Vivacon

[Matze_Le]

14.01.2008 08:44

VIVACON AG - Trading Statement zum Geschäftsjahr 2007 und Ausblick für 2008

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Unternehmen

 

Köln (euro adhoc) - Für VIVACON AG (News/Aktienkurs) (ISIN DE0006048911) war das abgelaufene Geschäftsjahr das aktivste und profitabelste Geschäftsjahr mit dem höchsten Konzerngewinn der Unternehmensgeschichte. Die Gesellschaft hat über 17.600 Wohneinheiten zu einem durchschnittlichen Ankaufsfaktor von 11,5x erworben. Im selben Zeitraum veräußerte die VIVACON AG insgesamt mehr als 13.100 Wohneinheiten mit einem gesamten Transaktionsvolumen von über EUR 560 Mio. Der erwartete Konzerngewinn wird in der Bandbreite der kommunizierten Unternehmensplanung von EUR 54-58 Mio. liegen.

 

Der Bestand an Wohneinheiten lag zum Jahresanfang 2008 bereits bei über 7.100 Wohneinheiten, von denen ein Großteil bereits vom Asset Management der Gesellschaft für einen Verkauf aufbereitet wird. Die jährlichen Mieteinnahmen dieser Einheiten betragen über EUR 22 Mio. Der Bestand an jährlichen Erbbauzinsen beträgt zum Jahresanfang ca. EUR 14 Mio. Die Erbbaurechte haben eine Laufzeit von bis zu 198 Jahren und sind vollständig an den deutschen Verbraucherpreisindex gekoppelt.

 

In 2008 erwartet die VIVACON AG mehr als 16.000 Wohneinheiten mit einem gesamten Transaktionsvolumen von mehr als EUR 700 Mio. zu veräußern. Der geplante Konzerngewinn 2008 wird bei über EUR 60 Mio. liegen. Die Gesellschaft bestätigt erneut die historisch angewandte Bilanzierungspolitik, Gewinne erst bei Transaktionen mit Dritten zu erfassen und keine Hochschreibungen der Wohnimmobilienportfolios auf Basis von Bewertungsgutachten vorzunehmen. Die endgültigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2007 werden am 31. März 2008 publiziert.

 

@valueseeker.

 

Die Höherbewertung kommt durch die Bilanzierung der Erbbaurechte zum Fair Value nach IFRS (HöherbewertungsZWANG):

Die Errbaurechte (Rating AAA) werden ja behalten und mit rund 4,15% abdiskontiert.

(GB06 = Zins 10 Jährige Hypo 4,30% (normal)

Inflationsabschlag -1,5% (sehr gut)

"Risikozuschlag" 1,35% (gut)

Discount = 4,15%

Wenn die Inflation größer angenommen würde wie sie im Durchschnitt ja auch war - würde der Discount kleiner sein --> Bewertung in der Bilanz höher.

 

 

Die Erbbaurechte werden verbrieft und am Kapitalmarkt als sehr sehr günstige Finanzierungsquelle (weil AAA Rating - und nix Suprime) genutzt.

[Matze_Le]

Bei den Optionsscheinen kann man gut sehen, dass die Banken alle in einen Sack gesteckt gehören. Draufprügeln --> man trifft nie den falschen.

 

Heute Vivacon Sprung um +14% und die Banken verdienen sich dumm und dusselig

Riesige Spreads (>10-20%), riesige implizite Vola, riesiges Aufgeld.

 

Reine Aktien sind & bleiben die bessere Wahl...

[Bilanzhai]

@Valueseeker

 

Du bist auf der richtigen Spur!

