Immobilienkauf kommt nicht zu Stande

[50cent]

Folgendes Problem stellt sich mir:

 

ich habe in Erwägung gezogen, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Nach 2x besichtigen der Wohnung habe ich dem Makler gesagt, dass ich die Absicht habe, die Wohnung zu kaufen.

Er hat mir dann gesagt, dass er einen vorläufigen Kaufvertrag (wörtlich gesagt hat er "Vorvertrag") aufsetzt (keine Infos von wem er das machen lässt, geschweige denn eventuell anfallende Kosten) und dass er ihn mir demnächst zuschickt.

Zwischenzeitlich habe ich den Wohnungskauf nochmal überdacht und mich aus verschiedenen Gründen dann doch dagegen entschieden.

Der vorläufige Kaufvertrag war mittlerweile schon per Post bei mir angekommen.

 

Nun habe ich nette Post einer Anwaltskanzlei bekommen, die diesen Kaufvertrag aufgesetzt hat und die Erstattung der entstandenen Kosten von mir einfordert (ca. 250 Euro).

 

Ist dies rechtens?

 

 

 

Edith: Die Post kam vom Notar. Der Herr Notar ist jedoch "Rechtsanwalt und Notar" und arbeitet in einer Anwalts- und Notarkanzlei.

[D-Investor]

Bei mir im Freundeskreis kam mal eine ähnliche Situation zu stande.

Wenn es wirklich so abgelaufen ist wie du es geschildert hast (was aber nunmal leider nicht beweisbar ist), dann ist ein Kostenvoranschlag, bzw. "vorläufiger Kaufvertrag" nicht verbindlich und nicht kostenpflichtig.

Bei größeren Hausverkäufen oder ähnlichem bekommt jeder Besucher einen Kostenvoranschlag, bzw. vorläufigen Kaufvertrag in die Hand gedrückt, ohne irgendetwas dafür zahlen zu müssen.

Mein Ratschlag an dich: Schreibe die Kanzlei an, dass du niemals einen "kostenpflichtigen Vertrag" geordert hast und das anfallende Kosten der Makler zu decken habe.

Soweit ich weiß ist das damals bei meinen Bekannten genauso abgelaufen, sprich, der Makler hatte keine Unterlagen, in denen festgehalten worden war, dass der Interessent für die zugesanten Unterlagen etwas bezahlen müsste

[harryguenter]

ich habe in Erwägung gezogen, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Nach 2x besichtigen der Wohnung habe ich dem Makler gesagt, dass ich die Absicht habe, die Wohnung zu kaufen.

Er hat mir dann gesagt, dass er einen vorläufigen Kaufvertrag aufsetzt (keine Infos von wem er das machen lässt, geschweige denn eventuell anfallende Kosten) und dass er ihn mir demnächst zuschickt.

Ohne rechtlich bewandert zu sein: Das hört sich für mich wie eine Willenserklärung an. Verträge können zudem grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Da er Dir ja die nächsten Schritte angekündigt hat, der Anwalt tätig geworden ist, und Du wohl bis zum vorliegen des Vertragsentwurfs nicht reagiert hast hört es sich für mich zumindest billig an die angefallenen Kosten in Rechnung zu stellen.

[D-Mark]

Nein!

 

Wenn dir der Markler gesagt hat, daß er dir was schickt, ohne dabei auf Preise einzugehen, darfst Du zurecht annehmen, daß es sich um ein "Geschenk" handelt...

 

Desweiteren: Für diesen Vorvertrag hat wahrscheinlich die Gehilfin ein Standartschreiben mit gespeicherten Versatzstücken aus ihrer Wordanwendung benutzt; Zeit: ca. 20min. Ob der Satz nicht doch stimmt weiß ich nicht, kenne mich da nicht aus. Weiß nur soviel, daß es eine Regelung geben muß.

Daran, wenn das der tatsächliche Satz sein sollte, kann man mal wieder sehen, wie teurer Anwälte (und andere Professionals) sind...

Außerdem gehe ich jede Wette ein, daß dein Markler und sein Anwalt fette Freunde sind...

