Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[Akaman]

Übrigens hat dieser ganze Unsinn ab #695 in diesem Thread ohnehin nichts zu suchen; ich bitte um Verschiebung. Ersatzweise komplette Löschung.

[PSTVA]

 

fondsxpress_50_10.pdf

 

MfG

[leonardoo]

Warum kommt die Deka, zum Beispiel mit dem Deka Immobilien Global (DE0007483612), so gut weg. Trotz der ganzen Schließungen anderer Immofonds steigt dieser Fond seelenruhig an - wenn auch mittlerweile etwas weniger wie in den Jahren zuvor.

 

Ich habe irgendwo mal aufgeschnappt, dass nur Privatpersonen in den Fond investieren können und diese tendenziell nicht so schlagartig ihr Geld aus dem Fond ziehen, weshalb es bisher nie zu Liquiditätsengpässen gekommen ist und deshalb diese Fonds weit aus sicherer sind wie z.B. ein KanAM es war. Ist das Tatsache?

[ghost]

Die Deka hat mit den Sparkassen einen extrem starken Vertriebspartner. Das zahlt sich im Moment aus, weil so Mittelzu- und abflüsse besser kontrolliert werden können.

[Zinsen]

Die Anteilseignerstruktur ist auf jeden Fall eine andere. Die große Masse liegt im Bereich unter 50.000; wobei die auch nicht vor Abwertungen gefeit sind: Die haben Anfang des Jahres ihren ImmoDeutschland mit einer üblen Leerstandsquote mit dem Immoeuropa verschmolzen, was mich bewogen hat diesem _Fonds den Rücken zu kehren. Interessant wird es im nächsten Frühjahr, wenn die großen geschlossenen Publikumsfonds sich entscheiden müssen, ob sie abwickeln oder wiedereröffnen, das könnte zur Nagelprobe für die gesamte Anlageklasse kommen. Wenn das schiefläuft, sieht es für einige Jahre zappenduster aus.

[wallstreetmarc]

..Interessant wird es im nächsten Frühjahr, wenn die großen geschlossenen Publikumsfonds sich entscheiden müssen, ob sie abwickeln oder wiedereröffnen, ..

 

Welcher große Publikumsfond hat den im Frühjahr 2011 zwei Jahre geschlossen gehabt?!! Ich hab da andere Daten im Gedächtnis..

Kanam und SEB etc. haben doch erst im Mai 2010 geschlossen und können demzufolge auch erst im Mai 2012 wieder öffnen.

Im Frühjahr greifen erstmals die neuen Gesetze.

[Zinsen]

Oh, SEB war erst Mai '10?

Was ist ist denn mit dem CS?

Ich hatte den SEB im Frühjahr '11 mit der Zweijahresfrist im Hinterkopf.

[Xover]

Die Deka hat mit den Sparkassen einen extrem starken Vertriebspartner. Das zahlt sich im Moment aus, weil so Mittelzu- und abflüsse besser kontrolliert werden können.

Ferner hatte die Deka bereits ihr Immobilienfonds Krise vor ein paar Jahren durchlebt und entsprechende Rückschlüsse daraus gezogen: kontrollierte Anteilsausgabe an Institutionelle, Steuerung der Mittelzu- und -abflüsse über Vertriebsanreize, Fusion 2er Immofonds usw.

 

Auch wenn oftmals über die Deka hergezogen wird, ist sie letztlich nicht besser oder schlechter als die meisten anderen Fondsgesellschaften aber bei deren Immofondskrise hatte sie Bestände auf die eigene Bilanz genommen, um eine Schließung zu verhindern, während z.B. die Deutsche Bank ihre Fonds dicht machte... Unter den KAGs sind m.E. deren Fonds mit dem geringsten Schließungsrisiko behaftet, da sie sich noch ein wenig verantwortlich für ihre Produkte fühlen (oder ggf auch nur, weil sonst die Sparkassen Druck machen würden!).

[CHX]

Kanam und SEB etc. haben doch erst im Mai 2010 geschlossen und können demzufolge auch erst im Mai 2012 wieder öffnen.

 

Genau genommen am 4.5.2012 (SEB Immoinvest) und am 5.5.2012 (KanAm grundinvest)

[NilZ]

Hallo zusammen,

 

ich habe auf meinem Blog mal ein bisschen was zum Degi Europa zusammengeschrieben, mit Renditerechnungen bei verschiedenen Erlösquoten der restlichen Immobilien etc.

