Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[der_loser]

Schon interessant, wie eine ganze Anlageklasse so dem Abgrund entgegen strebt... ich habe noch einen erheblichen Anteil im Kanam drin - aber ich warte mal ab, die Zahlen (Leerstand, Mietauslauf, etc.) sprechen dem Abschlag an den Börsen meiner Meinung nach entgegen - hoffe ich

 

Viele Grüße,

ww

 

 

Es ist bei den OIs wie bei allen Anlageklassen - es gibt gute und schlechte Produkte. Die schlechten werden irgendwann aufgelöst und abgewickelt. Deshalb von einem Streben der ganzen Anlageklasse OIs in Richtung Abgrund ist überzogen.

 

Gruß

Berd

 

 

hier auch ein passender Bericht dazu: http://www.dasinvestment.com/investments/immobilien/news/datum/2010/10/27/offene-immobilienfonds-eine-nachhaltige-oeffnung-von-degi-europa-und-morgan-stanley-p2-value-war-re/

was sagt ihr dazu. sind u.a. spekulanten zum größten schuld an der misere?

[Chemstudent]

was sagt ihr dazu. sind u.a. spekulanten zum größten schuld an der misere?

Nein, das wird nur von den KAGs so kommuniziert, um zumindest ein wenig den schwarzen Peter loswerden zu können.

https://www.wertpapier-forum.de/topic/22455-offene-immobilienfonds-zentraler-thread-bezuglich-der-fondsschliessungen/?do=findComment&comment=621978

[wallstreetmarc]

Es ist bei den OIs wie bei allen Anlageklassen - es gibt gute und schlechte Produkte. Die schlechten werden irgendwann aufgelöst und abgewickelt. Deshalb von einem Streben der ganzen Anlageklasse OIs in Richtung Abgrund ist überzogen.

 

Alle Produkte haben aber eines gemeinsam: die Konstruktion. Die so übrigens nur in ganz wenigen Staaten der Erde erlaubt ist. Und die wird so nicht mehr funktionieren, da sie viel zu anfällig aber vor allem intransparent ist. (Die Formel für die Immobilienbewertung bei OIs muss so kompliziert sein, dass ich sie fast noch nie jemand gesehen hat. Eventuell war die Formel auch nur ein netter Plausch zw. Emittentenmanagement und Bewertungsfirma..) Da wurde über Jahre Sicherheit vorgegaukelt, auf schöne Charts verwiesen, egal ob der Markt für Büroimmobilien gerade einbricht oder nicht.

Ich finde es geradezu naiv und riskant, wenn man sich Anteile von Immobilien über einen offenen Immobilienfond kauft, der keine Volatiliät zeigt, obwohl man eigentlich wissen müsste, dass bei Büroimmobilienpreisen Vola herrscht. Das Argument des Ertagswertverfahrens scheint die Masse seither beruhigt zu haben. Funktioniert aber auch nicht mehr lange, da jetzt das erste Mal bei einigen OIs die Hosen herunter gelassen werden müssen und der fiktive NAV mit dem Markt abgeglichen wird und Mieteinahmen da eine untergeordnete Rolle spielen.

Früher hies es bei den OIs einfach Augen zu und durch wenn die Immobilienpreise sanken. Hauptsache der Phantasiepreis / Chart gibt nicht nach und alle bleiben drin und Tante Helga kann leicht überzeugt werden.. Schon komisch, dass fast nur der Degi in den letzten Wochen massiv abwertete, nicht?! Warum die Anderen nicht!?

Die Meinung hab ich übrigens nicht erst jetzt, sondern schon vor der Krise 2008 gepostet, dass die Teile sehr spekulativ sind.

Bin jetzt übrigens das erste mal in einen OI rein; nur noch 30.- Euro scheinen mir für die degi Europa Gebäude ein wenig übertrieben. Wie der Emittentenvertrieb zum Emittentenpreis jemals seriös wieder funktionieren soll bleibt mir bei den Rabatten über die Börse ein Rätsel.

[PSTVA]

 

fondsxpress_43_10.pdf

 

MfG

[Xover]

Zum Vergleich mal die im MDAX und SDAX gelisteten Gewerbeimmobilien AGs:

 

DIC Asset AG:

Börsenwert 300 Mio.

wirt. Eigenkapital 500 Mio.

Bilanzsumme 2,2 Mrd.

Verbindlichkeiten 1,7 Mrd.

FK Quote: 77%

Abschlag auf den Immobilienwert -> -9%

 

Dt. Euroshop:

Börsenwert 1,26 Mrd.

wirt. Eigenkapital 0,875 Mrd.

