Morgan Stanley P2 Value

[Apophis]

Es kann noch fuer 22,50 ueber L/S verkauft werden. Das habe ich getan.

 

10% Abwertung gut, also eine Kauforder zu 20 eingstellt und ausgefuehrt. Bin wieder dabei .

[zocker]

Es kann noch fuer 22,50 ueber L/S verkauft werden. Das habe ich getan.

 

10% Abwertung gut, also eine Kauforder zu 20 eingstellt und ausgefuehrt. Bin wieder dabei .

 

 

...im Oktober muß abgewickelt werden ,wenn der Fonds bis dahin nicht geöffnet werden kann!!!

 

...wie soll er geöffnet werden sollen - jeder, der bei klarem Verstand ist wird sofort nach Öffnung rausgehen.

 

...Morgan Stanley ist ein Betrüger-Verein,

 

....also werden sie sich an der Liquidierung gesund stoßen......

 

 

..... die kriegen übrigens 0,8% "Management-Fee"

 

.... kann man die denen nicht wegen grober Blödheit abziehen??????

[XYZ99]

Welche "kreativen Ideen" bei MS ausgebrütet werden, um Immo-Hypotheken über Wasser zu halten, kann man hier nachlesen (Englisch). Könnte ja auch diesen "P2 Value" hier betreffen oder wenigstens die daran Interessierten ein wenig aufheitern.

[Xover]

Welche "kreativen Ideen" bei MS ausgebrütet werden, um Immo-Hypotheken über Wasser zu halten, kann man hier nachlesen (Englisch). Könnte ja auch diesen "P2 Value" hier betreffen oder wenigstens die daran Interessierten ein wenig aufheitern.

 

 

Mangelnde Kreativität kann man MS zumindest nicht vorwerfen... auf die damaligen Verkäufer der Immobilien in dem Fonds haben sie allerdings schon seit Fondsschließung Druck gemacht hinsichtlich rückwirkender Kaufpreisminderungen und für die Vermieter die Bestandsrenovierungen niedrig gehalten (kenne das zumindest von einer Immobilie aus Frankfurt). In diesem Jahr waren dann erst die Anleger durch Abwertungen dran. MS haben sie dabei aber sicherlich ausgelassen (wäre ja z.B. auch möglich, dass der Kreditzins gemindert wird oder für eine gewisse Zeit ausfällt oder auf Verwaltungsvergütungen verzichtet wird). M.E. müssen da noch weitere Abwertungen folgen bevor der Fonds wieder öffnen kann (oder hohe Rücknahmeabschläge) ansonsten läuft das wohl auf liquidieren hinaus!

[frankmenz]

Es kann noch fuer 22,50 ueber L/S verkauft werden. Das habe ich getan.

 

10% Abwertung gut, also eine Kauforder zu 20 eingstellt und ausgefuehrt. Bin wieder dabei .

 

 

...im Oktober muß abgewickelt werden ,wenn der Fonds bis dahin nicht geöffnet werden kann!!!

 

...wie soll er geöffnet werden sollen - jeder, der bei klarem Verstand ist wird sofort nach Öffnung rausgehen.

 

...Morgan Stanley ist ein Betrüger-Verein,

 

....also werden sie sich an der Liquidierung gesund stoßen......

 

 

..... die kriegen übrigens 0,8% "Management-Fee"

 

.... kann man die denen nicht wegen grober Blödheit abziehen??????

 

 

 

Stimme Allem zu, trotzdem noch eine Nachfrage:

 

1. Gibt es verbindliche Regelungen zur Liquidation eines Fonds bzw.

2. Wie muss ich mir das konkret vorstellen ?

 

Danke für Antworten !

[Xover]

Stimme Allem zu, trotzdem noch eine Nachfrage:

 

1. Gibt es verbindliche Regelungen zur Liquidation eines Fonds bzw.

2. Wie muss ich mir das konkret vorstellen ?

 

Danke für Antworten !

