Alstria Office REIT AG

[TerracottaPie]

Gestern gab es Zahlen von Alstria:

 

- Abwertung des Portfolios um 5 % oder 86 Mio. Euro

- Jahresverlust von 79,7 Mio. Euro oder 1,44 Euro/Aktie

- Operatives Ergebnis 32,7 Mio. Euro (0,57 Euro/Aktie, glaube ich)

- Dividendenvorschlag 0,50 Euro/Aktie

- Veräußerung eines weiteren (kleineren) Portfolios für 82,4 Mio. Euro, 4 % über dem Buchwert von 2008, 11 % über dem von 2009

- FFO-Prognose von 27 Mio. Euro für dieses Jahr

- Konsortialkredit reduziert auf 651 Mio. Euro

- REIT-EKQ bei 40,3 %, soll durch die jüngste Veräußerung auf 43 Prozent ansteigen --> immer noch unter der Mindest-EKQ, aber zum ersten Mal seit Langem wieder in der Nähe (und mit positiver Tendenz)

 

Die Abwertungen waren angeblich höher als erwartet, aber die Aktie lag gestern trotzdem 3 Prozent im Plus.

[checker-finance]

Gestern gab es Zahlen von Alstria:

 

- Abwertung des Portfolios um 5 % oder 86 Mio. Euro

- Jahresverlust von 79,7 Mio. Euro oder 1,44 Euro/Aktie

- Operatives Ergebnis 32,7 Mio. Euro (0,57 Euro/Aktie, glaube ich)

- Dividendenvorschlag 0,50 Euro/Aktie

- Veräußerung eines weiteren (kleineren) Portfolios für 82,4 Mio. Euro, 4 % über dem Buchwert von 2008, 11 % über dem von 2009

- FFO-Prognose von 27 Mio. Euro für dieses Jahr

- Konsortialkredit reduziert auf 651 Mio. Euro

- REIT-EKQ bei 40,3 %, soll durch die jüngste Veräußerung auf 43 Prozent ansteigen --> immer noch unter der Mindest-EKQ, aber zum ersten Mal seit Langem wieder in der Nähe (und mit positiver Tendenz)

 

Die Abwertungen waren angeblich höher als erwartet, aber die Aktie lag gestern trotzdem 3 Prozent im Plus.

 

Alstria steht bei mir auf der erweiterten watchlist. Aber in zwei Punkten steht bei mir die Ampel auf gelb und müßte erst mal wieder auf grün umschalten.

Im Firmenporträt steht bei der comdirect über alstria u.a.:

"Der bevorzugte Weg für externes Wachstum sind "Sale and lease back"-Transaktionen, die Verkäufern den hälftigen so genannten "Exit Tax"-Steuervorteil bieten." Das Modell dürfte tot sein. Ist alstria in der Lage, ihr Geschäftsmodell weiter zu entwickeln. Weiß jemand etwas darüber?

 

und zweitens

 

Die Übernahme der Kontrolle durch die State Street Corp. Könnte das eine Transaktion sein, die dem Muster folgt, dass ein neuer Hauptaktionär das Unternehmen zu lasten der anderen Aktionäre ausschlachtet?

[TerracottaPie]

Die Übernahme der Kontrolle durch die State Street Corp. Könnte das eine Transaktion sein, die dem Muster folgt, dass ein neuer Hauptaktionär das Unternehmen zu lasten der anderen Aktionäre ausschlachtet?

 

Zumindest der zweite Punkt dürfte kein Problem sein - oder zumindest kein neues. State Street hat nur die Gesellschaft übernommen, die die Mehrheit der Anteile treuhänderisch für diese verschiedenen Captiva-Holdings hält. Und die Captiva-Holdings sind, glaube ich, alle Töchter dieser französischen Bank, für die CEO Elamine früher gearbeitet hat. Der Name fällt mir gerade nicht ein. Jedenfalls hat sich an den Besitzverhältnissen im Grunde nichts verändert (deshalb ist die State Street ja auch von der Pflicht befreit worden, den anderen Aktionären ein Angebot zu unterbreiten). Ob man das jetzt gut finden muss, dass nach wie vor ein einzelner Großaktionär über diese komplizierte Tochtergesellschafts-Treuhand-Konstruktion die Mehrheit der Anteile hält, ist eine andere Frage.

