Hausbau - lohnt es wirklich?

[AnNaWF]

Hallo!

 

Ich versuche gerade mal etwas auszuloten ob sich ein Hausbau lohnt oder nicht; klar, das höngt von vielen Faktoren ab und niemand kann wissen was die nächsten 40 oder noch mehr Jahre bringen, aber man kann ja mal versuchen eine kleine Kalkulation aufzustellen.... die Alternative wäre "Haus mieten"...

 

Meine Berechnungen:

 

Ausgangssituation:

 

• Der Hausbau würde in ca. 10 Jahren anstehen
  
• Derzeit habe ich 75k zur Verfügung
  
• Mtl. kann ich ca. 1000-1500 EUR zurücklegen (wir wollen mal mit der Mitte rechnen, also 1250 EUR - etwas mehr Puffer ist immer gut)...
  

 

Mal mit 7% p.a. kalkuliert könnte ich alleine (meine Frau völlig ausser Betracht gelassen) ca. 350.000 EUR ansparen.

(Bei 6% 340.000 EUR, bei 5% 315.000 EUR).

 

Meine Frau kann in ca. 2 Jahren wieder arbeiten:

 

• Derzeit hat sie 0k zur Verfügung
  
• Mtl. kann sie ca. 1500-2000 EUR zurücklegen (wir wollen wieder, worst case, mit 1500 EUR rechnen; das ist sehr pessimistisch gerechnet; eigentlich kann sie "alles" zurücklegen denn ich zahle ohnehin "alles" derzeit)...
  

 

Mal wieder mit 7% p.a. kaluliert könnte sie alleine ca. 190.000 EUR ansparen.

(Bei 6% 180.000 EUR, bei 5% 175.000 EUR).

 

Grob kommen wir beide zusammen also bis zum Zeitpunkt des Hausbaus auf ca. 500.000 EUR (bzw. eine Summe zwischen 490.000 EUR und 540.000 EUR).

 

Anmerkungen:

Ich bin hier zuerst von einem Kaufpreis von 840.000 EUR ausgegangen; hab diesen dann auf 1.000.000 EUR angepasst - siehe Kommentar gaaanz unten.

Außerdem habe ich jetzt mal die Inflation insofern eingerechnet dass ich den Kaufpreis in 10 Jahren abgeschätzt habe: 1.200.000 EUR - ich habe allerdings nicht mit diesem Wert bis zum Ende durchgerechnet - soll nur zeigen dass sich das deutlich bemerkbar machen würde; allerdings kann man ja auch überall meine 5% p.a. Zahlen statt der 7% p.a. Zahlen nehmen (welche ich nun auch ausgewiesen habe) - dann kommts ohnehin etwa hin.

 

Wir wohnen in einer recht teuren Gegend, ich schätze ein Haus (1000qm Grundstück, 200qm Wohnfläche) würde hier locker 750.000 EUR ca. 1.000.000 EUR kosten (eher sogar mehr); gehen wir einfach mal von 840.000 EUR aus (lässt sich gut weiterechnen).; unter Einbeziehung der Inflation (s.o.) wären das in 10 Jahren 1.200.000 EUR.

 

Annahmen:

 

• Zusammen können wir 2750 EUR (Puffer wird sicher für Auto, Luxuskram, Kinder aufgebraucht *g) zurücklegen (wir lassen Gehaltssteigerungen genauso wie die Inflation einfach mal weg)
  
• Da die Miete wegfällt können wir ohne Probleme 3500 EUR mtl. abzahlen
  

 

Angenommen wir zahlen 500.000 EUR selbst sind noch 300.000 EUR 500.000 EUR (bzw. 700.000 EUR mit Inflation) abzuzahlen; 3500 EUR können wir stemmen; nehmen wir einen Zinssatz von 5,0% p.a. an.

Viel mehr als 10 Jahre 15 Jahre möchte ich nicht abbezahlen.

 

Dann kommen wir mit einer Tilgung von 3,4% hin: ca. 18 Jahre; 3500 EUR mtl. Belastung.

Danach stehen wir bei ca. 0 ;-)

 

So, nehmen wir an ich sei jetzt 30 (stimmt auch etwa), dann wär ich mit ca. 58 bei 0.

Das ein Haus garkein Geld kostet im Unterhalt ist sicher ein großer Irrtum, also geh ich davon aus dass es im Unterhalt 1/4 der Miete kostet (aber naja, sagen wir dass ist im "Puffer").