[50cent]

Mein Ratschlag an dich: Schreibe die Kanzlei an, dass du niemals einen "kostenpflichtigen Vertrag" geordert hast und das anfallende Kosten der Makler zu decken habe.

Soweit ich weiß ist das damals bei meinen Bekannten genauso abgelaufen, sprich, der Makler hatte keine Unterlagen, in denen festgehalten worden war, dass der Interessent für die zugesanten Unterlagen etwas bezahlen müsste

 

Dies werde ich auf jeden Fall machen, danke für den Tipp.

Der Makler sprach immer von einem "vorläufigen Kaufvertrag", der Anwalt bezieht sich in seinem Schreiben auf die Erstellung eines "Kaufvertrages".

Ich nehme an, dein Bekannter musste dann nicht bezahlen?

[50cent]

Da er Dir ja die nächsten Schritte angekündigt hat, der Anwalt tätig geworden ist, und Du wohl bis zum vorliegen des Vertragsentwurfs nicht reagiert hast hört es sich für mich zumindest billig an die angefallenen Kosten in Rechnung zu stellen.

 

Diese Möglichkeit ziehe ich in Betracht. Ich habe sicher meinen kleinen Teil dazu beigetragen, in dieser Situation zu sein.

Jedoch war immer von einem "vorläufigen Kaufvertrag" die Rede.

Ich ging naiv davon aus, dass man mir keine Kosten anhängen kann, bevor ich nicht irgendwas unterschreibe.

Und wie gesagt, ich wurde nicht drüber informiert, wer den Vertrag aufsetzt und wer anfallende Kosten trägt.

 

Ich habe auch mal gehört, dass es bei Immobilien so etwas wie einen mündlichen Kaufvertrag nicht gibt, sondern dass ausschließlich der unterschriebene Vertrag gilt. Stimmt das?

 

Desweiteren: Für diesen Vorvertrag hat wahrscheinlich die Gehilfin ein Standartschreiben mit gespeicherten Versatzstücken aus ihrer Wordanwendung benutzt; Zeit: ca. 20min.

 

Richtig, genauso sieht das Ding aus. Da die Wohnung ja weiterhin verkauft werden soll und das Ding Standard ist, brauchen die nur meinen Namen raus zu streichen und den des nächsten Käufers einzusetzen...

Somit leicht verdiente 250 Euro...

[XYZ99]

Diese Möglichkeit ziehe ich in Betracht. Ich habe sicher meinen kleinen Teil dazu beigetragen, in dieser Situation zu sein.

Jedoch war immer von einem "vorläufigen Kaufvertrag" die Rede.

Ich ging naiv davon aus, dass man mir keine Kosten anhängen kann, bevor ich nicht irgendwas unterschreibe.

Und wie gesagt, ich wurde nicht drüber informiert, wer den Vertrag aufsetzt und wer anfallende Kosten trägt.

 

Ich habe auch mal gehört, dass es bei Immobilien so etwas wie einen mündlichen Kaufvertrag nicht gibt, sondern dass ausschließlich der unterschriebene Vertrag gilt. Stimmt das?

Wenn Aussage gegen Aussage steht - wie kann dann von einer Gültigkeit eines Vertrages ausgegangen werden? Eben nicht.

 

Mach dir kein schlechtes Gewissen, was dein Interesse an der Wohnung angeht. Für die Erstellung eines Kaufvertrages kommt der Verkäufer auf. Sein Problem, wenn er dazu jemanden beauftragen muss oder seinen Vertrag prüfen muss. Im Gegenzug kannst du ja auch nicht den Verkäufer in die Pflicht nehmen, wenn du zum Anwalt gehst, dich über seinen Kaufvertrag beraten lässt und nun meinst, er müsse das bezahlen!

 

Ich würde nichts bezahlen und abwarten. Vielleicht kommt noch eine Mahnung mit der man dich ins Bockshorn jagen will. Auf den Anwalt und den Verkäufer würde ich gar nicht mehr reagieren. Sollen die doch versuchen, dich vor den Kadi zu ziehen. Das machen die eh nicht, weil sie keine Chance haben werden.

