Immobilie versus Wertpapierdepot

[Geparda]

- Nachdem das Haus abbezahlt ist setzte ich 5000 Euro Unterhaltungskosten (Heizung, Versicherung, Ausbesserungen etc.) an, der Einfach heit halber erst nachdem

der Kredit abbezahlt ist.

- Ab Jahr 15 wird in der Hausbau Variante auch ein Depot eröffnet, da das Haus dann abbezahlt ist. Jährlich werden 2400 Euro * 12 - 5000 Euro gespart (nur Hausbauvariante)

 

Ist doch in der Rechnung schon drin, obwohl man eigentlich die Zahlungen von Beginn an berücksichtigen und realistischerweise ein wenig erhöhen sollte - vielleicht auf 8000 .

[Sapine]

6,5% nach Steuern sehe ich als etwas kritisch - denke mehr als 6% wird schwierig ab 2009 und die auch nur mit hoher Risikostruktur.

Wie man den Wert der Immobilie ansetzt ist Ansichtsache - weglassen auf jeden Fall falsch. Kalkulieren würde ich sie mit dem Kaufpreis. Wenn man dann Glück hat, gibt es einen Extrabonus.

Neben der Zinsdifferenz (Finanzierung/Guthaben) ist auch die Finanzierungsdauer ein entscheidender Faktor, der hier mit einfließt.

 

Meiner Erfahrung nach im persönlichen Umfeld besteht die größte Gefahr beim Immobilienerwerb darin, bei einer Immobilie zu viel zu investieren. Insbesondere wenn man selber baut kommt neben sehr hohem zeitlichen Aufwand oft unter dem Strich ein Betrag raus, der so nicht kalkuliert war. Ob es nun die Fliesen im Bad waren oder die Türgriffe oder der Gartenzaun. Überall wird es etwas teurer als geplant und dann muss man ein paar Jahre länger abtragen und am Ende bleibt keine Zeit mehr für zusätzliche Rücklagen. Wer sich bei der Anschaffung nicht bescheiden kann, hat es schon manchesmal teuer bezahlt.

[FabMan]

Kann das sein, dass du in deiner Aufstellung das Haus im Wert von 400.000 Euro unterschlagen hast?

Diese Immobilie wird über 50 Jahre wohl auch eine gewisse Wertsteigerung erfahren. Um es einfach zu machen sollte man denke ich von der Inflation ausgehen.

Bei angenommenen 2 % wäre die Immobilie damit fast 1,1 Mio wert.

Damit dürfte die Modellrechnung klar zugunsten der Immobilie ausfallen, da man diese ja versilbern kann.

 

 

Die Rechnung oben geht davon aus, dass das Haus nur die Inflation ausgleicht und ansonsten keine Wertsteigerung hat. Ich halte das für ein Haus, welches nicht direkt in der Stadt liegt (sonst würde es auch einiges mehr kosten?!) für einigermaßen realistisch.

Somit ist der Wert des Hauses konstant 400.000 Euro (die anderen Zahlen sind ja wie geschrieben auch inflationsbereinigt zu sehen), diese 400.000 muss man

noch zur Hausbauvariante hinzuaddieren das ist richtig.

[marko24]

sorry, ganz dummen Fehler gemacht, ich überarbeite noch mal!

[SM77]

Hallo Fabman,

 

Haus

Grundstück 500 m² à 500 Euro (bei Kauf); Miete à 3 Euro p.M.

Wohnfläche 150 m² à 1000 Euro (bei Kauf); Miete à 6 Euro p.M.

 

Kaufpreis 400.000

Mietpreis p.M. 2400

Mietpreis pro Jahr 28800

 

Kannst du mir mal erklären, wie du auf die Annahmen gekommen bist? Für 2400 Euro/Monat gibt es ganz schöne Luxushäuser zu mieten, die allerdings meiner Meinung nach mehr als 400.000 Euro kosten dürften. Alles steht und fällt mit diesen Annahmen!

