Alstria Office REIT AG

[TerracottaPie]

Ich nehme mal die heutige Veröffentlichung der Zahlen des dritten Quartals zum Anlass, einen Thread über Alstria zu eröffnen. Also:

 

Über das Unternehmen

 

"Die alstria office REIT-AG ist ein intern gemanagter Real Estate Investment Trust (REIT), der ausschließlich auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert ist. alstria wurde im Januar 2006 gegründet und im Oktober 2007 in den ersten deutschen REIT umgewandelt. Der Hauptsitz des Unternehmens ist in Hamburg.

 

alstria verfügt über ein breit gefächertes Portfolio von Büroimmobilien an attraktiven Standorten in ganz Deutschland. Derzeit umfasst das Portfolio von alstria 90 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von ca. 943.000 qm und einem Wert von rund 1,9 Milliarden Euro.

 

alstria beabsichtigt, sein Portfolio in den kommenden Jahren im Rahmen einer nachhaltigen Wachstumsstrategie deutlich auszubauen. Diese Strategie basiert auf selektiven Investitionen, einem aktiven Gebäude- und Portfolio-Management sowie dem Erhalt und Ausbau von engen und langfristigen Beziehungen zu Mietern und relevanten Entscheidungsträgern." (von der Website)

 

Die Mieterstruktur sieht so aus:

- Stadt Hamburg: 36 Prozent

- Daimler: 14 Prozent

- Barmer: 10 Prozent

- Bilfinger Berger: 6 Prozent

- Siemens: 5 Prozent

 

Ein paar Kennzahlen (aus dem Quartalsbericht zum 30. September 2008)

 

Umsatz: 75,8 Mio. EUR (Vorjahr: 60.8)

EBITDA: 34,5 Mio. EUR (82,6)

EBT: -5,6 Mio. EUR (50,8)

Konzernnettoergebnis: -5,7 Mio. EUR (55.5)

Eigenkapitalquote: 42,1 Prozent (47,4 %)

NAV/Aktie: 14,81 EUR (15.55 EUR)

Ergebnis/Aktie: -0,10 EUR (

 

 

Der Link zum Quartalsbericht

 

Die Aktie

 

... wird im SDAX geführt und ist ziemlich geschlachtet worden in letzter Zeit. Schlusskurs gestern war 3,13 Euro. Ich selbst habe einige Aktien vor gar nicht mal so vielen Tagen zum Kurs von 5,10 Euro gekauft, um sie zu halten. Habe gedacht, ich habe da schon einen ordentlichen Margin of Safety, zumal das Unternehmen ziemlich solide finanziert scheint. Für REITs ist eine REIT-Eigenkapitalquote von mind. 45 Prozent zum Geschäftsjahresende vorgeschrieben. Im Halbjahresbericht deutete sich schon an, dass diese bald unterschritten würde, nun ist es passiert: 44,2 Prozent. Allerdings hat das erst Konsequenzen, wenn die Quote in drei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren unterschritten wird. Das steht auch im Quartalsbericht, allerdings wusste ich das schon vorher, da die IR-Abteilung mir in zwei E-Mails recht ausführlich und verständlich meine teils anfängerhaften Fragen beantwortet hat. Wie ich gerade gelesen habe, hat Alstria allerdings im dritten Quartal mit der Veräußerung mehrerer Objekte begonnen, wodurch die Eigenkapitalquote ja möglicherweise wieder steigt. Na ja, keine Ahnung, wie wichtig das überhaupt ist.

 

Ach so, noch was: Das Unternehmen geht dem Quartalsbericht zufolge davon aus, dass für das laufende Geschäftsjahr eine Dividende in Höhe des Vorjahres ausgeschüttet wird: 0,52 EUR/Aktie.

 

Kurz: Ich mag die Aktie, der Markt nicht.

 

Würde mich über andere Meinungen zu Alstria freuen, ich bin nämlich kurz davor, meine Position etwas zu vergrößern. Falls es wichtige Gründe gibt, das nicht zu tun: Haltet mich bitte davon ab.