Bilanzsumme 2,1 Mrd.

Verbindlichkeiten 0,96 Mrd.

FK Quote: 45%

Abschlag auf den Immobilienwert -> +18%

IVG

Börsenwert 700 Mio.

wirt. Eigenkapital 863 Mio.

Bilanzsumme 7,4 Mrd.

Verbindlichkeiten 5,9 Mrd.

FK Quote: 80%

Abschlag auf den Immobilienwert -> -2,2%

 

 

 

dagegen z.b. beim SEB Immoinvest:

Börsenwert 5 Mrd.

wirt. Eigenkapital 6,4 Mrd.

Bilanzsumme 8,5 Mrd.

Verbindlichkeiten 2,1 Mrd.

FK Quote: 24%

Abschlag auf den Immobilienwert -> -16,5%

 

 

 

[Torman]

Zum Vergleich mal die im MDAX und SDAX gelisteten Gewerbeimmobilien AGs:

Ist das Bewertungsverfahren der Immobilien vergleichbar? Gab es bei den AGs nicht bereits erhebliche Korrekturen der Immobilienwerte in der Krise? Dann wäre der Vergleich ziemlich irrelevant.

[teffi]

Ist das Bewertungsverfahren der Immobilien vergleichbar? Gab es bei den AGs nicht bereits erhebliche Korrekturen der Immobilienwerte in der Krise? Dann wäre der Vergleich ziemlich irrelevant.

 

Hmm. Hat hier jemand einen Überblick in wie weit die Immofonds von sich aus schon abgewertet haben? Der Degi Europa z.B. hat durch Neubewertungen der Immobilien und übermäßige Immoverkäufe ja schon 25% abgewertet, alleine dieses Jahr.

[Xover]

Zum Vergleich mal die im MDAX und SDAX gelisteten Gewerbeimmobilien AGs:

Ist das Bewertungsverfahren der Immobilien vergleichbar? Gab es bei den AGs nicht bereits erhebliche Korrekturen der Immobilienwerte in der Krise? Dann wäre der Vergleich ziemlich irrelevant.

 

Das Bewertungsverfahren wird grds. vergleichbar sein, da sie nach IFRS ihre Immobilien nach Verkehrswerten bewerten sollen. Bewertung nimmt bei den AGs allerdings die AG vor, welche dann nur von den Wirtschaftsprüfern geprüft werden.

 

Wertkorrekturen gab es, bspw. hat IVG auf dem Hochpunkt rd. 3,5 Mrd. Immos hinzu gekauft und die Bilanz von 5 auf 8,5 Mrd. ausgeweitet. 2006 und 2007 haben sie ihre Marktwerte noch hochgeschrieben, 2008 und 2009 um in Summe 10% abgewertet (bei 3,5 Mrd. Zukäufen auf dem Höhepunkt!?). Insgesamt sind aus bilanzpolitischen Gründen Abschreibungen/Marktwertänderungen bei einer rd. 80% Fremdfinanzierung nur in gewissen Rahmen möglich. Die Kreditkosten werden dementsprechend bspw. bei der IVG höher als in den leicht fremdfinanzierten Immo.fonds sein, insofern sind die geschlossenen Immo.Fonds auch aus Sicht der risikoadjustierten FFO interessanter.

 

Natürlich passt der Vergleich nicht 100%, genauso wie jede Immobilie individuell ist. Aber am Kapitalmarkt ist dies noch der näheste Vergleich zwischen zwei Anlageklassen, von der eine derzeit gestresst ist und eine andere ihre negative Berichterstattung bzw. deren Streß sich derzeit beruhigt hat.

[Xover]

Ist das Bewertungsverfahren der Immobilien vergleichbar? Gab es bei den AGs nicht bereits erhebliche Korrekturen der Immobilienwerte in der Krise? Dann wäre der Vergleich ziemlich irrelevant.

 

Hmm. Hat hier jemand einen Überblick in wie weit die Immofonds von sich aus schon abgewertet haben? Der Degi Europa z.B. hat durch Neubewertungen der Immobilien und übermäßige Immoverkäufe ja schon 25% abgewertet, alleine dieses Jahr.

