Hurus Juni 2, 2008 Hab mal OT gewählt, da sichs nicht um ein Wertpapier handelt. Freund von mir hat eine kleine Wohnung, die er vermietet hat seit einigen Jahren an einen älteren Herren. Nun braucht der Freund Geld und will die Wohnung verkaufen. Die Eckdaten: 30qm EBK, Zustand Ok, Lage be*********. Kaufpreis: 42000. Mit Notar und allem drum und dran rechne ich 45000. (München) Nehm an, ich könnte den Preis noch drücken will ich aber eigentlich nicht. Jetzt der Clou: Die Miete liegt warm bei 420 Eur. Abzüglich Hausgeld bei 320 im Monat. Ich hab jetzt paarmal den Taschenrechner bemüht und komme damit auf eine Rendite von ca 8,5%. Das ganze Save und weitgehend Inflationsgeschützt. Die Vorteile: Für München relativ günstiger Kaufpreis. Hohe Rendite durch den Mieter. Mieter ist alt und will dort wohnen bleiben. Nehm an, das stimmt. Das Risiko: Das Haus ist wirklich in keiner guten lage. technisch und Infrastruktur zwar ok, aber in diesem sog "Pharaohaus" wohnen nicht gerade die leute, die man gerne als Mieter hätte. Es ist aber auch kein Ghetto oder so, sondern einfach für Münchner Osten eben am unteren Ende des Spektrums. Daher ist auch der Preis so günstig. Denke mir aber, dass ich im Fall der Fälle mit der Miete auch weiter runter gehen könnte, um dann einen neuen Mieter zu finden. Rendite wäre dann immer noch ok. Muss ich eben zur Not etwas suchen. Ich bin noch völlig unentschlossen und freue mich über Meinungen. Gruss H Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ChristianK Juni 2, 2008 · bearbeitet Juni 2, 2008 von ChristianK Ich denke wir können dir da wenig helfen, weil wir das Objekt und die Lage beides nicht wirklich sehen können, was du aber unbedingt beachten solltest, das du Rücklagen brauchst für Kosten die entstehen können und die dann auch die Rendite dücken werden. Zum Beispiel wenn das Dach neu gemacht werden muss oder eben auch "kleinere" Reperaturen wie eine neuer Heizkörper oder ähnliches. Denn das trägt alles der Vermieter. Hast du in der Rendite Zinsen für einen Kredit mitberechnet? Wenn du nicht selber im München wohnst, wirst du wahrscheinlich auch noch einen Verwalter brauchen, auch wenn die pro Monat gesehen nicht so teuer sind, wirkt sich das natürlich auch wieder auf die Rendite aus. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
el galleta Juni 2, 2008 Die Miete liegt warm bei 420 Eur. Abzüglich Hausgeld bei 320 im Monat. Ich hab jetzt paarmal den Taschenrechner bemüht und komme damit auf eine Rendite von ca 8,5%. Das ganze Save und weitgehend Inflationsgeschützt. Offensichtlich hast Du keine Kosten (Instandsetzungen, sonstige Werterhaltung, ...) einberechnet? Das schmälert die Rendite natürlich in der Realität erheblich. saludos, el galleta Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Hurus Juni 2, 2008 Kosten hab ich nicht berücksichtigt. Werde Rücklagen nicht über das sog Hausgeld gebildet für Instandhaltungsmassnahme am Wohnhaus selber? Das Hausgeld habe ich schon abgezogen, die beschriebene Rendite ist das, was dann danach übrig bliebe. Das hausgeld, ist doch das, was ich an die Eigentümergemeinschaft für genau solche Fälle bezahle, oder? (Neues Dach etc...) Dann bleiben noch Kosten für die Instandhaltungsmassnahmen an der Wohnung selber. Die könne aber nicht so hoch sein, denke ich, weil die Wohnung innen in gutem Zustand ist. Ich wohne selbst in München, bräuchte keinen Verwalter. Finanzierung brauche ich auch nicht. Grüsse Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sapine Juni 2, 2008 Ein paar ungeordnete Gedanken: Nicht das komplette Hausgeld ist umlagefähig - ein Teil bleibt bei Dir hängen, wie z.B. die Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung etc. (http://de.wikipedia.org/wiki/Wirtschaftsplan_(WoEigG)) Zusätzlich zum Hausgeld gibt es noch die Grundsteuer Auf der anderen Seite kannst Du Abschreibungen auf den Gebäudeanteil vornehmen und damit die Rendite durch Steuerersparnis noch etwas aufpeppen. Was an Rendite noch über bleibt, musst Du allerdings mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern und nicht mit den 25 % Abgeltungssteuer. Desto kleiner die Wohnung desto häufiger hast Du in der Regel mit einem Mieterwechsel zu rechnen. Mieterwechsel ist teuer, weil fast immer etwas zu renovieren und zu richten ist und meist auch eine Monatsmiete auf der Strecke bleibt. Schlechte Wohngegend könnte die Gefahr von Mietnomaden erhöhen - bei Neuvermietung macht man da leicht Anfängerfehler durch Leichtgläubigkeit. Andererseits sollte es in München eine halbwegs stabile Nachfrage nach kleinen Wohnungen existieren - typische Studentenbudengröße. Alternativ könnte man statt an Neuvermietung auch an Verkauf denken. Wäre allerdings gut, dies nicht vor Ablauf von 10 Jahren zu machen, wegen der Spekulationsfrist von Immobilien. Die relativ schlechte Lage lässt keine großen Wertsteigerungen erwarten. Auf der anderen Seite bist Du mit der Mietrendite gegen große Wertverluste abgesichert würde ich meinen. Was die Kaufnebenkosten angeht, mach Dich noch mal schlau. Das läppert sich meistens. Notar, Grundbuchamt und der dickste Batzen Grunderwerbsteuer. Makler entfällt hier wohl, evtl. noch Bank und zugehörige Notarkosten für Grundschuld + Gebühren für die Eintragung im Grundbuch. Ob Dir der Aufwand die Sache wert ist, musst Du wissen. Im Zweifelsfall kommst Du halt nicht so schnell ran ans Geld. Auf der anderen Seite ist die Mietrendite nicht schlecht. An einem Verwalter geht bei Eigentumswohnungen meist kein Weg vorbei. Lass Dir vom Vorbesitzer mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zur Einsicht geben - besser natürlich alle. Da kannst Du sehen, ob es einen Reparaturstau im Haus gibt, wie es mit den Rücklagen aussieht oder ob es großen Ärger unter den Eigentümer gibt. Frag auch beim Hausverwalter an, ob es so etwas wie eine Ölvorauszahlung gibt, die könnte der Vorbesitzer nämlich zurückverlangen und Du dürftest die zusätzlich zum Kaufpreis berappen. Ebenfalls wichtig, ob der Vorbesitzer Rückstände beim Wohngeld hat - die übernimmst Du nämlich auch im Zweifelsfall. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
IefTina Juni 2, 2008 · bearbeitet Juni 2, 2008 von IefTina Coole Sache, halte ich auf ersten Blick für eine gute Einstiegsmöglichkeit in Immo. (Dividenden)Rendite ist vielleicht nicht so prickelnd, dafür aber ein echter Diversivikationswert. Weiss nicht wie das bei euch in Germanien abläuft, in Österreich gibt es Rücklagen aufs Haus (Dach und was sonst noch public domain ist) - du hast aber als Vermieter dann auch Pflichten. Was weiss ich - wenn Bleirohre (kein Scherz sowas gibts tatsächlich noch) auf Wunsch des Mieters zu ersetzen sind, oder die sorgsam im Putz untergebrachte Stromversorgung abschmiert, oder Fenster etc. ist das dein privates Vergnügen. Drum prüfe wer sich bindet: * Wohnungseigentümer-Verein oder wie immer das heisst aufsuchen und beraten lassen (auch zu Kaufabwicklung, vielleicht privat günstiger möglich) * im Haus mal rumlaufen und Nachbarn interviewen, wies denn so um die Substanz bestellt ist * 'Margin of Safety' einrechnen, also dass du Mietausfall (2-3 Monate) und Mietsenkung als auch Reparaturen durchdrücken