Morgan Stanley P2 Value

[rocman]

Mir - und einigen anderen - sind die Unterschiede bei den einzelnen Oi 's was, ihre Bewertung betrifft, sehr wohl nachvollziehbar.

Darf ich dann nochmal auf diesen Post verweisen?

Da ist mir nämlich etwas nicht ganz klar, und würde mich freuen, wenn ich darauf eine schlüssige Antwort bekommen könnte.

Ich glaub ich hab die gleiche Verständnislücke wie Chemstudent. Wie kann der Einstandspreis des Fonds bei der Abwertung relevant sein?

Mal ein einfaches Beispiel:

Fonds 1 und Fonds 2 bestehen aus jeweils einer Immobilie in einer vergleichbaren Region und mit vergleichbaren Mietern und vergleichbaren Mieten/Mietdauern im Betrachtungszeitraum.

Fonds 1 kauft seine Immobilie im Jahr 1998 für 1.000.000 USD. Fonds 2 kauft seine Immobilie im Jahr 2005 für 2.000.000 USD.

Fonds 1 bildet dies 1998 mit einem NAV von 50 USD ab, Fonds 2 2005 mit einem NAV von 40 USD.

Im Jahr 2008 sind nun beide Immobilien jeweils 3.000.000 USD Wert. D.h. NAV 1 ist nun 150 USD und NAV 2 60 USD.

2010 fallen nun beide Immobilienpreise auf 2.250.000 USD. D.h. NAV 1 ist nun 112,5 USD und NAV 2 45 USD. Die Abwertung beträgt nun in beiden Fällen 25%. Das Einzige was hier unterschiedlich ist, ist die Performance seit Fondsauflage, bzw. Immobilienbesitz. Die Abwertung ist aber unabhängig vom Einstandswert gleich hoch.

Ist doch korrekt, oder?

[checker-finance]

Ich glaub ich hab die gleiche Verständnislücke wie Chemstudent. Wie kann der Einstandspreis des Fonds bei der Abwertung relevant sein?

Mal ein einfaches Beispiel:

Fonds 1 und Fonds 2 bestehen aus jeweils einer Immobilie in einer vergleichbaren Region und mit vergleichbaren Mietern und vergleichbaren Mieten/Mietdauern im Betrachtungszeitraum.

Fonds 1 kauft seine Immobilie im Jahr 1998 für 1.000.000 USD. Fonds 2 kauft seine Immobilie im Jahr 2005 für 2.000.000 USD.

Fonds 1 bildet dies 1998 mit einem NAV von 50 USD ab, Fonds 2 2005 mit einem NAV von 40 USD.

Im Jahr 2008 sind nun beide Immobilien jeweils 3.000.000 USD Wert. D.h. NAV 1 ist nun 150 USD und NAV 2 60 USD.

2010 fallen nun beide Immobilienpreise auf 2.250.000 USD. D.h. NAV 1 ist nun 112,5 USD und NAV 2 45 USD. Die Abwertung beträgt nun in beiden Fällen 25%. Das Einzige was hier unterschiedlich ist, ist die Performance seit Fondsauflage, bzw. Immobilienbesitz. Die Abwertung ist aber unabhängig vom Einstandswert gleich hoch.

Ist doch korrekt, oder?

 

Du setzt für beide Immos 2008 dengleichen Wert an. Eine Immo steigt durch sukzessive Bewertungen ab er viel langsamer als durch Transaktion. Die Bewertungen folgen den Mieten und dem Markttrend, aber sie tun dies in der Regel konservativ. Wenn nun ein newcomer, wie der MSP2V viel Anlegergeld eingesammelt und entsprechenden Anlagedruck hat, Transaktionsgebühen verdienen will und auf einen Verkäufermarkt trifft, dann zahlt der eben teuere Preise. die liegen dann über dem, ws eine Bestandsimmobilie durch Aufwertung erreicht hat.

[merkur33]

Ich glaub ich hab die gleiche Verständnislücke wie Chemstudent. Wie kann der Einstandspreis des Fonds bei der Abwertung relevant sein?

Mal ein einfaches Beispiel:

Fonds 1 und Fonds 2 bestehen aus jeweils einer Immobilie in einer vergleichbaren Region und mit vergleichbaren Mietern und vergleichbaren Mieten/Mietdauern im Betrachtungszeitraum.

Fonds 1 kauft seine Immobilie im Jahr 1998 für 1.000.000 USD. Fonds 2 kauft seine Immobilie im Jahr 2005 für 2.000.000 USD.