[heidschnucke]

Vorweg: ich bin kein Rechtsexperte, habe aber selbst schon einige Immobiliengeschäfte (als Käufer) abgewickelt.

 

Die Nummer mit dem vorläufigen Kaufvertrag ist mir völlig suspekt. Grundstücksverkäufe (und eine Eigentumswohnung zählt dazu, da sie im Grundbuchamt geführt wird) müssen doch meines Wissens nach durch einen Notar beurkundet werden. Ich habe die Vertragsentwürfe immer direkt vom Notar bekommen. Als Käufer hast Du übrigens das Recht, den Notar selbst auszuwählen.

 

mfg Heidschnucke

[morgenreich]

Ist der Anwalt auch gleichzeitig Notar?

Notare bieten normalerweise vorläufige Kaufverträge kostenlos.

 

Ist er nur Anwalt, kann er keinen kostenpflichtigen Immobilien-Kaufvertrag für den Käufer machen, auch keinen Vorvertrag - also nichts zahlen!

[vanity]

Grundstücksverkäufe (und eine Eigentumswohnung zählt dazu, da sie im Grundbuchamt geführt wird) müssen doch meines Wissens nach durch einen Notar beurkundet werden.

So ist es definitiv!

 

Ich kenne auch nur die Regelung, dass ein Makler nach erfolgreichem Abschluss einen Anspruch auf Vergütung hat - Vorleistungen erbringt er auf eigene Rechnung und Gefahr.

 

Also gute Chance dagegen anzugehen, am besten mit Rechtsbeistand. Rechtsschutzversicherung vorhanden?

 

@xyz99: Ich würde nichts bezahlen und abwarten. Vielleicht kommt noch eine Mahnung mit der man dich ins Bockshorn jagen will. Auf den Anwalt und den Verkäufer würde ich gar nicht mehr reagieren. Sollen die doch versuchen, dich vor den Kadi zu ziehen. Das machen die eh nicht, weil sie keine Chance haben werden.

Das würde ich auf gar keinen Fall so machen! Durch Nichtreaktion kann es einem in Rechtsdingen schneller passieren als einem lieb ist, dass man Rechtspositionen aufgibt.

[50cent]

Ist der Anwalt auch gleichzeitig Notar?

Notare bieten normalerweise vorläufige Kaufverträge kostenlos.

 

Ist er nur Anwalt, kann er keinen kostenpflichtigen Immobilien-Kaufvertrag für den Käufer machen, auch keinen Vorvertrag - also nichts zahlen!

 

Ja, der Anwalt ist gleichzeitig auch Notar. Und genau mit einem kostenlosen vorläufigen Kaufvertrag habe ich gerechnet.

[50cent]

Grundstücksverkäufe (und eine Eigentumswohnung zählt dazu, da sie im Grundbuchamt geführt wird) müssen doch meines Wissens nach durch einen Notar beurkundet werden. Ich habe die Vertragsentwürfe immer direkt vom Notar bekommen. Als Käufer hast Du übrigens das Recht, den Notar selbst auszuwählen.

 

mfg Heidschnucke

 

Habe mir gerade die Rechnungsaufstellung nochmal genauer angeguckt. Für die Beurkundung von Verträgen werden mir 198 Euro + Mehrwertssteuer in Rechnung gestellt. Was heißt in diesem Fall "Beurkundung von Verträgen"? Das hat doch eigentlcih nichts mit einem vorläufigen Kaufvertrag zu tun, oder verstehe ich das falsch?

 

Also gute Chance dagegen anzugehen, am besten mit Rechtsbeistand. Rechtsschutzversicherung vorhanden?

 

Leider habe ich keine Rechtsschutzversicherung. Da müsste ich dann so durch ;-)

[vanity]

Habe mir gerade die Rechnungsaufstellung nochmal genauer angeguckt. Für die Beurkundung von Verträgen werden mir 198 Euro + Mehrwertssteuer in Rechnung gestellt. Was heißt in diesem Fall "Beurkundung von Verträgen"? Das hat doch eigentlcih nichts mit einem vorläufigen Kaufvertrag zu tun, oder verstehe ich das falsch?

