Immobilie versus Wertpapierdepot

[Emilian]

Lieber el galleta,

 

ich meinte damit, dass man sogar die Immobilie herauskürzen kann. Eigentlich ist die Immo nicht wirklich relevant, da es eigentlich um 2 Kredite geht. So stellen sich am Ende lediglich 2 Fragen:

 

Welche Renditen haben Immos bzw. Wertpapiere? und Wie alt gedenkt man eigentlich zu werden?

 

Beides sind nun aber Glaubensfragen (ich hab mal gelernt, dass sich über diese nicht wirklich fruchtbar diskutieren lässt). Mit Beantwortung dieser beiden Fragen lässt sich jede seriöse Rechnung

 

in die gewünschte Richtung bringen.

 

 

 

 

Gruß Emilian.

 

 

 

 

PS: Deinen Rechner unter Kritik zu stellen, liegt mir fern (mir persönlich hat er gereicht, mich gegen eine Immo zu entscheiden aber siehe oben)

 

 

[el galleta]

Einige der Annahmen sind durchaus interessant: er rechnet z.B. heute alternativ mit Wertsteigerungen der Immobilie von 0% bzw. 1% p.a.

Real oder nominell?

 

Die reale Wertsteigerung betrug in den letzten 15 Jahren ca. -1,5% p.a. - also ein Wertverfall. Das fiel natürlich kaum jemandem auf, da die Inflation das mehr als kompensiert hat - die Immo-Preise stiegen damit trotzdem. Wurde hier auch schon mal gesagt.

 

Leider hat die Inflation eine derart große Auswirkung auf die Prognosen, dass ich befürchte, der Rechner wird zwar mathematisch funktionieren, aber trotzdem relativ nutzlos bleiben. Es ist das übliche Dilemma: Man kann die anzunehmenden Werte nicht genau genug schätzen, sodass die verbleibende Unschärfe das Ergebnis ruiniert. Kurz gesagt: Wenn ein Zehntel Prozent Inflationsschwankung 10 Jahre Mieter-Vorteil zunichte macht, dann kann man sich jede Berechnung/Prognose sparen.

 

Zumindest ein (quasi psychologisches) Problem habe ich gelöst: Die angenommene Wertsteigerung musste bisher "real" eingegeben werden. Aber wer kann das schon? Wer hat davon eine Vorstellung? Jetzt setze ich es so um, dass die nominelle Wertsteigerung anzugeben ist (wie viel jährlich die Grundstückspreise steigen, hat man eher im Blick), davon wird dann die Inflationserwartung abgezogen und ergibt die (i.d.R. negative) reale Wertsteigerung.

 

Dabei komme ich selber zu ganz anderen Annahmen als vorher; das lässt sich auch im Bekanntenkreis testen: Getrennt befragt nach der geschätzten realen Wertsteigerung einer Immo und der Inflationserwartung ist die Summe immer größer als wenn man nur nach der nominellen Preisentwicklung von Immos fragt. In Anbetracht der Bedeutung jeder Zehntelstelle taugt das Tool - so ehrlich muss man sein - wohl nur als Spielzeug. :'(

 

Ich stell die überarbeitete Version natürlich trotzdem noch online.

 

saludos,

el galleta

[el galleta]

ich meinte damit, dass man sogar die Immobilie herauskürzen kann. Eigentlich ist die Immo nicht wirklich relevant, da es eigentlich um 2 Kredite geht.

Na ja, der Rechner steht zwar in diesem Thread (insofern verstehe ich Deinen Ansatz*), aber er soll(te) ja gerade die Entscheidung zwischen Kauf und Miete unterstützen - da ist die Immo nicht ganz unwichtig.

 

*Was mir nicht einleuchtet: Wieso zwei Kredite?

 

saludos,

el galleta

[Emilian]

...

 

*Was mir nicht einleuchtet: Wieso zwei Kredite?

...

