SEB Immoinvest

[wallstreetmarc]

Was bleibt ist eine Übereinstimmung in den Äußerungen mit dem Team um den AXA Immoselect

 

welche Liquiditätsquote hatte den AXA im Fonds und wieviel wäre von AXA Seite nötig gewesen zum Wiederöffnen?

[Stoxx]

 

Ich hab übrigens auch ein paar Stücke dieses Drecks hier rumliegen.

 

Und du möchtest günstig nachkaufen?! ;-)

Auf jeden Fall!

[Fund Investor]

Alles Andere wäre unseriös oder "Verzweiflungstaten", aber das aktuelle Verkaufsprogramm des SEB erscheint mir bisher als professionell und durchdacht.

 

Der Käufer des Objekts in San Francisco musste wegen Schwierigkeiten bei der Finanzierung vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkauf des Objekts wird bereits neu verhandelt.

 

Nur 1 Monat nachdem man den Verkauf gemeldet hat muss man schon wieder zurückrudern. Ist das wirklich professionell und durchtdacht...?

 

edit: http://www.sebassetmanagement.de/de/presse/pressebereich/pressemitteilungen/pressemitteilungen-einzelansicht/news/seb_immoinvest_weiterer_kaufvertrag_fuer_objekt_in_hamburg_unterzeichnet/

[sh2108]

 

 

Nur 1 Monat nachdem man den Verkauf gemeldet hat muss man schon wieder zurückrudern. Ist das wirklich professionell und durchtdacht...?

 

edit: http://www.sebassetm..._unterzeichnet/

 

 

Diese Rücktrittsrechte hinsichtlich der Finanzierung sind üblich. Beide Seiten wissen doch, dass sich alles um die Finanzierung dreht. Wenn sich da etwas unerwartetes ergibt, muss der Rücktritt möglich sein. Der Verkäufer würde sowieso kein Geld sehen - alles branchenüblich.

[Fund Investor]

Diese Rücktrittsrechte hinsichtlich der Finanzierung sind üblich. Beide Seiten wissen doch, dass sich alles um die Finanzierung dreht. Wenn sich da etwas unerwartetes ergibt, muss der Rücktritt möglich sein. Der Verkäufer würde sowieso kein Geld sehen - alles branchenüblich.

 

Dabei gehts doch nicht um branchenüblich oder nicht. Da ich selbst seit einigen Jahren in der Immobilienbranche bin, und dabei viele Jahre bei einem offenen Fonds war, ist mir durchaus bewusst was es für "wenn und aber" gibt. Allerdings macht es keinen guten Eindruck einen Verkauf zu melden, wenn dieser noch nicht ansatzweise in trockenen Tüchern ist. Auch die Besonderheiten des amerikanischen Marktes (Stichwort: Anderes Vorgehen rund um signing und closing) sollte dafür keine Ausrede sein. Da hätte man mit einer Erfolgsmeldung halt einfach noch ein paar Wochen bis zum tatsächlichen Vollzug warten müssen.

[sh2108]

Dann haben wir uns wirklich falsch verstanden!

 

Was die Vollzugsmeldung per PM angeht, war man wohl wirklich etwas forsch. Aber entweder man veröffentlicht es selbst (und tut was für das Wohlbefinden um die Liquidationsquote) oder es besteht die Gefahr, dass es ein Dritter meldet...

[Lonewolfff]

Keine Wiedereröffnung in 2011:

 

http://www.sebassetmanagement.de/de/presse/pressebereich/pressemitteilungen/pressemitteilungen-einzelansicht/news/seb_immoinvest_setzt_verkaufsaktivitaeten_fuer_oeffnung_in_2012_fort/

[Karl Squell]

Keine Wiedereröffnung in 2011:

 

http://www.sebassetm...g_in_2012_fort/

 

Das war meiner Meinung nach nachdem der CS auch verschoben hat fast abzusehen.

Aber besser sicher sein, dass in 2012 nachhaltig geöffnet werden kann, als jetzt mit Risiko, dass nicht alle Rückgabewüsche erfüllt werden können, vorzeitig zu öffnen.