 

Der Ergebnisbeitrag aus der Höherbewertung der Grundstücke betrug 2005 32,6 Mio. bei einem Nachsteuergewinn von 22,4 Mio. und 2006 schon 58,6 Mio. bei einem Nachsteuergewinn von 45,9 Mio. . Durch diese aggressive Bilanzierung zahlen sie Millionenbeträge an Steuern, die sie sparen könnten, wenn sie normal bilanzieren würden. Aber dann könnten sie keine hohen Gewinne ausweisen, das ist der Clou. Nach IAS 40 werden derartige Finanzanlagen zunächst zu Anschaffungskosten bilanziert, im Folgejahr kann man dann wählen, ob man nach "Cost Model" oder "Fair Value Model" bilanziert. Vivacon hat sich für letzteres entschieden, was die Gewinne aufbläht, zumal sie den Wert der Grundstücke nach einem DCF-Modell selbst berechnen und sich nicht nach gutachterlichen Bewertungen richten. DCF ist zu Zeiten des Neuen Marktes gerne genommen worden, weil durch drehen an den Parametern irrwitzige Bewertungen herauskommen, vor allem, wenn man wie Vivacon eine sog. ewige Rente einrechnet. Ich will jetzt nicht sagen, daß sowas Schwindel ist, aber so zu bilanzieren kann nur den Zweck haben, höhere Gewinne auszuweisen. Ich halte das für unseriös.

 

Das erklärt auch das niedrige KGV, denn der Markt sieht natürlich, daß die Gewinne nur Buchgewinne sind, die durch Federstrich erzeugt werden und die nicht durch einen entsprechenden Geldfluß unterlegt sind. Da der Cash-Flow negativ ist, erhöht sich die Verschuldung oder eine Kapitalerhöhung wird fällig. Oder beides! Anzumerken ist noch, daß im 2007-Ergebnis ein steuerlicher Einmaleffekt von rd. 10 Mio. drin sein soll, so jedenfalls die heutige Studie der HVB, die von der Vivacon-Homepage heruntergeladen werden kann.

 

Aus meiner Sicht sollte man den Push nach oben nutzen, um die Aktie zu verkaufen.

[Matze_Le]

Was Du schreibst ist Schwachsinn!!!

 

Die Auswahl zwischen Cost oder Revaluation Model kann man nur bei den zur Veräußerung gehaltenen Gebäuden treffen.

 

Die Erbbaurechte die beim Verkauf entstehen MÜSSEN zum Fair Value bewertet werden. Da besteht kein Wahlrecht.

Wie die Bewertung - die meiner Meinung nach sehr moderat berechnet wird - und konservativ ist von statten geht steht unten.

 

Der negative Cash Flow resultiert daraus, dass Vivacon heute im Vergleich zu vor einem Jahr ein mehr als doppelt so großes Portfolio an Wohnimmobilien besitzt (Was natürlich über die Erbbauansprüche finanziert wird). Das Portfolio ist mit einem Multiplikator von 11,5 eines der am günstigsten eingekauften am Markt (Patrizia um die 20x). Das Vivacon Portfolios mitten in der Krise verkauft (2x Dez spricht für sich)

 

Die von Dir angesprochenen HVB Analysten gehen von einem Ziel von 25 aus. Dabei fügen sie an, dass sie Abschläge insbesondere wegen der schlechten Stimmung und der Risikoaversion vornehmen.

[Bilanzhai]

Nee, das ist keineswegs Schwachsinn, das steht so in IAS 40. Schau mal hier:

 

"Das in IAS 40.30 kodifizierte Wahlrecht zwischen der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Bewertung zum Fair Value ist einheitlich für alle Investment Properties wahrzunehmen."

 

Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/International...ing_Standard_40

 

Kannst auch woanders nachgoogeln, das steht überall so, z. B. im EU-Amtsblatt.

 

IAS 40 ist hier auch einschlägig, mal abgesehen davon, daß Vivacon in seinen Geschäftsberichten selbst auf die Bilanzierung nach IAS 40 hinweist.

 

Es ist völlig logisch, daß der Cash-Flow negativ ist, denn es werden nur Buchgewinne erzielt, auf die Vivacon außerdem Steuern entrichtet, da muß einfach Geld abfließen. Und schau mal auf die Entwicklung der Verbindlichkeiten von 2005 zu 2006. Hast du dir außerdem mal angesehen, wie stark die Bestände aufgewertet wurden? Das ist der eigentliche Hammer! Du kannst doch nicht im Ernst glauben, daß die ständig so weit unter "Fair Value" einkaufen. Nee, das ist ganz legale Bilanzkosmetik, die man aber schnell erkennt. Rate mal, warum die Großanleger alle die Flucht ergriffen haben.