Fonds 1 bildet dies 1998 mit einem NAV von 50 USD ab, Fonds 2 2005 mit einem NAV von 40 USD.

Im Jahr 2008 sind nun beide Immobilien jeweils 3.000.000 USD Wert. D.h. NAV 1 ist nun 150 USD und NAV 2 60 USD.

2010 fallen nun beide Immobilienpreise auf 2.250.000 USD. D.h. NAV 1 ist nun 112,5 USD und NAV 2 45 USD. Die Abwertung beträgt nun in beiden Fällen 25%. Das Einzige was hier unterschiedlich ist, ist die Performance seit Fondsauflage, bzw. Immobilienbesitz. Die Abwertung ist aber unabhängig vom Einstandswert gleich hoch.

Ist doch korrekt, oder?

 

Du setzt für beide Immos 2008 dengleichen Wert an. Eine Immo steigt durch sukzessive Bewertungen ab er viel langsamer als durch Transaktion. Die Bewertungen folgen den Mieten und dem Markttrend, aber sie tun dies in der Regel konservativ. Wenn nun ein newcomer, wie der MSP2V viel Anlegergeld eingesammelt und entsprechenden Anlagedruck hat, Transaktionsgebühen verdienen will und auf einen Verkäufermarkt trifft, dann zahlt der eben teuere Preise. die liegen dann über dem, ws eine Bestandsimmobilie durch Aufwertung erreicht hat.

 

So seh ich das auch. Die Bewertung einer Immobilie richtet sich nach dem langfristig zu erziehlenden Ertrag. Bei langfristig vermieteten Immos sind das ganz einfach die vertraglich fixierten Mieteinkünfte plus einem Rating der Mieterbonität. Je näher das Vertragsende rückt, desto mehr muß (bzw. darf bei steigenden Märkten) die aktuelle Marktlage berücksichtigt werden, und zwar sowohl im Hinblick auf eine Weitervermietung als auch auf einen Verkauf. Daraus geht hervor, daß ein OIF steigende Immopreise (d.h. steigende Preise aus getätigten Verkäufen) viel langsamer und gemäßigter im NAV widerspiegelt, als irgendwelche Immo-Marktindizes; vor allem wenn er viele voll- und langfristig vermietete Immos hat. Das geht ja auch aus den Preischarts der OIFs hervor, die ja quasi die Bewertung des Immobestandes (minus der Ausschüttungen, d.h. Mieteinkünfte) widerspiegeln. Als Beispiel mal der langfristige Chart des SEB Immoinvest: Seit 2003 ist der NAV in etwa gleichgeblieben. Von 1994-2003 hat er etwa 1% pro Jahr aufgewertet. Ich finde, das sieht nicht gerade nach Phantasiebewertung aus.

 

So jedenfalls meine Theorie, von der ich hoffe, daß sie bis zum einem gewissen Grad was mit der Realität zu tun hat.

[zocker]

Sie haben ihre Immos in unterschiedlichen Marktphasen zu unterschiedlichen Marktpreisen gekauft - P2 ziehmlich nahe am zyklischen Hoch, sprich teuer.

Ergo haben die jungen höheren Abschreibungsbedarf.

 

Und am allerwichtigsten. Der Einstandspreis.

Das lese ich hier immer wieder, aber so ganz will mir das nicht einleuchten.

Ein Fonds der bspw. 1995 eine Immobilie kaufte hat doch das Anziehen der Immopreise durch entsprechende Aufwertungen im Kurs umgesetzt. Wenn nun die Immopreise wieder fallen, so müsste er selbstverständlich auch abwerten, genauso wie ein Fonds, der erst in den letzten paar Jahren bei sehr hohen Immopreisen gekauft hat.

 

 

...welch wahres Wort. Die Kursentwicklung des P2 Value ist erratisch, nicht erklärbar und stinkt deshalb zum Himmel. Es ist ein Wunder, daß Großinvestoren wie DJE hier nicht ihre Rechtsanwälte zum Einsatz bringen......

[Apophis]

Sie haben ihre Immos in unterschiedlichen Marktphasen zu unterschiedlichen Marktpreisen gekauft - P2 ziehmlich nahe am zyklischen Hoch, sprich teuer.

Ergo haben die jungen höheren Abschreibungsbedarf.

 

Und am allerwichtigsten. Der Einstandspreis.

Das lese ich hier immer wieder, aber so ganz will mir das nicht einleuchten.

