 

das ding taugt aber wirklich nur zum eigengebrauch, dafür hast du dann aber was vernünftiges. für den preis

muss man aber trotzdem rechnen, da gibts auch in ulm wohnungen die haben 150qm und kosten nicht mehr...aber eben kaum am safranberg

[otto03]

GEnau das hab ich doch einen Beitrag weiter oben verlink, oder nicht!?

 

Mir ist nicht bekannt, ob die Zahlen von Immobilienscout von den "amtlichen" Zahlen abgeleitet sind.

[Noob1981]

wenn ich dir einen Tipp geben darf: Achte nicht nur auf die schöne Optik, sondern auf Dinge wie Dämmung, Heizbedarf, Fenster-Qualität und die Qualität der sonstig verbauten Materialien. Sonst kann aus einem vermeindlichen Schnäppchen ganz schnell ein Fass ohne Boden werden. Gerade Dachgeschosswohnungen sind kritisch, wenn das Dach nicht anständig isoliert ist, wirds schnell teuer. Rolläden sind z.B. auch echte Wärmebrücken.

 

Ggf. mit Sachverständigen Immobilie angucken, wenn das 500 kostet ists immer noch günstiger als einen 200k Fehler zu machen, zumal der dir auch sagen können sollte, wo Schwachstellen sind, was dir widerrum hilft den Preis zu drücken. Bei den Anschaffungskosten auch immer noch die Folgekosten berücksichtigen, wie Notar.

 

Ansonsten ist es auch immer spannend, wie viel andere Eigentümer im Haus sind, ob die anderen Wohnungen vermietet sind oder selbst bewohnt werden. Mieter mögen manche Dinge lockerer sehen als der Eigentümer ;- Wie entwickelt sich das Viertel in den letzten Jahren? Wenn um dich rum alles verfällt, bringt es dir nix, dass du eine tolle Wohnung hast.

 

Falls du die Immobilie selbst vermieten willst: renditetechnisch ist der Verkaufspreis zu hoch für die zu erzielende Miete.

[roadi]

naja, die wohnung ist bj. 95, da sollte wenn ein bauträger gebaut hat schon vernünftige fenster, isolierung etc. drin sein, (steht auch in der beschreibung, isolierfenster) davon kann man fast ausgehen, ist ja auch sonst hochwertig innen mit parkett etc.

 

bauträger: das bauträger derzeit verkaufen ist nicht unüblich, denn das geschäft besonders mit MFH läuft sehr schlecht.

man könnte davon ausgehen, dass dies der verkaufsgrund ist, viele brauchen cash und trennen sich von ihren immos.

 

stellplätze: wäre sehr wichtig ob die im preis dabei sind. tiefgaragenstellplätze fallen mit ca. 10000 euro/platz an.

 

sonst: achtung auf nebenkosten, steht einiges dabei und das darf man nicht außer acht lassen

 

gegend: safranberg verfällt so schnell nicht...ist das beste gebiet von ulm.

 

so, die immobilienkaufprognose 2009 gibts hier, ist m.a. ein gute einschätzung und reell, suche nach ulm, ist dabei einmal vom letzten halben jahr + 2009

http://www.staedtetag.de/imperia/md/conten...nfos/2009/5.pdf

[Superhirn]

ich besichtige die Wohnung, mach foto´s und meine Mutter soll dann mal iheren immofuzzi bei der Bank wo sie arbeitet fragen....das war mein Plan!

 

Warum wundere ich mich über all die Pleiten wenn das der "Plan" ist um 212.000,-- zu investieren?

[hululu0]

Warum wundere ich mich über all die Pleiten wenn das der "Plan" ist um 212.000,-- zu investieren?

 

Das war gemein!!

[Superhirn]

Das war gemein!!

 

War nicht meine Absicht.

 

Dachte Du erlaubst Dir hier einen kleinen Spaß mit uns. Es will nicht in meinen Kopf, dass jemand mit völligem Unwissen 212.000,-- riskiert, noch dazu in einem Markt von dem er nicht die geringste Ahnung hat.

 

Warum sind in diesem Markt wohl Immobilienhaie tätig?

 

Ich habe es langsam satt, immer Akten auf den Schreibtisch zu bekommen aus denen klar hervorgeht, dass sich die Leute in Immobilien stürzen ohne auch nur ansatzweise die Kenntnisse dafür zu besitzen. Und es dann zwangsweise und lehrbuchmäßig zur Katastrophe kommen muss. Beziehungen brechen auseinander, beruflicher Abstieg, Verschuldung, Privatinsolvenz usw.

 

Wenn die meisten sich über Immobilien nur so informieren würden wie sie beim Kauf von Stereoanlagen oder Toaster vorgehen, dann hätten sich 60% aller Fälle nie ereignet.