 

Soll nicht als hinterhältige Werbung verstanden werden, nur weil ich bisher hier 0 Posts habe, bin nur zu faul hier alles reinzukopieren

 

Viele Grüße

NilZ

 

P.S.: Über Meinungen und Diskussion würde ich mich sehr freuen

[wallstreetmarc]

Oh, SEB war erst Mai '10?

Was ist ist denn mit dem CS?

Ich hatte den SEB im Frühjahr '11 mit der Zweijahresfrist im Hinterkopf.

 

man braucht nur auf den Börsenkurschart des Fonds schauen, und man sieht, wann der Fond (mal wieder) zu gemacht hat. Kanam, SEB, CS Euroreal; alle erst 2010 (wieder).

Es besteht also noch viel Zeit um eventuell Liqudität durch Verkäufe einzusammeln. Wie schnell das gehen kann zeigt ja in erstaunlicher Weise zur Zeit der Kanam US.. Fast alles weg in 7-8 Monaten.

[Elvis77]

Als großer Freund von Immobilieninvestments hats mich jetzt auch zu den "geschlossenen-offenen" verschlagen. Ich hab mir den CS Euroreal zugelegt. Was nicht bedeuten soll das ich die Fonds von SEB und Kanam nicht auch für sehr günstig halte.

Ich war bisher immer auf der Seite der Kritiker, als hier über die Börse zum Einstieg geklingelt wurde. Aber mittlerweile glaube ich sind die schlimmsten Szenarien bereits eingepreist und es gibt nur noch wenig zu verlieren aber viel zu gewinnen.

Drei Hauptfaktoren drückten vermutlich zuletzt den Börsenkurs:

 

1. steigender Verkaufsdruck von Kleinanlegern

2. Spekulanten die ihre Positionen wieder auflösten, weil sie mit sehr schnellen Gewinnen rechneten

3. Die Auflösung der drei Fonds und die reele Chance das den anderen ähnliches passieren kann.

 

Bei den drei geschlossenen Schwergewichten rechne ich nicht (mehr) mit übermäßig phantasievollen Bewertungen. Und selbst wenn, sind die Abschläge bereits so groß das angesichts des teilweise sehr geringen Fremdkapitalhebels schon große Katastrophen passieren müssen, damit die 20-30% Puffer nicht ausreichen. Ich zahle inzwischen für einen soliden geschlossenen-offenen Immofonds, der mit 75% Eigenkapital arbeitet, deutlich weniger, als für eine Auswahl solider Immoaktien, die lediglich mit 30%-50% EK hantieren. Auch haben ja bereits bei allen Abwertungen stattgefunden. Nur eben in geringerem Umfang. Und man mag es nun glauben oder nicht. Es ist auch in dieser Krise überhaupt nicht ungewöhnlich, das nicht bei jedem nennenswerter Abschreibungsbedarf existiert.

 

Es bleibt also das Problem, das es sich bei den verbliebenen Kandidaten teilweise also um sehr hochwertige Fonds handelt, die aber mangels eigenem Vertrieb schlicht in der Konstruktionsfalle ihrer Produktgattung stecken.

Was kann also passieren?

Im bestem Fall gelingt es ihnen doch noch nachhaltig aus eigener Kraft, wenn Gesetzessicherheit besteht. Evtl. auch unterstützt durch die eine oder andere Abschlagsregel, die dann vielleicht doch noch Altbestände betrifft. Dann könnte man als ungeduldiger Anleger vermutlich aber trotzdem sofort einen Gewinn realisieren.

Im schlimmsten Fall droht allen die Abwicklung...

Das ist doch der Knackpunkt wovor man Angst hat. Das hier Kolosse in sich zusammen fallen, die dann weit unter Wert zwangsverkaufen müssen. Und genau daran glaube ich nicht. Man muss sich mal die Volumen der Immobilienmärkte anschauen. Da können auch diese offenen Fonds über die Jahre der Auflösung sauber aufgesogen werden. Wir werden noch längere Zeit extrem niedrige Zinsen haben. Lebensversicherungen und Pensionsfonds, die wirklich großen Spieler, stehen unter enormen Anlagedruck. Einzelfinanzierungen bis 150Mio Euro funktionieren auch wieder reibungslos. Das ideale Umfeld für Immobilien. Da braucht kein Verkäufer befürchten das er vor leeren Rängen werthaltige (im Sinne vn Ertragswert) Immobilien verschleudern muss. Man kann in diesem Umfeld sicherlich keine großen positiven Überraschungen erwarten. Aber die Preisabschläge bieten viel, viel Raum für negatives. Das einzige ist, man sollte im Ernstfall bereit sein bisschen Zeit mitzubringen. Aber wie bei den anderen auflösenden Fonds auch, würden dann ja regelmäßig die Erlöse ausgeschüttet werden.

