Immobilie versus Wertpapierdepot

[tyr]

Also ich war letztens bei einem "Kunden", dessen Immobilie Zwangsversteigert werden sollte.

Kurze Hintergrundgeschichte: Frau weg, Rate zu hoch, Einkommen zu niedrig, wie auch immer....

Freistehendes Einfamilienhaus mit Grundstück im ländlichen Raum.

Im Endeffekt eine Bruchbude. Schimmel, kaputte Heizung, undichtes Dach..... Neubau ist günstiger.

Wurde nicht versteigert. Nicht mal für 20.000 Euro.

Wie jetzt die Bank an ihr Geld kommen will, weiß ich allerdings auch nicht :-D

Gutes Beispiel zur Veranschaulichung. Danke!

 

Beim Vergleich aus finanziellen Gesichtspunkten komme ich immer auf das Wertpapierdepot. Ich könnte es nicht mal schön rechnen.

Eine evl. Wertsteigerung geht beim Eigenheim ins leere, weil ich nicht einfach etwas verkaufen kann um mir ein neues Auto zu kaufen. (ganz im Gegensatz zu Aktien)

Das Argument wird von Immobilieneigentums-Kritikern gerne herangezogen. Was denkst du über Rückwärtshypotheken? http://www.handelsblatt.com/finanzen/vorsorge-versicherung/nachrichten/rueckwaertshypotheken-rente-aus-dem-eigenheim/2900290.html

 

Die Flexibilität und Liquidität von nem gut gemischten Depot erreicht das Konzept nicht. Aber es ist auch nicht alles Kapital fest und unlösbar in der Immobilie gebunden.

[LagarMat]

Der Vorteil bei der Immobilie,

selbst wenn sie wertlos ist, weil Du sie nicht verkaufen kannst:

Du kannst immernoch drin wohnen.

Probier das mal mit nem wertlosen Wertpapier.

 

Unter diesem Gesichtspunkt wird die Immobilie nicht wertlos,

selbst wenn Du sie nicht loswerden würdest, weil sich kein Käufer findet.

(Immer vorausgesetzt, dass es eine Immobilie ist, in der man auch wohnen kann (kein Schimmel, Zerfall, etc.).

 

Aus meiner Sicht läuft es bei Dir darauf hinaus, dass Du Dich einfach für eine Sache entscheiden musst.

Beides gleichzeitig scheint nicht zu gehen.

Was ist Dir wichtiger?

 

Da der Leidensdruck aufgrund des schon aktuell mietfreien Wohnens bei Dir sehr klein ist,

kann ich es nachvollziehen, wenn Du Dein Depot behältst.

Ich würde allerdings bauen.

[Yoko]

Hast du hierfür irgendwelche Quellen? Denn ich bezweifle stark deine Aussagen.

 

Auf die schnelle habe ich z.B. das gefunden:

http://www.spiegel.d...d-a-932524.html

 

Klar sind Gutverdiener eher Immobiliebesitzer, aber das Zwangssparen über eine Hypothek anstatt Kosum sorgt halt im Durchschnitt für höhere Vermögen. Ist halt nicht jeder so disziplinert wie ein WPF-Sparer mit seinem Arero- und ETF-Depot ;-)

Der Artikel ist mal wieder ein tolles Beispiel, wie Korrelation und Kausalität miteinander verwechselt werden.

 

Ich glaube durchaus, dass Vermögen und Immobilienbesitz miteinander korreliert, ebenso dass Vermögen mit Sparquote korreliert und daraus dass auch Immobilienbesitz mit Sparquote korreliert. Die Frage ist nur welche Kausalitäten sind vorhanden?

 

Ein höheres Gehalt ermöglicht es mir mehr zu sparen (relativ, aber insbesondere auch absolut). Eine höhere Sparleistung ermöglichst es mir eher eine Immobilie zu kaufen und ein entsprechendes Vermögen anzusparen. Daraus ergibt sich eine positive Korrelation zwischen Immobilienbesitz, Sparquote und Vermögen. Ob es eine Kausalität zwischen Immobilienbesitz, Sparquote und Vermögen gibt, ist unklar.

 

Schaut man sich mal die Geringverdiener an (Hartz IV, alleinerziehende Mütter etc.), dann ist es für diese fast immer utopisch Geld zu sparen, sich eine Immobilie zu leisten und Vermögen aufzubauen. Der DAX-Vorstandschef dagegen kann gar nicht soviel ausgeben wie er an Gehalt bekommt, so dass sich dort ganz logisch entsprechendes Vermögen anhäuft und irgendwann zum eigenen Luxus auch eine Immobilie gekauft wird. Und die zur Miete wohnende alleinerziehende Mutter mit Halbtagsjob mit dem immobilienbesitzenden DAX-Vorständ zu vergleichen, ist nicht ganz fair :-.

