KANAM GRUNDINVEST

[Gast240102]

@Portfolio2055 und @Kai_Eric.

Man kann ein bestimmtes Ergebnisse immer auf mannigfaltige Art und Weise erreichen. Das ist eine Binse. Man kann mit Lotto Millionär werden. Die OIF i.A. zeichnet aus, dass sich dort mit Analysearbeit und etwas Schnelligkeit sich im Vergleich zu anderen Assetklassen (Aktien, Anleihen etc.) bei deutlich niedrigerer Volatilität sehr auskömmliche Renditen erwirtschaften lassen.

 

M.E. ist es die ideale Sparform für alle, die in den nächsten Jahren wegen größerer Investitionen rasch an Ihr Geld müssen und auf eine auskömmliche Rendite nicht verzichten möchten. Die CS Realwerte AG hat aus der einmaligen Gelegenheit in OIF zu investieren, sogar ein Geschäftsmodell auf Zeit entwickelt und im Jahr 2018 eine Rendite von 31.5% erwirtschaftet. siehe hier: 

http://csrealwerte.de/2018-haette-schlimmer-kommen-koennen/

 

Ich hatte in 2018 mit 18,75% ebenfalls ein Spitzenjahr im OIF i.A. Bereich und daran war der Kanam Grund maßgeblich beteiligt. Seit 2013 schwankte meine Rendite in dem Bereich zwischen 10,32 % - 14,9%. Ein DAX ETF hätte eine deutlich höhere Volatilität mit sich gebracht.

 

Gerade der Kanam Grundinvest hat im Jahr 2018 hervorragend performed.

 

Der Börsenkurs am 29. Dezember 2017 betrug 10,40 EUR. Der Fonds hat im Juli 3,01 EUR und am 25. Januar 2019 1,14 EUR ausgeschüttet. Somit liegt der ausschüttungsbereinigte Kurs für einen Anleger, der vor ca. einem Jahr eingestiegen ist bei 10,40 EUR - 3,01 EUR- 1,14 EUR= 6,25 EUR pro Anteil, den er nun für 8,38 EUR verkaufen könnte.

 

Der Börsenwert des Kanam Grund war im abgelaufenen Jahr meist zu fast 100% durch liquide Anlagen gedeckt und die Immobilien gab es quasi kostenlos obendrauf. 

Die Analyse der verbliebenen Restimmobilien zeigt (siehe  http://csrealwerte.de/full-house/) , dass hier durchaus weiteres Potential besteht.

 

Die nur noch cash-haltenden OIF i.A. verhalten sich im Prinzip wie zero-bonds und holen die Abschläge nach der Ausschüttung schrittweise auf. Durch gutes Lombardtiming vor der Ausschüttung lassen sich so zusätzliche Erträge erwirtschaften.

 

Die unterstellten Ausschüttungen von 1 EUR pro Jahr von Kai_Eric sind nur schwer nachvollziehbar. Die letzten richtig großen Verkäufe stammen aus dem Jahr 2016. Die Nachhaftungen sollten schrittweise entfallen und die letzten Immobilienverkäufe stehen vor der Tür. Insofern gehe ich davon aus, dass die Ausschüttungen im Jahr 2019 wieder zwischen (3,20 und 4,5 EUR) liegen werden (das sind bis zu 50% auf den aktuellen Börsenkurs). 

 

Ein generelles Risiko in der Assetklasse bleiben Nachhaftungen, allerdings überwogen bislang die positiven Überraschungen (von Ausnahmen abgesehen) durch Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen. Da die Anleger nicht nachhaften, sollten die Fondsmanager tendenziell zu hohe Rückstellungen gebildet haben. 

 

Abschließend:

Die Betrachtung von Kai_Eric mag für den "buy and hold" Halter zutreffend sein. Für diesen Anlegertypus ist die Rendite sogar noch weit geringer, da diesen Anleger auch noch das Thema neg. Immobiliengewinne treffen wird. Diese sind  im fiktiven Veräußerungserfolg per 31.12.2017 steuerlich gespeichert und treffen ihn bei Endauflösung oder vorherigem Börsenverkauf, wobei auch hier für den Anleger, der z.B. erst ab 2016 eingestiegen ist positive Effekte zu Tage treten.

 

Für den aktiven OIF i.A. Anleger waren die OIF i.A. eine einmalige Gelegenheit relativ risikolos wirklich hohe Renditen zu erwirtschaften (mit etwas leverage).

 

Summa Sumarum ließen sich mit den OIF i.A. in den vergangen Jahren mit deutlich höherer Sicherheit und Analyse, unabhängig von der Börsenlaune relativ hohe Renditen (> 10% ) erzielen. Ich hatte mich daher in 2013 aus Bluechip Aktien und Anleihen weitgehend verabschiedet, um diese Situation zu nutzen und bereue es nicht.

 

Informativ ist vor allem das Expertenforum http://oifonds.xobor.de/

 

[Kai_Eric]

vor 23 Stunden schrieb fintech:

Gerade der Kanam Grundinvest hat im Jahr 2018 hervorragend performed.

 

Der Börsenkurs am 29. Dezember 2017 betrug 10,40 EUR. Der Fonds hat im Juli 3,01 EUR und am 25. Januar 2019 1,14 EUR ausgeschüttet. Somit liegt der ausschüttungsbereinigte Kurs für einen Anleger, der vor ca. einem Jahr eingestiegen ist bei 10,40 EUR - 3,01 EUR- 1,14 EUR= 6,25 EUR pro Anteil, den er nun für 8,38 EUR verkaufen könnte.

Die Rechnung mag gelten, wenn du am 29. Dezember 2017 gekauft hast (hast du?), aber so wie ich es verstehe, hält die Mehrheit hier den Fonds seit vielen Jahren und "fiebert" eigentlich nur der endgültigen Abwicklung entgegen. Eine Betrachtung, wie viel Rendite man erzielt, wenn man nicht jetzt verkauft, sondern bis zum bitteren Ende hält, erscheint in der Situation also sinnvoll. Diese Abwägungen müsstest du, Stand heute, ja eigentlich auch treffen, wenn du investiert bist. Es wäre nett, wenn du mal erläuterst, wie du mit dem Wert bis zum Ende noch auf deine >10% jährliche Rendite kommen wirst, die du ja offenbar seit Jahren durchschnittlich in dem Sektor erzielst. Kompliment übrigens dafür!  Stramme Leistung! Aber ich  frage mich, wie bei diesem Konstrukt in Zukunft jährlich 10% Rendite generiert werden sollen. Die haben ca. 90% ihres Vermögens als liquide Mittel ausgewiesen. Wie will man heutzutage damit solche Renditen erwirtschaften? Wenn man genau hinsieht, dann verliert der Anlager laut Bericht sogar jährlich Geld. Die "Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018" weist Erträge (vor allem aus Vermietung) von 12.8 Mio € aus. Dem gegenüber standen Kosten von 21.6 Mio €. Der Löwenposten hier war eine ominöse "Abwicklungsvergütung" von 12.4 Mio €.
 

vor 23 Stunden schrieb fintech:

Der Börsenwert des Kanam Grund war im abgelaufenen Jahr meist zu fast 100% durch liquide Anlagen gedeckt und die Immobilien gab es quasi kostenlos obendrauf. 

Die Analyse der verbliebenen Restimmobilien zeigt (siehe  http://csrealwerte.de/full-house/) , dass hier durchaus weiteres Potential besteht.