Ein Fonds der bspw. 1995 eine Immobilie kaufte hat doch das Anziehen der Immopreise durch entsprechende Aufwertungen im Kurs umgesetzt. Wenn nun die Immopreise wieder fallen, so müsste er selbstverständlich auch abwerten, genauso wie ein Fonds, der erst in den letzten paar Jahren bei sehr hohen Immopreisen gekauft hat.

 

Du gibst die Antwort doch eigentlich schon selbst. Die Aufwertungen in alten Fonds wie SEB oder Kanam wurden eben nicht umgesetzt. Deshalb muessen sie auch weniger abwerten. Oder wie ist es erklaerbar, dass ein P2 2006 aufgelegt das doppelte bezahlt was die Immo heute wert sind. Die alten Fonds konnten im vorhinein jedoch kaum Wertsteigerungen ihrer Immobilien erzielen. Glaubwuerdig? Waeren SEB und Kanam von 2000-2006 stark gestiegen, wer haette dann den P2 gekauft. Jedem Anleger waere bewusst gewesen, ah Immos sind grad teuer. Auch Zufluesse in die alten Fonds haette es kaum gegeben.

 

Diese linearen Charts sind meiner Meinung nach eine Milchmaedchenrechnung um die Anleger vom Traden abzuhalten. Das ist ja das Problem der Fonds. So wie die steigen, fliesst ja auch das Geld nicht zu.

 

Ois sind recht einseitig, Rendite begrenzt, Verluste nicht, schlechtes Chance Risiko Verhaeltnis. Wuerde heute nie mehr SEB oder Kanam kaufen. Besitze P2 und Degi International. Hier gehe ich von allgemein positiver Marktentwicklung aus. Dies sollte dazu fuehren dass diese Fonds versuchen wieder etwas aufzuwerten. Szenario wie beim GRUNDBESITZ EUROPA 2006/2007. Die alten Fonds werden steigende Immopreise wieder nicht an die Anleger weitergeben.

 

Man sollte Oi's nur noch ueber Anleihen oder Genusscheine finanzieren.

[Chemstudent]

Du setzt für beide Immos 2008 dengleichen Wert an. Eine Immo steigt durch sukzessive Bewertungen ab er viel langsamer als durch Transaktion. Die Bewertungen folgen den Mieten und dem Markttrend, aber sie tun dies in der Regel konservativ. Wenn nun ein newcomer, wie der MSP2V viel Anlegergeld eingesammelt und entsprechenden Anlagedruck hat, Transaktionsgebühen verdienen will und auf einen Verkäufermarkt trifft, dann zahlt der eben teuere Preise. die liegen dann über dem, ws eine Bestandsimmobilie durch Aufwertung erreicht hat.

Möglich, dass die Bewertungsverfahren die Bewertung einer Immo langsamer steigt, als der reiner Marktpreis. Steigt also der Marktpreis um 10%, steigt die Immobewertung vielleicht um 1%. (fiktives Beispiel) Hier handelt es sich nach wie vor um Relativitäten. Fällt also der Marktpreis, so müssten die OIFs dennoch Abwertungen haben. Dann eben nur nicht so stark, wie der reine Marktpreis.

Für mich gibt es eben eine ziemliche Diskepranz zwischen dem P2 Value, TMW Immobilien Weltfonds, DEGI und den "Klassikern". (obwohl der DEGI Europa ja eigentlich auch ein "Klassiker" ist )

 

Eine in sich schlüssige Erklärung, warum der P2 Value extrem abwertet, ein zeitnah aufgelegter TMW nur moderat, DEGI Europa / DEGI International dagegen etwas stärker aber die anderen bekannten Immofonds nahezu null, fehlt mir.

[TKS]

In dubio pro reo - so ist das nun mal in einem Rechtsstaat.

 

Aber nicht bei der Geldanlage. Dann wäre ich nämlich noch drin im P2...

[Bärenbulle]

Möglich, dass die Bewertungsverfahren die Bewertung einer Immo langsamer steigt, als der reiner Marktpreis. Steigt also der Marktpreis um 10%, steigt die Immobewertung vielleicht um 1%. (fiktives Beispiel) Hier handelt es sich nach wie vor um Relativitäten. Fällt also der Marktpreis, so müssten die OIFs dennoch Abwertungen haben.

 

Nein warum? Wenn die Gutachter ("quasi handelnd als vorsichtigte Kaufleute") den Wert zu niedrig ansetzen um auf der vorsichtigen Seite zu sein, dann kann man Ihnen daraus keinen Vorwurf machen. Andersherum schon. In guten Zeiten führt das dazu, dass die Werte von Immobilien regelmässig zu niedrig angesetzt sind (Stichwort: Stille Reserven). Stille Reserven gibt es in fast allen Unternehmen und dort oft in Form von Immobilien. 15% Wertverlust zu kaschieren ist da meiner Meinung nach ein Kinderspiel. Ob das bei OIs auch so ist weiß ich allerdings nicht.

