Immobilie versus Wertpapierdepot

[chart]

ja recht hast du.

allerderdings schwankt der gaspreis und wird nicht jedes jahr teurer, seit 1. oktober ist er wieder günstiger geworden.

auch kann man pauschal nicht sagen das man 1500 euro im jahr an gas kosten hat, das hängt stark von der bausubstanz des hauses, von der größe des hauses, von der heizung selbst und von jedem selbst ab. bei uns läuft die heizung (fußbodenheizung) nur 4 stunden am tag, auch im tiefsten winter. wir zahlen im jahr 600 euro gas und das geht finde ich.

[Gerald1502]

Das finde ich echt nicht viel. Das zeigt aber auch, das eine Fußbodenheizung besser wärmt als ein normaler Heizkörper. Und man spart auch bares. Meine Eltern haben Gas. Die Wohnung (Haus) wird nicht so richtig warm. Das hat damit zu tun, da die Rohre im Durchmesser zu klein gewählt wurden vom Vorgänger. Dicker Wände aber keine Dämmung. Deswegen so der pauschale Wert 1500 Euro. Haus ist aber schon abbezahlt. Ach so, weil Du erwähnt hast es hängt von jedem selber ab wieviel er heizt. Also bei uns wird nur das Wohnzimmer beheitzt aber nich auf der 5. Die 2 langt aus. Wohnen in der 2 Etage da bekommt man von den anderen noch etwas Wärme ab.

 

Gruß Gerald

[Noob1981]

jetzt wirds aber schon arg offtopic hier. wenn ihr moderne heiz- und kühlkonzepte diskutieren wollt, macht doch ein neues topic auf.

 

nebenbei kann ich euch hier nur raten echte experten ins boot zu holen, denn so manche eurer aussagen klingen für mich ein wenig nach stammtischweisheit und nicht nach fundiertem fachwissen. z.b. ist die bohrtiefe für geothermiesonden abhängig von der bodenbeschaffenheit und bei weitem nicht überall möglich, zweitens nutzt du den durch PV erzeugten strom nicht direkt für deine wärmepumpe, sondern speist diesen in das stromnetz ein, bekommst dafür einen für 20jahre festgeschriebenen wert vom energiekonzern und kaufst gleichzeitig den von dir benötigten strom vom energiekonzern. jetzt darf sich das jeder mal selbst unter berücksichtung der inflation durchkalkulieren. (nebenbei erwähnt, energiepreissteigerung in den letzten jahren 2stellig pro jahr)

2012 kommt die nächste enev, da schaut es dann mit vorgaben, wie du bauen/sanieren musst und was es an förderung gibt, komplett anders aus. aber solche dinge können wir gerne in einem entsprechenden neuen thema diskutieren. hier gehts um die musterrechnung, ob sich eine selbstgenutzte immo lohnt oder nicht.

[chart]

dem kann ich nur zustimmen, eine fußbodenheizung ist auf jedenfall vorzuziehen.

eine gute dämmung macht wirklich sehr viel aus. bei meine eltern ist das gleiche, ein haus von 1846, sehr dicke wände,keine dämmung.

mir ist recht frisch dort, das haus kühlt schnell wieder aus, der gas verbrauch ist auch höher, obwohl sie recht sparsam sind.

 

aber jetzt sollte hier wieder über immobilie kaufen oder doch lieber ein wertpapierdepot haben diskutiert werden.

optimal wäre natürlich beides, wenn man sich denn mit einem haus an einem ort binden möchte.

 

noob du hast recht!

auch das es nicht überall möglich ist eine wärmepumpe zu installieren.

[Noob1981]

auch das es nicht überall möglich ist eine wärmepumpe zu installieren.

 

du kannst überall eine wärmepumpe installieren, frage ist halt, obs die wirtschaftlich sinnvollste lösung ist. außerdem gibts nicht nur eine art von wärmepumpe. hier muss man noch zwischen den verschiedenen typen unterscheiden. eine fussbodenheizung ist in der regel deswegen empfehlenswert, da die vorlauftemperatur niedriger ist. dafür muss halt auch der wärmeverlust durch die außenhaut des gebäudes stimmen usw. bei einem ECHTEN passivhaus brauchst z.b. gar keine herkömmliche heizung.

wie gesagt, das können wir gerne in einem anderem topic diskutieren, aber hier ist nicht der platz dafür.

[Hedger99]

Ein neuer Beitrag zum Thema in der FAZ

[Emilian]

Interessanter Artikel, Hedger!

