Vivacon

[Bilanzhai]

Die Gewinne sind eben nicht nur auf dem Papier da.

Für 2006 war das aber so, da waren die Bewertungsgewinne höher als der JÜ. Und was deinen Vergleich mit der Staatsanleihe angeht: Ein Staatsanleihe, auch die 30-jährige, kannst du jederzeit zum Marktwert verkaufen, die gestrippten Grundstücke der Vivacon aber nicht.

 

Warte doch die genauen Zahlen für 2007 ab, dann wirst du sehen, was Sache ist.

[Reigning Lorelai]

Der Grund ist der gleiche warum 30 Jährige inflationsgesicherte Staatsanleihen gekauft werden und in der Regel um 100 schwanken

- weil die Auszahlung zu 1000 erst in 30 Jahren stattfindet.

 

Du willst mir doch aber nicht erzählen eine relativ sichere Staatsanleihe wäre "weniger" als 100% wert, weil der größte Teil des Cash Flows erst in 30 Jahren stattfindet.

 

1. Sind Staatsanleihen Müll

2. Sind inflationsgesicherte Anleihen noch größerer Müll

3. Vergleichst du gerade Staatsanleihen mit Erbbaurecht?

[Matze_Le]

1. Sind Staatsanleihen Müll

2. Sind inflationsgesicherte Anleihen noch größerer Müll

3. Vergleichst du gerade Staatsanleihen mit Erbbaurecht?

 

 

Es geht nicht um die Anlageform "Staatsanleihe" sondern die Berechnung des "richtigen Wertes" für die Staatsanleihe.

 

Und was ist ein Erbbaurecht anderes als eine Staatsanleihe - resp. ein Hypothekenpfandbrief?

 

 

 

Ein Staatsanleihe, auch die 30-jährige, kannst du jederzeit zum Marktwert verkaufen, die gestrippten Grundstücke der Vivacon aber nicht.

 

Warte doch die genauen Zahlen für 2007 ab, dann wirst du sehen, was Sache ist.

 

 

Absolut richtig!

 

Die Aufgabe übernimmt ja Vivacon für mich.

 

Schwierig würde der Fall einer "fiktiven Insolvenz". Dann müsste ein Investor gefunden werden, der die Grundstücke aufkauft.

Dieses Risiko ist aber bei jedem Immobilienunternehmen oder Unternehmen insgesamt inhärent. (Stichwort Zerschlagungswert)

 

Ich denke auch dass wir auf die Zahlen warten sollten.

 

Jedenfalls finde ich die Diskussion ziemlich gut... Es geht nichts über andere Meinungen

[Bilanzhai]

Durch diese aggressive Bilanzierung zahlen sie Millionenbeträge an Steuern, die sie sparen könnten, wenn sie normal bilanzieren würden.

Das muß ich korrigieren, das war falsch, denn sie bilanzieren nur für die Aktionäre derart aggressiv, in der Steuerbilanz sind die Grundstücke niedriger bewertet. Dadurch sind auf der Passivseite knapp 40 Mio. an latenten Steuern aufgelaufen.

[Matze_Le]

von denen 10 Mio in diesem Jahr aufgelöst wurden...

 

Nochmal:

Wie würdest Du die Zahlungsströme der Erbbaurechte bilanzieren?

[Bilanzhai]

Wenn du damit die zukünftigen Zahlungen meinst, so würde ich die gar nicht bilanzieren. Wie auch? So wie Vivacon?? Bilanziert Daimler etwa die Einnnahmen aus Autoverkäufen der nächsten 30 Jahre in diesem Geschäftsjahr?

 

Schau dir außerdem mal die Verbriefung an, das Geld ist bereits vereinnahmt, dafür stehen langfristige Schulden in der Bilanz.

[Matze_Le]

nein natürlich kann Daimler die Autoverkäufe der Zukunft nicht bilanzieren.

 

Das ist doch überhaupt nicht zu vergleichen...

Autoverkäufe unterliegen aber einer Schwankung (sind nicht sicher) und müssen erst produziert werden.

Das gilt für Erbzinszahlungen nicht.

 

Natürlich ist das Geld vereinnahmt - die Erbbaurechte werden ja an den Kapitalmarkt weitergereicht.