 

 

Was eher aussagekräftig wäre, wären Statistiken zu Vermögen bei Personen mit vergleichbaren Einkommen. Hat ein Kredit wirklich eine so große disziplinierende Wirkung um die (historisch nachweisliche) Minderperformance wieder auszugleichen? Oder ist der Druck des Kredit eher vernachlässigbar auf die einzelnen Personen?

 

 

Dem stimme ich grundsätzlich zu (um nicht immer nur kontra zu geben). Was ich mich aber frage bei denjenigen, die keinen Käufer für ihre Immobilie zu finden meinen: ist es nicht auch eine Frage des Preises? Wenn man weit genug mit dem Preis runtergeht sollte sich doch außer in absolut ungefragten Lagen immer ein Käufer finden?

Schon, ist nur die Frage wie zufrieden man mit dem Preis ist. In Ost-Deutschland gibt es viele Gemeinden auf dem Land, bei denen der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser unter 1000 Euro liegt. Hat man ungünstig gebaut (Lärm durch naheliegende Straße etc.), dann kann dieser noch deutlich geringer sein.

 

Ansonsten haben Immobilien einen Sachwert, den man nicht unterschätzen sollte. Spricht man mit Russen, Argentinern etc., die eine Hyperinflation miterlebt haben und dabei praktisch ihre gesamten Bankeinlagen verloren haben, dann werden diese immer zur Immobilie raten. Was die Zukunft bringt weiß keiner. Das Haus meines Opas wurde 1834 gebaut, hat seit dem extremste Kriesen in Deutschland überstanden und bietet nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern ist heute immer noch was wert. Dass muss man erstmal schaffen bei den ganzen Kriesen die Deutschland seit dem miterlebt hat.

 

Bei ausreichend großem Vermögen würde ich die selbstgenutzte Immobilien oder vermietete Immobilien auf alle Fälle mit einbeziehen.

[pianopaule]

Dem stimme ich grundsätzlich zu (um nicht immer nur kontra zu geben). Was ich mich aber frage bei denjenigen, die keinen Käufer für ihre Immobilie zu finden meinen: ist es nicht auch eine Frage des Preises? Wenn man weit genug mit dem Preis runtergeht sollte sich doch außer in absolut ungefragten Lagen immer ein Käufer finden?

 

Also ich war letztens bei einem "Kunden", dessen Immobilie Zwangsversteigert werden sollte.

Kurze Hintergrundgeschichte: Frau weg, Rate zu hoch, Einkommen zu niedrig, wie auch immer....

Freistehendes Einfamilienhaus mit Grundstück im ländlichen Raum.

Im Endeffekt eine Bruchbude. Schimmel, kaputte Heizung, undichtes Dach..... Neubau ist günstiger.

Wurde nicht versteigert. Nicht mal für 20.000 Euro.

 

 

Ich hatte mal vor längerer Zeit im innerfamiliärem Rahmen eine grössere Grundstücksveräusserung durchzuziehen. Dabei habe ich vieles gelernt - was jedoch bis heute steckengeblieben ist dass es nur drei Kriterien gibt welche am Ende einen "Wert" darstellen: erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Es ist das Wesen einer Immobilie dass sie immobil ist. Daneben spielen im Zeitablauf wie hier schon treffend angemerkt viele Änderungen eine sehr grosse Rolle. Man kann sich garnicht genug schlau machen darüber was sich in den nächsten 10-30 Jahren in der Nachbarschaft möglicherweise tuen könnte. Das beginnt mit Neuausweisungen bei Hanglagen bis zu Veränderungen bei Einflugschneisen in Flufhafennähe, die ganze Infrastruktur (etwa Autobahnnähe) usw. und so fort. Wenn allerdings die eigentliche Lage schon schlecht oder unattraktiv ist dann passieren solche Dinge wie Du sie hier beschreibst.

 

Die aufstehenden Gebäude nebst Ausstattungen sind manchmal/oft nur sekundär. In Deinem Beispiel würden sich sicher sofort Käufer/Investoren finden, einen Abbruch durchführen und was neues, in der Regel unter Ausnützung der Vorgaben hochziehen wenn, ja wenn in diesem Fall offensichtlich die Lage nicht so bes....... wäre dass sich niemand dafür interessiert.

 

Am letzten Ende bleibt das Grundstück die Kerninvestition. Die sehr oft mit der Zeit sehr individualisierten Häuser werden alt und anfällig, passen nicht mehr zu den Ansprüchen eventueller Interessenten. Die Einteilung, die Heizung, Investitionsstau, die Vorschriften und so weiter.