 

 

 

 

Gruß Emilian.

 

 

[Bärenbulle]

Musste gerade nochmal an das Thema denken.

 

Ich denke , das viele die gegen Wohneigentum argumentieren den Effekt der Inflation unterschätzen und die Renditen von sicheren Anlagen überschätzen. Daher nochmal die traurigen Fakten:

 

Renditen nach Inflation in den letzten hundert Jahren:

 

Kurzläufer Tagesgeld: ca 0,9%

Langläufer: ca 1,6%

Aktien: ca 6-7%

 

Lege ich wir einen In Wohneigentum an dann ist unser Geld inflationsgeschützt und kann zusätzlich noch z.B. 2% Rendite aus der Miete generieren, womit man die beiden sicheren Anlageformen Tagesgeld und Anleihen bereits outperfomed hätte.

 

Viel hängt daher an der Frage, ob ich noch zusätzlich kaital habe was ich in Aktien anlege oder nicht. Falls ja, lohnt sich Wohneigentum, da ich sowieso eine sichere Anlage als Ergänzung benötige. Falls ich keine Mittel für eine zusÄtzliche Anlage in Aktien frei habe, dann mag sich wohneigentum nicht lohnen, sofern ich eine sehr hohe Aktienquote fahren will. Kauf vs. Miete ist also ganz einfach zu beantworten.

[el galleta]

Lege ich wir einen In Wohneigentum an dann ist unser Geld inflationsgeschützt und kann zusätzlich noch z.B. 2% Rendite aus der Miete generieren

Die Fakten sind laut Herrn K. wohl eher folgende:

1. Statistisch generieren deutsche Immos mit etwas Glück eine reale Nullrendite.

2. Private Vermietung lohnt sich nicht.

3. Gegen erwartete Inflation schützen alle Investments gleich gut.

4. Gegen unerwartete Inflation schützen andere Anlagen besser.

5. Selbst unter Berücksichtigung der eingesparten Miete usw. rentieren risikoärmere (!) Staatsanleihen statistisch besser.

 

saludos,

el galleta

[maush]

5. Selbst unter Berücksichtigung der eingesparten Miete usw. rentieren risikoärmere (!) Staatsanleihen statistisch besser.

In den letzten 100 Jahren :- ?

[el galleta]

In den letzten 100 Jahren :- ?

40

 

saludos,

el galleta

[Bärenbulle]

Die Fakten sind laut Herrn K. wohl eher folgende:

1. Statistisch generieren deutsche Immos mit etwas Glück eine reale nullrendite

Wie begründet er das? versucht er als grösster Markettimer in die Geschichte einzugehen? Wie soll man Deutschen Immos eine neg. Rendite Vorhersagen, aber für passive Anlagen plädieren. Bitte um Aufklärung.

 

Sorry fuer die typos. Das iPad ist diesbzgl. Irgendwie schwer handhabbar.

[el galleta]

1. Statistisch generieren deutsche Immos mit etwas Glück eine reale nullrendite

Wie begründet er das?

Ähm, statistisch!?

 

saludos,

el galleta

[maush]

In den letzten 100 Jahren :- ?

40

 

saludos,

el galleta

eben, und genau da liegt das Problem. Sicher und Staatsanleihe passt m.E. für die nächsten 60 Jahre nicht zusammen. Für die letzten 40 Jahre kann Herr Kommer vieles berechnen, aber daraus Schlüsse für die Zukunft zu ziehen halte ich für gewagt.

[el galleta]

eben, und genau da liegt das Problem. Sicher und Staatsanleihe passt m.E. für die nächsten 60 Jahre nicht zusammen. Für die letzten 40 Jahre kann Herr Kommer vieles berechnen, aber daraus Schlüsse für die Zukunft zu ziehen halte ich für gewagt.

Aha. Ich entnehme Deiner Aussage, dass Du die Statistik an sich nicht anzweifelst, eine zukünftig vergleichbare Entwicklung aber schon. In der von Dir vorgebrachten Pauschalität ließe sich sogar schlussfolgern, dass Du sämtliche auf vergangenen Daten basierende Berechnungen (Risiko, Renditeerwartungen, Korrelationen, ...) auswürfelst oder sie für Deine Anlageentscheidungen keine Rolle spielen.

 

Mit der selben Bestimmtheit, mit der Du die Sicherheit von Staatsanleihen für die nächsten Jahrzehnte anzweifelst, könnte man auch behaupten, dass Immos zukünftig an Wert verlieren werden. Jedem seine spekulative Meinung.