 

Also der Degi Europa hat seine Immobilien in Summe nach meiner Schätzung um 12-15% abgewertet. Hier kannst du das genau nachrechnen:http://www.aberdeen-...ntation20101022

Da ich dort nicht mehr investiert bin, habe ich mir nicht die Mühe gemacht, das genau auszurechnen! Darauf zu Wetten, wieviel bei den Immos beim Verkauf nach Vorfälligkeitsentschädigungen, Veräußerungsverlusten, Maklerkosten etc unter Berücksichtigung der Fremdfinanzierung bei rum kommt, halte ich für sehr gewagt. Da gibts interessantere Investments, bei denen Börsenpreise bzw. Marktwerte der Bestände existieren und die ebenfalls mit 35% Abschlag (allerdings auf den bekannten Börsenpreisen) handeln: http://www.wertpapie...bilien-anlagen/

[teffi]

Der Degi Europa z.B. hat durch Neubewertungen der Immobilien und übermäßige Immoverkäufe ja schon 25% abgewertet, alleine dieses Jahr.

 

Also der Degi Europa hat seine Immobilien in Summe nach meiner Schätzung um 12-15% abgewertet. Hier kannst du das genau nachrechnen:

 

15% stimmt für die Objekte, die noch in deren Besitz sind. Es wurden allerdings auch welche zu Preisen unter der alten Bewertung verkauft. Dafür werden noch Kosten usw. angefallen sein, so dass der Anteilswert seit letzten Oktober um 25% gesunken ist. Näheres im Degi-Thread.

[OMD]

Hallo,

ich kenne mich nicht so gut aus, vielleicht könnt ihr mir ein wenig helfen. Ich habe bemerkt, dass die Ausschüttung dieses Mal recht bescheiden war und daher nach längerer Zeit mal wieder in mein Depot geschaut.

Ich habe vor ca. 2 Jahren den KanAm grundinvest mit der ISIN: DE0006791809 an der Börse gekauft und laut meiner Depotübersicht zur Zeit einen Kursverlust von 2,95%. Gekauft zu 56,21, momentan bei 55.

 

Jetzt habe ich gelesen, dass der US(!)-grundinvest aufgelöst wird. Was bedeutet das für meinen grundinvest, der ja offenbar nicht der US-grundinvest ist?

 

In diesem Thread ist sehr oft von starken Kursabschlägen die Rede, warum sehe ich "nur" 2,95% in meiner Depotübersicht?

 

Danke,

 

OMD

[teffi]

In diesem Thread ist sehr oft von starken Kursabschlägen die Rede, warum sehe ich "nur" 2,95% in meiner Depotübersicht?

 

Wahrscheinlich hast Du den Kurs der KAG in der Depotübersicht, und nicht den Börsenkurs. Du kannst den Kurs allerdings zur Zeit nicht bekommen, weil die KAG keine Anteile zurücknimmt. An der Börse bekommst Du ca. 20% weniger.

[Jana]

sorry, muß ich mich anders ausdrücken...

 

ich bin bei der FFB und bei der Diba...kaufe ich jetzt über die Börse - liegt das ganze bei der Diba rum.... die OI-Anteile habe ich aber bei der FFB rum liegen

 

daher meine Frage - wie das hier die anderen handhaben...

 

 

Ich habe mich auch seit einer Woche über mehrere Broker in die Immos eingekauft. Der Verkauf über die Börse ist natürlich ggf günstiger, wenn sie in einem Depot liegen aber bei Rückgabe an die KAG wäre das egal...

 

Übertragen wäre natürlich eine Möglichkeit, wenn man langfristig dabei bleiben will und bei der FFB gibts da ggf auch Kickbacks der Verwaltungsvergütung, aber ich möchte gerade in den kommenden Wochen jederzeit über die Anteile verfügen, ein Übetrag dauert rd. 1nen Monat., das ist mir derzeit zu lange (obwohl viele Broker zur Zeit auch Depotübertragsprämien zahlen...)!

 

 

Hallo,

 

ich habe mal gehört, dass man Fondsanteile, die über die Börse gekauft wurden, auch nur über die Börse wieder verkaufen und nicht an die KAG zurückgeben kann.

Weiß jemand, ob das stimmt?

[Xover]

das ist falsch, die offenen Publikumsfondsanteile kannst du über die Börse kaufen und an die KAG zurückgeben (oder auch entgegen gesetzt). Nur bei den derzeit geschlossenen Publikumsfonds funktioniert die Rückgabe an die KAG erst bei Öffnung wieder!

[OMD]

In diesem Thread ist sehr oft von starken Kursabschlägen die Rede, warum sehe ich "nur" 2,95% in meiner Depotübersicht?

 

Wahrscheinlich hast Du den Kurs der KAG in der Depotübersicht, und nicht den Börsenkurs. Du kannst den Kurs allerdings zur Zeit nicht bekommen, weil die KAG keine Anteile zurücknimmt. An der Börse bekommst Du ca. 20% weniger.

 

Oje, scheint zu stimmen. In meiner Depotübersicht heißt es "Handelsplatz Fondgesellschaft", in Frankfurt ist der Kurs bei 43, nicht bei 55. Wie kann das so extrem differieren?