 

Wenn es gelang die attraktive Lage des Grundstücks zu erhalten sollte ein Verkauf kein Problem sein.

[BondWurzel]

Und selbst wenn das Fiatgeld irgendwann durch Bitcoin oder einen Bitcoin-Nachfolger abgelöst wird: der Immobilienwert wird als Sache weiterhin etwas wert sein, solange das Eigentumsrecht besteht. Anleihen, Bankguthaben und sonstige Zinsanlagen können stattdessen jederzeit mit der Trägerwährung völlig entwertet werden.

Nur dann wenn Du auch jemanden findest, der es kaufen möchte. Das ist nicht überall in Deutschland wirklich gegeben. Zudem kann noch keiner wirklich sagen wie sich Immobilienpreise entwickeln bei der schrumpfenden Bevölkerung.

 

... nur um auch mal ein Kontra Argument zu bringen.

 

Das stimmt, eine eigene Immobilie mit einem kleinen Garten ist sicher was Schönes, wenn man eine Familie gründet, aber eine Immobilie ist nichts zum engen Abstottern, da müssen Spielräume vorhanden sein und in gut veräußerbaren Lagen, sind die Preise auch hoch, wogegen schlappere Gegenden zum hohen Risiko werden, zumal mal im Alter viel weniger braucht und nicht Knecht eines grossen Hauses sein will, dann ist der Verkauf in schlechteren Gegenden schwer, ich persönlich denke auch daran nicht den schlechten Winter hier zu verleben, sondern am Mittelmeer in einer schönen, kleinen Mietvilla oder Appartment ( nur kein Eigentum!!! ) oder gar in einem schicken Hotel mit allen Annehmlichkeiten, wie Wellness, Schwimmbad etc. einige Monat zu verbingen. Die Zeit läuft schnell dahin.

 

Spricht man mit Russen, Argentinern etc., die eine Hyperinflation miterlebt haben und dabei praktisch ihre gesamten Bankeinlagen verloren haben, dann werden diese immer zur Immobilie raten.

Für den versierten WPF-Anleger ist das kein Problem, denn der ist Ruckzuck in einer sicheren Währung und raus aus der Inflation - im Gegenteil, er bekommt richtig Kaufkraft hinzu. Wogegen man in einer Hyperinflation auch nix für sein Haus bekommt, weil die Zinsen extrem hoch sind und alle ihr Geld zum Leben brauchen.

 

Mit Geld ist man immer am flexibelsten, es müssen ja keine Wertpapiere sein - Gold o.ä. geht auch und Aktien waren immer auch eine Sachanlage.

[Schildkröte]

In Ost-Deutschland gibt es viele Gemeinden auf dem Land, bei denen der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser unter 1000 Euro liegt.

Sofern man nicht gerade den Starnberger See oder die Düsseldorfer Königsallee als Maßstab nimmt, bezahlt man in Gesamt-Deutschland generell unter 1.000 € je Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück (selbst in boomenden Großstädten). Und auch in West-Deutschland sind im ländlichen Bereich Grundstückspreise von unter 100 € pro Quadratmeter keine Seltenheit (z. B. tiefste Eifel - google mal für Deine Region nach dem jeweiligen "Bodenrichtwertinfornationssystem").

 

Im Übrigen muss man bei Immobilien zwischen Gebäuden zur Eigennutzung und als Kapitalanlage unterscheiden. Letzteres sind beispielsweise vermietete Mehrfamilienhäuser, ein Einfamilienhaus mit Untermieter zählt man in der Regel nicht hinzu. Der Verkehrs- bzw. Marktwert im Sinne des BauGB und der WertR wird für Immobilien zur Eigennutzung nach dem Sachwertverfahren und für vermietete Immobilien nach dem Ertragswertverfahren bestimmt.

[freesteiler]

Damit war sicher Wohnfläche gemeint. Und zumindest hier in Bayern kommt man mit 1000€ pro qm Wohnfläche nicht weit.

[Yoko]

Jap, damit war Wohnfläche gemeint. 100qm Wohnhaus inkl. Grundstück für unter 100 000 Euro als Durchschnittspreis. Darunter gehts natürlich noch deutlich, wenn das Wohnhaus im schlechten Zustand ist / Baufällig ist etc.

 

 

Aber für 200k oder 300kEuro zu bauen und dann später nur noch 100k zu bekommen tut dann doch schon weh.

[Schildkröte]

Aber für 200k oder 300kEuro zu bauen und dann später nur noch 100k zu bekommen tut dann doch schon weh.

