Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[Denker77]

Wie sollte man sich jetzt eigentlich verhalten, wenn die Fonds wieder öffnen, z.B. Degi zum Ende Oktober? Sofort verkaufen?

[H.B.]

Wie sollte man sich jetzt eigentlich verhalten, wenn die Fonds wieder öffnen, z.B. Degi zum Ende Oktober? Sofort verkaufen?

 

Klar -

und in eine vernünftige Anleihe umschichten. (Irland soll ganz gute Renditen abwerfen...)

Da weiss man wenigstens, was man hat.

[checker-finance]

Wie sollte man sich jetzt eigentlich verhalten, wenn die Fonds wieder öffnen, z.B. Degi zum Ende Oktober? Sofort verkaufen?

 

Woher stammen denn die Anteile und welches Ziel willst Du denn erreichen?

 

Wer die Anteile mit 10% Gewinn zurückgeben kann, weil er sie kürzlich an der Börse günstig erworben hat, der wird das tun. Er kann sch ja jederzeit wieder einkaufen, um an den künftigen Aufwertungen zu partizipieren.

 

Wer seit Rücknahmestopp die Anteile hält, sollte m. E. danach entscheiden, ob er an eine kurz- bis mittelfristige Aufwertung glaubt. Falls ja: halten.

[TKS]

1. Niedrige Volatilität

Wo warst du die letzten zwei Jahre?

 

4. Solide Rendite

WKN?

[Blujuice]

Bei einer ganzen Reihe von Produkten gab es in den letzten zwei Jahren keine erhöhte Volatilität und trotzdem solide Renditen (mit "solide" meine ich: wentlich besser als Geldmarkt oder kurz laufende Anleihen).

[Zinsen]

Wie sollte man sich jetzt eigentlich verhalten, wenn die Fonds wieder öffnen, z.B. Degi zum Ende Oktober? Sofort verkaufen?

 

Klar -

und in eine vernünftige Anleihe umschichten. (Irland soll ganz gute Renditen abwerfen...)

Da weiss man wenigstens, was man hat.

 

Ist imo zu früh, braucht noch zum reifen.

[TKS]

Bei einer ganzen Reihe von Produkten gab es in den letzten zwei Jahren keine erhöhte Volatilität und trotzdem solide Renditen (mit "solide" meine ich: wentlich besser als Geldmarkt oder kurz laufende Anleihen).

Und hinterher weiß man sogar, welche Produkte das waren.

 

Aber wo liegen denn die aktuellen Renditen? Bei bestenfalls 3%, die meisten deutlich drunter. Und dafür jederzeit das Risiko einer Schließung auf 2 Jahre eingehen? Ja ja, ich weiß, man kann über die Börse verkaufen. Aber dann sind ganz schnell mal ein paar Jahresrenditen weg.

 

Ich war mal ziemlich stark in offenen Immos investiert und damals war das auch ok. Aber inzwischen stellt sich das Produkt wesentlich risikoreicher dar während gleichzeitig die Renditen deutlich gesunken sind. Das passt einfach nicht mehr zusammen.

[André]

Jeder müsste ja wissen wie sich die Rendite bei den Offenen Immofonds zusammensetzt! Dann müsste für jeden auch klar sein warum die Rendite aktuell nicht mehr bei 4% bis 5% liegen kann!

 

Ich bleibe bei meinen Investment im Hausinvest dabei - sehe keinen Grund daran etwas zu ändern!

[vanity]

1. Niedrige Volatilität

Wo warst du die letzten zwei Jahre?

 

 

 

4. Solide Rendite

WKN?

980956

 

Börsenkurs liegt zwischen NAV-Anteilswert und KAG-Ausgabepreis (mit unverschämten 5% Agio)

 

(duck & wech)

[TKS]

980956

 

Börsenkurs liegt zwischen NAV-Anteilswert und KAG-Ausgabepreis (mit unverschämten 5% Agio)

 

(duck & wech)

3,04% p.a.

Das rechtfertigt das Risiko nicht. Jedenfalls nicht bei mir.