kannst * weiss nicht, wie das mit steuerlicher Behandlung bei euch ist - schreit aber für mich nach etwas leverage, also Kredit * ggf. bringt ein Privatkredit mit dem Kumpel etwas, Anzahlung und dann Raten * Mieterschutzgesetze sollte man auch kennen * Wohnungszustand würde ich nochmal einen Fachmann beurteilen lassen - vielleicht einen Kumpel aus dem Baugewerbe, kann nicht schaden * mich schreckt an Immobilien der Aufwand ab - kenne das von einem Freund, ist doch nicht zu verachten - es könnte eine Komplettsanierung nicht schaden - so machen das andere Freunde: "einmal ordentlich bis in die letzte Fuge, dann hat man viele viele Jahre Ruhe". * wie ist die Infrastrukt in der Gegend bestellt, Supermarkt, öffentliche Verkehrmsittel, Schule, Park * gibt's Pläne der Stadtverwaltung - Öffis, Sanierungskonzept, Bebauungsplan, ... * historische Mietpreisspiegel (kenne ich von Wien) geben auch schon eine Richtschnur zur Entwicklung von Stadteilen ... An einem Verwalter geht bei Eigentumswohnungen meist kein Weg vorbei. Lass Dir vom Vorbesitzer mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zur Einsicht geben - besser natürlich alle. Da kannst Du sehen, ob es einen Reparaturstau im Haus gibt, wie es mit den Rücklagen aussieht oder ob es großen Ärger unter den Eigentümer gibt. Frag auch beim Hausverwalter an, ob es so etwas wie eine Ölvorauszahlung gibt, die könnte der Vorbesitzer nämlich zurückverlangen und Du dürftest die zusätzlich zum Kaufpreis berappen. Ebenfalls wichtig, ob der Vorbesitzer Rückstände beim Wohngeld hat - die übernimmst Du nämlich auch im Zweifelsfall. Ist das geil - ein Fall für Stairway, Toni, Wayne ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
D-Mark Juni 2, 2008 Hallo, ja: Immo sind eine sichere Anlage (wenigstens bis zum nächsten Krieg, denn da ist M. ganz sicher ein Atomziel...). Allerdings: Würde keine einzelnen Wohnungen kaufen, da es immer viel besser ist, ganze Blocks zu halten! M. ist natürlich explizit teuer. Aber es gibt noch mehr dicht besiedelte Räume in Süddeutschland. Allein in BW leben mehr als 1/8 der Deutschen und BW ist in der Fläche viel kleiner als Bayern, NRW oder N-S. Also praktisch vermietet bis in die Rumpelkammer. In der Zeitschrift Capital steht auch immer, welche Industriebraachen in großen Städten demnächst Premiumwohngebiet werden... Was ich sagen will: Um in Immo zu machen, solltest Du mehr als nur einen mittleren 5-stelligen Betrag veranschlagen. Soviel Geld hast Du nicht: -> 100% Aktien! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
roadi Juni 2, 2008 hurus hört sich nicht falsch an im ersten moment. netto bleiben im regelfall 4-5 % übrig. erstelle ein zukunftsprofil: wie ist die lage dort in 10/20 jahren, wer lebt da, entwoicklungspotenzial im umkreis etc. -> steigende/fallende preise wahrscheinlich besteht die wahrscheinlichkeit, dass die eigentümerverwaltung/versammlung eine komplettsanierung beschliesst und: wieviele sozialwohnungen sind im block. viele -> lass es bleiben abwägen: erzielst du eine gute rendite mit wertpapieren, lass es bleiben wegen dem hohen aufwand. sonst: viel geld kannst nicht in den sand setzen, als einstiegs-immo sicherlich eine überlegung wert - renditewunder sind aber nicht zu erwarten. der kaufpreis ist billig. finde raus warum. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