Der Gesamtwert eines bebauten Grundstückes setzt sich zusammen aus dem Bodenwert einerseits und dem Gebäudewert andererseits. Während der Boden "ewig" ist, unterliegt das Gebäude über die Zeit betrachtet einer gewissen Abnutzung. Letzteren Aspekt regelt abschreibungstechnisch die NK anhand der Restnutzungsdauer. Durch zwischenzeitliche Modernisierungen lässt sich dieser Wertverlust mindern. Grob über den Daumen gepeilt sind größere Sanierungen aber meist teurer als ein Neubau.

 

Eine selbstgenutzte Immobilie sollte nicht unbedingt (ausschließlich) als Kapitalanlage betrachtet werden. Man lebt schließlich nur einmal und zwar im Jetzt. Aus den von Dir genannten Gründen sollte beim Immobilienerwerb jedoch der Kapitalerhalt eine wichtige Rolle spielen. Von daher ist der Kauf in einer Gegend weit ab vom Schuss mit schrumpfender Bevölkerung und ggf. hoher Arbeitslosigkeit nicht gerade die beste Lage für einen Grundstückskauf. Andernfalls kann es bei einem späteren Verkauf, etwa wenn die Kinder flügge werden und man aus Altersgründen in eine altersgerechte Wohnung umzieht, wie von Dir beschrieben zu einem bösen Erwachen führen.

[Joseph Conrad]

Lage-Lage-Lage. Das ist mit das wichtigste Kriterium. Eine Villa neben einer Salafistenhochburg (kein Scherz) ist schlecht. dann lieber ein Altbau nahe der gepflegten City. neben einer Uni ist auch nicht schlecht.

[Yoko]

@Schildkröte & Jospeh:

Das Problem ist es nur, heute zu schätzen wie die Lage mal in 20, 30 oder 40 Jahren beurteilt werden wird. In der Zwischenzeit kann sich soviel ändern, dass dies keiner zuverlässig vorhersagen kann.

 

Schaut man sich mal Gelsenkirchen an, dann war dies bis in die 60er Jahre eine blühende Stadt, die Leute hat es dorthin gezogen. Heute will dort eigentlich kaum noch jemand hin, die Stadt ist konsequent am schrumpfen. Ein Gründstück dass in den 60er mal eine Top-Lage hatte, hat dann recht zügig an Wert verloren.

 

Oder schaut man sich mal die Grundstücke an die in der Einflugsschneise von BER liegen (sollte dieser jemals eröffnet werden). Haben 2005 noch super Preise erzielt, nähe zu Berlin aber dennoch im Grünen. Durch Fluglärm kann so ein Grundstück aber extremst an Wert verlieren.

 

Wer sagt mir, dass München, Frankfurt oder Hamburg in 40 Jahren immer noch so beliebt ist und ich für mein Grundstück einen guten Preis erziele?

[Joseph Conrad]

Für den Köln-Bonner Raum bin ich optimistisch. Die Schrottlagen sind bekannt und berüchtigt. Man muss schon sehr genau als ortsfremder Käufer darauf achten. Oft reichen wenige Straßenzüge Distanz.

Sicherheit das dies so bleibt hat man natürlich nie. Ich kenne Leute welche nicht rechtzeitig genug ihre eigengenutzte Immobilie verkauft haben, bevor ihre Straße mit Hartz Vier Neubauten entwertet wurde.

Das ist dann sehr bitter. Dann ist ein dickes Depot und eine jederzeit kündbare Mietwohnung Gold wert.

 

LG Joseph

[Schildkröte]

@ Schildkröte:

Wer sagt mir, dass München, Frankfurt oder Hamburg in 40 Jahren immer noch so beliebt ist und ich für mein Grundstück einen guten Preis erziele?

Das kann Dir leider niemand seriös sagen. Hilfreich ist eine gute Ortskenntnis sowie ein Gespür dafür, welche entspr. Entwicklungen es in der Region in absehbarer Zeit geben könnte. Die Grenzen zwischen anlegen bzw. investieren einerseits und spekulieren andererseits sind mitunter fließend. Der gegenwärtige Immobilienboom ist eher dem billigen Geld geschuldet. Die zwischenzeitliche (durch die Medien möglicherweise übertrieben dargestellte) Eurokrise sowie in den Großstädten der überdurchschnittliche Zuzug tun ihr Übriges. Wobei in München die Immobilienpreise ja mittlerweile seit einigen Jahrzehnten extrem hoch sind, das finde ich schon etwas krank. Meine Wahlheimatstadt Köln war bereits im Mittelalter und sogar schon zu Zeiten des Römischen Reiches ein recht teures Pflaster. Das betrifft aber ausschließlich Grundstücke in guter Lage. In Chorweiler und Bergheim beispielsweise möchte ich dann eher doch nicht "investieren". Auch wenn Bergheim irgendwann mal eingemeindet werden könnte: Dat is janz weit draußen. Es ist schließlich nicht in Stein gemeißelt, dass Bevölkerungszahlen ewig steigen (irgendwo habe ich diese Aussage mal in einem anderen Zusammenhang gehört). Bei einer rückläufigen Bevölkerung verlieren in der Regel die Randlagen als Erstes an Wert. Andere Entwicklungen sind wiederum "trendbedingt" (vgl. Berlin-Kreuzberg oder Hamburg-Schanzenviertel).