[TerracottaPie]

Da ich gerade der Analystenkonferenz lausche, bin ich schon wieder etwas schlauer.

 

Der CEO hat gerade selbst gesagt, dass der Markt bei der Aktie die Insolvenz einpreist. Im Quartalsbericht steht, es gebe für die absehbare Zukunft keine bestandsgefährdenden Risiken.

 

Allerdings gibt es doch ein Refinanzierungsproblem, das ich mal versuche, korrekt wiederzugeben: Der Kreditvertrag mit dem Bankensyndikat ist offenbar an eine Loan-to-Value-Ratio des Immobilienbestandes von höchstens 60 % gekoppelt. Zum Ende des Quartals lag der entsprechende Wert bei 58,5 %, nun bei 57,x %, weiß nicht mehr genau. In jedem Fall scheint aber das sehr realistische Risiko zu bestehen, dass Alstria die Schwelle im Zuge weiterer Abschreibungen auf die Immos (40 bis 50 Mio. werden erwartet) durchbricht. Was dann passiert, dafür existieren bisher nur hypothetische Szenarien:

 

- Theoretisch könnten die Banken den Kredit kündigen und das Unternehmen liquidieren. Das hält der CEO für sehr unwahrscheinlich.

- Es könnte auch einfach zu einer Einigung mit den Banken und höheren Refinanzierungskosten kommen.

- Oder eine Refinanzierung über den Markt wäre nötig, mit entsprechend höheren Kosten (250 Basispunkte oder so).

 

Alles ohne Gewähr natürlich.

[H.B.]

Da ich gerade der Analystenkonferenz lausche, bin ich schon wieder etwas schlauer.

 

Interessant ist vielleicht folgender Vergleich:

 

Also, der Immobilien-Blue-Chip als Referenz und dann die "fair value" als weiterer nationaler REIT.

 

Interessant ist doch, dass die Alstria zwar etwas besser da steht, als die IVG, aber deutlich volatiler ist als die kleinere REIT-Alternative.

Warum bevorzugst du die Alstria? Warum greifst du in das offene Messer?

[TerracottaPie]

Interessant ist doch, dass die Alstria zwar etwas besser da steht, als die IVG, aber deutlich volatiler ist als die kleinere REIT-Alternative.

Warum bevorzugst du die Alstria? Warum greifst du in das offene Messer?

 

Danke für den Chart. Der ist in der Tat interessant. Ein wesentlicher Grund dürfte sein, dass ich nicht so sehr (bis gar nicht) auf Charts schaue. Ich habe mir in der Tat alle drei Unternehmen zumindest oberflächlich angeschaut. Zwischendurch habe ich auch mit dem Gedanken gespielt, in Fair Value und Alstria zu investieren. Einen REIT fand ich jedenfalls besser als eine Nicht-REIT-Immobilienaktie, einfach aufgrund der strikteren Regularien und der per se konservativeren Aufstellung.

 

Den Fair-Value-Geschäftsbericht hab ich mir angeschaut, der wirkte auch auf den ersten Blick (Experte bin ich eh nicht, ich betreibe gerade Learning by Doing und habe deshalb den größten Teil meines Aktienportfolios in ETFs angelegt) transparent und seriös, aber die Unternehmensstruktur mit mehr oder weniger großen Anteilen an verschiedenen Geschlossenen Immobilienfonds erschien mir ziemlich kompliziert - zu kompliziert für mich. Außerdem ist Fair Value eben noch deutlich kleiner als Alstria, für die "Blue Chip" ja auch schon eine sehr höfliche Bezeichnung ist. Das macht es mir als Privatanleger noch schwieriger, an Informationen zu kommen, und die Aktie ist natürlich auch noch illiquider. Das waren also eher praktische Erwägungen.

 

Kann zufällig jemand skizzieren, was bei einer Insolvenz von Alstria geschehen würde? Dann würden die Banken die Immobilien übernehmen. Und was bliebe für die Aktionäre am Ende über?

