Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[ghost]

Aufgrund der Konstruktion der offenen Immobilienfonds kann selbst ein Fonds, mit den (theoretisch) besten Objekten und einer dementsprechend AAA Bewertung, deutliche Abschläge bei den Börsenpreisen erleiden.

Denn wenn Anleger - ungeachtet der Qualität des Fonds - massenhaft aus dem Fonds fliehen und der Fonds daraufhin schließen muss, dann hilft auch die beste Substanz nichts.

 

Dieses, bei offenen Immobilienfsonds besonders negativ auswirkende, Panikrisiko findet in den Bewertung der Institute einfach keinen Einfluss.

[RandomWalker]

1. Die Constantia Real Estate ist erstens kein Fonds und zweitens am markt so unterbeewertet, dass die TAG die Aktien mit fettem Aufschlag zum Börsenkurs ankauft.

 

2. Sag doch mal irgendetwas Substanzielles zum SEB Immoinvest, was Deine these stützt, es sei ein "maroder Immofonds". Dass die Finanzmärkte manchmal krass unter- oder überbewerten, ist offensichtlich. Deshalb allein aus dem börsenkursabschlag darauf zu schliessen, ein Fonds sei "marode" - was immer das heissen mag - ist schon ziemlich oberflächlich.

 

1. Doch: http://www.ariva.de/constantia_real_estate_t-fonds

 

2. Ich glaube nicht, dass die Finanzmärkte etwas über- oder unterbewertet sondern das jedes Asset zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Wert - den Börsenkurs hat. Substanziell spricht gegen alle Immobilienfonds das sie weit höhere Risiken bei gleich hohen Renditen wie Staatsanleihen bieten. Der SEB-Fonds wurde nun schon zum zweiten Mal geschlossen und wenn man die Immobilien noch für einen halbwegs passabelen Preis verkaufen könnte wäre es sicher kein so großes Problem an Liquidität zu kommen!?

 

Aufgrund der Konstruktion der offenen Immobilienfonds kann selbst ein Fonds, mit den (theoretisch) besten Objekten und einer dementsprechend AAA Bewertung, deutliche Abschläge bei den Börsenpreisen erleiden.

Denn wenn Anleger - ungeachtet der Qualität des Fonds - massenhaft aus dem Fonds fliehen und der Fonds daraufhin schließen muss, dann hilft auch die beste Substanz nichts.

 

Dieses, bei offenen Immobilienfsonds besonders negativ auswirkende, Panikrisiko findet in den Bewertung der Institute einfach keinen Einfluss.

 

Nunja theoretisch sollte der Wert der Immobilien ja doch sukzessiv steigen wodurch ein besonders guter Fonds mit besonders gutem Portfolio auch in einer Krise einfach 1-2 Objekte abstoßen könnte um Liquidität zu beschaffen.

 

Für mich sieht das eher so aus als würde

1. das aktive Management dieser Fonds überhaupt nichts bringen

2. das Risiko genauso groß wie bei einem REIT sein. Schließlich dürfen sich Immofonds ja auch noch verschulden und so...

[PSTVA]

 

fondsxpress_48_10.pdf

 

MfG

[checker-finance]

2. Ich glaube nicht, dass die Finanzmärkte etwas über- oder unterbewertet sondern das jedes Asset zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Wert - den Börsenkurs hat. Substanziell spricht gegen alle Immobilienfonds das sie weit höhere Risiken bei gleich hohen Renditen wie Staatsanleihen bieten. Der SEB-Fonds wurde nun schon zum zweiten Mal geschlossen und wenn man die Immobilien noch für einen halbwegs passabelen Preis verkaufen könnte wäre es sicher kein so großes Problem an Liquidität zu kommen!?

 

Aufgrund der Konstruktion der offenen Immobilienfonds kann selbst ein Fonds, mit den (theoretisch) besten Objekten und einer dementsprechend AAA Bewertung, deutliche Abschläge bei den Börsenpreisen erleiden.

Denn wenn Anleger - ungeachtet der Qualität des Fonds - massenhaft aus dem Fonds fliehen und der Fonds daraufhin schließen muss, dann hilft auch die beste Substanz nichts.

 

Dieses, bei offenen Immobilienfsonds besonders negativ auswirkende, Panikrisiko findet in den Bewertung der Institute einfach keinen Einfluss.

 

Nunja theoretisch sollte der Wert der Immobilien ja doch sukzessiv steigen wodurch ein besonders guter Fonds mit besonders gutem Portfolio auch in einer Krise einfach 1-2 Objekte abstoßen könnte um Liquidität zu beschaffen.