supertobs Juni 2, 2008 · bearbeitet Juni 2, 2008 von supertobs Klingt irgendwie nicht so toll. Miete musst da mal mit Mitausfallrisiko bewerten und zusätzlich Instandhaltung. Viel Zietaufwand, nervige Treffen mit Eigentümerversammlung etc. Würde ich mir alles nicht antun und vor allem vor 2009 in ETFs gehen. Wenn die 45K nur ein kleiner Teil Deines Vermögens sind (z.B. 25%) dann ändern sich das Bild etwas. Aber auch dnn würde ich in offene Immos gehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Grumel Juni 2, 2008 Wiviel Miete kommt denn effektiv an beim Vermieter ? Ist unter dem Begriff Hausgeld schon alles zusammengefasst, oder kommt davon noch Heizung etc weg ? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
OVERMIND Juni 2, 2008 es gibt wirklich bessere angebote, 10% nach allen kosten kann man schon durchaus machen, mit hausverwaltungsgesellschaft, die wirklich alles macht und man 10 jahre nichts von seinem investment hört. wenn man die monatliche mieteinnahm dann weiter verzins sind das bei 6%p.a. noch mal +3%. 13% ist ein wirklich realistischer Wert wenn man weiss was man tut. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Hurus Juni 3, 2008 http://www.immobilienscout24.de/45559481;j...000,00-50000,00 Weiss nicht, ob de Link geht, falls ja: Er hat sie jetzt mit nem Makler bei Immo rein gemacht, weil ich noch keine Zusage gegeben habe. Da kann man sich jetzt alles dazu ansehen. Vielleicht entdecken die immobilenfüchse ja noch etwas gutes/schlechtes das mir entgangen ist. Ich könnte die Wohnung wohl weiterhin ohne Maklerprovision kaufen. Gruss H Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
losemoremoney Juni 3, 2008 · bearbeitet Juni 3, 2008 von losemoremoney Hab mal OT gewählt, da sichs nicht um ein Wertpapier handelt. Freund von mir hat eine kleine Wohnung, die er vermietet hat seit einigen Jahren an einen älteren Herren. Nun braucht der Freund Geld und will die Wohnung verkaufen. Die Eckdaten: 30qm EBK, Zustand Ok, Lage be*********. Kaufpreis: 42000. Mit Notar und allem drum und dran rechne ich 45000. (München) Nehm an, ich könnte den Preis noch drücken will ich aber eigentlich nicht. Jetzt der Clou: Die Miete liegt warm bei 420 Eur. Abzüglich Hausgeld bei 320 im Monat. Ich hab jetzt paarmal den Taschenrechner bemüht und komme damit auf eine Rendite von ca 8,5%. Das ganze Save und weitgehend Inflationsgeschützt. Die Vorteile: Für München relativ günstiger Kaufpreis. Hohe Rendite durch den Mieter. Mieter ist alt und will dort wohnen bleiben. Nehm an, das stimmt. Das Risiko: Das Haus ist wirklich in keiner guten lage. technisch und Infrastruktur zwar ok, aber in diesem sog "Pharaohaus" wohnen nicht gerade die leute, die man gerne als Mieter hätte. Es ist aber auch kein Ghetto oder so, sondern einfach für Münchner Osten eben am unteren Ende des Spektrums. Daher ist auch der Preis so günstig. Denke mir aber, dass ich im Fall der Fälle mit der Miete auch weiter runter gehen könnte, um dann einen neuen Mieter zu finden. Rendite wäre dann immer noch ok. Muss ich eben zur Not etwas suchen. Ich bin noch völlig unentschlossen und freue mich über Meinungen. Gruss H Hallo 320 nach allen Kosten also auch nach Steuern und Investionen. Kann ich bald nicht glauben. Mach Dich mal schlau, was Du an Strom,Wasser,Heizung,Versicherung,Grundsteuer und Instandhaltungskosten ausgeben mußt. Dann zahlst Du noch Steuern drauf und kannst im günstiges Fall 100 im Monat abzweigen, vorausgesetzt Du hast durchgehend vermietet. Das wären dann 2,7% Rendite, die bekommst Du auch auf Anleihen ohne Streß mit dem Mieter. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Hurus Juni 3, 2008 · bearbeitet Juni 3, 2008 von Hurus Hallo 320 nach allen Kosten also nach Steuern und Investionen. 