 

Und ja, die Spekulation auf die Exit-Tax-Geschäfte dürfte tot sein. Und in den letzten beiden Jahren hat auch niemand Gebrauch davon gemacht. Ob das aber ein großes Problem für das Alstria-Geschäftsmodell ist? Dass die Regelung befristet sein würde, war ja eigentlich immer klar.

 

Ob ich heute noch in Alstria investieren würde, weiß ich allerdings auch nicht. Es hat im vorigen Jahr sicher große Fortschritte bei der Bereinigung der Bilanz gegeben, und das Unternehmen scheint mir jetzt sehr solide aufgestellt zu sein. Andererseits habe ich auch den Eindruck, dass die Aktie nicht mehr unterbewertet ist - der Abschlag zum NAV ist halt deutlich zurückgegangen, und ich denke schon, dass ein Abschlag grundsätzlich gerechtfertigt ist. Wie viel kleiner sollte er also noch werden können?

[TerracottaPie]

Ich hatte die Nachricht bisher verpasst, aber sie ist zu lustig, um sie ganz zu ignorieren...

 

Alstria will REIT-Status erhalten

 

Am 31. Dezember um exakt null Uhr werde Alstria eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent haben, sagte CEO Olivier Elamine der Immobilien Zeitung. Denn nur auf diesen Termin komme an. Erreichen will Alstria diese Quote mit so Elamine im Zitat buchalterische Bilanzdekoration.

 

Ich wusste schon immer, dass das Alstria-Management einen großartigen Humor besitzt.

[checker-finance]

Ich hatte die Nachricht bisher verpasst, aber sie ist zu lustig, um sie ganz zu ignorieren...

 

Alstria will REIT-Status erhalten

 

Am 31. Dezember um exakt null Uhr werde Alstria eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent haben, sagte CEO Olivier Elamine der Immobilien Zeitung. Denn nur auf diesen Termin komme an. Erreichen will Alstria diese Quote mit so Elamine im Zitat buchalterische Bilanzdekoration.

 

Ich wusste schon immer, dass das Alstria-Management einen großartigen Humor besitzt.

 

Vielen Dank, TerracottaPie! Wirklich ein Beispiel für großartigen Humor. Für einen Comedian ist Monsieur Elamine allerdings etwas überbezahlt und wohl auch nicht gerade das, was Anleger sich wünschen. Außerdem, hat nicht um Null Uhr schon der nächste Tag begonnen? Im Moment "0:00 Uhr" ist die letzte Sekunde des 31.12.2010 abgelaufen.

Wenn die in diesem Jahr noch eine Hauptversammlung haben, wäre eine spannende Frage, ob sie eine Anrufungsauskunft bei zuständigen Finanzamt gestellt haben, ob "buchhalterische Bilanzdekoration" auch steuerlich anerkannt wird.

[TerracottaPie]

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Sorry, ich war so begeistert, dass ich vergessen habe, auf den kompletten Artikel zu verlinken.

 

=2641&tx_webpagesnews_pi1

---

=1&tx_webpagesnews_pi1[backPid]=73&no_cache=1"]Hier ist er.

 

Ist ein bisschen verwirrend, aber offenbar ist das Alstria-Management trotz des Elamine-Spruches dabei, mit dem Finanzministerium zu klären, was geht und was ist. Merkwürdig bleibt das Ganze trotzdem (aber ich glaube, es ist eher schrullig als irgendwie ernsthaft verdächtig).

 

Die Hauptversammlung ist übrigens Mitte Juni, am 16. oder so.

[Thomas B]

Ich wüßte jetzt spontan nicht, dass die EK-quote so leicht zu manipulieren sei.

Na ja, ich habe mich schon von einem Teil der Aktien getrennt.

 

Wie bewertet ihr DIC (WKN: 509840) und Gagfah im Vergleich zu Alstria? DIC hatte 2009 ein erstaunliches FFO von 1,54 pro Aktie (Kurs ca. 7,25) und machte auch 2009 kein Verlust, was wohl an den geringeren Abwertungen lag.

[Prospektständer]

DGAP-Adhoc: alstria office REIT-AG: Kapitalerhöhung um bis zu 5.599.999 neue Aktien zur Finanzierung weiteren Wachstums

[Perdox]

DGAP-Adhoc: alstria office REIT-AG: Kapitalerhöhung um bis zu 5.599.999 neue Aktien zur Finanzierung weiteren Wachstums

 

Interessant vorallem in Bezug auf die 45% EK zum 31.12....Bin mal gespannt wie es hier weitergeht, hoffe ich irre mich...

[TerracottaPie]

DGAP-Adhoc: alstria office REIT-AG: Kapitalerhöhung um bis zu 5.599.999 neue Aktien zur Finanzierung weiteren Wachstums

 

Interessant vorallem in Bezug auf die 45% EK zum 31.12....Bin mal gespannt wie es hier weitergeht, hoffe ich irre mich...

 

Verstehe ich nicht. Was vermutest Du? Die 45 Prozent sollten durch die KE erst recht locker erreicht werden. Und weiteres Wachstum wollen sie eben so stark mit EK finanzieren, dass es keine Probleme mehr mit der Quote gibt (die nach Auskunft des Vorstandes aber schon im laufenden Quartal wieder erreicht wurde).

 

Was mich nervt, ist der Ausschluss des Bezugsrechtes. Sie sind ja nicht die einzigen, die so was machen, aber ich kapiere nicht, was mir als Alteigentümer das beschleunigte Platzierungsverfahren bringen soll. Erst mal ist es ein Kursrutsch um 10 Prozent - und das, obwohl auch das Kapital nur um 10 Prozent erhöht wird. Hallo?

[Perdox]

DGAP-Adhoc: alstria office REIT-AG: Kapitalerhöhung um bis zu 5.599.999 neue Aktien zur Finanzierung weiteren Wachstums

 

Interessant vorallem in Bezug auf die 45% EK zum 31.12....Bin mal gespannt wie es hier weitergeht, hoffe ich irre mich...

 

Verstehe ich nicht. Was vermutest Du? Die 45 Prozent sollten durch die KE erst recht locker erreicht werden. Und weiteres Wachstum wollen sie eben so stark mit EK finanzieren, dass es keine Probleme mehr mit der Quote gibt (die nach Auskunft des Vorstandes aber schon im laufenden Quartal wieder erreicht wurde).

 

Was mich nervt, ist der Ausschluss des Bezugsrechtes. Sie sind ja nicht die einzigen, die so was machen, aber ich kapiere nicht, was mir als Alteigentümer das beschleunigte Platzierungsverfahren bringen soll. Erst mal ist es ein Kursrutsch um 10 Prozent - und das, obwohl auch das Kapital nur um 10 Prozent erhöht wird. Hallo?

 

Ja so enteignet man die Menschen die nicht beziehen können. Ich finde sowas absolut unfair. Was ich vermute ist, dass sie jetzt Spielraum für Abwertungen hätten. Bin gespannt wie stark sie wirklich mit der Kaperhöhung wachsen...Die Deutsche Euroshop macht das ja auch z.B. mit der Kaperhöhung so. Mir gefällt das halt gar nicht. Ist übrigens einer der Gründe warum ich DE nciht kaufen würde. Beste Grüße Perdox

[TerracottaPie]

Ja so enteignet man die Menschen die nicht beziehen können. Ich finde sowas absolut unfair. Was ich vermute ist, dass sie jetzt Spielraum für Abwertungen hätten. Bin gespannt wie stark sie wirklich mit der Kaperhöhung wachsen...Die Deutsche Euroshop macht das ja auch z.B. mit der Kaperhöhung so. Mir gefällt das halt gar nicht. Ist übrigens einer der Gründe warum ich DE nciht kaufen würde. Beste Grüße Perdox

 

Und ich besitze konsequenterweise Aktien beider Unternehmen.

 

Ist schon ein echtes Ärgernis, scheint aber im Immo-Bereich leider gang und gäbe zu sein.