Das ist ja fast unverfroren. Es wird eine Leistung in Rechnung gestellt, die definitiv nicht erbracht wurde! Oder wurde ein Vertrag beurkundet (das ist ein sehr formaler Akt)? Deiner Schilderung nach nicht.

 

Wenn der Notar gleichzeitig Anwalt ist (in welchen Bundesländern gibt's denn sowas?) und sich das tatsächlich so verhält, würde ich mir sogar überlegen, diesen Fall einer übergeordneten Stelle zu melden (weiß aber nicht, welche das wäre). Notare sind nicht irgendwer, sondern amtlich bestellte Personen mit besonderen Fürsorgepflichten.

 

NACHTRAG: Das nehme ich zurück, nach späterem Kenntnisstand!

[50cent]

Mach dir kein schlechtes Gewissen, was dein Interesse an der Wohnung angeht. Für die Erstellung eines Kaufvertrages kommt der Verkäufer auf.

 

Auch in meinem Empfinden gehört die Erstellung sowie die anfallenden Kosten eines Kaufvertrages zu den Pflichten des Verkäufers. Ist dies irgendwo gesetztlich geregelt?

[XYZ99]

Das würde ich auf gar keinen Fall so machen! Durch Nichtreaktion kann es einem in Rechtsdingen schneller passieren als einem lieb ist, dass man Rechtspositionen aufgibt.

Durch falsche Reaktion und unbedarfte Wahl von Argumenten zur vermeintlichen Verteidigung schafft man aber vielleicht erst diejenigen Rechtspositionen, die einem ein Fallstrick sein können.

 

Zum Beispiel ist es mE völlig unerheblich, ob es eine Zusage zu einem "vorläufigen Kaufvertrag" gab oder nicht.

 

Wenn man das schriflich fixieren würde, gegenüber dem Anwalt z.B. setzt man sich nur der Gefahr aus, dass diese Konstrukt als mündliche Zusage zum Kaufen "missinterpretiert" werden KÖNNTE. Warum also irgendetwas sagen? Wenn an einen unberechtigte Forderungen gestellt werden, ist es doch immer besser, man tritt diesen unmissverständlich entgegen. Entweder sagt man gar nichts dazu (am einfachsten) oder bürstet das ab mit "es gab keine Vereinbarungen, ich bin zu nichts verpflichtet"....

[vanity]

Auch in meinem Empfinden gehört die Erstellung sowie die anfallenden Kosten eines Kaufvertrages zu den Pflichten des Verkäufers. Ist dies irgendwo gesetztlich geregelt?

Nein, so ist es jetzt auch wieder nicht. Der Kaufvertrag wird letztendlich vom Notar erstellt und von diesem beurkundet. In der notariellen Urkunde wird festgelegt, wer die diversen Kosten übernimmt. Üblich ist der Käufer, aber es besteht Vertragsfreiheit.

[Sapine]

Da ist vieles auf Länderebene geregelt. Ich kenne es so, dass Käufer und Verkäufer sich die Kosten teilen.

[50cent]

Das ist ja fast unverfroren. Es wird eine Leistung in Rechnung gestellt, die definitiv nicht erbracht wurde! Oder wurde ein Vertrag beurkundet (das ist ein sehr formaler Akt)? Deiner Schilderung nach nicht.

 

Wenn der Notar gleichzeitig Anwalt ist (in welchen Bundesländern gibt's denn sowas?) und sich das tatsächlich so verhält, würde ich mir sogar überlegen, diesen Fall einer übergeordneten Stelle zu melden (weiß aber nicht, welche das wäre). Notare sind nicht irgendwer, sondern amtlich bestellte Personen mit besonderen Fürsorgepflichten.

 

Nein, ich habe wirklich keine Ahnung, was für ein Vertrag beurkundet wurde.

Ich habe bisher nichts unterschrieben, weder Notar noch Verkäufer jemals gesehen. Bin nur mit dem Makler 2x in der Wohnung gewesen.

Wie läuft eine Beurkundung ab? Da hätte ich doch wahrscheinlich was beim Notar unterschreiben müssen?