[valueseeker]

hmm Bilanzhai, in deinem Link steht aber auch folgendes:

 

Ein Methodenwechsel darf nur vollzogen werden, wenn der Wechsel den Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage verbessert. Dabei gilt es als unwahrscheinlich, dass ein Wechsel vom sog. Fair Value Model zum Cost Model den Einblick verbessert, so dass ein Wechsel grundstäzlich nur von Cost Model zu Fair Value Model möglich sein wird.

 

Also können sie wohl nicht mehr zurück, selbst wenn sie wollten...

 

wie auch immer, bin noch nicht dazu gekommen mir das Unternehmen genauer anzuschauen. Dass die Aktie jetzt ausgerechnet so durchstarten muss, find ich schon gemein.

[Bilanzhai]

Richtig, aber sie könnten m. E. die Bewertungsmethode ändern und auf gutachterliche Bewertungen umstellen, aber auch das wollen sie nicht, wie man der Ad-Hoc von heute entnehmen kann. Wenn du in 2005 und 2006 die Hochschreibungen rausrechnest, hast du ein Bild über das Ergebnis im operativen Geschäft und das ist miserabel. Interessant ist nun, wie die Hochschreibungen in 2007 ausgefallen sind. Rechnet man den Steuereffekt in Höhe von 10 Mio. heraus, ist das Ergebnis so wie in 2006, also kein Wachstum mehr. Sollten die Hochschreibungen weiter gestiegen sein, ist klar, was demnächst auf die Aktionäre zukommt.

[Matze_Le]

Doch das ist Schwachsinn...

 

Wenn es sich um Investment Properties handeln würde wäre es ja ok. (Bei den Investment Properties die Vivacon hat - Grundstücke und Gebäude VOR Verkauf bilanziert Vivacon nach AHK)

 

Die Erbbaurechte sind aber keine Investment Properties - und müssen daher mit dem Fair Value bilanziert werden.

Wie sollen sonst Erbbaurechtszinsen (die ein AAA haben und in Masse sehr sicher sind) dem True and Fair View nach bilanziert werden?.

Mit den AK?

 

Dann würdest Du einen sicheren Zahlungsanspruch über 100 Jahre missachten.

Daher Abzinsung der Cashflows und Bewertung zum Fair Value

[Mitch]

Bin hier mit einer ersten Position auf Buchwert eingestiegen.

 

Verkauft zu 12,50 . Mal ein schöner Glückstreffer.

[Drella]

Verkauft zu 12,50 . Mal ein schöner Glückstreffer.

 

meinung zum unternehmen geändert oder warst du nur kurzfristig interessiert.

[Mitch]

meinung zum unternehmen geändert oder warst du nur kurzfristig interessiert.

 

Aktie ist momentan sehr volatil.

Bevor die Aktie vielleicht wieder auf 10 Euro fällt und ich mir in den Hintern beisse, realisiere ich

lieber mal 20% für zwei Tage.

Bilanztechnisch (hinsichtlich negativen FreeCashflow) kann ich es selbst nicht beurteilen wie seriös Vivacon

einzustufen ist.

[Matze_Le]

Ich weise nochmal darauf hin der negative Cashflow resultiert aus dem eifrigen Porfoliozukauf 2007.

[Bilanzhai]

Die Erbbaurechte sind aber keine Investment Properties - und müssen daher mit dem Fair Value bilanziert werden.

Dann schau mal in den letzten Vivacon-Geschäftsbericht auf Seite 81. Da steht ausdrücklich drin, daß die ihre Erbbaugrundstücke nach IAS 40 bilanzieren und IAS 40 gilt nunmal für Investment-Properties, das kannst du überall nachlesen.