[merkur33]

Ich finde nicht, daß zwei- oder dreijährige Sparbriefe wirklich eine Alternative zu OIFs sind. Wo werden denn die Zinsen in 3 Jahren sein; wer will das jetzt definitiv sagen? Mit OIFs hat man immer noch die Chance, sich gleitend ans Zinsniveau anzupassen. Und Renten sind momentan entweder etwas angegammelt (Pigs) oder sehr sportlich bewertet (Bunds und co.). Dazu kommt der Steuervorteil. M.E. gibts zu (soliden) OIFs immer noch nicht wirklich ne Alternative.

[Xover]

Ich finde nicht, daß zwei- oder dreijährige Sparbriefe wirklich eine Alternative zu OIFs sind. Wo werden denn die Zinsen in 3 Jahren sein; wer will das jetzt definitiv sagen? Mit OIFs hat man immer noch die Chance, sich gleitend ans Zinsniveau anzupassen. Und Renten sind momentan entweder etwas angegammelt (Pigs) oder sehr sportlich bewertet (Bunds und co.). Dazu kommt der Steuervorteil. M.E. gibts zu (soliden) OIFs immer noch nicht wirklich ne Alternative.

 

Das Problem ist, dass jeder der in OI investiert ist, wissen müsste, dass deren Fondspreisermittlung modellgetrieben ist. Der NAV ist bei haussierenden Immo.märkten tendenziell zu niedrig und bei fallenden tendenziell zu hoch. Insofern ist es derzeit einfach kein guter Zeitpunkt um in OI zu investieren bzw. ein guter Zeitpunkt, um die Anteile zurückzugeben... und wenns zuviele machen, müssen doch Verkaufswerte angesetzt werden und die verbleibenden triffts. Ich glaube, es gibt deutlich interessantere Immo. Investments: wer 5% Ausgabeaufschlag zahlt, sollte eine Fondsanlage schon mind. auf Sicht von 5 Jahren sehen und dann kann er auch direkt in Immo. AGs / REITS (ohne Ausgabeaufschlag) investieren, die marktgerechter bewertet sind. Da wird einem dann zwar nicht laufend über Modellpreise ein gutes Management vorgegaukelt aber wer langfristig an die Gewerbeimmo. glaubt (und dass sollte auch ein Fondsinvestor, langfristig werden die Immos auch dort umgeschlagen), hat dies dann eh nicht nötig!

[Blujuice]

Bei einer ganzen Reihe von Produkten gab es in den letzten zwei Jahren keine erhöhte Volatilität und trotzdem solide Renditen (mit "solide" meine ich: wentlich besser als Geldmarkt oder kurz laufende Anleihen).

Und hinterher weiß man sogar, welche Produkte das waren.

Die letzten zwei Jahre haben gezeigt, dass das Risiko einer Fondsschließung erheblich davon abhängt, wie risikoreich das Managment agiert (risikoreich sind z.B. geringe Cash-Quoten, hohe Fremdfinanzierungsquoten, Immobilien in weniger guter Lage oder in schwankungsanfälligen Märkten oder mit schlechteren Vermietungsquoten). Diese Risiken waren auch ex-ante schon abschätzbar.

 

Aber wo liegen denn die aktuellen Renditen? Bei bestenfalls 3%, die meisten deutlich drunter. Und dafür jederzeit das Risiko einer Schließung auf 2 Jahre eingehen? Ja ja, ich weiß, man kann über die Börse verkaufen. Aber dann sind ganz schnell mal ein paar Jahresrenditen weg.

3% sind 2,6% mehr als der aktuelle Tagesgeldzinsatz (EONIA ca. 0,4%). Die aktuellen Tagesgeld-Lockangebote der Banken sind als Vergleich ungeeignet. Die sind nämlich vielen Kunden von offenen Immobilienfonds (z.B. institutionelle Anleger aber auch reiche Privatanleger) gar nicht zugänglich. Dass man für satte 2,6% Renditeaufschlag auch ein höheres Risiko trägt, muss jedem klar sein.

 

Ich war mal ziemlich stark in offenen Immos investiert und damals war das auch ok. Aber inzwischen stellt sich das Produkt wesentlich risikoreicher dar während gleichzeitig die Renditen deutlich gesunken sind. Das passt einfach nicht mehr zusammen.

Das allgemeine Renditeniveau ist eben abgestürzt. Im Falle des EONIA z.B. von 4,5% (Ende 08) auf jetzt 0,4%. Und ich glaube nicht, dass offene Immobilienfonds heute risikoreicher sind als 2007 oder 2008. Im Gegenteil. Wer 2007/2008 investiert hat, steht heute vielleicht mit einem geschlossenen und abgewerteten Fonds da. Wer dagegen heute in einen noch offenen Fonds investiert, hat wesentlich bessere Chancen, in 2 Jahren immer noch an sein Geld zu kommen.