 

Kredit 1 = Hauskauf + Kosten für dessen weiteren Unterhalt (bis zum eignen Tod)

 

Kredit 2 = Mietzahlungen (bis zum eignen Tod)

 

 

 

 

 

Gruß Emilian.

 

 

[el galleta]

Kredit 1 = Hauskauf + Kosten für dessen weiteren Unterhalt (bis zum eignen Tod)

Kredit 2 = Mietzahlungen (bis zum eignen Tod)

Hm, das stößt auf zwei Schwierigkeiten:

1. Wenn Du die Immo raus lässt, dann entgeht Dir deren Vermögenswert!?

2. Der Todeszeitpunkt ist noch schwerer zu prognostizieren als die Inflation.

 

saludos,

el galleta

[BondWurzel]

Kredit 2 = Mietzahlungen (bis zum eignen Tod)

 

???

[Emilian]

...

1. Wenn Du die Immo raus lässt, dann entgeht Dir deren Vermögenswert!?

So isses in der Regel ja auch real (zumindest bei den meisten so geplant). Ich kauf doch keine Immo auf Kredit um die am Lebensabend wieder zu verticken (falls doch, ist die Rechnung dafür aber auch klar)

 

 

 

 

 

 

 

Bondwurzel: Die Mietzahlungen kann man als Kredit in die Zukunft sehen, oder nicht?

 

 

 

 

Gruß Emilian. 

 

 

 

[BondWurzel]

Bondwurzel: Die Mietzahlungen kann man als Kredit in die Zukunft sehen, oder nicht?

 

Gruß Emilian. 

 

Finanziere ich das nicht auch zukünftig aus dem laufenden Einkommen? Ich nehme doch keinen Sachwert vorweg in mein Eigentum?

[Emilian]

Finanziere ich das nicht auch zukünftig aus dem laufenden Einkommen? Ich nehme doch keinen Sachwert vorweg in mein Eigentum?

1. Genau! 2. Im Grunde schon, es soll ja vergleichbar bleiben, solange Du Miete zahlst ist die Sache "Dein Eigentum".

 

Rechtlich nicht ganz sauber, aber mathematisch gesehen ist es doch so.

 

 

 

 

 

Gruß Emilian.

[BondWurzel]

 

1. Genau! 2. Im Grunde schon, es soll ja vergleichbar bleiben, solange Du Miete zahlst ist die Sache "Dein Eigentum".

 

Rechtlich nicht ganz sauber, aber mathematisch gesehen ist es doch so.

 

Im Prinzip hats du ja recht, die Immobilie "gehört" ja auch der Bank, rein wirtschaftlich gesehen.

 

Praxisnäher sollte man das Ganze vielleicht auch darauf abstellen, ob man das Ganze als Single oder als Familie angeht.

 

Ich würde auch das Vorhandensein eines Kapitalstockes voraussetzen, ohne EK bekommt man ja keinen Kredit bei der Bank wegen der Beleihungsgrenzen.

[Emilian]

...

Ich würde auch das Vorhandensein eines Kapitalstockes voraussetzen, ohne EK bekommt man ja keinen Kredit bei der Bank wegen der Beleihungsgrenzen.

Stimmt! Zumindest sollte es keine 0%-Finanzierungen geben (manche muss man vor sich selbst schützen).

 

 

 

 

Mal noch was ketzerisches: Die Inflation gibts ja auf beiden Seiten der Gleichung. Aktien und Immos sind auf langfristige Sicht inflationsgehedged. Sollte man da der Einfachheit halber die Inflation nicht einfach aus der Gleichung schmeissen? (Ich weiß, das wird schwierig, da die Inflation auch noch zeitgewichtet wirkt. Aber da wir diese Variable nicht wirklich einschätzen können...)

 

Gruß Emilian.

[BondWurzel]

...

Ich würde auch das Vorhandensein eines Kapitalstockes voraussetzen, ohne EK bekommt man ja keinen Kredit bei der Bank wegen der Beleihungsgrenzen.