 

Ich glaube aber letztlich das eine weniger rabiate Lösung nicht unwahrscheinlich ist. Und sei sie auch kreativ über Fondsverschmelzungen, gesetzliche Sonderregelungen etc.

 

Für den typischen Anleger offener Immofonds ist das alles natürlich trotzdem nix und noch zu riskant. Für durchschnittlich risikobereite Anleger, würde ich aber durchaus zum Einstieg klingeln und mich auch von evtl. weiteren Kursverlusten an der Börse nicht aus der Ruhe bringen lassen. Den diese ändern ja nichts an der Beurteilung des Investments. Ich glaube aber die größte Hektik dürfte jetzt vorbei sein. Wichtig war es nochmal abzuwarten bis tatsächlich die ersten Fonds in die Abwicklung gehen. Das es nicht alle überleben werden war ja absehbar. Aber wollten wohl trotzdem viele nicht glauben.

[wallstreetmarc]

@NilZ

ich habe gerade deinen Blog zum Degi Europa gelesen. Im Grunde komme ich zur gleichen Einschätzung: ein Value Investment mit hohem Risikopuffer (von ca. 30 Prozent) , dass sich lohnen könnte.

Was ich aber nicht ganz verstehen kann, ist deine Schlussfolgerung: Insgesamt sieht es also aus, als wäre der Degi Europa zu einem Preis von 35 an der Börse Hamburg ein Value Pick, allerdings sind die Risiken nicht gerade klein und jeder muss für sich selbst entscheiden, ob er bereit ist diese einzugehen

 

Wie passt das zusammen: Value Pick und hohes Risiko?! Wo siehtst du die Risiken, die nicht gerade klein sind?! Dass die aktuellen Bewertungen für die Objekte nicht stimmen? Welche der Objekte? Oder beruht deine Risikoeinschätzung auf Bauchgefühl?

[wallstreetmarc]

@Elvis

 

klasse Beitrag, den ich 1:1 unterschreiben würde.

Was ich noch hervorheben würde, ist der Umstand, dass die neuen Gesetze eventuell mehr positives bewirken und mehr stabilisieren werden als gedacht.

Ein Insittutioneller mit seinen Altbeständen wird es sich reichlich überlegen, ob er aus diesem Immobilien-Investment aussteigt, wenn er dann nach der neuen Gesetzgebung nie mehr so günstig (ohne Haltefristen und Abschläge) wieder einsteigen kann..

[nord_sued]

Die Bundesregierung will das Anlegerschutz und Funktionsverbesserungsgesetz beschließen. In der PM schreibt das BMF zum Thema OI:

 

Lösungsansatz Offene Immobilienfonds

In der Krise mussten mehrere Offene Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile, teils länger oder wiederholt, aussetzen. Das Problem: Anleger in den meisten dieser Fonds können an jedem Börsentag ihre Anteile zurückgeben. Die Fonds haben ihr Vermögen in Immobilien jedoch langfristig gebunden und konnten Auszahlungswünsche deshalb nicht immer bedienen. Der dadurch entstehende Vertrauensverlust zog auch andere Offene Immobilienfonds in Mitleidenschaft.

 

Über neue Regeln will die Bundesregierung das Problem der Fristeninkongruenz" mildern. Der Entwurf sieht für Anteile an Offenen Immobilienfonds eine zweijährige Mindesthaltefrist (für Neuanleger) sowie einen Halteanreiz in Form eines Rücknahmeabschlags für die daran anschließenden zwei Jahre vor.

 

Ausgenommen sind Beträge in Höhe von 5.000 Euro [GLOSSAR] pro Monat und Anleger, um den laufenden Liquiditätsbedarf von Privatanlegern nicht zu beeinträchtigen. Weitere Verbesserungen: Engere Bewertungsintervalle für Immobilen und ein Verfahren zur geordneten Abwicklung solcher Fonds, die längerfristig nicht mehr die erforderliche Liquidität aufbringen.