320 vor Steuern. Ausserplanmässige Reparaturen kommen als Kosten extra dazu. 320 entsprechen ca 8,5% vor Steuern. Die Wohnung ist innen weitgehend ok, also kein Reparaturstau im Bad oder so. Sanierungen am Haus werden aus den Einlagen, welche durch das Hausgeld zusammenkommen bezahlt. PS: Der Link weiter oben geht! Da kann sichs jeder selbst ansehen! es gibt wirklich bessere angebote, 10% nach allen kosten kann man schon durchaus machen, mit hausverwaltungsgesellschaft, die wirklich alles macht und man 10 jahre nichts von seinem investment hört. wenn man die monatliche mieteinnahm dann weiter verzins sind das bei 6%p.a. noch mal +3%. 13% ist ein wirklich realistischer Wert wenn man weiss was man tut. 10% nach allen Kosten... Zeig mir bitte EIN solches Angebot und ich bin am Start! Gruss H Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
losemoremoney Juni 3, 2008 es gibt wirklich bessere angebote, 10% nach allen kosten kann man schon durchaus machen, mit hausverwaltungsgesellschaft, die wirklich alles macht und man 10 jahre nichts von seinem investment hört. wenn man die monatliche mieteinnahm dann weiter verzins sind das bei 6%p.a. noch mal +3%. 13% ist ein wirklich realistischer Wert wenn man weiss was man tut. Totaler Dünnschiss. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
losemoremoney Juni 3, 2008 320 vor Steuern. Ausserplanmässige Reparaturen kommen als Kosten extra dazu. 320 entsprechen ca 8,5% vor Steuern. Die Wohnung ist innen weitgehend ok, also kein Reparaturstau im Bad oder so. Sanierungen am Haus werden aus den Einlagen, welche durch das Hausgeld zusammenkommen bezahlt. PS: Der Link weiter oben geht! Da kann sichs jeder selbst ansehen! 10% nach allen Kosten... Zeig mir bitte EIN solches Angebot und ich bin am Start! Gruss H Also wenn ich Dich richtig verstehe nimmst Du vom Mieter 420 ein und legst 100 für Reparaturen weg. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PSTVA Juni 3, 2008 · bearbeitet Juni 3, 2008 von PSTVA Hallo,Hurus folgende Unterlagen vor Kauf einsehen. -Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung wird Dir beim Notar ausgehändigt. - Verwaltervertrag plus Versicherungsunterlagen. - Hausordnung -Grundbuch einsehen -Vermessung und Katasteramt -Eigentümerversammlung der letzten 5 Jahre - Einzelabrechnung der Heizkosten - Bewirtschaftungskosten gesamt -Vermögensübersicht der letzten 5 Jahre Info:http://www.wohnen-im-eigentum.de/ Muster-Teilungserklärung und Muster Gemeinschaftsordnung MfG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
roadi Juni 3, 2008 10 % rendite bei immobilien ist natürlich möglich. bei vielleicht 0,x % aller immobilien. sonst würde ich dort nicht wohnen wollen. die wohnung ist dem preis entsprechend low standard. über die vermietsituation in münchen kann ich keine prognose abgeben, wie gesagt, würde es noch davon abhängig machen wieviele sozialwohnungen dort sind, gerade blocks dieser art enden oftmals als ghetto wo nur noch 50 % der wohnungen bewohnt sind. ohne makler gehts nicht! hat der makler einen vertrag dann zahlst du, freundschaft hin oder her, der hat ja seine zeit auch nicht im lotto gewonnen und bei so ner bude verdient er nicht viel für den aufwand. sei dir über den ganzen aufwand eben im klaren. wenn du weisdergeier im monat 700 euro einsackst, dann ist der aufwand schon in ordnung. sonst ist das wie gesagt eine einstiegs-immo zum lernen mit kleiner rendite. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Hurus Juni 3, 2008 Also wenn ich Dich richtig verstehe nimmst Du vom Mieter 420 ein und legst 100 für Reparaturen weg. Ja, die 100 gehen als Hausgeld an die Eigentümergemainschaft, daraus werden dann anfallende Reparaturen am Haus bezahlt. Falls es welche in der Wohnung gibt, müsste ich die selbst bezahlen. Gruss Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