 

Der Unterschied ist eher der, dass das Risiko, mit dem offene Immobilienfonds schon immer behaftet waren, heute endlich sichtbar ist, während es vor ein paar Jahren von Bankberatern und auch Kunden noch geleugnet wurde.

[merkur33]

Ich finde nicht, daß zwei- oder dreijährige Sparbriefe wirklich eine Alternative zu OIFs sind. Wo werden denn die Zinsen in 3 Jahren sein; wer will das jetzt definitiv sagen? Mit OIFs hat man immer noch die Chance, sich gleitend ans Zinsniveau anzupassen. Und Renten sind momentan entweder etwas angegammelt (Pigs) oder sehr sportlich bewertet (Bunds und co.). Dazu kommt der Steuervorteil. M.E. gibts zu (soliden) OIFs immer noch nicht wirklich ne Alternative.

 

Das Problem ist, dass jeder der in OI investiert ist, wissen müsste, dass deren Renditeberechnung modellgetrieben ist. Die NAV sind bei haussierenden Immo.märkten tendenziell zu niedrig und bei fallenden tendenziell zu hoch. Insofern ist es derzeit einfach kein guter Zeitpunkt um in OI zu investieren bzw. ein guter Zeitpunkt, um die Anteile zurückzugeben... und wenns zuviele machen, müssen doch Verkaufswerte angesetzt werden und die verbleibenden triffts. Ich glaube, es gibt deutlich interessantere Immo. Investments: wer 5% Ausgabeaufschlag zahlt, sollte eine Fondsanlage schon mind. auf Sicht von 5 Jahren sehen und dann kann er auch direkt in Immo. AGs / REITS (ohne Ausgabeaufschlag) investieren, die marktgerechter bewertet sind. Da wird einem dann zwar nicht laufend über Modellpreise ein gutes Management vorgegaukelt aber wer langfristig an die Gewerbeimmo. glaubt (und dass sollte auch ein Fondsinvestor, langfristig werden die Immos auch dort umgeschlagen), hat dies dann eh nicht nötig!

 

Naja; modellgetrieben. Ein OIF mit mittelfristig bis langfristig sozusagen vollvermieteten Immos und Mietern guter Bonität hat extremst gut vorhersagbare Cashflows. Warum eine Diskontierung dieser Werte (das ist ja wohl das Bewertungsmodell der OIFs) so wahnsinnig dubios sein soll, hat mir bisher noch keiner erklären können. Gerade weil OIFs eine unternehmerisch Beteiligung an Immobilien ermöglichen, die nicht (wie REITs) in erster Linie von irgendwelchen Marktbewertungen abhängen, sind sie als Diversifizierung zu Aktienanlagen so interessant. Und funktionierende OIF-Verwaltungen haben mittlerweile auch durchaus wieder Zugang zu den Märkten, auch mit ganz guten Erlösen. Deshalb und weil eben nach wie vor ein gewisser Anlagenotstand herrscht, halte ich (die richtigen) OIFs im Moment für interessant, zumal langsam auch wieder Klarheit herrscht über die zukünftige Gesetzeslage.

[checker-finance]

Eine gewisse Marktreinigung ist ja auch nichts Schlechtes. Der Kanam US-grundinvest war zwar gut, aber für solche Nischenprodukte ist OI vielleicht nicht geeignet. MSP2V ist schlecht gemanaged und so etwas kann es bei jedem Fonds oder jeder Aktie geben.

 

Das Konzept der täglichen, uneingeschränkten Verfügbarkeit zum NAV-Preis ist vielleicht etwas zu ehrgeizig. Heißt ja aber nicht, dass man gleich das Kind mit dem Bade ausschütten müßte. Eine etwas weniger anspruchsvolle Fristentransformation können OI aber auch künftig leisten.

 

Ich finde REITS aber an sich besser. Hätte nichts dagegen, wenn z. B. die beiden DEGI, falls sie die Öffnung nicht schaffen sollten, in REITS umgewandelt werden.

[powerschwabe]

Was ist denn heute los?