 

Im Übrigen sind die Staatsanleihen nur ein Gradmesser. Ebenso gut könnte man mit Sparbriefen vergleichen. An der schlechten Rendite von Immos (in der Vergangenheit) ändert das gar nix.

 

EDIT: Falls Dich Vergangenheitsdaten erst ab 100 Jahren überzeugen, kann ich Dir diese heute Abend gerne raussuchen. Aber es wird Dich nicht glücklicher machen...

 

saludos,

el galleta

[BondWurzel]

eben, und genau da liegt das Problem. Sicher und Staatsanleihe passt m.E. für die nächsten 60 Jahre nicht zusammen. Für die letzten 40 Jahre kann Herr Kommer vieles berechnen, aber daraus Schlüsse für die Zukunft zu ziehen halte ich für gewagt.

 

Sicher ist nichts, ausser der eigenen Gesundheit und Arbeitskraft, alles andere sind gewagte Prognosen.

[maush]

EDIT: Falls Dich Vergangenheitsdaten erst ab 100 Jahren überzeugen, kann ich Dir diese heute Abend gerne raussuchen. Aber es wird Dich nicht glücklicher machen...

Glücklich bin ich so oder so, unabhängig von irgendwelchen Daten B)

 

Es ist doch wohl kaum von der Hand zu weisen, dass es innerhalb der letzten 100 Jahre zwei Geldentwertungen in Deutschland gab. Ich sage weder mit Bestimmtheit, dass es sagen wir mal 40 Jahre eine geben wird (obwohl ich das persönlich für sehr wahrscheinlich halte) noch dass Immobilien in der gleichen Zeit real an Wert gewinnen oder verlieren werden. Lediglich die Schlussfolgerung hielt ich für gewagt. Leider bin ich noch nicht dazu gekommen, dass Buch zu lesen. Muss ich demnächst mal nachholen. Kommer finde ich immer ganz unterhaltsam, auch wenn ich die Meinung nicht immer teile ( z. B. bei Direktinvestition vs. Indexfonds ), hat er ja vielfach anregende Gedankengänge.

 

Sparbriefe und Staatsanleihein würde ich hinsichtlich Renditeerwartung und Risiko langfristig gleich einstufen.

 

EDIT: Du hast Recht, die vergangenheitsbezogenen Daten bezüglich Rendite und Risiko halte ich nicht für besonders zielführend, weil zukünftig viele Parameter (Umwelt, Bevölkerungsentwicklung, Lebenserwartung, politische Systeme usw.) eben total anders sind. Aber ich würfel trotzdem nicht aus, sondern setze für langfristige Anlageentscheidungen auf eine gesunde Mischung.

[michaelschmidt]

Wir leben schon seit immer in Miete.

Sind sehr zufrieden, müssen uns nie um irgend etwas kümmern.

In der Stadt, in der wir wohnen, gibt es von der Verwaltung einen Immobilien Verkaufsspiegel für jedes Jahr, kann man sich downloaden, bei dem werden alle erzielten Preise der Immobilien registriert und der Durchschnitt berechnet und reportet.

In den letzten ca. 15 Jahren gab es einen Stillstand, nur letztes Jahr soll es um ca. 8% angezogen haben.

Allgemeine Krisen und Inflationspanik die allerorts geschürt wurde.

Wenn ich bedenke, daß meine langjährige Rendite bei durchschnittlich 8% vor Steuern liegt, bin ich mit Miete sicher sehr gut gefahren, die letzten Jahre.

Vor kurzem sind wir im weiteren Umland, im Schwarzwald spazieren gegangen, da ist uns aufgefallen, daß in manchen Dörfern viele Häuser leer stehen und regelrecht vergammeln.

Also haben wir uns jetzt entschlossen, vielleicht etwas ausserhalb der Stadt zu kaufen.

Aber dabei gibt es einen "Break Event", einen Preis, den die Immo mit Nebenkosten nicht überschreiten darf.

Der ist natürlich bei jedem individuell.

Dann wollen wir auch ein frei stehendes Haus um unser eigener Herr zu sein, keine Eigentümerkaserne, an der sich eine Hausverwaltung bereichert, indem sie Provisionen von den beauftragten Handwerkern kassiert.

Da wird dann schöner wohnen ohne Ende betrieben, ob es einen passt oder nicht.

Wenn wir was preislich rentables finden gut, wenn nicht auch gut, dann bleiben wir eben bis zum bitteren Ende Mieter, kein Problem.