[StinkeBär]

Der "Normalmann" folgt ja im Prinzip der Anleitung: "Streng dich an, sei erfolgreich, verdiene gutes Geld, such dir eine Frau, zeuge ein Kind, schließe Versicherungen ab, nimm einen Kredit auf und zahle die Wohnung oder das Haus ab."

 

Dieser klassische Lebensweg schränkt über lange Investitionszeiträume die finanziellen Spielräume für Wertpapierkäufe, oftmals die renditeträchtigere Investition, stark ein, wenn man Normalverdiener ist.

 

Meinen Beobachtungen nach (die müssen nicht repräsentativ sein) werden die Investitionsentscheidungen Haus und Kind zeitlich (von uns Männern) nach hinten geschoben, so dass die Phase der Vermögensbildung anfangs noch eigenständig betrieben werden kann.

 

Mit dem Erfolg, kommt dann auch eine gewisse finanzielle Freiheit, die Platz für Träume und andere Lebenswege eröffnet, so dass die Investitionsentscheidung heute wirklich schwer zu treffen ist, da man damit ja an dem Punkt auch sein Schicksal wählt. (überspitzt formuliert Freiheit oder Hamsterrad)

 

Da es so viele vermögende Singles gibt, gehen wohl nicht mehr alle Männer den klassischen Weg und kaufen Wohneigentum zur Selbstnutzung.

Ein Leben als Mieter unter Beibehaltung seiner finanziellen Freiräume finde ich, ist auch ein gangbarer Weg.

 

Im Endeffekt ist es keine rein finanzielle Entscheidung, sondern eine Entscheidung, ob mich ein Haus trotz der damit verbundenen finanziellen Abstriche glücklicher macht. Und diese Antwort ist rein subjektiv.

[Schildkröte]

Im Endeffekt ist es keine rein finanzielle Entscheidung, sondern eine Entscheidung, ob mich ein Haus trotz der damit verbundenen finanziellen Abstriche glücklicher macht. Und diese Antwort ist rein subjektiv.

Deine Überlegungen kann ich nachvollziehen. Die Entscheidung für ein Haus ist die eine, die andere ist die Lage. Ist es wirklich so toll, ein Haus janz weit draußen zu haben und täglich über eine Stunde zur Arbeit pendeln zu müssen (von Stau und/oder unpünktlichen sowie überfüllten Zügen ganz zu schweigen)? Wenn Kinder da sind, kommt oft auch der Wunsch nach einem Haus. Und ein Haus in guter Lage kostet halt.

[Flughafen]

der Immobilienwert wird als Sache weiterhin etwas wert sein, solange das Eigentumsrecht besteht. Anleihen, Bankguthaben und sonstige Zinsanlagen können stattdessen jederzeit mit der Trägerwährung völlig entwertet werden.

Nur dann wenn Du auch jemanden findest, der es kaufen möchte. Das ist nicht überall in Deutschland wirklich gegeben. Zudem kann noch keiner wirklich sagen wie sich Immobilienpreise entwickeln bei der schrumpfenden Bevölkerung.

 

Der schrumpfenden Bevölkerung steuert Ein- und Zuwanderung entgegen. Ein- und Zuwanderer lassen sich mit Vorliebe in Großstädten mit viel Arbeit nieder und beschleunigen nach ihrer Integration die Wirtschaftsentwicklung. So entsteht ein positiver Wirtschaftskreis. Wenn die Wirtschaft daher nicht sehr einseitig ist, können dann solche Städte ihre Attraktivität über Jahrzehnte behalten. Ich hatte mal einen Artikel über Baulandpreise in den 50er gefunden, - die drei teuersten Städte waren damals München, Berlin und Bremen. Bremen ist wohl wegen einseitiger Wirtschaft (Schiffbau) abgestürzt, München und Hamburg sind weiter top. Die schrumpfende (Bundes)bevölkerung würde mich daher nicht stören, genauso wie die zerfallenen Dörfer nicht stören.

 

Das Problem ist eher, wenn hohe Erwartungen solche Regionen preislich weit über 20 Jahreskaltmieten treiben, z.B. auf 35 Jahreskalmieten oder ca. 12 Jahresgehälter wie aktuell in München. Klar muss man sich nicht als Investor an der Blase beteiligen. Man muss sich dann aber auch ehrlich sagen, dass man auf unwirtschaftliche (weil überteuerte) Immobilien verzichten muss. Und dass man auf Bedürfnisse verzichten muss, die sich an diesem Ort früher auch weniger erfolgreiche Leute befriedigen konnten.

 

Der "Normalmann" folgt ja im Prinzip der Anleitung: "Streng dich an, sei erfolgreich, verdiene gutes Geld, such dir eine Frau, zeuge ein Kind, schließe Versicherungen ab, nimm einen Kredit auf und zahle die Wohnung oder das Haus ab."

 

Dieser klassische Lebensweg schränkt über lange Investitionszeiträume die finanziellen Spielräume für Wertpapierkäufe, oftmals die renditeträchtigere Investition, stark ein, wenn man Normalverdiener ist.

 

Sehr schön formuliert.

[BondWurzel]

. Ich hatte mal einen Artikel über Baulandpreise in den 50er gefunden

50er waren auch eine besondere Zeit, na ja, muss nicht mit unserer jetzigen Zukunft korrespondieren, es stimmt Boden ist nicht vermehrbar; nur wie leben im Zeitalter der totalen Information und Kommunikation, weiß man nicht, wie sich das mal auswirkt. Stadtgebiete können auch im Preis stark sinken und für andere hochpreisige Städte zur Konkurrenz werden. Demografisch sollte es in ländlichen Gebieten eher nach unten gehen; gebaut wir dort noch immer.

[Joseph Conrad]

Meine Meinung zum "Haus janz weit draußen". Ich musste mal etwa 4 Jahre 15 bis 30 min. ( je nach Verkehrslage) pendeln. Das ging mir sehr schnell auf die Nerven. Ich habe Kollegen die wegen ihrer eigengenutzen

Immobilie 4 Stunden ! pro Tag pendeln. Für mich unvorstellbare Qual. Dann würde ich lieber zur Miete wohnen.

[Kolle]

Ein Wertpapierdepot schließt Immobilien nicht aus. Ich habe heute für meine Tochter eine ETW ( 62 m² ) in einem MFH ( 6 Parteien ) gekauft, in dem ich vor 28 Jahren bereits eine ETW ( 64 m² ), damals Neubau gekauft habe. Damals hatte ich 151 TDM bezahlt, für die jetzige 120 T€. Superlage in einer Universitätsstadt im Südwesten mit positiver Bevölkerungsentwicklung und geringer Arbeitslosenquote. Die nächste freiwerdende ETW ( die 94jährige Eigentümerin geht evtl. in ein Pflegeheim ) werde ich auch versuchen zu ergattern. Ich bin noch an einer anderen ( neueren ) Wohnung im Rhein-Neckar-Ballungsgebiet "dran", die meinem kürzlich verstorbenen Onkel gehörte. Beim 20fachen Kaufpreis zur Jahresnettomiete habe ich ein "KGV" von 20 mit steigerbarer Miete. Für mich angesichts der mickrigen Zinsen und des hohen Cashflows meiner PV-Anlagen eine klare Entscheidung. Immobilienpicking statt Stockpicking. Man darf nur Immobilien kaufen, die einem quasi "zufliegen" und von denen man die komplette Vorgeschichte kennt, der Markt spielt derzeit verrückt. Wer überteuert kauft und lange finanzieren muss soll bei seinen Wertpapieren bleiben.

[StinkeBär]

Im Grunde ist es wie bei Unternehmen an der Börse...

 

Bei geringem Risiko (top Lage, keine Vermietungsschwierigkeiten, kein Leerstand) = niedrige Rendite (gefordert), Qualität führt zu hohen Immobilienwerten (hohes KGV).

Bei hohem Risiko (weniger gute Lage, Vermietungsschwierigkeiten, Leerstandsprobleme) = hohe Rendite (gefordert), das hohe Risiko führt zu einem niedrigen Immoblienwert (niedriges KGV).

 

Die Marktgesetze (Zusammenhang zwischen Rendite, Risiko und Handelbarkeit) gelten auch auf dem Immobilienmarkt.

Man möge sich nicht täuschen, so ineffizient, wie man gelegentlich meint, ist der Markt gar nicht.

 

Dorf versus Stadt, Neubau versus Altbau, muss wahrscheinlich immer im Einzelfall betrachtet werden.

