Torman April 27, 2011 kann jemand zufällig etwas zu den scheinbaren Widersprüchlichkeiten im Geschäftsbericht und der Performanceaussichtsprognose für 2011 von 1,8% etwas sagen denn: - die geringe Performance von 1,8% wird durch die geringe Liquiditätsgröße, den gestiegenen Bewirtschaftungsaufwand, den Steuerrst. und den den Mietpreiszugeständissen begründet. Dies sollte doch eigentlich teilweise andersrum laufen, denn eine geringe Liquidität im Immobilienfonds führt i.d.R. zu einer höheren Performance da die Nettorendite > als Marktzinssatz ist. Die Bewirtschaftskosten machen gerade mal 0,6% aus, selbst bei einer Verdoppelung würde sich das Ganze in Grenzen halten. Die Bruttorendite hat sich ebenfalls nicht deutlich verändert, daher machen die Mietzugeständnisse auch nicht so viel aus um von 5-6% auf 1-2% abzurutschen. Die Signifikanten Größen der Performancevernichtung ist die Position "Wertkorrekturen" und Darlehensaufwand. Wieso dieser negativ ist ist zwar vorstellbar, aber wieso war dieser in der Vergangenheit positiv (s.Abb./Geschäftsbericht) !? Werden hier beliehen gute Objekte verkauft und ordenlich vorfälligkeit bezahlt und die Banker freuen sich alle zu lasten der Anleger? Wieso wird dazu keine Stellung genommen, das ist doch offensichtlich!? Es sieht vor allem so aus, als wenn der Kredithebel nun negativ zu Buche schlägt. In den Vorjahren war die Rendite nach Darlehensaufwand immer größer als davor. Zuletzt war es anders. Offensichtlich ist die Nettorendite des Fonds aus den Immobilienanlagen von nur noch 4% geringer als der durchschnittliche Kreditzins. So wie es aussieht zahlt Kanam wohl rund 6% Zinsen auf die Kredite. Das wäre recht viel. Gibt es dazu Angaben im Bericht? Vorfälligkeitsentschädigungen können es doch kaum sein, da der Fonds keien Immobilien verkauft hat oder? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
der_loser April 27, 2011 · bearbeitet April 27, 2011 von der_loser Es sieht vor allem so aus, als wenn der Kredithebel nun negativ zu Buche schlägt. In den Vorjahren war die Rendite nach Darlehensaufwand immer größer als davor. Zuletzt war es anders. Offensichtlich ist die Nettorendite des Fonds aus den Immobilienanlagen von nur noch 4% geringer als der durchschnittliche Kreditzins. So wie es aussieht zahlt Kanam wohl rund 6% Zinsen auf die Kredite. Das wäre recht viel. Gibt es dazu Angaben im Bericht? Vorfälligkeitsentschädigungen können es doch kaum sein, da der Fonds keien Immobilien verkauft hat oder? .... wenn nichts verkauft worden ist, nichts aufgenommen worden ist woher soll dann die plötzliche Änderung herkommen und vor allem wie soll man "Erlöse" beim darlehensaufwand haben außer man verkauft günstige Konditionen inkl. mit dem Objekt sofern dies möglich ist? Immobilein für 6% finanzieren wenn die Bruttorendite gerade mal 5,5% ist wie soll das langfristig gehen, denn auch Wertsteigerungen haben etwas mit der Mieterträgen/ertragswerten zu tun, insbesondere bei gewerblich genutzen Immobilien, also objekten die keinen idellen wert haben wie eine "unbezahlbare" 150m² finka mit Meerblick für 5Mio. eur. Also so richtig klar ist mir deine Herleitung nicht. Im Geschäftsbericht findet man zu den Positionen natürlich nix, genauso wenig wie man eine Anwort von KANAM dazu erhält...... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Plutos April 27, 2011 Mit dem Link oben von akaman kommst du auf die Internetseite von Kanam Grund. Rechts ist ein pdf "Der Weg zur Wiederöffnung" (netter Name). Na, ja in der Broschüre wird auf die geringe aktuelle Rendite eingegangen und auch eine Überleitung gezeigt, warum aktuell nicht so viel übrig bleibt. Hauptrenditekiller waren die Capital Gains Tax Geschichte und Abwertungen. Hattest du das Dokument auch gesehen, oder kommt deine Frage aus diesem Dokument? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Torman April 27, 2011 .... wenn nichts verkauft worden ist, nichts aufgenommen worden ist woher soll dann die plötzliche Änderung herkommen und vor allem wie soll man "Erlöse" beim darlehensaufwand haben außer man verkauft günstige Konditionen inkl. mit dem Objekt sofern dies möglich ist? Immobilein für 6% finanzieren wenn die Bruttorendite gerade mal 5,5% ist wie soll das langfristig gehen, denn auch Wertsteigerungen haben etwas mit der Mieterträgen/ertragswerten zu tun, insbesondere bei gewerblich genutzen Immobilien, also objekten die keinen idellen wert haben wie eine "unbezahlbare" 150m² finka mit Meerblick für 5Mio. eur. Also so richtig klar ist mir deine Herleitung nicht. Im Geschäftsbericht findet man zu den Positionen natürlich nix, genauso wenig wie man eine Anwort von KANAM dazu erhält...... Ich verstehe die Tabelle wie folgt. Die ersten Zeilen bis "Ergebnis vor Darlehensaufwand" sind Angaben für das reine Immobilienportfolio. Wenn der Fonds keine Kredite und keine Liquidität hätte, wäre das auch schon das Endergebnis. Da der Fonds aber gehebelt also mit Kredit in die Objekte investiert, sieht die Sache anders aus. Solange das Immobilienportfolio mehr Rendite bringt als den Kreditzins, wirkt der Kredithebel positiv und die Rendite nach Darlehensaufwand ist höher als vor Darlehensaufwand. Wobei Aufwand hier eine etwas unglückliche Bezeichnung ist. Wenn die Immobilienrendite aber unter den Kreditzins fällt, so ist die Rendite nach Darlehensaufwand geringer, was zuletzt der Fall war. Wenn ich 40% Fremdkapitalquote annehme (Ich bin zu faul das für jedes Jahr nachzuschlagen, da ich nicht investiert bin.), komme ich aus der Differenz der beiden Renditen auf folgende Kreditzinsen: 2007 4,3% 2008 5,2% 2009 5,8% 2010 6,1% Das sieht sehr merkwürdig aus. Die Finanzierungskosten steigen mit sinkenden Zinsen am Markt. Hat die KAG etwa Swaps abgeschlossen, die jetzt die Kreditkosten erhöhen. Dann wären zumindest die Zinserhöhungen gut für den Fonds. :'( Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
der_loser April 27, 2011 Mit dem Link oben von akaman kommst du auf die Internetseite von Kanam Grund. Rechts ist ein pdf "Der Weg zur Wiederöffnung" (netter Name). Na, ja in der Broschüre wird auf die geringe aktuelle Rendite eingegangen und auch eine Überleitung gezeigt, warum aktuell nicht so viel übrig bleibt. Hauptrenditekiller waren die Capital Gains Tax Geschichte und Abwertungen. Hattest du das Dokument auch gesehen, oder kommt deine Frage aus diesem Dokument? ja, das habe ich gelesen und genau diese Aussage insbesondere die Prognose für 2011 kann man aber aus der Ergebnisrechnung nicht ablesen/nachvollziehen. Rst.-erhöhungen waren auch im Bericht nur marginal verändert ausgewiesen....... Das mit de Dahrlehnaufwand ist mir leider immer noch noch nicht klar. @Tormann: die bruttorendite hat sich doch kaum verändert also müssen zwangsläufig igendwelche Hebelwirkungen eine Rolle spiele, aber wer zahlt derzeit 6,1% zinsen bei vollvermieteten Immobilien? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
CHX Mai 3, 2011 Umfrage entscheidet über Zukunft des Kanam Grundinvest Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