 

Aber das ist ja letztendlich egal, denn die Hochschreibungen fallen durch die Verwendung des DCF-Modells so exzessiv aus, daß man da wohl Zweifel anmelden darf. Warum wollen die sich nicht auf gutachterliche Wertansätze stützen, wie es bei Grundstücken üblich ist? Ein Schelm, wer Böses dabei denkt!

 

Ohne diese exzessiven Hochschreibungen wäre im letzten Jahr kein Gewinn möglich gewesen, d. h. der Jahresüberschuß 2006 resultierte nur aus buchungstechnischen Werterhöhungen, Bargeld kommt dadurch nicht rein. In 2005 und 2006 machten diese Hochschreibungen zusammen 90 Mio. aus, das ist fast die Hälfte des Eigenkapitals. Wenn es in 2007 so weitergegangen ist, was wir ja noch nicht genau wissen, bahnt sich da eine Bilanzblase an, die irgendwann platzen wird.

 

Und was den Cash-Flow angeht, so ist der deswegen negativ, weil das operative Geschäft keinen Cash generiert. Das ist doch klar, die Gewinne 2006 waren nur Hochschreibungen, dadurch wird kein Cash eingenommen. Bei Aktien mit einem KGV von 3-4 gibt immer einen Haken, es sei denn, man ist im Bärenmarkt, was ja nicht der Fall ist, wir hatten vor kurzem noch DAX 8.000 und nicht 2.500.

[Matze_Le]

Dann werd ichs nochmal versuchen aber irgendwie habe ich das Gefühl, dass meine Argumente nicht richtig gelesen werden.

 

Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen al Finanzinvestition gehaltenen Immobilien handelt es sich ausschließlich um Erbbaugrundstücke. (...) Die als Finanzinvestition gehaltenen gehaltenen Immobilien ausgewiesenen Erbbaugrundstücke sind deshalb nach IAS 40 zu bewerten

 

Die Erbbaugrundstücke sind also keine Immobilien die sondern die Grundstücke - mit denen sichere Zahlungsversprechen (ich wiederhole Pfandbriefniveau AAA) verbunden sind.

 

Bei der nach erfolgter Erbbaurechtsbestellung durchgeführten Übertragung von den Vorräten in den Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird ein zu diesem Zeitpunkt bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegendem Zeitwert der Immobilie und dem vorherigem Buchwert im Ergebnis erfasst.

 

Bei der Trennung von Grundstück und Immobilie wird also der "Wert" des Grundstücks neu bestimmt - und als Gewinn verbucht.

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt über die realen Cashflows der Erbbauzinszahlungen.

 

Welche Bewertung entspricht dem True and Fair View am ehesten?

Eine gutachterliche Bewertung oder eine (ich wiederhole konservativ abgezinste) Abzinsung der realen Cash Flows?)

 

Wenn Vivacon die Grundstücke nicht nach dem Fair Value bewerten würde, hätte die Bilanz so erhebliche stille Reserven, dass dies dem True and Fair View nicht gerecht werden würde. Ein Gutachter - würde darüber hinaus wahrscheinlich mit dem gleichen DCF Modell arbeiten.

 

Die Abzinsung setzt sich wie folgt zusammen:

 

Zins 10 Jährige Hypo 4,30% (normal)

Inflationsabschlag -1,5% (sehr gut (ich würde von 2,0-2,5% ausgehen)

"Risikozuschlag" 1,35% (gut)

Discount = 4,15%

Wenn die Inflation größer angenommen würde, so wie sie im Durchschnitt ja auch war - würde der Discount kleiner sein --> Bewertung in der Bilanz höher.

[Matze_Le]

Und was den Cash-Flow angeht, so ist der deswegen negativ, weil das operative Geschäft keinen Cash generiert. Das ist doch klar, die Gewinne 2006 waren nur Hochschreibungen, dadurch wird kein Cash eingenommen. Bei Aktien mit einem KGV von 3-4 gibt immer einen Haken, es sei denn, man ist im Bärenmarkt, was ja nicht der Fall ist, wir hatten vor kurzem noch DAX 8.000 und nicht 2.500.