 

Grundsätzlich ist korrekt, dass der Börsenwert im Prinzip der Liquidität entspricht. Gerne hätte ich in meinen Kalkulationen auch den verbliebenen Immobilienstand als Wert einfliessen lassen. Das ist allerdings relativ schwierig, denn wir haben ja nur die Schätzwerte. So wird für den letzten Verkauf z.B. in den Unterlagen überhaut nicht ausgewiesen, ob der erzielte Verkaufspreis nun über oder unter dem Schätzwert von ca. 45 Mio lag und was die Kosten für den Verkauf waren. Im Bericht wird mehrfach auf "langwierige Verhandlungen" im Verkaufsprozess hingewiesen. Ein Selbstläufer war das also ganz offenbar nicht. Bei genauem Studium der berichteten Zahlen könnte man auf die Idee kommen, dass die Immobilie ca. 3 Mio unter dem Schätzwert verkauft wurde und dann nochmal 2 Mio der Summe als Transaktionskosten abgingen. Passt das, dann dann wurde für diese Immobilien netto weniger als 90% des Schätzwerts erlöst. Und das war die Bude, die aufgrund von Käuferinteresse verkauft werden konnte. Für die anderen 3 Etablissements gibt es trotz klaren Verkaufsauftrags ja schon seit Jahren keine Interessenten! Das ist immerhin ein klares Statement zur Attraktivität dieser Immobilien. Leider... Aber letztendlich ist der Anteil der Immobilien in der Bilanz eh so klein, dass es für den Anteilhaber eigentlich gar keine Rolle spielt, ob nun zu 90% der Schätzwerts oder gar mit 50%igem Aufschlag verkauft wird. Wesentlich wichtiger erscheint mir, dass schnell verkauft und dann auch abgewickelt wird, um nicht noch jahrelang die laufenden Kosten tragen zu müssen.

 

Auch finde ich keine wirklich exakte Angabe zu den jährlichen Kosten, die man für Warburg einkalkulieren muss. Das ist ja durchaus auch ein wesentlichen Punkt. Auch das von dir angeschnittene Thema Thema "negative Immobiliengewinne", was letztendlich ja wie anfallende Kosten wirkt, ist zumindest nach meinem Verständnis eigentlich nicht kalkulierbar. Oder hast du als Fachmann einen guten Tipp, wo ich dazu exakte Angaben für diesen Fonds finde? 

 

vor 23 Stunden schrieb fintech:

Ein generelles Risiko in der Assetklasse bleiben Nachhaftungen, allerdings überwogen bislang die positiven Überraschungen (von Ausnahmen abgesehen) durch Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen. Da die Anleger nicht nachhaften, sollten die Fondsmanager tendenziell zu hohe Rückstellungen gebildet haben. 

 

Da ich die ausgewiesenen reellen Vermögenswerte in der Bilanz betrachtet habe, spielt die Auflösung derartiger Rückstellungen keine Rolle, bei den Überlegungen, was denn nun an Substanz noch übrig ist, die überhaupt ausgeschüttet werden kann. 

 

[kleinerfisch]

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Der Löwenposten hier war eine ominöse "Abwicklungsvergütung" von 12.4 Mio €.

Das werden vermutlich Verkaufsprovisionen sein. IIRC nimmt Warburg 1% des Erlöses on Top der normalen Verwaltungsvergütung.

Insofern also einmalige Kosten.

 

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Auch finde ich keine wirklich exakte Angabe zu den jährlichen Kosten, die man für Warburg einkalkulieren muss.

Die normale Verwaltungsvergütung müsste aber irgendwo im Geschäftsbericht stehen. Dazu kommen dann eben noch die Provisionen für die Verkäufe der Resterampe.

 

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Passt das, dann dann wurde für diese Immobilien netto weniger als 90% des Schätzwerts erlöst. Und das war die Bude, die aufgrund von Käuferinteresse verkauft werden konnte.

Der Schätzwert ist insoweit für die jetzige Situation irreführend, als dass er ausdrücklich nicht von einem Verkauf ausgeht. Verkaufskosten dürfen daher gar nicht berücksichtigt werden.

Darüber hinaus haben die Schätzwerte aber auch herzlich wenig mit den Marktpreisen zu tun, wie sich bei allen OIF iA in den letzten Jahren gezeigt hat.

Und schließlich haben die Verkaufspreise manches Mal auch wenig mit den Marktpreisen zu tun gehabt, wie man bei CS Realwerte nachlesen kann.

 

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Auch das von dir angeschnittene Thema Thema "negative Immobiliengewinne", was letztendlich ja wie anfallende Kosten wirkt, ist zumindest nach meinem Verständnis eigentlich nicht kalkulierbar.

Mittlerweile schon, da nach der Reform der Fondsbesteuerung seit 2018 keine negativen Immogewinne (IG) mehr anfallen.

Für die Jahre vor 2018 solltest Du inzwischen eine Abrechnung des fiktiven Verkaufs haben, in der die IG enthalten sind.

Die Transparenz der Abrechnungen ist allerdings je nach Bank sehr unterschiedlich.

 

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Da ich die ausgewiesenen reellen Vermögenswerte in der Bilanz betrachtet habe, spielt die Auflösung derartiger Rückstellungen keine Rolle, bei den Überlegungen, was denn nun an Substanz noch übrig ist, die überhaupt ausgeschüttet werden kann. 

Also nur die Aktivseite der Bilanz?

Da machst Du aber u.U. einen massiven Fehler, da oft noch Verbindlichkeiten vorhanden sind, zB aus Mietgarantien bei Verkäufen.

Auch die Rückstellungen werden evtl. teilweise benötigt werden.  Zwar stimmt es, dass die Rückstellungen für Haftungsfälle nach Verkäufen idR zu hoch sind, allerdings gibt es auch Rückstellungen, die tatsächlich zu Kosten führen werden, zB für Umbauten der verbliebenen Immos. Ob es solche beim KanAm gibt, weiß ich allerdings nicht.

 

Am 26.1.2019 um 09:29 schrieb fintech:

Für den aktiven OIF i.A. Anleger waren die OIF i.A. eine einmalige Gelegenheit relativ risikolos wirklich hohe Renditen zu erwirtschaften (mit etwas leverage).

Mit Betonung auf "waren".

Das lag mE auch an den ständigen Verkäufen von "Alteigentümern", also Investoren, die vor der Schließung in Immofonds als sichere renditestarke Anlage investiert hatten. Die haben sich sukzessive enttäuscht zurückgezogen und dadurch die Kurse niedrig gehalten.

Dazu kommt die Marktenge, die diesen Teilmarkt für Hedgefonds u.ä. unattraktiv gemacht haben.

Aber mittlerweile sind die "zittrigen Hände" weitgehend aus dem Markt und das Segment auch bekannter geworden, was sich in den Kursgewinnen der letzten beiden Jahre widerspiegelt. Durch weitgehenden Abverkauf der Immos sind auch die Unsicherheiten geschrumpft und weniger positive Überraschungen möglich.

 

Von daher stellt sich auch mir die Frage, wie Überrrenditen mit OIFs iA noch zu erzielen sein sollen.

[Kai_Eric]

vor 29 Minuten schrieb kleinerfisch:

Also nur die Aktivseite der Bilanz?

Da machst Du aber u.U. einen massiven Fehler, da oft noch Verbindlichkeiten vorhanden sind, zB aus Mietgarantien bei Verkäufen.