 

Für mich sieht das eher so aus als würde

1. das aktive Management dieser Fonds überhaupt nichts bringen

2. das Risiko genauso groß wie bei einem REIT sein. Schließlich dürfen sich Immofonds ja auch noch verschulden und so...

 

- Es gibt Assets die haben eben zu bestimmten Zeitpunkten keinen bestimmten Marktwert, weil sie so illiquide sind, dass kein Handel zustande kommt. Damit ist die markierte These widerlegt.

- Falls es einen bestimmten Kurs gibt, kommt dieser durch Angebot und Nachfrage zustande und sagt damit nicht zwangsläufig etwas über den fairen Wert aus. Dass es einen vom marktwert abweichenden fairen Wert gibt, wirst Du ja wohl nicht bestreiten wollen.

- Einfach mal so verkaufen ist auch bei leicht verkäuflichen immos nicht gerade sinnvoll, da die Transaktionskosten erheblich sind.

- dass der Wert sukzessive steigen sollte, ist eine etwas wilde Annahme. Warum sollte das so sein? Niemand bestreitet, dass immobilienmärkte auch ihre Zyklen haben und das an manchen stellen des Zyklus auch mal Blut fließt.

[RandomWalker]

- Es gibt Assets die haben eben zu bestimmten Zeitpunkten keinen bestimmten Marktwert, weil sie so illiquide sind, dass kein Handel zustande kommt. Damit ist die markierte These widerlegt.

- Falls es einen bestimmten Kurs gibt, kommt dieser durch Angebot und Nachfrage zustande und sagt damit nicht zwangsläufig etwas über den fairen Wert aus. Dass es einen vom marktwert abweichenden fairen Wert gibt, wirst Du ja wohl nicht bestreiten wollen.

- Einfach mal so verkaufen ist auch bei leicht verkäuflichen immos nicht gerade sinnvoll, da die Transaktionskosten erheblich sind.

- dass der Wert sukzessive steigen sollte, ist eine etwas wilde Annahme. Warum sollte das so sein? Niemand bestreitet, dass immobilienmärkte auch ihre Zyklen haben und das an manchen stellen des Zyklus auch mal Blut fließt.

 

ja aber über diese assets reden wir nicht wir reden von immobilienfonds die zum Teil sogar aufgrund des Urteils von Sachverständigen abgewertet werden mussten. Und doch, ich halte den Marktwert für einen fairen Wert sonst müsste ich ja shorten.

 

Heißt das alles eigentlich, dass Du jetzt die "unterbewerteten" Immobilienfonds an der Börse kaufst? Wäre doch nur logisch, wenn Du dir deiner Sache so sicher bist...

[PSTVA]

 

fondsxpress_49_10.pdf

 

MfG

[der_loser]

 

Heißt das alles eigentlich, dass Du jetzt die "unterbewerteten" Immobilienfonds an der Börse kaufst? Wäre doch nur logisch, wenn Du dir deiner Sache so sicher bist...

 

 

....und wenn die Fondsgesellschaften die Sicherheit und Werthaltigkeit ihrer eigenen Fonds (insbesondere beim CS) immer wieder betonen, Kann man sich mal die Frage stellen, warum die Banken nicht selber wie blöd alle verfügbaren Anteile an der Börse kaufen?

[oblast]

Ich habe noch Bruchstücke eines geschlossenen Immobilienfonds im Depot bei Ebase.

Einen andere Depotpostion werde ich auflösen. Somit ist nur noch ein Restbetrag von 9 Euro des

geschl. Immob.fonds im Depot . Ich möchte nun das Depot schließen und die Bruchstücke verkaufen.

Lt. Aussage von Ebase ist dies nicht möglich bei geschlossenen Fonds. Ich meine aber gehört zu haben,

das bei Depotschließungen Bruchstücke zurückgegeben werden können. Es kann doch nicht sein das ich für

eine Depotposition über 9 Euro dann 39,90 Euro Depotgebühr zahle. Auch ein Depotübertrag ist wegen der

Bruchstücke nicht möglich.

[Xover]

Ich habe noch Bruchstücke eines geschlossenen Immobilienfonds im Depot bei Ebase.

Einen andere Depotpostion werde ich auflösen. Somit ist nur noch ein Restbetrag von 9 Euro des

geschl. Immob.fonds im Depot . Ich möchte nun das Depot schließen und die Bruchstücke verkaufen.