 

Falsch; Das Problem ist, dass der Cash erst über die Jahre durch die Mietzahlungen generiert wird. Wenn die den Laden dicht machen würden, hätten sie trotzdem in den nächsten 99-198 Jahren jährliche Cashflows über die Erbbaurechtszinsen.

 

Nochmal das gehaltene Wohnugsportfolio (zum Verkauf stehend) hat sich seit letztem Jahr verdoppelt.

 

Ich sage ja nicht, dass die Aktie 50 wert ist (wo sie 2004/05) stand. Aber - sie ist auch keine 12 wert.

 

Wir werden es ja sehen.

[Reigning Lorelai]

ganz kurz nur meine Meinung weil ich darum gebeten wurde:

 

- Frage mich nie w/ fairen DCF-Satz. Es gibt keine Analysetechnik die mich weniger interessiert neben der Charttechnik

- Kenne ich mit Erbbaurecht noch mit Immobilien in diesem Fall gut aus.

- Vivacon ist schon vieles sehr komisch gelaufen.... Die Aktie hat in den letzten Jahren viele "merkwürdige" Nachrichten produziert. Da kann die Bilanz noch so toll aussehen und noch soviele "Stille Reserven" beherbergen. Wer mein Vertrauen nicht hat bekommt auch mein Geld nicht.

- Habe mir die Aktie nach dem ersten großen Kurssturz vor ein paar Jahren angeschaut aber das war so undurchsichtig dass ich es gleich wieder gelassen habe. Gut so kann ich da heute nur noch sagen.

 

Sorry dass ich da nicht weiterhelfen kann und will

 

Gruß

W.Hynes

[Bilanzhai]

Dann werd ichs nochmal versuchen aber irgendwie habe ich das Gefühl, dass meine Argumente nicht richtig gelesen werden.

Nu sei mal nicht so aufgeregt, Matze, ich weiß schon ganz genau, was du meinst und worum es geht.

 

Das Geschäft von Vivacon geht im Prinzip so:

 

1) Kauf einer Immobilie

 

2) Renovierung des Gebäudes und Abtrennung des Grundstücks

 

3) Verkauf des Gebäudes ohne Grundstück

 

3) Vergabe des Grundstücks an den Käufer des Gebäudes in Erbaupacht für eine sehr lange Zeit

 

4) Verbriefung der Forderung aus dem Erbbaupachtvertrag und Weitergabe in den Kapitalmarkt

 

In diesem Prozeß wird gleichzeitig das abgetrennte Grundstück bilanziell aufgewertet und diese Aufwertung wird als Gewinn in die GuV eingestellt. Wenn das funktionieren würde, wie du dir das vorstellst, dann hätten die einen Weg gefunden, aus dem Nichst Geld zu machen. So einen Weg gibt es aber nicht. Was du dabei nicht sehen willst, ist die Tatsache, daß die Grundstücke nach der Hochschreibung in der Bilanz zwar als wertvoller erscheinen als vorher, diese Werte aber nie realisiert werden können. Wer kauft schon ein Grundstück, daß auf ewig verpachtet ist und dessen Zinseinnahmen aus der Erbbaupacht möglicherweise verbrieft und weiterverkauft wurden?

 

Im letzten Jahr wurden die Grundstücke um 58 Mio. aufgewertet, das war mehr als der Jahresüberschuß, alles nur Buchgewinne, die nie realisiert werden können. Rechnet man das raus, bleibt ein Verlust übrig, deshalb ist real Cash abgeflossen, der Cash-Flow mithin negativ und deshalb hat sich die Verschuldung massiv erhöht, weil neue Investitionen eben nur über Schulden finanziert werden konnten. Wenn die das in 2007 wieder so exzessiv gemacht haben, ist bald eine Kapitalerhöhung fällig. Auf die weiteren Probleme, nämlich daß Verbriefungen mit einer AAA-Bonität seit der Immo-Krise nicht mehr so einfach sein dürften und daß man die Parameter der DCF-Rechnung auch mal kritisch diskutieren müßte, gehe ich jetzt gar nicht ein.