 

So, dann bleiben noch 9 Jahre zum Arbeiten und sparen; rechnen wir einfach mit der Sparleistung von 3500 EUR weiter.

Dann kommen wir am Ende auf 0,52 Mio EUR bei 7% p.a.

(Bei 6% 0,49 Mio EUR, bei 5% 0,48 Mio EUR).

 

----------

 

Nun die andere Variante - wir bauen kein Haus, wir mieten eins (ich hab keine Ahnung was sowas kostet! - jemand ne Idee?) :-)

 

In 10 Jahren sind, daran ändert sich ja nichts, 490.000 EUR - 540.000 EUR da.

Diesmal, aus Sicherheitsaspekten, "nur" mit 5% kalkuliert, kommen da 27.000 EUR reine Zinseinnahmen bei rum.

Dh man kann sich ohne Probleme etwas anmieten das 2250 ( EUR mtl. kostet und weiter seine Sparleistungen erbringen.

 

Nun, da ich nicht weiß was so ein Haus kostet, mal 4 Varianten:

 

Variante I: Hausmiete kostet 2000 EUR -> aus obrigen Zinseinnahmen bleiben übrig: 2250-2000=250 EUR; Sparpotential weiterhin 3500 EUR; Zusatzsparpotential durch Wegfall der "alten" Miete: 800 EUR; summa summarum sind also hier 250+3500+800= ~4500 EUR mtl. sparbar

Variante II: Hausmiete kostet 3000 EUR -> 3500 EUR mtl.

Variante III: Hausmiete kostet 4000 EUR -> 2500 EUR mtl.

Variante IV: Hausmiete kostet 5000 EUR -> 1500 EUR mtl.

 

So, ich nehme also wirklich an ich nehm die Zinsen aus den 500.000 nur um die Miete zu zahlen (auch unrealistisch, aber man rechnet ja gerne wost case):

 

Wo stehe ich dann nach 10, 20 oder 27 Jahren (wieder 7% p.a.):

 

Variante I: 0,8 Mio; 2,3 Mio; 4,2 Mio

Variante II: 0,6 Mio; 1,8 Mio; 3,2 Mio

Variante III: 0,4 Mio; 1,3 Mio; 2,3 Mio

Variante IV: 0,3 Mio; 0,8 Mio; 1,4 Mio

 

Das gleiche bei 6% und 5%; nur mal für 27 Jahre:

 

Variante I: 3,5 Mio; 3,0 Mio

Variante II: 2,8 Mio; 2,4 Mio

Variante III: 2,0 Mio; 1,7 Mio

Variante IV: 1,2 Mio; 1,0 Mio

 

In allen Varianten fährt man mit Mieten deutlich besser als mit Kaufen.

Der größte Vorteil in Lösung II besteht auch in der Flexibilität: wer weiß schon ob er wirklich 40 Jahre lang am gleichen Ort arbeiten kann/will?

 

Für Lösung I spricht natürlich ganz klar "Der Traum vom Eigenheim" - siehe auch Kommentar von Grumel :-)

 

Vllt wäre auch der Mittelweg interessant - gegen Ende wird ja auch klarer ob man Sesshaft wird oder nicht.

Geht man von Variante II, III oder gar IV aus, kann man nach ca. 15 Jahren das Haus kaufen und noch ca. 15 Jahre sparen.

Denn in den ersten 15 Jahren sammeln sich ca. 0,5-1,0 Mio an; in den weiteren 15 Jahren (dann ist man ja schon 52) sammeln sich dann nochma die gleiche Summe an.

 

Ja, Inflation, Krankheit,Kinder usw. ist alles nicht einkalkuliert... würde aber alle Varianten gleich treffen...

Ich denke aber die Kinder lassen sich aus beider Parteien Gehaltserhöhungen und den üppig bemessenen Puffern finanzieren (pro Kind rechnet man 120k EUR).

 

Ich bin sehr auf Meinungen gespannt!

 

UPDATE

Ich hab eben bei immoscout24.de mal Häuser im Bereich meiner Vorstellungen angeschaut; die Preise bewegen sich zwischen 1500-2500 EUR; d.h. man kann getrost von Variante II ausgehen.

Die Kaufpreise liegen eher noch über den von mir angesetzten 840.000 EUR - ca. 1.000.000 EUR ist realistisch *autsch* - werde ich also nochmal updaten müssen...