[Chemstudent]

Nein warum? Wenn die Gutachter ("quasi handelnd als vorsichtigte Kaufleute") den Wert zu niedrig ansetzen um auf der vorsichtigen Seite zu sein, dann kann man Ihnen daraus keinen Vorwurf machen. Andersherum schon. In guten Zeiten führt das dazu, dass die Werte von Immobilien regelmässig zu niedrig angesetzt sind (Stichwort: Stille Reserven). Stille Reserven gibt es in fast allen Unternehmen und dort oft in Form von Immobilien. 15% Wertverlust zu kaschieren ist da meiner Meinung nach ein Kinderspiel. Ob das bei OIs auch so ist weiß ich allerdings nicht.

Ein Gutachter, der eine Immobilien in "guten Zeiten" mit bspw. 10% Abschlag bewertet, weil er vorsichtig ist, ist dann in zeiten, wo der Wert der Immobilien fällt weniger vorsichtig und verringert den Abschlag, um die Bewertung konstant zu halten? Schwer vorstellbar. Außer, er soll das seitens der KAG so machen. Und genau darum ging es ja einigen Leuten hier.

Die oben genannte Diskrepanz bleibt daher für mich weiterhin seltsam.

[akku5]

Nein warum? Wenn die Gutachter ("quasi handelnd als vorsichtigte Kaufleute") den Wert zu niedrig ansetzen um auf der vorsichtigen Seite zu sein, dann kann man Ihnen daraus keinen Vorwurf machen. Andersherum schon. In guten Zeiten führt das dazu, dass die Werte von Immobilien regelmässig zu niedrig angesetzt sind (Stichwort: Stille Reserven). Stille Reserven gibt es in fast allen Unternehmen und dort oft in Form von Immobilien. 15% Wertverlust zu kaschieren ist da meiner Meinung nach ein Kinderspiel. Ob das bei OIs auch so ist weiß ich allerdings nicht.

Ein Gutachter, der eine Immobilien in "guten Zeiten" mit bspw. 10% Abschlag bewertet, weil er vorsichtig ist, ist dann in zeiten, wo der Wert der Immobilien fällt weniger vorsichtig und verringert den Abschlag, um die Bewertung konstant zu halten? Schwer vorstellbar. Außer, er soll das seitens der KAG so machen. Und genau darum ging es ja einigen Leuten hier.

Die oben genannte Diskrepanz bleibt daher für mich weiterhin seltsam.

 

Der Abschlags-Theorie widerspricht beim P2 auch die Tatsache, dass der Fonds trotz teurem Einkauf zwischen 2006 und Mitte 2009 noch kräftig stieg - und das trotz Ausschüttungen. Von konservativer Bewertung kann da ja wohl keine Rede sein.

[Schinzilord]

 

Das lese ich hier immer wieder, aber so ganz will mir das nicht einleuchten.

Ein Fonds der bspw. 1995 eine Immobilie kaufte hat doch das Anziehen der Immopreise durch entsprechende Aufwertungen im Kurs umgesetzt. Wenn nun die Immopreise wieder fallen, so müsste er selbstverständlich auch abwerten, genauso wie ein Fonds, der erst in den letzten paar Jahren bei sehr hohen Immopreisen gekauft hat.

Da könnte ich mir vorstellen, dass alteingesessene Immofondsmanager die Blase irgendwie "riechen" und ihre Immos einfach nicht aufwerten lassen, bzw. nur moderat.

Denn was bringt es, in einem kurzen Zeitraum 7-8% p.a. zu machen, und danach wieder nur 2-3%. Dann doch lieber mitschwimmen bei konstanten 5% und auch mal eine Aufwertung vorbeiziehen lassen (also im Ermessensspielraum des Gutachters konservativ bewerten) und danach dafür nicht sofort abwerten zu müssen.

 

Im Endeffekt werden ja bei Immos die ganzen zukünftigen Mieten als zahlungsströme abdiskontiert. Und die Laufzeiten sind dann wohl so im Bereich von 25 Jahren plus anzusiedeln.

Da hat ein minimaler Zinsunterschied oder eine bisserl zu kleine Mietsteigerungsrate doch gleich einen Rieseneinfluss auf den Present Value.

Das hat meines Erachtens mit Ermessensspielraum der Gutachter zu tun...