 

Matze, ich schreib das hier nicht zum Spaß, ich bin gerade dabei, die dt. Immobilienaktien wegen der optisch günstigen Bewertungen durchzuflöhen, habe mich vorher damit nie so intensiv befaßt, weil der ganze Sektor etwas intransparent ist und die Aktien ja auch recht teuer waren. Vivacon war ein No-Brainer, klarer kann sowas nicht sein, und gewundert hats mich auch nicht, denn das KGV von 3-4 ließ ja vermuten, daß hier was faul ist. Jetzt hab ich gerade Patrizia-Immobilien am Wickel, da bin ich mir noch nicht im klaren, was da los ist, aber auch hier riechts nach totem Fisch. Kann mich noch gut an die WCM-Pleite erinnern, da haben alle von der tollen Substanz geschwärmt und hinterher war nix mehr da, der Laden löste sich in Luft auf.

 

Ich würde wenigstens die Bilanz 2007 abwarten, dann sieht man ja, ob sie den Ballon weiter aufgeblasen haben. Falls ja, wirds wohl einen herben Kurssturz geben. M. E. fahren die da sowas wie ein Schneeballsystem.

[Matze_Le]

@ Bilanzhai: eine gute Argumentation

 

Ich dachte zuerst dass Deine vorherigen Posts relativ wenig Gehalt hätten.

Daher habe ich etwas genervt reagiert - das bitte ich zu entschuldigen...

Dieser hier war jedenfalls sehr gut.

 

In diesem Prozeß wird gleichzeitig das abgetrennte Grundstück bilanziell aufgewertet und diese Aufwertung wird als Gewinn in die GuV eingestellt. Wenn das funktionieren würde, wie du dir das vorstellst, dann hätten die einen Weg gefunden, aus dem Nichst Geld zu machen. So einen Weg gibt es aber nicht. Was du dabei nicht sehen willst, ist die Tatsache, daß die Grundstücke nach der Hochschreibung in der Bilanz zwar als wertvoller erscheinen als vorher, diese Werte aber nie realisiert werden können. Wer kauft schon ein Grundstück, daß auf ewig verpachtet ist und dessen Zinseinnahmen aus der Erbbaupacht möglicherweise verbrieft und weiterverkauft wurden?

 

Naja aus dem Nichts Geld machen stimmt ja so nicht ganz. Die Portfolien der Vergangenheit sind mit einem Ankaufsfaktor von 11,5 fast halb so teuer eingekauft worden wie die von Patrizia (rund 19) und etwas günstiger als im deutschen Schnitt (rund 14).

 

Ich denke, dass die Erbbaurechtsansprüche dennoch "richtig" bilanziert sind. Dem bilanzierten Wert (inkl. Hochschreibung) liegt ja eine regelmäßige Erbpachtzahlung zu Grunde. (Ich sehe diese Bilanzposition nicht als "Grundstück" sondern eher als einen auf heute abgezinsten Mietpool. (Wenn Du willst eine selbst erstellte Staatsanleihe). Die Sicherheit der Staatsanleihe leite ich daraus ab, dass beim Ausfall der Miete (Erbpacht) noch ein Gebäude als Sicherheit hinterlegt ist.)

 

Stellen wir uns vor, dass das Unternehmen heute geschlossen wird - und nur noch die Erbbauzinsen "abgerechnet" werden. (Die Verbriefung lassen wir erstmal raus)

 

Es müsste doch so aussehen, dass der Buchwert (oder der Fair Value) der Grundstücke jedes Jahr etwas sinkt. Dem gegenüber stehen die Erbbauzinszahlungen, die jedes Jahr einen cash flow erzeugen. Am Ende der 99 Jahre sollten "nur" noch die reinen Grundstücke zu einem wesentlich kleineren Buchwert in der Bilanz stehen. Dem gegenüber steht aber das Cash der Mietzahlungen die zum "Marktzins" angelegt wurden.

Der "Netto"Buchwert sollte der gleiche wie heute sein.