[Sapine]

Normalerweise wird der Vertrag vom Notar verlesen und dann von den Parteien unterschrieben. Der Notar beurkundet den Vorgang.

[XYZ99]

Ja, der Anwalt ist gleichzeitig auch Notar. Und genau mit einem kostenlosen vorläufigen Kaufvertrag habe ich gerechnet.

Ich staune.

 

Notare als "Organe der Rechtspflege" dürfen nicht als Makler oder Partei auftreten. Das verstösst gegen ihre Berufsordnung. Das wäre so, als wenn ein Richter gleichzeitig einen Beraterjob hätte....

 

Der Notar kann dir erst nach erfolgter Leistung etwas in Rechnung stellen - und das ist die Abwicklung des Kaufvertrages. Wenn du also seine Arbeit in Anspruch nimmst und bei ihm mit dem Verkäufer den Vertrag unterzeichnest... Sein Job ist es, als Unparteilicher über die Rechtmässigkeit des Vertrages zu wachen.

[50cent]

Normalerweise wird der Vertrag vom Notar verlesen und dann von den Parteien unterschrieben. Der Notar beurkundet den Vorgang.

 

Wenn dem so ist, kann er mir keine Beurkundung in Rechnung stellen. Der oben beschriebene Vorgang ist niemals passiert.

[vanity]

Normalerweise wird der Vertrag vom Notar verlesen und dann von den Parteien unterschrieben. Der Notar beurkundet den Vorgang.

Das ist ja mal wieder Thread, bei dem mit dem Schreiben gar nicht nachkommt. Ich fasse mal meinen Kenntnisstand zusammen, in der Hoffnung, dass ich nicht durch diverse Posts überholt werde:

 

1. Ein Vertrag über einen Immobilienerwerb wird in Deutschland immer notariell geschlossen.

2. Der Notar verliest den Vertrag, die Vertragsparteien und der Notar unterschreiben. Damit ist wird der Vertrag rechtsgültig.

3. Über die Übernahme der Kosten (Notar, Grundbuchamt, GE-Steuer, Maklergebühren etc.) besteht Vertragsfreiheit, m. E. aber mit gesamtschuldnischer Haftung.

4. Wie das Notarwesen geregelt ist, ist Ländersache. Dass ein Notar gleichzeitig Anwalt sein kann, wäre mir neu (vl. in bestimmten Bundesländern möglich?)

5. Wie @xyz99 schreibt: Der Notar ist neutraler Sachwalter beider Vertragsparteien, er ist sogar verpflichtet über unvorteilhafte oder benachteiligende Vertragsinhalte aufzuklären.

6. Ein Anwalt darf keine Beurkundung vernehmen (und deshalb auch keine Kosten dafür in Rechnung stellen).

7. Ein Notar kann sehr wohl eine Rechtsberatung vornehmen, auch ohne dass ein Vertrag zustandekommt und hierüber nach Gebührenordnung abrechnen. Aber natürlich nicht ohne Auftrag (auch mündlich)!

... (to be continued ...)

 

@xyz99: Nimm's nicht persönlich, aber nicht so blauäugig in Rechtsdingen! (Bsp.: Mahnbescheid - keine Reaktion - du hast binnen kürzester Zeit einen vollstreckbaren Titel am Hals). Du hast natürlich recht: Ungeschickt angestellt kann man seine Situation auch verschlimmbessern, deshalb: Lieber mit Rechtsbeistand, wenn man sich in juristischen Dingen nicht so auskennt.

[50cent]

Ich staune.

 

Notare als "Organe der Rechtspflege" dürfen nicht als Makler oder Partei auftreten. Das verstösst gegen ihre Berufsordnung. Das wäre so, als wenn ein Richter gleichzeitig einen Beraterjob hätte....

 

Der Notar kann dir erst nach erfolgter Leistung etwas in Rechnung stellen - und das ist die Abwicklung des Kaufvertrages. Wenn du also seine Arbeit in Anspruch nimmst und bei ihm mit dem Verkäufer den Vertrag unterzeichnest... Sein Job ist es, als Unparteilicher über die Rechtmässigkeit des Vertrages zu wachen.