[dax5555]

Kann zufällig jemand skizzieren, was bei einer Insolvenz von Alstria geschehen würde? Dann würden die Banken die Immobilien übernehmen. Und was bliebe für die Aktionäre am Ende über?

 

Die Firma gehört den Aktionären. Was nach einer eventuellen Entschuldung usw. übrigbleibt, natürlich auch.

 

Mal ganz allgemein:

 

Die Charts aller Immobilienaktien sehen zur Zeit fürchterlich aus.

Die Kurse notieren weit unter ihren inneren Werten (Marktwert der Immobilien).

 

Dies müssten doch Kaufkurse sein!? Zumindest für langfristig orientierte Anleger!?

 

Wie ist Eure Meinung?

 

Viele Grüße

[TerracottaPie]

Die Firma gehört den Aktionären. Was nach einer eventuellen Entschuldung usw. übrigbleibt, natürlich auch.

 

Mal ganz allgemein:

 

Die Charts aller Immobilienaktien sehen zur Zeit fürchterlich aus.

Die Kurse notieren weit unter ihren inneren Werten (Marktwert der Immobilien).

 

Dies müssten doch Kaufkurse sein!? Zumindest für langfristig orientierte Anleger!?

 

Wie ist Eure Meinung?

 

Viele Grüße

 

Das mit den Kaufkursen hab ich mir auch gedacht, aber im Moment sind sie echt im Sturzflug. Vor ein paar Wochen haben Alstria noch bei 10.xx notiert, das erste Mal hab ich bei 5.10 gekauft, dann bei 2.90, ein paar Stunden später waren sie schon bei 2.50.

 

Meine Frage, was für die Aktionäre nach einer Pleite übrig bleiben würde, zielt genau darauf: Die Aktie von Alstria hat im Moment einen NAV von 14.80. Selbst wenn jetzt alle Immobilien notverkauft werden müssten, müsste für uns doch noch was übrig bleiben, oder? Oder ist das Szenario gerade, dass alle Immobilienfirmen gleichzeitig in die Pleite rutschen?

 

Im Übrigen hat die IR-Abteilung mir noch einmal bestätigt, dass sie definitiv keine bestandsgefährdenden Risiken für das Unternehmen sehen, dass es noch Spielraum gibt, bis bei einem LTV >60 die Kredite neu verhandelt werden müssen, und dass sie davon ausgehen, dass der Spielraum reicht. Der Cash-Flow ist im Moment positiv, es gibt auch keine Anzeichen dafür, dass es da größere Probleme geben könnte.

 

Und sie wollen ja nach wie vor eine Dividende zahlen. Wenn sie dabei bleiben, hab ich die Aktie diese Woche für eine Dividendenrendite von 19 % gekauft.

 

Na ja, ich schätze, wenn Alstria überlebt, war's ein guter Kauf.

[Grumel]

Lasst euch nicht von Nav Zahlen aus der Tiefe des Raumes täuschen. Manchmal ist der Raum so tief, da weis man garnicht wo der Ball, äh das Nav herkommt. Schaut auf den Cash Flow. Oder besser versucht ihn irgendwie irgendwo zu finden. Für leute wie mich haben sie ihn gut genug versteckt. Überschlagsweise klar ist aber, er ist irgendwo nahe null. Die schlechteren Kreditkonditionen kommen aber erst.

[TerracottaPie]

Hmm, der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit lag bei 0.53 EUR je Aktie (knapp 29 Mio. EUR) in den ersten neun Monaten, die FFO sind fast identisch, das EBITDA liegt etwas darüber.

 

Die Nettomieteinnahmen lagen bei fast 70 Mio. EUR, bei sonstigen Erträgen von 2.7 Mio. EURO und Betriebsaufwendungen von 9.2 Mio. EUR und einem Netto-Finanzergebnis von -39 Mio. EUR. Ohne Auf- und Abwertung der Immobilien bliebe ein EBIT von 24 Mio. Euro (0.44 EUR/Aktie). Ist das schlecht?