[Chemstudent]

Der Abschlags-Theorie widerspricht beim P2 auch die Tatsache, dass der Fonds trotz teurem Einkauf zwischen 2006 und Mitte 2009 noch kräftig stieg - und das trotz Ausschüttungen. Von konservativer Bewertung kann da ja wohl keine Rede sein.

Da könnte man nun gegenargumentieren und sagen: Gerade weil er nicht konservativ bewertete und zu hohen Preisen kaufte, musste er nun auch stark abwerten.

(dabei würde es dann aber zu einer Diskrepanz im Verlauf vergleichbarer Fonds kommen, die derartige Abwertungen nicht hatten)

 

Wirklich verwunderlich ist aber, dass es bei den OIFs zu starken inhomogenitäten gekommen ist.

Es ist ja nicht so, dass eine spezielle Gruppe von OIFs abwerten musste, und man resümieren kann: Okay, alle abgewerteten Fonds waren stark in bspw. USA investiert und haben deshalb große Verluste.

Im Gegenteil. Die abgewerteten OIFs sind äußerst vielfältig. Da sind ältere dabei und globale, europäische etc.

Gleichzeitig aber gibt es jede Menge OIFs, die kaum oder gar nicht abgewertet haben.

 

Mit fehlt einfach eine solide Aussage dahingehend, dass ich verstehen kann, warum querbeet einige OIFs teilw. massiv abwerten mussten, während andere (vergleichbare) maximal etwas Kopfweh hatten.

 

Da könnte ich mir vorstellen, dass alteingesessene Immofondsmanager die Blase irgendwie "riechen" und ihre Immos einfach nicht aufwerten lassen, bzw. nur moderat.

Sind die Gutachter also nicht unabhängig, sondern vom Management angehalten in guten Zeiten sehr konservativ zu bewerten, und in schlechten Zeiten weniger konservativ?

[lenzelott]

 

 

Man muss die IOs da wohl in 2 Gruppen packen.

 

Die erste Gruppe wird angeführt vom P2, der relativ hohen Insti Anteil hatte.

Dachfonds haben den (und andere IOs) auch mal gerne zum Parken von Liquidität als Geldmarktersatz genommen.

Da waren aber auch schnell mal 100 Mio wieder abgezogen.

Dank Liquiditätsprob. folgt der Verkaufsdruck im Portfolio und oh wunder, wie immer wenn man "schnell" was zu Geld machen muss, kriegt man nicht den bestmöglichen Preis.

Die Kontrahenten wissen um das Problem und bieten erst recht keinen besonders hohen Preis für die Immos.

Schon muss man deutlich abwerten um dann anschließend zum Buchwert verkaufen zu können.

 

 

Die zweite Gruppe Deka, Unioninvestment etc wird vom Konzernvertrieb unters Volk gebracht.

Bei der Deka hatten wohl mal viele Sparkassen auf "anraten" der Deka als zu hohe Rückflüsse kamen die Stücke aufs eigene Buch genommen, sodass die Fonds nicht in Liq. Probs kamen.

Außerdem sind hier sehr viel kleine Investoren engagiert. im Zweifelsfall wird die Oma beim Verkaufswunsch vom Bankvertriebler belabert, dass das doof wäre jetzt zu verkaufen.

Die Gruppe ist in Summe ohne nennenswerte Mittelabflüsse durch die letzten 2 Jahre gekommen.

Ergo gab´s auch keinen Verkaufsdruck fürs Portfolio um die mindest Liquidität darstellen zu können.

Ohne Verkaufsdruck und schlechte Angebote für die eigenen Immos ist der Gutachter dann auch bisschen was großzügiger bei der Bewertung.

Und wenn was verkauft werden soll, hat man einfach mehr Zeit um einen guten Preis zu erzielen.

[etherial]

Sind die Gutachter also nicht unabhängig, sondern vom Management angehalten in guten Zeiten sehr konservativ zu bewerten, und in schlechten Zeiten weniger konservativ?

 

Hier scheint jeder davon auszugehen, dass ein guter Gutachter für ein und das selbe Haus zu jeder Zeit das selbe schätzen muss. Meine Idee wäre, dass der Gutachter angehalten ist, den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Und der ist in guten Zeiten eben deutlich höher als in schlechten. Da muss nicht im geringsten irgendein Betrug im Spiel sein, oder?

[Chemstudent]

Hier scheint jeder davon auszugehen, dass ein guter Gutachter für ein und das selbe Haus zu jeder Zeit das selbe schätzen muss.

Ich nicht.

