Immobilie versus Wertpapierdepot

[el galleta]

Die oberflächliche Behandlung der Frage führt zu nichts....es kommt immer darauf an welche Wertpapiere ich wann gekauft habe, dies gilt auch für Immos....ein schlappe Aktie kann besser sein, als eine Immo mit einem bekloppten Mieter und schlechter Substanz. ... Und wer seine Immo vor 1,5 Jahren verkauft hat und die richtigen Bonds gekauft, hat den Super-Reibach gemacht. Timing, Erfahrung und Flexibilität sind das A&O.

Auch wenn ich in der Hauptfrage dieses Fadens vermutlich Deiner Meinung bin, aber hier stimme ich Dir nicht zu. Es ist m.E. gerade andersrum: Die Betrachtung von Einzelfällen führt zu nix, weil Du nicht davon ausgehen kannst, dass sich ein Einzelfall bei Dir wiederholt. Die Kenntnis des Normalfalls oder des Durchschnitts ist da wesentlich interessanter. Die historischen Durchschnittsdaten (Rendite, Risiko, Korrelation, ...) der verschiedenen Assets sind nun mal fast alles was man als Anhaltspunkt hat, wenn man sich ein Depot zusammenstellt. Mir ist hier im Forum noch keiner begegnet, der dabei nicht wenigstens das Risiko oder die Risikoklassen berücksichtigt - das/die ja auch nur aus historischen Daten abgeleitet ist/sind.

 

Vielleicht liegt meine abweichende Meinung auch daran, dass mir der Glaube an den Erfolg von "Timing" und "Erfahrung" fehlt.

 

saludos,

el galleta

[Bärenbulle]

Timing, Erfahrung und Flexibilität sind das A&O.

 

... nö, die sind der Grund, dass Otto-Normal nur die Hälfte der Nominalrendite erzielt und die Rendite des Wertpapierdepot damit in der Praxis wohl deutlich schlechter als die Immobilie performed. :-

 

Im Durchschnitt und der rauen Wirklichkeit dürfte selbst ein hochgradig aktienlastiger Anleger, der sich in Markettiming versucht, gegen eine Immobilien nicht den Hauch einer Chance haben, zumindest wenn man der Empirie Glauben schenken darf. Da würde ich sogar die fremdfinanzierte Immobilien miteinbeziehen. Insofern mag sogar der Punkt 5 (s. oben) in der Praxis durchaus zutreffend sein. Allerdings muss man sich ja nicht darauf einlassen.

 

@Wurzel: Soll übrigens keine Spitze gegen Dich sein! Ich schwöre hoch und heilig beim Grab meiner Mutter, dass ich Dich nicht für durchschnittlich halte.

Allerdings ist auch festzuhalten, dass Deine Posts nur selten das Prädikat "pädagogisch wertvoll" erzielen. :-

 

Grüße

Euer in P3 anlegender Oberlehrer.

[maush]

Ich denke das Problem sind halt die Steuern. Die Rendite bei Eigennutzung ist eben steuerfrei. Dass man das mit Aktien outperformen kann und natürlich auch mit spekulativen Anleihen zieht hier wohl kaum jemand in Zweifel, aber mit risikoarmen Anleihen wird es schwierig, zumal die Steuern auch noch auf die Nominalrendite berechnet werden.

Da stimme ich Dir zu, das ist ein gewichtiges Argument. Aber Achtung: Ausgangspunkt ist eine komplett eigenfinanzierte Immo - nix Kredit also! Sonst wird ein ganz anderer Schuh daraus. Leider wäre das dann wohl für die Mehrheit von uns die Realität.

 

saludos,

el galleta

ich gehe dabei von meiner persönlichen Situation aus. Wir haben ein seit einiger Zeit abbezahltes kleines Häuschen am Stadtrand von HH. Unsere Kinder sind nicht mehr ganz klein und werden wohl innerhalb der nächsten 5 Jahre ausziehen. Und aus gegebenen Anlass wollte ich das Buch von Kommer mal lesen um die Frage zu klären: "ist das wohnen im eigenen abbezahlten Haus eigentlich wirtschaftlicher Luxus?". So rein nach Bauchgefühl kann ich mir einen wirtschaftlichen Vorteil nach Verkauf und Geldanlage nicht vorstellen, aber Bauchgefühl kann ja manchmal täuschen. Wobei nach den o.a. Zahlen wird es für mich eher bestätigt.

[BondWurzel]

Timing, Erfahrung und Flexibilität sind das A&O.

 

 

 

@Wurzel: Soll übrigens keine Spitze gegen Dich sein! Ich schwöre hoch und heilig beim Grab meiner Mutter, dass ich Dich nicht für durchschnittlich halte.

Allerdings ist auch festzuhalten, dass Deine Posts nur selten das Prädikat "pädagogisch wertvoll" erzielen. :-

 

Grüße

Euer in P3 anlegender Oberlehrer.

 

Es ist ein alter Wahlspruch von mir, dass mit Schleimerei, Gezülze und Geschwafel einschl. der Generalisierung von Themen nichts rummkommt...Prädikate sind mir ein Greuel, nur in der Kontroverse liegt die Frucht... ...als Grobrethoriker und -motoriker ist man schnell beim Pudels Kern.

 

Egal bei welchen Anlageprodukten, der Blick zurück nützt nichts, nach vorne muss man blicken und da ist Flexibilität gefordert, da die jetzigen Zustände ein gewisses Maß an Einmaligkeit besitzen und auch schlaue Bücherschreiber einschl. deren Statistiken da nichts nützen.....

 

Zum Poster mit dem Glauben, dass alle Waren sich im Wert mindern, hier ein nettes Gegenbeispiel, welches auch jede Immobilie schlägt...

 

http://www.welt.de/motor/article11053109/40-Millionen-Dollar-fuer-einen-Oldtimer-Bugatti.html

 

von Weinen und Gemälden mal ganz zu schweigen.

[Drudaz]

...

Egal bei welchen Anlageprodukten, der Blick zurück nützt nichts, nach vorne muss man blicken und da ist Flexibilität gefordert, da die jetzigen Zustände ein gewisses Maß an Einmaligkeit besitzen und auch schlaue Bücherschreiber einschl. deren Statistiken da nichts nützen.....

...

 

und du bist der Meinung, dass weiterhin die Neuanlage in Renten die bessere Investition ist?!

 

Meiner Meinung nach, ist mit Anleihen eine Rendite nach Steuern und oberhalb der Inflation nur mit erhöhten (mir zu hohen) Risiko möglich. Was wiederum nicht Automatisch für Immos spricht, aber Generell doch mehr für Sachwerte.

 

Gruß an alle. Und Bärenbulle. Laß dich nicht unterkriegen!

[BondWurzel]

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Egal bei welchen Anlageprodukten, der Blick zurück nützt nichts, nach vorne muss man blicken und da ist Flexibilität gefordert, da die jetzigen Zustände ein gewisses Maß an Einmaligkeit besitzen und auch schlaue Bücherschreiber einschl. deren Statistiken da nichts nützen.....

...

 

und du bist der Meinung, dass weiterhin die Neuanlage in Renten die bessere Investition ist?!

 

Meiner Meinung nach, ist mit Anleihen eine Rendite nach Steuern und oberhalb der Inflation nur mit erhöhten (mir zu hohen) Risiko möglich. Was wiederum nicht Automatisch für Immos spricht, aber Generell doch mehr für Sachwerte.

 

Gruß an alle. Und Bärenbulle. Laß dich nicht unterkriegen!

 

 

Risiko ist nur was für versierte Anleger, ich habe viele Bonds mit sehr gutem Gewinn glattgestellt und halte allerdings noch HSH Nordbank, Vene15, Ineos, Banco Esperito, Portugal und einen Zero der Depfa auf TRY. Bis auf Ineos alles A-Rating und Rendite über 8% p.a, bis auf das Währungsrisiko. Hinzu kommen noch ProSecure und die Griechen12er.

 

Wer nur von Anleihen, Aktien und Immos grob spricht, kann auf allen Feldern eine Desaster erleben, das ist nur was für Spezialisten. Meine Meinung ist, solange ich diese Bonds bekomme, kaufe ich keine Aktien, obwohl ich für Aktien bei diesem Zinsniveau enorm positiv eingestellt bin, ich wähle halt nur den bequemeren Weg, solang es Renditen oberhab 8% p.a. gibt.

[Drudaz]

und du bist der Meinung, dass weiterhin die Neuanlage in Renten die bessere Investition ist?!

 

Meiner Meinung nach, ist mit Anleihen eine Rendite nach Steuern und oberhalb der Inflation nur mit erhöhten (mir zu hohen) Risiko möglich. Was wiederum nicht Automatisch für Immos spricht, aber Generell doch mehr für Sachwerte.

 

Gruß an alle. Und Bärenbulle. Laß dich nicht unterkriegen!

 

 

Risiko ist nur was für versierte Anleger, ich habe viele Bonds mit sehr gutem Gewinn glattgestellt und halte allerdings noch HSH Nordbank, Vene15, Ineos, Banco Esperito, Portugal und einen Zero der Depfa auf TRY. Bis auf Ineos alles A-Rating und Rendite über 8% p.a, bis auf das Währungsrisiko. Hinzu kommen noch ProSecure und die Griechen12er.

 

Wer nur von Anleihen, Aktien und Immos grob spricht, kann auf allen Feldern eine Desaster erleben, das ist nur was für Spezialisten. Meine Meinung ist, solange ich diese Bonds bekomme, kaufe ich keine Aktien, obwohl ich für Aktien bei diesem Zinsniveau enorm positiv eingestellt bin, ich wähle halt nur den bequemeren Weg, solang es Renditen oberhab 8% p.a. gibt.

 

Deine Strategie war in der Vergangenheit gut.

 

Nur jetzt findet man keine 8%er mehr mit A-Rating. Daher meine Frage wie du zukünftig vorgehen willst. Wirst du größere Risiken eingehen oder setzt du auf Tagesgeld?

[BondWurzel]

 

 

 

Risiko ist nur was für versierte Anleger, ich habe viele Bonds mit sehr gutem Gewinn glattgestellt und halte allerdings noch HSH Nordbank, Vene15, Ineos, Banco Esperito, Portugal und einen Zero der Depfa auf TRY. Bis auf Ineos alles A-Rating und Rendite über 8% p.a, bis auf das Währungsrisiko. Hinzu kommen noch ProSecure und die Griechen12er.

 

Wer nur von Anleihen, Aktien und Immos grob spricht, kann auf allen Feldern eine Desaster erleben, das ist nur was für Spezialisten. Meine Meinung ist, solange ich diese Bonds bekomme, kaufe ich keine Aktien, obwohl ich für Aktien bei diesem Zinsniveau enorm positiv eingestellt bin, ich wähle halt nur den bequemeren Weg, solang es Renditen oberhab 8% p.a. gibt.

 

Deine Strategie war in der Vergangenheit gut.

 

Nur jetzt findet man keine 8%er mehr mit A-Rating. Daher meine Frage wie du zukünftig vorgehen willst. Wirst du größere Risiken eingehen oder setzt du auf Tagesgeld?

 

 

Ich hab das schon in einem anderen Thread geschrieben...viele Gewinne wurden jetzt mitgenommen, derzeit halte ich noch HSH Nordbank, ProSecure, Banco esperito, Vene15, Ineos, Portugal, Griechen12 und die DepfaTRYZeroanleihe...ansonsten Cash. Tages- und Festgeld interessiert mich jetzt nicht . Ich warte auf Chancen. :- Meine Strategie ist seit 20 Jahren gut.

[checker-finance]

Für Deutschland wäre es vielleicht fast noch interessanter einfach mal die Grundstückspreise in den Vergleich einzubeziehen. Wenn der reine Baugrundpreis+fiktive Mietersparnis schon mithalten kann, dann wäre die Sache ja auch hier klar. Wobei es auch hier die Zwangsenteignungen im Osten gab... seine Aktien konnte man damals ja einfach in den Koffer packen und mit in den Westen nehmen, die Grundstücke nicht. Ausserdem gab es glaube ich auch eine "Bodenreform", der Sowjets, die bis heute nicht rückgängig gemacht wurde, aber da stehe ich grade geschichtlich etwas auf dem Schlauch...

 

Tja, vielleicht muss man es sich gar nicht so kompliziert machen. Oft hilft der gesunde Menschenverstand und Logik weiter und liefert mehr Zuverlässigkeit als komplizierte Messungen:

Immobilien sind werterhaltend und nicht der Inflation ausgesetzt. Eine Realrendite von Null ist mMn plausibel. Zusätzlich dazu erzielen sie eine Mietrendite, die in etwa hälftig um Transaktionskosten, Reparaturen, Instandhalt. Etc. Gemindert wird, so dass eine Realrendite von 2 bis 3 % schonplausibel ist. Mehr muss man ja gar nicht wissen. Die Realrenditen von Aktien, Bonds und Bills kann niemand ersthaft in Zweifel ziehen.

 

Ob nun der "Menschenverstand" so besonders "gesund" ist, halt ich für sehr zweifelhaft, aber das wäre OT. Logik ist abstrakt eine schöne Sache, stößt bei komplexen Sachverhalten jedoch häufig an ihre Grenzen:

 

"Immobilien sind werterhaltend" - was soll daran logisch sein? klingt für mich eher nach einem Glaubenssatz. Auch in schönen Friedenszeiten kann es mit der Werterhaltung schwierig werden, wenn die demografische Entwicklung in der Region sich dreht oder sonstige Parameter eine einstmals gute Lage drehen (fragt mal bei den Häuslebauern in Berlin nach, die sich jetzt unter der zweiten Einflugschneise wiederfinden).

 

"Immobilien sind nicht der Inflation ausgesetzt" - woraus sich das logisch ableiten läßt, würde mich auch interessieren. Ehre wem ehre gebührt - ich meine ficoach hätte hier schon mal überzeugend dargelegt, dass (Wohnungs-)Mieten der Inflation hinterhecheln, d. h. sich nur langsam den Preisen anpassen.

 

Als Immobilieneigentümer ist man zudem der Politik ausgeliefert - muß nicht schlecht sein. Solarförderung: Schwupps waren Dächer mit Südlage heiß begehrt und zusätzliche Renditekicks. Aber wenn der Staat Geld braucht sind Immobilienbesitzer gegenüber Wertpapierhaltern im Nachteil. Geld, Aktien, Bonds sind flüchtig wie das sprichwörtliche Reh - dem immobilienbesitzer nützt im Zweifel nicht einmal die Wohnsitzverlegung.

[harryguenter]

"Immobilien sind nicht der Inflation ausgesetzt" - woraus sich das logisch ableiten läßt, würde mich auch interessieren. Ehre wem ehre gebührt - ich meine ficoach hätte hier schon mal überzeugend dargelegt, dass (Wohnungs-)Mieten der Inflation hinterhecheln, d. h. sich nur langsam den Preisen anpassen.

Für die Mieten mag das stimmen, die Immobilie selbst passt sich allerdings recht schnell der Inflation an.

 

Aber wenn der Staat Geld braucht sind Immobilienbesitzer gegenüber Wertpapierhaltern im Nachteil. Geld, Aktien, Bonds sind flüchtig wie das sprichwörtliche Reh - dem immobilienbesitzer nützt im Zweifel nicht einmal die Wohnsitzverlegung.

Naja, immobil eben.

Aber gut, dass die Rehe die im deutschen Stall hausen aber fremdgrasen, im Rahmen der Ankäufe von z.B. CDs aus der Schweiz oder Lichtenstein wieder eingefangen werden.

 

Aber ich sehe schon - auch nach Jahren im WPF wird man unter die Diskussion Immo vs. WPs keinen Schlussstrich ziehen, da keiner von uns eine gute Glaskugel hat um in die Zukunft zu sehen wie sich die Rahmenbedingungen entwickeln.

[BondWurzel]

es gibt sogar A1 Bonds mit 10,6% Rendite...

 

https://www.comdirect.de/inf/anleihen/detail/uebersicht.html?ID_NOTATION=31122403

[Moneycruncher]

es gibt sogar A1 Bonds mit 10,6% Rendite...

 

https://www.comdirect.de/inf/anleihen/detail/uebersicht.html?ID_NOTATION=31122403

 

Hammer! Das Rating ist wohl nicht mehr ganz aktuell.

[loenne]

Mir juckt es ab und an auch mal wieder in den fingern, was den immobilienerwerb angeht. gerade bei den aktuell niedrigen zinsen. Ist aber ein irrationales Verlangen. Die nackten Zahlen sprechen eine andere Sprache. Der mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit renditeträchtigere und flexiblere Weg ist das Geld in kontinuierlich Dividendenerhöhende, konjunkturunabhängige Blue Chips zu stecken. Ein Depot bestehend z.b. aus Philip Morris int., Cocacola, Johnson&Johnson, Nestle und Walmart wirft heute schon 3% Dividende ab, die jedes Jahr 7% erhöht wird (vorsichtig geschätzt) Alternativdepot: Pepsi, Kraftfood, Medtronic, British american Tobacco, Mcdonalds.

 

Wer heute 100k in solche Werte investiert und die Dividende nur um 5% die nächsten 20 Jahre erhöht wird, (bei gleichzeitiger Reinvestition dieser für 3%) bekommt nach 20 Jahren schon netto 10000 Euro nur Dividenden. (25% Steuer) Kurssteigerungen nicht mit gerechnet.

 

auf ycharts.com kann man sich die Steigerung der Dividenden sehr schön anschauen, die meisten haben in den letzten 10 Jahren ihre Dividenden eher verdrei bis vervierfacht, 7% Steigerung p.a. ist wie gesagt eher eine vorsichtige Schätzung. Wenn die Gewinne irgendwann nicht mehr sinnvoll reinvestiert werden können, werden die KGVs langsam sinken und die Ausschüttungen stark steigen. Gutes Beispiel ist da z.B. Altria oder AT&T Die Aktionärspolitik der großen US Werte ähnelt sich stark. Warren Buffet weiss schon warum er J&J, Cocacola oder Walmart im Depot hat und nicht hunderte Berliner Häuserblocks oder Münchener EFhäuser.

Man sollte auch nicht vergessen das o.g. Werte eine gigantische Preissetzungsmacht haben, also auch einen recht guten Inflationsschutz darstellen. Eigentlich isses ganz einfach, man muss nur etwas Geduld haben.

[Moneycruncher]

Mir juckt es ab und an auch mal wieder in den fingern, was den immobilienerwerb angeht. gerade bei den aktuell niedrigen zinsen. Ist aber ein irrationales Verlangen. Die nackten Zahlen sprechen eine andere Sprache. Der mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit renditeträchtigere und flexiblere Weg ist das Geld in kontinuierlich Dividendenerhöhende, konjunkturunabhängige Blue Chips zu stecken. Ein Depot bestehend z.b. aus Philip Morris int., Cocacola, Johnson&Johnson, Nestle und Walmart wirft heute schon 3% Dividende ab, die jedes Jahr 7% erhöht wird (vorsichtig geschätzt) Alternativdepot: Pepsi, Kraftfood, Medtronic, British american Tobacco, Mcdonalds.

 

Wer heute 100k in solche Werte investiert und die Dividende nur um 5% die nächsten 20 Jahre erhöht wird, (bei gleichzeitiger Reinvestition dieser für 3%) bekommt nach 20 Jahren schon netto 10000 Euro nur Dividenden. (25% Steuer) Kurssteigerungen nicht mit gerechnet.

 

auf ycharts.com kann man sich die Steigerung der Dividenden sehr schön anschauen, die meisten haben in den letzten 10 Jahren ihre Dividenden eher verdrei bis vervierfacht, 7% Steigerung p.a. ist wie gesagt eher eine vorsichtige Schätzung. Wenn die Gewinne irgendwann nicht mehr sinnvoll reinvestiert werden können, werden die KGVs langsam sinken und die Ausschüttungen stark steigen. Gutes Beispiel ist da z.B. Altria oder AT&T Die Aktionärspolitik der großen US Werte ähnelt sich stark. Warren Buffet weiss schon warum er J&J, Cocacola oder Walmart im Depot hat und nicht hunderte Berliner Häuserblocks oder Münchener EFhäuser.

Man sollte auch nicht vergessen das o.g. Werte eine gigantische Preissetzungsmacht haben, also auch einen recht guten Inflationsschutz darstellen. Eigentlich isses ganz einfach, man muss nur etwas Geduld haben.

 

Nette Rechnung. Mich juckt´s auch ab und zu in den Fingern. Ich bin zwar überhaupt kein Immobilienfreund, aber für die selbstgenutzte Immobilie spricht glasklar, dass man sofort nach dem Kauf davon profitiert im Sinne höherer Lebensqualität. Die Hardliner meinen zwar, dass es für die Lebensqualität keinen Unterschied macht, ob man mietet oder selbstnutzt. Aber für mich persönlich wäre es schon so, dass ich an eine selbstgenutzte Immobilie höhere Anforderungen (insbes. Ausstattung) habe als an eine Mietwohnung.

 

Ich will hier auch nicht das ganze Thema widerkäuen. Vielleicht muss man sich einfach damit abfinden, dass sich nicht alles im Leben in Centund Euro bewerten lässt - und das ist auch gut so.

[loenne]

Ich bin zwar überhaupt kein Immobilienfreund, aber für die selbstgenutzte Immobilie spricht glasklar, dass man sofort nach dem Kauf davon profitiert im Sinne höherer Lebensqualität.

 

Klar es ging jetzt rein um den Renditeunterschied. Obwohl ich nicht weiss ob die Lebensqualität im Eigentum höher ist als zur Miete. (gleiches Objekt vorausgesetzt) Oft ist es doch so das Leute zur Miete in einer Wohnung wohnen und gerne ein Haus haben möchten. Das ist nun mal ein Sprung im Lebensstandard der richtig was kostet, egal ob Miete oder Kauf. Um es sich schönzureden wird dann halt gesagt, das Haus dient ja auch zur Altersvorsorge. Obwohl es viel bessere Alternativen gibt.

[Pfennigfuchser]

Klar es ging jetzt rein um den Renditeunterschied. Obwohl ich nicht weiss ob die Lebensqualität im Eigentum höher ist als zur Miete. (gleiches Objekt vorausgesetzt) Oft ist es doch so das Leute zur Miete in einer Wohnung wohnen und gerne ein Haus haben möchten. Das ist nun mal ein Sprung im Lebensstandard der richtig was kostet, egal ob Miete oder Kauf. Um es sich schönzureden wird dann halt gesagt, das Haus dient ja auch zur Altersvorsorge. Obwohl es viel bessere Alternativen gibt.

Das ist ein wichtiger Punkt. Ob man mit einer selbstgenutzten Immobilie finanziell besser fährt als beim Wohnen zur Miete ist eher eine psychologische Frage als eine finanzmathematische. Immobilienerwerb diszipliniert den Sparprozess. Menschen, denen sonst das Geld zwischen den Fingern zerrinnt, zahlen bei der Immobilie eisern zurück. Die Rechnung, mal eine Alternativanlage des Eigenkapitals, der monatlichen Rate und der sonstigen Kosten durchzugehen, macht kaum einer auf. Meist wäre die auch traurig anzusehen: kaum jemand kauft eine Wohnung/ein Haus, welches der aktuellen Leistungsfähigkeit an Miete entsprechen würde. Objekte, die einem als Mieter viel zu teuer wären, gehen zum Kauf durchaus weg, weil niemand wirklich durchrechnet, was das zusätzliche Zimmer, der Erker, das zweite Bad usw. an Kosten verursacht.

 

Kurz: die Leute kaufen viel größer, als sie mieten würden.

 

Und rechnen sich dann schön, indem sie das Ganze als Altersvorsorge deklarieren.

 

Eine selbstgenutzte Immobilie, die den tatsächlichen Wohnbedarf übersteigt, ist ein Luxusgut und finanziell (zumindest mit dem über den Bedarf hinausgehenden Teil) eher als Verbindlichkeit denn als Anlage anzusehen. Ich hätte keine Lust, 25-30 Jahre all meine Ersparnisse in irgendeine große Immobilie zu stecken, die nur wenige Jahre (wenn die Kinder klein sind) voll nutzen zu können und dann im Alter zu zweit in einer 30 Jahre alten, inzwischen renovierungsbedürftigen Bude zu hocken und mich über die hohen Kosten zu ärgern. So sehen aber viele Finanzierungen aus.

 

D.h. nicht, dass man sich die selbstgenutzte Immo nicht leisten sollte. Aber eben als Luxusgut. So wie man eine größeres Auto fährt als man wirklich benötigt. Dann solle man sich aber nicht einreden, das wäre nun eine tolle Altersvorsorge.

[harryguenter]

D.h. nicht, dass man sich die selbstgenutzte Immo nicht leisten sollte. Aber eben als Luxusgut. So wie man eine größeres Auto fährt als man wirklich benötigt. Dann solle man sich aber nicht einreden, das wäre nun eine tolle Altersvorsorge.

Ja, eine selbstgenutzte Immo hat etwas mit Luxus zu tun.

Der vergleich zum Auto hinkt wenn ich mir mal die Wertverluste anschaue.

Auch in einer Immobilie mit Investitionsrückstand kann ich im Alter mietfrei wohnen.

[Pfennigfuchser]

Auch in einer Immobilie mit Investitionsrückstand kann ich im Alter mietfrei wohnen.

Das stimmt, man kann sie "abwohnen", das hat dann aber nichts mehr mit dem Bild der schicken neuen Immo mit nett lächelnder Familie gemein, sondern ist eine eher traurige Angelegenheit. Unter finanziellen Gesichtspunkten heisst das auch meist, dass da irgendwas nicht geklappt hat, und das ist ja das, was wir hier eigentlich diskutieren. (Im Bekanntenkreis kenne ich einige ältere Damen, die nach dem Tod ihrer Gatten in einer schon länger abbezahlten >200m² Immobilie wohnen. Keine will ausziehen, da da viel Erinnerungen dran hängen, aber alle sind sowohl finanziell als auch handwerklich fast an der Grenze zur Überforderung durch die Immobilie. Mit einer netten 80m² Wohnung wären die meist besser bedient und hätten noch ein bischen Geld für Reisen, Enkelbetüdellung, usw, übrig.)

 

Ich stelle Rendite definitiv nicht vor persönliches Wohlbefinden und kann mir daher die selbstgenutzte Immobilie sehr gut vorstellen. Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, mich nur um der Immobilie Willen in eine finanziell angespannte Situation zu begeben. Dann wähle ich das Ding lieber 'ne Nummer kleiner oder wohne weiter zur Miete. Wenn ich mir jedoch die Finanzierungen in der Umgebung so anschaue (viele Familien zw. 30 und 40) so sind einige arg auf Kante genäht. Da frage ich mich dann doch, ob der Komfort-/Wohlfühlzugewinn durch die Immobilie wirklich so groß ist, dass es diese finanzielle Belastung wettmacht. Das sind ja schließlich nicht zwei Jahre Sparsamkeit, sondern 25-30. Ob die Freude am neuen Haus genausolange währt?

[Bärenbulle]

Es folgt die Generalabrechnung. Ich hoffe nicht, dass der folgende Post eine neue Immobilienblase auslöst ...

 

.... aber auf lange Sicht geht das Rennen wohl eindeutig zugunsten der Eigennutzer von Immobilien aus. Legt man wirklich lange Zeitreihen zugrunde, dann scheint die Antwort auf die Thread-Frage eindeutig. Denn es ist sogar so, dass die Eigennutzung einer Immobilie ein 50:50 Wertpapierdepot nach Steuern und Gebühren um Längen schlägt.

 

Die traurige Wahrheit scheint zu sein, dass viele Langfristanleger die extrem zerstörerische Kraft der Inflation und der Steuer völlig unterschätzen. Bond- und Billholder überschätzen ihre Rendite nicht selten auf fahrlässig Art und Weise. Aber auch Aktienanleger sehen gar nicht mal so gut aus, wenn man alle Faktoren berücksichtigt. Das spricht am Ende doch sehr deutlich für Immobilien.

 

In die Tabelle habe ich jetzt auch Aktien aufgenommen. Der Steuereffekt und der angenommene Gebühreneffekt führen zu erheblichen Vorteile von Immobilien gegenüber Bonds.

 

Würde man die tatsächlich erzielten Renditen von Kleinanlegern ansetzen, dann würde der Case wohl noch viel deutlicher zugunsten von Immobilien ausfallen. Denn ich denke meine Annahmen sind immer noch der absolute Best Case für Bonds und Aktien. Immerhin gehen ich von einem echten Buy &Hold-Ansatz aus. Den B&H halten - wenn man der Empirie glauben darf - nur die allerwenigsten wirklich durch. Ich habe mal irgendwo gelesen, dass Otto-Kleinanleger in der Realität nicht mal annähernd die Hälfte der Nominalrendite schafft (u.a. wg. Einstieg am Höhepunkt und Ausstieg am Tiefpunkt). Dies würde den Case endgültig zugunsten der Immobilie drehen. Die Gebühren sind wohl auch eher zu gering angesetzt.

 

Ich denke eine wichtige Ursache für die Fehleinschätzung mancher Wertpapieranleger ist auch, dass viele von uns auf die Historiendaten der USA schielen, weil ein Großteil der Finanzliteratur aus den Staaten kommt. Damit unterliegt man aber einer gefährlichen Fehleinschätzung. Die Märkte insbes. die Aktienmärkte dort sind extrem gut gelaufen. In Triumph of the Optimists werden dagegen endlich mal alle großen Märkte der Industrieländer untersucht. Außer Australien hat keiner so gut performed wie die USA. Deutschland liegt wg. Krieg und WR eher am unteren Ende des Extrems. Interessant ist, wie böse sich Inflation, Krieg, Staatspleiten und ein felhendes Kriesggewinnlertum auswirken können. Auch Katastrophen sollte man auf der Rechnung haben, denn immerhin ist der Betrachtungszeitraum von 100 Jahren gar nicht so weit von der Lebenserwartung eines heutigen Menschen entfernt in der man so manchen noch erleben wird. Die Wahrheit liegt wohl irgendwo in der Mitte zwischen Deutschland und den USA, vielleicht auch eher in Richtung USA, weil unsere Zukunft (hoffentlich) stabiler ist als die erste Hälfte des letzten Jahrhunderts.

 

Die Rendite-/Risikovorteile von Immobilien sind nach den dargestellten Berechnungen schon sehr extrem und haben mich dann doch etwas überrascht. Ob die Nettomietrendite mit 2,8% von Kommer wirklich valide sind weiß ich auch nicht wirklich. Könnte schon etwas o

ptimistisch sein. Ggf. werden die Transaktionskosten (Makler, Notarkosten etc.) etwas unterschätzt. Aber selbst dann ist das Ergebnis schon interessant.

 

Ich bin mittlerweile gar nicht mehr sicher ob Bonds noch zu meiner Anlagestrategie gehören sollten. Anleger, die auf einen Horizont von mehr als 10 Jahren anlegen, sollten sich das ernsthaft überlegen.

 

 

Wer bisher noch Zweifel an der Vorteilhaftigkeit einer Immobilie für den Vermögensaufbau hatte, der wird nun von der brisanten EZB Studie zur Vermögenverteilung in Europa schmerzhaft eines Besseren belehrt:

 

Zum niedrigen Medianvermögen:

• Enger Zusammenhang Vermögen und Ersparnis mit Eigentum am Hauptwohnsitz.

• Tilgungsleistungen wichtiger Motor für Vermögensaufbau. Mieterhaushalte sparen nur wenig. Auch bei gegebenem Vermögen ist

Neigung zum Erwerb von Immobilieneigentum in Deutschland gering.

• Breiter und differenzierter Markt für Mietwohnungen in Deutschland. Fortwirkendes Resultat der Wohnungsbaupolitik im Gefolge des zweiten

Weltkriegs.

• In Deutschland findet der Wohnungserwerb sehr spät im Leben statt. Wohnen zur Miete erhält die Mobilität und belastet junge Haushalte

nicht mit hohem Risiko.

Quelle: Mein Link

Besonders den Aspekt der Tilgungsleistung kann man wohl nicht hoch genug bewerten. Was die Miethaushalte ansonsten an Vermögen bilden wird behavioristisch verzockt (Aktien, Bonds), von halb betrügerische Institutionen abgezockt (Lebensversicherungen, Fondindustrie) oder durch Inflation enteignet (Sparkonten).

 

Kommers Buch "Mieten statt kaufen" welches ich mittlerweile gelesen habe und wirklich wenig nachvollziehbar finde, kann man damit wohl getrost als "gemeingefährlich / schädlich" und "ideologisch an der Praxis vorbei geschrieben" einstufen.