 

Und wieso gibst du nichts auf das NAV? Weil du der Bewertung der Immobilien nicht traust?

 

Letzter Edit: Ist es sinnvoll, mal auszurechnen, was mit den FFO passiert, wenn die Finanzierungskosten um 100 oder 200 Basispunkte steigen? Dann würde ich es morgen mal probieren. Aber wenn das Unternehmen mit seinen Planungen hinkommt, dann müssen sie sich erst 2011 refinanzieren, glaube ich.

[dax5555]

Hallo Leute,

 

macht euch nicht verrückt mit Analysen und Details.

 

Immobilienaktien sind zur Zeit Kaufgelegenheiten!

 

Aber, aber, wie immer bei der Geldanlage:

 

Das Risiko breit streuen. Also in mehrere Immoaktien investieren und in einen

Fonds, wie etwa den iShares Global Property Yield Fund ISIN: DE000A0LGQL5

 

Wer das tut, kann beherzt zugreifen, sich über üppige Auszahlungen freuen, ruhig schlafen

und braucht die kommende Inflation nicht zu fürchten.

[TerracottaPie]

Verrückt machen nicht, aber ich möchte ja auch etwas lernen. Über das Unternehmen und über Bilanzen allgemein.

[TerracottaPie]

Nach 40 Prozent plus an einem Tag bin ich kurz erleichtert, hoffe, die Aktie wird bald mal etwas weniger volatil.

 

Zwei "Buy"-Analysen, die vorgeben, den niedrigen Kurs auch nicht zu verstehen. Sollte mich das beunruhigen?

 

http://www.finanznachrichten.de/nachrichte...auf-buy-322.htm

 

http://www.finanznachrichten.de/nachrichte...80-euro-322.htm

[Grumel]

Nein, es sollte dir am a... vorbeigehen.

 

Analysen haben keinerlei Prognosekraft, im Durchschnitt haben sie logischerweise etwas Hang zum Optimismus.

[TerracottaPie]

Nein, es sollte dir am a... vorbeigehen.

 

Analysen haben keinerlei Prognosekraft, im Durchschnitt haben sie logischerweise etwas Hang zum Optimismus.

 

Aber im besten Fall erfassen sie tatsächlich ein wichtiges Problem des Unternehmens, oder nicht? Ich gebe ja nichts auf sie, aber als Denkanstoß finde ich sie immer interessant.

[TerracottaPie]

Mal ein Artikel aus dem Hamburger Abendblatt:

 

""Alte Post" wird abgerissen - nur die Fassade bleibt" - "Der Investor will mehr als 65 Millionen Euro in das historische Gebäude in bester Innenstadtlage investieren"

 

Nichts Aufregendes, aber immerhin mal Details zu einem Objekt.

[TerracottaPie]

Alstria erwägt trotz Krise Zukäufe

 

Alexander Dexne kann sich kleinere Zukäufe vorstellen. Größere nicht, wegen der Finanzierung. Ich persönlich bin ja schon gespannt, wie das mit den kleineren funktionieren soll, denn eigentlich müsste Alstria zumindest mittelfristig doch die Eigenkapitalquote stärken....

 

... zumal Dexne mit weiteren Abwertungen des Immobilienbestandes von 30 bis 50 Mio. Euro rechnet (wahrscheinlich kommt daher auch der Kursverlust heute, während Immos sonst ganz gut dastehen). Man könnte jetzt mal durchrechnen, wie sich das auf die LTV-Vereinbarung auswirkt, aber dazu fehlt mir im Moment die Muße.

 

In jedem Fall will Dexne den Umsatz stabil halten und rechnet mit gestiegenen Finanzierungskosten, die das Ergebnis (ich denke, gemeint sind die FFO, denn das Ergebnis wird ja ohnehin durch die Abwertungen beeinflusst, jedenfalls noch ein Grund für Kursverluste) negativ beeinflussen werden.

 

Für mich klingt die Nachricht insgesamt aber eher positiv: Wenn sie sich schon wieder mit kleineren Zukäufen befassen können und wissen, dass die Refinanzierung teurer wird, dann kann es um die Überlebensfähigkeit des Unternehmens ja nicht mehr so schlecht bestellt sein.

 

Edit: Manchmal sind Analysten doch gut: UniCredit lassen die Aktie erstens auf "Hold" und schreiben zweitens, dass Dexne wohl falsch zitiert worden ist, weil die Abschreibungen schon 2008 anfallen. Wäre ja auch komisch gewesen, wenn er jetzt schon wüsste, welche Abschreibungen Ende des Jahres angefallen sein werden. Immerhin: Aussagen zu den Kreditbedingungen vermisst UniCredit auch...

 

Ähm, letzter Edit: Andererseits sind Aussagen zum LTV auch nicht so dringend, wenn Dexne ohnehin nicht mit neuen Abschreibungen rechnet.

[TerracottaPie]

Darf man sich eigentlich darüber wundern, dass Alstria Office gestern mit +12 Prozent größter Gewinner im SDAX war und direkt nach Börsenschluss die Ad-hoc-Meldung über die erfolgreiche Neuverhandlung des Konsortialkreditvereinbarung eintrudelt?

[TerracottaPie]

alstria im Geschäftsjahr 2008: Stabile Zahlen trotz unruhiger Marktlage

 

- Umsatzerlöse steigen 2008 um 23,6% auf EUR 102,1 Mio. - Operatives Ergebnis (FFO) um 25% auf EUR 39,4 Mio. verbessert (FFO pro Aktie: EUR 0,70)

- Verlust von EUR 1 pro Aktie infolge von Abwertungen - Dividendenvorschlag auf Vorjahresniveau bestätigt - Auszahlung der Dividende in Aktien möglich

 

Hier gibt's auch die komplette Pressemitteilung.

 

Ich hab mir vorhin die Aufzeichnung der Bilanz-PK/Telco angeschaut und fand es wieder ziemlich interessant. Zwischendurch hatte ich den Eindruck, der Vorstand hat richtig Spaß daran, das Unternehmen durch die Krise zu führen. Dann hat Elamine aber tatsächlich mit Gedankenspielen über die Liquidation der Assets (irgendwann mal) angefangen, falls die Aktie länger so weit unter NAV notieren sollte.... Grundsätzlich wird aber wohl der eine oder andere Verkauf angestrebt, es gibt wohl auch schon Gespräche (aber keine konkrete Guidance dazu). Jedenfalls sollen Gebäude möglicherweise auch unter dem Buchwert verkauft werden. In jedem Fall wollen sie daran arbeiten, wieder auf die nötige REIT-Eigenkapitalquote von 45 % (derzeit: ca. 40 %) zu kommen - aber nicht um jeden Preis.

 

Ansonsten liegt das Hauptaugenmerk bereits auf der längerfristigen Sicherung der Refinanzierung. 2011 läuft die Haupt-Kreditvereinbarung aus. Ziel ist es, bis dahin durch mehrere kleinere Kredite unabhängiger von der einen Riesen-Kreditlinie zu werden und das Auslaufen der verschiedenen Verträge zeitlich zu strecken.

 

Spannend finde ich die Sache mit der Sachdividende, die in Aktien gezahlt wird. Alstria hält nach einem Rückkaufprogramm knapp 1,4 Mio. eigene Aktien und will es den Aktionären freistellen, ob sie sich die Dividende in Aktien oder in Cash auszahlen lassen. Insgesamt sollen 28,x Mio. Euro (52 Cent je Aktie) ausgeschüttet werden. Die Aktien sollen mit einem kleinen Abschlag zum Stichtagskurs an die Aktionäre fließen.

 

Gibt's gegen dieses Verfahren etwas einzuwenden? Wenn viele das attraktiv finden (der Hauptaktionär hat angeblich schon Interesse signalisiert), würde die zur Verfügung stehenden Aktien zu momentanen Kursen natürlich nur zur Bedienung eines eher kleinen Teils der Dividende reichen. Wenn sie mal wieder um 100 Prozent innerhalb einiger Wochen steigen, sieht's natürlich schon anders aus...