 

Was ich festgestellt habe, sind die Makler ein großes Problem.

Wenn man den Preis drücken will, werden die schnell unkooperativ, weil sie Angst um ihre Provision haben.

Denen ist es dann auch egal, ob das Haus auch noch in 10 Jahren dahinrottet, sie kostet das ja nichts, Hauptsache die Provision stimmt am Ende.

 

Bei unserer Suche hatten wir auch vor kurzem einen Makler, der im Auftrag des Sozialamtes versteigerte.

Die Eigentümerin hatte Alzheimer und liegt im Pflegeheim.

Den Staat freuts, daß sie immobile Werte zur Finanzierung erspart hatte.........................

 

Michael

 

PS:

Ich habe mir ein Excel Sheet gemacht, mit dem ich meinen persönlichen Break Event in Relation zu unserer Miete, der langjährigen Rendite und der Steuer errechnet habe.

Bei Finanztest gibt es so was auch.

Das Ergebnis das der Rechner ausspukt, deckt sich ziemlich genau mit meinen Berechnungen.

Guckst du da:

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-2159353/

 

 

[Bärenbulle]

Wie begründet er das?

Ähm, statistisch!?

 

saludos,

el galleta

 

Witzbold. Meine Frage war natürlich darauf aus, etwas mehr über den statistischen Nachweis herauszubekommen.

Also dann drück ich mich mal klarer aus: Ich habe ebenfalls eine reale null-Rendite unterstellt. Worin unterscheidet sich jetzt Kommers Argumentation genau?

Hatte er z.B. eine statistische Reihe über die reale Preisentwicklung verschiedener Immobilien präsentiert, die besagt, dass Immobilien eine negative Realrendite haben (wenn ja wie lang war die Reihe und welche Rendite gibt er genauan)? Daten-Quelle wäre natürlich auch interessant.

 

Hat er die Miete als Renditekomponente berücksichtigt oder nicht? Wenn ja in welcher Höhe setzt er die Miete als Kapitalrendite an (z.B. 2-3% etc.)?

 

Würde mich mich wirklich sehr interessieren!

[el galleta]

Ich habe ebenfalls eine reale null-Rendite unterstellt. Worin unterscheidet sich jetzt Kommers Argumentation genau?

Hinsichtlich Deiner Annahme zur Mietrendite. Um es nicht aus dem Zusammenhang zu reißen, habe ich die Gesamtargumentation kurz wiedergegeben.

 

Hatte er z.B. eine statistische Reihe über die reale Preisentwicklung verschiedener Immobilien präsentiert, die besagt, dass Immobilien eine negative Realrendite haben (wenn ja wie lang war die Reihe und welche Rendite gibt er genauan)? Daten-Quelle wäre natürlich auch interessant.

Er zeigt die indexierte Hauspreisentwicklung (inflationsbereinigt) für die USA (0,2 % p.a.), Norwegen (0,7 % p.a.) und Frankreich (1,2 % p.a.) seit 120 Jahren. Grafisch dargestellt kann man die Immo-Blase ab 1996 und deren Platzen in den letzten Jahren erkennen. Lässt man die Blase außer Betracht (rechnet man als nur bis 1996), dann ergeben sich noch deutlich geringere Werte. Bevölkerungsgewichtet ergibt sich ein Durchschnitt von 0,15 % p.a. (Quellen sind zahlreiche Websites, u.a. von S&P, einem franz. Ministerium usw.- zuviel zum Abtippen ). Darüber hinaus nennt er noch die jährlichen Realrenditen von D (0 %), CH (0,4 %), A (-), E (4,1 %), I (1,9 %), GB (2,7 %), S (1,1 %), J (0,2 %) für die letzten 40 Jahre (A nur 23, E nur 38 Jahre). Quellen sind hier u.a. Websites der Zentral-/Nationalbanken.

 

Interessant und beeindruckend sind auch die max. kumulativen Verluste/Verlustperioden, beispielsweise für D (-22 % / 15 Jahre), CH (-38 % / 20 Jahre), usw. Von wegen risikoarme Immos...

 

Hat er die Miete als Renditekomponente berücksichtigt oder nicht? Wenn ja in welcher Höhe setzt er die Miete als Kapitalrendite an (z.B. 2-3% etc.)?

Ja, natürlich. Er erläutert recht umfangreich mit Quellen, woraus er 4,9 % Bruttomietrendite und 2,1 % laufende Kosten = 2,8 % Nettomietrendite ableitet.

