Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[psteinbrech]

Meine Güte .. der RP Global (A0KEYG) ist im Börsenhandel auf 76 abgerutscht.

Bin ich froh, dass ich aus dem Ding noch bei 110,- ausgestiegen bin. Man muß auch mal Schwein haben...

 

Allerdings werden sich viele Kleinanleger beim nächsten Jahresauszug ein Loch in den Bauch freuen. Das Ding war eins der Lieblingsprodukte der Postbank für Kunden, die was ausgesprochen sicheres suchen ...

 

Peter

 

 

[Xover]

Nach der absoluten Höhe der Liquiquote als auch von der Geschwindigkeit des Liqui.aufbaus seit letztem Rechenschaftsbericht hat der Axa Immoselect und der Degi Intern. eigentlich keine Chance mehr auf eine Öffnung. Der KAG Kurs nimmt auch schon einen ähnlichen Verlauf an wie der Degi Europa, über Immobilienabwertungen kann man natürlich auch die Liquiquote erhöhen aber so haben sich die Anleger das eigentlich nicht gewünscht...

 

Wie der SEB Immoinvest es geschafft hat in den letzten 6 Monaten seine Liquiquote um 1,5% zu senken, ist mir nicht ganz klar, ggf ist dies durch die fortgeführte Rückzahlung der Auszahlpläne bedingt, was für die sonstigen Anleger natürlich übel ist (aber ggf musste auch eine Immobilie übernommen werden, da habe ich nicht weiter nach geforscht!). Aber selbst beim CS Euroreal waren die letzten 6 Monate bescheiden, er müsste sein Verkaufstempo nahezu verdoppeln, um bis Mai 2012 öffnen zu können. Für dieses Jahr hat mit Ausnahme des UBS 3 Sector danach keiner eine realistische Chance auf Öffnung!

 

 

@psteinbrech bei einem Kurs von 76 Eur für den RP Global Real Est. tut mir auch der jetztige Käufer leid, der Preis ist m.E. noch immer zu teuer. Aber der Käufer wird wohl kein unerfahrener Kleinanleger gewesen sein, der nicht weiss, was er tut... viele Kleinanleger von der Postbank können es bei dem Fonds aber ohnehin nicht sein, da er mit gerade mal EUR 44 Mio. ein Winzling unter den Immofonds ist!

[Tenzing Norgay]

Wie der SEB Immoinvest es geschafft hat in den letzten 6 Monaten seine Liquiquote um 1,5% zu senken, ist mir nicht ganz klar,

 

Das hat einen sehr einfachen Grund. Die Verbindlichkeiten wurden deutlich gesenkt:

26.02.2010 - 1.734,8 Mio. EUR

30.04.2010 - 1.634,7 Mio. EUR

31.08.2010 - 1.652,4 Mio. EUR

30.09.2010 - 1.545,1 Mio. EUR

29.10.2010 - 1.518,2 Mio. EUR

30.11.2010 - 1.525,1 Mio. EUR

31.12.2010 - 1.240,0 Mio. EUR

31.01.2011 - 1.229,7 Mio. EUR

 

Wenn der SEB die ca. 500 Mio. EUR abgetragenen Kredite jetzt wieder aufnehmen würde, dann läge die Liquiditätsquote bei deutlich über 20%!

[Aurum]

Über den SEB Immoinvest mache ich mir persönlich wenig Sorgen, ich habe ihn auch im Depot und nicht einen Gedanken daran verschwendet ihn zu verkaufen. Ich denke er wird ohne größere Probleme wieder öffnen. Ehrlich gesagt überlege ich sogar zu den niedrigen Börsenkursen nachzukaufen.

 

Anders sieht das beim Kanam GrundInvest und beim AXA Immoselect aus, von denen ich zum Glück nur sehr kleine Positionen im Depot habe. Beim Grundinvest wird es vermutlich eng. Keine Chance sehe ich für den AXA Immo. Allerdings verkaufe ich dennoch nicht zu den derzeitigen Börsenkurse, da ich diese für zu niedrig halte. Auch habe ich keine Liquiditätsprobleme, somit kann ich die Abwicklung des bzw. der Fonds abwarten und aussitzen.

