Kapitalanlage Immobilien

[Sago]

Hallo ich bin neu hier und weis auch nicht ob diese Frage an der richtigen stelle steht. Ich habe gestern in einer Wirtschaftskanzlei die meine Lohnsteuererklärung macht ein Beratungsgespräch. Man hat uns dort nahe gelegt das wir uns eine Imobilie zulegen sollten die wir vermieten sollten. Dann hat uns der Finanzberater errechnet das bei einem Bsp von einer Wohnung 50 qm (kosten 100.000 Euro) mit einer Mieteinahme von 250 Euro rechnen können die Steuerersparniss wären 100 Euro (weil man die Zinsen abschreiben kann so wie ich das verstanden habe) die zum abzahlen genutzt werden und 100 Euro würde er aus einer unserer Kapitallebensversicherungen abzweigen. Wären 450 Euro im Monat mit der wir die nächsten 10 Jahren diese Immobilie Abzahlen würden dannach können wir aus dem Vertrag zurückteretn und bekämen das eingezahlte kapital inkusive der Meiteinnahmen zurück. Er errechnete einen zuwachs von bis zu 200 Prozent in 30 Jahren, Das bedeutet das er davon ausging das man die Wohnung wenn es wirklich alles klappt einen wert hat von 300000 hat im schlechtesten fall 120000.

Er meinte das er jetzt erst mal errechnen lässt was für Steuerersparnisse wir haben dann macht er uns ein Angebot über grösse der Wohnung.

So ich bin ein absoluter Finanzleihe und er hat das alles so rosa rot gemalt auf die Frage was passiert wenn der Mieter ausbleibt gab er uns eine 10 Jahres Mietgarantie und erklärte das sie seit 10 Jahren mit dieser Hausverwaltung zusammen arbeiten würde und das es höstens mal vier Monate lehrstand gäbe. Das einzige was problematisch wäre ist wenn aus den 500 Wohnungen die sie verwalten alle auf einmal ausziehen würden. Hat jemand erfahrungen mit solche Anlagemöglichkeiten? Wir haben unser Risiko bisher weitgestreut und besitzen vom Aktienfond bis zum Sparbuch alles aber wir haben nicht das Geld grosse Risiken einzugehen.

[Sapine]

Vermietungsimmobilien können sich lohnen unter bestimmten Umständen. Deine Beschreibung klingt für mich allerdings eher abschreckend.

 

Voraussetzungen, damit es sich vielleicht lohnen kann

- überdurchschnittliches Einkommen

- hohe Mietrendite

- Gute Immobilie (vor allem die Lage ist wichtig für die Wiederverkaufbarkeit)

- Ahnung von der Sache

- Bereitschaft sich mit Mietern rumzuärgern

- Erwerb eines ganzen Mietshauses

 

Besondere Vorsicht bei :

Mietgarantien

Komplett-Sorglos-Paketen (Kosten, Mogelpackung)

Immobilien in weit entfernten Orten

Wohnungen in Wohnblöcken

 

Was die Wertsteigerung von Immobilien angeht, war das in den letzten 20 Jahren nicht so prickelnd und die Aussichten sind da sicher auch nicht berauschend.

 

Irgendwo hatten wir das Thema schon mal ziemlich ausführlich durchgekaut, habe nur gerade den Link nicht gefunden.

[bärenbeißer]

Auf mich wirkt das auch abschreckend. Ich habe den EIndruck, da will sich einer eine goldene Nase mit den Provisionen verdienen.

[tooltime]

Bloß Finger weg von diesem Angebot!

 

Auf die Schnelle, denn jetzt habe ich gerade wenig Zeit:

 

1. Der Kaufpreis von EUR 100.000,00 entspricht EUR 2.000/m². Klingt sehr hoch, diese Preise werden derzeit nur in Top-Lagen erzielt.

 

2. Der Markt für einzelne Etagenwohnungen stagniert in den meisten Regionen. Wiederverkäufe oder oft auch Vermietungen sind oft nur mit hohen Preisabschlägen möglich.

 

3. Wohnanlagen sind out => sehr oft hohe Leerstandsquoten, hohe Wohngeldzahlungen durch zahlungsunfähige Eigentümer etc.

 

4. In einigen Regionen werden für solche Wohnungen oft nicht mehr als EUR 500/m² beim Verkauf erzielt, je nach Lage.

 

5. Mietgarantien bringen gar nichts.

 

Also, sich auf keinen Fall auf so etwas einlassen. Sieht schwer nach einem sogenannten "Kick-Back-Geschäft" aus.

[asherah]

Ich habe gestern in einer Wirtschaftskanzlei die meine Lohnsteuererklärung macht ein Beratungsgespräch.

 

Gegenfrage: Was ist eine Wirtschaftskanzlei? Steuerberater? Rechtsanwalt? Haben die eine Immobilie empfohlen, die sie "zufällig" an der Hand haben?

[Sago]

Gegenfrage: Was ist eine Wirtschaftskanzlei? Steuerberater? Rechtsanwalt? Haben die eine Immobilie empfohlen, die sie "zufällig" an der Hand haben?

Ja sie haben gesagt das sie uns die Steuererklärung machen und dann überprüfen wie wir mehr Steuern zurückbekommen. Aber du hast recht das sind Immobillien die sie für uns natürlich suchen. Komisch ist nur das sie innerhalb von 48 Stunden uns ein Angebot unterbreiten wollen. So schnell finde ich keine Wohnung.

[asherah]

Ja sie haben gesagt das sie uns die Steuererklärung machen und dann überprüfen wie wir mehr Steuern zurückbekommen. Aber du hast recht das sind Immobillien die sie für uns natürlich suchen. Komisch ist nur das sie innerhalb von 48 Stunden uns ein Angebot unterbreiten wollen. So schnell finde ich keine Wohnung.

 

OK, nun riecht es ein wenig streng ... nochmal ganz ausdrücklich: Sind das Rechtsanwälte oder Steuerberater??? Oder macht hier "irgendwer" Steuererklärungen?

[tooltime]

Ja sie haben gesagt das sie uns die Steuererklärung machen und dann überprüfen wie wir mehr Steuern zurückbekommen. Aber du hast recht das sind Immobillien die sie für uns natürlich suchen. Komisch ist nur das sie innerhalb von 48 Stunden uns ein Angebot unterbreiten wollen. So schnell finde ich keine Wohnung.

 

Die brauchen die Wohnung, die sie euch anbieten werden, nicht zu suchen, denn die Wohnungen sind vorhanden. Das sind nämlich die Wohnungen, die sonst kein Mensch kaufen würde und die speziell von solchen Unternehmen, arglosen Menschen angeboten werden, die Steuern sparen wollen.

 

Ich will dir mal ein Beispiel in Zahlen solcher "Steuersparmodelle" nennen: Wohnungskauf 1993 für EUR 150.000,00 => Wiederverkauf der Wohnung ein paar Jahre später für EUR 20.000,00. Da muss aber jemand mächtig Steuern gespart haben, dass sich so ein Geschäft lohnt, oder? Das ist jetzt ein drastisches Beispiel, aber aus meiner täglichen Berufspraxis kenne ich zahlreiche ähnliche Fälle.

 

Ohne nähere Angaben über Lage der Wohnung etc. haben zu müssen, kann ich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass dieses "Steuersparmodell" nicht funktionieren wird.

 

Wenn ich das schon höre: Steuern sparen, Darlehen mit Lebensversicherung als Tilgungsersatz, Mietgarantien etc.. Wie gestern schon von mir gepostet, dass sind alles Merkmale sogenannter Kick-Back-Geschäfte, an denen nicht der Wohnungskäufer, sondern alle anderen verdienen.

[Sago]

Ich wollte noch Fragen wie was kick backgeschäft bedeutet das wäre lieb wenn du mir das erklärst ansonsten habe ich da heute angerufen und unsere Unterlagen zurück verlangt jetzt hoffe ich das wir schnell und ohne probleme unsere Steuerunterlagen zurück bekommen. Den wir sind wohl einer üblen masche aufgesesen. Man wollte uns ursprünglich nur die Steuererklärung machen und dabei ist ihnen die Steuersparmöglichkeit aufgefallen.

 

OK, nun riecht es ein wenig streng ... nochmal ganz ausdrücklich: Sind das Rechtsanwälte oder Steuerberater??? Oder macht hier "irgendwer" Steuererklärungen?

Angeblich ist das eine AG die die von einem Rechtsanwalt gegründet wurde der sich auschliesslich mit Steuersparmodelln auseinander setzt. Seine Kanzlei arbeitet mit verschiedenen einrichtungen zusammen unter andern mit Steuerberatern. Also alles unter einem Dach.

[tooltime]

Schau mal hier, wegen den Kick-Back-Geschäften:

 

http://de.wikipedia.org/wiki/Kick-back

 

Kurz und schnell läuft das bei diesen Geschäften folgendermaßen: Strukturbetriebe kaufen billige Wohnungen, diese werden dann für viel zu viel Geld arglosen Kapitalanlegern verkauft. Daneben wird ein Immobiliendarlehen vermittelt, am besten noch mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz. Die Drahtzieher verdienen dann nicht nur am Verkauf der Immobilie, sondern erhalten noch Provisionen für die Darlehensvermittlung und den Lebensversicherungsabschluss und u.U. zweigen sie noch eventuelle Maklergebühren ab. Die einzigen, die dabei verdienen, sind die Verkäufer.

 

Gut, dass ihr eure Unterlagen zurückgefordert habt. Leider gibt es auch in der Zunft der Rechtsanwälte und Steuerberater viele schwarze Schafe, die nicht immer das Beste für ihre Mandanten, sondern nur das Beste für ihre Geldbörse wollen.

[Fleisch]

mit vermeintlichen steuersparmodellen kann man auch sehr schnell vor die wand laufen. änderungen der gesetzlichen bestimmungen und schwupps wird aus dem steuersparmodell ein steuerzahlmodell.

 

bei sowas sollte man sich immer fragen, warum bittet er/sie dir sowas an. was hat ER/SIE davon ? Bei mir gehen bei sowas immer die Warnlampen an. Wahrscheinlich schimpft er sich auch noch unabhängig, hat aber ansonsten keinerlei Alternativen an der Hand.

 

Wenn du Steuern sparen willst nutze die Regelungen mit denen du flexibel bleibst. Beispiel Riester (auch wenn mich hier jetzt so mancher dafür hassen wird):

 

Steuern musste so oder so zahlen. Ob ans Finanzamt oder in einen Vertrag, der für dich bestimmt ist. Beim Finanzamt wäre das Geld weg, beim Riestervertrag hätteste später wenigstens noch was davon.

[flachradler]

Dazu meine Erfahrung als Vermieter, einer Wohnung, die wir vorher selbst 8 Jahre bewohnt haben. Immobilien sind nicht grundsätzlich falsch, wenn man seine Anlagen streuen möchte. Aber es führt kein Weg daran vorbei sich vorher intensiv mit der Materie zu beschäftigen. Daneben sollte die Immobilie unbedingt in der Nähe liegen, damit die Wege kurz sind zum Mieter, Verwalter, Eigentümerversammlung etc. Es ist auch unbedingt wichtig, dass man die Immobilie und ihre Lage selbst kennt und beurteileen kann. Hilfreich sind häufig (nicht lachen) Banken! Und zwar eine Bank, die bisher nichts mit der Immobilie zu tun hatte. Die bewerten nämlich die Preise absolut kritisch. Wenn jemand die Finanzierung mitbringt, dann ist das gleich schon komisch. Was soll in diesem Zusammenhang eine Lebensversicherung? Mit welcher Begründung solltest du große Beträge tilgen wollen? Das ist ein reines Zusatzgeschäft für den Vermittler. Und wie schon gesagt, Mietgarantieen helfen lediglich über die Garantiezeit, danach kommt der Absturz. Zusätzlich werden die Garantien nicht selten von 50k GmbHs erteilt, die nach 2 Jahren hops gehen.

[Sago]

Also wir waren gestern da und der wollte uns eine 70000 Euro teure Wohnung in einem kleinen Dorf verkaufen die Wohnung sei angeblich vermietet und zwar für 5,20 Euro pro qm und das bei 52 qm gesamtfläche. Wir hätten nach ihm nur 90 Euro zuzahlen müssen die Firma gibt es angeblich seit 13 Jahren (das war die dritte zahl im erst gespräch waren es ert 10 dann 11 und nun 13 ) Fakt ist im Internet steht das sie erst seit 5 Jahren existieren. Auf der eigenen Homepage. Wir haben uns im internet Wohnungen in dem Dorf angeschaut wir haben in der selben strasse in den Gleichen Wohnblöcken Wohnungen gefunden die zum verkauf stehen 55qm für 53 000 Euro und 63 qm für 45000 Eur Fakt ist auch das in naher Zukunft eine Autobahn durch dieses Dörfchen fährt und das es in eine Flusskurve liegt die das letzte mal 1994 das Dorf unter wasser setzte. Kein wunder das der Nette Herr uns gestern schon mit dem Notar zu Leibe rücken wollte denn da hätten wir uns ja noch gar nicht über die Lage informieren können.

Leider gibt es immer Leute die Versuchen einen zu verar... sorry. Wir haben übrigens nix von der Firma nur den Namen den er genannt hat kein Logo, keine Karte nix. nur ein einfaches Rechenbeispiel für die Wohnung und ein Expose mit einer Computergrafik die die Wohnung darstellen soll keine Fotos keine Grundrisse nix. Aber Gott sei dank gibt es Internet und Foren sonst hätte der uns bestimmt bekommen und wir hätten 70 000 Euro Schulden. ALso nochmal Danke Danke Danke