Stimmt! Zumindest sollte es keine 0%-Finanzierungen geben (manche muss man vor sich selbst schützen).

 

 

 

 

Mal noch was ketzerisches: Die Inflation gibts ja auf beiden Seiten der Gleichung. Aktien und Immos sind auf langfristige Sicht inflationsgehedged. Sollte man da der Einfachheit halber die Inflation nicht einfach aus der Gleichung schmeissen? (Ich weiß, das wird schwierig, da die Inflation auch noch zeitgewichtet wirkt. Aber da wir diese Variable nicht wirklich einschätzen können...)

 

Gruß Emilian.

 

Ja, kann man rausschmeißen..steckt in den Nebenkostenabrechnungen drin auf beiden Seiten...Rücklagen werden auch auf den Mieter umgelegt...vom jetzigen Standpunkt wäre für mich wesentlich wichtiger, wie man die demografische Entwicklung einschätzt, weil es sich durchschlagend auf die Immobileinpreise auswirken wird. Wir stehen da vor einem Wandel.

 

Ein hoher Bevölkerungsanteil wird jenseits der 60 sein; dies sind keine potenziellen EFH-Nachfrager mehr, sie verkleinern immomäßig sich eher, gehen in's Heim oder Ausland, desweiteren wird die nachwachsende Bevölkerung stark rückläufig sein ( Nachfrager der Zukunft ), hinzu kommen die stärkeren, zukünftigen Kostenbelastungen durch die Staatsverschuldung ( direkt oder indirekt ) - dies wirkt sich auf die Nachfrager-Bonität aus...ein genereller Anstieg der "normalen" Immobilienpreise gibt es schon lange nicht mehr - eher rückläufig. Ausserdem stehen wir vor der Generation der Erben - auch Immobilien = hoher Sättigungsgrad.

 

http://www.berlin-institut.org/studien/die-demografische-zukunft-von-europa.html

[Akaman]

Einige der Annahmen sind durchaus interessant: er rechnet z.B. heute alternativ mit Wertsteigerungen der Immobilie von 0% bzw. 1% p.a.

Real oder nominell?

Nominell. Übrigens steht der Artikel jetzt bei faznet.

[el galleta]

Ja, kann man rausschmeißen..steckt in den Nebenkostenabrechnungen drin auf beiden Seiten...Rücklagen werden auch auf den Mieter umgelegt...

Die Vermieterrendite ist Teil der Miete und unterliegt auch der Inflation. Sie belastet nur den Mieter. Auf der anderen Seite "hilft" die Inflation dem Eigentümer in dieser Vergleichsumgebung, da seine Immo nominell mehr wert wird, was von Bedeutung ist, wenn man einen prognostizierte (also zukünftige) Situation vergleicht. Wenn man ein Haus für heute 200.000 EUR und ein Geldvermögen in selber Höhe 10 Jahre einfach liegen lässt und dann vergleicht, dann hat die Inflation nur beim Hauspreis gewirkt. Aufgrund der Geldentwertung muss man mehr Scheine dafür hinblättern. Das Geldvermögen beträgt noch immer genau 200.000 EUR, auch wenn es weniger wert ist.

 

Die Inflation kann man keinesfalls weglassen! Genauso wenig die Immo (aus dem selben Grund!).

 

@Akaman

Danke!

 

saludos,

el galleta

[Emilian]

Wer lässt denn 200.000 Euro 10 Jahre lang einfach liegen? Wenn schon, dann liegen die in einem (sicherheitsorientierten) Portfolio. Ich werd mir also in 10 Jahren höchstwahrscheinlich dasselbe Haus immer noch kaufen können! Im Gegenteil, es spricht viel dafür, dass ich dann sogar Geld übrig habe!!!

 

 

@el galletta: Ist ja nicht schlimm, dass wir verschiedener Meinung sind. Ich meine aber, Immobilie kürzt sich raus - es sind nur 2 Kredite.