 

Ein paar Kennzahlen noch:

 

- NAV/Aktie: 13 Euro (vorher: 15.55)

- Bewertungsverlust der Immobilien: ca. -88 Mio. Euro

- Bewertungsrendite: 5,9 %

- Leerstandsquote: auch 5,9 %

 

Ach ja: Die Dividende ist steuerfrei, das wusste ich bisher auch nicht.

[TerracottaPie]

Alstria hat übrigens seit einiger Zeit ein Corporate Blog, das ich recht lesenswert finde, auch wenn die Einträge eher spärlich sind.

[Haifisch]

Der Alstria Office REIT (AOX.DE) tradet gerade bei EUR 6,50 (Xetra). Am 10.6. gibt es eine Dividendenausschüttung von EUR 0,52, was eine Dividendenrendite von 8% ergibt.

 

Auf www.alstria.de gibt es dazu alle Investor-Relations-Infos. Der aktuelle NAV liegt bei EUR 12,56 (Q1 2009) also fast beim doppelten Wert des aktuellen Kurses.

 

Sieht man sich auf der www.reita.oirg den Chart zum Premium/Discount zum NAV über die letzten 20 Jahre an (http://www.reita.org/live/Databank/chart_nav.html ), so sieht man, dass die REIT-Kurse in wirtschaftlich besseren Zeiten immer wieder Richtung NAV tendieren und den sogar übertreffen können.

 

Worauf man bei Immo-Aktien und REITs besonders achten muss ist die Liquidität, der Refinanzierungsbedarf und das LTV (Loan-to-Value Ratio). Bis 2011 kommen auf Alstria keine neuen Refinanzierungen zu und das LTV liegt um die 65% und soll in den nächsten 3 Jahren wieder auf 60% gesenkt werden.

 

Der einzige Negativpunkt sind natürlich die Immobilienabwertungen die das Ergebnis drücken. Das operative Geschäft läuft jedoch positiv.

 

Ich habe bereits vor einigen Monaten damit begonnen Alstria aufzusammeln und werde sie aufgrund der hohen Dividendenrendite als Langfristinvestment behalten.

[TerracottaPie]

Der Alstria Office REIT (AOX.DE) tradet gerade bei EUR 6,50 (Xetra). Am 10.6. gibt es eine Dividendenausschüttung von EUR 0,52, was eine Dividendenrendite von 8% ergibt.

 

Auf www.alstria.de gibt es dazu alle Investor-Relations-Infos. Der aktuelle NAV liegt bei EUR 12,56 (Q1 2009) also fast beim doppelten Wert des aktuellen Kurses.

 

Sieht man sich auf der www.reita.oirg den Chart zum Premium/Discount zum NAV über die letzten 20 Jahre an (http://www.reita.org/live/Databank/chart_nav.html ), so sieht man, dass die REIT-Kurse in wirtschaftlich besseren Zeiten immer wieder Richtung NAV tendieren und den sogar übertreffen können.

 

Worauf man bei Immo-Aktien und REITs besonders achten muss ist die Liquidität, der Refinanzierungsbedarf und das LTV (Loan-to-Value Ratio). Bis 2011 kommen auf Alstria keine neuen Refinanzierungen zu und das LTV liegt um die 65% und soll in den nächsten 3 Jahren wieder auf 60% gesenkt werden.

 

Der einzige Negativpunkt sind natürlich die Immobilienabwertungen die das Ergebnis drücken. Das operative Geschäft läuft jedoch positiv.

 

Ich habe bereits vor einigen Monaten damit begonnen Alstria aufzusammeln und werde sie aufgrund der hohen Dividendenrendite als Langfristinvestment behalten.

 

Hey Haifisch, freut mich, dass es noch jemanden gibt, der sich für die Aktie interessiert. Ich finde sie auch nach wie vor langfristig interessant - zumal ich Ende 2008 eingestiegen bin und vor einem Verkauf schon einiges zusammenkommen muss.