[sparfux]

Aber besser sicher sein, dass in 2012 nachhaltig geöffnet werden kann, als jetzt mit Risiko, dass nicht alle Rückgabewüsche erfüllt werden können, vorzeitig zu öffnen.

Stelle Dir mal die Frage, ob Du heute in diesen Fonds investieren würdest, weil Du meinst, dass er gute Renditeaussichten hätte und beantworte Dir dann die Frage, wie wahrscheinlich es ist, dass er oder der CE oder der Kanam wieder öffnen ...

[Karl Squell]

Aber besser sicher sein, dass in 2012 nachhaltig geöffnet werden kann, als jetzt mit Risiko, dass nicht alle Rückgabewüsche erfüllt werden können, vorzeitig zu öffnen.

Stelle Dir mal die Frage, ob Du heute in diesen Fonds investieren würdest, weil Du meinst, dass er gute Renditeaussichten hätte und beantworte Dir dann die Frage, wie wahrscheinlich es ist, dass er oder der CE oder der Kanam wieder öffnen ...

 

Würde wahrscheinlich heute nicht mehr kaufen, da die Rendite nichtmehr zum Risiko passt. Nur wer wusste das schon vorher. Dennoch sehe ich sehr gute Chancen für den CS und den SEB zu öffnen.

Beim Kanam bin ich unsicher, da hier bisher zu wenig verkauft wurde. (zum Glück habe ich den nicht )

[Quark]

Aber besser sicher sein, dass in 2012 nachhaltig geöffnet werden kann, als jetzt mit Risiko, dass nicht alle Rückgabewüsche erfüllt werden können, vorzeitig zu öffnen.

Stelle Dir mal die Frage, ob Du heute in diesen Fonds investieren würdest, weil Du meinst, dass er gute Renditeaussichten hätte und beantworte Dir dann die Frage, wie wahrscheinlich es ist, dass er oder der CE oder der Kanam wieder öffnen ...

 

Versteh ich nicht ganz: Die Renditeaussichten sind doch nach einer Wiedereröffnung und einer wieder normalisierten Cashquote nicht schlecht: 3 %, vielleicht sogar 3-4 %, traue ich ich allen zu.

[sparfux]

Was ich sagen wollte: Ich glaube nicht mehr, dass diese 3 Fonds öffnen werden, weil egal wie hoch die Cashquote ist, trotzdem nach den Erfahrungen der letzten Jahre viel zu viele verkaufen werden.

[CHX]

Die sich zuspitzende Staatsschuldenkrise und die jüngsten Meldungen zweier namhafter Fondsanbieter - die Öffnung eines Fonds zu verschieben bzw. einen Fonds abzuwickeln - haben die Verkaufsgespräche rund um den Potsdamer Platz in Berlin unerwartet und unverhältnismäßig stark beeinflusst. Die Entscheidung über das weitere Verfahren wurde daher auf das nächste Jahr verschoben. Die Märkte sind mittlerweile unberechenbar geworden."

 

Klingt für mich eher nach Kapitulation...

[Xover]

Was ich sagen wollte: Ich glaube nicht mehr, dass diese 3 Fonds öffnen werden, weil egal wie hoch die Cashquote ist, trotzdem nach den Erfahrungen der letzten Jahre viel zu viele verkaufen werden.

 

Die Rückgaben sind die große Unbekannte.... bislang wurden die 30% Bruttoliqui rum gereicht, wie sie auf diese Zahl kommen ist mir aber nicht bekannt! Wenn sie 30-40% brauchen, könnten CS und SEB die letzten %te ggf durch kurzfristige Kredite auffüllen bevor sie den Fonds endgültig abwickeln. Brauchen sie mehr, werden sie das bis Mai wohl nicht mehr schaffen, was derzeit allerdings auch weitgehend eingepreist ist. Unter Berücksichtigung der Verschuldung und LIquiquote handelt zB der CS rd. 10% über dem Degi Europa gemessen am KAG ATH zum Börsenpreis...

 

Das SEB vor einer Woche noch an der Öffnung festhielt und jetzt ein Rückzieher macht, ist auch schwach... soviel wird sich seitdem an der Verhandlungsposition um den Potsdamer Platz durch die weitere Schließung des CS nicht geändert haben!

 

Bei den eingefrorenen Immofonds wie auch damals beim PIMCO Genussscheinfonds mit einer Liquiquote von >50% zeigt sich sehr gut die Feigheit des Management welches sie hinter ihren Sicherheits, Gleichbehandlungs usw. Äusserungen verstecken. Fakt ist, dass in diesem Umfeld nichts sicher ist (Auseinanderbrechen des Euros, Staatsverschuldungskrise, überschuldete/insolvente Banken, Kreditkrise/klemme, verunsicherte Anleger) und sie daher auch bei einer 80% Liquiquote nicht sicher sein können, dass sie wieder in einen normalen Geschäftsbetrieb übergehen. Stattdessen sollten sie ihrem Auftrag gerecht werden und einen offenen Immofonds steuern, ein Teil der Anleger will Geld ein anderer Teil laufende Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Betongold etc. Wenn das Fondsmanagement an das Produkt und ihre Immos glaubt, dann ist es daher kein Problem den Verschuldungsgrad auf 50% zu erhöhen, um Anleger auszuzahlen. Wenn Gleichbehandlung in deren Augen aber bedeutet, wir behandeln alle gleich, indem wir ihnen die für alle ungünstigste und ungewollte Variante der Abwicklung aufzwingen, dann gute Nacht...

[Tenzing Norgay]

Thema Potsdamer Platz -- Ein paar Zitate aus der Berliner Morgenpost:

(...) Der SEB gelang es zwar, bislang 14 Immobilien aus dem Fonds insgesamt oberhalb der Buchwerte zu verkaufen und damit 1,4 Milliarden Euro an Barmitteln aufzubauen. Dadurch ist jedoch der Anteil des Potsdamer Platzes am Gesamtportfolio auf 23,8 Prozent gestiegen. "Die SEB kann die Anleger nur dann im Immoinvest halten, wenn es ihr gelingt, das Quartier zu verkaufen", sagte ein in die Verkaufsverhandlungen eingeweihter Makler. Dies wüssten allerdings auch die wenigen Interessenten und würden deshalb nur rund eine Milliarde Euro für das Ensemble aus 19 Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien bieten. Hingegen wolle die SEB das Ende 2007 von Daimler für rund 1,4 Milliarden Euro erworbene Areal zum Buchwert von rund 1,48 Milliarden Euro veräußern (...)

"Die Preisvorstellungen der SEB liegen rund 50 Prozent höher als die Offerten der Bieter", sagte ein Manager einer Beratungsgesellschaft, die einen Kaufinteressenten vertritt. Weil Banken wegen der Euro-Krise derzeit keine großen Immobilienfinanzierungen stemmen können, seien nur wenige Staatsfonds und große Altersvorsorgeeinrichtungen aus den USA und Europa überhaupt am Potsdamer Platz interessiert, so der Manager weiter. Zu den Kaufinteressenten wird auch der norwegische Statens Pensjonsfonds gezählt. Zudem bewerten Interessenten es als besonders riskant, dass die Daimler Financial Services und der Daimler Vertrieb den Potsdamer Platz verlassen werden. (...)

[Fund Investor]

Thema Potsdamer Platz -- Ein paar Zitate aus der Berliner Morgenpost:

(...) "Die Preisvorstellungen der SEB liegen rund 50 Prozent höher als die Offerten der Bieter", sagte ein Manager einer Beratungsgesellschaft, die einen Kaufinteressenten vertritt. (...) Zudem bewerten Interessenten es als besonders riskant, dass die Daimler Financial Services und der Daimler Vertrieb den Potsdamer Platz verlassen werden.

 

Ich habe im zentralen Thread bzgl. der Immofonds-Schließungen bereits am 05. November geschrieben das ich allen Anteilinhabern wünsche, dass SEB den Potsdamer Platz nicht verkaufen muss. Hier steht schwarz auf weiß warum: Das Portfolio wurde einfach verdammt teuer eingekauft, seither jedoch nicht abgewertet. Die Vorstellung, heute den gezahlten Kaufpreis dafür zu bekommen, obwohl das Ding bald "halb" leer steht, ist aberwitzig.