 

 

Gem. Verkaufsprospekt S. 59 (http://www.morgansta...al_page-240.pdf):

 

Wird das Sondervermögen aufgelöst, so wird dies im elektronischen Bundesanzeiger sowie in hinreichend verbreiteten Tages- oder Wirtschaftszeitungen oder auf der Internetseite der Kapitalanlagegesellschaft unter www.morganstanley-p2value.de veröffentlicht. Die Ausgabe und die Rücknahme von Anteilen wird eingestellt. Der Erlös aus der Veräußerung der Vermögenswerte des Sondervermögens abzüglich der noch durch das Sondervermögen zu tragenden Kosten und der durch die Auflösung verursachten Kosten wird an die Anleger verteilt, wobei diese in Höhe ihrer jeweiligen Anteile am Sondervermögen Ansprüche auf Auszahlung des Liquidationserlöses haben. Die Auflösung des Sondervermögens kann längere Zeit in Anspruch nehmen. Über die einzelnen Stadien der Auflösung werden die Anleger durch Liquidationsberichte zu den Stichtagen der bisherigen Berichte unterrichtet, die bei der Depotbank erhältlich sind. Sofern das Sondervermögen aufgelöst ist, wird der Anleger durch Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger und in Tages- oder Wirtschaftszeitungen oder auf der Internetseite der Kapitalanlagegesellschaft unter www.morganstanley-p2value.de darüber unterrichtet, welche Liquidationserlöse ausgezahlt werden und zu welchem Zeitpunkt und an welchem Ort diese erhältlich sind. Nicht abgerufene Liquidationserlöse können bei dem für die Kapitalanlagegesellschaft zuständigen Amtsgericht hinterlegt werden. Für die Rechte der Anleger gelten die Vorschriften der Hinterlegungsordnung vom 10. März 1937.

 

Oder kurz:

-Sondervermögen geht an Depotbank über und wird liquidiert,

-Anleger erhält nach Kredittilgung und Kosten den jeweiligen Liquidationserlös des Objektes ausgeschüttet (das kann bei Immo Fonds m.E. recht lange dauern, da die Bestände sehr illiquide sind und erst die Kredite getilgt werden...)

[Apophis]

Wenn ploetzlich ein LKW mit Bauschutt vor der Tuer steht, macht man besser nicht auf. Es koennte die Auszahlung sein.

[piuss]

Bei 20 kaufen ist kein Risiko und bietet Chancen nach oben. Sind ja keine Schrottimmobilien wurden nur zu teuer eingekauft. Und 20 müssten sie immer wieder wert sein wenn die Anteile bei Ausgabe über 60 kosteten. Rein logisch betrachtet. Außerdem zieht die Wirtschaft wieder an was die Nachfrage nach Gewerbeimmo erhöht.

[XYZ99]

.... 20 müssten sie immer wieder wert sein wenn die Anteile bei Ausgabe über 60 kosteten. Rein logisch betrachtet. ...

Welcher Logik folgt deine Rechnung? Ich denke nichts muss sein...

[psteinbrech]

Bei 20 kaufen ist kein Risiko und bietet Chancen nach oben. Sind ja keine Schrottimmobilien wurden nur zu teuer eingekauft. Und 20 müssten sie immer wieder wert sein wenn die Anteile bei Ausgabe über 60 kosteten. Rein logisch betrachtet. Außerdem zieht die Wirtschaft wieder an was die Nachfrage nach Gewerbeimmo erhöht.

 

Na ja,

 

zunächst werden mal die Forderungen der Kreditgeber befriedigt und natürlich werden für die Liquidation erhebliche Kosten fällig. Wenn dann wirklich noch was übrig bleibt, wird ausgeschüttet.

 

Weiß eigentlich jemand, wie hoch die Femdkapitalquote bei dem Ding ist?

 

Gruß,

Peter

[sl66]

Weiß eigentlich jemand, wie hoch die Femdkapitalquote bei dem Ding ist?

Diese Frage interessiert mich auch sehr. Daher habe ich auf der Web-Seite des Fonds einige PDFs überflogen. Allerdings mit widersprüchlichem Ergebnis:

 

In der Factsheet- pdf-Datei steht auf Seite 1:

Finanzierungsquote: 42,1%

Stand: 30. Juni 2010

Ist das damit gemeint? Wäre ja erstaunlich viel. Gibt es nicht eine gesetzliche Femdfinanzierungs-Maximalquote von 50%?

 

<=>

 

Im Jahresbericht zum 31. März 2010 steht auf Seite 66 (Vermögensaufstellung):

Summe Liquitätsanlagen (alles Bankguthaben): 14,48%

Summe Verbindlichkeiten (besicherte Kredite): 15,89%

Demnach wäre gar keine Fremdfinanzierung vorhanden.