Auch die Rückstellungen werden evtl. teilweise benötigt werden.  Zwar stimmt es, dass die Rückstellungen für Haftungsfälle nach Verkäufen idR zu hoch sind, allerdings gibt es auch Rückstellungen, die tatsächlich zu Kosten führen werden, zB für Umbauten der verbliebenen Immos. Ob es solche beim KanAm gibt, weiß ich allerdings nicht.

Die Verbindlichkeiten habe ich natürlich in meiner Kalkulation abgezogen. Und dann, um es ganz simpel zu halten, dann angenommen, der Verkaufserlös des aktuellen Immobilienbestands würde alle künftigen laufenden Kosten und die noch auftretenden Forderungen abdecken. Bleibt dann noch was übrig, wäre das eine positive Überraschung.

vor 36 Minuten schrieb kleinerfisch:

Für die Jahre vor 2018 solltest Du inzwischen eine Abrechnung des fiktiven Verkaufs haben, in der die IG enthalten sind.

Die Transparenz der Abrechnungen ist allerdings je nach Bank sehr unterschiedlich.

Interessant! Ich habe gerade noch einmal meine Postbox bei der Bank durchsucht und kann sagen, dass ich eine solche Aufstellung definitiv nicht erhalten habe. Wann hätte die im letzten Jahr eintrudeln sollen?

[Gast240102]

vor 3 Stunden schrieb Kai_Eric:

Die Rechnung mag gelten, wenn du am 29. Dezember 2017 gekauft hast (hast du?), aber so wie ich es verstehe, hält die Mehrheit hier den Fonds seit vielen Jahren und "fiebert" eigentlich nur der endgültigen Abwicklung entgegen. Eine Betrachtung, wie viel Rendite man erzielt, wenn man nicht jetzt verkauft, sondern bis zum bitteren Ende hält, erscheint in der Situation also sinnvoll. Diese Abwägungen müsstest du, Stand heute, ja eigentlich auch treffen, wenn du investiert bist. Es wäre nett, wenn du mal erläuterst, wie du mit dem Wert bis zum Ende noch auf deine >10% jährliche Rendite kommen wirst, die du ja offenbar seit Jahren durchschnittlich in dem Sektor erzielst. Kompliment übrigens dafür!  Stramme Leistung! 

Den Kanam Grund hatte ich seit ca. 2016 in größeren Stückzahlen erworben, davor waren andere Fonds (z.B. Degi) interessanter. Die erwähnten Abwägungen sind richtig und die treffe ich regelmäßig neu. Ich hatte bereits erwähnt, dass die OIF i.A. eine Sondersituation darstellen, bei der "buy and hold" falsch sind, zumal die Fonds sowieso endlich sind. Es lohnt hier allerdings eine fundierte Analyse. Diese hätten auch diejenigen vollziehen sollen, die seit langem beim Kanam Grund dabei sind, dann hätten die Anleger  erkennen können wie sich der Fonds immer mehr zur Perle entwickelt. Wer z.B. die Ausschüttung vom Juli 2018 wieder reinvestiert hat, (Kurse um die 8,25 damals) hätte in 7 Monaten (Kursniveau vor der letzten Ausschüttung um die 9,40 EUR)  wieder ca. 14% Rendite erwirtschaftet (anualisiert fast 28% p.a.). Daher sind xtzinfuss Berechnungen oft nicht hilfreich.

 

Besten Dank für die Anerkennung meiner Leistung, die jedoch so groß nicht war. Andere OIF i.A. Investoren haben ähnliche Renditen im Segment erzielt.  Ein "Joe" aus dem Bondboard lag bei +20,75%.

https://www.bondboard.de/forum/forum/sonstiges/469508-performance-2018-und-erwartung-2019/page2

 

Ein Forenteilnehmer "Immofreund"  aus dem oifonds.xobor.de Forum lag in 2018 bei 11,2%, ein "nanunana" bei 13,8% und ein "Kapiernix" lag mit seiner CS Realwerte AG bei 31,5%. Die anderen Forenteilnehmer werden ähnliche Ergebnisse erzielt haben.

 

Die erzielte Rendite hängt wesentlich vom Fremdkapitaleinsatz ab. Wer sich etwa für 1-3% günstig verschulden kann, der erzielt bei den OIF i.A. momentan die höchsten EK Renditen.

 

Für die Zukunft erwarte ich geringere Renditen, da die Börsenkurse bereits stark angestiegen sind und die meisten Fonds mittlerweile nur noch "cash" halten und somit in etwa "Nullkuponanleihen" entsprechen. Die Renditerwartungen liegen bei ca. 3-4% in dem Segment. Ein wesentlicher Faktor werden dann Auflösungen von Rückstellungen (positiv) oder Nachhaftungen.

 

Beim Kanam Grundinvest ist die Lage für das aktuelle Jahr hingegen nochmal spannend, da die Karten hier im laufenden Jahr neu gemischt werden könnten. Geht man von einer Ausschüttung von 3 EUR im Juli /  August aus, hatte es sich in den vergangenen Jahren zumeist ausgezahlt, vor dem Ausschüttungstermin per Lombard einzusteigen. Die Ausschüttung tilgt dann den Lombard wieder und der Kurs vollzieht eine Anpassung, weil die Ausschüttung etwas höher war als allgemein erwartet.  Kai_Eric rechnet mit 1 EUR Ausschüttung p.a., sollte diese jedoch bei ca. 3-4 EUR liegen, läge der ausschüttungsbereinigte Kurs um die 4,40 bis 5,40 und dementsprechend läge der Abschlag auf den Börsenkurs bei ca. 20%. Dieser Spread sollte sich dann auf ca. 12%-16% zu den übrigen OIF i.A. normalisieren.

 

Im August würde es dann richtig spannend. Sollten bis August die Immobilien nicht verkauft sein, wäre der Immoanteil wieder relativ hoch. Würden die restlichen Immos z.B. leicht (ca. 5%) über den Verkehrswerten veräußert, wären signifikante entsprechende Kursteigerungen denkbar. Gegen Ende des Jahres stünde dann schon wieder die Januarausschüttung bevor, die wiederum zu einem leichten Anstieg führen sollten.

In Summe könnte der Anleger dann bei kluger Wahl der Investitionszeitpunkte (vor der Ausschüttung) mit dem Kanam Grundinvest wieder bis rund 10% im Plus stehen.

 

Das sind mit Unsicherheit behaftete Annahmen, aber jeder kann sich seine Szenarien zu dem Fonds selbst bilden und verfügbare Informationen im Internet auswerten. Nach unten erscheint mir der Fonds durch den NAV Abschlag, Rückstellungen und die (nun weider)  gut vermieteten Objekte sehr gut abgesichert zu sein und wo hat man sonst eine relativ realistische Chance auf einen Ertrag von 5-10% im aktuellen Jahr?