Lt. Aussage von Ebase ist dies nicht möglich bei geschlossenen Fonds. Ich meine aber gehört zu haben,

das bei Depotschließungen Bruchstücke zurückgegeben werden können. Es kann doch nicht sein das ich für

eine Depotposition über 9 Euro dann 39,90 Euro Depotgebühr zahle. Auch ein Depotübertrag ist wegen der

Bruchstücke nicht möglich.

 

mit dem CS Euroreal hatte jemand dasselbe Problem: http://www.wertpapie...ur/page__st__60

Bei manchen der eingefrorenen Fonds sind weiterhin Anteilsausgaben über die KAG möglich (wie bspw. CS Euroreal), dort könntest du auf 1nen Anteil aufstocken und diesen über die Börse verkaufen oder übertragen! Alternativ wartest du bis zur evtl. Öffnung und gibst dann die Bruchstücke zurück - zahlst aber erstmal weiter deine Depotgebühren...

[RandomWalker]

.... Auch ein Depotübertrag ist wegen der Bruchstücke nicht möglich.

 

Hahaha diese Bankverbrecher diese Parasiten queteschen einen aus wo sie nur können

 

Da muss ich einfach noch mal den Pispers posten:

[reckoner]

Hallo oblast,

 

kann man nicht auch bei bei ebase die Stücke einfach ausbuchen lassen? (bei normalen Depotbanken geht das nämlich, habe ich zumindest gehört)

 

Sie würden dann wohl zwar in das Eigentum der Bank fallen, aber für dich wäre ja sogar das günstiger.

 

MfG Stefan

[oblast]

Hallo oblast,

 

kann man nicht auch bei bei ebase die Stücke einfach ausbuchen lassen? (bei normalen Depotbanken geht das nämlich, habe ich zumindest gehört)

 

Sie würden dann wohl zwar in das Eigentum der Bank fallen, aber für dich wäre ja sogar das günstiger.

 

MfG Stefan

 

 

Ich habe noch einmal bei Ebase nachgefragt. Eine

Ausbuchung ist nicht möglich. Somit müßte ich warten

bis der Fonds irgendwann einmal wieder geöffnet wird.

[Bärenbulle]

Hallo oblast,

 

kann man nicht auch bei bei ebase die Stücke einfach ausbuchen lassen? (bei normalen Depotbanken geht das nämlich, habe ich zumindest gehört)

 

Sie würden dann wohl zwar in das Eigentum der Bank fallen, aber für dich wäre ja sogar das günstiger.

 

MfG Stefan

 

 

Ich habe noch einmal bei Ebase nachgefragt. Eine

Ausbuchung ist nicht möglich. Somit müßte ich warten

bis der Fonds irgendwann einmal wieder geöffnet wird.

 

Ich verstehe das Problem nicht so ganz. Warum kündigst Du das Depot nicht einfach formal, egal was mit dem Bruchstück passiert. Ich kann mir nicht vorstellen, das es eine rechtliche Grundlage gibt, auf der Deine Kündigung unwirksam wäre. Dann muss doch die Depotbank das Problem irgendwie lösen oder denke ich da verkehrt?

[Quark]

Geschlossene OIs oder OIs in Auflösung als Investmentchance

 

Interview mit Vermögensverwalter Gottfried Urban

[TKS]

Auch ein Depotübertrag ist wegen der Bruchstücke nicht möglich.

Das entspricht nicht meinen Erfahrungen. Ich habe selber schon geschlossene OIs von Ebase auf andere Banken übertragen. Beauftragt hatte ich dabei den Übertrag der gesamten Depotposition inklusive der Bruchstücke. Im Ergebnis wurden von Ebase die ganzen Anteile übertragen und der Gegenwert der Bruchstücke wurde mir ausgezahlt.

[oblast]

Auch ein Depotübertrag ist wegen der Bruchstücke nicht möglich.

Das entspricht nicht meinen Erfahrungen. Ich habe selber schon geschlossene OIs von Ebase auf andere Banken übertragen. Beauftragt hatte ich dabei den Übertrag der gesamten Depotposition inklusive der Bruchstücke. Im Ergebnis wurden von Ebase die ganzen Anteile übertragen und der Gegenwert der Bruchstücke wurde mir ausgezahlt.

 

Genau so hatte ich auch mein Auftrag aufgegeben. Es wurden die ganzen Anteile übertragen, allerdings wurde die

Bruchstücke nicht ausgezahlt und verblieben in meinem Depot. Das bestätigt aber meine Aussage: Bruchstücke werden nicht übertragen.