Allerdings bestand über die Hälfte des Fondsvermögens aus Beteildigungen.

Könnten dort die Femdfinanzierungen versteckt sein?

 

Übrigens: Die Vermögensaufstellung im Halbjahresbericht zum 30. September 2009 auf Seite 47 gibt auch keine (wesentliche) Femdfinanzierung an.

 

Kann jemand weiterhelfen?

 

VG Stefan

[Apophis]

Diese Tabelle ist aus der Euro 2009.

titeltabelle_1009.pdf

[psteinbrech]

Diese Tabelle ist aus der Euro 2009.

 

Hallo,

 

herzlichen Dank für den Bericht.

 

Dann mal ein bisserl Mathematik. Wenn ich nicht ganz falsch rechne, ist der aktuelle Börsenkurs sehr (!!) passend - allerdings ohne Aussicht auf große Gewinne.

 

Im September 2009 (Stichtag für den Artikel) lag der Kurs bei ca. 46. Bei einem Fondsvolumen von 1711 Mio Euro [ich gehe davon, dass das FK da noch nicht drin ist] entspricht das ca. 37,2 Mio Anteilen. Nimmt man diese 1711 Mio Euro plus 40% FK-Quote, ergibt sich ca. 684 Mio Euro als FK.

 

Heute sagen die Gutachter, Der Fonds ist noch 36 pro Anteil wert, macht insgesamt 1353 Mio Euro. Die Höhe des Fremdkapitals ändert sich aber dadurch ja nicht, also 1353 minus die 684 von oben = ca. 670 Mio Euro "Restwert". teilen wir diese nun wieder durch die 37,2 Mio Anteile, bleiben rund 18 Euro pro Anteil übrig. Und das auch nur, wenn a.) keine Abwicklungskosten entstehen und b.) alle Objekte zum jetzigen Schätzwert verkauft werden können.

 

Sind in den 1711 Mio Euro Fondsvolumen das Fremdkapital schon drin, sieht es noch viel viel schlechter aus und es bleiben nur noch 6 pro Anteil übrig. So viel dazu, wenn ein FK-Hebel nach hinten losgeht.

 

Wie auch immer, ein entspanntes und lohnendes Invest sieht für mich anders aus ...

 

Gruß,

Peter

 

P.S.: Ich muß mich gerade mal selber bremsen. Natürlich sollte das FK bei der Berechnung der Anteilswerte bereits vorab abgezogen worden sein - alles andere würde dem Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht widersprechen, den ich sogar bei MS erwarten würde. Das heißt - mit etwas Glück ist meine Rechnung oben falsch und von den 36 Euro Kurswert sind tatsächlich "nur" die Verluste für unterpreisigen Verkauf sowie die Abwicklungskosten abzuziehen, was unterm Strich einen Abschlag von derzeit 40% nicht unbedingt überschreiten dürfte. Ich bin mir aber jetzt selbst nicht sicher, welche der insgesamt drei Rechnungen korrekt ist.

[sl66]

... P.S.: Ich muß mich gerade mal selber bremsen. ...

Danke für die Bremsung.

 

So schlimm war die Fremdfinanzierung zumindest am 31.3.2010 nicht.

Als Anhang ein Foto von Seite 66 des Jahresberichts zum 31. März 2010 (<-- Hier Klicken: besser lesbar)

Hat jemand eine Idee, wo dort überhaupt die Fremdfinanzierung von ja wohl ca. 40% drinsteckt?

 

VG Stefan

 

[vanity]

Hat jemand eine Idee, wo dort überhaupt die Fremdfinanzierung von ja wohl ca. 40% drinsteckt?

Meine Idee (mehr aber auch nicht): Die angeführte Fremdfinanzierungsquote bezieht sich nur auf den direkt investierten Immobilienanteil (248 Mio von 610 Mio), Die Beteiligungen, die den größeren Teil ausmachen, werden wegen der Besicherung wohl kaum fremd finanzierbar sein. Allerdings ist das nicht unbedingt eine Entwarnung: Es ist ja durchaus möglich, dass die Beteiligungen ihrerseits zum Teil fremdfinanzierte Assets halten. Da dürfte aber nicht transparent sein (ich habe den Bericht nur überflogen, weiß es also nicht).

 

@psteinbrech: Bei Ermittlung des Anteilswert ist das FK natürlich saldiert! (etwa Seite 62 des von sl66 verlinkten Berichts)

 

Bruttovermögen: 1.700 Mio

Verbindlichkeiten: 248 Mio

Nettovermögen: 1.452 Mio = 31 Mio Anteile x 46,8 €/Anteil (S. 66)

 

Ein Wertänderung von 10% des Portfolios führt dann c. p. zu

 

Bruttovermögen: 1.530 Mio

Verbindlichkeiten: 248 Mio

Nettovermögen: 1.282 Mio = 31 Mio Anteile x 41,3 €/Anteil

 

einer Wertänderung eines Anteils von ca. 12%. Der Hebel ist also eher gering. ..

 

(Nachtrag: ... wird aber mit zunehmendem Verfall immer größer!)

[checker-finance]

Every Body's darling ist der MP2V(alueburner) jedenfalls nicht. und sexy auch nicht, obwohl er immer schlanker wird. ich hätte gedacht, dass er die 20-Marke halten kann, aber heute ist er erstmals sogar mit dem Briefkurs darunter gerutscht.

 

Ist mir wirklich unerfindlich, wo der noch einen Boden finden soll.

[sl66]

Hat jemand eine Idee, wo dort überhaupt die Fremdfinanzierung von ja wohl ca. 40% drinsteckt?

Meine Idee (als Bilanzlaie): (Die unausgesprochene Alternative zu Vanitys Idee):

Die Fremdfinanzierungen in den Beteiligungen (die ca. 55% des Fonds =792 Mio. ausmachen), werden ausgewiesen und auf dem Gesamten Fonds umgelegt.

 

Ein geratenes Beispiel: Wenn wir einfach mal raten, dass die Beteiligungen unseres Fonds Assets enthalten, die zu 60% fremdfinanziert sind, dann hätten diese Assets einen Wert von 1,980 Mia.

Unser Anteil an diesen Assets wäre dann 40% von 1,980 Mia = 792 Mio.

Der fremde Anteil (Fremdfinanzierung) wäre 60% von 1,980 Mia = 1188 Mio.

Zusammen mit den 610 Mio Immos, die dem Fonds komplett gehören, wären also insgesamt Assets für 2,59 Mia im Fonds vorhanden. Und eine Fremdfinanzierung von 1188 Mio.

Das ergäbe dann für den gesamten Fonds eine Fremdfinanzierungsquote von 45,8%. (somit etwa die 40%, die ich konstuieren wollte)

 

Nur ein Schuss ins Blaue, aber anders passen die Bilanzdaten beim groben Überfliegen für mich nicht zusammen.

 

Wichtige Frage:

Wenn obiges stimmt, was bedeutet das dann für die Risiken des Fonds? Worst Case?

 

Mir fällt gerade auf, dass ich immer von "unserem" Fonds geschrieben habe. Ich bin seit 3 Tagen mit dabei.

 

VG Stefan

[P2k1]

Das hört sich alles nicht mehr sehr nach Risikoklasse 2 an.

Zum Glück bin ich schon vor 2 Monaten aus dem "offenen Immobilienbereich" ausgestiegen.

 

Viel Glück den Fondshaltern. ;-)

[vanity]

Auf S. 17 und S. 19 stehen doch noch ein paar Erläuterungen zur Fremdfinanzierung und deswegen revidiere ich meine oben geäußerte Meinung:

 

Die direkt oder indirekt gehaltenen Beteiligungen repräsentieren eine Wert von 2117 Mio (624 + 1493) , diesen ist eine Fremdfinanzierung von 819 Mio (203 + 616) zugeordnet. Dies entspricht einer Quote von knapp 40%. Netto verbleiben dann noch 1298 Mio. Bei diesen Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte des Zeitraums 03.2009 bis 03.2010, damit sind sie nicht direkt mit der Vermögensaufstellung auf S. 66 vergleichbar, die stichtagsbezogen ist.

 

Per 31.03.2010 betrug das den Immobilien zuordenbare Kreditvolumen 859 Mio (S. 19), davon 203 Mio im direkten und 656 Mio im Beteiligungsbereich (ist aber egal, wo die stecken). Hier wird auch die Zahl 40,3% FK-Quote nochmals erwähnt, d. h. das Bruttoimmobilienvermögen müsste bei etwa 2150 Mio (859 / 0,4) liegen.