 

Ok, der Herr ist sowohl Anwalt als auch Notar. Sein Laden nennt sich Anwalts- und Notarkanzlei. Ich habe jetzt die 2 Schreiben von ihm nochmal durchgesehen und bisher hat er immer als "Notar" unterzeichnet.

 

Ich möchte aus den beiden Schreiben an mich zitieren:

 

1. Schreiben, in dem mir der vorläufige Kaufvertrag zugesandt wurde:

 

"Sehr geehrter Herr xxx,

in Ihrer Kaufvertragsangelegenheit übersende ich Ihnen in der Anlage einen vorbereiteten Kaufvertragsentwurf, mit der Bitte um Überprüfung und Vereinbarung eines Beurkundungstermins"

 

2. Schreiben an mich (nachdem ich den Kauf nicht mehr tätigen wollte):

 

"Sehr geehrter Herr xxx,

Selbstverständlich sind die bisher entstandenen Kosten von Ihnen zu tragen. Hierüber füge ich in der Anlage eine entsprechende Kostenrechnung bei, mit der Bitte, diese auf eines meiner nachstehenden Konten auszugleichen

 

Beurkundung von Verträgen §§32, 36 II, 145 KostO

Gebühren §§ 136, 137 KostO"

 

Der stellt mir scheinbar was in Rechnung, was nie statt gefunden hat?

[vanity]

Welches Bundesland ist das? Offensichtlich rechnet er keine anwaltliche Leistung ab (das wäre nach BRAGO), offensichtliche rechnet er eine nicht erbrachte Leistung (Beurkundung) ab. Das geht nicht. Möglicherweise kann er eine andere Leistung abrechnen, dass würde aber eine Auftragserteilung voraussetzen. Du hattest nur mit dem Makler zu tun, nie mit dem Notar/Anwalt direkt?

NT: Wieviel Zeit liegt zwischen Schreiben 1 und Schreiben 2?

 

Kleine Wissensauffrischung durch Wiki:

... Anwaltsnotare finden sich daher in Bremen, Berlin, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Teilen Nordrhein-Westfalens, Hessen und im württembergischen Rechtsgebiet Baden-Württembergs.

 

Um Anwaltsnotar zu werden, muss der sich bewerbende Anwalt eine mindestens fünfjährige Berufserfahrung aufweisen und in dem Amtsbereich, in dem er tätig werden möchte, drei Jahre ununterbrochen als hauptberuflicher Anwalt tätig gewesen sein. Dazu muss er bestimmte Fortbildungen absolviert haben. Seine Bestellung verläuft wie die eines hauptberuflichen Notars. Um überhaupt Notar zu werden - auch als Notar, der gleichzeitig Anwalt ist - sind strenge gesetzliche Vorgaben zu erfüllen. Denn das Amt des Notars oder Notars, der gleichzeitig Anwalt ist, hat in vielen Bereichen höchste staatliche Funktionen, die unter anderem früher durch Gerichte ausgeübt wurden. Darum erkennt man ein Notariat am Landeswappen an der Kanzlei.

 

Der Anwaltsnotar ist Rechtsanwalt und gleichfalls Notar. Er muss im Einzelfall klar zum Ausdruck bringen, ob er als Rechtsanwalt oder Notar tätig wird.Wird er als Notar tätig, ist er ohne Einschränkungen an die Bundesnotarordnung gebunden, insbesondere also an seine Pflicht zur Unparteilichkeit. Als Rechtsanwalt dagegen ist er in Übereinstimmung mit den für Rechtsanwälte geltenden gesetzlichen und standesrechtlichen Vorschriften verpflichtet, als Interessenvertreter seines Mandanten zu agieren. Im Einzelfall ergeben sich häufig Abgrenzungsschwierigkeiten.

[50cent]

Es handelt sich um das Bundesland Hessen.

Ich hatte nur mit dem Makler zu tun. Den Notar kenne ich überhaupt nicht, weder persönlich noch telefonisch noch sonstwie.

Das erste Schreiben ist vom 20.01.2009, das zweite Schreiben ist vom 06.02.2009.