 

Das sieht natürlich anders aus, wenn man die Verbriefung an den Finanzmärkten mit ins Boot nimmt. Dann werden mit den Erbbaurechtzinsen - die Zinsen für die Neukreditaufnahme getilgt.

 

Ich denke wir streiten uns darum, ob der Bilanzansatz der auf heute abgezinsten Cash Flows "rechtmäßig" ist oder nicht.

 

Ich denke schon...

 

Es geht aber noch um etwas anderes. Wichtig ist natürlich zu betonen, dass der Bilanzwert (das langfristige Vermögen - nicht die kurzfristigen Assets) nicht aus Immobilien sondern aus "abgezinsten Cashflow" besteht - und dass es sich bei Vivacon um einen Immobilienhändler - nicht um einen Bestandsimmobilienverwalter handelt. Das Unternehmen muss sogar weiter auf diese Art und Weise Gewinne machen - denn die reinen Zinszahlung unterliegen dem oben beschriebenen Mechanismus (das muss klar sein). Hinzu kommt, dass durch die Kreditzinsen die Zahlungen der Erbbauansprüche getilgt werden.

 

Wenn ich ehrlich bin halte ich Vivacon für einen "Nobrainer". Denn wenn ich VIA zum Buchwert (rund 10) kaufe, dann kaufe ich (allerdings nur grob gesprochen) den Abgezinsten Cashflow, von dem was überbleibt, wenn ich:

- Das Unternehmen dicht mache und die Erbbaupachtzinsen einnehme und die gegenlaufenden Kredite damit tilge.

 

Ich setze aber eher auf die Chance, dass AAA Papiere bei der Refinanzierung in den nächsten Jahren große Vorteile gegenüber Konkurrenzen (Patrizia und Co) haben werden - und Vivacon einen Wettbewerbsvorteil verschaffen.

 

Der Aufschlag auf den Buchwert ist natürlich nur durch die "Soft-Skills" und die möglichen Erträge zu rechtfertigen.

 

Ich hoffe, dass ich mich - nicht zu optimistisch - und logisch geäußert habe...

 

Gruß

Matze

 

Eine kritische Äußerung zur DCF Rechnung der ErbbauzinsCashflows fände ich sehr interessant

[Matze_Le]

Und noch eine Frage:

 

Wie würdest Du die Errbauzinsen verbuchen und in der Bilanz bewerten?

(Deren Bewertung ja eigentlich den Hauptteil des Gewinnes ausmachen)

 

Gruß

Matze

[Reigning Lorelai]

(Deren Bewertung ja eigentlich den Hauptteil des Gewinnes ausmachen)

kein Wunder dass die Aktie keiner haben will. Die würde ich ja nicht einmal jemanden "verkaufen" den ich nicht leiden kann.

 

Gruß

W.Hynes

[Matze_Le]

?!? verstehe ich nicht...

 

was ist falsch daran ein Grundstück zu nehmen und die mit dem Grundstück zusammenhängenenden Zahlungen abzuzinsen.

 

Welcher Bilanzansatz sollte denn sonst gewählt werden?

[Bilanzhai]

Matze,

 

der Clou ist doch, daß die Erbbauzinsen verbrieft und in den Kapitalmarkt weitergeben werden. Dadurch bleiben Grundstücke übrig, die nach 'common sense' erstmal eine Weile völlig wertlos sind. Die Grundstücke sind bebaut, auf Dauer verpachtet und die Cash-Flows aus der Verpachtung sind (teilweise?) weiterverkauft worden. Und diese Grundstücke sollen nach dieser Finanz-Alchemie plötzlich so viel mehr wert sein?

 

Der Knackpunkt ist ja auch nicht IAS 40 sondern das DCF-Verfahren, daß je nach Parametern die gewünschten Ergebnisse liefert. Kenne ich vom Neuen Markt, da sind Unternehmen durch Analystenpushereien bis auf Kurse von 200 aufgeblasen worden und am Ende warens dann 2 und nicht mehr. Ich will auch nicht in eine detaillierte Analyse der Berechnungsmethode von Vivacon einsteigen, mir reicht das Prinzip: Die Gewinne sind nur auf dem Papier da, es fließt weder jetzt noch in absehbarerer Zukunft Geld.