[TerracottaPie]

Ich würde es machen, wie Bärenbulle vorgeschlagen hat: kündigen und schauen, was passiert. Die Kündigung ist laut AGB ohne Einhaltung einer Frist möglich:

 

https://portal.ebase.com/www.ebase.de/Formular/3361

 

Auch sonst sind da keinerlei Einschränkungen enthalten. Im Gegenteil: Da steht sogar ausdrücklich, dass sie die Anteile für Dich zu Geld machen. Dass sie keine Einschränkungen für Bruchstücke von Fondsanteilen aufgenommen haben, die von der KAG nicht zurückgenommen werden, ist deren Problem.

[Akaman]

Ich würde es machen, wie Bärenbulle vorgeschlagen hat: kündigen und schauen, was passiert. Die Kündigung ist laut AGB ohne Einhaltung einer Frist möglich:

 

https://portal.ebase.com/www.ebase.de/Formular/3361

 

Auch sonst sind da keinerlei Einschränkungen enthalten. Im Gegenteil: Da steht sogar ausdrücklich, dass sie die Anteile für Dich zu Geld machen. Dass sie keine Einschränkungen für Bruchstücke von Fondsanteilen aufgenommen haben, die von der KAG nicht zurückgenommen werden, ist deren Problem.

Unter diesen Umständen würde ich es auch so machen.

 

Bereite dich aber innerlich schon mal auf den worst case vor, dass sie die Anteile über eine Börse verkaufen und dir die Gebühren und Spesen gemäss Preisverzeichnis berechnen. Danach kannst du dann immer noch Beschwerden über Bafin, Ombudsmenschen etc. formulieren. Wenn es dir den Aufwand dann wert ist.

[Longshort]

Vermögensverwalter Gottfried Urban „Offene Immobilienfonds in Auflösung bieten Gewinnchancen"

 

KanAm US-grundinvest Fonds zahlt erste Tranche

[RandomWalker]

In seinem neuen Buch "Kaufen oder Mieten" schreibt Gerd Kommer einmal wieder die Finanzbranche nieder. Besonders beeindruckend ist hier ein Beispiel von einer professionellen Immobilienverwaltung. Nach dem Lesen dieses Auszuges aus dem Buch sollte man generell vielleicht sein Weltbild über Immofonds ändern:

 

...auch bei Immobilienrenditen spielt der Zufall eine gehörige Rolle, und kein privater Immobilienkäufer kann von vornherein mit Gewissheit erwarten, zur überdurchschnittlichen Hälfte der Investoren zu gehören. Man denke dabei an die globale Hauspreiskrise ab 2007, die weltweit unzählige Immobilienbanken sowie Hunderte von Millionen privater und gewerblicher Immobilieninvestoren in den Ruin gerissen hat, darunter zahlreiche vormals erfolgreiche "Profiinvestoren". Im Januar 2010 setzten die US-Immobilienfirma Tishman Speyer und einer der weltgrößten Vermögensverwalter, Blackrock, gemeinsam eine Milliarde Dollar Eigenkapital beim Kauf der "Stuyvesant Town" in Manhatten in den Sand; die finanzierenden Banken verloren 2,6 Mrd. Dollar an Krediten. Die 11.000 Wohnungen hatten innerhalb von drei Jahren fast 70 Prozent ihres Wertes verloren.

 

Ein weiteres Zitat wird folgen und Euch hoffentlich davon überzeugen, dass Immofonds quatsch sind. Explizit schreibt Kommer dies aber leider nicht

[Valueanalyst]

 

......... Die 11.000 Wohnungen hatten innerhalb von drei Jahren fast 70 Prozent ihres Wertes verloren.

Ein weiteres Zitat wird folgen und Euch hoffentlich davon überzeugen, dass Immofonds quatsch sind. Explizit schreibt Kommer dies aber leider nicht

 

 

...wenn Immobilien völlig überteuert und spekulativ gekauft werden sicherlich! Ich glaube kaum, dass eine voll vermietete Immobilie die zum 14-fachen der Jahreskaltmiete bewertet ist 70% an Wert verliert. Eine kleine Finka in Spanien die für 5 Mio. Eur angeboten oder gekauft wurde schon. Man sollte auch hier die Spreu vom Weizen trennen und den Wertansatz betrachten.