 

Zum Kaufpreis von 400.000 Euro müsste man fairerweise noch die einmaligen Kosten hinzurechnen:

• Notarkosten: 2%
  
• Grunderwerbssteuer: 3,5%
  
• ggfs. Maklercourtage: 3-7%
  

Bei den Mietkosten sollten noch eventuelle Mietsteigerungen berücksichtigt werden.

 

Die Finanztest hat übrigens einen Rechner zu diesem Thema:

http://www.test.de/themen/bauen-finanziere...159353/1159353/

 

Gruß

Stefan

[chartprofi]

höchst interessant ist meiner meinung nach die tatsache, daß man 80-90% kaufpreises als grundschuld auf das zu kaufende haus abwälzen kann. damit wären nur noch die restlichen 10% zu besichern und höchstwahrscheinlich auch noch die maklergebühr und grunderwerbssteuer etc.

 

--------------------------

mal angenommen jemand hat ein schuldenfreies haus (oder einen Bausparvertrag, oder sonstwas) im wert von 300.000,00 €

 

300.000,00 € = 20% vom Kaufpreis

(10% -> konnte nicht durch neues Haus besichert werden

5% -> Makler

2% Notar

rest -> Grundbuch, SicherheitsPuffer)

 

300.000,00 € = 20%

x=100%

 

x=100*300.000,00/20

Kaufpreis maximal 1,5 Millionen €

 

natürlich sollte man ein komplett vermietetes objekt bevorzugen um die raten dann auch bezahlen zu können.

 

man rechnet ungefähr mit 20-30 Jahren um es abzuzahlen.

 

außerdem ist das ursprüngliche 300.000,00€-Haus ja auch noch vorhanden und bringt zins und/oder man zieht selbst ein und spart die miete.

sicherlich erwirtschaftet dieses ursprüngliche haus in 20-30 Jahren 500.000 - 800.000€

 

Nach Ablauf des Kredites hat man also:

1 Haus im wert von 1.500.000,00 €

Mieteinnahmen aus altem haus 700.000,00 €

1 Haus im wert von 300.000,00 €

macht zusammen: 2.500.000,00 €

 

Monatslohn bei 20 Jahren: 9.166,67 €*

Monatslohn bei 30 Jahren: 6.111,11 €* (jetzige Kaufkraft, denn die Mieten werden ja angepasst)

*=abzgl. instandhaltungskosten, versicherung, grundsteuer etc.

 

hinzu kommt die Besserstellung von Immos bei der Abgeltungssteuer. (steuerfrei nach 10 J.)

 

die wertentwicklung des hauses selbst ist nicht wirklich wichtig, denn das geld wird mit den mietern verdient -> mietzins

die einnahmen wären steuerfrei wenn man genügend ausgaben hat.

[Geparda]

die wertentwicklung des hauses selbst ist nicht wirklich wichtig, denn das geld wird mit den mietern verdient -> mietzins

Dafür kostet es dich 20 Jahre deines Lebens, wegen des ganzen Ärgers mit den Mietern.

Ich weiß, dass das den Ärger nicht Wert ist.

Solange nicht genügend Häuser da sind, dass es sich lohnt, einen eigenen Anwalt, eigenen Hausmeisterservice und eine eigene Verwaltung dafür einzustellen... vergiss es.

[chartprofi]

Da hast du recht,

 

aber ein 8-Stunden-Angestellten-Job kostet dich sicherlich auch einige Lebensjahre und den Job kannst du nicht an deinen Anwalt oder Hausmeister abwälzen.

[chartprofi]

eine noch bessere möglichkeit wäre es zuerst das ursprüngliche haus abzuzahlen (was ca. 5-7 Jahre dauern dürfte) und dann erst das neue Haus (z.B. endfälliges Darlehen).

 

Mann könnte dann schon nach 5-7 Jahren noch ein 1,5 Millionen-Haus kaufen.

Dieser effekt potenziert die Rendite natürlich extrem nach oben. müßte ich mal durchrechnen.

 

Oder man mimmt das schuldenfreie Haus nach den paar Jahren aus der Firma um den "Anfangsbestand" zu sichern (weil es z.B. das Wohnhaus der Familie ist)

 

dann wäre das Kapital 5 Jahre gebunden und würde 1.500.000,00 € erwirtschaften.

Monatslohn : 25.000,00 €

[FabMan]

Hallo Fabman,

 

ZITAT(FabMan @ 05.01.2008, 23:31) *

Haus

Grundstück 500 m² à 500 Euro (bei Kauf); Miete à 3 Euro p.M.

Wohnfläche 150 m² à 1000 Euro (bei Kauf); Miete à 6 Euro p.M.

 

Kaufpreis € 400.000

Mietpreis p.M. 2400

Mietpreis pro Jahr 28800

 

 

Kannst du mir mal erklären, wie du auf die Annahmen gekommen bist? Für 2400 Euro/Monat gibt es ganz schöne Luxushäuser zu mieten, die allerdings meiner Meinung nach mehr als 400.000 Euro kosten dürften. Alles steht und fällt mit diesen Annahmen!

 

Zum Kaufpreis von 400.000 Euro müsste man fairerweise noch die einmaligen Kosten hinzurechnen:

 

* Notarkosten: 2%

* Grunderwerbssteuer: 3,5%

* ggfs. Maklercourtage: 3-7%

 

 

Bei den Mietkosten sollten noch eventuelle Mietsteigerungen berücksichtigt werden.

 

Das waren Schätzwerte. 6 Euro / m² Wohnraum ist sicherlich nicht zu hoch angesetzt denke ich.

Die 3 Euro / m² Gartenfläche etc. könnten vielleicht zu hoch sein, ist ja nur ein Schätzwert.

Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass man für ein Einfamilienhaus mit Garten etc. weniger als 2000 Euro Miete im Monat zahlt.

[maush]

Also Garten ist bei Vermietung in der Regel totes Kapital. 6 Euro für Wohnfläche ist relativ wenig, kommt aber auf die Lage an. Als Faustformel wirst du durch Vermietung selten mehr als 5% des Kaufpreises erzielen. In diesem Fall also 20.000 Euro p.a.

[supertobs]

Ich möchte mal einen anderen Aspekt einbringen: Immobilienkauf erzeugt hohe Opportunitätskosten.

 

Annahme: Ein gut diversifiziertes Fondsdepot erbringt langfristig (>20) eine ansehnliche Rendite.

 

Ein Hausbauer/Käufer einer großen Wohnung mit in der Regel 30% Eigenkapital wird fast sein ganzes Erwerbsleben von dieser Einzelinvestition geprägt:

- Anfang 30, Studium, erste Berufsjahre. Hauswunsch steht fest -> Lieber nicht in Aktien, man braucht ja das EK in ein paar Jahren.

- Abzahlphase von 15 Jahren -> kein Geld für Vermögensaufbau.

- Nach Abzahlphase sind 2-3 Kinder in der Ausbildung, außerdem möchte man sich ja endlich mal was leisten -> weniger Sparleistung.

 

Große Teile des möglichen Vermögensaufbau sind also durch überwiegen sichere Anlageformen geprägt, die in hohen entgangene Renditen resultieren.

 

Beispiel: Akademische Doppelverdiener könnten 1.5-fache Millionäre werden oder eben ein Haus mit 2 Autos besitzen.

[maush]

Beispiel: Akademische Doppelverdiener könnten 1.5-fache Millionäre werden oder eben ein Haus mit 2 Autos besitzen.

 

Wozu soll ich denn 1.5 facher Millionär werden, wenn ich mir zwischendurch für das angesparte Geld nicht mal etwas schönes kaufe? Und das könnte ja beispielsweise ein Haus sein. Ist zumindestens im Vergleich zu anderen Konsumgütern relativ wertbeständig.

 

Nur sparen für's Alter, welches ich eventuell gar nicht erlebe, finde ich etwas sinnlos. Ein paar Kröten zur Altersvorsorge kann man immer zusätzlich noch zur seite packen, aber im Rahmen...

 

vg

Matthias

[chartprofi]

ein selbstgenutztes haus kostet geld. wir reden doch hier aber vom anlageformen.

[supertobs]

Nur sparen für's Alter, welches ich eventuell gar nicht erlebe, finde ich etwas sinnlos.

 

Annahme ist: Man mietet sich eine große Wohnung. Deine Argumentation würde gerade Mieten unterstützen: Man hätte eben deutlich mehr für Konsum.

 

Das Gefühl "etwas eigenes" zu haben ist mir wenig wert.

[maclfu]

Ich habe mal eine kleine Exceldatei gemacht, mit der man ausrechnen kann, was ein Haus so kostet. Die meiner Meinung nach wichtigsten Punkte bei der Frage, ob eine Immobilie sinnvoll sind die Opportunitätskosten und die Wertsteigerung pro Jahr.

 

Ich denke die Tabelle ist selbsterklärend, sollte es sich um eine selbstgenutze Immobilie handeln, kann man als Einnahmen die nichtgezahlte Miete nehmen.

Immobilie.xls

[immoinvestor]

Der Beitrag wurde wg. Werbung für das eigene Unternehmen entfernt

[speculatius]

Es kommt ganz auf die Rendite an. Zahlt ein Mieter mehr als 5% des Wertes der Immobilie, dann rechnet es sich sicherlich langfristig zu kaufen. z.B. Eigentumswohnung kostet 200k, Mieter zahlt >10k Miete pro Jahr, dann kann er sich bei akutellen Hypothekenzinsen das Ding auch kaufen. Tilgung ist in dem Fall wie ein Sparplan zu sehen, bei dem es garantiert 5% gibt (die ersparten Hypothekenzinsen). Diese "Ersparnis" muß man dann auch nicht versteuern.

Wertsteigerung ist fraglich (demographischer Effect), der Wert es Kredites nimmt jedoch sicher der Inflation ab.

 

Wenn die Wohnung 200k Wert ist und man nur 6k Miete pro Jahr zahlt, dann weiter mieten und die Differenz zur Hypothekenrate in einen Sparplan stecken, dann kann man sich sogar die Abgeltungssteuer leisten.

 

UND: im Einkauf liegt der Gewinn - Neubauwohnungen schneiden da ganz schlecht ab. Besser eine vernüftige Bestandswohnung (von privat?), unrenoviert + selber renovieren

[Sun]

Guten Tag,

 

 

also vorab: ich bin Pro Hausbau und Contra Miete.

 

 

Also erstmal war die Frage hier, was rentabler ist... ein Fonds und Miete zahlen oder eine eigene Immo. Ich vermute mal (ohne nachzurechnen), dass ein guter Fonds mehr Geld abwirft. Jedoch vergesse man hier nicht das wesentlich höhere Risiko im Gegensatz zur Immo.

 

ABER!

 

Hier werden Dinge verglichen, die miteinander nicht ohne Weiteres vergleichbar sind. Ich kann doch nicht vorrechnen all mein Geld in einen Fonds zu packen und nebenbei für 300,- zur Miete zu wohnen. In welcher Bruchbude soll ich denn dann hausen???

Vergesst doch bitte bei all dem Vergleichen auch nicht den Luxusunterschied!

 

Von der "Rendite" her müsste wir alle den 3-Liter-Smart fahren (3 Liter Verbrauch, nicht Hubraum ). Aber trotz der viel besseren "Rendite" eines Smarts wird ihn hier wohl kaum jemand fahren...? Oder nehmt nen VW Lupo oder Fiat Panda oder irgend nen anderen Elefantenturnschuh

 

Der Luxusunterschied sollte bedacht werden und die reine Sichtweise auf die Rendite ist quatsch. Oder wir setzen bei dem Vergleich eine Miete von 1500,- an. Dann kann man Fonds und Immo evtl. wieder vergleichen.

 

Doch dessen nicht genug. Ich verfolge mit meinem Hausbauwunsch unter anderem noch das Ziel einer gewissen Autonomie. D.h. meine Heizung wird eine Erdwärmepumpe (unabhängig von Öl, Gas, Holz, ...) und zur Stromerzeugung kommen einige Solarplatten aufs Dach ("unabhängig" von Strom). Weitere Möglichkeiten bestehen in Mini-Windrädern und anderen Stromerzeugern. Legt man die Stromerzeugenden Komponenten groß genug aus, kann man mit seinem Haus sogar noch Geld erwirtschaften - aber das bleibt noch durchzurechnen.

Dazu kommt eine Grundwasserpumpe, Regenauffangbecken im Keller unn und und...

All das kann ich in einer Mietwohnung nicht bzw. nicht sinnvoll tun...

Die Nebenkosten einer Wohnung werden dann die Nebenkosten eines Hauses deutlich übersteigen - was die eigentliche Fondsrendite mindert.

 

Auch wurde hier angesprochen, dass man bspw. bei Umzug oder sonstwas sein Haus verkaufen müsste und dann dafür evtl. nur noch einen "Unterwert" bekommt. Dazu muss ich sagen: wer ein Grundbesitz oder Haus verkauft ist selber Schuld! (oder die Gläubiger sitzen im Nacken)

Aber eine Vermietung ist immer besser als ein Verkauf - immer... Und wenn ich umziehen muss (ich hoffe das passiert nicht) dann vermiete ich eben mein Haus an Leute die in Fonds investieren und ihr Fonds-Glück dann an mich abführen müssen - ist doch OK

Aber niemals verkaufen! Lieber ein Jahr unbenutzt liegen lassen - aber niemals verkaufen

Ich glaube ihr nennt das "buy and hold" B)

 

Dann wurde hier die Instandhaltung angesprochen. Meine Eltern (die ein EFH haben) waren recht zügig schuldenfrei (das ist allgemein gesprochen immer zu empfehlen) und haben sodann eine Hypo auf ihr Haus aufgenommen. 125k Hypo zu 4,x% auf 12 Jahre fest - keine mtl. Zahlungen, nur die Ablaufsumme stand fest!. Die 125k haben sie dann ebenso fest angelegt (fragt mich nicht worin) zu höheren Zinsen - ich glaube um die 7%.

Diese 12 Jahre waren nun vor 3 Jahren rum und mit der Nettorendite wurde die Heizungsanlage umgebaut (von Öl auf Gas/Holz/Solar-Kombi). Eine neue Hypo wurde aufgenommen und wieder für 12 Jahre angelegt.

Was ich damit sagen will: ein Haus ist keineswegs totes Kapital! Ein Haus ist Geld das arbeiten kann und dessen Rendite zur Instandhaltung genutzt werden kann.

 

 

 

Das alles setzt natürlich eine funktionierende Finanzierung voraus. Wenn man so hört wer heutzutage alles ein Haus baut... mit 25 jahre, gerade im Job angefangen und nur 20k Eigenkapital. Wenn sowas fehlschlägt - das ist nur verständlich.

 

 

 

Grüße

Thomas

[el galleta]

Hab die letzten Nächte mal was geklöppelt und bitte nun um Kritik und Verbesserungsvorschläge:

 

Das Excel-Teil lässt einen Vergleich Kauf vs. Miete derselben Immobilie zu, wobei man an den Parameter selbst drehen kann, um verschiedene Szenarien und Möglichkeiten durchzuspielen. Die Auswertung liefert im Grunde eine Aussage, ab wann der Eigentümer/Käufer rechnerisch besser steht als ein Mieter - oder ob überhaupt.

 

offizielle Parameter:

* Kaufpreis (mit Nebenkostenberechnung)

* Wohnfläche

* Wertsteigerung

* Eigenkapital

* mgl. Rendite (nach Steuern)

* Kreditzins

* anfängliche Tilgung

* Abschreibung/Instandhaltung

* Vermieterbruttorendite

...

 

Aussagen:

* Zeitpunkt der rechnerischen Gleichstellung Mieter/Eigentümer

* mtl. Kreditrate

* Kreditdauer

* anfängl./durchschnittliche Rücklage

* anfängl./durchschnittliche Kaltmiete

* anfängl./durchschnittlicher Quatratmeterpreis

* anfängl./durchschnittliche Monatsdifferenz Eigentümer/Mieter

* Immobilienwert vs. Vermögen am Ende der Kreditphase

* Monatsdifferenz Eigentümer/Mieter ab Ende der Kreditphase

* "Reichweite" des Mietervermögens ab Ende der Kreditphase

...

 

(noch offene) Probleme:

* Entnahme berücksichtigt (anders als in der Kreditphase) keine Wertsteigerung/Mieterhöhung

* für Excel ist standardmäßig Zahlungszeitraum = Zinszeitraum (Folge: leichte Abweichungen (trotz Korrekturrechnung))

...

 

 

Eine integrierte Steuerberechnung habe ich wieder verworfen, da ich die Freibetragsfrage nicht anständig gelöst bekam.

 

 

So, ich bin für alle Anregung und Verbesserungsvorschläge dankbar!

 

 

saludos,

el galleta

Hauskauf_vs_Miete_03.xls

[Sun]

wo bleibt die XLS?!?

 

bin ich blind?

 

Grüße

 

 

LOL - ne Sekunde zu früh geschrieben

[Asterix1970]

Bei meiner Immobilie (Neubau) komme ich auf 4,5% Rendite.

Von daher ist das leicht durch ein Tagesgeldkonto zu schlagen.

 

Ich würde nur bauen/kaufen wenn Du 80% Eigenkapital hast.

Von der Rendite her ist eine Immobilie nicht günstig.

 

Auf der anderen Seite hast Du bei einem eigenen Haus eine höhere Wohnqualität/Lebensqualität.

Jedoch in der Bauphase ist das Stress für jede Beziehung.

Da ich alleine gebaut habe, konnte ich mich nur mit mir streiten.

[ghost]

WIWO : Wenn der Traum vom Haus platzt.

Ein Artikel zum Thema.

[Sun]

Hab die letzten Nächte mal was geklöppelt und bitte nun um Kritik und Verbesserungsvorschläge:

 

Das Excel-Teil lässt einen Vergleich Kauf vs. Miete derselben Immobilie zu, wobei man an den Parameter selbst drehen kann, um verschiedene Szenarien und Möglichkeiten durchzuspielen. Die Auswertung liefert im Grunde eine Aussage, ab wann der Eigentümer/Käufer rechnerisch besser steht als ein Mieter - oder ob überhaupt.

...

 

 

Frage:

da steht:

Monatssaldo Eigentümer -1459,47

Monatssaldo Mieter -1537,86

 

heißt, der Mieter zahlt mtl. schonmal 78,39 !mehr!

 

gleich darunter steht aber der Satz

"Im Durchschnitt hat ein Mieter einen mtl Vorteil von 78,40"!

 

w00t

[el galleta]

heißt, der Mieter zahlt mtl. schonmal 78,39 !mehr!

gleich darunter steht aber der Satz

"Im Durchschnitt hat ein Mieter einen mtl Vorteil von 78,40"!

Danke, das ging ja schnell bis zum ersten gefundenen Bug.

 

Die Umschaltung "Mieter" - "Eigentümer" hatte einen fehlerhaften Bezug. Die Zahl stimmte, aber der Satz drumrum leider nicht immer.

 

Gefixte Version anbei.

 

saludos,

el galleta

Hauskauf_vs_Miete_04.xls