 

In der Vermögensaufstellung auf S. 66 werden dann offensichtlich z. T. Nettowerte ausgewiesen. Meine Interpretation lautet jetzt so, dass in dieser Vermögensaufstellung

 

- bei Direktinvests der Bruttowert ausgewiesen wird

- bei Beteiligungsinvest der Nettowert (Verb. saldiert) ausgewiesen wird

- die ausgewiesenen Verbindlichkeiten (röm. V.1, 203 Mio) sich auf die Direktinvests beziehen

 

Damit wäre die FK-Quote von 40% einigermaßen plausibel und in der Tat ein Hebel von ca. 1,7 von Bewertungsänderungen auf das NAV gegeben. (die gehaltene Liquidität (200 Mio per 30.03.) mildert diesen Hebel natürlich etwas, allerdings ist die Zahl von Ende März nicht mehr unbedingt aussagekräftig.

 

Ist der Rechengang so konsensfähig? :-

[checker-finance]

Die Hebelrechnung ist mir nicht so ganz klar. Die Eigenkapitalquote sinkt, wenn der Wert einer Immobilie/Beteiligung sinkt. EK ist bei Aktien wichtig. OK. Bei OI dürfte hinsichtlich des Leverage viel stärker relevant sein, ob die Bruttoerträge oberhalb der FK-Kosten liegen. In dem Fall ist Leveraging positiv . Sind die Zinsen höher als die Mieten, wirkt sich das leveraging negativ aus.

 

Problematisch ist die FK-Quote allerding auch noch in der Hinsicht, dass diese gesetzlich gedeckelt ist, m. E. auf 50%. Wenn ein OI weit drunter ist, kann er sich die Lquidität für eine Öffnung durch Erhöhen der FK-Quote beschaffen und muß keine immos veräußern.

[vanity]

Die Hebelrechnung ist mir nicht so ganz klar. Die Eigenkapitalquote sinkt, wenn der Wert einer Immobilie/Beteiligung sinkt. EK ist bei Aktien wichtig. OK. Bei OI dürfte hinsichtlich des Leverage viel stärker relevant sein, ob die Bruttoerträge oberhalb der FK-Kosten liegen. In dem Fall ist Leveraging positiv . Sind die Zinsen höher als die Mieten, wirkt sich das leveraging negativ aus.

Das ist für eine Immobilienbude (wie Deikon) genauso interessant wie für einen OI. Die Wertschwankungen der Aktiva schlagen bei FK-Einsatz gehebelt auf den Rest der Passiva durch, in einem Fall auf das EK, beim OI entsprechend auf das NAV. Als Halter eines OI bist du in derselben Rolle wie der EK-Geber einer normalen Gesellschaft. Mir ging es in erster Linie darum herauszufinden, wo diese Fremdfinanzierungsquote von 40% steckt, wenn in der Vermögensübersicht nur ein wesentlich kleinerer Betrag als Verbindlichkeiten auftaucht. Das Rätsel, meine ich, ist wegen des in den Beteiligungen enthaltenen FK, welches nicht mehr in der Vermögensdarstellung offen ausgewiesen wird, gelöst. Gegenüber abweichenden Meinungen bin ich aber aufgeschlossen, da ich kein OI-Experte bin (sondern nur den Jahresbericht durchgelesen habe)

 

Dass die Nettomieterträge über den FK-ZInsen liegen sollten, ist natürlich auch wichtig. Im Prinzip ist es dasselbe: Alle Verluste (egal ob Wertminderungen oder ein negativer Mieterlös-/Finanzierungssaldo) schlagen bei Fremdfinanzierung gehebelt auf das EK (oder hier NAV) durch. Das ist aber nicht spezifisch für OI, sondern überall so.

[sl66]

... Damit wäre die FK-Quote von 40% einigermaßen plausibel ...

... die gehaltene Liquidität (200 Mio per 30.03.) mildert diesen Hebel natürlich etwas ...

... Ist der Rechengang so konsensfähig?