 

 

Der Regierungsentwurf befindet sich hier: BMF

 

Dazu eine Verständnisfrage, vielleicht hat sich schon jemand ausführlich damit beschäftigt:

Verstehe ich es richtig, dass die Abschläge bei zu geringer Haltedauer nur bei der Rückgabe an die KAG gelten? Börsenhandel wäre Preisbildung ohne "Strafe"? Interessiert mich, weil ich wissen will ob mit steigenden Aktivitäten auf dem Zweitmarkt in Zukunft zu rechnen ist.

 

Oder ist es wie in "Vor-Abgeltungssteuer-Zeiten", dass gehalten werden muss, egal wo gekauft/Verkauft wird?

[checker-finance]

Die Bundesregierung will das Anlegerschutz und Funktionsverbesserungsgesetz beschließen. In der PM schreibt das BMF zum Thema OI:

 

Lösungsansatz Offene Immobilienfonds

In der Krise mussten mehrere Offene Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile, teils länger oder wiederholt, aussetzen. Das Problem: Anleger in den meisten dieser Fonds können an jedem Börsentag ihre Anteile zurückgeben. Die Fonds haben ihr Vermögen in Immobilien jedoch langfristig gebunden und konnten Auszahlungswünsche deshalb nicht immer bedienen. Der dadurch entstehende Vertrauensverlust zog auch andere Offene Immobilienfonds in Mitleidenschaft.

 

Über neue Regeln will die Bundesregierung das Problem der Fristeninkongruenz" mildern. Der Entwurf sieht für Anteile an Offenen Immobilienfonds eine zweijährige Mindesthaltefrist (für Neuanleger) sowie einen Halteanreiz in Form eines Rücknahmeabschlags für die daran anschließenden zwei Jahre vor.

 

Ausgenommen sind Beträge in Höhe von 5.000 Euro [GLOSSAR] pro Monat und Anleger, um den laufenden Liquiditätsbedarf von Privatanlegern nicht zu beeinträchtigen. Weitere Verbesserungen: Engere Bewertungsintervalle für Immobilen und ein Verfahren zur geordneten Abwicklung solcher Fonds, die längerfristig nicht mehr die erforderliche Liquidität aufbringen.

 

 

Der Regierungsentwurf befindet sich hier: BMF

 

Dazu eine Verständnisfrage, vielleicht hat sich schon jemand ausführlich damit beschäftigt:

Verstehe ich es richtig, dass die Abschläge bei zu geringer Haltedauer nur bei der Rückgabe an die KAG gelten? Börsenhandel wäre Preisbildung ohne "Strafe"? Interessiert mich, weil ich wissen will ob mit steigenden Aktivitäten auf dem Zweitmarkt in Zukunft zu rechnen ist.

 

Oder ist es wie in "Vor-Abgeltungssteuer-Zeiten", dass gehalten werden muss, egal wo gekauft/Verkauft wird?

 

1. Solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist, ist das einigermaßen müßig. Das BMF hat das Gesetzgebungsverfahren dilettantisch angegangen und jeder Entwurf ist da eher als Blitzlicht zu verstehen. Was das BMF da so flott als "Problem" und "Verbesserung" bezeichnet, läßt tief blicken.

 

2. Nein, der Rücknahmeabschlag ist keine Steuer. Daher kann er nicht auf Börsenpreise erhoben werden. Der Rücknahmeabschlag wird aber die Preisbildung an der Börse beeinflussen.

[nord_sued]

@checker-finance: danke.

 

die Politik scheint da wirklich unsicher. Das Ding sollte ja eigentlich schon längst durch sein. Vorschläge, die es mal ernsthaft gab - wie 10% Abschlag auf die Bewertung oder monatliche Immobilienbewertung sind

 

Dieses Thema geschlossene OI ist aber wirklich interessant, hatte ich bisher unterschätzt.

[Plutos]

Hier mal ein schlechter Artikel von Börse Online

 

http://www.boerse-online.de/fonds/nachrichten/fonds/:Offene-Immobilienfonds--SEB-Immoinvest-schlaegt-Axa-Immoselect/619906.html

 

Der höhere Abschlag ist m.E. nicht auf die größe der Fonds zurückzuführen, sondern darauf, ob ein starker Vertrieb hinter den Produkten steht/stand (Bankvertrieb) oder nicht.

Der Artikel ist doch sehr oberflächlich ...

 

 

 

[NilZ]

@NilZ

ich habe gerade deinen Blog zum Degi Europa gelesen. Im Grunde komme ich zur gleichen Einschätzung: ein Value Investment mit hohem Risikopuffer (von ca. 30 Prozent) , dass sich lohnen könnte.