checker-finance Mai 3, 2011 Das sieht im Jahresbericht aber häßlich aus: FK-Kosten von 134,5 Mio bei 2.239 Mio Verbindlichkeiten wären 6% Sollzinsen im durchschnitt während Liquiditätserträge von 2,1 Mio bei 427,8 Mio. Liquidität 0,5% Habenzinsen ergeben. Die Bruttoerträge aus dem Immobilienvermögen liegen bei 5,5%. Wenn ich das so richtig zusammengetragen habe, hebelt das FK negativ, sowohl gegenüber dem Immobilenvermögen als auch und erst Recht gegenüber dem liquiden Vermögen. 6% Sollzinsen scheint mir übrigens sehr viel. die Pfandbriefrenditen reichen von 1.1% bei 1 Jahr LZ bis 3,22 bei 15 Jahren. So wie ich das sehe verbrennt der Kanam grundinvest seine Erträge aus dem hervorragendem Portfolio im Treasury-Bereich. Die hohen Zinsbelastungen beim Kanam sind doch schon länger bekannt. War für mich auch ein Grund, mich vom kanam zu verabschieden. zumal ich kanam per mail gebeten hatte, mir die Kreditstruktur näher zu erläutern und zur Antwort nur bekam, man sage nicht mehr als das was im Geschäftsbericht steht. Warten auf die Wiederöffnung oder Abwicklung finde ich Ok, solange ordentlich Ausschüttungen fließen, aber nachdem 2010 die Ausschüttung halbiert worden ist, strapaziert so etwas doch sehr die Geduld. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
der_loser Mai 3, 2011 ...kann denn jemand den positiven Darlehensaufwand in der Vergangenheit erläutern. Von den Theorien her sieht das alles wie Tormann schon sagt alles recht merkwürdig und unplausibel aus!? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Zinsen Mai 3, 2011 · bearbeitet Mai 3, 2011 von Zinsen Dürfen Immobilienfonds ihre Immobilien eigentlich verpfänden, oder können die sich nur unbesichert verschulden? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Quark Mai 15, 2011 Neues Factsheet, aufgrund der geänderten gesetzlichen Bestimmungen mit detaillierteren Infos. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
der_loser Mai 15, 2011 Neues Factsheet, aufgrund der geänderten gesetzlichen Bestimmungen mit detaillierteren Infos. nachdem leider keiner die Position "Darlehensaufwands - Erträge" als nennenswerte Ergebnisgröße erklären kann, wäre eine Einschätzung der zu erwartenden tatsächlichen Verluste interessant. Der Vertrieb von KANAM bittet um etwas Gedult bei der Antwort der Frage. Auch die Berater können diese Frage der "Darlehenserträge" nur weitergeben. Mich persönlich irritieren solche Unklarheiten ziemlich, da scheinbar die Leuten bei guten Zahlen blind vertrauen und sich keiner die Gedanken der Herkunft macht. Eine unveränderte Liquiditätsquote < 5% lässt darauf schließen, dass es zu einer Abwicklung kommt. Die hohe Vermietungsquote und der anziehende Immobilienmarkt und die Inflationsausichten lassen zumind. auf einen Verkauf zu Einstandkosten hoffen. Dann bleiben noch die Vorfälligkeitsentschädigung der 2,5Mrd. Eur Kredite. Mal grob gerechtet verlangt die Bank bei Vorfälligkeit 50% Restzinszahlung. Bei 2500 Mill. Eur und jährlich 15oMill. Eur Zinsaufwand und einer Restlaufzeit von 2-5 Jahren (trifft für 80% der Kredite zu) dürften grob und max. 450-500Mio.Eur an Vorfälligkeit anfallen. Dies macht 7- max.10% Abwertung zzg. Verkaufskosten von 2-5%, so dass dabei max. 10-15% Verlust rauskommen könnte. Sind die Börsenabschläge bei derzeit von fast 30% (kurz 39Eur) nicht maßlos übertrieben. Ist es wirklich realtisch, dass die Immos 20% unter ihrem Ertragswert weggehen könnten? Wo liegen noch die Risiken von weiteren Verlusten bei der Abwicklung oder liege ich mit meinen Annahmen komplett daneben? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord Mai 16, 2011 Naja, der Zeitwert macht auch nochmal 3-4% aus, mit dem abdiskontiert wurde. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tenzing Norgay Mai 19, 2011 Sehr positive Bewertung durch Scope, insbesondere: Der Kanam hat danach das beste Immobilienportfolio aller Immobilienfonds! Nach Einschätzung von Scope hat er gute Chancen auf eine erfolgreiche Öffnung. Jetzt fehlen nur noch gute Nachrichten über erfolgreiche Immobilienverkäufe... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Quark Mai 19, 2011 Sehr positive Bewertung durch Scope, insbesondere: Der Kanam hat danach das beste Immobilienportfolio aller Immobilienfonds! Nach Einschätzung von Scope hat er gute Chancen auf eine erfolgreiche Öffnung. Jetzt fehlen nur noch gute Nachrichten über erfolgreiche Immobilienverkäufe... Da mache ich mir die geringsten Sorgen: Bislang war/ist das Portfolio ja noch gar nicht auf dem Markt, aber wenn, bin ich mir sicher, dass die Objekte auch weggehen wie warme Semmeln (naja, das ist vielleicht etwas übertrieben). D.h., keine Angst vor einer Auflösung. Alles ist ja vollvermietet! Deshalb bin ich inzwischen von Degi Europa zu Kanam gewechselt: Bei Aberdeen geht es ja gar nicht voran, stattdessen nur immer neue Abwertungen ... Dass Kanam seine Häuser wieder loswird, auch unter schwierigsten Marktbedingungen, hat man ja im Fall Kanam-US gesehen. Inzwischen sind die Marktbedingungen aber offenbar besser. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl Squell Mai 19, 2011 Da mache ich mir die geringsten Sorgen: Bislang war/ist das Portfolio ja noch gar nicht auf dem Markt, aber wenn, bin ich mir sicher, dass die Objekte auch weggehen wie warme Semmeln (naja, das ist vielleicht etwas übertrieben). D.h., keine Angst vor einer Auflösung. Alles ist ja vollvermietet! Deshalb bin ich inzwischen von Degi Europa zu Kanam gewechselt: Bei Aberdeen geht es ja gar nicht voran, stattdessen nur immer neue Abwertungen ... Dass Kanam seine Häuser wieder loswird, auch unter schwierigsten Marktbedingungen, hat man ja im Fall Kanam-US gesehen. Inzwischen sind die Marktbedingungen aber offenbar besser. Die Frage ist aber doch: Warum ist noch nichts verkauft worden? SEB und CS machen es ja auch und bauen kontinuierlich Liquidität auf. Die Zeit drängt ja langsam für diesen Fonds meiner Meinung nach. Das Rating finde ich daher etwas seltsam Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
sparfux Mai 19, 2011 Scope kannst Du doch in die Tonne treten. Ohne das jetzt nachgeprüft zu haben: Ich wette mal vor 3 oder 4 Jahren waren SEB, CS, Axa und wahrscheinlich auch DEGI gut geratet... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
michaelschmidt Mai 20, 2011 · bearbeitet Mai 20, 2011 von michaelschmidt Scope kannst Du doch in die Tonne treten. Ohne das jetzt nachgeprüft zu haben: Ich wette mal vor 3 oder 4 Jahren waren SEB, CS, Axa und wahrscheinlich auch DEGI gut geratet... Das kann man laut sagen, diese Ratingagentur tickt nicht richtig. 2005 sorgte ein Kommentar/Rating von Scope dafür, daß der KanAm Grund geschlossen werden mußte. Komisch, das ist nun gerade mal 6 Jahre her und nun sind alle Objekte plötzlich erste Sahne ? Keinen Pfifferling gebe ich mehr auf ein Rating von Scope. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
checker-finance Mai 20, 2011 Ich finde die Wahrnehmung von Scope auch etwas selektiv. Kein Wort zu der überdurchnittlichen Verschuldung von kanam, zu dem fehlenden Bankenvertrieb im Rücken und zu den hohen Kreditkosten. Ich habe es zuletzt nicht mehr so verfolgt, aber ich meine dass Vermietungserfolge zunehmend mit incentivierungen wie Mietnachlässen oder mietfreien Monaten zu Beginn erkauft werden mußten. Ich würde davon ausgehen, dass der Kanam selbst nicht mehr von Wiederöffnung ausgeht, sondern die zweijährige Sperrfrist abwartet und dann in