[murks86]

 

 

 

Wer bisher noch Zweifel an der Vorteilhaftigkeit einer Immobilie für den Vermögensaufbau hatte, der wird nun von der brisanten EZB Studie zur Vermögenverteilung in Europa schmerzhaft eines Besseren belehrt:

 

Zum niedrigen Medianvermögen:

• Enger Zusammenhang Vermögen und Ersparnis mit Eigentum am Hauptwohnsitz.

• Tilgungsleistungen wichtiger Motor für Vermögensaufbau. Mieterhaushalte sparen nur wenig. Auch bei gegebenem Vermögen ist

Neigung zum Erwerb von Immobilieneigentum in Deutschland gering.

• Breiter und differenzierter Markt für Mietwohnungen in Deutschland. Fortwirkendes Resultat der Wohnungsbaupolitik im Gefolge des zweiten

Weltkriegs.

• In Deutschland findet der Wohnungserwerb sehr spät im Leben statt. Wohnen zur Miete erhält die Mobilität und belastet junge Haushalte

nicht mit hohem Risiko.

Quelle: Mein Link

Besonders den Aspekt der Tilgungsleistung kann man wohl nicht hoch genug bewerten. Was die Miethaushalte ansonsten an Vermögen bilden wird behavioristisch verzockt (Aktien, Bonds), von halb betrügerische Institutionen abgezockt (Lebensversicherungen, Fondindustrie) oder durch Inflation enteignet (Sparkonten).

 

Kommers Buch "Mieten statt kaufen" welches ich mittlerweile gelesen habe und wirklich wenig nachvollziehbar finde, kann man damit wohl getrost als "gemeingefährlich / schädlich" und "ideologisch an der Praxis vorbei geschrieben" einstufen.

 

 

Na ja, Kommer schreibt das meiner Meinung nach schon ganz gut.

 

Er sagt ja klipp und klar, dass für viele Menschen der Zwangssparvertrag (Kredit bei Bank) besser ist. Im Backtesting würde allerdings das Wertpapierportfolio besser performen unter der Annahme gleicher Sparleistung. Zusätzlich kann ein Haus halt auch risikoreicher sein (Klumpenrisiko vs. breit gestreutes Depot). Wenn man beruflich bedingt mal umziehen muss und dann die Mietnomaden in die einzige eigene Immobilie einziehen, weil man alternativ nur in gerade schlechtem Umfeld die Immobilie am alten Ort verkaufen könnte. Dazu die "Ordergebühren" in Form von Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer etc...

 

Ich glaube auch nicht, dass die Immobilie so schlecht ist, wie Kommer es darstellt. Andererseits könnte er bei einer risikoadjustierten Betrachtung schon recht haben unter der Voraussetzung, dass die Sparleistung eben gleich ist.

 

Er schreibt ja auch selbst, dass für manche Leute dennoch die Immobilie die bessere Wahl ist (eben wegen dem Sparzwang). Ob eine Einzel-Immobilie (Klumpenrisiko, illiquide) bei einer risikoadjustierten Betrachtung ein breit gestreutes hoch liquides Depot outperformed, würde ich dann aber schon bezweifeln wollen.

 

Auch wenn man es nicht glaubt, so geht man im Regelfall mit einer einzelnen Immobilie ein höheres Risiko ein als mit einem breit gestreuten Depot. Damit wäre die höhere Rendite der Immobilie dann auch eine Folge der höheren Risikobereitschaft (die viele unbewusst bei Immos haben). Dann sind die Renditen aber nicht ohne weiteres vergleichbar.

 

 

 

 

[clueless]

Er sagt ja klipp und klar, dass für viele Menschen der Zwangssparvertrag (Kredit bei Bank) besser ist.

Ich finde den Komer auch nicht so unverständlich oder falsch. Wer ein Haus hat, der muss sparen bzw. den Kredit bedienen. Wer diese Zwangsbelastung nicht hat, der leistet sich eben Urlaub, ein neues Auto etc. pp. Dies sind aus der rein montären Sicht dann alles vermögensschädliche Handlungen.

[Bärenbulle]

Den Backtest würde ich ja gerne mal sehen. Unter realistischen Steuern- und Gebührenbedingungen und bei langen Zeiträumen dürfte der Nachweis schwer fallen.

 

Allerdings ist auch völlig egal was beim Backtesting um 1% besser oder schlechter lief. Das ist Alles eine rein theoretische Scheindiskussion. Der Punkt ist, dass der Otto-Normal-Anleger genau "in diesem Geiste" auf die Rendite schielt. 1% mehr oder weniger ist aber vollkommen egal. Die meisten sind völlig verblendet. Sie träumen von 10% p.a., schaffen in der Praxis aber nicht mal eine positive Realrendite / Kapitalerhalt. Kapitalerhalt ist nämlich gar kein so schlechtes Ziel und muss auch erstmal geschafft werden.

 

Investieren hat was mit Disziplin zu tun. Eine Eigenschaft über die nur wenige verfügen. Die meisten Immobilenbesitzer gehören gezwungenermaßen zu den disziplinierten Anlegern. Man sollte nicht vergessen, dass z.B. 5% im Jahr schnell durch disziplinloses Anlegen verloren gehen. Einmal Ende 2008 aussteigen reicht um auf Jahre hinaus eine signifikante Negativrendite zu zementieren. Immobilien sind deshalb in der Praxis (und für die breite Masse) allen anderen Assetklassen überlegen.

 

Wer könnte das nach den Studienergebnissen noch bezweifeln. Vereinfachter Inhalt der Studie ist schliesslich: Vermögensaufbau = Immobilienbesitz. Punkt. Nicht mehr und nicht weniger.