Meine Idee wäre, dass der Gutachter angehalten ist, den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Und der ist in guten Zeiten eben deutlich höher als in schlechten. Da muss nicht im geringsten irgendein Betrug im Spiel sein, oder? Da muss nicht im geringsten irgendein Betrug im Spiel sein, oder?

So hab ich auch gedacht. Leider scheint das nicht so zu sein, denn in den guten Zeiten stiegen die Immos nicht besonders stark (wie man es bei steigenden Marktwerten erwarten sollte) und zudem stellt sich ja damit auch die Frage, warum einige Immos nicht mal gezuckt haben, während andere (erheblich) abwerten mussten.

Es bleibt für mich daher ein Rätsel, das Verhalten der OIFs.

[checker-finance]

Die Diskussion hier ist seit langem eigentlich ziemlich weit weg vom Fondsprodukt MSP2V und gehört vielleicht eher in den OI-Thread könnte ein Mod vielleicht eine Übertragung in Erwägung ziehen?

 

Woher kommt die These "in guten Zeiten" würden die Immos nicht besonders stark steigen? Das dürfte sehr schwer zu verifizieren sein, denn allgemein "gute Zeiten" - was immer das sein soll - ist nichtssagend, im Bezug auf die konkreten Preise für die konkreten Immos der OI.

 

Vielleicht sollte man Gutachter auch nicht immer schwarz-weiß sehen. zwischen idealer Prognose und Betrug besteht viel Platz für Realität. Lenzelott hat es in #263 eigentlich ziemlich gut beschrieben. Selbstverständlich wird ein Gutachter die konkrete Marktsituation des Gebäudes anders einschätzen, wenn ein schneller Verkauf realisiert werden soll. D. h. ohne jede Betrugsabsicht könnte derselbe Gutachter für die selbe Immo je nach Eigentümer eine gewisse Bewertungsdifferenz auswerfen.

 

Es sei im übrigen auch nochmal an den Einstieg in diese Diskussion erinnert: Da hatte jemand die These aufgestellt, MS könnte "nach Lust und Laune" gutachter und Ergebnisse bestellen, und zwar auch in der Weise, dass in diesem Jahr stark abgewertete Gebäude noch in sehr kkurzer Zeit wieder aufgewertet werden und das völlig ungeachtet des Marktumfelds. Das ist für mich ebenso eine groteske Übertreibung wie der Standpunkt, Gutachter könnten Bewertungen abgeben und die Gebäude wären dann genau zu idesem Preis sofort verkaufbar.

[akku5]

Die Diskussion hier ist seit langem eigentlich ziemlich weit weg vom Fondsprodukt MSP2V und gehört vielleicht eher in den OI-Thread könnte ein Mod vielleicht eine Übertragung in Erwägung ziehen?

 

Woher kommt die These "in guten Zeiten" würden die Immos nicht besonders stark steigen? Das dürfte sehr schwer zu verifizieren sein, denn allgemein "gute Zeiten" - was immer das sein soll - ist nichtssagend, im Bezug auf die konkreten Preise für die konkreten Immos der OI.

 

Vielleicht sollte man Gutachter auch nicht immer schwarz-weiß sehen. zwischen idealer Prognose und Betrug besteht viel Platz für Realität. Lenzelott hat es in #263 eigentlich ziemlich gut beschrieben. Selbstverständlich wird ein Gutachter die konkrete Marktsituation des Gebäudes anders einschätzen, wenn ein schneller Verkauf realisiert werden soll. D. h. ohne jede Betrugsabsicht könnte derselbe Gutachter für die selbe Immo je nach Eigentümer eine gewisse Bewertungsdifferenz auswerfen.

 

Es sei im übrigen auch nochmal an den Einstieg in diese Diskussion erinnert: Da hatte jemand die These aufgestellt, MS könnte "nach Lust und Laune" gutachter und Ergebnisse bestellen, und zwar auch in der Weise, dass in diesem Jahr stark abgewertete Gebäude noch in sehr kkurzer Zeit wieder aufgewertet werden und das völlig ungeachtet des Marktumfelds. Das ist für mich ebenso eine groteske Übertreibung wie der Standpunkt, Gutachter könnten Bewertungen abgeben und die Gebäude wären dann genau zu idesem Preis sofort verkaufbar.