[TerracottaPie]

Vermutlich gibt es irgendeinen Grund, warum das auch für Altaktionäre ein guter Deal ist - mir fällt aber keiner ein: Alstria zieht binnen weniger Monate die zweite Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts (aber mit voller Dividendenberechtigung für das abgelaufene GJ) durch, und der Hauptaktionär bietet außerdem noch die Kleinigkeit von 19,2 Mio. alten Aktien an:

 

Mehrheitsaktionär will Teil-Exit bei Alstria

 

Also: insgesamt 29,2 Mio. Aktien im Angebot, 8,5 % Kursverlust derzeit.

 

Sicher ist es langfristig positiv, wenn der Streubesitz stark ansteigt, aber zunächst einmal erschließt sich mir genauso wenig wie offenbar dem Rest der Marktteilnehmer, wie das Wert für die bestehenden Aktionäre schaffen soll - auch wenn die KE im Vorjahr im Rückblick vermutlich ein Erfolg für alle war. Schließlich gab es mittelfristig kaum erkennbare Auswirkungen auf den Aktienkurs und eine schnelle Investition der Erlöse in erfolgversprechende Assets. Allerdings ist die jetzige KE dann doch eine Nummer größer.

[Perdox]

Will nicht nachtreten, aber ich finde es schön, dass über einen Zeitraum von 5 Jahren meistens der Markt doch sehr effizient ist. Ende 2009 als unsere Diskussion war stand der Kurs um die 9 € heute steht er bei 10 € damit war die Rendite per anno bei 2,13%. An kurzfristigen Schwankunen konnte man verdienen, das zeigt, dass der Markt kurzfristig ineffizient ist, aber langfristig effizient. Super Beispiel, dass Valueinvesting funktioniert Dazu kamen noch 2,38 € Dividenden, die mit einbezogen komme ich ohne Steuern auf 6,58% p.a. besser aber für den Zeitraum immer noch bescheiden.

[Chartwaves]

Will nicht nachtreten, aber ich finde es schön, dass über einen Zeitraum von 5 Jahren meistens der Markt doch sehr effizient ist. Ende 2009 als unsere Diskussion war stand der Kurs um die 9 € heute steht er bei 10 € damit war die Rendite per anno bei 2,13%.

 

Die Dividende sollte man bei der jährlichen Rendite freilich auch noch mit berücksichtigen.

[Perdox]

Die Dividende sollte man bei der jährlichen Rendite freilich auch noch mit berücksichtigen.

 

korrekt, war ich dann auch grad selbst ncoh draufgekommen, aber du warst schneller

[Chartwaves]

Hm, diese Aktie ist also (zumindest in den letzten paar Jahren) quasi eine Open-End-Anleihe mit variabler und durchaus ordentlicher Verzinsung. Gut zu wissen, falls man sowas mal kaufen will

[Prospektständer]

Gibts eine aktuelle Meinung zur alstria office? Dividendenrendite dürfte bei knapp 4% liegen weiterhin.

[oktavian]

Am 23.3.2021 um 15:41 von Prospektständer:

Gibts eine aktuelle Meinung zur alstria office? Dividendenrendite dürfte bei knapp 4% liegen weiterhin.

Ich bevorzuge DIC Asset [long DIC+Inovalis]. Kannst mich aber gerne mit Argumenten überzeugen. Daten von tikr.com:

 

[oktavian]

vor einer Stunde von nicco:

Qualitativ besteht doch ein Unterschied:

S&P: German Real Estate Company Alstria Office REIT-AGUpgraded To 'BBB+' On Sustained Low DebtLeverage; Outlook Stable

S&P: Germany-Based DIC Asset AG Assigned 'BB+' Rating;Outlook Stable

S&P erfasst das Kreditrisiko eher quantitativ interest coverage, LTV. Qualitative Aspekte sind ein Schwachpunkt bei ratings. Das führt immer wieder zu kolossal daneben liegenden Ratings. Für die Aktien ist das nicht allzu aussagekräftig. Ich stimme aber überein, dass Alstria ein besseres rating hat. Man kann selbst ein synthetic rating berechnen ohne nur einen Geschäftsbericht zu lesen oder die Galeria Kaufhof Immobilien persönlich anzuschauen und kommt zum Ergebnis wie S&P. Ich gebe zu, dass ich solche ratings von S&P und Konsorten ignoriere bzw. als ich noch Anleihen hatte war das relevant für rating upgrades. Als Aktionär würde ich mich nur fragen, ob leverage zu niedrig ist und den FFO/Aktie reduziert.

 

Upside scenario ist bei den ratings bei Alstria kaum vorhanden, bei DIC jedoch schon. Von niedrigeren Kreditkosten würden Aktionäre profitieren. Ich rechne mit einem ESG Bond bei DIC in der Zukunft. Mal schauen, was da kommt. Das Managementgeschäft sehe ich auch nicht so negativ wie S&P, da man als Aktionär nicht nur das Ausfallrisiko, sondern auch upside und return on investment berücksichtigt. Reletting bei DIC war extrem stark über das gemanagte Portfolio. Insgesamt ist mir Alstria immer noch etwas teuer.

 

Kannst du erklären wieso S&P bei Alstria Competitive position: Satisfactory, höher bewertet als bei DIC mit fair? Ich kann das nicht, zumal DIC ja die Plattform mit viel mehr AuM hat als das eigene portfolio den Anschein macht. Es wurden auch weitere Büros geöffnet. Fixkosten sind wiederum fürs rating schlecht, aber wer weiß ob DIC da nicht einen Vorteil durch hat.

 

Annahme der Aktiendividende zu 0% ist auch nicht allzu realistisch. Ich habe die bereits angenommen.
 

 

 

[Halicho]

vor 21 Minuten von nicco:

DIC ist wie Alstria kein schlechtes Unternehmen, aber ich werde vor der Bundestagswahl nicht mehr in Immobilien in D investieren. 

Sollte die politische Unsicherheit zunehmen, dann könnten ausländische Investoren die Investitionen in Deutschland reduzieren.

Nach der Wahl wird es auch einfacher sein die Auswirkungen von Corona zu beurteilen.

Interessanter Kommentar von Ulrich Nack, Professor für Immobilienmanagement, Rohmert Immobilien Brief ab S. 30  zu

Corona und Auswirkungen für Gewerbeimmobilien (PDF):

Auszug zu Büroimmobilien

 

Die verringerte Nachfrage dürfte eingepreist sein. Schon vor dem Wohnimmobilienbauboom werden in Deutschland weniger (siehe Statista) Büros errichtet. Der Bau von Wohnimmobilien steigt hingegen seit 2009. Es werden sogar in typischen Bürolagen Flächen zu Wohnungen umgebaut. Nach Corona wird sich die Lage stabilisieren. Antizyklisches Investieren ist am rentabelsten.

 

Welche politische Unsicherheit betrifft Büroimmobilien? Die Debatte um verschärfte Regulierung betrifft Wohnungen in Großstädten. Investoren werden sich eher den wenig regulierten Büroimmobilien zuwenden wenn im Wohnimmobilienmarkt die Mieten reduziert sein werden.

vor 6 Stunden von oktavian:

Für die Aktien ist das nicht allzu aussagekräftig

Die Kreditwürdigkeit ist bei Immobiliengesellschaften, deren wesentlicher Kostenfaktor die Bedienung von Krediten ist, der wichtigste Faktor.

[oktavian]

vor 7 Stunden von Halicho:

Die Kreditwürdigkeit ist bei Immobiliengesellschaften, deren wesentlicher Kostenfaktor die Bedienung von Krediten ist, der wichtigste Faktor.

Ich würde schon sagen P/FFO, P/AFFO, P/NAV, ROIC etc spielen eine größere Rolle als das Rating. cost of debt spielt natürlich eine Rolle. Besicherte Bankkredite sind auch ohne rating günstig zu haben. Wenn du bei DIC jede Zahl verdoppeln würdest, würde S&P für die Größe das rating verbessern. Ich kann das als Kreditgeber aber weg diversizifizieren und kann auch mit OREO (other real estate owned) bei gutem Management noch mit Gewinn rausgehen.