 

 

 

Nach dem True and Fair View müssen sichere(!!!) zukünftige Zahlungen (Siehe etwa Sale & Lease Back Transaktionen / oder die PoC Methode) auf heute abgezinst und ergebniswirksam in die Bilanz eingestellt werden.

 

Nach IAS bleibt gar keine andere Wahl

[Bilanzhai]

Matze,

 

hier gehts aber nicht um die Bilanzierung der Zinszahlungen. Die werten die Grundstücke auf und verbuchen das als Gewinn. Das wär so, als ob Daimler seine zukünftigen Erlöse über eine ABS-Transaktion (Verbriefung) verkaufen würde und außerdem die Produktionsanlagen hochschreiben und das als Gewinn in 2007 vereinnahmen würde. Und nun komm mir nicht damit, daß sei nicht das selbe, im Prinzip und für Beispielszwecke ist es das selbe, denn die Grundstücke bei Vivacon sind die Quelle der Erträge, was die Zinsen angeht.

 

Wie dem auch sei, ich habe jetzt meine Meinung dazu gesagt, mach was draus oder auch nicht. An der Börse wimmelt es von Unternehmen, deren Geschäftsmodelle darauf basieren, immer neue Aktien auszugeben. Das kommt öfter vor, als du denkst. Deswegen ist es viel leichter, eine solche Aktie zu finden als ein unterbewertetes und gutes Unternehmen. Auf eine brauchbare Investmentidee, die ich finde, kommen ungefähr 10 Luftnummern. Der halbe Entry-Standard besteht aus solchen Unternnehmen, aber auch weiter oben findest du sowas, sogar im DAX, denk mal an das Schneeballsystem von MLP, die haben auch so bilanziert, daß der Gewinn aufgeblasen wurde. Aber irgendwann platzt jede Blase, das wird auch bei Vivacon der Fall sein. Wenn du von einer Kapitalerhöhung hörst, weißt du, daß es soweit ist.

 

KGV 3-4 im Bullenmarkt über einen so langen Zeitraum gibts eben nicht, an der Börse werden nämlich keine Geschenke verteilt.

[Bilanzhai]

Noch was:

 

Deine Vergleiche passen nicht. Sale/lease-back ist was anderes, da verkauft man eine Immobilie und mietet sie zurück, PoC auch, da wird ein größeres Projekt umsatz- und ergebnismäßig je nach Projektfortschritt in Stücke aufgeteilt und sukzessive verbucht, obwohl die gesamte Summe erst am Schluß, z. B., nach 3 Jahren, fließt. Auch PoC wird übrigens gerne für Bilanzmanipulationen mißbraucht, damals z. B. bei der Softwarefirma FJA (später FJH), da lösten sich die hohen Umsätze und Gewinne am Schluß in Luft auf. Und auch dort konnte man das wie bei Vivacon rechtzeitig am negativen Cash-Flow sehen.

[Matze_Le]

Matze,

 

hier gehts aber nicht um die Bilanzierung der Zinszahlungen. Die werten die Grundstücke auf und verbuchen das als Gewinn. Das wär so, als ob Daimler seine zukünftigen Erlöse über eine ABS-Transaktion (Verbriefung) verkaufen würde und außerdem die Produktionsanlagen hochschreiben und das als Gewinn in 2007 vereinnahmen würde. Und nun komm mir nicht damit, daß sei nicht das selbe, im Prinzip und für Beispielszwecke ist es das selbe, denn die Grundstücke bei Vivacon sind die Quelle der Erträge, was die Zinsen angeht.

 

Ich denke das ist genau das Problem was den Streitpunkt zwischen uns bildet.

Die Grundstücke an sich werden nicht deutlich höherbewertet.

Die Bilanzierung der Erlöse aus den Erbbaurechten sorgt für die deutliche Höherbewertung.

 

Und ich denke, dass ein Sale Lease Back hier sehr gut passt:

 

Nehmen wir an, dass Daimler sein Werksgelände 100Mio (1% p.a.) verkauft und zurückleast. Annahme für den Leasinggeber 10 Mio Gewinn über die Laufzeit.

 

Bei dem Leasinggeber müsste nach deiner Logik folgende Buchung entstehen:

Leasinggegenstand + 100

Kasse 100.

