Immobilie versus Wertpapierdepot

[Onassis]

...

Investiere die Raten, die du auf das Haus zahlen würdest, doch mal in Aktienfonds, und schau, wo du am Ende mehr davon hast. Für das Geld kannst du dir am Ende 2 Häuser kaufen und noch ein Dienstmädchen anstellen...

Das ist genau der Punkt, der mich anspricht!

stockjunky hat absolut recht - nach 30 Jahren kann ich mir 2 Häuser leisten, eins davon sogar an der Cote Azur

 

Aber eben erst nach 30 Jahren - da bin ich dann 50 oder gar 60.

Mit 60 Jahren brauche ich auch keine 2 Häuser mehr, sondern eher 2 Hausärzte

 

Deshalb ziehe ich es vor so früh wie möglich (ist ja bereits geschehen) ein Haus zu kaufen in dem Wissen - das ich Geld verschenke!

 

Und dem "Geld verschenken" steht der "immaterielle Wert" eines Hauses gegenüber.

 

Firmen haben auch immaterielle Werte: Firmenwert, Markennamen etc.

 

Wieso soll ein Eigenheim keinen immateriellen Wert besitzen.

Dazu gehört: Lebensgefühl, Selbstverwikrlichung, soziale Sicherheit (der Vermieter kann mir nicht kündigen).

Dieser immaterielle Wert wurde bisher von niemanden erwähnt.

Deshalb mache ich das

 

Onassis

[Toni]

Nee, Onassis, darum geht es IMO nicht.

 

Es geht in diesem Thread einfach nur darum, ob es mehr bringt,

in Wertpapiere zu investieren oder in einen Hauskauf.

 

WENN es mit Wertpapieren mehr bringt, wovon ich überzeugt bin,

kann ich trotzdem schon als junger Mensch in einem Haus leben, und

zwar zur Miete. Ich werde am Ende trotzdem mehr Geld haben,

OBWOHL ich das Haus niemals GEKAUFT habe.

 

Genau darum geht es hier. Jeder wohnt gerne gross und schön.

Die entscheidende Frage ist nur, ob man dafür eine Immo kaufen

muss oder ob mieten besser ist.

[DerSteeefan]

hallo

 

Sorry, aber das ist ein Witz oder? Mit deiner Ratenzahlung hast du keine Geldanlage sondern einen Geldvernichter. Du zahlst für die Immobilie einen Wert, der um die Schuldzinsen erstmal deutlich höher ist als der tatsächliche Wert. Da kann auch die Inflation nichts machen, weil du den Betrag, um den sich das Haus über die Jahre "verbilligt" bereits durch die Zinsen auf den geliehenen Geldbetrag wieder drauf zahlst.

 

nein kein witz. es ist doch wirklich so, dass jede tilgung sich effektiv mit dem darlehenszinssatz positiv auswirkt - das ist praktisch ein "reverser" zinsertrag, der zudem steuerfrei ist. zzgl. zinseszins. und das mit monatlicher auswirkung.

 

bis ich einen sinnvollen betrag z.b. in eine 5%-anleihe investieren kann, muss ich erstmal 2 jahre sparen, um den erforderlichen betrag zusammen zu haben. bis dahin dümpelt das geld vor sich hin.

 

tilgung ist eigenkapital - keine kosten.

 

natürlich kann man es so sehen, dass man für das haus nicht nur die baukosten/die kaufpreis zahlt, sondern obendrauf noch nen haufen zinsen. aber dem muss man entgegenstellen, dass der eigentümer keine miete mehr zahlen muss.

 

in vielen fällen hebt sich dies annähernd gegenseitig auf. statt miete zahlt an halt einen ähnliche hohen betrag an zinsen. daher auch der vergleich der zinsen mit der miete.

 

Bedenkt man, dass die Geburtenraten sinken und sich immer mehr Menschen in den "Job-Zentren" sammeln, würde ich das nur relativ sehen. Gerade die Preise im Osten Deutschlands sind alles andere als "extrem Wertsteigernd"

 

darüber kann man natürlich streiten, aber ich denke, die urbanisierung ist kein so immenser effekt, dass grundstücke aufm land nichts mehr wert sein werden.... eher im gegenteil. schon heute zieht es wohlhabendere menschen eher aus der stadt. aber ich bin hier kein experte. da gibts verschiedene meinungen.

 

Über einen Zeitraum von 40 Jahren sind die Risiken minimal. Das ist leider nur nachgeredet, ohne selbst nachzudenken. Das schwere ist nur, die Papiere einfach im Verlustbereich nicht zu verkaufen. Investiere die Raten, die du auf das Haus zahlen würdest, doch mal in Aktienfonds, und schau, wo du am Ende mehr davon hast. Für das Geld kannst du dir am Ende 2 Häuser kaufen und noch ein Dienstmädchen anstellen...

 

das bezweifle ich ganz stark - eben allein schon deshalb, weil du es als vorteil siehst, teile des kapitals bei bedarf zu entnehmen. der bedarf wird da sein und die versuchung groß. und wer weiß, was vom kapital letzten endes noch übrig bleiben würde...

 

und außerdem muss man eine menge glück haben, eine extrem fantastische rendite über jahrzehnte zu erwirtschaften.... das ist nicht so einfach, wie du es darstellst.

 

Verstehe ich nicht. Natürlich muss man die Tilgung mit einrechnen.

 

tilgung ist eigenkapital. angespartes geld. keine ausgabe.

 

Also ich hab in meinem Mietvertrag keine Klausel, die eine regelmäßig Anhebung um den Betrag der Inflation vorsieht... Das einzige, was bis jetzt steigt, sind die Nebenkosten, und die habe ich auch im Haus, und dort sogar noch wesentlich teurer.