[Halicho]

Bei Magnit sind es Erwartungen von Analysten ab 2121. Wieso sollten die in 2021  ihre Dividende um 160 Prozent erhöhen? Ich habe die auch wegen des Kursverfalls unter Beobachtung gestellt. Bisher ist mir das zu risikoreich.

vor 3 Stunden von oktavian:

Ich würde schon sagen P/FFO, P/AFFO, P/NAV, ROIC etc spielen eine größere Rolle als das Rating. cost of debt spielt natürlich eine Rolle. Besicherte Bankkredite sind auch ohne rating günstig zu haben. Wenn du bei DIC jede Zahl verdoppeln würdest, würde S&P für die Größe das rating verbessern. Ich kann das als Kreditgeber aber weg diversizifizieren und kann auch mit OREO (other real estate owned) bei gutem Management noch mit Gewinn rausgehen.

Die gibt es im Gewerbebereich nur bei hoher Haftungsmasse. Und dazu gehören unbeschwerte Anleihen. Die hebeln das Ergebnis.

 

Weg diversifizieren: siehe Finanzkrise 2008/09

[oktavian]

vor 11 Minuten von Halicho:

Bei Magnit sind es Erwartungen von Analysten ab 2121. Wieso sollten die in 2021  ihre Dividende um 160 Prozent erhöhen? Ich habe die auch wegen des Kursverfalls unter Beobachtung gestellt. Bisher ist mir das zu risikoreich.

Die gibt es im Gewerbebereich nur bei hoher Haftungsmasse. Und dazu gehören unbeschwerte Anleihen. Die hebeln das Ergebnis.

 

Weg diversifizieren: siehe Finanzkrise 2008/09

Ein Rating ist schon wichtig, aber wie gesagt im Leben nicht die wichtigsten Kennzahl für die erwartete Rendite mit der Aktie. Wenn sich der Kurs der Aktie verdoppelt von heute auf morgen, bleibt das rating gleich oder verbessert sich sogar, aber die erwartete Rendite geht runter. P/AFFO wäre da wesentlich relevanter. Man kann das auch mit default risk oder loss given default (für die Anleihen) verbinden.

 

Wenn man das 2 Milliarden Portfolio bei DIC zum Beispiel als Klumpenrisiko sieht (schlechteres rating), kann man das durchaus wegdiversifizieren als Aktienanleger. Ich glaube du hast mein Argument nicht verstanden. Das Risiko sinkender Immobilienwerte/Mieten kann man natürlich nicht einfach wegdiversifzieren, indem man z.B. weitere Büroimmobilien im gleichen Markt kauft, sondern muss andere Aktien oder gar asset Klassen kombinieren. Die Finanzkrise ist kein Argument gegen ein diversifiziertes Portfolio.

 

Wenn man eine Immobilie besitzt, hat man immer die Möglichkeit einen Hypothekenkredit aufzunehmen. Unbesicherte Anleihen erhöhen aber die Flexibilität. Für buy&hold braucht man das aber gar nicht. Hängt eben vom Ansatz ab. Die Mischung macht es. Man muss schon rechnen, wie man cost of capital optimiert bzw. die risikoadjustierte Eigenkapitalrendite maximiert. Reines Rating maximieren ohne weitere Zielgrößen ist schädlich für die Aktionäre. Bei Immobilien ist auch von ESG Sicht her eine Pleite egal. Es gehen ja keine Jobs verloren. Die Immoblien gibt es immer noch. Das ist anders als wenn zum Beispiel eine Stahl oder Glasproduktion gestoppt wird, was man dann nicht  mehr so leicht reaktivieren kann.

[Prospektständer]

Im Investorencall von DIC wurde das Non-Investment-Grade Rating von S&P mit der geringen Größe des Bestandsportfolios erklärt.

Da sagen die quantitativen Parameter bei S&P (und auch den anderen Großen) einfach aufgrund der Größe (<3,5 Mrd. €)  Non-Investment-Grade. 

 

Im Frühjahr wird ein 100 Mio. € ESG-Schuldschein kommen (kein Bond meines Erachtens).