 

 

vor 3 Stunden schrieb Kai_Eric:

Die Rente

Grundsätzlich ist korrekt, dass der Börsenwert im Prinzip der Liquidität entspricht. Gerne hätte ich in meinen Kalkulationen auch den verbliebenen Immobilienstand als Wert einfließen lassen. Das ist allerdings relativ schwierig, denn wir haben ja nur die Schätzwerte. So wird für den letzten Verkauf z.B. in den Unterlagen überhaut nicht ausgewiesen, ob der erzielte Verkaufspreis nun über oder unter dem Schätzwert von ca. 45 Mio lag und was die Kosten für den Verkauf waren. Im Bericht wird mehrfach auf "langwierige Verhandlungen" im Verkaufsprozess hingewiesen. Ein Selbstläufer war das also ganz offenbar nicht. Bei genauem Studium der berichteten Zahlen könnte man auf die Idee kommen, dass die Immobilie ca. 3 Mio unter dem Schätzwert verkauft wurde und dann nochmal 2 Mio der Summe als Transaktionskosten abgingen. Passt das, dann dann wurde für diese Immobilien netto weniger als 90% des Schätzwerts erlöst. Und das war die Bude, die aufgrund von Käuferinteresse verkauft werden konnte. Für die anderen 3 Etablissements gibt es trotz klaren Verkaufsauftrags ja schon seit Jahren keine Interessenten! Das ist immerhin ein klares Statement zur Attraktivität dieser Immobilien. Leider... Aber letztendlich ist der Anteil der Immobilien in der Bilanz eh so klein, dass es für den Anteilhaber eigentlich gar keine Rolle spielt, ob nun zu 90% der Schätzwerts oder gar mit 50%igem Aufschlag verkauft wird. Wesentlich wichtiger erscheint mir, dass schnell verkauft und dann auch abgewickelt wird, um nicht noch jahrelang die laufenden Kosten tragen zu müssen.

Da kann jeder seine Meinung bilden und Vermutungen anstellen. Die "3 Etablissments" hatten keine Mieter mehr und 100% Leerstand. Das drückt den Preis massiv und ich bin froh, wenn solche Objekte nicht verscherbelt werden und das Vermögen der Anleger dadurch vernichtet wird, sondern wenn der "Asset Manager" seine Aufgaben (dafür wird er bezahlt) erfüllt.  Die "Etablissments"  wurden renoviert, im Markt positioniert. Es wurden neue (namhafte) Mieter gefunden die Objekte befinden sich nun im Verkauf.nDas geht nicht immer von heute auf Morgen. Angesichts der rasant steigenden Mieten (Rotterdam +7,1% im Gewerbesektor in Q3 2018) macht renovieren und abwarten manchmal jedoch auch doppelt Sinn.

Die Abwicklung vieler Immofonds hat häufig gezeigt, dass solides Asset Management (Renovieren + Wiedervermietung) deutlich bessere Ergebnisse für den Anleger zeigt als die Wertvernichtung durch das schnelle Verscherbeln erbringt. Haben Sie den verlinkten Blogbeitrag http://csrealwerte.de/full-house/ gelesen? Zahlreiche Immobilien aus OIFs sind mittlerweile zu deutlich höheren Preisen von den Erwerbern wieder weiterveräußert worden. Dies

Für den Kanam Grund sind wohl "Robecohuis" und "Le Columbia"  mittlerweile zu 100% vermietet und damit erscheint mir die Käufersuche nun deutlich erfolgreicher und leichter als ohne Mieter. 

 

 

vor 3 Stunden schrieb Kai_Eric:

Auch finde ich keine wirklich exakte Angabe zu den jährlichen Kosten, die man für Warburg einkalkulieren muss. Das ist ja durchaus auch ein wesentlichen Punkt. Auch das von dir angeschnittene Thema Thema "negative Immobiliengewinne", was letztendlich ja wie anfallende Kosten wirkt, ist zumindest nach meinem Verständnis eigentlich nicht kalkulierbar. Oder hast du als Fachmann einen guten Tipp, wo ich dazu exakte Angaben für diesen Fonds finde? 

 

Die Kostenbetrachtung halte ich für eine "krämerische" Betrachtung, die für die kurzfristige Investitionsentscheidung von untergeordneter Bedeutung.  Klar fallen Verwaltungskosten an und auch Transaktionskosten.  Derzeit kommt es für die Kursentwicklung auf 6-12 Monatssicht jedoch auf die Höhe der Ausschüttung im Juli /August und die erzielten Verkaufspreise der verbliebenen Objekte an.

Je nachdem wie die Kurse danach aussehen, muss man sich mit den Kosten im Vergleich zu anderen OIF i.A. und im Vergleich zu anderen Alternativen beschäftigen.

 

vor 3 Stunden schrieb Kai_Eric:

Da ich die ausgewiesenen reellen Vermögenswerte in der Bilanz betrachtet habe, spielt die Auflösung derartiger Rückstellungen keine Rolle, bei den Überlegungen, was denn nun an Substanz noch übrig ist, die überhaupt ausgeschüttet werden kann. 

 

 

Das ist ein schwerwiegender Fehler in Ihrer Analyse. Beim Kanam Grund Invest sind die Rückstellungen momentan von untergeordneter Bedeutung, bei zunehmender Auskehrung der Liquidität erhalten sie ein immer höheren Gewicht am Fonds und wenn die Rückstellungen dann aufgelöst werden, kann daraus zusätzliches Ertragspotenzial generiert werden.  Je kleiner das verbliebene Fondsvolumen wird und je höher der Anteil der Rückstellungen, desto relevanter wird das Thema.

 

Ein Beispiel hierfür ist der TMW Weltfonds.

Dieser Fonds hatte am 30 Juni 2017 einen NAV von 2,79 und hat seitdem im Dezember 2017 1 EUR und im Juli 2018 0,8 EUR also in Summe 1,8 EUR ausgeschüttet. Heute steht der NAV bei 1,66 EUR. D.h. es gab in der Zwischenzeit ca. 0,66 cent Aufwertungen also fast 28% vom damaligen NAV. Der Börsenkurs um den 30. Juni 2017 lag bei ca. 2,30 EUR und liegt heute bei ca. 1,55 EUR. Der bereinigte Einstandskurs von 2,30 EUR abzgl.  1,8 EUR Ausschüttungen ergibt momentan einen Einstandskurs von 0,5 EUR. Da die Auflösung von Steuerpositionen und Rückstellungen positive Effekte auf die neg. Immogewinne  bis 31.12.2017 hatte, war ein Teil der Gewinne sogar steuerfrei. 

 

Es gibt weitere Beispiele wie jüngst den Axa Immoselect, bei dem derartige Überlegungen ebenfalls zutrafen.

 

 

[Kai_Eric]

vor 4 Stunden schrieb fintech:

Beim Kanam Grundinvest ist die Lage für das aktuelle Jahr hingegen nochmal spannend, da die Karten hier im laufenden Jahr neu gemischt werden könnten. Geht man von einer Ausschüttung von 3 EUR im Juli /  August aus, hatte es sich in den vergangenen Jahren zumeist ausgezahlt, vor dem Ausschüttungstermin per Lombard einzusteigen. Die Ausschüttung tilgt dann den Lombard wieder und der Kurs vollzieht eine Anpassung, weil die Ausschüttung etwas höher war als allgemein erwartet.  Kai_Eric rechnet mit 1 EUR Ausschüttung p.a., sollte diese jedoch bei ca. 3-4 EUR liegen, läge der ausschüttungsbereinigte Kurs um die 4,40 bis 5,40 und dementsprechend läge der Abschlag auf den Börsenkurs bei ca. 20%. Dieser Spread sollte sich dann auf ca. 12%-16% zu den übrigen OIF i.A. normalisieren.

 

Im August würde es dann richtig spannend. Sollten bis August die Immobilien nicht verkauft sein, wäre der Immoanteil wieder relativ hoch. Würden die restlichen Immos z.B. leicht (ca. 5%) über den Verkehrswerten veräußert, wären signifikante entsprechende Kursteigerungen denkbar. Gegen Ende des Jahres stünde dann schon wieder die Januarausschüttung bevor, die wiederum zu einem leichten Anstieg führen sollten.