Gewinn: 0

(Cashflow und Gewinn fallen in Zukunft an)

 

Das wäre aber nach IAS nicht richtig denn es muss der Barwert des Leasinggegenstandes in der Bilanz angesetzt werden.

Leasinggegenstand +110

Kasse 100

Gewinn: 10

(Cashflow anfangs negativ - Gewinn positiv)

[Bilanzhai]

Ich denke das ist genau das Problem was den Streitpunkt zwischen uns bildet.

Die Grundstücke an sich werden nicht deutlich höherbewertet.

 

Du kannst dir das zurechtbiegen, wie du magst, aber du wirst mich nicht dazu bringen, dir zu zu sagen, daß die Aktie unterbewertet ist, wenn ich der Meinung bin, sie wäre überbewertet. Bei Patrizia Immobilien übrigens ein ähnliches Bild, da bin ich jetzt auch durch, wie Vivacon eine Luftnummer. Jetzt kommt CRE dran, und ich rieche schon den toten Fisch... *lol*

 

Bye, man sieht sich B)

[Matze_Le]

Bei Patrizia gehe ich voll mit...

 

Und es geht mir auch nicht darum die ich die Aktie zu bringen. Gott bewahre... Da Du ein "ungutes" Gefühl hast - wäre es völlig falsch meinem Ratschlag zu folgen.

 

Ich finde es aber gut - mal qualitativ hochwertig - über sowas zu diskutieren.

 

Und ich glaube ich "biege" mir nichts zurecht. Zumindest halte ich die Bilanzierung für richtig - und gerechtfertigt.

Daher wehre ich mich gegen deine Sichtweise der "aggresiven" Bilanzierung

 

Was natürlich darüber hinausgeht (Stichwort Bilanzfälschung) kann ich nicht absehen.

[Art Bechstein]

chöne Diskussion hier; da will ich mich gleich mal mit meiner Vivacon Erfahrung einklinken. Ich verfolge Vivacon schon seit 5 Jahren und war früher mal der größte Kritiker und habe ähnlich wie Bilanzhai argumentiert und den Begriff des "Cashless Growth" für Vivacon eingeführt. s gab auch etwas unschöne Dinge im Zusammenhang mit dem IPO damals, aber darauf will ich jetzt gar nicht eingehen. Jedenfalls nahm irgendwann der Vorstand über den Admin eines anderen Message Boards Kontakt zu mir auf und er lud mich auf ein Gespräch ein. Das war zwar alles sehr interessant, mal die andere Sichtweise zu hören, aber für mich stand damals fest, dass VIV die Erbbauforderungen niemals verbrieft bekommt. Naja, der MArkt in Deutschland wandelte sich genau in dieser Zeit, sowohl der Immobilien- als auch der Finanzmarkt und plötzlich war ABS und MBS "en vogue" und es ist VIV tatsächlich gelungen sich zu refinanzieren über solch ein größeres Paket und zwar für 36 Jahre Laufzeit. Das läuft jetzt so ab, dass VIV die Erbbauzinsen vereinnahmt und dann die aufgelegten Inhaberschuldverschreibungen bedient; den Resr verwendet VIV für die Tilgung der Term Notes, was ja im Prinzip so ist, als ob VIV selbst den Wertgegenstand "verkauft" und dann den unterlegten Zahlungsbetrag in zig Raten und einer Schlußrate zurückbezahlt.

 