[Grumel]

Würde den Hausbau als Konsum ( ! ) Entscheidung sehen. Man erkauft sich zum Beispiel dass man nie raus muß aus der vertrauten Umgebung weil der Vermieter rein will, die Möglichkeit nach eigenem Geschmack neu zu bauen etc...

 

Mal mit 7% p.a. kalkuliert

 

Zu hoch.

 

Der große Fehler bei diesen Miete vs Zinsen Vergleichsrechnungen ist dass man sobald man ein Haus auf Kredit kauft das Risiko deutlich erhöht.

[AnNaWF]

Würde den Hausbau als Konsum ( ! ) Entscheidung sehen. Man erkauft sich zum Beispiel dass man nie raus muß aus der vertrauten Umgebung weil der Vermieter rein will, die Möglichkeit nach eigenem Geschmack neu zu bauen etc...

 

Diesen Faktor habe ich bewusst mal weggelassen; ich füge den aber gleich oben als vorteil für Lösung I ein; der Vollständigkeit wegen.

 

Zu hoch.

 

Es geht ja nur um den Vergleich der beiden Varianten und um grobe Orientierungen; wenn ich beides mit 6% durchrechne ändert sich dadurch reichlich wenig.

Außerdem habe ich _alle_ anderen Werte extremst pessimistisch angesetzt, die Gesamtrechnung dürfte etwa hinkommen; und so abartig sind 7% auch wieder nicht - ich würde die als optimistisch-realistisch bezeichnen, allerdings würde ich auf keinen Fall drüber gehen. Auch Banken wie die Quirinbank rechnen mit 7% p.a. und schaffen die auch meist - aber das wäre jetzt eine gänzlich andere Diskussion.

[Grumel]

Für dich zählt die Realrendite nicht die Nominalrendite bedenke das.

[FabMan]

Dieses Thema hatten wir doch schon, warum immer 50 Threads mit identischem Thema???

[AnNaWF]

Für dich zählt die Realrendite nicht die Nominalrendite bedenke das.

 

Hm... erklär mal... vllt hab ich da nen Fehler gemacht...

Falls Du das Weglassen der Inflation meinst: Ich sagte ja dass ich denke dass das durch die ebenfalls weggelassenen Gehaltserhöhungen etwa kompensiert wird; bisher waren meine Erhöhungen immer über der Inflation - sollte also schön in mein worst-case Szenario passen...

 

Oder was meintest Du was ich "vergessen" habe zu beachten?

Bin für alle Tips dankbar - bei sonem Kalkulationsversuch vergisst man gerne mal was ;-)

 

UPDATE

Okay, ich beachte das in meiner Rechnung nur im Bezug auf die Sparleistungen; diese kann ich aufgrund der steigenden Gehälter jährlich um 2% erhöhen um die Inflation auszugleichen (Dynamik quasi) - allerdings müßte ich das irgendwie auch in die Zinsen auf das bereits angesammelte Kapitel reinrechnen - meinst Du das?

Hmpf... über den Punkt müßte ich nochmal nachdenken...

 

 

Dieses Thema hatten wir doch schon, warum immer 50 Threads mit identischem Thema???

 

Ich hab mir so ziemlich alle Threads zu dem Thema heute Abend angeschaut - eine solche Vergleichsrechnung (mit Zahlen, kein rein fiktives Rumgerate) habe ich nicht gefunden - wo ist sie?

[Aktiencrash]

Dieses Thema hatten wir doch schon, warum immer 50 Threads mit identischem Thema???

 

 

Wenn dir die Frage des Beitragerstellers nicht paßt, dann brauchst du dich nicht beteiligen ! Jeder hat das Recht seine Frage im Forum in zu stellen.

[AnNaWF]

Wenn dir die Frage des Beitragerstellers nicht paßt, dann brauchst du dich nicht beteiligen ! Jeder hat das Recht seine Frage im Forum in zu stellen.

 

Danke... insb. bringen solche Äußerungen einfach niemandem was; es unterbricht nur den Diskussionsfluss - und ich habe die "Suche" ausführlichst bemüht; eine solche Rechnung habe ich zumindest nirgendwo gefunden. Naja, ein freies Medium, beschweren dass ich mich 1h hingesetzt habe um eine Kalkulation zu entwerfen und die Community teilhaben lassen möchte darf sich aber natürlich jeder...

 

Nunja, zurück zur Diskussion :-) - bin sehr gespannt auf Eure Meinungen!