 

saludos,

el galleta

[checker-finance]

Der wesentliche Nachteil einer Immobilie ist das sie so unbeweglich ist. Kapital ist ein scheues Reh, das heutzutage in Sekunden um den ganzen Globus flüchten kann. Ein Land geht vor die Hunde - na so etwas, die Anleger haben ihr Geld schon rechtzeitig abgezogen. Für die Immobilienbesitzer ist das wesentlich schwieriger.

 

Deswegen ist die Rendite das eine, die stretegische Komponente das andere. Wie man sieht, werden ja nicht alle Währungen gleichzeitig zu Weichwährungen. Und nicht alle Länder haben schrumpfende Bevölkerungen und schrumpfende BIP. Der Kapital verliert bei der falschen Länderallokation ein paar Prozent - der Immobilienbesitzer vielmehr. und wenn er auch noch selbst in der immobilie wohnt, muß er auch noch in der Schundregion bleiben.

 

Selbstverständlich gibt es auch immer wieder immobilienschnäppchen. Wer etwas von Bausubstanz versteht und den Überblick über den regionalen Markt hat, wird vielleicht auch solche Schnäppchen finden. Aber alle anderen?

[Bärenbulle]

@Keks: Top Danke!

 

Aber nochmal zu Deutschland:

Realrendite ist 0%. Mietrendite ist ca. 2-3% je nach Objekt. Insgesamt ist die Rendite gesamt doch besser als bei Staatsanleihen. Oder wie rechnet der Komer?

[BondWurzel]

@Keks: Top Danke!

 

Aber nochmal zu Deutschland:

Realrendite ist 0%. Mietrendite ist ca. 2-3% je nach Objekt. Insgesamt ist die Rendite gesamt doch besser als bei Staatsanleihen. Oder wie rechnet der Komer?

 

 

Was eine Staatsanleihe bei Fälligkeit wert ist, weiß man normalerweise, was aber ist mit der Immobilie? Und Immobilie ist nicht gleich Immobilie, aber Staatsanleihe ist immer Staatsanleihe, was ist, wenn die Zinsen ansteigen?

[el galleta]

Aber nochmal zu Deutschland:

Realrendite ist 0%. Mietrendite ist ca. 2-3% je nach Objekt. Insgesamt ist die Rendite gesamt doch besser als bei Staatsanleihen. Oder wie rechnet der Komer?

Ganz simpel:

1. Realrendite RexP seit 1970: 3,2 % p.a.

2. Realrendite Immo seit 1970: 2,8 % p.a.

3. 3,2 % > 2,8 %

 

saludos,

el galleta

[Bärenbulle]

Ganz simpel:

1. Realrendite RexP seit 1970: 3,2 % p.a.

2. Realrendite Immo seit 1970: 2,8 % p.a.

3. 3,2 % > 2,8 %

Ok jetzt kommen wir der Sache näher. 3,2% anzusetzen ist echt abenteuerlich. Da hat Hr Kommer aber ne üble Bildungslücke. Bei der Realrendite null anzusetzen ist unstrittig. Die 2,8% decken sich mit meiner Erfahrung und dass kann ja eigentlich auch jeder für sich selber ausrechnen. Aber, RexP ist der überhaupt direkt investierbar? Wie auch immer, eine Realrendite von 3,2% ist definitiv zu optimistisch und völlig daneben. Denn:

1) Seit Jahren sind die Zinsen vom hohen Siebzigerjahrniveau im Sinkflug. Wie soll in den nächsten 30Jahren eine solche Rendite zustande kommen. Da müssten die Zinsen schon auf -5% fallen. Ob der Ben das hinbekommt. ?

2) Renditen deutschland 1900-2000: real Bonds -2,2% real Bills -0,6%, da lacht doch das Betongold oder? Okay ob man eine Währungsreform berücksichtigen muss? Daher vielleicht ein Markt ohne Kriege und WR zum Vergleich:

3) Renditen US 1900-2000: real Bond 1,6% real bills:0,9%

 

Quelle und wirklich wichtige Literaturempfehlung: Triumph of the Optimist. Sehr empfehlenswert und ernüchternt. Da werden noch diverse andere Industrieländer betrachtet. Aber auf 3,2% kommt man da niemals. Soviel Diletantismus hätte ich dem Kommer gar nicht zugetraut.

 

Da bleibe ich mal bei meinem Fazit: Betongold ist besser als sein Ruf!! Besser als Bonds und kurzläufer allemal.