Die Werthaltigkeit der Erbbaugrundstücke ergibt sich dabei aus folgendem Aspekt, und zwar kauft VIV die Wohnungen mit Grundstück und bucht sie komplett ins Umlaufvermögen zu AK/HK. Dann wird durch Aufwertungsmaßnahmen die Wohnung zum Kauf vorbereitet und verkauft. In dieser logischen Sekunde entsteht das Erbbaurecht (wird bestellt) und wird ins Anlagevermögen gebucht und hochgeschrieben. VIV kann aber die Wohnungen auch ohne den Bodenanteil teurer verkaufen als sie sie mit Bodenanteil eingekauft haben. D.h. der Bodenanteil stellt einen Wert dar, der nun zu bewerten ist. Da der Käufer einer Wohnung den Bodenanteil mitfinanzieren muß (sagen wir mal zu 5% p.a.) hat er auch für ihn einen Wert. Vivacon nimmt nun genau diesen Umstand zum Anlaß und argumentiert, dass es einem Wohnungseigentümer (mal von der Tilgungskomponente abgesehen - das ist der Trick) egal ist, ob er Kreditzinsen oder Erbbauzinsen zahlt. Jeder Vermögensgegenstand, für den VIV aber Zahlungen erhält, hat auch einen Wert, egal ob ein Haus, ein Grundstück oder ein Parkplatz. Das Erbbaurecht ist fungibel und kann veräußert werden. Der Vorteil ist nun, dass die Erbbauzinszahlungen sogar grundpfandrechtlich gesichert snd, so dass das Ausfallrisiko rel. niedrig ist und genau dieser Umstand macht es (höher) bewertbar. Vivacon hat sich mit finanzmathematischer Hilfe ein Verfahren entwickeln lassen, das ja am Ende etwa dem Faktor 20 der jährlichen Erbbauzinsen entspricht und das entspricht auch exakt dem Vorgehen eines gutachterlichen Immobilienbewerter nach WertVV, nur das er es nicht DCF nennt sondern Ertragswertverfahren. M.W. hat VIV in der Anfangszeit auch Immobiliengutachter beauftragt, die dann auf den Faktor 20 der Einnahmen kamen.

 

Da sich VIV also regelmäßig refinanzieren konnte (hier sehe ich in der momenten Kreditkrise auch das Hauptrisiko), haben sie einen hohen Free Cash Flow. Ich weiß, dass der Begriff FCF nicht richtig ist, aber aufgrund der langen Laufzeit der Verbriefungen und der Tilgungskomponente, d.h. VIV wird nicht 100% des Nominalwertes zurückzahlen müssen, sondern nur noch 20% oder 30% des Nominalbetrages.

 

Ich sehe die Vorgehensweise deswegen nicht als unseriös oder problematisch, was aber immer abhängig ist von der Möglichkeit, die Erbbauforderungen auch zu verbriefen. Deswegen hätte ich mir hierzu auch ein kurzes Statement des Vorstandes gewünscht und nicht die gebetsmühlenartige Wiederholung der 2007er Ergebnisse und des 2008er Ausblicks.

 

Letztlich muß man noch bedenken, dass VIV auch noch mind. 50 Mio. Euro stille Reserven in den zum Verkauf bestimmten Immobilien stehen hat, die sie ja nicht hochschreiben (können).

 

VIV ist damit auf jeden Fall unterbewertet, hat eine gute Kreditgeberstruktur und ist mit Sicherheit der innovativste deutsche Immobilienwert. Sonst sehe ich da nicht viel derzeit in Deutschland, was interessant ist.

 

Grüße

 

Art

[Matze_Le]

Und ich dachte ich wär alleine

[Bilanzhai]

Ach, der Herr Bechstein aus den WO-Board!

 

Wenn alles so wunderbar in Butter ist, dann ladet euch mal den Lastwagen mit Vivacon voll. B)

[Matze_Le]

was ist den dass für eine Argumentation?

[StinkeBär]

Schöne Einstiegsstiegskurse heute wir nähern uns dem Buchwert.

 

 

Ja tut sauweh ;-)

 

Wir sind beim Buchwert.

 

Im Gegensatz zu Patrizia und Consorten sind die Immobilien zum AK bilanziert.

 

Reichlich be*********... aber was willst Du machen wenn morgen doch alle Immobilien und der Handel damit tot ist?

 

Meiner Meinung nach meine sicherste Position

 

Bin wieder raus über 12 €. Momentan werden alle Aktien in Sippenhaft genommen. Halte das Marktrisiko im allgemeinen für zu hoch.

Ein feiger StinkeBär zieht sich zurück, an Gewinnmitnahmen ist noch keiner verhungert.

[Matze_Le]

Ich habe die Aktie ab etwa 14-15 angefangen im November zu kaufen. Nachdem ich reichlich oft nachgelegt habe, hab ich Mitte Januar nochmal einige CallOptionen nachgelegt.

 

Habe die Woche meine Optionen rausgehauen.

Ein Move von 70% im Basiswert ist reichlich in Ordnung . Dabei habe ich natürlich Sorge, dass wir nochmal einen Rücksetzer bekommen.

Ob es nochmal einen "Rumms" gibt kann ich natürlich nicht vorraussehen.