[Akaman]

Im Januar 2010 setzten die US-Immobilienfirma Tishman Speyer und einer der weltgrößten Vermögensverwalter, Blackrock, gemeinsam eine Milliarde Dollar Eigenkapital beim Kauf der "Stuyvesant Town" in Manhatten in den Sand; die finanzierenden Banken verloren 2,6 Mrd. Dollar an Krediten. Die 11.000 Wohnungen hatten innerhalb von drei Jahren fast 70 Prozent ihres Wertes verloren.

 

Ein weiteres Zitat wird folgen und Euch hoffentlich davon überzeugen, dass Immofonds quatsch sind. Explizit schreibt Kommer dies aber leider nicht

Du beschreibst eine Transaktion von Tishman Speyer, die tatsächlich so katastrophal abgelaufen ist, dass sie sogar in der Tagespresse hohe Wellen geschlagen hat. Lässt diese Transaktion den Schluss zu, "dass Immofonds quatsch sind"? Ich kenne den track record von TS nicht, aber vielleicht kannst du ja mal eine Historie von einigen Jahren hier einstellen? Falls nicht, gehe ich davon aus, dass dein Post ein klassischer Schluss von 1 auf n ist.

[RandomWalker]

 

 

Ein weiteres Zitat wird folgen und Euch hoffentlich davon überzeugen, dass Immofonds quatsch sind. Explizit schreibt Kommer dies aber leider nicht

Du beschreibst eine Transaktion von Tishman Speyer, die tatsächlich so katastrophal abgelaufen ist, dass sie sogar in der Tagespresse hohe Wellen geschlagen hat. Lässt diese Transaktion den Schluss zu, "dass Immofonds quatsch sind"? Ich kenne den track record von TS nicht, aber vielleicht kannst du ja mal eine Historie von einigen Jahren hier einstellen? Falls nicht, gehe ich davon aus, dass dein Post ein klassischer Schluss von 1 auf n ist.

 

Es ist mir zu dumm darauf zu antworten.

 

Für alle nicht BWL-Studenten hier der angekündigte zweite Auszug aus dem Buch:

 

...Märkte (so auch der Immobilienmarkt) sind informationseffizient. Hinter diesem Begriff verbirgt sich das Phänomen, dass alle am Markt öffentlich verfügbaren Informationen über Trends sowie Vermutungen) bereits im Preis des entsprechenden Vermögenswertes enthalten (eingepreist) sind und daher nicht dazu taugen, eine "Überrendite" zu erzielen. Damit ist es unwahrscheinlich, dass persönliche Recherche und Nachdenken zu Informationen führen, die anderen Marktteilnehmern nicht bereits bekannt sind. Das gilt auch für Informationen und Erwartungen zur künftigen Verbesserung oder Verschlechterung der Lage einer Immobilie.

[Akaman]

Es ist mir zu dumm darauf zu antworten.

Dann lasse es gern sein, gestatte jedoch dem geneigten Leser, seine Schlüsse daraus zu ziehen.

 

Für alle nicht BWL-Studenten hier der angekündigte zweite Auszug aus dem Buch:

 

...Märkte (so auch der Immobilienmarkt) sind informationseffizient. Hinter diesem Begriff verbirgt sich das Phänomen, dass alle am Markt öffentlich verfügbaren Informationen über Trends sowie Vermutungen) bereits im Preis des entsprechenden Vermögenswertes enthalten (eingepreist) sind und daher nicht dazu taugen, eine "Überrendite" zu erzielen. Damit ist es unwahrscheinlich, dass persönliche Recherche und Nachdenken zu Informationen führen, die anderen Marktteilnehmern nicht bereits bekannt sind. Das gilt auch für Informationen und Erwartungen zur künftigen Verbesserung oder Verschlechterung der Lage einer Immobilie.

Es gibt gute Gründe, daran zu zweifeln, dass ausgerechnet Immobilienmärkte effizient sein sollen. Auch nicht unbedingt informationseffizient.

 

PS und Disclaimer: ich bin kein BWL-Student.

[RandomWalker]

Dann lasse es gern sein, gestatte jedoch dem geneigten Leser, seine Schlüsse daraus zu ziehen.

 

Schadet es meinem Vermögen wenn Ihr Immofonds kauft? Ganz sicher nicht.

 

Es gibt gute Gründe, daran zu zweifeln, dass ausgerechnet Immobilienmärkte effizient sein sollen. Auch nicht unbedingt informationseffizient.

 

Welche?

 

ich bin kein BWL-Student.

 

Okay sorry BWL-Studierte hätte ich schreiben sollen. Oder Wirtschaftspseudowissenschaftler. Das finde ich sowieso besser