[Xover]

Oje, scheint zu stimmen. In meiner Depotübersicht heißt es "Handelsplatz Fondgesellschaft", in Frankfurt ist der Kurs bei 43, nicht bei 55. Wie kann das so extrem differieren?

Es gibt schon einen Thread zu diesem Fonds, da kannst du dich ja durchlesen:

https://www.wertpapier-forum.de/topic/19478-kanam-grundinvest/page__st__1480

 

Aber kurz gesagt, liegt der Grund im Risiko, dass er nicht wieder geöffnet sondern abgewickelt wird sowie dem Risiko von Abwertungen der Immobilien vor der möglichen Öffnung und Liquiditätsabschlägen.

[Xover]

Hmm. Hat hier jemand einen Überblick in wie weit die Immofonds von sich aus schon abgewertet haben?

Ich erwarte bei den Fonds wie auch bei den geöffneten Immo.fonds keine größeren Abwertungen, die zu einer neg. Jahresrendite führen, da dies letztlich die Anleger noch mehr verunsichert und unter Fortführung des Fonds auch eine Bewertung zu Veräußerungspreisen nicht erfoderlich ist.

 

Zu 2 Fonds habe ich Stellungnahmen vom Management zu den Marktwertänderungen gefunden:

 

CS Euroreal:

Seit Ausbruch der Finanzkrise im Oktober 2008 wurden die Verkehrswerte der Fondsimmobilien des CS EUROREAL im Rahmen der turnusmäßigen Bewertung nun bereits zum dritten Mal durch den unabhängigen Sachverständigenausschuss überprüft. Hier bei hatte auch der CS EUROREAL Anpassungen der Verkehrswerte zu verkraften, die jedoch mit - 0,80 Prozent im abgelaufenen Geschäftsjahr auf einem marktüblichen Niveau lagen. Außerordentliche Abwertungen, wie sie teilweise bei den nun zur Abwicklung anstehenden Fonds zu beobachten waren, sind aus heutiger Sicht auch weiterhin nicht zu erkennen.

 

https://www.credit-s...0_28_de_ger.pdf

 

SEB Immoinvest:

Auf Jahresbasis erwirtschafteten die Immobilien per 30. September 2010 einen Bruttoertrag von 7,3 % (Vorjahr: 6,9 %). Der Nettoertrag liegt bei 4,9 % (Vorjahr: 4,5 %) und entspricht in etwa dem Ergebnis zum Stichtag 31. März 2010. Die Wertänderungen haben erwartungsgemäß einen negativen Beitrag von – 1,1 % geleistet.

http://www.sebassetm...ber_2010_02.pdf

Diese Aussage vom Management finde ich auch sehr treffend:

Der KanAm US Grundinvest ist der erste und einzige auf US-Dollar Basis gemanagte Fonds und war ... von der schwierigen Lage an den US-Immobilienmärkten besonders betroffen. Dem Degi Europa ist mit dem Eigentümerwechsel von der Dresdner Bank zu Aberdeen der gesamte Vertrieb weggebrochen. Der junge P2 Value hat von Anfang an eine – wie der Name schon sagt – Value" Strategie verfolgt, also auf Wertsteigerungen gesetzt, bewies jedoch im Timing des Einkaufs keine glückliche Hand.

Im Gegensatz dazu ist der SEB ImmoInvest seit über zwei Jahrzehnten ein konservativ investierender Core"-Immobilienfonds, der seinen Fokus auf die Erzielung stetiger Erträge aus Mieteinnahmen richtet.

Die Begründung der SEB für die Abschläge finde ich auch zutreffend (und bietet die Chance für die Privaten von den unerfahrenen Verkäufern, der zyklischen Berichterstattung, den Liquiditätsabschlägen und den fehlenden Abschlägen bei Rücknahmen unter 5000 EUR pro Monat zu profitieren)

"Es gibt keine fundamentalen Gründe für die aktuellen Veränderungen des Börsenkurses des SEB ImmoInvest. Folgende Faktoren können eine Rolle spielen:

1. Ohne Market-Maker beeinflussen wenige Akteure die Kurse signifikant.

2. Die ausführliche negative Presseberichterstattung führt zu nicht rational basierten Verkaufsaktivitäten.

3. Der bisher gesetzlich noch geplante Rückgabeabschlag – auch für Bestandsanleger – von 10 % im ersten Jahr nach Ablauf der Haltefristen wird an der Börse vorweggenommen."