In Summe könnte der Anleger dann bei kluger Wahl der Investitionszeitpunkte (vor der Ausschüttung) mit dem Kanam Grundinvest wieder bis rund 10% im Plus stehen.

 

Das sind mit Unsicherheit behaftete Annahmen, aber jeder kann sich seine Szenarien zu dem Fonds selbst bilden und verfügbare Informationen im Internet auswerten. Nach unten erscheint mir der Fonds durch den NAV Abschlag, Rückstellungen und die (nun weider)  gut vermieteten Objekte sehr gut abgesichert zu sein und wo hat man sonst eine relativ realistische Chance auf einen Ertrag von 5-10% im aktuellen Jahr?

Herzlichen Dank für die sehr ausführliche Antwort. Wirklich verstanden habe ich aber nun noch nicht, woher hier jährliche Renditen von 5-10% denn kommen sollen. Der Fond besitzt Liquidität in Höhe von ca. 900 Mio € und Immobilien mit einem Schätzwert von ca. 100 Mio €. Verteilt auf alle Anteile ist das ein Wert von ca. 10 €. Das sind vereinfachte Zahlen, die mein Verständnisproblem besser verdeutlichen sollen. Näherungsweise kommt das aber hin. Die erzielten Einnahmen decken laut Bericht nicht die Ausgaben. Die Differenz ist recht groß. Ob sich das durch bessere Vermietung ändert, ist also unklar. Aus dem Bericht geht es zumindest nicht hervor. Nehmen wir an, dadurch könnten zumindest die Kosten gedeckt werden. Dann hätte man aktuell Anteile, die mit einem Abschlag zum inneren Wert von 15% gehandelt werden. Wenn die Immobilien 30% über Schätzwert verkauft werden können (nach Abzug aller Unkosten), kämen nochmal 3% hinzu. Sollte also der Optimalfall eintreten, dass keine weiteren Forderungen geltend gemacht werden und die Einnahmen durch die Immobilien auch künftig die laufenden Kosten decken, dann sind also bestenfalls 18% Rendite zu erzielen (15% zu niedriger Kurs + 3% wegen guter Immobilienpreise). Verteilt über 5-6 Jahre Restlaufzeut (wohl realistisch, wenn man andre Beispiel betrachtet und die erher pessimistischen Aussagen dazu im Bericht liest), bleiben da nach meiner Rechnung bis zum Ende nur voll zu versteuernde 3% pro Jahr. Das ist der Optimalfall. Realistischerweise wird es wohl noch Zahlungen für Forderungen geben.

 

Wo ist mein Denkfehler?

vor 4 Stunden schrieb fintech:

Da kann jeder seine Meinung bilden und Vermutungen anstellen. Die "3 Etablissments" hatten keine Mieter mehr und 100% Leerstand. Das drückt den Preis massiv und ich bin froh, wenn solche Objekte nicht verscherbelt werden und das Vermögen der Anleger dadurch vernichtet wird, sondern wenn der "Asset Manager" seine Aufgaben (dafür wird er bezahlt) erfüllt.  Die "Etablissments"  wurden renoviert, im Markt positioniert. Es wurden neue (namhafte) Mieter gefunden die Objekte befinden sich nun im Verkauf.nDas geht nicht immer von heute auf Morgen. Angesichts der rasant steigenden Mieten (Rotterdam +7,1% im Gewerbesektor in Q3 2018) macht renovieren und abwarten manchmal jedoch auch doppelt Sinn.

Die Abwicklung vieler Immofonds hat häufig gezeigt, dass solides Asset Management (Renovieren + Wiedervermietung) deutlich bessere Ergebnisse für den Anleger zeigt als die Wertvernichtung durch das schnelle Verscherbeln erbringt. Haben Sie den verlinkten Blogbeitrag http://csrealwerte.de/full-house/ gelesen? Zahlreiche Immobilien aus OIFs sind mittlerweile zu deutlich höheren Preisen von den Erwerbern wieder weiterveräußert worden. Dies

Für den Kanam Grund sind wohl "Robecohuis" und "Le Columbia"  mittlerweile zu 100% vermietet und damit erscheint mir die Käufersuche nun deutlich erfolgreicher und leichter als ohne Mieter. 

Ich habe den Blogbeitrag gelesen. Er liest sich gut, aber ist das am Ende wirklich relevant? Da die Immobilien nur ca. 10% des Restwerts des Fond ausmachen, würden selbst tolle Verkaufserfolge nur eine sehr kleine Wertsteigerung bedeuten. 

vor 4 Stunden schrieb fintech:

Das ist ein schwerwiegender Fehler in Ihrer Analyse. Beim Kanam Grund Invest sind die Rückstellungen momentan von untergeordneter Bedeutung, bei zunehmender Auskehrung der Liquidität erhalten sie ein immer höheren Gewicht am Fonds und wenn die Rückstellungen dann aufgelöst werden, kann daraus zusätzliches Ertragspotenzial generiert werden.  Je kleiner das verbliebene Fondsvolumen wird und je höher der Anteil der Rückstellungen, desto relevanter wird das Thema.

Ich habe die Gesamtliquidität betrachtet. Die schliesst auch alle bereits gebildeten Rückstellungen mit ein. So ist es zumindest im Zahlenwerk dargestellt. Daher verstehe ich nicht, wo ich da einen schwerwiegenden Fehler gemacht habe. Ich betrachte den Optimalfall: Alles wird ausgezahlt, denn es kommen keine weiteren Forderungen mehr.

[Gast240102]

vor 36 Minuten schrieb Kai_Eric:

Herzlichen Dank für die sehr ausführliche Antwort. Wirklich verstanden habe ich aber nun noch nicht, woher hier jährliche Renditen von 5-10% denn kommen sollen. Der Fond besitzt Liquidität in Höhe von ca. 900 Mio € und Immobilien mit einem Schätzwert von ca. 100 Mio €. Verteilt auf alle Anteile ist das ein Wert von ca. 10 €. Das sind vereinfachte Zahlen, die mein Verständnisproblem besser verdeutlichen sollen. Näherungsweise kommt das aber hin. Die erzielten Einnahmen decken laut Bericht nicht die Ausgaben. Die Differenz ist recht groß. Ob sich das durch bessere Vermietung ändert, ist also unklar. Aus dem Bericht geht es zumindest nicht hervor. Nehmen wir an, dadurch könnten zumindest die Kosten gedeckt werden. Dann hätte man aktuell Anteile, die mit einem Abschlag zum inneren Wert von 15% gehandelt werden. Wenn die Immobilien 30% über Schätzwert verkauft werden können (nach Abzug aller Unkosten), kämen nochmal 3% hinzu. Sollte also der Optimalfall eintreten, dass keine weiteren Forderungen geltend gemacht werden und die Einnahmen durch die Immobilien auch künftig die laufenden Kosten decken, dann sind also bestenfalls 18% Rendite zu erzielen (15% zu niedriger Kurs + 3% wegen guter Immobilienpreise). Verteilt über 5-6 Jahre Restlaufzeut (wohl realistisch, wenn man andre Beispiel betrachtet und die erher pessimistischen Aussagen dazu im Bericht liest), bleiben da nach meiner Rechnung bis zum Ende nur voll zu versteuernde 3% pro Jahr. Das ist der Optimalfall. Realistischerweise wird es wohl noch Zahlungen für Forderungen geben.

 

Wo ist mein Denkfehler?

Ich habe den Blogbeitrag gelesen. Er liest sich gut, aber ist das am Ende wirklich relevant? Da die Immobilien nur ca. 10% des Restwerts des Fond ausmachen, würden selbst tolle Verkaufserfolge nur eine sehr kleine Wertsteigerung bedeuten. 

Ich habe die Gesamtliquidität betrachtet. Die schliesst auch alle bereits gebildeten Rückstellungen mit ein. So ist es zumindest im Zahlenwerk dargestellt. Daher verstehe ich nicht, wo ich da einen schwerwiegenden Fehler gemacht habe. Ich betrachte den Optimalfall: Alles wird ausgezahlt, denn es kommen keine weiteren Forderungen mehr.

 

Der Denkfehler ist folgender. Die letzten richtig dicken Verkäufe erfolgten im Jahr 2016 und ich gehe davon aus, dass die gesetzliche Verjährung gilt und Ansprüche somit spätestens nach drei Jahren gestellt werden müssen. M.E. kann ein Großteil der Liquidität daher ausgeschüttet werden und es verbleibt nur ein Rest, der auf die lange Reise geht für z.B. längerfristige Steuerrisiken etc. Bei anderen Fonds war dies bislang auch so.

 

Nähmen wir einmal an, es würden 4 EUR im August ausgeschüttet und das wären 400 Mio. EUR. Dann würde der der NAV Wert im Beispiel von 1000 auf 600 sinken. Davon wären dann 500 Cash und 100 Immobilien.

Der NAV würde von 10 EUR auf 6  fallen und und der Börsenkurs von 9 EUR - 4 EUR auf 5 EUR. Somit beträgt der Abschlag ca. 1 cent oder fast 16,7 %. Werden die Immos nun für 130 Mio. EUR verkauft, dann steigt der Wert auf 630 = ca. +5%. Der NAV würde dadurch auf 6,30 EUR (6 EUR*1,05? 6,30 EUR) steigen. Somit betrüge die Differenz Börsenkurs 5 EUR zu NAV 6,3 =1,30 und somit ca. 21,6%, wobei Immofreie OIF momentan mit Abschlägen um die 12% Abschlag notieren. Insofern müsste der Börsenkurs dann bei 5,53 EUR liegen. Um das einzupreisen müsste der Kurs somit von 5 EUR EUR auf 5,53 EUR steigen. Das wäre ein Anstieg von 10,8%. Wenn man nun mit etwas Lombard agiert (ich habe einen Ratenkredit bei der comdirect zu 2,42% und einen Kredit bei der HVB von 1,99%, sowie für kurzfristiges agieren einen Codi + Flatex Lombard) kann man schon vorsichtig vor der Ausschüttung einsteigen und den erwarteten Anstieg versuchen zu timen. Im Oifonds.xobor rechnen manche sogar mit besseren Verkäufen (bis zu 7,5% über Verkehrswert). Dementsprechend wäre dann sogar noch mehr zu erwarten.

 

Muss das so kommen? Nein natürlich nicht. Es kann genauso zu Enttäuschungen kommen. Es zeigt nur wie sich die Situation in den Fonds jeweils schlagartig verändern kann. Der Zeitpunkt der Ausschüttungen und der Zeitpunkt der Verkäufe hat daher massiv Auswirkungen auf möglicherweise im Jahresablauf erzielbare Renditen.

 

Bei den Immofonds i.A. ist die kurzfristige, konzentrierte Markt und Szenariobetrachtung extrem wichtig. Ich empfehle daher das Fachforum Oifonds.xobor regelmäßig zu besuchen oder auch den Blog der CS Realwerte AG.

 

Ich verstehe Ihre Herangehensweise, aber m.E. sollte man die Rückstellungen besser vom Bruttofondsvermögen abziehen. Ich habe mir eine Exceldatei erstellt, in der ich die Art der Rückstellungen (Art der Rückstellung: Steuern, Umbauten, Mietgarantien etc.) und deren Höhe tracke und das Verhältnis zum Bruttofondsvolumen errechne. Je höher der Anteil desto sicherer ist der Fonds gegen Risiken abgesichert und desto eher entfaltet sich im Zeitablauf dann doch einmal Auflösungspotenzial. Nehmen Sie an der Kanam Fonds hätte irgendwann  nur noch ein Volumen von 130 Mio. EUR und darin 30 Mio. EUR Rückstellungen. Dann wäre das ein Potenzial von maximal 30% (30/100 NAV).

[Kai_Eric]

vor 13 Stunden schrieb fintech:

 

Der Denkfehler ist folgender. Die letzten richtig dicken Verkäufe erfolgten im Jahr 2016 und ich gehe davon aus, dass die gesetzliche Verjährung gilt und Ansprüche somit spätestens nach drei Jahren gestellt werden müssen. M.E. kann ein Großteil der Liquidität daher ausgeschüttet werden und es verbleibt nur ein Rest, der auf die lange Reise geht für z.B. längerfristige Steuerrisiken etc. Bei anderen Fonds war dies bislang auch so.

Die gesetzliche Verjährungsfrist unterliegt aber nationalem Recht, ist also in der EU nicht einheitlich geregelt! 2016 wurden Immobilien in Frankreich und Luxemburg verkauft. Dort betragen die Verjährungsfristen 5 und 10 Jahre. Das würde dann, deiner Argumentationslinie folgend, wohl bedeuten, dass die nächste große Ausschüttung auf 2021 und 2026 aufgeteilt wird?

vor 13 Stunden schrieb fintech:

Nähmen wir einmal an, es würden 4 EUR im August ausgeschüttet und das wären 400 Mio. EUR. Dann würde der der NAV Wert im Beispiel von 1000 auf 600 sinken. Davon wären dann 500 Cash und 100 Immobilien.

Der NAV würde von 10 EUR auf 6  fallen und und der Börsenkurs von 9 EUR - 4 EUR auf 5 EUR. Somit beträgt der Abschlag ca. 1 cent oder fast 16,7 %. Werden die Immos nun für 130 Mio. EUR verkauft, dann steigt der Wert auf 630 = ca. +5%. Der NAV würde dadurch auf 6,30 EUR (6 EUR*1,05? 6,30 EUR) steigen. Somit betrüge die Differenz Börsenkurs 5 EUR zu NAV 6,3 =1,30 und somit ca. 21,6%, wobei Immofreie OIF momentan mit Abschlägen um die 12% Abschlag notieren. Insofern müsste der Börsenkurs dann bei 5,53 EUR liegen. Um das einzupreisen müsste der Kurs somit von 5 EUR EUR auf 5,53 EUR steigen. Das wäre ein Anstieg von 10,8%.

Ich verwende daher jetzt mal deinen Text und liste die Werte einfach untereinander auf. Bitte lass es mich wissen, wenn ich dabei etwas falsch verstanden habe:

 

JAN 19: Anteilkurs  9€  (NAV Wert 10€)

AUG 19: Ausschüttung von 4€ pro Anteil

AUG 19: Börsenkurs dann 5€ (NAV Wert 6 €)

Jan 20: Verkauf aller restlichen Immobilien für 30% über Schätzwert für insg. 130 Mio €

Jan 20: Börsenkurs dann 5.53€ (NAV Wert 6,3 €; 12 % Abschlag wie bei anderen OIFs)

 

4€ Ausschüttung + 5.53€ Verkaufswert im Januar 2020 ergäben eine Wertsteigerung von 0.53€ im Vergleich zum Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt. Das wären dann 5.8% Rendite innerhalb eines Jahres. Danach wären noch 12% Abschlag im Kurs, die bis zur endgültigen Auflösung des Fonds wettgemacht werden können, wenn keinerlei weitere Forderungen mehr gestellt werden können. Endgültige Auflösung wäre dann frühestens 2025 aufgrund der Verjährungsfristen in Frankreich. Eigentlich 2026 wegen des Verkaufs der luxemburger Immobilie im Jahr 2016. Aber nehmen wir mal optimistisch 2025 an.

12% Abschlag + 5.8% Wertsteigerung bis JAN 2020, ergibt eine Gesamtrendite von knapp 18 %, die unter optimalen Bedingungen bis 2025 erzielt werden kann. 18% über 6 Jahre verteilt ergibt eine zu erwartende jährliche Rendite von unter 3%. Das wird sicher noch etwas weniger sein, denn die Kosten für den Fonds laufen ja noch 6 Jahre weiter und müssen noch abgezogen werden. Das ist entspricht ziemlich exakt der Abschätzung, die ich vorher auch gegeben hatte, könnte also passen.

 

Man hat also aus heutiger Sicht die Chance auf 5.8% Rendite innerhalb der kommenden 12 Monate WENN im August die große Auszahlung kommt (Risiko: längere Verjährungsfristen als angenommen), WENN keine neuen Ansprüche gestellt werden und WENN die Immobilien, die seit Jahren nicht verkauft werden konnten, in den kommenden 12 Monaten einen Käufer finden. Beim letzten Punkt ist positiv zu vermerken, dass der Vermietungsstand der Immobilien jetzt wieder sehr hoch ist, allerdings bestand zumindest für die Immobilie in den Niederlanden bis 2016 auch schon ein langfristiger Mietvertrag und das hat jahrelang auch nicht zum Verkaufserfolg geführt. Treten all diese Ereignisse ein, sollte man aber tunlichst auch verkaufen, denn die Folgejahre versprechen zwar sehr geringes Risiko aber eben auch nur noch maximal 12% Rendite verteilt auf die gesamte Restlaufzeit des Fonds abzüglich der laufenden Kosten und u.U. künftig noch gestellter Forderungen.

 

Habe ich das so richtig verstanden?

 

[Gast240102]

Genau richtig verstanden, nur dass ich die 5,8% als 10% Chance sehe, da ich vermute, dass sich analog zur Vergangenheit der Anstieg  im Jahresverlauf nicht ganz linear ergibt, sondern innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums nach der Ausschüttung vollziehen wird. Insofern werde ich versuchen im Juni/Juli mit Lombard einzusteigen und dann hoffen, dass der Kurs bis Oktober von 5 EUR ausschüttungsbereinigt auf 5,50 EUR steigt.

 

Für die Zukunft nach Verkauf der Immobilien gibt es dann m.E. wieder andere interessantere Anlagealternativen als den Kanam Grundinvest.

 

[Kai_Eric]

vor 25 Minuten schrieb fintech:

Genau richtig verstanden, nur dass ich die 5,8% als 10% Chance sehe, da ich vermute, dass sich analog zur Vergangenheit der Anstieg  im Jahresverlauf nicht ganz linear ergibt, sondern innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums nach der Ausschüttung vollziehen wird. Insofern werde ich versuchen im Juni/Juli mit Lombard einzusteigen und dann hoffen, dass der Kurs bis Oktober von 5 EUR ausschüttungsbereinigt auf 5,50 EUR steigt.

 

Für die Zukunft nach Verkauf der Immobilien gibt es dann m.E. wieder andere interessantere Anlagealternativen als den Kanam Grundinvest.

 

Danke für deine Geduld! Letztendlich entspricht es ganz grundsätzlich der Einschätzung, die ich zu diesem Fond bereits hatte. Neu ist die Vermutung, dass es in diesem Jahr nochmal eine Chance auf eine stimmige Rendite jenseits von 5% geben könnte. Das ist aber natürlich mit einigen Vermutungen verbunden:

Kommt die "große Ausschüttung"? Wohl fraglich angesichts der langen Verjährungsfristen in den relevanten Ländern.

Werden tatsächlich keine signifikanten Forderungen mehr gestellt? Da kann man im Prinzip ja nur raten.

Werden die verbliebenen Objekte nun tatsächlich innerhalb dieses Jahres verkauft? Da hab ich so meine Zweifel, denn in den vergangenen knapp 10 Jahren gingen sie ja auch nicht über den Thresen.

Und wenn all diese Fragen positiv beantwortet werden, steigt der Kurs so, wie du es vermutest? OK, da scheint es ja zumindest einiges an Erfahrungen zu geben?

 

Ich ringe noch mit mir. Irgendwie geht mir so langsam die Geduld aus. Der Kanam war ein einmaliger Ausflug in eine andere Investmentklasse, um etwas mehr Streuung hinzubekommen. Gelernt habe ich, dass das nicht so mein Ding ist. Auch wenn ich unterm Strich ohne nominelle Verluste aus der Nummer herauskomme (sofern das Thema "negative Immobiliengewinne" den schmalen Gewinn nicht komplett auffrisst), und die Gesamtposition letztendlich unbedeutend ist, tendiere ich eher dazu, dieses Abenteuer zeitnah zu beenden. 

[kleinerfisch]

vor 23 Stunden schrieb Kai_Eric:

Interessant! Ich habe gerade noch einmal meine Postbox bei der Bank durchsucht und kann sagen, dass ich eine solche Aufstellung definitiv nicht erhalten habe. Wann hätte die im letzten Jahr eintrudeln sollen?

Kommt auf die Bank an. Welche Bank ist es denn?

 

 

vor 1 Stunde schrieb Kai_Eric:

Die gesetzliche Verjährungsfrist unterliegt aber nationalem Recht, ist also in der EU nicht einheitlich geregelt! 2016 wurden Immobilien in Frankreich und Luxemburg verkauft. Dort betragen die Verjährungsfristen 5 und 10 Jahre.

Hast Du eine Quelle dafür? Evtl. auch für andere Länder?

 

 

Die Rückstellungen sind zweifellos das letzte verbliebene Asset bei den ausverkaufte OIFs und auch nicht unwichtig bei denen, die noch Immos haben.

Das Problem ist allerdings, an die relevanten Daten zu kommen.

Die einzige offizielle Quelle sind die Jahresberichte, die aber erst 3 Monate nach Termin veröffentlicht werden. Es gibt also zu keinem Datum Klarheit, wie hoch die Rückstellungen gerade sind und diese Unsicherheit steigt im Jahresverlauf erheblich an, jedenfalls wenn es unerklärte Änderungen im NAV gibt.

 

Ähnlich mit den Fristen. Das erste Problem sind die oben angesprochenen unterschiedlichen nationalen Regelungen (betrifft übrigens auch die Steuerrückstellungen). Das zweite ist, dass in den wiederum nicht öffentlichen (Ver-)Kaufverträgen der Immos durchaus andere Fristen geregelt sein können. Ich bin da kein Fachmann, kann mir aber vorstellen, dass Abweichungen in beide Richtungen möglich sind.

 

Ich bin ebenfalls regelmäßiger Leser im oifonds-forum. Mein Eindruck ist, dass die Teilnehmer dort zum Teil recht naiv an die Sache herangehen. So gab es zB große Überraschung über die gesamte Reform der Fondsbesteuerung dort, obwohl sie wegen der geänderten Behandlung von Substanzausschüttungen durchaus große Auswirkungen auf die erwartete Rendite haben kann.

Trotzdem haben die Teilnehmer nach eigener aber glaubwürdiger Darstellung durchaus üppige Renditen erzielt. Das war allerdings die Vergangenheit.