 

Gruß Emilian

[BondWurzel]

dann hat die Inflation nur beim Hauspreis gewirkt.

 

....ich hatte etwas zur demografischen Prognose geposted und etwas mehr "realitätsbezogen" vorher etwas zu meiner ETW in guter Lage = Minus 20% Wert in 15 Jahren...was nützen die ganzen fiktiven Annahmen, wenn die Realität anders aussieht ( aktuell übrigens Deflation - also Geld ruhig mal liegenlassen )...ein Afa auf Immos wird übrigens nicht umsonst bei jeder Bankfinanzierung miteingerechnet..sie hat einen handfesten Grund = Substanzverfall!

[Emilian]

@aka und Bondwurzel: Sehr interessante Links!

 

Gruß Emilian.

[el galleta]

Wer lässt denn 200.000 Euro 10 Jahre lang einfach liegen?

Derjenige, der zeigen will, dass die Inflation auf Geldvermögen anders (nämlich nominell gar nicht) wirkt als auf Häuser (deren nominellen Wert sie steigert). Dass man die Inflationseffekte auf Gelvermögen lindern kann (und dies natürlich sinnvoll wäre), ändert doch nix an der Tatsache, dass Inflation auf Sachen und Geld unterschiedlich wirkt.

 

@el galletta: Ist ja nicht schlimm, dass wir verschiedener Meinung sind.

Nö, ist nicht schlimm. Aber Deine Inflation-ist-egal-Annahme stimmt halt einfach nicht.

 

....ich hatte etwas zur demografischen Prognose geposted und etwas mehr "realitätsbezogen" vorher etwas zu meiner ETW in guter Lage = Minus 20% Wert in 15 Jahren...was nützen die ganzen fiktiven Annahmen, wenn die Realität anders aussieht

Bondwurzel, die Realität stimmt in diesem Fall mit den Annahmen absolut über ein. Auch wenn der Preis Deiner Immo nach unten gegangen ist, hat Dir die Inflation dabei trotzdem noch geholfen und einen schlimmeren nominellen Absturz verhindert. Bei 3% realem Wertverlust p.a. und 3% Inflation p.a. bleibt der Kaufpreis unverändert, aber die Hütte wird trotzdem immer weniger wert.

 

saludos,

el galleta

[etherial]

Ich stell die überarbeitete Version natürlich trotzdem noch online.

 

Ganz nebenbei - ich hab mir den Rechner von Stiftung Warentest (aus dem Beitrag von Terracotta) jetzt auch mal angeschaut. Der berücksichtigt eigentlich auch alle Faktoren - und bilanziert die Immobilie mit. Ich bin noch nicht dazu gekommen, die Sensitivität bezüglich Inflation zu prüfen (und auch ob das korrekt arbeitet weiß ich noch nicht).

 

Es ist aber sicher einen Blick wert ...

[Emilian]

Wer lässt denn 200.000 Euro 10 Jahre lang einfach liegen?

Derjenige, der zeigen will, dass die Inflation auf Geldvermögen anders (nämlich nominell gar nicht) wirkt als auf Häuser (deren nominellen Wert sie steigert). Dass man die Inflationseffekte auf Gelvermögen lindern kann (und dies natürlich sinnvoll wäre), ändert doch nix an der Tatsache, dass Inflation auf Sachen und Geld unterschiedlich wirkt.

Das ist schon richtig. Dennoch hab ich nur Dein eignes Beispiel benutzt!:

Ich hab heute 200.000 Euro auf einem sicherheitsorintierten Portfolio "liegen". Da werd ich mir ein Haus (Wert heute 200.000 Euro) in 5, in 10, in 20 oder 50 Jahren aus meinem Portfolio leisten können. Ergo: Die Inflation ist wurscht - ich muss nicht einen Cent mehr in 10 Jahren dazuzahlen und auch nicht eine Minute länger dafür arbeiten.

 

Gruß Emilian.