[Xover]

Ich hoffe mal, dass die Regierung hinzu gelernt hat und nicht die nächsten Fonds zur Schließung zwingt (selbst wenn es für die bereits geschlossenen Fonds sich nicht verschlechtern sollte):

http://www.focus.de/...aid_567556.html

 

Zur Assetklasse kommen jetzt zumindest auch positive Meldungen: http://www.immopro24.eu/pressemitteilungen/royal-institution-of-chartered-surveyors-rics-europaeische-immobilienmaerkte-erholen-sich-auf-breiter-front_21674.html

[PSTVA]

 

fondsxpress_44_10.pdf

 

MfG

[Xover]

[/url]http://www.immopro24.eu/pressemitteilungen/king-sturge-immobilienkonjunkturindex-die-branche-gibt-wieder-gas_21667.html

 

Hier die Lage der Gewerbeimmobilien seit 2002:

 

 

 

 

 

[powerschwabe]

Normaleiweiße müsste ja vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetztes eine Verkaufswelle eintreten

[Akaman]

Normaleiweiße müsste ja vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetztes eine Verkaufswelle eintreten

Das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen.

[billy-the-kid]

Normaleiweiße müsste ja vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetztes eine Verkaufswelle eintreten

Das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen.

 

Die muss es heißen, mein Lieber. "Die"!

 

Grüße,

billy-the-kid

[Akaman]

Die muss es heißen, mein Lieber. "Die"!

 

Grüße,

billy-the-kid

Point taken!

 

Gruss,

 

Aka

[Xover]

Hier die neue Regelungen zu den Immo.fonds. Für die Anleger hat sich diese gegenüber den bisherigen Planungen noch verbessert, da die Rückgabe nach dem 5. Jahr ohne Abschlag möglich ist. Wahrscheinlich auch der Grund, warum die Immofonds derzeit an der Börse ansteigen... Da es auch nur für neu erworbene Anteile gilt, sind Immo.Dachfonds mit ihren jetztigen Beständen ebenfalls von dem 10% Abschlag bei den Zielfonds nicht betroffen.

http://www.bundestag...010_361/01.html

 

 

Ein anderer Teil des Gesetzentwurfs befasst sich mit offenen Immobilienfonds. Für neu erworbenen Anteile an diesen Fonds soll künftig eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren gelten. Daran sollen sich zwei weitere Jahre mit "Halteanreizen" anschließen. Darunter versteht die Regierung, dass ausstiegswillige Anleger im dritten Jahr einen Abschlag von zehn Prozent und im vierten Jahr einen Abschlag von fünf Prozent ihres Anteilwertes hinnehmen müssen. Erst ab dem fünften Jahr soll eine abschlagsfreie Rückgabe der Anteile möglich sein. Der Abschlagsbetrag soll im Fondsvermögen verbleiben und damit den anderen Anlegern zugute kommen. Die Mindesthaltefrist und die Abschlagsregelungen sollen aber nur Anlagebeträge über 5.000 Euro im Monat erfassen. "Durch die neu eingeführte Mindesthaltefrist wird auch Anlegern und Anlageinteressierten schon beim Erwerb von Anteilen an einem Immobilien-Sondervermögen bewusst, dass eine Investition in Immobilien langfristig angelegt sein muss, damit sich die Kosten des Immobilienerwerbs und die Kosten des Sondervermögens durch eine positive Wertentwicklung amortisieren können", begründet die Regierung ihr Vorgehen.

 

Hintergrund der geplanten Änderungen sind erhebliche Anteilrückgaben institutioneller Anleger im Zuge der Finanzkrise, so dass eine Reihe von Fonds wegen nicht ausreichender Liquidität schließen mussten. 26 Milliarden Euro Fondsvermögen seien derzeit nicht rückzahlbar. "Faktisch haben in den letzten Jahren für einen großen Teil des Marktsegments die Anbieter von Immobilienfonds das dem Anleger gegebene Versprechen, die Garantie

täglicher Verfügbarkeit, zumindest teilweise, teilweise auch wiederholt und noch andauernd nicht eingehalten", erläutert die Regierung.

 

 

Diese Regelung ist ebenfalls überfällig -auch wenn es nichts mit den Immofonds zu tun hat-, vermeidet es künftig einfache Umgehungen mit den Cash Options des gesetzlich Gewollten wie bei Porsche/VW ....

 

Zur Verbesserung der Kapitalmarkttransparenz plant die Bundesregierung außerdem neue Mitteilung- und Veröffentlichungspflichten für bislang nicht erfasste Transaktionen. Damit soll verhindert werden, dass unbemerkt größere Stimmrechtspositionen aufgebaut werden können. Dieses "Anschleichen" an Unternehmen soll es nicht mehr geben