Wenn wir von der Fremdfinanzierung von 819 Mio. die Liquidität von 210 Mio. subtrahieren, dann kommen wir auf eine Fremdfinanzierung von 609 Mio. Das ist schon ein Unterschied (in #186 habe ich diese Liquidität bereits von der dort ausgewiesenen Fremdfinanzierung subtrahiert).

Natürlich alles Stand März 2010 (aber damit doch noch ziemlich aktuell).

konsensfähig? Ja! Jetzt müssen wir nur noch Haare in der Suppe finden.

Vanity, vielen Dank für Deine Arbeit. Ohne Deine Unterstützung hätte ich aus der Bilanz gar keine Folgerungen ziehen wollen.

 

Was mich noch interessieren würde:

Wenn eine unserer Beteiligungen insolvent geht, müssen wir dann mit weiteren Forderungen rechnen (Nachschusspflicht) oder können wir diese Beteiligung einfach zu 0 Abschreiben (so, wie es wohl bei einer GmbH wäre)?

 

Insgesamt macht die Situation des Fonds auf mich keinen so katastrophalen Eindruck.

 

VG Stefan

[vanity]

Wenn wir von der Fremdfinanzierung von 819 Mio. die Liquidität von 210 Mio. subtrahieren, dann kommen wir auf eine Fremdfinanzierung von 609 Mio. Das ist schon ein Unterschied (in #186 habe ich diese Liquidität bereits von der dort ausgewiesenen Fremdfinanzierung subtrahiert).

Natürlich alles Stand März 2010 (aber damit doch noch ziemlich aktuell).

konsensfähig? Ja!

Ja! Genau genommen müssten wir noch die Sonstigen Forderungen/Verbindlichkeiten einbeziehen, die aber wertmäßig nicht so stark ins Gewicht fallen. Das dürften auch zusammen mit der Liquiditätsposition die Positionen sein, die sich auf operativer Basis ziemlich schnell ändern, so dass die Ende-März-Zahlen schnell an Aussagekraft verlieren.

 

Die einfachste Form der Rechnung zur Ermittlung des Fremdfinanzierungshebels ist dann (Brutto-Immobilien-Vermögen / NAV). Da ist dann alles rausgekürzt. Der dürfte grob bei 1,5 liegen.

 

Jetzt müssen wir nur noch Haare in der Suppe finden.

NIchts einfacher als das? Eher nicht, denn jetzt kommen wir in Gefilde, wo sich keiner mehr richtig auskennt und die Spekulationen anfangen. Ein bisschen weiterrechnen geht noch:

 

Der Marktpreis liegt zzt. ziemlich genau bei 50% des KAG-Preises. Mit unserem 1,5-Hebel von oben kann sich der P2 damit noch weitere 33% Abwertung auf seine Immos erlauben, bis der KAG-Preis dem (jetzigen) Marktpreis entspricht. Das ist sozusagen der Bewertungspuffer, aber ist das viel oder wenig? Mir kommt es viel vor, insbesondere unter Berücksichtigung der bisher erfolgten Abwertungen (aber Ahnung habe ich davon natürlich nicht).

 

Allerdings wird das Ganze irgendwie zum Selbstläufer, denn jede weitere offizielle Abwertung wird das Vertrauen weiter unterminieren, so dass auch der Börsenpreis nach unten ausweicht. Irgendwie sitzt der Fonds jetzt in der Falle: Wegen des Vertrauensschwunds wird die Schere zwischen den beiden Preisen sich so schnell nicht schließen, solange die Schere aber fortbesteht, wird bei einer Wiederöffnung jeder versuchen, seine Schäfchen ins Trockene zu bringen, was dem Fonds sofort das Genick bricht. Erinnert mich ein wenig an den Cominvest GS-Fonds, der als Ausweg die Liquidation gewählt hat (und der hat wenigstens noch halbwegs liquide Papiere im Portfolio).

 

Was mich noch interessieren würde:

Wenn eine unserer Beteiligungen insolvent geht, müssen wir dann mit weiteren Forderungen rechnen (Nachschusspflicht) oder können wir diese Beteiligung einfach zu 0 Abschreiben (so, wie es wohl bei einer GmbH wäre)?

Beim Halter der Fondsanteile gibt es bestimmt keine Nachschusspflicht, ob die einzelnen Beteiligungsgesellschaften sich quersubventionieren müssen, dürfte von außen schlecht zu beurteilen sein (eher nicht).