 

 

[wallstreetmarc]

..Anders sieht das beim Kanam GrundInvest und beim AXA Immoselect aus, von denen ich zum Glück nur sehr kleine Positionen im Depot habe. Beim Grundinvest wird es vermutlich eng. Keine Chance sehe ich für den AXA Immo. Allerdings verkaufe ich dennoch nicht zu den derzeitigen Börsenkurse, da ich diese für zu niedrig halte. ...

 

Hast du dir auch eine Meinung zum Degi Europa gebildet? Für mich sind da die Risken wie Schliessung, starke Abwertungen & Abwicklungsentscheidung bereits eingetreten und wohl zum Großteil auch im Börsenkus eingepreist. Die (ca. 12) Immos sind wohl ebenso in guten Lagen wie deine obig genannten. Die Mietrendite dürfte inzwischen über 5-6 Prozent liegen und der Börsenkurs ist 27 bei Emittentenkurs knapp bei 38 (mit bereits Cash inclusive). Für mich immer noch das beste Chance-/ Risikoverhältnis auf Sicht von 2-3 Jahren. Gegenargumente? Danke!

[Tenzing Norgay]

Für mich immer noch das beste Chance-/ Risikoverhältnis auf Sicht von 2-3 Jahren. Gegenargumente? Danke!

Hauptgegenargument ist das schlechte Fondsmanagement der Aberdeen, das in seiner Unfähigkeit nur durch Morgan Stanley übertroffen wird.

Dennoch bin auch ich im DEGI investiert, da ich vermute, dass der aktuelle Börsenkurs trotz allem doch etwas zu niedrig liegt.

[Xover]

Für mich immer noch das beste Chance-/ Risikoverhältnis auf Sicht von 2-3 Jahren. Gegenargumente? Danke!

Hauptgegenargument ist das schlechte Fondsmanagement der Aberdeen, das in seiner Unfähigkeit nur durch Morgan Stanley übertroffen wird.

Dennoch bin auch ich im DEGI investiert, da ich vermute, dass der aktuelle Börsenkurs trotz allem doch etwas zu niedrig liegt.

 

Der KanAm US Grundinvest steht kurz vor der letzten Rückzahlung und Immobilienverkäufen

http://www.immobilie...chen-15-verlust

 

Bei dem Fonds hatte der Börsenkurs eine recht gute Aussagekraft über den jetztigen KAG Kurs, der sich dem Börsenkurs gut angenähert hat. Hoffe ich mal, dass die Anleger der anderen in Abwicklung befindlichen oder in die Abwicklung eintretenden Fonds mehr Glück haben...

[Euronensammler]

http://www.immobilie...chen-15-verlust

 

... Die erzielten Verkaufspreise lagen 3,8% unter den zuletzt ermittelten Verkehrswerten. ...

 

Na, das ist doch gar nicht so schlecht für eine Liquidation, oder?

[Börsenspezi]

Ich interpretiere diesen Link als eher negativ!

 

Wenn ich den Link richtig interpretiere, dann haben die Fondsanleger im KanAM US - Grundinvest nur im Jahr 2010 Verluste von über 10% vor allem aufgrund von Vorfälligkeitsentschädigungen und Steuerbelastungen hinnehmen müssen.

 

Frage an die Experten:

Sollte z. B. der CS Euroreal abgewickelt werden, wie hoch fallen eurer Meinung nach die Belastungen durch Vorfälligkeitsentschädigungen, Steuerbelastungen und ähnlichem aus?

 

P.S.: Eigentlich gehe ich nicht von einer Abwicklung des CS Euroreal aus. Ein Abschlag des Börsenkurses von z. Zt. 13% auf den Rücknahmepreis der Anteile erschien mir recht hoch. Da beim Kanam US Grundbesitz die Verluste aber weniger durch unter Verkehrswert verkauften Immobilien, sondern durch "Nebenbelastungen" entstanden sind, frage ich mich, ob derartige hohe Nebenbelastungen auch bei der Abwicklung anderer offener Immobilienfonds zu erwarten sind.

 

Meines Wissens muss sich die Credit Suisse bis zum 11. Mai äusseren, ob der CS Euroreal wieder geöffnet wird. Die Wahrscheinlichkeit einer Öffnung innerhalb der nächsten zwei Monate erscheint mir sehr gering zu sein.

 

Wie dürfte sich eine Verlängerung der Aussetzung der Anteilsrücknahme auf den Börsenkurs auswirken?

[Torman]

Da beim Kanam US Grundbesitz die Verluste aber weniger durch unter Verkehrswert verkauften Immobilien, sondern durch "Nebenbelastungen" entstanden sind, frage ich mich, ob derartige hohe Nebenbelastungen auch bei der Abwicklung anderer offener Immobilienfonds zu erwarten sind.

Damit muss wohl gerechnet werden. Zumindest solange die Zinsen niedrig sind, werden erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kreditrückzahlung fällig. Das hat man auch schon bei anderen Fonds sehen können. Auch das Thema Steuerrückstellungen scheint eine offene Flanke der Fonds zu sein.

[stagflation]

Post von der Bank: der SEB Immoinvest bleibt weitere 12 Monate geschlossen.

 

Auch der CS Euroreal bleibt laut Handelsblatt vom 11.5.2011 bis zu weitere zwölf Monate geschlossen.

 

Und jetzt?

[Plutos]

Post von der Bank: der SEB Immoinvest bleibt weitere 12 Monate geschlossen.

 

Auch der CS Euroreal bleibt laut Handelsblatt vom 11.5.2011 bis zu weitere zwölf Monate geschlossen.

 

Und jetzt?

 

Abwarten, was sonst.

Wenn du unter den Postings zum CS Euroreal schaust, findest du ziemlich am Ende einen Link zu einem Artikel. In diesem steht, dass der CS Euroreal gegen Ende 2011 den Öffnungsversuch starten will. Das ist m.E. nicht unrealistisch.

[SlapShot]

Post von der Bank: der SEB Immoinvest bleibt weitere 12 Monate geschlossen.

 

Auch der CS Euroreal bleibt laut Handelsblatt vom 11.5.2011 bis zu weitere zwölf Monate geschlossen.

 

Und jetzt?

 

Abwarten, was sonst.

Wenn du unter den Postings zum CS Euroreal schaust, findest du ziemlich am Ende einen Link zu einem Artikel. In diesem steht, dass der CS Euroreal gegen Ende 2011 den Öffnungsversuch starten will. Das ist m.E. nicht unrealistisch.

 

Gilt nicht gleiches auch für den SEB? Hatte irgendwo gelesen, das sie nach Möglichkeit auch noch Ende des Jahres wieder öffnen wollen.

[chrissuperstar]

Ja, das ist richtig - das Fondmanagement plant noch vor Ende 2011 wieder zu öffnen ...

 

Dazu hier eine Bericht der KAG:

 

https://www.sebassetmanagement.de/fileadmin/data_archive/Informationen/Fondskommentar_Mai_2011.pdf

 

Grüße,

chrissuperstar

[stagflation]

Abwarten, was sonst.

 

Das ist alles schön und gut - aber die Frage ist doch: was soll in ein paar Monaten bzw. im

Mai 2012 besser sein als heute? Warum sollten die Fonds im Dezember 2011 oder im Mai 2012

öffnen, wenn sie es jetzt nicht können? Warten wir auf ein Wunder?

 

Wenn die Fonds eher nicht wieder öffnen, sondern abgewickelt werden müssen, dann ist

"abwarten" keine gute Idee. Vielmehr wäre es besser, sich um einen möglichst guten

Verkaufszeitpunkt zu kümmern - bevor es dann wieder heißt: "den letzten beißen die Hunde..."

[Nudelesser]

Nachfolgend ein Chart, dass exemplarisch die Entwicklung von zwei Immo-Fonds (SEB Immoinvest & CS Euroreal) und zwei REIT-ETFs (IShares European & Global Property) seit Anfang 2008 vergleicht.

 

 

 

Auf den ersten Blick sieht es aus, als wäre der Bewertungsabschlag für geschlossene OIs nicht besonders groß. Gerade mit Blick auf schwer einzuschätzende Kostenrisiken, die im Fall einer Liquidierung auftreten könnten, sieht es für mich im Moment noch nicht so recht nach Kaufkursen aus.

 

Was meint Ihr?

 

Um die Sache nicht nur am Kursverlauf festzumachen, hier noch die Morningstar Fundamentaldaten zu den beiden REITS-ETFs. Der European Property hat zum Beispiel zur Zeit ein KBV von 1,14, der Global Property ein KBV 1,30. Falls jemand die entsprechende Zahlen für OIs zur Hand hat, würde ich mich über die Nennung freuen.

 

iShares FTSE EPRA/NAREIT GlblPrptYld

 

iShares FTSE/EPRA European Prop

[Delphin]

Das ist alles schön und gut - aber die Frage ist doch: was soll in ein paar Monaten bzw. im

Mai 2012 besser sein als heute? Warum sollten die Fonds im Dezember 2011 oder im Mai 2012

öffnen, wenn sie es jetzt nicht können? Warten wir auf ein Wunder?

Wohl kaum, aber wir warten darauf, dass ein paar Immobilien verkauft werden, ein Aktienfonds macht sowas täglich, wenn zu viele Anteile zurückgegeben werden, bei Immobilien dauert dass naturgemäß etwas länger. Deswegen sind auch meiner Sicht die neuen Regeln sehr sinnvoll, nach denen größere Verläufe vorher "angemeldet" werden müssen, damit die KAG ggf. reagieren kann.

 

Wir werden sehen, wie das funktioniert.

[Tenzing Norgay]

Auf den ersten Blick sieht es aus, als wäre der Bewertungsabschlag für geschlossene OIs nicht besonders groß.

Nur, wenn man davon ausgeht, dass die REITs 2008 nicht überbewertet waren.

Würde man im Chart die Überbewertung berücksichtigen, den REIT-Chart also meinetwegen bei 150% starten lassen, dann sähe der Vergleich schon anders aus.

[bärenbeißer]

Weiter geht es im Programm:

DWS friert Offenen Immobilienfonds ein

http://www.wiwo.de/handelsblatt/dws-friert-offenen-immobilienfonds-ein-466421/

[Xover]

Weiter geht es im Programm:

DWS friert Offenen Immobilienfonds ein

http://www.wiwo.de/h...nds-ein-466421/

 

Interessant finde ich auch die Meldung, dass die Liquidität von 7% des db immoflex nicht mehr ausgereicht hat, um alle Rückgabewünsche zu erfüllen.

http://www.focus.de/finanzen/finanz-news/krise-dws-friert-immobilienfonds-ein_aid_627984.html

 

Zum 31.12.2010 war der Fonds mit rd. 79% in eingefrorenen Immofonds investiert. Durch die Rückgaben sank das Fondsvermögen auf rd. 81% des Fondsvermögens per 31.12.2010. Danach muss der DB Immoflex Fondsanteile der geschlossenen Fonds i.H.v. rd. 5% des Fondsvermögens bzw. rd. 13 Mio EUR über die Börse verkauft haben (beim TMW gabs ne Ausschüttung von rd. 4% bzw. auf Ebene des Dachfonds rd. 0,4% und die Abwertungen der KAG Kurse des Axa Immo erhöhen zwar die Liqui.quote aber beides fällt nicht sonderlich ins Gewicht). Dies erklärt vielleicht auch die schwachen Kurse der Immofonds in den letzten Wochen.

[checker-finance]

Weiter geht es im Programm:

DWS friert Offenen Immobilienfonds ein

http://www.wiwo.de/h...nds-ein-466421/

 

Interessant finde ich auch die Meldung, dass die Liquidität von 7% des db immoflex nicht mehr ausgereicht hat, um alle Rückgabewünsche zu erfüllen.

http://www.focus.de/finanzen/finanz-news/krise-dws-friert-immobilienfonds-ein_aid_627984.html

 

Zum 31.12.2010 war der Fonds mit rd. 79% in eingefrorenen Immofonds investiert. Durch die Rückgaben sank das Fondsvermögen auf rd. 81% des Fondsvermögens per 31.12.2010. Danach muss der DB Immoflex Fondsanteile der geschlossenen Fonds i.H.v. rd. 5% des Fondsvermögens bzw. rd. 13 Mio EUR über die Börse verkauft haben (beim TMW gabs ne Ausschüttung von rd. 4% bzw. auf Ebene des Dachfonds rd. 0,4% und die Abwertungen der KAG Kurse des Axa Immo erhöhen zwar die Liqui.quote aber beides fällt nicht sonderlich ins Gewicht). Dies erklärt vielleicht auch die schwachen Kurse der Immofonds in den letzten Wochen.

 

Den Rechenweg verstehe ich nicht. Wie kommst du auf die 5%?

 

Aber in der Tat, die Verkäufe durch einen großen Abgeber könnten ein Treiber für die sinkenden Kurse gewesen sein. Da die Quelle jetzt versiegt ist (hätten vielleicht schon früher schließen sollen), könnten die Kurse sich ja jetzt erholen.

 

Andererseits glaube ich, dass die Kurse bis zur Entscheidung beim Axa und DEGI Int'l wegen der damit verbundenen Unsicherheit weiter nachgeben werden.

[bärenbeißer]

Aber in der Tat, die Verkäufe durch einen großen Abgeber könnten ein Treiber für die sinkenden Kurse gewesen sein.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass der DB Immoflex die (geschlossenen) Anteile an der Börse verschachert. Mit großer SIcherheit dürfte das auch nicht zulässig sein, die Anteile "unter Wert" z uverkaufen.

[Xover]

http://www.focus.de/...aid_627984.html

 

Den Rechenweg verstehe ich nicht. Wie kommst du auf die 5%?

 

 

Die DWS hatte in dem Focus Bericht ausgesagt, dass 7% Liquidität nicht mehr ausreichend waren, um alle Rückgabewünsche zu erfüllen und daher den Fonds dicht machte (dort werden nicht einige noch bedient worden sein und andere in die Röhre gucken-sie weisen einfach alle zurück). Wenn der Fonds 7% Liqui hält, sein Fondsvermögen seit 31.12.2010 auf 81% zusammen geschmolzen ist und er damals zu 79% in eingefrorenen Immofonds investiert war, muss er Anteile über die Börse verkauft haben: 7%-(81%-79%) -> ca. 5%.

[bb_florian]

Aber in der Tat, die Verkäufe durch einen großen Abgeber könnten ein Treiber für die sinkenden Kurse gewesen sein.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass der DB Immoflex die (geschlossenen) Anteile an der Börse verschachert. Mit großer SIcherheit dürfte das auch nicht zulässig sein, die Anteile "unter Wert" z uverkaufen.

 

Im Jahresbericht für 2010 siehst du Verkäufe bei praktisch allen Fonds, und da sind glaube ich auch Fonds dabei, die das ganze Jahr über geschlossen waren. Das können eigentlich nur Verkäufe zu Börsenpreisen sein (ob an der Börse oder OTC, ist ja egal).

 

Ich bin gespannt auf erste Kurse, sobald der Börsenhandel anfängt. Irgendwo zwischen 50% und 70% des NAV dürften realistisch sein, bei diesem "Portfolio" .

[Plutos]

Wie kommst du auf 50% bis 70%? Die Top-Abschläge geschl. OI's liegen doch bei irgendwo so um die 40% für z.B. Degi Int.. Daher denke ich 40% bis 50% Abschlag wäre zu erwarten.