 

Das sie ein Bewertungsergebnis offensichtlich beeinflußten, haben sie aber schon mal bewiesen. Aus Beitrag #51 zur Erinnerung:

Morgan Stanley hat drei Gutachter seines offenen Immobilienfonds P2 Value ausgewechselt, nachdem sie den Brüsseler Büroturm Blue Tower um 6,55 Mio. Euro auf 102 Mio. Euro abwerten wollten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist alarmiert. "Es stellt sich die Frage, ob die Fondsgesellschaft drei für sie unangenehme Gutachter durch gefügigere Bewerter ersetzt hat", heißt es in der Aufsichtsbehörde. Es handele sich um einen in der 50-jährigen Geschichte der offenen Fonds einmaligen Vorgang. Die verbliebenen Sachverständigen werteten anschließend die Immobilie nur noch um 50 000 Euro ab.

[lenzelott]

Die Diskussion hier ist seit langem eigentlich ziemlich weit weg vom Fondsprodukt MSP2V und gehört vielleicht eher in den OI-Thread könnte ein Mod vielleicht eine Übertragung in Erwägung ziehen?

 

Woher kommt die These "in guten Zeiten" würden die Immos nicht besonders stark steigen? Das dürfte sehr schwer zu verifizieren sein, denn allgemein "gute Zeiten" - was immer das sein soll - ist nichtssagend, im Bezug auf die konkreten Preise für die konkreten Immos der OI.

 

Vielleicht sollte man Gutachter auch nicht immer schwarz-weiß sehen. zwischen idealer Prognose und Betrug besteht viel Platz für Realität. Lenzelott hat es in #263 eigentlich ziemlich gut beschrieben. Selbstverständlich wird ein Gutachter die konkrete Marktsituation des Gebäudes anders einschätzen, wenn ein schneller Verkauf realisiert werden soll. D. h. ohne jede Betrugsabsicht könnte derselbe Gutachter für die selbe Immo je nach Eigentümer eine gewisse Bewertungsdifferenz auswerfen.

 

Es sei im übrigen auch nochmal an den Einstieg in diese Diskussion erinnert: Da hatte jemand die These aufgestellt, MS könnte "nach Lust und Laune" gutachter und Ergebnisse bestellen, und zwar auch in der Weise, dass in diesem Jahr stark abgewertete Gebäude noch in sehr kkurzer Zeit wieder aufgewertet werden und das völlig ungeachtet des Marktumfelds. Das ist für mich ebenso eine groteske Übertreibung wie der Standpunkt, Gutachter könnten Bewertungen abgeben und die Gebäude wären dann genau zu idesem Preis sofort verkaufbar.

 

Das sie ein Bewertungsergebnis offensichtlich beeinflußten, haben sie aber schon mal bewiesen. Aus Beitrag #51 zur Erinnerung:

Morgan Stanley hat drei Gutachter seines offenen Immobilienfonds P2 Value ausgewechselt, nachdem sie den Brüsseler Büroturm Blue Tower um 6,55 Mio. Euro auf 102 Mio. Euro abwerten wollten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist alarmiert. "Es stellt sich die Frage, ob die Fondsgesellschaft drei für sie unangenehme Gutachter durch gefügigere Bewerter ersetzt hat", heißt es in der Aufsichtsbehörde. Es handele sich um einen in der 50-jährigen Geschichte der offenen Fonds einmaligen Vorgang. Die verbliebenen Sachverständigen werteten anschließend die Immobilie nur noch um 50 000 Euro ab.

 

Das ist die alte Leier:

wes Brot ich fress, des Lied ich sing.

Der Wirtschaftsprüfer soll ja auch die Bilanz unabhängig überprüfen.

Wenn er aber zu "unabhängig" ist und Unbequemlichkeiten aufdeckt, dürfte er keinen Anschlussauftrag erhalten.

[zocker]

....nun lasst uns die Misere von gestern vergessen und über morgen reden:

 

 

Was machen wir denn jetzt? Am 1.11.2010 verkaufen oder nicht? Der Morgan Stanley P2 Value steht höchstwahrscheinlich nur einen Tag zur Rückgabe frei!

 

Die Argumente:

 

1.Behalten

- alle Abwertungen werden wohl jetzt vorgenommen sein - es kann nur noch rauf gehen

- die strengen sich jetzt an um ihr mieses Betrüger-Image vergessen zu machen

- Umschichtungskosten fallen weg

- man hat keine Arbeit damit

 

2.Verkaufen

- die Typen von Morgan Stanley sind einfach total inkompetent - einem solchen Laden entzieht man sein Vertrauen

- weitere Abwertungen des P2 Value können noch kommen - das Ende vom Lied ist da noch nicht gespielt

- der Immobilienmarkt hat sowieso noch nicht die schwärzesten Zeiten hinter sich....