 

Kleine Korrektur noch: Das LTV liegt derzeit unter 60, bei 59,1 Prozent oder so. Die Kreditvereinbarung des Konsortialkredites lässt aber ein höheres LTV zu (ich glaube tatsächlich bis 65 %). Dann steigt aber auch der Zins-Spread.

[checker-finance]

Erstmal Glückwunsch, Terracottapie! Als kurfristiger Zock ist die Rechnung ja schon mal aufgegangen. Als Langfristanlage sähe ich aber zwei große Probleme:

 

1. Alstria ist sehr stark auf den deutschen Markt und im deutschen Markt sehr stark auf einen Mieter konzentriert. Diese Risiko heißt dann im PR-Sprech, man strebe langfristige, nachhaltigezusammenarbeit mit engen Parntern an, usw.

 

2. Alstria ist im Mehrheitsbesitz eines Hauptaktionärs. Im PR-Sprech "... stabile Geselschafterstrukturen...". Für Kleinaktionäre heißt das aber oft nichts Gutes. Mal droht ein squeeze out, mal setzt der Hauptaktionäre seine Interessen zuungunsten der Gesellschaft und damit damit zu Lasten der anderen Aktionäre durch.

 

Würde man beide Kriterien als No go werten, blieben aber vom ganzen Aktienmarkt wahrscheinlich nur wenige Titel und auch nicht gerade die besten übrig. Man muss halt ein wenig hoffen, dass sich die Risiken nicht realisieren.

[TerracottaPie]

Erstmal Glückwunsch, Terracottapie! Als kurfristiger Zock ist die Rechnung ja schon mal aufgegangen. Als Langfristanlage sähe ich aber zwei große Probleme:

 

1. Alstria ist sehr stark auf den deutschen Markt und im deutschen Markt sehr stark auf einen Mieter konzentriert. Diese Risiko heißt dann im PR-Sprech, man strebe langfristige, nachhaltigezusammenarbeit mit engen Parntern an, usw.

 

2. Alstria ist im Mehrheitsbesitz eines Hauptaktionärs. Im PR-Sprech "... stabile Geselschafterstrukturen...". Für Kleinaktionäre heißt das aber oft nichts Gutes. Mal droht ein squeeze out, mal setzt der Hauptaktionäre seine Interessen zuungunsten der Gesellschaft und damit damit zu Lasten der anderen Aktionäre durch.

 

Würde man beide Kriterien als No go werten, blieben aber vom ganzen Aktienmarkt wahrscheinlich nur wenige Titel und auch nicht gerade die besten übrig. Man muss halt ein wenig hoffen, dass sich die Risiken nicht realisieren.

 

Du hast mit beidem Recht. Wobei der eine Mieter die Stadt Hamburg ist - also zumindest ein Mieter mit sehr guter Bonität. Das dürfte also auch sein Gutes haben. Dass dazu auch noch Daimler alleine 14 Prozent des Portfolios ausmacht (mit der Konzernzentrale) sehe ich schon eher mit gemischten Gefühlen.

 

Was den zweiten Punkt angeht, würde ich hoffen, dass der Hauptaktionär langfristig eher seinen Anteil verringern will - schließlich sind REITs explizit nicht dafür gedacht, dass ein Aktionär über großen Einfluss verfügt. Aber klar, auf Hoffnungen sollte man sich wohl eher nicht verlassen. :-

 

Dazu kommen ja noch weitere Risiken: Mögliche weitere Abwertungen des Portfolios hat Haifisch schon genannt - die würden sich dann recht kurzfristig auch schon auf die FFO auswirken, weil eben der Zins-Spread stiege. Dann liegt die EK-Quote von Alstria unter der REIT-Norm - und sollte bis Ende 2011 (glaube ich) wieder darüber liegen, wenn das Unternehmen nicht den REIT-Status verlieren will. Deshalb wird es wohl erst mal kein Wachstum geben, sondern weitere Verkäufe. Und das böse Wort Kapitalerhöhung geistert auch immer mal wieder rum (obwohl der Vorstand davon - noch - nichts wissen will).