losemoremoney Juni 3, 2008 Zu mal 45000 nicht grad wenig ist. Es sei denn man hat 450000 und streut sein Risiko in 10 Immos. Ohne Vorkenntnisse und zum Üben kanns nach hinten losgehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Hurus Juni 3, 2008 10 % rendite bei immobilien ist natürlich möglich. bei vielleicht 0,x % aller immobilien. sonst würde ich dort nicht wohnen wollen. die wohnung ist dem preis entsprechend low standard. über die vermietsituation in münchen kann ich keine prognose abgeben, wie gesagt, würde es noch davon abhängig machen wieviele sozialwohnungen dort sind, gerade blocks dieser art enden oftmals als ghetto wo nur noch 50 % der wohnungen bewohnt sind. ohne makler gehts nicht! hat der makler einen vertrag dann zahlst du, freundschaft hin oder her, der hat ja seine zeit auch nicht im lotto gewonnen und bei so ner bude verdient er nicht viel für den aufwand. sei dir über den ganzen aufwand eben im klaren. wenn du weisdergeier im monat 700 euro einsackst, dann ist der aufwand schon in ordnung. sonst ist das wie gesagt eine einstiegs-immo zum lernen mit kleiner rendite. Klar zum lernen, aber die Rendite finde ich nicht so schlecht. Selber wohnen würde ich da nicht. Ghetto is es keins. Seit 15 Jahren keine gute Gegend, aber immer noch München Ost. Also Leerstände gibts da bis dato keine soweit ich weiss.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
losemoremoney Juni 3, 2008 Wie willst Du die Butze finanzieren? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Boersifant Juni 3, 2008 Solche Beschreibungen wie "KAPITALANLAGE ZUM SCHNÄPPCHENPREIS" finde ich immer toll. Warum sollte jemand zum "Schnäppchenpreis" verkaufen, wenn auch mehr ginge? Bei so etwas komme ich mir gleich veralbert vor, was aber keine Bewertung dieses konkreten Angebots ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
roadi Juni 3, 2008 boersifant gut, da müsste man wissen was ist überhaupt mit schnäppchen gemeint. der wert von 45000 euro für ne immo? ist ein schnäppchen, für 45000 kriegt man sonst auch ein gartenhaus oder nen mittelklasswagen. oder dass exakt diese immo ein schnäppchen ist und unterbewertet verkauft wird. das ist vermutlich nicht der fall, was der eigentümer/makler meint wissen wir somit nicht. ich stimme dir zu, dass eine derartige werbung albern ist. liegt halt im auge des betrachters - ein großer teil finde schnäppchen und geiz ist geil aber interessant und fühlt sich gleich magisch angezogen. großinvestoren kaufen sowas eh nicht, daher eben der normalo als zielgruppe. hurus: kaum/wenig leerstände ist gut. wie gesagt überlege es dir gut, erzielst du mit wertpapieren eine gleiche oder bessere rendite p.a. dann belasse es bei wertpapieren wegen dem niedrigen aufwand und such dir in ein paar jahren ne immo die pro monat das doppelte abwirft. nebenbei: interessanter werden auch die invests in immobilien mit betreuung für alte leute. diese immo haben teilweise eine ausgezeichnete rendite - bei der ständig älter werdenden bevölkerung kann man da mit dem richtigen riecher gute geschäfte abwickeln. betrachtet man mal wieviele menschen es in xx jahren mit einem lebensalter über xx gibt, dann sieht man den enormen bedarf, gerade sogar auch an hochwertigen immos für senioren mit betreuung. der bedarf an immos dieser art ist lange noch nicht erreicht zumal das klassische altersheim "out" ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