 

Fallen Euch weitere Argumente ein? Ich habe gestern mit meinem Bankfuzzi gesprochen - die raten zum Verkauf....;-)

[sl66]

Die Argumente:

[...]

Fallen Euch weitere Argumente ein? Ich habe gestern mit meinem Bankfuzzi gesprochen - die raten zum Verkauf....;-)

 

Selbst wenn alle Anteilseigner der Meinung wären, dass der P2 nach dem 1. Nov. profitabel sein könnte, wenn kein Rückgabe-run einsetzt, könnte trotzdem aus reiner Angst vor einem Rückgabe-run jeder sofort am 1. Nov. verkaufen und so den Fonds dann doch ruinieren (selbsterfüllende Prophezeiung).

 

Dies ist für mich der Hauptgrund, warum ich über die Rückgabe meiner Anteile am 1. Nov. nachdenke.

 

Einzige Hoffnung: Wenn die bis zum 1.Nov. angekündigten Neubewertungen den offiziellen Wert pro Anteil noch einmal deutlich reduzieren und gleichzeitig der Markt von einem höherem Wert überzeugt ist, könnte dieser "run" ausbleiben.

 

VG Stefan

[Karl Squell]

Hier wird ja immer gesagt, man soll aussteigen, wenn man den Fonds in der Situation nicht wieder neu kaufen würde.

Ich würde mir dann überlegen, ob ich zu dem jeweiligen KAG Preis wieder kaufen würde.

Bzw. vorher einen KAG-Preis überlegen, bis zu dem ich verkaufen würde.

[zocker]

Die Argumente:

 

 

.........(selbsterfüllende Prophezeiung).

 

Dies ist für mich der Hauptgrund, warum ich über die Rückgabe meiner Anteile am 1. Nov. nachdenke.

 

Einzige Hoffnung: Wenn die bis zum 1.Nov. angekündigten Neubewertungen den offiziellen Wert pro Anteil noch einmal deutlich reduzieren und gleichzeitig der Markt von einem höherem Wert überzeugt ist, könnte dieser "run" ausbleiben.

 

VG Stefan

 

 

...genau das ist das Problem wenn der Fonds am 1.11. ausverkauft wird müssen (!) die liquidieren auf Teufel komm raus und dann geht der Restwert der Immobilien in den Keller..

[checker-finance]

 

...genau das ist das Problem wenn der Fonds am 1.11. ausverkauft wird müssen (!) die liquidieren auf Teufel komm raus und dann geht der Restwert der Immobilien in den Keller..

 

Na ja. "Liquidieren auf Teufel kommt raus" steht nicht im Gesetz. Da wären auch noch andere Möglichkeiten. Aber das wäre genau der Punkt, der für Verkaufen spricht: Die Gefahr, dass MS so weiter macht, wie man es von ihnen erwartet: Verkäufe zu Preis, die sich nach den ohnehin schon stark abgewerteten Verkehrswerten so gerade noch rechtfertigen lassen, an Käufer, die nicht direkt im Lager von MS stehen...

 

Da nützt es den Anlegern gar nicts, wenn die Preise wieder ansteigen.

 

Ich bleibe bei MSP2V draussen.

[TKS]

Verkaufen, wobei ich große Zweifel habe, ob das überhaupt auch nur an dem einen Tag klappen wird. Aber versuchen würde ich's schon.

 

Einen Grund hast du nicht mit aufgezählt: Die müssen jetzt massiv Immobilen verkaufen um Liquidität zu schaffen. Und verkauft wird, was derzeit überhaupt verkäuflich ist, also die "besten". Zurück bleibt der Schrott und wie soll der P2 damit jemals wieder auf die Beine kommen, selbst wenn das Management zukünftig alles richtig macht?

[Bärenbulle]

Wie läuft das technisch denn genau ab, wenn am 1.10. alle gemeinsam durch die (vielleicht) zu kleine Ausgangstür flüchten wollen?

 

(1) Gibt es eine Priorisierung nach der die Verkaufsaufträge durch die KAG abgewickelt werden?

(2) Werden alle Depotbanken gleich behandelt bzw. agieren alle gleichschnell?

(3) Ab wann kann man den Verkaufsauftrag frühstens einreichen?

(4) Gibt es vergleichbare Fälle, wo schon nach weniger als einem Tag (z.B. <1Stunde) wieder dicht gemacht wurde?

(5) Mit welcher Wahrscheinlichkeit rechnet Ihr, dass man nicht mehr rechtzeitig herauskommt?

 

Bin selbst übrigens nicht investiert.