 

Wahrscheinlich gibt es auch noch einige andere Probleme. Aber dafür wird die Aktie ja auch immer noch mit einem hohen Abschlag auf den NAV gehandelt. Und ich fürchte, es ist im Moment schwierig, Immobilienunternehmen ohne Probleme zu finden - und wenn man doch mal eins findet, sind sie auch deutlich höher bewertet - siehe Dt. Euroshop oder Hamborner.

[Thomas B]

Dann liegt die EK-Quote von Alstria unter der REIT-Norm - und sollte bis Ende 2011 (glaube ich) wieder darüber liegen, wenn das Unternehmen nicht den REIT-Status verlieren will. Deshalb wird es wohl erst mal kein Wachstum geben, sondern weitere Verkäufe. Und das böse Wort Kapitalerhöhung geistert auch immer mal wieder rum (obwohl der Vorstand davon - noch - nichts wissen will).

Das einfachste wäre gewesen, 2x die Dividende zu thesaurieren. Kapitalerhöhung wäre wohl das allerdümmste.

Ebenso Verkäufe in einer Phase, wo andere Risikokapital für Notverkäufe einsammeln.

 

Es irritiert mich schon, dass Alstria gar nichts dazu sagt, wie es die 45% wieder erreichen will.

[TerracottaPie]

Das einfachste wäre gewesen, 2x die Dividende zu thesaurieren. Kapitalerhöhung wäre wohl das allerdümmste.

Ebenso Verkäufe in einer Phase, wo andere Risikokapital für Notverkäufe einsammeln.

 

Es irritiert mich schon, dass Alstria gar nichts dazu sagt, wie es die 45% wieder erreichen will.

 

REITs sind zu hohen Ausschüttungen verpflichtet, und dafür wird der Gewinn nach HGB herangezogen - nicht der nach IFRS. Mit Dividenden-Thesaurierung isses also nichts. Eine Kapitalerhöhung soll es ja auch nicht geben (wohl aber eine teilweise Ausschüttung der Dividende in Form eigener Aktien, die Alstria derzeit noch selbst hält - aus einem Rückkaufprogramm).

 

Vor einem oder zwei Quartalen hat der Vorstand mal gesagt, dass der REIT-Status nicht sakrosankt sei - es wäre letztlich nur ein besonderer Besteuerungs-Status. Ein vorteilhafter zwar, aber eben auch nicht mehr. Und wie es die 45 Prozent erreichen will: Ich denke einfach über Deleveragering, sprich: Objektverkäufe. Ist ja auch noch eine Weile Zeit dafür.

[Thomas B]

REITs sind zu hohen Ausschüttungen verpflichtet, und dafür wird der Gewinn nach HGB herangezogen - nicht der nach IFRS. Mit Dividenden-Thesaurierung isses also nichts. Eine Kapitalerhöhung soll es ja auch nicht geben (wohl aber eine teilweise Ausschüttung der Dividende in Form eigener Aktien, die Alstria derzeit noch selbst hält - aus einem Rückkaufprogramm).

Wenn die "Dividende" steuerfrei ist, ist es eine Eigenkapitalkückzahlung und damit kann kein ausschüttungsfähiger HGB Gewinn vorhanden gewesen sein.

Die Eigenkapitalkückzahlung in Form von Aktien statt Geld bessert die EK-Quote so gut wie nicht auf, da die Aktien ja auch aus der Bilanz verschwinden (Einzig der Gewinn aus dem Rückkauf wird realisiert, falls es einen gab).

 

Vor einem oder zwei Quartalen hat der Vorstand mal gesagt, dass der REIT-Status nicht sakrosankt sei - es wäre letztlich nur ein besonderer Besteuerungs-Status. Ein vorteilhafter zwar, aber eben auch nicht mehr.

Wie sähe eigentlich die Besteuerung einer normalen Reit Dividende aus, Abgeltungssteuer oder individuelle Einkommenssteuer, wie bei einem Direkinvestment in Mietshäuser?