Was ich aber nicht ganz verstehen kann, ist deine Schlussfolgerung: Insgesamt sieht es also aus, als wäre der Degi Europa zu einem Preis von 35 € an der Börse Hamburg ein Value Pick, allerdings sind die Risiken nicht gerade klein und jeder muss für sich selbst entscheiden, ob er bereit ist diese einzugehen

 

Wie passt das zusammen: Value Pick und hohes Risiko?! Wo siehtst du die Risiken, die nicht gerade klein sind?! Dass die aktuellen Bewertungen für die Objekte nicht stimmen? Welche der Objekte? Oder beruht deine Risikoeinschätzung auf Bauchgefühl?

 

Hab mich da vielleicht ein bisschen übervorsichtig ausgedrückt.

 

Sowohl bei den Objekten, als auch bei den Verkaufsnebenkosten könnten sich Überraschungen ergeben, zudem kann es gut sein, dass einige Objekte dann im September 2013 an die Depotbank übergehen, wobei ich mir nicht ganz über die Folgen bewusst bin, aber die Rendite würde definitiv ordentlich in den Keller gehen. Der vierte Punkt ist, dass bei einem Abschlag von 30% die Rendite unter 10% fällt, was wenig attraktiv wirkt und durchaus möglich ist. Und der letzte Punkt ist, dass der Degi Europa höchstwahrscheinlich je länger er sich in Liquidation befindet mehr und mehr in Vergessenheit gerät und damit meiner Meinung nach auch das liquidity risk steigt und es schwieriger wird u.U. zu ordentlichen Kursen rauszukommen.

 

Viele Grüße

NilZ

[Xover]

Die Österreicher wagen den Anfang...

 

Bank Austria öffnet ausgesetzten Immobilienfonds "Real Invest Europe"

http://www.boerse-express.com/pagesfoonds/10515

 

 

 

 

[wallstreetmarc]

Die Österreicher wagen den Anfang...

 

Bank Austria öffnet ausgesetzten Immobilienfonds "Real Invest Europe"

http://www.boerse-ex...gesfoonds/10515

 

 

ja, dann hoffen wir mal, dass er offen bleibt..

[wallstreetmarc]

Welches Investment haltet ihr für Risiko ärmer auf Sicht 2-3 Jahre? Ein geschlossener SEB Immoinvest für 46 an der Börse (Emittentenpreis 55) oder ein Degi Europa, der abgewickelt wird (und dessen Objekte schon realtiv stark abgewertet wurden) für 35 an der Börse (Emittentenpreis 48). Ich bin da unschlüssig.

Danke für eure Einschätzung.

[Basti]

wenn eins von den beiden - dann den SEB... aber was die derzeitige Rendite angeht, so wirst du das gleiche für einen Santander Sparbrief bekommen - bei fast Null Risiko (Einlagensicherung)

[Tenzing Norgay]

wenn eins von den beiden - dann den SEB... aber was die derzeitige Rendite angeht, so wirst du das gleiche für einen Santander Sparbrief bekommen - bei fast Null Risiko (Einlagensicherung)

"was die derzeitige Rendite angeht" - Schmarrn !

Einen derzeit geschlossenen OI mit einem Sparbrief zu vergleichen geht garnicht:

Beim SEB kannst du, sofern er irgendwann wieder öffnet, locker 15% Rendite machen. Also fünfmal soviel wie bei einem Sparbrief. Es kann aber auch sein, dass der SEB abwerten muss und/oder abgewickelt wird, dann sind auch 15% Minus drin.

Ein Sparbrief-Vergleich macht Sinn, wenn man sich allein die KAG-Kurse ansieht. Das ist aber völlig unsinnig, solange der Fonds geschlossen ist, zählen die Börsen-Kurse. Kein vernünftig denkender Mensch kauft jetzt zum KAG-Kurs.

[Basti]

ob der Immo Fonds dann aufmacht oder zu bleibt oder bis dahin dann auch abgewickelt worden ist - kann keiner sagen... also rechne ich hier auch nicht mit fiktiven - möglichen Renditen... daher hab ich die derzeit erreichte Rendite genommen!!! Irgendwelche fiktiven Kauf- und Verkaufskurse hab ich bewußt außen vorgelassen und daher von "derzeitiger Rendite" gesprochen

 

und die ist nunmal derzeit auf Sparbrief Niveau. Wenn man spekulieren will ist das ok, wer sich die derzeitige Rendite von Immofonds ins Depot holen will - kann das derzeit auch mit weniger Risiko machen!!!

 

Also bitte erst lesen - dann aufregen