[Grumel]

Falls Du das Weglassen der Inflation meinst: Ich sagte ja dass ich denke dass das durch die ebenfalls weggelassenen Gehaltserhöhungen etwa kompensiert wird; bisher waren meine Erhöhungen immer über der Inflation

 

Das ändert ja an der Rendite des bereits angesparten Geldes nix.

[AnNaWF]

Gleichzeitig; es ist spät, habs auch grad gemerkt (siehe Update oben)... ich versuch das mal reinzurechnen... sehr guter Punkt!

 

Wenn ich zumindest bei den Einzahlungen die Dynamik walten lasse komme ich zB statt auf 350.000 EUR nach 10 Jahren auf 380.000 EUR.

Wenn ich eine jährliche Inflation von 2% annehme sind diese 380.000 in 10 Jahren noch 310.000 EUR wert.

 

So könnte ichs rechnen denke ich, oder?

Dann würde ich das oben vllt. mal korrigieren (bzw. zumindest mal prüfen wie drastisch sich das auswirkt oder ob da beide Varianten ähnlich betroffen sind).

 

Unabhängig davon - ist das Mieten (rein finanziell) wirklich billiger?

Ich hab bisher immer gelesen das der Hausbau sich auf Dauer lohnen würde... um mal zur eigentlichen Frage zurückzukommen...

[AnNaWF]

UPDATE

Ich hab das ganze auch mal mit 6% und 5% durchgerechnet; ändert am Gesamtbild natürlich wenig, machts aber realistischer.

Ich habe zumindest den Preis des Hauses inkl. Inflation ausgewiesen (würde aber für ne exakte Rechnung nicht ausreichen, man müßte diese überall einrechnen).

 

Unabhängig davon bleibt die essentielle Frage: - ist das Mieten (rein finanziell) wirklich billiger?

Ich hab bisher immer gelesen das der Hausbau sich auf Dauer lohnen würde... um mal zur eigentlichen Frage zurückzukommen...

[Sapine]

Das Problem ist, dass man diese Frage nicht generell beantworten kann. Es gibt so viele Parameter, die da mit rein spielen. Guthaben und Hypothekenzinsen. Aktuelle Miethöhe und Häuserpreise und die Entwicklung in der Zukunft. Deine persönliche Steuersituation und vieles mehr.

 

Wenn ich allerdings den für dich realistischen Hauspreis sehe, habe ich Zweifel, dass sich der Hauskauf bei dir rechnen kann. Desto niedriger die ortsübliche Mietrendite ist, desto eher ist ein Hauskauf unattraktiv, wenn die Hauptmotivation im Vermögensaufbau liegt.

 

Hast du die Diskussion hier im Forum zu dem Thema schon gesehen?

 

Zu den Zinssätzen: Eine Nachsteuerrendite von 5% ist durchaus noch optimistisch, da ja mehr als 28% für die Abschlagssteuer weg gehen in Zukunft. D.h. du musst eine Vorsteuerrendite von fast 7% p.a. erzielen. Das ist zwar möglich bei entsprechender Ausrichtung des Depots, aber keineswegs sicher.

[delubac]

Vielleicht zwei kleine Hilfen für Deine Berechung:

 

Als sicheren Zinssatz für dein Ansparphase "darfst" du nur den aktuellen Staatsanleihenzins nehmen von etwa 4,2 % nominal, nach Steuer also etwa 3%. Alles ander birgt Unsicherheiten bzgl. Rückzahlungswert und -zeitpunkt. Letztlich erzielter Mehrerlös ist als schönes Zubrot zu sehen, darf aber niemals für eine seriöse Kalkulation vorausgesetzt werden.

 

Kosten einer Immobilie:

Seriöse Rechnungen nehmen etwa 1,0-1,5% Instandhaltungsrücklage für Wohnimmobilien an. Grundlage dafür ist die Annahme dass eine Immobilie ohne Instandhaltung nach etwa 80-100 Jahren wertlos ist. Evtl. aufwändigere Zubehörteile deines Hauses musst du speziell mit deren Lebensdauer veranschlagen, z.B. Dachsolaranlage, Erdwärme usw.

 

Bei beiden Ansätzen gilt, lieber zurückhaltend Kalkuliert und nachher unerwartete Überschüsse also andersrum.

 

Viele Grüße,

 

delubac

[AnNaWF]

Das Problem ist, dass man diese Frage nicht generell beantworten kann. Es gibt so viele Parameter, die da mit rein spielen. Guthaben und Hypothekenzinsen. Aktuelle Miethöhe und Häuserpreise und die Entwicklung in der Zukunft. Deine persönliche Steuersituation und vieles mehr.