 

Die Aktien bleiben aber trotzdem drin.

 

Langsam mache ich mir aber Sorgen, wie ich bis zur Spekulationsfrist im Nov/Dez diesen Jahres komme. Wenns so weiter geht ist mein "Fair Value" schneller erreicht als mir lieb ist.

[Perdox]

hi also ich hab mir das bis jetzt alles nur durchgelesen, aber ich möchte jetzt auch mal etwas dazu schreiben. auch ich habe vivacon im depot, denke auch, dass man kurzfristig nochmal geld damit verdienen kann. hatte letztes jahr bei 11 euro im schnitt gekauft und dieses jahr bei 17 verkauft bin gestern bei 13,45 nochmal eingestiegen. bilanzhai hat dennoch recht, dass ist eine sehr risikobehaftete anlage, deswegen bin ich auch nur mit einem ganz kleinen anteil meines depots in dem wert. vivacon ist sicherlich kein unternehmen, was über 5-10 jahre überleben wird, so denke ich zumindestens, aber ich will mir trotzdem dieses jahr nochmal 30% mitnehmen, bis zum sommer sehen wir nämlich wieder die 17 normalerweise bin ich ein absolut langfristig denkender anleger, aber hier werden die ganzen charties dieses jahr nochmal draufspringen und dann kann ich mit meinen gewinnen in abgeltungssteuerfreie tolle langfristaktien wie esprit, wal mart oder nestlé investieren...

[Matze_Le]

Ich würde mich in kein Auto reinsetzten - wo ich nicht sicher bin, dass das die nächsten 100 km fährt.

 

Der Kritikpunkt von Bilanzhai ist für mich immer noch nicht korrekt, da es sich um eine Frage der Bilanzierung handelt. So wie Vivacon bilanziert ist das meines Erachtens absolut korrekt.

 

 

Und aus welchem Grund sollte Vivacon keine 5-10 Jahre überleben?

 

 

Apropo wenn Du bei 11 eingestiegen bist, bei 17 ausgestiegen bist - und gestern natürlich zum Tiefpunkt wieder eingestiegen bist hast Du ja wirklich alles hervorragend gemacht. Wie schaffst Du es nur genau zu den Tiefs einzusteigen und genau zu den Hochs auszusteigen. Ich schaffe das nie. Gibts da einen Trick? Irgendeine Klingel oder ein Signal?

[Perdox]

nein das war in diesem fall einfach glück, hab vivacon mittlerweile auch wieder verkauft ist mir doch etwas zu heiß das ganze. ich hab irgendwie öfters ein gutes händchen bei solchen aktionen, bin darin etwas glücklich, was ich allerdings oft anschaue gerade bei meinen langfristanlagen ist p/e ratio im langfristvergleich, meistens sieht man wann eine aktie wieder steigt, bei tiffanys zum beispiel ist meistens bei kgv 15 eine trendumkehr, das selbe ist auch bei walmart scheinbar. durch diesen vergleich bekommt man eine ganz gute übersicht wann man kaufen kann. meistens liegt man so ganz gut. bei vivacon hatte ich mir den chart angeschaut, aber ich bin eigentlich kein charti und liege damit meistens auch falsch. war also einfach glück

[Perdox]

Der Vorstand der VIVACON AG (ISIN DE0006048911) hat gestern Abend mit Zustimmungdes Aufsichtsrats beschlossen, Wandelschuldverschreibungen i.H.v. EUR 24,0 Mio.zu begeben, die vollständig von Credit Suisse Securities (Europe) Limited,London, ("Credit Suisse") gezeichnet und selbst übernommen wurden. Aufgrund derhohen Eigenkapitalrendite der Gesellschaft plant die VIVACON AG mit den Erlösenaus der Wandelschuldverschreibung verstärkt die sich im aktuellen Marktumfeldbietenden Geschäftsmöglichkeiten, insbesondere im Ankauf vonErbbaurechtsportfolien, zu nutzen

 

 

 

Bilanzhai scheint einfach recht zu haben. Hier ist die angekündigte Kapitalerhöhung...

[Matze_Le]

Joa die Wandelschuldverschreibung ist schon ein dickes Ding.

 

An sich ein guter Grund sich vom Unternehmen zu trennen

[Mitch]

[Mitch]

Wochenchart: