Immobilienangebot

[HatschiPu]

Ohne mich genauer mit dem Angebot beschäftigt zu haben:

 

Ich persönlich möchte mir später nur eine Immo zum Eigenbedarf zu legen. Alle weitere Investitionen in Immos, falls unter Diversifikationsgründen überhaupt zu empfehlen, würde ich mittels offener Immofonds tätigen.

 

Nur als Beispiel der Kanam hat in den letzten drei Jahren +19,48% gemacht (laut ONvista). Macht grob zur Orientierung 6,5 % p.a. Das ist doch ne Top Rendite. Verbunden mit einer Menge Vorteile:

 

- besser diversifiziert, damit geringeres Risiko

- keine Arbeit (vielleicht mal Jahresberichte lesen etc)

- leichter An-/Verkauf

- man muss sich nicht vor Mietnomaden fürchten; keine nervenden Eigentümerversammlungen; kein Stress mit Anwälten, falls es mal Ärger gibt

- im Endeffekt, einfach ins Depot legen und laufen lassen...

- etc.

[Grumel]

Macht grob zur Orientierung 6,5 % p.a. Das ist doch ne Top Rendite

 

Mit Glück und Schulden frisch fröhlich voran....

 

Der Durchschnitt der Immofonds ist deutlich schlechter.

[Dagobert]

Also Leerstände gibts da bis dato keine soweit ich weiss..

 

...genau das solltest Du aber vorher genau in Erfahrung bringen wie es im Anwesen bzw. Viertel aussieht sowie wie hoch die Fluktuation der Mieter ist. Kann man z.B. bei der Hausverwaltung nachfragen.

 

Bei einer Immobilie ist "Lage" der wichtigste Aspekt. Mit München ist die Immobilie an einem attraktiven und insgesamt sehr teuren Standort bei dem immer günstige kleine Wohnungen gesucht werden. Für eine 30 qm Wohnung ist der Kaufpreis umgerechnet 1.500 per qm (nicht schlecht für München) Mal im Vergleich: ein 1 Zimmer Appartment in Berg-am-Laim (M-Ost) kostet 57.000

 

Wie sieht es mit der Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten etc aus? Alles wichtige Gründe die vor dem Kauf überlegt sein wollen. Schau Dir einfach ein paar der Angebote inder SZ an, da siehst Du genau durch die Formulierungen der Makler was zählt.....

[IefTina]

Ich persönlich möchte mir später nur eine Immo zum Eigenbedarf zu legen. Alle weitere Investitionen in Immos, falls unter Diversifikationsgründen überhaupt zu empfehlen, würde ich mittels offener Immofonds tätigen.

 

Gut, der vollständigkeit halber sei gesagt, dass physischer immo noch eine spur 'diverser' ist, eh klar.

 

 

 

Zum Thema - ich würd's nicht empfehlen die Immo zu nehmen, aus dem gleichen Grund, warum wir hier Jung-Börsianern raten, den Zaster am Taggeldkonto zu halten und zu lernen. Wie hier im Thread von einigen Seiten angeklungen braucht es eine Menge an 'technischem' und 'Markt' Wissen, und das braucht wohl das magische Intensivlernjahr.

Das Angebot könnte ja der Kickoff für das Lernjahr sein - um dann auch bei Immos auf gute Gelegenheiten für Value zu gehen.

[ChristianK]

Ich habe mal eine kleine Frage nebenbei, weil das hier ja schon öfter gesagt wurde, dass es Imobilien gibt die noch viel mehr Rendite abwerfen, sogar von dem doppeltem wurde geredet und er lieber so eine nehmen sollte.

Wo bitte gibt es sowas, natürlich im normalen preislichen Rahmen von vielleicht bis 200.000 Euro. Denn alle Bekannten die ich so habe und die eine Immobilie, also meistens eine Eigentumswohnung, besitzen und diese vermieten und damit ihren Kredit der Bank abzahlen, mit dem sie die Wohnung gegenfinanziert haben, kommen im günstigsten Fall genau auf 0 Euro. Die machen das natürlich um später dann mitfrei wohnen zu können, als Altersvorsorge.

[maush]

Ich habe mal eine kleine Frage nebenbei, weil das hier ja schon öfter gesagt wurde, dass es Imobilien gibt die noch viel mehr Rendite abwerfen, sogar von dem doppeltem wurde geredet und er lieber so eine nehmen sollte.

Wo bitte gibt es sowas, natürlich im normalen preislichen Rahmen von vielleicht bis 200.000 Euro. Denn alle Bekannten die ich so habe und die eine Immobilie, also meistens eine Eigentumswohnung, besitzen und diese vermieten und damit ihren Kredit der Bank abzahlen, mit dem sie die Wohnung gegenfinanziert haben, kommen im günstigsten Fall genau auf 0 Euro. Die machen das natürlich um später dann mitfrei wohnen zu können, als Altersvorsorge.

Es ist nicht viel anders als bei anderen Anlagen. Hohe Rendite = hohes Risiko. Bedeutet für eine Immobilie z.B., dass sie irgendwo auf dem Land liegt und sich im Fall eines Auszugs des Mieters, sich die Neuvermietung äußerst schwer gestalten könnte. Ein Beispiel sind Discountermärkte die in den 90ern viel auf der grünen Wiese gebaut wurden. Diese haben so hohe Renditen abgeworfen, dass sogar geschlossene Fonds nach abzug diverser interner Kosten noch 8% ausschütten konten. Allerdings war die Neuvermietung nach 10 Jahren aussichtslos. Aldi und Co. haben inzwischen nämlich ihre Konzepte geändert und mieten nur noch deutlich größere Läden. Der Marktwert dieser Objekte geht gegen Null. Das ist der Preis für die höhere Rendite.

 

Es ist richtig, dass man bei Eigentumswohnungen in guten Lagen nach Finanzierungskosten keine Überschüsse erwarten kann.

 

@ Hurus: Willst Du die Wohnung fremd finanzieren? Bedenke, dass Du bei einem Annuitätendarlehen sinkende Zinsen und steigende Tilgung hast. Dadurch nehmen die steuerlichen Überschüsse Jahr für Jahr ohne das Du zusätzliche Liquidität hast. Das würde ich in der Betrachtung mit berücksichtigen.

[Hurus]

Ich muss die Wohnung nicht finanzieren. Aber bin im Moment eher auf der Schiene es nicht zu tun.

Vor allem habe ich Bedenken wegen Scherereien mit dem/den Mietern.

 

Ich hab anfangs wohl auch den Aufwand unterschätzt, den man betreiben muss. Das relativiert

die Rendite wiederum. Weil die Mieteinnahme zwar im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist, in absoluten

Zahlen aber dennoch niedrig und damit zum erwarteten Aufwand nicht so richtig in Realtion steht.

 

Wie gesagt noch unentschlossen mit Tendenz zu "Nein".

 

Vielleicht nehme ich einen Immofonds in den konservativen Teil meines Depots auf. Dort habe

ich bis jetzt vorwiegend Anleihenfonds aus Schwellenländern, die jeden Immofonds in den letzten

Sieben Jahren natürlich um längen geschlagen haben, was Rendite angeht.

 

Gruss H

[roadi]

Ich habe mal eine kleine Frage nebenbei, weil das hier ja schon öfter gesagt wurde, dass es Imobilien gibt die noch viel mehr Rendite abwerfen, sogar von dem doppeltem wurde geredet und er lieber so eine nehmen sollte.

Wo bitte gibt es sowas, natürlich im normalen preislichen Rahmen von vielleicht bis 200.000 Euro. Denn alle Bekannten die ich so habe und die eine Immobilie, also meistens eine Eigentumswohnung, besitzen und diese vermieten und damit ihren Kredit der Bank abzahlen, mit dem sie die Wohnung gegenfinanziert haben, kommen im günstigsten Fall genau auf 0 Euro. Die machen das natürlich um später dann mitfrei wohnen zu können, als Altersvorsorge.

 

die meisten eigentumswohnungen haben eine minimale rendite. die meisten "anleger" haben auch keine ahnung und denken nur

an die "sicherheit" einer immo, selbst das ist ein fehlglaube wenn man nicht langfristig plant u. denkt.

 

hohe renditen gibts wie gesagt bei 0,x % der immobilien.

 

ein beispiel in wenigen worten wie es ein bekannter von mir durchgeführt hat für eine mittelhohe rendite

- kauf alter immo, einzelhaus, stadtrand, abgefu**t und alt, 50 er jahre, sehr begehrte lage da ruhiger stadtrand, zentrum 10 min./fuß

- kaufpreis 140.000

- moderisierung/sanierung 100.000

- vermietet für 1000 netto

- geplante mietdauer 10 jahre, dann verkauf

- reeller verkaufspreis nach planung ca. 280-320.000

 

es ist eine spekulation wie bei wertpapieren. eine spekulation auf die entwicklung einer bestimmten gegend.

weiterhin ist die kunst die modernisierung so billig aber hochwertig wie möglich durchzuführen besonders auch in bezug auf energieersparnis, der kaufpreis ist natürlich

ausschlaggebend, man muss lange nach wirklich günstigen objekten suchen und dann der erste sein beim kauf, profis sind meistens schneller.

insgesamt: enorm hoher aufwand für privatpersonen

 

investoren gehen nach dem gleichen schema vor, billig und alt kaufen, modernisieren, vermieten, verkaufen,

gerade bei blocks lassen sich dann teilweise die sehr hohen renditen erzielen.

 

hurus: das meinte ich, es springt einfach zu wenig geld dabei raus auch wenn die rendite 6 oder 7 % betragen sollte, reell halte ich 4-5

[maush]

nebenbei: interessanter werden auch die invests in immobilien mit betreuung für alte leute. diese immo haben teilweise

eine ausgezeichnete rendite - bei der ständig älter werdenden bevölkerung kann man da mit dem richtigen riecher gute geschäfte abwickeln.

betrachtet man mal wieviele menschen es in xx jahren mit einem lebensalter über xx gibt, dann sieht man den enormen bedarf, gerade sogar auch an hochwertigen immos für senioren mit betreuung.

der bedarf an immos dieser art ist lange noch nicht erreicht zumal das klassische altersheim "out" ist.

In soetwas habe ich auch investiert und tatsächlich sind die Renditen derzeit noch sehr gut. Aber überlege mal warum. Es gibt zwar eine zunehmend immer älter werdende Bevölkerung, aber die muss mit immer weniger Geld auskommen. Das der Bedarf an dieser Art Objekten künftig nicht gedeckt ist, bezweifel ich stark. Ich hoffe eher, dass keine dazukommen B)

[roadi]

In soetwas habe ich auch investiert und tatsächlich sind die Renditen derzeit noch sehr gut. Aber überlege mal warum. Es gibt zwar eine zunehmend immer älter werdende Bevölkerung, aber die muss mit immer weniger Geld auskommen. Das der Bedarf an dieser Art Objekten künftig nicht gedeckt ist, bezweifel ich stark. Ich hoffe eher, dass keine dazukommen B)

 

du hast schon recht, ist hier eben wieder schwierig das zu pauschalisieren.

richtig ist schon dass die rentner immer weniger geld haben. wobei es im gegenzug auch sehr viele

reiche alte leute gibt die gar nicht mehr wissen was sie mit ihren ausbezahlten lebensversicherungen

anfangen sollen und diese leute muss man mit dem angebot suchen/ansprehcne, gerade auch mit hochwertigen

immo für betreutes wohnen. weiterhin kann sich der ehemalige arbeiter auch heute kaum ein normales betreutes wohnen leisten,

die potenziellen kunden für betreutes wohnen sind alles keine armen schlucker.

[losemoremoney]

Ich muss die Wohnung nicht finanzieren. Aber bin im Moment eher auf der Schiene es nicht zu tun.

Vor allem habe ich Bedenken wegen Scherereien mit dem/den Mietern.

 

Ich hab anfangs wohl auch den Aufwand unterschätzt, den man betreiben muss. Das relativiert

die Rendite wiederum. Weil die Mieteinnahme zwar im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist, in absoluten

Zahlen aber dennoch niedrig und damit zum erwarteten Aufwand nicht so richtig in Realtion steht.

 

Wie gesagt noch unentschlossen mit Tendenz zu "Nein".

 

Gruss H

 

Ich denke das ist die richtige Entscheidung.

[Perdox]

lass die finger davon, bei einer einzelnen wohnung ist der mietausfall viel zu hoch (dann hast du keine rendite), erwischt du den falschen mieter kann es bis zu einem jahr dauern eh du ihn raus hast. mehrfamilienhäuser sind besser, weil sie besser diversifiziert sind. ein mietausfall tut dann einfahc nicht so weh. wenn würde ich auch finanzieren (max. allerdings 2/3), um die schuldzinsen abzusetzen, so bekommst du eine steuerersparnis und der mieter bezahlt dir die wohnung zusätzlich kannst du die abschreibungen noch steuerlich geltend machen. ich würde normal erst häuser kaufen, die min 4 wohneinheiten haben, gewerbeanteil sollte dann max. eine einheit bilden. und dann solltest du schauen, dass du nicht wesentlich mehr als die 12 fache jahresmiete bezahlst. wenn du dann bei finanzierung mehr miteinnahmen als zins- und tilgungsaufwendungen hast und so noch rücklagen bilden kannst, hast du ein tolles objekt gefunden (wenn der zustand okay ist) ist wie bei aktien lange warten das richtige haus kommt schon irgendwann und dann zuschlagen

[armerTor]

Ein weiteres Risiko bei Eigentumswohnungen ist meines Wissens, daß die gesamte Hauseigentümerschaft für Sanierungen

und Reparaturen ( z.B. Wärmedämmung, Heizungsanlage, Fahrstul ) aum Haus aufkommen muß.

 

Das führt dazu, daß die Kosten für zahlungsunfähige ( anstehende Zwangsversteigerungen ) Eigentümer auf die

anderen Wohnungsbesitzer umgelegt werden.

[Perdox]

stimmt eigentumswohnung eignet sich meiner meinung auch deshalb nicht zu geldanlage. sie ist nur für die eigene wohnung geeignet um miete zu sparen. sonst verkauft man sie besser.

[Asterix1970]

1500€ pro qm ist nicht billig, für ein altes Mietobjekt in mäßiger Lage.

 

Für mein neu gebautes Haus mit 3 Wohnungen 20 min. von Düsseldorf Zentrum entfernt, mit Blick in den Park.

Habe ich 1400€ pro qm bezahlt.

 

Diese kleinen Wohnung wäre mir 700€ pro qm Wert.

 

Wenn es ein Problemhaus ist, geht der Preis auch Richtung 350€.

 

Die Demographie dürfte auch in München bald zu spüren sein.

 

Die Diversifikation wäre mir zu gering, wenn möglich sollte über 10 und mehr Objekte gestreut werden.

Ich hatte mich in Frankfurt bei einer Gebäudeverwaltung mal vorgestellt.

Diese Firma verwaltet 60000 Wohnungen in FFM, für reiche Investoren.

Bei der Streuung können Problemlos 10% Leerstehen und trotzdem stimmt noch die Rendite.

 

Bei einer verwalteten Wohnung ist der Ärger etwas geringer.

Die Probleme mit Mietwohnungen sind ja allen bekannt und jeder kennt schlechte Mieter und Vermieter.

 

Alternativ wäre mir ein Immobilienfonds ohne Stress und Arbeit deutlich lieber.

Außer wenn Du aus der Baubranche kommst, dann kann man dort auch Geld verdienen.

[Grumel]

Idefix, mit 700 wirds in München sicher nix.