 

nein natürlich nicht. aber die mieten steigen. vielleicht nicht jedes jahr, aber sie steigen kontinuierlich. denk mal fünf jahre zurück. die mieten heute im vergleich zum jahr 2000 sind enorm gestiegen. vielleicht nicht nur wegen der inflation.

 

eine darlehensannuität bleibt gleich. egal was passiert.

 

Kann ich nicht nachvollziehen. Dienstleistungen werden mit der Zeit immer teurer und nicht billiger. Hinzu kommt, dass du dein Erspartes in einer Immobilie investierst und folglich weniger Rücklagen hast. Ebenfalls dazu kommt, dass du nicht mal eben einen Teil der Immobilie liquidieren kannst. Warum soll dann eine Reparatur weniger weh tun?

 

natürlich steigen die preise. inflationsbedingt. da aber die darlehensverbindlichkeiten sich positiv auswirken werden, sprich weniger belastend sind, sprich mehr wert sein werden, hat man ebenso gute finanzielle spielräume.

 

 

eine "sichere Rendite", die allein dadurch bestimmt ist, wie gut du das Haus pflegst. Kannst du dir reparaturen nicht mehr leisten, wird diese "Rendite" ziemlich schnell negativ

 

naja.... mit eigenen sachen geht man doch eh sorgfältiger um als mit fremden :-) siehe dein statement zu den mietern.... aber diese aussage ist ansich ziemlich polemisch. man hat nicht jeden monat reparaturen von 500-600 euro....

 

so spart man im jahr schnell 5.000-6.000.... und wenn dann was zu reparieren ist, sitzt das denke ich drin. außerdem kann man sich auf das meiste vorbereiten.

 

 

 

 

und noch ein argument für eigenheime:

 

hier wurde oft das beispiel erwähnt, dass ein eigenheim belastend ist, wenn man arbeitslos wird oder gar in hartz 4 rutscht.

 

dem gebe ich zu bedenken:

 

kapitalvermögen sind aufzulösen (bis auf einen kleinen freibetrag), ehe man leistungen von der bundesagentur für arbeit erhält im rahmen von hartz 4.

 

eigenheime werden hier nicht mit angerechnet - sie bleiben außen vor.

 

 

 

im übrigen ist meine strategie auf mehrere bereiche verteilt:

 

1. eigenheim

2. depots

3. rentenversicherung

 

 

auch 3. ist ein wichtiger baustein für die altersvorsorge.

 

 

wer allein auf kapitalvermögen setzen will, und das klingt hier manchmal so, der wird nicht viel freude haben im alter.

 

man denke allein schon an die vielen steuerlichen nachteile, bis man erstmal in rente geht.

 

dessen bin ich mir sicher.

[StockJunky]

tilgung ist eigenkapital - keine kosten.

 

in vielen fällen hebt sich dies annähernd gegenseitig auf. statt miete zahlt an halt einen ähnliche hohen betrag an zinsen. daher auch der vergleich der zinsen mit der miete.

 

tilgung ist eigenkapital. angespartes geld. keine ausgabe.

 

Da haben wir es doch. Wenn du Tilgung als Eigenkapital betrachtest, würde das bedeuten, dass du quasi den Betrag für das Haus schon besitzt. Dann würde natürlich die Tilgung nicht ins Gewicht fallen. Um ein Haus aber dennoch zu finanzieren, musst du im Endeffekt sowohl die Zinsen als auch die Tilgung bezahlen. Und dies gemeinsam übersteigt den Betrag der Miete deutlich, vor allem, wenn man noch die Kosten für weitere Rücklagen wie Reparaturen, Versicherungen usw mit einbezieht.

 

Natürlich wird ein eigenheim lukrativer, wenn man genügend Eigenkapital besitzt. Aber damit kommen wir wieder zu dem, was ich schon weiter oben sagt. Eine eigene Immobilie lohnt sich nur für den, der bereits Geld hat, aber nicht für den, der sich erst ein Vermögen ansparen will.

 

das bezweifle ich ganz stark - eben allein schon deshalb, weil du es als vorteil siehst, teile des kapitals bei bedarf zu entnehmen. der bedarf wird da sein und die versuchung groß. und wer weiß, was vom kapital letzten endes noch übrig bleiben würde...

 

Sieh es doch einmal so: Ich spare doch nicht, um an mein Kapital heran zu kommen. Ich spare, um mir davon irgendwann mal was zu leisten, und sei es eine ordentliche Rentenzahlung im hohen Alter. Ein Haus beschert mir keine Rente... Davon kann ich mir auch auch nichts zu essen kaufen... Es gibt zwei Möglichkeiten Kapital zu entnehmen, die geplante und die ungeplante. Für die ungeplante sind natürlich die Wertpapieranlagen nicht gedacht, dafür gibts ja ein Finanzpolster auf dem Tagesgeldkonto. Aber was spricht dagegen, mein Erspartes für geplante Zwecke auszugeben? Und sei es der Kauf eines Hauses.

 

und außerdem muss man eine menge glück haben, eine extrem fantastische rendite über jahrzehnte zu erwirtschaften.... das ist nicht so einfach, wie du es darstellst.

 

Es geht um keine Extrem fantastische Rendite, es geht um eine vergleichsweise hohe Rendite, die in der Vergangenheit nachweislich zwischen 7 und 10 Prozent lag.