 

Wer bei den Korrelationen und Unterschieden auf Meßfehler spekuliert der ist mMn naiv. Allerdings läßt die Studie auch Zweifel aufkommen an der Geldschöpfung von EZB und Bundesbank selbst. Denn während andere Länder durch lockere Geldpolitik riesige reale Werte geschaffen haben, hat die Bundesbank durch Ihren deflationäre Hardlinerkurs den deutschen Bürger trotz harter disziplinierter Arbeit in Richtung Armutsgrenze geführt. Das ist nämlich nicht unbedingt nur ein Problem der Politik. Der Hardlinerkurs der Bundesbank wird schon seit Jahren von vielen Wissenschaftlern und auch Menschen wie Warren Buffet im Ausland kritisiert. Man mag die Finanzkrise und Immobilienblase in den USA kritisieren, aber man darf nicht vergessen dass dort zuvor über lange Jahre auch riesige Vermögenswerte geschaffen wurden. In der urtypischen deutschen miesepetriegen Art, vergessen wir das natürlich gerne.

[asherah]

Um dies um Erfahrungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis zu bereichern: Die Gruppe der Mieter hat im Schnitt KEIN nennenswertes Depot, sondern gibt das Geld aus (bei vergleichbaren Einkommen). Die Immobilienbesitzer (wenige sind volle Eigentümer ...) sind Zwangssparer. Leider finde ich eine Statistik nicht wieder, die ich die Tage gesehen habe. Die bestätigte, dass bei gegebenen Einkommen die Immobilienbesitzer netto reicher als die Mieter waren, was ganz schnöde am Zwangssparen liegt.

 

Ich bin mir sicher, dass mit ganz wenigen Ausnahmen (wovon vermutlich viele hier zu finden sind) die Psychologie (keine oder zu geringe Sparquote) den Mieter am Ende ärmer dastehen läßt und vor allem - viele Immobilien bekäme man gar nicht gemietet. Das Affektionsinteresse kann also nur durch Kauf befriedigt werden und da ist es mir recht Wurscht, ob ich als Mieter in 30 Jahren 0,7 % mehr Vermögen (dafür aber 30 % weniger Lebensspaß) gehabt hätte.

 

Meine 2 Cent.

 

GROSSES P.S.: Ich bin seit Ewigkeiten auf der Suche nach einer Statistik, wie viele Brutto- oder Netto-Jahreseinkommen im Laufe der letzten Jahrzehnte für eine "typische" Immobilie ausgegeben werden mußten. Mich würde nämlich interessieren, ob und wie im Verhältnis zum Einkommen sich der Immobilienpreis verändert hat. Hat da jemand was?

[etherial]

Eigentlich müsste der Nutzen einer eigenbewohnte Immobilie eine valide Untergrenze für den Nutzen einer vermieteten Immobilie sein, zumal die Risiken bei einer Vermietung zum Teil erheblich sind.

 

In meiner Bekanntschaft sind aber einige Personen, die ihre Mietobjekte frustriert verkauft haben (wegen des hohen Risikos) oder lieber bewusst leer stehen lassen, weil die monatlichen Nebenkosten geringer sind als der potentielle Schaden durch problematische Mieter. Vielleicht ist obige Annahme ja nicht richtig. In dem Fall würde das aber bedeuten, dass Vermieten in Deutschland ein ungünstiges Rendite-Risiko-Verhältnis hat. Das bedeutet dann aber auch, dass Mieten in Deutschland ein günstiges Rendite-Risiko-Verhältnis hat.

 

Selbst wenn man Mietnomaden aus der Rechnung herausrechnet, sind die Gewinne beim Vermieten aus meiner Sicht höchstens als angemessen bezeichnen. In dem Fall wäre Mieten was Risiko und Rendite angeht aber zumindest gleichwertig zum Vermieten.

 

Unterm Strich deutet das für mich darauf hin, dass der Zusammenhang zwischen Wohlstand und Immobilienbesitz nicht kausal durch den Immobilienbesitz bedingt ist, sondern dadurch, dass Hauskäufer einfach gewissenhafter mit ihrem Geld umgehen. D.h. die Kausalkette ist eher umgekehrt: Wer gut mit Geld umgehen kann, hat eine Immobilie. Ich denke, dass man die Studien und Zahlen auch in diesem Sinne interpretieren kann.

[MCThomas0215]

Investieren hat was mit Disziplin zu tun. Eine Eigenschaft über die nur wenige verfügen. Die meisten Immobilenbesitzer gehören gezwungenermaßen zu den disziplinierten Anlegern. Man sollte nicht vergessen, dass z.B. 5% im Jahr schnell durch disziplinloses Anlegen verloren gehen. Einmal Ende 2008 aussteigen reicht um auf Jahre hinaus eine signifikante Negativrendite zu zementieren. Immobilien sind deshalb in der Praxis (und für die breite Masse) allen anderen Assetklassen überlegen.

 

Du siehst das schon richtig mit der Disziplin, ABER man darf auch nicht den Zwang, der dadurch entsteht vergessen. Man geht sehr wahrscheinlich jeden Tag anders in seine Arbeitsstelle wenn man mit dem 10-fachen Jahres-Bruttoarbeitslohn verschuldet ist. Für manch schwache Persönlichkeiten ist das eine schwere Belastung.

Dass kann sich z.b. auch auf eine Gehaltsverhandlung auswirken, wenn ich keine Schulden habe kann ich viel ungebundener verhandeln. Oder wenn man auf Jobsuche ist. Oder sich nicht abwerben lassen. Sabbatical?