Lage, Lage, Lage, ist auch zumeist eingepreist. Also doch nicht so einfach, das Ganze.

 

Wie bei Aktienkäufen spekuliert man darauf, dass der Markt die Zukunft falsch eingepreist hat.

[Yoko]

Beim 20fachen Kaufpreis zur Jahresnettomiete habe ich ein "KGV" von 20 mit steigerbarer Miete

Du hast hierbei die laufenden Kosten für den Eigentümer vergessen, neben Versicherungen, Steuern, Hausgeld etc. insbesondere noch Instandhaltungskosten oder Kosten die durch neue Auflagen entstehen (Sanierung des Dachs & Co.). Der effektive Gewinn ist dann deutlich geringer als die Jahresnettomiete, damit liegt der KGV bei deutlich über 20. Vielleicht bei sogar 30 - 40?

 

 

Ansonsten vollste Zustimmung zu dem restlich gesagten Sachen. Kauft man eine Immobilie, dann sollte man dies sorgfältig begutachten bevor man diese kauft.

[checker-finance]

Im Grunde ist es wie bei Unternehmen an der Börse...

 

Bei geringem Risiko (top Lage, keine Vermietungsschwierigkeiten, kein Leerstand) = niedrige Rendite (gefordert), Qualität führt zu hohen Immobilienwerten (hohes KGV).

Bei hohem Risiko (weniger gute Lage, Vermietungsschwierigkeiten, Leerstandsprobleme) = hohe Rendite (gefordert), das hohe Risiko führt zu einem niedrigen Immoblienwert (niedriges KGV).

 

Die Marktgesetze (Zusammenhang zwischen Rendite, Risiko und Handelbarkeit) gelten auch auf dem Immobilienmarkt.

Man möge sich nicht täuschen, so ineffizient, wie man gelegentlich meint, ist der Markt gar nicht.

 

Dorf versus Stadt, Neubau versus Altbau, muss wahrscheinlich immer im Einzelfall betrachtet werden.

Lage, Lage, Lage, ist auch zumeist eingepreist. Also doch nicht so einfach, das Ganze.

 

Wie bei Aktienkäufen spekuliert man darauf, dass der Markt die Zukunft falsch eingepreist hat.

 

Bei einer Aktie hat man mit einem guten Broker sehr niedrige Transaktionskosten, Trades mit einem Volumen von ca. 1.000 EUR können mit Kosten von um die 0,5% abgewickelt werden, bei Anleihen ist es je nach Größe der Transaktion ggf. etwas teurer.

 

Die Transaktionskosten bei Immobilien sind dank der gierigen Tentakel der Staatskrake und des anachronistischen Notarwesens deutlich höher und erst recht, wenn noch ein Makler dazu kommt. Diese kosten müßten nicht so hoch sein. Es ist vielmehr systemisch so gewollt, Transaktionen zu erschweren, um die Menschen auf ihrer Scholle festzunageln. Einmal so fixiert, kann man der Staat sie dann um so leichter mit Steuern und Abgaben ausmelken.

 

Der Wertpapierdepotinhaber ist hingegen "nur" durch Beruf und ggf. Familie gebunden.

[Kolle]

Beim 20fachen Kaufpreis zur Jahresnettomiete habe ich ein "KGV" von 20 mit steigerbarer Miete

Du hast hierbei die laufenden Kosten für den Eigentümer vergessen, neben Versicherungen, Steuern, Hausgeld etc. insbesondere noch Instandhaltungskosten oder Kosten die durch neue Auflagen entstehen (Sanierung des Dachs & Co.). Der effektive Gewinn ist dann deutlich geringer als die Jahresnettomiete, damit liegt der KGV bei deutlich über 20. Vielleicht bei sogar 30 - 40?

 

 

Ansonsten vollste Zustimmung zu dem restlich gesagten Sachen. Kauft man eine Immobilie, dann sollte man dies sorgfältig begutachten bevor man diese kauft.

 

Ich tue mir selbst schwer wenn ich Immobilien in der Rentabilität mit meinen PV-Anlagen vergleiche. Dort ist es so, dass man nach 10 Jahren durch ist und dann noch 10 Jahre die Vergütung erhält, dann ist aber Schluss auf gepachteten Gewerbedächern. Bei Immobilien ist man i.d.Regel nach 20 Jahren durch und erhält weiter Miete, die sich je nach Inflation auch erhöhen kann, bei meiner ETW hat sich die Miete mehr als verdoppelt und bei Neuvermietung wäre noch ein Aufschlag drin. Ich würde bei einem Verkauf auch ein deutliches Plus erzielen zum damaligen Kaufpreis.