 

[OMD]

Habt ihr eigentlich schon geprüft, ob das mit der Rückzahlung der bei der Ausschüttung im Juli 2018 einbehaltenen Kap-Steuer geklappt hat?

 

Die Bank müsste Anfang Januar die damals im Juli 2018 "fälschlicherweise" einbehaltene Kap-Steuer nun im Januar 2019 wieder zurückgezahlt haben, korrekt?

 

Bei mir waren das ca. 400 EUR, ich finde aber keinen entsprechenden Guthabenbetrag auf meinem Konto (bin bei der DiBa).

[akku5]

vor 19 Stunden schrieb OMD:

Habt ihr eigentlich schon geprüft, ob das mit der Rückzahlung der bei der Ausschüttung im Juli 2018 einbehaltenen Kap-Steuer geklappt hat?

 

Die Bank müsste Anfang Januar die damals im Juli 2018 "fälschlicherweise" einbehaltene Kap-Steuer nun im Januar 2019 wieder zurückgezahlt haben, korrekt?

 

Bei mir waren das ca. 400 EUR, ich finde aber keinen entsprechenden Guthabenbetrag auf meinem Konto (bin bei der DiBa).

Bei mir wurde es bei der Diba vorige Woche und bei der DKB gestern zurück gezahlt.

[fancY]

Am 30.1.2019 um 10:53 schrieb akku5:

Bei mir wurde es bei der Diba vorige Woche und bei der DKB gestern zurück gezahlt.

Bei mir hat ebase von der im Juli 2018 einbehaltenen Steuer bis heute nichts zurück gezahlt. Hat das noch jemand?

Was sind die richtigen Stichworte für eine Reklamation, damit die gleich kapieren worum es geht?

[SM77]

Bei mir (comdirect) wurde bislang auch nichts zurückgezahlt. Ende Januar gab es aber 1,14 Euro/Anteil Ausschüttung. 

[Allesverwerter]

Am 16.3.2019 um 11:01 schrieb SM77:

Bei mir (comdirect) wurde bislang auch nichts zurückgezahlt. Ende Januar gab es aber 1,14 Euro/Anteil Ausschüttung. 

Commerzbank, comdirect haben Ihre Steuer-IT nicht im Griff...:

 

"wir danken Ihnen für Ihre erneute Nachricht.

Dieser Sachverhalt ist in unserem Hause bereits bekannt. Sie können versichert sein, dass wir intensiv im Interesse unser Kunden an einer Lösung arbeiten. Es ist uns bedauerlicherweise nicht möglich, Ihnen einen Termin zu nennen, zu dem Sie mit der Umsetzung rechnen dürfen. Daher können wir Sie lediglich weiterhin um Geduld bitten. Wir können durchaus verstehen, dass Sie in dieser Angelegenheit nicht mit uns zufrieden sind.

Herr xxx, Ihre Kritik ist uns wichtig. Wir wünschen Ihnen ein schönes Wochenende.

 

Customer Care Center
Tel.: 04106 - 708 25 04
Fax: 04106 - 708 25 96
E-Mail: info@comdirect.de"

 

Alle anderen Banken haben bereits (teils Anfang Januar) die Steuerzahlungen erstattet.

[SM77]

Comdirect hat die Steuer der Ausschüttung aus Juli 2018 jetzt bei mir korrigiert.

[OMD]

vor 18 Minuten von SM77:

Comdirect hat die Steuer der Ausschüttung aus Juli 2018 jetzt bei mir korrigiert.

 

Wow, die lassen sich echt Zeit.

 

Vermutlich ist das Absicht und spräche dann nicht für solche Banken.

[Trüffelsau]

Hallo Leute und Mitbesitzer des KanAm Grundinvestfond Deutschland,

habe 2 Restpakete dieses Fonds bei der ebase liegen und will sie auflösen,

Bruchstücke der Anteile bleiben damit übrig...

wer ist noch bei der ebase und wer will meine "Reste" haben?

 

[powerschwabe]

Ich habe noch den KANAM bei der comdirect. Steuerbescheinigung liegt vor allerdings mit dem Eintrag "Gegenüber dem Steuerpflichtigen wurden nach $44 Abs. 1 EStG. ...." hier wird ein kleiner Betrag aufgeschlüsselt.

 

Wo wird dieser in der Steuererklärung angeben oder überhaupt nicht?

[domkapitular]

15. Ausschüttung am 16. Juli 2019 in Höhe von 50,1 Mio. EUR bzw. 0,70 EUR je Anteil (7,5 % des aktuellen Fondsvermögens)

 

Zunächst voll zu versteuern und Korrektur in 2020 (so wie letztes/dieses Jahr)

 

Quelle : fondsnewsletter MM Warburg

[OMD]

vor 22 Stunden von domkapitular:

15. Ausschüttung am 16. Juli 2019 in Höhe von 50,1 Mio. EUR bzw. 0,70 EUR je Anteil (7,5 % des aktuellen Fondsvermögens)

 

Zunächst voll zu versteuern und Korrektur in 2020 (so wie letztes/dieses Jahr)

 

Quelle : fondsnewsletter MM Warburg

 Danke für die Info.

 

70 Cent... meine Güte, wenn das so weitergeht, haben wir vorher noch die Klimakrise bewältigt....

Sind die 70 Cent wirklich angemessen oder wollen hier an der Verzögerung einige noch möglichst lang verdienen?

[domkapitular]

Das Zitat macht Dich dann wahrscheinlich auch nicht glücklich :

"Auch wenn die Depotbank alles daran setzt, die finale Auflösung und Auszahlung des Fonds weiter so zügig und transparent wie möglich für alle Anleger zu gestalten, ist es nicht möglich vorauszusagen, wie lange diese Abwicklungsarbeit dauern wird. In diesem Zusammenhang sind zahlreiche Länderbehörden involviert sowie immobilienbezogene Sachverhalte zu berücksichtigen.
Nach den bisher vorhandenen Erfahrungen ist jedoch von einem mehrjährigen Zeitraum auszugehen."

[OMD]

vor 6 Stunden von domkapitular:

Das Zitat macht Dich dann wahrscheinlich auch nicht glücklich :

"Auch wenn die Depotbank alles daran setzt, die finale Auflösung und Auszahlung des Fonds weiter so zügig und transparent wie möglich für alle Anleger zu gestalten, ist es nicht möglich vorauszusagen, wie lange diese Abwicklungsarbeit dauern wird. In diesem Zusammenhang sind zahlreiche Länderbehörden involviert sowie immobilienbezogene Sachverhalte zu berücksichtigen.
Nach den bisher vorhandenen Erfahrungen ist jedoch von einem mehrjährigen Zeitraum auszugehen."

 

Wie viele Projekte sind es denn noch? Können ja nicht mehr viele sein.

War/ist das bei den anderen aufgelösten ImmoFonds die gleiche unendliche Geschichte? Soweit ich weiß, war der Kanam ja nicht der erste, der abgewickelt wurde.

[kerdos]

Mir ist bei der aktuellen Kursentwicklung der Geduldsfaden mit dem Fonds (bzw. mit dessen aktueller Verwaltung) gerissen und ich habe börslich verkauft - so kann ich immerhin den Kursverlust, den ING jetzt schon ausweist, nutzen bzw. kassieren. Sollte später (2020?) noch eine Nachberechnung für die Versteuerung im Juli 2019 kommen, umso besser ...

weg mit Schaden sagt

kerdos