 

AXA Immoselect -3,2%

CS EUROREAL -0,2%

DEGI EUROPA -7,6%

DEGI INTERNATIONAL -5,2%

Kanam Grundinvest -6%

KanAM US-grundinvest -0,9%

Morgan Stanley P2 -3,8%

SEB ImmoInvest Inhaber-Anteile P -1,5%

[Denker77]

Wie sollte man sich jetzt eigentlich verhalten, wenn die Fonds wieder öffnen, z.B. Degi zum Ende Oktober? Sofort verkaufen?

 

Woher stammen denn die Anteile und welches Ziel willst Du denn erreichen?

 

Wer die Anteile mit 10% Gewinn zurückgeben kann, weil er sie kürzlich an der Börse günstig erworben hat, der wird das tun. Er kann sch ja jederzeit wieder einkaufen, um an den künftigen Aufwertungen zu partizipieren.

 

Wer seit Rücknahmestopp die Anteile hält, sollte m. E. danach entscheiden, ob er an eine kurz- bis mittelfristige Aufwertung glaubt. Falls ja: halten.

 

Beim Degi würde ich nicht an eine Aufwertung glauben, den wollte ich damals schon gerade loswerden als er schloss. Jemand von der Bank meinte gerade, dass es passieren kann, dass der nur ganz kurz öffnet, gerade so, dass die Großanleger sich bedienen können und dann gleich wieder schließt. Kann man irgendwie verhindern, dass man leer ausgeht?

 

Und sollte der Fonds noch weiter fallen, würde man ihn dann lieber halten und auf bessere Zeiten warten oder trotzdem verkaufen?

[Bärenbulle]

Was ist denn heute los?

Ich habe mein Depot aufgeräumt.:-

[checker-finance]

Nicht nur, dass die Kurse purzeln, es sind auch verhältnismäßig große Umsätze. Fundamentale Ursachen kann ich nicht erkennen. Würde mal tippen, dass ein paar stopp loss-marken gerissen sind.

[Xover]

Nicht nur, dass die Kurse purzeln, es sind auch verhältnismäßig große Umsätze. Fundamentale Ursachen kann ich nicht erkennen. Würde mal tippen, dass ein paar stopp loss-marken gerissen sind.

 

Ich würde nach dem Allianz Dachfonds darauf tippen, dass andere Dachfonds ebenfalls stärkere Mittelabflüsse haben und sie jetzt auch bei den geschlossenen verkaufen müssen.... wäre zumindest das erste was ich machen würde, hätte ich sowas im Depot.!

 

Ansonsten: vielleicht setzt sich auch langsam die Erkenntnis durch, dass die alle so schnell nicht wieder öffnen und ihre Bestände (vorsichtshalber) abwerten!

[checker-finance]

Nicht nur, dass die Kurse purzeln, es sind auch verhältnismäßig große Umsätze. Fundamentale Ursachen kann ich nicht erkennen. Würde mal tippen, dass ein paar stopp loss-marken gerissen sind.

 

Ich würde nach dem Allianz Dachfonds darauf tippen, dass andere Dachfonds ebenfalls stärkere Mittelabflüsse haben und sie jetzt auch bei den geschlossenen verkaufen müssen.... wäre zumindest das erste was ich machen würde, hätte ich sowas im Depot.!

 

Ansonsten: vielleicht setzt sich auch langsam die Erkenntnis durch, dass die alle so schnell nicht wieder öffnen und ihre Bestände (vorsichtshalber) abwerten!

 

Als Dachfonds würde ich eher schließen als per Firesale verkaufen. Dadurch würde ja der NAV der Dachfonds sinken und der Dachfonds müßte abwerten. Kanam, TMW, SEB haben ja noch 1 1/2 jahre Zeit - die werden sicherlich nicht so schnell öffnen. Kanam wird sich m. E. gegen Abwertungen stemmen - und warum auch? Vollvermietet besteht kein Anlaß zur Abwertung. TMW hingegen hat heute nichts abbekommen: 0% Kursrückgang! Der SEB hat auch kaum geblutet. Getroffen hat es doch im Wesentlichen die DEGI-Fonds und Kanam - deies eher unterschiedliche Kandidaten.