[el galleta]

Ich hab heute 200.000 Euro auf einem sicherheitsorintierten Portfolio "liegen". Da werd ich mir ein Haus (Wert heute 200.000 Euro) in 5, in 10, in 20 oder 50 Jahren aus meinem Portfolio leisten können. Ergo: Die Inflation ist wurscht - ich muss nicht einen Cent mehr in 10 Jahren dazuzahlen und auch nicht eine Minute länger dafür arbeiten.

Bockst Du oder verstehst Du es tatsächlich nicht?

 

1. Wenn die markierte Aussage wörtlich stimmte, dann müsstest Du nix anlegen.

2. Wenn die Inflation aufgrund der Anlage "wurscht" wäre (das meinst Du wohl), dann müsste die Form der Anlage ebenfalls egal und zusätzlich inflationsabhängig sein. Andernfalls sind die Anlageergebnisse je nach Anlage untereinander und vor allem zum Hauspreis different. Eine Differenz kann in einer Berechnung nciht "wurscht" sein.

 

saludos,

el galleta

[BondWurzel]

Wer lässt denn 200.000 Euro 10 Jahre lang einfach liegen?

Derjenige, der zeigen will, dass die Inflation auf Geldvermögen anders (nämlich nominell gar nicht) wirkt als auf Häuser (deren nominellen Wert sie steigert). Dass man die Inflationseffekte auf Gelvermögen lindern kann (und dies natürlich sinnvoll wäre), ändert doch nix an der Tatsache, dass Inflation auf Sachen und Geld unterschiedlich wirkt.

 

@el galletta: Ist ja nicht schlimm, dass wir verschiedener Meinung sind.

Nö, ist nicht schlimm. Aber Deine Inflation-ist-egal-Annahme stimmt halt einfach nicht.

 

....ich hatte etwas zur demografischen Prognose geposted und etwas mehr "realitätsbezogen" vorher etwas zu meiner ETW in guter Lage = Minus 20% Wert in 15 Jahren...was nützen die ganzen fiktiven Annahmen, wenn die Realität anders aussieht

Bondwurzel, die Realität stimmt in diesem Fall mit den Annahmen absolut über ein. Auch wenn der Preis Deiner Immo nach unten gegangen ist, hat Dir die Inflation dabei trotzdem noch geholfen und einen schlimmeren nominellen Absturz verhindert. Bei 3% realem Wertverlust p.a. und 3% Inflation p.a. bleibt der Kaufpreis unverändert, aber die Hütte wird trotzdem immer weniger wert.

 

saludos,

el galleta

 

 

Und jetzt wo wir Deflation haben? Was ist in 35 Jahren ? Mit meinem Geld bin ich auch mal schnell im CHF wenn's heiß wird und die Hyperinflation noch kommen sollte.

[Emilian]

Nein, ich bocke nicht.

Vielleicht reden wir aneinander vorbei.

 

Gruß Emilian.

[el galleta]

1. Und jetzt wo wir Deflation haben?

2. Was ist in 35 Jahren?

3. Mit meinem Geld bin ich auch mal schnell im CHF wenn's heiß wird und die Hyperinflation noch kommen sollte.

Hab das Gefühl, wir reden aneinander vorbei. Aber gut:

 

zu 1.: Deflation verringert die nominelle Wertsteigerung bzw. erhöht den nominellen Wertverlust.

zu 2.: Ich gehe davon aus, dass dann mathematik noch immer so funktioniert wie heute.

zu 3.: Was hat das mit der Diskussion um die rechnerische Berücksichtigung der Inflation zu tun?

 

@emilian

 

saludos,

el galleta

[tom1978]

Mit meinem Geld bin ich auch mal schnell im CHF wenn's heiß wird und die Hyperinflation noch kommen sollte.

 

Glaubst Du wirklich, dass in der kleinen Schweiz Stabilität herrscht, wenn Europa ringsherum den Bach hinuntergeht?