 

Und was die Erbbauzinsen angeht (deine letzte Frage), so werden die ganz normal in der GuV erfaßt, die sind also im Ergebnis schon drin und haben nix mit der Höherbewertung der Grundstücke zu tun.

[Matze_Le]

Hier noch mal eine Analystenstudie

 

Das Kursziel ist mal relativ irrelevant, aber der Ablauf und die Verbuchung der Erbbauzinsen werden ziemlich gut erklärt.

 

Seite 16-18 sollte einige Fragen klären...

http://www.vivacon.de/site/fileadmin/pdf-d...1Januar2007.pdf

 

Gruß

Matze

[Reigning Lorelai]

weil das in meinen Augen alles Scheingewinne sind.. Für mich entsteht ein Gewinn wenn ich ein Produkt kaufe, verarbeite und dann weiterverkaufe. Die Differenz zwischen den Stückkosten und meinem Verkaufspreis ist mein Gewinn... aber nicht irgendwelche Erbbaurechte die 1000 Jahre in der Zukunft noch x Mio Wert sind und die mit irgendwelchen Buchungen - die kein Schwein nachkontrollieren kann - mein Bilanzgewinn finanzieren.

 

Gruß

W.Hynes

[Matze_Le]

Der Knackpunkt ist ja auch nicht IAS 40 sondern das DCF-Verfahren, daß je nach Parametern die gewünschten Ergebnisse liefert. Kenne ich vom Neuen Markt, da sind Unternehmen durch Analystenpushereien bis auf Kurse von 200 aufgeblasen worden und am Ende warens dann 2 und nicht mehr. Ich will auch nicht in eine detaillierte Analyse der Berechnungsmethode von Vivacon einsteigen, mir reicht das Prinzip: Die Gewinne sind nur auf dem Papier da, es fließt weder jetzt noch in absehbarerer Zukunft Geld.

 

Und was die Erbbauzinsen angeht (deine letzte Frage), so werden die ganz normal in der GuV erfaßt, die sind also im Ergebnis schon drin und haben nix mit der Höherbewertung der Grundstücke zu tun.

 

Ich rede ja auch nicht vom DCF Verfahren wenn es um Unternehmensbewertung geht (Wachstumraten von VIA) , sondern um die Bewertung und Bilanzierung der Erbbaurechte. Das ist in etwa so als wenn ich eine Staatsanleihe bewerte.

 

Die Gewinne sind eben nicht nur auf dem Papier da. Die zugehörigen Zahlungen zu den Gewinnen folgen aus den Erbbaurechten. (Dabei ist natürlich zu betonen, dass wenn sie den Laden "dichtmachen" nur der Buchwert der Erbbaurechte erlöst werden kann - nicht mehr aber zu (AAA ist glaube 0.01 Ausfallwahrscheinlichkeit) 99,9% auch nicht weniger.

 

weil das in meinen Augen alles Scheingewinne sind.. Für mich entsteht ein Gewinn wenn ich ein Produkt kaufe, verarbeite und dann weiterverkaufe. Die Differenz zwischen den Stückkosten und meinem Verkaufspreis ist mein Gewinn... aber nicht irgendwelche Erbbaurechte die 1000 Jahre in der Zukunft noch x Mio Wert sind und die mit irgendwelchen Buchungen - die kein Schwein nachkontrollieren kann - mein Bilanzgewinn finanzieren.

 

Gruß

W.Hynes

 

Der Grund ist der gleiche warum 30 Jährige inflationsgesicherte Staatsanleihen gekauft werden und in der Regel um 100 schwanken

- weil die Auszahlung zu 1000 erst in 30 Jahren stattfindet.

 

Du willst mir doch aber nicht erzählen eine relativ sichere Staatsanleihe wäre "weniger" als 100% wert, weil der größte Teil des Cash Flows erst in 30 Jahren stattfindet.