Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

[leinad]

Quelle: fondsxpress 33/10

 

 

MfG

Interessant, je geringer der Abschlag um so mehr Börsen-Handel.

Aber kein Investment mehr für mich.

Vom HausinvestEuropa mal abgesehen.

 

Gruss

leinad

[PSTVA]

Quelle: fondsxpress 34/10

 

 

MfG

[checker-finance]

@PSTVA: Vielen Dank für die regelmäßigen Übersichten.

 

Der MSP2V und der Kanam US-grundinvest notieren mittlerweile deutlich über ihren Tiefs: der MSP2V mit ca, +12% und der Kanam US-grundinvest mit ca. 14%. Und das innerhalb der letten 2-3 Wochen. Sehr ordentlich.

 

Allerdings habe ich bei den beiden gar nicht damit gerechnet und bin überwiegend in den Kanam grundinvest, TMW und DEGI Europe investiert.

[Xover]

@PSTVA: Vielen Dank für die regelmäßigen Übersichten.

 

Der MSP2V und der Kanam US-grundinvest notieren mittlerweile deutlich über ihren Tiefs: der MSP2V mit ca, +12% und der Kanam US-grundinvest mit ca. 14%. Und das innerhalb der letten 2-3 Wochen. Sehr ordentlich.

 

 

 

 

Die Erholung überrascht mich auch, insb. beim MSP2V läuft am 27.10.10 die 2 Jahresfrist ab und ich kann mir bislang nicht recht vorstellen, dass sie den Fonds wieder öffnen (und MS wird nicht bis zum letzten Tag warten, um die Anleger über die Zukunft des Fonds zu informieren). Wie sich eine Abwicklung eines offenen Immo.fonds auf die Börsenpreise der Fonds auswirkt, wäre auf jeden Fall interessant mitzuerleben. Ich habe bislang nicht den Eindruck, dass das Risiko angemessen eingepreist ist...

[Quark]

Neues zu den Liquiditätsbeschaffungen bei Kanam US und Degi Europa:

 

Welt: Ausverkauf bei offenen Fonds

[Zero84]

hm was war denn heute bei den beiden hausinvest`s los?

 

europa +0,10%

global +0,5%

[jogo08]

hm was war denn heute bei den beiden hausinvest`s los?

 

europa +0,10%

global +0,5%

 

Na so viel war's beim Global dann auch nicht, es waren +0,05%

[Zero84]

ähm ja...is schon spät

[PSTVA]

Quelle: fondsxpress 35/10

 

 

 

MfG

[Chemstudent]

Ist beim AXA irgendwas im Busch? Der Abschlag wächst ja rasant.

[Euronensammler]

Ist beim AXA irgendwas im Busch? Der Abschlag wächst ja rasant.

 

Ich glaube eher, dass sich dadurch die Liquiditätsnot einiger (oder vieler) Anlager zeigt. Ich kenne selbst 2 Leute, die einen großen Batzen in diesen Fonds haben, von denen einer seine Rente mit einem Auszahlplan sicherstellen wollte und der andere in naher Zukunft eine Hypothek gedachte abzulösen. Vermutlich ist es bei einigen Institutonellen nicht anders - die Immofonds waren evtl. nicht immer nur ein Tagesgeldersatz, aber doch für eine mittelfristige Verwendung verplant.

[Chemstudent]

Ich glaube eher, dass sich dadurch die Liquiditätsnot einiger (oder vieler) Anlager zeigt. Ich kenne selbst 2 Leute, die einen großen Batzen in diesen Fonds haben, von denen einer seine Rente mit einem Auszahlplan sicherstellen wollte und der andere in naher Zukunft eine Hypothek gedachte abzulösen. Vermutlich ist es bei einigen Institutonellen nicht anders - die Immofonds waren evtl. nicht immer nur ein Tagesgeldersatz, aber doch für eine mittelfristige Verwendung verplant.

Dies würde aber doch mehr oder weniger für alle Immofonds zutreffen.

Innerhalb von 2 Wochen hat sich der Abschlag beim AXA aber von -12,6% auf -21,2% ausgeweitet, während die Änderungen bei den anderen Immofonds unwesentlich sind.

[AnonymerAnleger]

Der KanAm US steigt während der KanAm recht beachtlich fällt. Das der Abschlag bei beiden nun etwa ähnlich ist finde schon verwunderlich.

[otto03]

Der KanAm US steigt während der KanAm recht beachtlich fällt. Das der Abschlag bei beiden nun etwa ähnlich ist finde schon verwunderlich.

 

Den Sinn dieses Vergleiches verstehe ich nicht.

 

Könntest Du bitte erläutern, was die die beiden miteinander zu tun haben (ausser daß sie von derselben KAG gemanaged werden)

[PSTVA]

Quelle: fondsxpress 36/10

 

 

 

 

fondsxpress_36_10.pdf

 

MfG

[psteinbrech]

Zumindest beim Morgan Stanley P2 ist das mit den 21% Abschlag bald kein Thema mehr .. die werten einfach so lange ihren fonds ab, bis er wieder zum Börsenwert passt

 

(Schade nur, dass er damit auch den RP global runter reisst, da störts mich persönlich )

 

Peter

 

 

[checker-finance]

Zumindest beim Morgan Stanley P2 ist das mit den 21% Abschlag bald kein Thema mehr .. die werten einfach so lange ihren fonds ab, bis er wieder zum Börsenwert passt

 

(Schade nur, dass er damit auch den RP global runter reisst, da störts mich persönlich )

 

Peter

 

Da ist sie wieder: Die These Fondsgesellschaften könnten nach Belieben abwerten... Nur mal so als Food for Thoughts: Möglicherweise sind die Börsenkurse eben doch ziemlich gute Vorwegnahmen zukünftiger Bewertungen. Genau das ist ja ihre Funktion. Allerdings glaube ich zumindest bei den beiden Kanams, TMW und Degi Europe, dass der Abschlag zu hoch ist.

[TKS]

Da ist sie wieder: Die These Fondsgesellschaften könnten nach Belieben abwerten...

Solange man an die Unabhängigkeit der Gutachter glaubt, können sie es nicht. Die Frage ist, ob man noch dran glaubt? Ich kann es angesichts von 50% Abwertung auf der eine Seite und business as usual auf der anderen schon lange nicht mehr.

[psteinbrech]

Da ist sie wieder: Die These Fondsgesellschaften könnten nach Belieben abwerten...

 

Nein, die These im Hintergrund war, das die Ironie in meinem Beitrag durchaus zu erkennen ist - zumal wenn sie einen beim Lesen geradezu in die Nase beisst ...

 

Entschuldige bitte, das ist jetzt wirklich nicht persönlich gegen Dich geschossen. Ich dachte aber, das mein Beitrag in Bezug auf seine Ernsthaftigkeit durchaus eindeutig war.

 

Aber um beim Sachlichen zu bleiben: Ich stimme dem Rest Deines Beitrags zu, auch wenn ich den Abschlag an der Börse zwischenzeitlich (19 beim P2) zu hoch fand.

 

Was die Gutachter angeht: Zunächst einmal ist auch ein Gutachter nur ein Wirtschaftsbetrieb, sprich er muß von irgendwas leben. Nach dem dritten negativen Gutachten kann er sich aber einen neuen Job suchen, was bedeutet, er wird alleine schon aus eigeninteresse die Sachlage so positiv wie möglich darstellen. Das tun übrigens Wirtschaftsprüfer auch. Absolute "Objektivität" ist bei Prüfern allgemein ein erwünschter Mythos, aber keine Realität.

 

Bleibt die Frage nach dem "wie möglich". Natürlich ist ein Gutachter an bestimmte Rahmenbedingungen gebunden, z.B. anerkannte Prüfungsmethodiken etc. Gehen wir aber mal davon aus, dass diese für alle ungefähr gleich sind und die Fondsgesellschaften tatsächlich keine unrealistischen "Gefälligkeitsgutachten" erhalten, bleibt nur ein Schluss: Die Bewertungsregeln sind zu lasch und berücksichtigen das Risiko nicht ausreichend. Sonst lässt sich ein Abschlag von - was war's beim P2? 40% - nicht erklären.

 

Peter

[Bärenbulle]

Sonst lässt sich ein Abschlag von - was war's beim P2? 40% - nicht erklären.

 

Peter

Wieso nicht. -25% in den Preisen der Immobilien mit 40% Fremdkapitalhebel. Dann kommt das doch genau hin. Dazu benötigt man nicht mal nen Gutachter.

[Zinsjäger]

Dass das Fremdkapital die Abwertung so nach unten hebelt, ist mir nicht verständlich.

 

Wäre jemand so nett und könnte mir die Zusammenhänge kurz erläutern?

 

Szenario: Ein Immobilienfonds nimmt 30% FK auf. Hierfür sind stets Tilgungs- und Zinszahlungen

an den Kreditgeber zu leisten.

 

Solange die Gesamtrentabilität über der Belastung für den Kredit liegt, besteht ein positiver Leverage-Effekt.

Anders herum wird nach unten gehebelt.

 

Ich habe mir gestern das Portfolio eines Immofonds angesehen. Viele Mietverträge sind mittel bis langfristig.

Eine Erhöhung des Liegenschaftszinses bei konstanten Mieteinnahmen führt nun zu einer Bestandsabwertung

eines Objektes.

 

In wiefern wird diese Bestandsabwertung durch Fremdkapital nach unten gehebelt, wenn doch die laufenden

Mieteinnahmen *trotzdem* für Zins-/Tilgungszahlungen reichen und eine Überrendite bleibt?

 

Danke im Voraus!

[vanity]

Dass das Fremdkapital die Abwertung so nach unten hebelt, ist mir nicht verständlich. ...

Einfaches Zahlenbeispiel:

 

Vor Abwertung:

Immo-Wert 1.000 Mio

Fremdkapital 400 Mio

ergibt

NAV 600 Mio

 

Nach Abwertung um 25%:

Immo-Wert 750 Mio (-25%)

Fremdkapital 400 Mio (-0%, FK wird i. d. R. nicht mit abgewertet )

ergibt

NAV 350 Mio

 

NAV_nach / NAV_vor = 350 Mio / 600 Mio = 58% -> NAV-Abwertung um 42%

 

Mit der Rentabilität im Sinne von Mieterträge vs. FK-Bedienung hat das nichts zu tun. Eine Vermögensabwertung ist halt auch ein negativer Ertrag und zieht die Rentabilität in den Keller. (im P2V1-Thread steht noch was dazu)

[Zinsjäger]

Vielen Dank für deine Erklärung vanity!

[checker-finance]

Zu der Sache mit den Gutachtern - die können auch nichts machen, wenn Preise fallen. Bezüglich der Phase steigender Preise für Immos wird ihnen nun im Nachhinein vorgeworfen, im (mutmaßlichen) Interesse der Fondsgesellschaften die Immos zu hoch eingeschätzt zu haben und in der Phase sinkender Preise wird ihnen nun vorgeworfen, wiederum im Interesse der Fondsgesellschaften die Preise nach unten zu prügeln. Ob Letzteres im interesse der Fondsgesellschaften ist, ist aber m. E. generell ar nicht zu sagen. Vielleicht hätten manche OI es auch lieber, die Bewertungen würden stabil ausfallen - dann würden sich abwertende Gutachter das angebliche Mißfallen dieser Fonds zuziehen....

 

Was den FK-Hebel angeht: REchnerisch völlig richtig dargestellt. Aber Zinsjäger spricht ja einen wichtigen Aspekt an: Ein OI der die Phase sinkender Preise aussitzt und höhere Erträge als FK-Kosten erwirtschaftet, hebelt durchgängig diese Erträge.

[Bärenbulle]

Was den FK-Hebel angeht: REchnerisch völlig richtig dargestellt. Aber Zinsjäger spricht ja einen wichtigen Aspekt an: Ein OI der die Phase sinkender Preise aussitzt und höhere Erträge als FK-Kosten erwirtschaftet, hebelt durchgängig diese Erträge.

 

Alles richtig. Wer hebelt hobelt natürlich auch die Erträge. Sonst würde es wohl auch keiner machen. Ist also irgendiwe logisch.

 

Wert (NAV) und Ertrag sind aber voneinander völlig unabhängige Größen. Das hat grundsätzlich erst einmal gar nichts miteinander zu tun. Der NAV ist aus Sicht des Anlegers die einzige entscheidende Größe.

 

Klar erwirtschaften teurere Immobilien tendenziell höhere Mieten. Die Mieten sind aber lediglich auf lange Sicht eine wertbeinflussende Größe. Deshalb verhalten sich OIs auch anders als REITS bzw. sind eigentlich ein kränkliches Konstrukt, da Sie eben die Erwartungen der Anleger bzgl. der Erträge immer falsch abbilden. Wenn Sie sie falsch zu Lasten des Anlegers abbilden sind Sie halt idR. geschlossen.