 

nein natürlich nicht. aber die mieten steigen. vielleicht nicht jedes jahr, aber sie steigen kontinuierlich. denk mal fünf jahre zurück. die mieten heute im vergleich zum jahr 2000 sind enorm gestiegen. vielleicht nicht nur wegen der inflation. eine darlehensannuität bleibt gleich. egal was passiert.

 

Natürlich hast du recht, wenn du meinst, dass die Schulden durch die Inflation sinken. Die Frage ist aber, ob dieser Vorteil größer ist, als wenn ich direkt in Wertpapieren spare, die durch die Inflation an Wert gewinnen. Der Effekt dürfte sich aufheben. Nur dass Unternehmen zusätzlich noch Produktiv sind und Werte erschaffen, sodass mein Anteilswert am Unternehmen sogar über die Inflation hinaus wächst.

 

naja.... mit eigenen sachen geht man doch eh sorgfältiger um als mit fremden :-) siehe dein statement zu den mietern.... aber diese aussage ist ansich ziemlich polemisch. man hat nicht jeden monat reparaturen von 500-600 euro....

 

Nun, ich weiß nicht, was konkret eine Heizungsreparatur kostet, oder neue Fenster oder eine moderinierung der Wasseranlage oder ein neues Dach... Aber die kosten sind mit Sicherheit höher als eine monatliche Miete. Und sie kommen zu den Ratenzahlungen noch dazu. Ganz zu schweigen von Vandalismus, Naturkatastrophen (Es soll wirklich Menschen geben, denen ein Baum aufs Haus gestürzt ist, oder die mit Hochwasser zu kämpfen haben)

 

so spart man im jahr schnell 5.000-6.000.... und wenn dann was zu reparieren ist, sitzt das denke ich drin. außerdem kann man sich auf das meiste vorbereiten.

 

Also wenn man im Jahr 5000-6000 "mal schnell" neben den Raten für das Haus noch so weglegen kann, dann spricht sicherlich nichts gegen ein Haus... Aber viele Menschen können das nicht, und kaufen sich trotzdem ein Haus, weil sie denken, sie können sich damit ein Vermögen ansparen...

 

 

hartz4:

kapitalvermögen sind aufzulösen (bis auf einen kleinen freibetrag), ehe man leistungen von der bundesagentur für arbeit erhält im rahmen von hartz 4.

 

eigenheime werden hier nicht mit angerechnet - sie bleiben außen vor.

 

Hm, und wer bezahlt die Raten wenn du arbeitslos wirst? Meinen Sparplan kann ich pausieren, aber die Bank wartet ungern auf die Raten

 

1. eigenheim

2. depots

3. rentenversicherung

auch 3. ist ein wichtiger baustein für die altersvorsorge.

wer allein auf kapitalvermögen setzen will, und das klingt hier manchmal so, der wird nicht viel freude haben im alter.

 

Womit begründest du das?

 

man denke allein schon an die vielen steuerlichen nachteile, bis man erstmal in rente geht.

Man denke an die finanziellen Nachteil einer Rentenversicherung, wenn man erstmal in Rente geht

[Toni]

Die Tilgung als Eigenkapital zu betrachten ist wirklich ein primitiver Bilanzierungstrick....

 

[Denker]

Nee, Onassis, darum geht es IMO nicht.

 

Es geht in diesem Thread einfach nur darum, ob es mehr bringt,

in Wertpapiere zu investieren oder in einen Hauskauf.

 

WENN es mit Wertpapieren mehr bringt, wovon ich überzeugt bin,

kann ich trotzdem schon als junger Mensch in einem Haus leben, und

zwar zur Miete. Ich werde am Ende trotzdem mehr Geld haben,

OBWOHL ich das Haus niemals GEKAUFT habe.

 

Genau darum geht es hier. Jeder wohnt gerne gross und schön.

Die entscheidende Frage ist nur, ob man dafür eine Immo kaufen

muss oder ob mieten besser ist.

 

 

Nein Toni,

 

da gehe ich mit Dir nicht konform. Nach Deiner Aussage würde man sein gesamtes Geld, nur wegen der angeblich besseren Rendite, in Aktien/ Wertpapiere anlegen, ohne irgendwelche Sachanlagen zu bilden. Schon aus Sicherheit würde ich Sachwerte wie beispielsweise eine Immobilie hinzunehmen. Bedenke doch einmal, dass gerade der Kleinanleger meistens der Verlierer an der Börse ist. Theoretisch mag die Rechnung ja aufgehen, aber doch nur dann, wenn ein Kleinanleger wirklich auch Gewinne erzielt, jedoch ist das oftmals/meistens nicht der Fall. Du spielst hier die Theorie, übersiehst aber die Praxis.

[Toni]

Nee, wozu muss ich als Wertpapier-Überzeugter, mein GESAMTES

Geld in Wertpapiere stecken. Da ich ja die Immo, in der ich wohne,

nur MIETE, kann ich alle 5 Jahre ein grösseres, schöneres Objekt mieten.

 

Somit wohne ich mit ca. 35 Jahren schon in einem Haus, während

ich aber regelmässig einen relativ hohen Betrag in Wertpapiere stecke.

 

Es geht nur darum, den Immo-KAUF zugunsten der Anlage in Wertpapiere

zu vermeiden!

 

Dass Otto Nomalverbraucher das nicht richtig hinbekommt, ist klar.

Es geht hier ja auch nur darum, zu klären, was möglich wäre.

Es gibt ja auch Leute, die mit Wertpapieren umgehen können...

 

Für Leute, die das nicht können und auch nie wollen, ist dieser

Thread uninteressant, das ist klar.