 

Die "goldene Zeit" mit PV-Anlagen ist vorbei, man wird bescheidener. Und ich bin keiner der bei Aktien & Co eine dauerhafte Rendite erzielen kann wie hier im Forum von den Experten. Obwohl sich auch mein Depot in den letzten 5 Jahren gut entwickelt hat, das ist jetzt aber austariert und den niedrigen Zinsen geschuldet, ab jetzt geht es in etwa auf Dividendenniveau weiter. An die gehebelte Rendite meiner PV-Anlagen kommt das nicht heran. Und Aktien heble ich auf keinen Fall, bei einem Zinsanstieg werden Aktien im Kurs nachgeben, ich glaube aber nicht an Zinsen wie man sie noch früher erhalten hat. Irgendwas muss ich ja mit dem Geld machen und versuche eine Mischung aus Immobilien und Wertpapieren wovon ich mir eine größere Stabilität verspreche.

 

Bei der gerade gekauften ETW und bei den anvisierten Objekten habe ich den vollen Überblick über die Historie, ich habe alle Protokolle der Eigentümerversammlungen, war ja selbst dabei.

[Sapine]

Die Transaktionskosten bei Immobilien sind dank der gierigen Tentakel der Staatskrake und des anachronistischen Notarwesens deutlich höher und erst recht, wenn noch ein Makler dazu kommt. Diese kosten müßten nicht so hoch sein. Es ist vielmehr systemisch so gewollt, Transaktionen zu erschweren, um die Menschen auf ihrer Scholle festzunageln. Einmal so fixiert, kann man der Staat sie dann um so leichter mit Steuern und Abgaben ausmelken.

Soviel Absicht würde ich da gar nicht unterstellen, es geht schlicht ums Geld. Grunderwerbssteuer ist ja Ländersache auch wenn die sich die Einnahmen bisweilen mit den Gemeinden teilen. Ich kann mich noch gut erinnern, dass die Grunderwerbsteuer bei 2 % lag bei meinem ersten Immoerwerb. Mittlerweile bewegt sie sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Dank der gestiegenen Immopreise und dem Run auf Immobilien liegen die Steigerungen der Einnahmen noch deutlich darüber, sozusagen ein warmer Geldregen für die Länder. 2013 waren es über 8 Mrd.

 

Die Provision der Makler ist nicht minder unverschämt - es wollen halt alle verdienen am Geld anderer Leute. 4-6 % die sich Käufer und Verkäufer je nach Bundesland teilen sind gemessen am Arbeitseinsatz eigentlich nicht zu rechtfertigen. Wäre mal interessant zu wissen, inwieweit die in der Realität verhandelbar sind.

 

Die Kosten für Notar und Gericht sind zweifellos gemessen am Arbeitsaufwand ebenfalls zu hoch aber im Vergleich zu den beiden vorgenannten Positionen Peanuts.

[Schildkröte]

Die Transaktionskosten bei Immobilien sind dank der gierigen Tentakel der Staatskrake und des anachronistischen Notarwesens deutlich höher und erst recht, wenn noch ein Makler dazu kommt. Diese kosten müßten nicht so hoch sein. Es ist vielmehr systemisch so gewollt, Transaktionen zu erschweren, um die Menschen auf ihrer Scholle festzunageln. Einmal so fixiert, kann man der Staat sie dann um so leichter mit Steuern und Abgaben ausmelken.

Ein KGV für Immobilien als Kapitalanlage ähnlich wie bei Aktien, bei vermieteten Immobilien anhand der Jahresbruttomiete gemessen, kann lediglich ein grober Anhaltspunkt sein. Wer es genau wissen möchte, greift auf das bereits von mir genannte Ertragswertverfahren zurück. Von der Jahresbruttomiete abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten (je nach Einzelfall meist zwischen 13 und 16 % liegend). Bei älteren Gebäuden fallen zwischenzeitliche Instandhaltungskosten logischerweise häufiger an als bei Neubauten. Energetische Maßnahmen können ebenfalls noch ein Thema sein. Beim Grundstückskauf sind noch die Nebenerwerbskosten zu berücksichtigen (ca. 10% von Grundstückspreis): Makler, Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer etc. Letztere ist in einigen Bundesländern exorbitant hoch. Bei Neubauten können außerdem Erschließungskosten hinzukommen: Straßenanbindung, Wasser- und Stromanschluss sowie Kosten für die Gebäudeeinmessung. Mitunter übernimmt der Projektträger zunächst die Erschließungskosten und schlägt diese dann auf den Kaufpreis auf. Wie begründete einst Konrad Adenauer seine Befürwortung für Bausparverträge: "Häuslebauer zetteln keine Revolution an."