[checker-finance]

Das Handelsblatt berichtet heute über den Verkauf des Frankfurter Opernturms. OI sind dabei zwar weder auf Verkäufer noch auf Erwerberseite beteiligt, dennoch wird das wohl für die OI relavent sein, weil es sich auf die Bewertungen auswirkt. http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/opernturm-jp-morgan-kauft-frankfurter-wahrzeichen;2666909

 

Lt. Artikel hat der operntumr 60.000 qm und wird zu knapp 600 mio. verkauft bei einer Meite von 40 EUR/qm. Damit entspräche der Kaufpreis mit 20,8 Jahresmieten. Das HB hält das für einen sehr günstigen Kaufpreis, wohl weil der Opernturm hinsichtlich Ausstattung, Lage und Mieterbonität sehr gute Daten hat. Die aktuelle Büro-Spitzenmiete in Frankfurt beziffere JLL auf 33 Euro/qm.

 

Die meisten OI haben Büroimmobilien in Frankfurt, so dass diese Zahlen durchaus interessant sein dürften.

 

Desweiteren schreibt das handelsblatt: "Die Transaktion dürfte eine der größten dieses Jahres auf dem anziehenden deutschen Immobilieninvestmentmarkt sein. In den ersten neun Monaten wechselten Gewerbeimmobilien im Volumen von 12,3 Mrd. Euro den Besitzer, geht aus Zahlen des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) hervor" - insgesamt also eher gute Nachrichten für die OI. Den steuerträchtigen Anteil deutscher Immos können die gerne senken...

[soulmate]

Hallo,

 

mein Immobilienanteil in meinem Depot beträgt derzeit 0%, dieses würde ich gerne ändern.

Über den hausInvest europa (ISIN: DE0009807016) habe ich bisher, auch nicht in dieser Zeit, schlechtes gehört.

Was meint ihr, macht Sinn bei der derzeitigen Lage überhaupt in einen Immobilienfond zu investieren? Habt ihr eine Alternatividee?

[Plutos]

Hallo,

 

mein Immobilienanteil in meinem Depot beträgt derzeit 0%, dieses würde ich gerne ändern.

Über den hausInvest europa (ISIN: DE0009807016) habe ich bisher, auch nicht in dieser Zeit, schlechtes gehört.

Was meint ihr, macht Sinn bei der derzeitigen Lage überhaupt in einen Immobilienfond zu investieren? Habt ihr eine Alternatividee?

 

Momentan lassen sich Stücke bei diversen Fonds mit teilweise deutlichem Abschlag gegenüber dem inneren Wert über die Börse einsammeln (z.B. Börse Hamburg). Du solltest dir auf jeden Fall des gestiegenen Risikos bewußt sein. Aktuell werten einige Fonds ihre teuer in den letzten Jahren gekauften Immos deutlich ab (MS P2 Value und die beiden Degis - Europa und International), d.h. der innere Wert ist rückläufig. Ferner sind diverse Fonds geschlossen, d.h. ein Kauf/Verkauf kann nur über die Börse erfolgen. Da die Kurse weiter zurückgehen können, solltest Du ein länger andauerndes Tief aussitzen können. Am Ende hast Du noch das Risko, dass ein Fonds nicht mehr geöffnet, sondern ggf. abgewickelt werden würde, wenn zu viele Anleger aussteigen wollen. Das würde neben den Abwertungen noch mal zu deutlichen Abschlägen auf den inneren Wert führen, da Verkaufsspesen und Vorfälligkeitsentschädigungen für die Fremdfinanzierung fällig werden. Ggf. kommt es zu weiteren Abwertungen, wenn unter Verkehrswert verkauft werden muss. Generell würde ich sagen dass der KANAM Grundinvest, der TMW Weltfonds, CS Euroreal und SEB Immoinvest, ggf. noch AXA Immoselect eine relativ gute Qualität haben. Es gibt aber auch offizielle Ratingeinschätzungen zu den Fonds an denen du dich orientieren kannst. MS P2 value und die Degis sind eher etwas für Zocker geworden ...

[reckoner]

Hallo soulmate,

 

Habt ihr eine Alternatividee?

Immobilienaktien. Mein persönlicher Favorit ist dabei die Deutsche Euroshop (Buy-and-Hold-Strategie auf Unternehmensebene, solider CashFlow, dadurch bedingt auch eine kontinuierliche Dividende). Aber zugegeben, die Aktie ist in den letzten Wochen ganz gut gelaufen.

 

MfG Stefan