[Faceman]

Also die "kostenfreie" Tilgung einer finanzierten Kapitalanlage als "Bilanzierungstrick" darzustellen, ist schon derb, finde ich. Eine Tilgung ist betriebswirtschaftlich gesehen niemals eine Kostenart, das ist auch kein "Trick" sondern zum einen logisch, zum anderen sogar vom Gesetzgeber so gewollt.

 

Mal davon abgesehen, lassen solche Modelle wirklich nur durchrechnen, indem man bestimmte Grundannahmen tätigt, die dann eintreffen können oder auch nicht.

 

Eine Immobilienkapitalanlage von ca. 100.000 Euro, richtig aufbereitet, d.h. das richtige Objekt mit den richtigen Mietern in der richtigen Gegend kostet nach Steuern so um die 150-200 Euro monatlich, und nach 20 Jahren gehört sie mir. Selbst ohne Wertsteigerung betrachtet habe ich dafür dann nur 200*12*20=48.000 Euro bezahlt, die Rendite beträgt also da schon über 100%, wohlgemerkt ohne Wertsteigerung. Die laufenden Erträge in Form von Miete sind dann vergleichbar mit den Dividenden oder Zinsen von Wertpapieren....

 

Ich glaube anhand der laufenden Erträge lassen sich solche Anlagen nur schwer unterscheiden. Man sieht das ja täglich an der Börse, kaum gibts irgendwo mehr "Rendite", und zwar relative sichere, zu erhaschen, fliesst das Kapital dahin, man vergleiche Aktien mit Renten.

 

Der einzige Vergleich, der sich lohnt, sind die Wertsteigerungen ausserhalb der laufenden Erträge. Da sahen bis in die Neunziger die Immobilien besser aus, seit dem die Aktien. Allerdings muss man hierbei auch immer die steuerlichen Aspekte mit inf Feld führen, und steuerlich läuft man mit Immobilien, sofern sie vermeiet sind, weit besser....

[delubac]

Bei der Betrachtung solcher Fragen muss man sich von den "sichtbaren" Dingen lösen, also nicht das Haus als solches Betrachten, sondern die abstrakte Werthaltigkeit einrechnen, nur auf dieser Basis sind beide Lebensweisen zu vergleichen.

 

Nehmen wir Person A, sie wohnt zur Miete und zahlt Kaltmiete X, zusätzlich spart sie noch den Betrag Y jeden Monat.

 

Person B wohnt in einem Eigenheim, und zahlt jeden Monat Zinsen von X, Tilgung von Y, und spart noch Betrag Z.

 

Diese drei Geldbeträge sind in zwei Kategorien einzuteilen. Zum einen gibt es Ausgaben,die weg sind ohne weiteren Wert aufzubauen. Zum zweiten gibt es Beträge die nur "umfinanziert", letztlich aber im Eigentum des Sparers bleiben.

 

Miete bzw. Tilgung sind unfraglich weg. Zinsen sind nichts anderes als eine Art Miete. Miete zahle ich um eine fremde Immobilie zu nutzen, Zinsen zahle ich um ohne ausreichend Eigenkapital meine eigene Immobilie zu nutzen.

 

Betrag Y (bei A) bzw. Betrag Y+Z (bei B ) werden angespart und bleiben erhalten. Der Unterschied ist, dass B einen Teilbetrag, nämlich Y, langfristig und zweckgebunden anspart.

 

Nehmen wir jetzt an, beide Personen haben den selben Betrag X, und die selbe Summe aus Y bzw. Y+Z. Gehen wir also von gleichen Voraussetzungen aus.

 

Dann ist der Unterschied letztlich nur noch, dass Person B eine Anlageform gewählt hat, in der ein Teil des Depots langfristig und Wertstabil, aber renditeschwach angelegt ist. Person A hat sich noch nicht festgelegt. Er könnte aber z.b. den Betrag Y in Gold oder eine Lebensversicherung investieren.

 

Nach Ende der Finanzierungszeit muss man nochmal neu Bilanzieren, weil für Person B dann zum einen der Verlustbetrag X wegfällt, zum anderen wird Tilgung Y wieder für jede Anlageform frei.

Spätestens hier mus Person A bei vorherigen gleichen Voraussetzungen mit seinem ungebundenen Kapital Y so viel Überschuss erwirtschaftet haben, dass sich seine Miete X bezahlen lässt. Andernfalls hätte er das nachsehen.

 

Unterm Strich ist das ganze nur ein mathematisches Modell, wobei Person B sagt, ich investiere Y mit niedriger Rendite, aber fester Aussicht irgendwann mal X loszuwerten allerdings ohne Anspruch jemals mehr als den Ausgleich von X zu erreichen. Person A sagt, ich investiere Y durchaus spekulativer, aber mit so hoher Rendite, dass ich X einmal daraus ZUSÄTZLICH zahlen kann, in der Hoffnung einne weiteren, über X hinausgehenden Betrag zu erwirtschaften.

 

Also statt über Immobilien könntet ihr auch Diskutieren "Optionsscheine oder Fonds" oder "Aktien oder Bundesschatzbriefe". Auch hier werden verschiedene Anlageformen mit verschiedenen Risiken und Ertragsaussichten verglichen. Sowas sollte man emotionsfrei tun, was scheinbar bei einigen im Streit "Miete vs. Eigenheim" nicht möglich ist und den mathematischen Sachverstand trübt

 

Gruß, delubac

[Toni]

@Delubac,

 

sehr guter Beitrag!

 

Wenn man das jetzt noch mit realistischen, realen Geldbeträgen aus der

Praxis kurz als Rechenbeispiel aufführen könnte, dann haben wir es.

 

Das wäre wirklich höchst interessant!

 

Ich kenne mich mit der Finanzierung von Immos leider nicht aus.

[delubac]

Hallo.

 

Ich bin eher ein Freund von abstrakten Berechnungen, denn Beispiele schränken so ein.

 

Aber nehmen wir mal jemanden, der sich für 150.000 euro eine Wohnung kauft. Bei 4,5% Zinsen und 100% Finanzierung auf 20 Jahre zahlt er 150.000 Tilgung (klar), und 70.000 Euro Zinsen.

 

Sein durchschnittlicher monatlicher Zins beträgt also 70.000 / (20*12) = ca. 300 Euro. Dabei ist jetzt nicht berücksichtigt, dass die Zinsen anfangs höher und später niedriger sind. Aber sei's drum. Die restlichen 700 Euro fließen in die Tilgung.

 

Der andere müsste jetzt, um eine vergleichbare Wohnung zu mieten jährlich ca. 5-6% des Grundwerts an Kaltmiete aufbringen, das ist so die Standartberechnung. Würde bedeuten seines monatliche Miete kostet ihn (150.000*0,05)/12 = 625 Euro. Das ist nicht unrealistisch als Kaltmiete, zumindest für das Beispiel Köln von deinem Freund. Es blieben also noch 375 Euro monatlich zur Anlage übrig. Ich rechne keine Mietsteigerung ein, weil ich auch die Zinsdegression oben nicht berechnet hab, das dürfte sich damit egalisieren.

 

Da die Immobilie, wenn sie abgezahlt ist, eine sichere Anlage ist, muss der Mieter in 20 Jahren so viel Geld erwirtschaften, dass er damit aus einer sicheren Anlage (Festgeld) jährlich seine Miete finanzieren kann. Nehmen wir also an, jährlich 7500 Euro (625 mtl.) Ausschüttung bei 3% Anlagezins, bedeutet Eigenkapital von 250.000 Euro. Das Kapital muss er mit seinem freien Geld (375 Euro mtl., 4500 p.a.) in 20 Jahren erwirtschafen. Bedeutet er muss eine durchschnittliche Rendite von 22% p.a. erwirtschaften. Berechnung 1,22 ^ 20 = Faktor 55,5, 4500 Euro x 55,5 = 250.000 Euro.

 

In diesem o.g. Fall haben beide 20 Jahre in vergleichbarer Wohnung gelebt, und haben nach 20 Jahren jeweils so viel Kapital um ihre Wohnkosten sicher zu decken. Und zwar der eine durch Wohneigentum, der andere durch festverzinsliches Geld. Beide haben dann ihre 1000 Euro pro Monat wieder völlig frei.

 

Ich habe hier nicht berechnet Zinsänderungen, Mietsteigerungen, degressive Zinslast, Reparaturen, oder Zinsrisiko des Festgelds. Ich denke das wird sich alles in etwa ausgleichen und obiges Beispiel ist insgesamt Anschaulich. Ich denke 22% p.a. über 20 Jahre ist schon eine Menge Holz als Anlageziel. Und damit ist man dann gleich auf mit dem Häuslebauer, der nichts tun muss außer seinem Garten beim wachsen zusehen. Da muss ich gleich wieder an diese Bausparerwerbung denken :-)

 

Gruß, delubac

[mr.horeb]

Ich rechne keine Mietsteigerung ein, weil ich auch die Zinsdegression oben nicht berechnet hab, das dürfte sich damit egalisieren.

 

 

vertsändnisfrage: wieso egalisiert sich das? wenn ich das richtig sehe, arbeiten doch sowohl zinsdegression als auch mietsteigerung für den käufer?

 

oder bin ich da jetzt total auf dem holzweg??!!

 

gruß vom verwirrten horeb

[delubac]

vertsändnisfrage: wieso egalisiert sich das? wenn ich das richtig sehe, arbeiten doch sowohl zinsdegression als auch mietsteigerung für den käufer?

 

oder bin ich da jetzt total auf dem holzweg??!!

 

gruß vom verwirrten horeb

 

Die Zinsdegression bedeutet ja, dass er am anfang mehr zinsen zahlt. Daher ist die Tilgung anfangs niedriger und das Zinseszinseffekt arbeitet zum Nachteil des Kreditnehmers.

 

Das sind aber letztlich alles so Nebenkriegsschauplätze. Auch die Mietsteigerung kann man nicht pauschal mit der Inflation begründen. Z.B. steigt die Inflation stark an, weil Energie mehr kostet, nicht aber unbedingt Wohnraum. Das im Modell zu berechnen wäre etwas schwierig. Auch Rücklagen im Eigenheim, Unglücksfälle, Bankpleiten und letztlich Lottogewinne habe ich im Beispiel nicht berechnet.

 

Aber ich denke es ist auch so recht realistisch und vor allem Eindrucksvoll. Dazu muss ich sagen, dass ich keine vorgefasste Meinung dazu habe. Ich habe das ganze beim Schreiben des Beitrags berechnet und war nachher selbst überrascht dass Miete + jährliche min. 22% nötig sind, um einen Hauskredit bei 5% über 20 Jahre auszustechen. Ich finde das ist schon enorm...

 

Gruß, delubac

[Onassis]

So ganz bin ich mit der Berechnung nicht einverstanden.

Denn der Zinzeszinseffekt ist doch enorm und sollte nicht vernachlässigt werden.

 

Ich knüpfe an delubacs Beispiel an:

 

Wohnungkäufer:

Kaufpreis 150 TEUR

mtl. Rate 1TEUR bei einem Zinsatz von 4,5 (festgeschrieben auf 20 Jahre)

 

Ergebnis:

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung : 18,4 Jahre

gezahlte Zinsen in diesem Zeitraum: 70.861 EUR

Gesamtaufwand: 220.861 EUR

Gegenwert (Wohnung): 150 TEUR (ohne Wertsteigerung)

 

------------------------------------------------

Mieter:

Er benötigt in 20 Jahren soviel Kapital, um bei 3% Zinsen ein Zinsergebnis von 7500 (12 * 625 EUR Miete) zu erhalten

Dazu benötigt er 201.500 EUR (davon 3% p.a. = 7545 = 628 EUR pro Monat)

 

Um 201.500 EUR zu erreichen hat er monatlich 375 EUR zur Verfügung:

 

Ergebnis (incl .Zinzeszins)

375 EUR pro Monat mit einer Verzinsung von 10%p.a. ergibt nach 20 Jahren eine Gesamtsumme von 269 TEUR.

 

Auch wenn er das Geld nur jährlich anlegt (4.500 EUR pro Jahr)

erhält er nach 20 Jahren bei 10 % noch 257 TEUR.

 

Hier stellt sich ein gravierender Unterschied zu delubacs Berechnung ein:

delubac kommt auf eine zwingende Rendite von 22% p.a. beim Mieter

ich selbst komme auf nur 10% p.a., die der Mieter beim Ansparen erwirtschaften muss!

 

Onassis

[delubac]

Wohnungkäufer:

Kaufpreis 150 TEUR

mtl. Rate 1TEUR bei einem Zinsatz von 4,5 (festgeschrieben auf 20 Jahre)

 

Ergebnis:

Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung : 18,4 Jahre

gezahlte Zinsen in diesem Zeitraum: 70.861 EUR

Gesamtaufwand: 220.861 EUR

Gegenwert (Wohnung): 150 TEUR (ohne Wertsteigerung)

 

Hier sind wir uns ja genau einig, ist ja auch nix wildes

 

------------------------------------------------

Mieter:

Er benötigt in 20 Jahren soviel Kapital, um bei 3% Zinsen ein Zinsergebnis von 7500 (12 * 625 EUR Miete) zu erhalten

 

Richtig.

 

Dazu benötigt er 201.500 EUR (davon 3% p.a. = 7545 = 628 EUR pro Monat)

 

Ich möchte mal sagen: Falsch!

200.000 Euro, bei 3% p.a. machen bei mir genau 6000 Euro im Jahr, also 500 Euro im Monat.

Er braucht aber 250.000 Euro um jährlich 7500 also 625 mtl. zu erreichen.

Auf dieser Basis habe ich oben auch gerechnet.

 

Hier stellt sich ein gravierender Unterschied zu delubacs Berechnung ein:

delubac kommt auf eine zwingende Rendite von 22% p.a. beim Mieter

ich selbst komme auf nur 10% p.a., die der Mieter beim Ansparen erwirtschaften muss!

 

Alles richtig gerechnet, aber Du hast 50.000 Euro zu wenig genommen, daher der erhebliche Unterschied.

 

Gruß, delubac

[Onassis]

Ich möchte mal sagen: Falsch!

200.000 Euro, bei 3% p.a. machen bei mir genau 6000 Euro im Jahr, also 500 Euro im Monat.

Er braucht aber 250.000 Euro um jährlich 7500 also 625 mtl. zu erreichen.

Auf dieser Basis habe ich oben auch gerechnet.

Oh weia, da war es schon spät!

Du hast recht, natürlich benötigt er 250 TEUR um mit 3% dann 7.500 EUR zu erwirtschaften!

Klar wie Kloßbrühe !!

 

Alles richtig gerechnet, aber Du hast 50.000 Euro zu wenig genommen, daher der erhebliche Unterschied.

Hier bin ich trotzdem nicht mit einverstanden!

Er benötigt 250 TEUR - das ist roger

 

Aber 375 EUR monatlich eingezahlt mit 10% Verzinsung p.a. über 20 Jahre ergibt eine Gesamtsumme von 269.550 EUR.

Damit hat er sogar mehr als die 250 TEUR erwirtschaftet - mit 10% Rendite p.a. (durchden Zinzeszinseffekt)

 

Bei einer Verzinsung von 22% p.a. wären aus monatlich 375 EUR (90 TEUR eingezahltem EK) eine Endsumme von ca. 1.178 TEUR geworden (mehr als 1 Mio EUR !)

 

Onassis

[DerSteeefan]

hallo!

 

@onassis!

 

das beispiel ist ja schön und gut....

 

aber eines habt ihr dabei völlig außer acht gelassen! nämlich die gute alte steuer

 

die erträge, die der mieter in den 20 jahren erzielen muss, müssen komplett versteuert werden. die zinseinnahmen definitiv, wenn über sparerfreibetrag (wer weiß wie lange es diesen noch gibt), dann die veräußerungsgewinne, wenn nicht mehr als 1 jahr haltedauer (daran wird auch schon gerüttelt (in den köpfen einiger regierungsleute)....

 

 

soweit so gut.

 

Du hast recht, natürlich benötigt er 250 TEUR um mit 3% dann 7.500 EUR zu erwirtschaften!

 

das stimmt so auch nicht. nach dem heutigen stand bleiben dir von den 7.500 zinseinnahmen abzgl. sparer-FB v. 1.421 abzgl. WK 51 = rd. EUR 6.000 die du versteuern musst.

 

bei einem moderat gewählten steuersatz von 20% sind 1.200 EUR an einkommensteuer weg. 100 EUR monatlich!

 

du siehst, man braucht im grunde wesentlich mehr kapital als EUR 250.000 und außerdem braucht man über die 20 jahre auch mehr rendite als 10%, weil man nicht drumrumkommen wird, zumindest einiges der erträge an den fiskus abgeben zu müssen....

 

gruß

stefan

[Onassis]

Ich habe die Steuern der Einfachheit halber weggelassen.

? Wenn interessiert denn das deutsche Finanzamt?

 

Nein im Ernst - natürlich müssen hin und wieder Steuern gezahlt werden.

Aber wenn der Mieter in Aktien investiert und diese über 12 Monate hält, ist alles steuerfrei.

Deshalb könnten die 10% Rendite reichen.

 

Sind die 250 TEUR erwirtschaftet und er muss 20% Steuern auf die dann anfallenden Zinserträge zahlen, reicht das Geldvermögen nicht aus. Das ist korrekt!

 

Er bräuchte bei 20% Steuern (ohne de SP-FB) einen Betrag von ca. 285 TEUR

Diese 285 TEUR erreicht er mit einer Rendite von 11% p.a. locker.

Dann hat er nämlich schon 303 TEUR erwirtschaftet!

Also im Großen Ganzen ist das kein erheblicher Unterschied ob die Steuern dazugerechnet werden oder nicht.

 

Onassis

[Faceman]

Tja, ihr seht, so einfach ist das nicht... Und wer weiss schon, wie hoch Mietsteigerungen sind, wie die Steuerprogression sich entwickelt und was überhaupt versteuert werden muss in 20 Jahren...? keiner. Deswegen hinken solche Vergleiche immer, egal wie fein man die Parameter nach heutigen Gesichtspunkten justiert. Und das wiederum hiesse, dass man heute in die Zukunft festschreibt. Das wäre aber in den 70ern und 80ern gründlich schief gegangen, denn damals liess sich mit Aktien wahrscheinlich nicht soviel verdienen, wie mit Immobilienkapitalanlagen.... Und mit Kapitalanlagen meine ich Kapitalanlagen und nicht eine Hütte zum selberwohnen...

 

Ich denke, beide Anlagen haben ihre Vorzüge, und ein Normalsterblicher sollte immer beides im Depot haben bzw. in beiden Formen investiert sein, denn die Unterschiede, die sich ergeben, minimieren eben auch das Risiko, das ist wie beim Vergleich Renten und Aktien, der ist genau so blödsinnig, weil es eben verschiedene Formen der Anlage sind, heute kann man zwar sagen, dass sich Aktien in den letzten 30 Jahren besser entwickelt haben, aber von 1950 bis 1980 waren es eben Renten die besser liefen...

 

Ich kenne noch Leute, die in der Letzten Hochzinsphase Geld für satte 30 Jahre angelegt haben, die bekommen auf ihre 50.000 DM, sie so schlummern, satte 9%, wohlgemerkt ohne Risiko, als Festgeld. das sind jedes Jahr 2.300 Euro. Ich glaube, jeder wäre froh, wenn er völlig risikofrei eine solche Rendiete erzielen würde. Damals haben sicher auch alle gesagt, Aktien sind Schrott, solnage es Banken gibt, die 9% zahlen, risikofrei. Heute ist es eben anders, aber we weiss wie es in 20 Jahren ist bzw. schon in 5 Jahren... keiner....

[delubac]

Aber 375 EUR monatlich eingezahlt mit 10% Verzinsung p.a. über 20 Jahre ergibt eine Gesamtsumme von 269.550 EUR.

Damit hat er sogar mehr als die 250 TEUR erwirtschaftet - mit 10% Rendite p.a. (durchden Zinzeszinseffekt)

 

Bei einer Verzinsung von 22% p.a. wären aus monatlich 375 EUR (90 TEUR eingezahltem EK) eine Endsumme von ca. 1.178 TEUR geworden (mehr als 1 Mio EUR !)

 

Da muss ich Dich leider nochmal korrigieren. Deine Berechnung setzt eine monatlich Zinsausschüttung mit Wiederanlage voraus, also monatlicher Zinseszins.

 

Ich bin aber von einer jährlichen Anlage ausgegangen, zum einen ist das allgemein so üblich, zum anderen spart man sich nur so die SO-Steuer. Und dann berechnen sich die Erträge wie folgt:

 

22% Zinsen, entspricht Faktor 1,22. Gesamtfaktor mit Zinseszins bei jährlicher Ausschüttung ist dann Jahresfaktor hoch Laufzeit, laso 1,22 ^ 20, entspricht dann ca. 53,5, also knapp 250.000 Euro. Alles ein bischen gerundet.

 

Zum anderen habe ich ja oben schon gesagt, dass ich Beispiele nicht mag, weil die voller Unwägbarkeiten sind. Letztlich ist nur eine abstrakte Berechnungsformel.

 

Zur Kapitalertragssteuer, die der Mieter nachher zahlen muss. Die habe ich nicht eingerechnet. Tatsächlich ist der Häuslebauer aber im Vorteil, weil der geldwerte Vorteil der Mietersparnis nicht wie eine identische Einnahme besteuert wird, sondern steuerfrei ist. Eine kleine Subvention vom Fiskus. Würde man das berücksichtigen, müsste der Mieter noch 20% mehr pro Jahr erwirtschaften. Das entspräche also einer Bruttozinsrendite von knapp 9000 Euro, bei 3% also einem Kapital von 300.000 Euro, was die nötige Rendite für den Ansparzeitraum nochmals um 2 Prozentpunkte auf knapp 24 % eröht.

 

Gruß, delubac

[Onassis]

22% Zinsen, entspricht Faktor 1,22. Gesamtfaktor mit Zinseszins bei jährlicher Ausschüttung ist dann Jahresfaktor hoch Laufzeit, laso 1,22 ^ 20, entspricht dann ca. 53,5, also knapp 250.000 Euro. Alles ein bischen gerundet.

Hallo delubac,

 

Ich lasse mich sehr gerne korrigieren, besonders wenn ich meine Beiträge nach Mitternacht schreibe,

wenn ich schon ein wenig müde und kurz vorm Einschlafen bin.

 

Auch wenn Du jährlich einzahlt (also 4.500 EUR pro Jahr) ist Deine Rechnung immer noch ohne den Zinseszinseffekt.

 

Ich habe hier mal die Grafik von meinem Finanzrechner drangehängt als Erläuterung:

4.500 EUR jährlich Einzahlung

10% Rendite p.a. die ausgezahlt und wieder angelegt werden

Laufzeit: 20 Jahre

 

 

Ergebnis: 257 TEUR

 

Jetzt bitte ich um eine Erklärung der riesigen Differenz der Zinssaätze von 10% und 22%

Ich muss nun ins Bettchen...

 

Onassis

[StockJunky]

ich stimme mit onassis überein.

 

weiterhin sollte man bedenken, wie extrem sich das kapital vermehrt, wenn man noch 5 jahre länger spart.

Und wenn man sich dann noch die Dividenden der Wertpapiere überlegt, hat eine Immobilie keine Chance mehr.

[Toni]

...hat eine Immobilie keine Chance mehr.

 

Sag' ich doch...

 

Und wenn man das ganze intelligent plant, wohnt man evtl. bis

zum Lebensalter von 35 in einer relativ kleinen Wohnung zur Miete,

ab 45 kann man sich aber ein Haus mieten, und ab 55 wohnt man

dann zur Miete in einem wahren Palast....und wenn man noch älter

wird.....

 

Nicht auszudenken, was dabei herauskommt, wenn man sich noch

als Aktienprofi heraus stellt über die Jahre...also mehr als 10% p.a.

erwirtschaftet....

 

Ausserdem steht mein Palast dann an der Copa Cabana, da sind die

Mieten eh billiger...

[delubac]

Oh, große Entschuldigung.

 

Ich habe mich in der Formel vergriffen. Meine Berechnung wäre gültig für eine EINMALIGE Anlage eines Jahresbetrags. Da fehlen natürlich die weiteren 19 Jahre frischen Kapitals...

 

Aus der Warte ist es ja echt überaschend was man mit einmalig 4500 so alles anfangen könnte...

 

Ok, 10% sind genehmigt

 

Aber selbst 10% p.a. sind schon eine gute Rendite über einen Zeitraum von 20 Jahren. Und das alles ohne die Kapitalertragssteuer auf die späteren Zinsen.

 

Ich wäre nicht so optimistisch was diese Aussichten angeht.

 

Anders sieht das natürlich aus, wenn der Mieter in einer billigen Wohnung wohnt, sagen wir mal 400 Euro pro Monat und dann erheblich mehr ansparen kann. Aber dann passen auch die Voraussetzungen nicht mehr.

 

Um wirklich erfolgreich zu sein müsste derjenige aber wirklich täglich up to date sein und auch in eine Baisse mal gekonnt mit Put-optionen Geld gewinnen...

 

Ich selbst finde, auf die Mischung kommts an. Depot mit sicheren und spekulativen Anteilen und vielleicht eine Immobilie, egal ob selbst oder fremd genutzt.

 

Gruß, delubac.

 

P.S.: Haben wir hier keine Erfahrungsberichte? Vielleicht Menschen mitte fünfzig, die einen der beiden Wege eingeschlagen haben und berichten können?

[Faceman]

Is ja schön, wenn jeder bei seiner Ansicht bleibt. Nur bedenkt, dass das alles Momentaufnahmen sind. In den letzten Jahren (seit 1987) sind eben Aktien weit besser (auch volatiler) gelaufen, daher kommen auch die Ertragserwartungen solcher Anlagen, davor waren Immobilien und festverzinsliche gegenüber Aktien klar im Vorteil, kein Wunder bei Inflationen und Zinsen zwischen 5 und 10%, bzw. teilweise sogar darüber. Wie das ganze in 5, 10 oder 20 Jahren aussieht weiss eh keiner, schon deswegen kann man nicht vorausberechnen, welche Anlage sich besser entwickelt. Diesen Berechnungen liegen immer sehr vage Annahmen zugrunde, und diese können auch falsch sein, und wirken sich über die Laufzeit verheerend aus.

 

Nach heutigem Stand betrachtet kann ich 200 Euro 20 Jahre lang ansparen, in Wertpapieren mit 10% erziele ich ca. 145.000 Euro vor etwaigen Steuern, in einer vermeiteten Immobilie in etwa das gleiche, aber nach Steuern und nach heutigen Kaufpreisen. Nur: Wer sagt mir, wie die Steuern sich verhalten, was ich absetzen kann, welche Progression ich habe, ob ich tatsächlich 10% erziele, wie die Inflation ist, wie sich Zinsen, Renditen und Standorte bzw. Mieten entwickeln usw. ?? Da sind zuviele Unbekannte im Spiel, welche jede Prognoseberechnung zu dem werden lassen, was sie in wirklichkeit darstellt: Jeder begründet mit solchen Modellen seine These, das die durch ihn favorisierte Anlage die bessere ist.

 

Ich bleibe letztlich auch dabei: Jeder sollte in beiden Segmenten investiert sein, die mit todsicheren Jobs vielleicht in vermieteten Immobilien und Fonds, die mit unsichereren Jobs eher in Immobilienfonds bzw. Immobilienaktien und Anleihen....