[Energiefrage]

Heute gings deutlich abwärts mit dem KAG-Kurs...Irgendwas Großes scheint verkauft worden zu sein..Morgen soll es ne Telko geben..wir werden sehen. Aber der SEB hat bisher damit geworben, dass jeder Monat seiner Geschichte eine pos. Wertentwicklung verzeichnete..das zumindest ist nun Geschichte...

 

 

[Quark]

Heute gings deutlich abwärts mit dem KAG-Kurs...Irgendwas Großes scheint verkauft worden zu sein..Morgen soll es ne Telko geben..wir werden sehen. Aber der SEB hat bisher damit geworben, dass jeder Monat seiner Geschichte eine pos. Wertentwicklung verzeichnete..das zumindest ist nun Geschichte...

 

Also lt. Ing-Diba ging es gerade mal 0,13 Cent runter - wenn dafür "irgendwas Großes verkauft" werden konnte, wäre das doch wohl eher ein Grund zum Feiern... Aber wir werden es wohl bald erfahren.

[Stutz]

Durch einen erfolgreichen Verkauf mindestens zum Buchwert sollte der KAG-Kurs eigentlich nicht fallen (weil buchungstechnisch Linke-Tasche-Rechte-Tasche). Wenn also etwas verkauft worden sein sollte, dann zu weniger als Buchwert.

[CHX]

Thema Potsdamer Platz -- Ein paar Zitate aus der Berliner Morgenpost:

(...) Der SEB gelang es zwar, bislang 14 Immobilien aus dem Fonds insgesamt oberhalb der Buchwerte zu verkaufen und damit 1,4 Milliarden Euro an Barmitteln aufzubauen. Dadurch ist jedoch der Anteil des Potsdamer Platzes am Gesamtportfolio auf 23,8 Prozent gestiegen. "Die SEB kann die Anleger nur dann im Immoinvest halten, wenn es ihr gelingt, das Quartier zu verkaufen", sagte ein in die Verkaufsverhandlungen eingeweihter Makler. Dies wüssten allerdings auch die wenigen Interessenten und würden deshalb nur rund eine Milliarde Euro für das Ensemble aus 19 Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien bieten. Hingegen wolle die SEB das Ende 2007 von Daimler für rund 1,4 Milliarden Euro erworbene Areal zum Buchwert von rund 1,48 Milliarden Euro veräußern (...)

"Die Preisvorstellungen der SEB liegen rund 50 Prozent höher als die Offerten der Bieter", sagte ein Manager einer Beratungsgesellschaft, die einen Kaufinteressenten vertritt. Weil Banken wegen der Euro-Krise derzeit keine großen Immobilienfinanzierungen stemmen können, seien nur wenige Staatsfonds und große Altersvorsorgeeinrichtungen aus den USA und Europa überhaupt am Potsdamer Platz interessiert, so der Manager weiter. Zu den Kaufinteressenten wird auch der norwegische Statens Pensjonsfonds gezählt. Zudem bewerten Interessenten es als besonders riskant, dass die Daimler Financial Services und der Daimler Vertrieb den Potsdamer Platz verlassen werden. (...)

 

Also vermutlich entweder Verkauf deutlich unter Buchwert (die Geier kreisen schon) oder kein Verkauf und somit Abwicklung des Fonds ab Mai 2012...

[Energiefrage]

Heute gings deutlich abwärts mit dem KAG-Kurs...Irgendwas Großes scheint verkauft worden zu sein..Morgen soll es ne Telko geben..wir werden sehen. Aber der SEB hat bisher damit geworben, dass jeder Monat seiner Geschichte eine pos. Wertentwicklung verzeichnete..das zumindest ist nun Geschichte...

 

Also lt. Ing-Diba ging es gerade mal 0,13 Cent runter - wenn dafür "irgendwas Großes verkauft" werden konnte, wäre das doch wohl eher ein Grund zum Feiern... Aber wir werden es wohl bald erfahren.

 

Naja für SEB ist das eben schon viel.... der VK kann ja trotzdem zum Buchwert erfolgt sein, mi Nebenkosten, Vorfälligkeitsgedöns etc. kann es trotzdem zu einem deutlichen Rückgang kommen...wir werden sehen.

[Torman]

Also vermutlich entweder Verkauf deutlich unter Buchwert (die Geier kreisen schon) oder kein Verkauf und somit Abwicklung des Fonds ab Mai 2012...

Bei Verkauf eines so großen Objektes deutlich unter Buchwert, wird der KAG-Kurs eine erheblichen Sprung nach unten machen, was das Marketing für diesen Fonds ruiniert, so dass dann auch eine Abwicklung erfolgen dürfte. Also spricht jetzt alles für eine Abwicklung des SEB.

[sparfux]

der VK kann ja trotzdem zum Buchwert erfolgt sein, mi Nebenkosten, Vorfälligkeitsgedöns etc. kann es trotzdem zu einem deutlichen Rückgang kommen...wir werden sehen.

+ 1% vom Verkaufspreis, den die KAG für sich einbehält... Ein Verkauf zum Buchwert führt bei Immobilienfonds auf jeden Fall zu einer Abwertung des NAV. Das ist ja gerade das pervese an offenen Immobilienfonds. Anleger, die in Zeiten verkaufen, in denen der Fonds offen ist, bekommen eigentlich immer zu viel und Anleger, die ihr Geld bei Fonds in der Abwicklung zurückerhalten, werden auf jeden Fall Verluste machen, selbst wenn alle Immobilien genau zum Buchwert verkauft werden.

 

Ein krasser Konstruktionsfehler von offenen Immobilienfonds. Diese Fonds sind ein "Teil"-Schneeballsystem: Das Geld neuer Anleger wird benötigt, damit die alten zum versprochenen NAV ausgezahlt werden können. Wenn nicht mehr genug neue Anleger ihr Geld investieren, kann der Fonds die Rückgaben nicht mehr bedienen, muss schließen und die verbleibenden Anleger werden, selbst bei Verkäufen zum NAV, Verluste machen.

[Energiefrage]

der VK kann ja trotzdem zum Buchwert erfolgt sein, mi Nebenkosten, Vorfälligkeitsgedöns etc. kann es trotzdem zu einem deutlichen Rückgang kommen...wir werden sehen.

+ 1% vom Verkaufspreis, den die KAG für sich einbehält... Ein Verkauf zum Buchwert führt bei Immobilienfonds auf jeden Fall zu einer Abwertung des NAV. Das ist ja gerade das pervese an offenen Immobilienfonds. Anleger, die in Zeiten verkaufen, in denen der Fonds offen ist, bekommen eigentlich immer zu viel und Anleger, die ihr Geld bei Fonds in der Abwicklung zurückerhalten, werden auf jeden Fall Verluste machen, selbst wenn alle Immobilien genau zum Buchwert verkauft werden.

 

Ein krasser Konstruktionsfehler von offenen Immobilienfonds. Diese Fonds sind ein "Teil"-Schneeballsystem: Das Geld neuer Anleger wird benötigt, damit die alten zum versprochenen NAV ausgezahlt werden können. Wenn nicht mehr genug neue Anleger ihr Geld investieren, kann der Fonds die Rückgaben nicht mehr bedienen, muss schließen und die verbleibenden Anleger werden, selbst bei Verkäufen zum NAV, Verluste machen.

 

 

 

Absolute Zustimmung!

 

Eine weitere Möglichkeit für den Rückgang gestern: Außerturnusmäßige Sonderabwertung eines Objektes wie z.B. Potsdamer Platz (sollte zumindest nun erfolgen).

 

 

 

 

 

[sparfux]

Eine weitere Möglichkeit für den Rückgang gestern: Außerturnusmäßige Sonderabwertung eines Objektes wie z.B. Potsdamer Platz (sollte zumindest nun erfolgen).

Ich denke auch. Bei der gestrigen Absenkung des NAV wird es sich wahrscheinlich um eine Abwertung der Potzdamer Platz Immobilien handeln. Sie wissen ja nun, dass sie diese Immobilien nicht zu dem bisherigen NAV veräußern können. Da bleibt ihnen garnichts anderes übrig, als abzuwerten.