 

Insgesamt macht die Situation des Fonds auf mich keinen so katastrophalen Eindruck.

Ich denke, in einer solchen Situation geht es mittlerweile mehr um Marktpsychologie als um rationale Bewertungen. Und das ist wohl das Gebiet, auf dem man am schnellsten scheitern (oder Erfolg haben) kann. Hier dürfte Ausdauer und Zähigkeit die Investortugend Nr. 1 sein.

[Xover]

Wenn wir von der Fremdfinanzierung von 819 Mio. die Liquidität von 210 Mio. subtrahieren, dann kommen wir auf eine Fremdfinanzierung von 609 Mio. Das ist schon ein Unterschied (in #186 habe ich diese Liquidität bereits von der dort ausgewiesenen Fremdfinanzierung subtrahiert).

Natürlich alles Stand März 2010 (aber damit doch noch ziemlich aktuell).

konsensfähig? Ja!

 

Da in den Immobiliengesellschaften auch Fremdkapitalfinanzierungen stecken, habe ich folgende Vorgehensweise zum Verschuldungsgrad gewählt:

Bei der letzten Abwertung der Fondsanteile auf 36,32 eur wurden die folgenden 4 Immobilien abgewertet:

-Draycott Park um 10% von 93,3 Mio.

-Citigroup C. um 13% von 183 Mio. (48,45% Beteiligung)

-Etoile P. um 25% von 57,1 Mio.

-Legends V. um 26% von 123,99 Mio. (95% Beteiligung)

In Summe wurden 65,725 Mio. an Eigenkapital des Fonds dadurch aufgezehrt.

 

Der Fondspreis ist um 8,63% gefallen. Diese Abwertung sollte den -65,725 Mio. / (1,699 Mrd. Immobilienvermögen * Eigenkapitalquote) entsprechen.

Danach hat der Fonds eine Fremdkapitalquote von 55,2%.

 

Was mich noch interessieren würde:

Wenn eine unserer Beteiligungen insolvent geht, müssen wir dann mit weiteren Forderungen rechnen (Nachschusspflicht) oder können wir diese Beteiligung einfach zu 0 Abschreiben (so, wie es wohl bei einer GmbH wäre)?

 

Das kommt auf die Gesellschaftsform an und vor allem ob ggf Bürgschaften der Gesellschafter (des Fonds) für die Immobilienkredite abgegeben wurden. Ich halte dies für nicht ausgeschlossen, da die Gesellschaften insb. zum Ziel hatten, eine Beteiligung von mehreren Gesellschaften an der Immobilie zu ermöglichen (und dabei einen möglichst niedrigen Kreditzins zu erhalten) und ggf steuerliche Gründe auch eine Rolle spielten. Das Ziel das Risiko des Immobilieninvestments auf das eingebrachte Eigenkapital zu beschränken, dürfte dagegen nachrangig gewesen sein!

 

Insgesamt macht die Situation des Fonds auf mich keinen so katastrophalen Eindruck.

 

Naja, wenn du dir mal die Abwertungen der 4 Immobilien ansiehst: zwischen 10% und 26% (und das ganze bei einer 55% Fremdfinanzierung). Im Falle einer Abwicklung des Fonds könnte ich mir gut vorstellen, dass die realisierten Preise die Bewertungen noch unterschreiten...

[checker-finance]

Der Fondspreis ist um 8,63% gefallen. Diese Abwertung sollte den -65,725 Mio. / (1,699 Mrd. Immobilienvermögen * Eigenkapitalquote) entsprechen.

Danach hat der Fonds eine Fremdkapitalquote von 55,2%.

 

 

Dazu sagt § 80a InvestmentG:

 

"Die Kapitalanlagegesellschaft darf unbeschadet des § 53 für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger Kredite nur bis zur Höhe von 50 Prozent des Verkehrswertes der im Sondervermögen befindlichen Immobilien und nur aufnehmen, wenn dies in den

Vertragsbedingungen vorgesehen ist, die Kreditaufnahme mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist, die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind und die Grenze nach § 82 Abs. 3 Satz 2 nicht überschritten wird. Eine Kreditaufnahme zur Finanzierung der Rücknahme von Anteilen ist nur nach Maßgabe des § 53 zulässig."