eine langgestreckte Liquidation geht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tenzing Norgay Mai 20, 2011 · bearbeitet Mai 20, 2011 von Tenzing Norgay Ich würde davon ausgehen, dass der Kanam selbst nicht mehr von Wiederöffnung ausgeht, sondern die zweijährige Sperrfrist abwartet und dann in eine langgestreckte Liquidation geht. @checker-finance: Wilde Spekulation! Kanam hat beim US-Grundinvest bewiesen, dass sie auch relativ kurzfristig zu guten Preisen verkaufen können. Das erwarte ich auch im Grundinvest. Entweder, das reicht dann zur Wiederöffnung. Falls nicht, dann deutet aber nichts auf eine "langgestreckte Liquidation" hin. Beim US-Fonds wurde in Rekordzeit verkauft - kaum 6 Monate haben die Jungs gebraucht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord Mai 20, 2011 Was war am Ende die Abwertung für Anleger, die bis zum Schluss im US-Grundinvest geblieben sind? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
sparfux Mai 20, 2011 Wenn ich mich recht erinnere um die 15%. (ungeprüft!) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord Mai 20, 2011 Danke. Sowas um den Dreh würde ich dann auch für den KANAM erwarten, evtl. bis zu 5% schlechter. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tenzing Norgay Mai 20, 2011 · bearbeitet Mai 20, 2011 von Tenzing Norgay Warum schlechter? Ich tippe eher auf besser: verkauft wird 2011/12 anstatt 2010, und der Markt ist in einem klaren Aufwärtstrend. verkauft werden Objekte vor allem in Paris und London anstatt in den USA. In den USA waren die Preise 2008/2009 nicht nur stärker eingebrochen. London und Paris sind auch schon wieder deutlicher im Aufwärtstrend! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
checker-finance Mai 20, 2011 Ich würde davon ausgehen, dass der Kanam selbst nicht mehr von Wiederöffnung ausgeht, sondern die zweijährige Sperrfrist abwartet und dann in eine langgestreckte Liquidation geht. @checker-finance: Wilde Spekulation! Kanam hat beim US-Grundinvest bewiesen, dass sie auch relativ kurzfristig zu guten Preisen verkaufen können. Das erwarte ich auch im Grundinvest. Entweder, das reicht dann zur Wiederöffnung. Falls nicht, dann deutet aber nichts auf eine "langgestreckte Liquidation" hin. Beim US-Fonds wurde in Rekordzeit verkauft - kaum 6 Monate haben die Jungs gebraucht. Wie Du leicht meinem Beitrag entnehmen kannst, behaupte ich nicht, dass es eine langgestreckte Liquidation geben wird, sondern stelle das als meine persönliche Meinung dar. Wenn Du etwas als "wilde Spekulation" bezeichnest, würde mich interessieren, wie Du die bloße Spekulation von der wilden Spekulation abgrenzt. Ich wünsche allen Kanam-Anlegern, dass sie erfolgreich aus der Sache herauskommen und bin indirekt über den AGI PMI ja auch am kanam beteiligt. Andererseits finde ich den Schluß von der "Rekordzeit" bei kanm US auf eine Wiederholung beim Kanam nicht völlig überzeugend. Der kanam US hat dem Management aufgrund der geringen Größe mehr Arbeit gemacht, als er an Gebühren gebracht hat. Der große Kanam ist die cash cow der KAG (die sich ihren Ruf bei geschlossenen Immofonds auch schon lädiert hat). Du magst es daher "wilde Spekulation" nennen und keine Andeutung sehen - dass ist Dein gutes Recht - ich sehe hingegen schon eine gewisse Plausibilität, dass unter den geänderten Vorzeichen die Liquidation gestreckt wird. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tenzing Norgay Mai 20, 2011 @checker: Sorry, war gar nicht so böse gemeint, wie es offenbar rüberkam. Nix für ungut... Und besser "wild" als gar keine Meinung ;-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