[juro]

Guck dir mal die regelmässigen Artikel in der FAZ vom Finanzanalytiker Volker Loomann an: Die Vermögensfrage

 

M.E. sehr gute Artikel wo es nicht selten um Immobilienkauf geht u. auf was man achten sollte.

 

Auf die Schnelle z.B. hier:

 

Vermietete Immobilien sind nicht immer ein gutes Geschäft

 

Die pure Geldvernichtung

.....

Jeder vernünftige Geldanleger wird für die Immobilie vielleicht 20, aber auf keinen Fall 25 oder 30 Jahresmieten zahlen.

 

Ich glaube mich zu erinnern, dass er in anderen Artikeln ein absolutes Maximum von 22 als gerade noch akzeptabel angibt.

 

Aber letztendlich kommt es natürlich immer auf den Einzelfall an. Wie ist die Lage, Dämmung, Fenster, Nachbarn, .... Desweiteren ob die angegebene Miete realistisch ist, etc.

 

Zudem gibt es weitere Kennzahlen wie Brutto-/Nettomietrendite, etc. Hierzu gibt es z.B. Artikel von Stiftung-Warentest zum Download für ein 1-2 EUR.

 

Mir kommt der Kaufpreis ein bisschen zu hoch vor. Da ist einiges an Spielraum vorhanden.

 

Soviel zu Wohneigentum als Kapitalanlage.

 

 

Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird man eher weniger auf den Preis schauen. Da steht bei den meisten wahrscheinlich der "Wohlfühlfaktor" im Vordergrund - da spielen subjektive Kriterien bzw. Bauchgefühl eine viel grössere Rolle. Auch wenn es rechnerisch eigentlich kein so gutes Geschäft war.

 

Jedenfalls sollte du vor einem Immobilienkauf sehr gut informiert sein - sonst wirst du zu 90% über den Tisch gezogen!!! Du hast es mit Profis zu tun, die Tausende bis zehntausende als Marge einstreichen. Die warten nur auf einen uninformierten Anleger - der solche Preise eben bezahlt - ohne Bezug ob jetzt der angegebene Preis tatsächlich zu hoch ist.

 

Ebenso solltest du vor dem Kauf einen unabhängigen Experten einschalten, der mit dir das Objekt besichtigt - auch wenn es einige hundert EUR kostet. Diese Investition kann im Nachhinein Gold wert sein!! Der achtet dann auf Dinge, die dir nicht mal im Traum einfallen würden. Gerade bei solchen Investitionen, die man vielleicht nur einmal im Leben tätigt sollte man sich ausreichend Zeit lassen u. sorgfältig informieren, da Fehlinvestitionen katastrophale Folgen mit sich ziehen können.

[roadi]

superhirn: zwangsversteigerer?

juro: was zählt? die lage, die lage und nochmal die lage. wer da wohnen will zahlt, ist in münchen oder am bodensee nicht anders.

investition: wie gesagt, nur als eigenheim, alles andere völlig sinnlos. wiederverkaufswert auch in vielen jahren vermutlich nich höher, das gebiet liegt schon jetzt an der obergrenze, da gibts kaum noch potenzial. fazit: nur wenn man da unbedingt wohnen will macht es sinn. das ist eine rein emotionale entscheidung, keine logische.

immobilienhaie: solls geben :-

 

wenn du ein renditeobjekt suchst bist damit aber an der falschen adresse

[juro]

...

investition: wie gesagt, nur als eigenheim, alles andere völlig sinnlos. wiederverkaufswert auch in vielen jahren vermutlich nich höher, das gebiet liegt schon jetzt an der obergrenze, da gibts kaum noch potenzial. fazit: nur wenn man da unbedingt wohnen will macht es sinn. das ist eine rein emotionale entscheidung, keine logische.

...

wenn du ein renditeobjekt suchst bist damit aber an der falschen adresse

 

yep

[Superhirn]

Kann mir jmd. sagen wievel "Luft" da im Preis so Durchschnittlich drinne ist, wieviel Nachlass ist realistisch?

ISt der Preis gerechtfertigt - ich weiß das ist Stadt abhängig, aber vll. kann das jmd. über den Daumen peilen....

Irgendwelche Dinge die man im Vertrag beachten muss oder sonst für alle Tip´s offen.

Vielen Dank Jörg

 

Um dir etwas von Deiner Naivität zu nehmen so geht es im richtigen Leben zu.

[cashfloh]

Also ohne jetzt den gesamten Thread gelesen zu haben ... ich komme aus der Immobilienbranche und würde persönlich nie eine Eigentumswohnung (Teileigentum) erwerben ... damit hat man oftmals nur Ärger .... meine Meinung

 

Der Preis ist völlig überzogen, ist natürlich von der Lage abhängig ... aber, ich habe Teile eines Immo-Portfolios (bundesweit) für eine Bank verwaltet ... und da wurden für die "interne Wertbestimmung" Multiplikatoren im Bereich von 6(!) - 15 angesetzt.