 

Sehe ich auch so.

 

Wenn ich allerdings den für dich realistischen Hauspreis sehe, habe ich Zweifel, dass sich der Hauskauf bei dir rechnen kann. Desto niedriger die ortsübliche Mietrendite ist, desto eher ist ein Hauskauf unattraktiv, wenn die Hauptmotivation im Vermögensaufbau liegt.

 

Macht Sinn.

 

Zu den Zinssätzen: Eine Nachsteuerrendite von 5% ist durchaus noch optimistisch, da ja mehr als 28% für die Abschlagssteuer weg gehen in Zukunft. D.h. du musst eine Vorsteuerrendite von fast 7% p.a. erzielen. Das ist zwar möglich bei entsprechender Ausrichtung des Depots, aber keineswegs sicher.

 

Stimmt! Sehr guter Punkt!

 

 

Vielleicht zwei kleine Hilfen für Deine Berechung:

 

Als sicheren Zinssatz für dein Ansparphase "darfst" du nur den aktuellen Staatsanleihenzins nehmen von etwa 4,2 % nominal, nach Steuer also etwa 3%. Alles ander birgt Unsicherheiten bzgl. Rückzahlungswert und -zeitpunkt. Letztlich erzielter Mehrerlös ist als schönes Zubrot zu sehen, darf aber niemals für eine seriöse Kalkulation vorausgesetzt werden.

 

Okay, wobei das wiederum nichts dran ändert das die Mietvariante die bessere ist; eine ernsthafte Kalkulation würde ich vermutlich auch so machen.

 

Kosten einer Immobilie:

Seriöse Rechnungen nehmen etwa 1,0-1,5% Instandhaltungsrücklage für Wohnimmobilien an. Grundlage dafür ist die Annahme dass eine Immobilie ohne Instandhaltung nach etwa 80-100 Jahren wertlos ist. Evtl. aufwändigere Zubehörteile deines Hauses musst du speziell mit deren Lebensdauer veranschlagen, z.B. Dachsolaranlage, Erdwärme usw.

 

Pro Jahr?

Das wären 10000 EUR pro Jahr für ein 1 Mio Haus, was wiederum 800 EUR pro Monat wären - damit wäre dann ganz klar das Mieten besser ist :-)

 

Bei beiden Ansätzen gilt, lieber zurückhaltend Kalkuliert und nachher unerwartete Überschüsse also andersrum.

 

Ohnehin klar!

 

Danke für die guten Kommentare - bin auf weitere gespannt!

[Grumel]

Die ganzen rechnereien mit Ansparen, Zinsen für Kredit usw haben mit der Frage ob Mieten oder selberkaufen besser ist ansich nix zu tun.

 

Dazu vergleicht man schlicht und einfach die Nachsteuerrendite des Hauses mit der Nachsteuerrendite einer alternativen Anlage selber Risikoklasse ( Rechnung schlicht: Mietersparnis + Zuschreibung - Standhaltungskosten ) . Und da wirds interessant: Einerseits Haus steuerlich besser gestellt, da man auf "Mietersparnis" keine Steuern zahlen muß ( und eventuell noch sonstige Extra steueranreize, kenn mich nicht aus mit aktuellem stand, früher gabs zumindest Menge ). Andererseits Haus konzentriertes für einen großkapitalisierten Vermieter diversifizierbares Risiko, daher Vergleich mit 100% Aktiendepot absolut legitim.

[FabMan]

Genau hier ist das identische Thema Hausbau vs Wertpapieranlage:

 

https://www.wertpapier-forum.de/index.php?s...ic=2297&hl=

 

Mir geht es nicht darum dass man das Thema nicht weiter diskutieren soll, sondern nur am richtigen Platz!

[delubac]

Ein seriöser Vermieter würde ebenso kalkulieren. Die Kaltmiete dient zu zwei Zwecken:

1. Den Wertverlust des Hauses zu kompensieren.

2. Rendite auf das gebundene Kapital zu erwirtschaften.

 

Ein Vermieter würde also etwa 4% Verzinsung wünschen und 1% Abschreibung ansetzten und somit auf 5% Kaltmiete kommen. Ein in der Praxis üblicher Wert. Spekulativer Mehrgewinn ergibt sich für den Vermieter nur aufgrund einer besseren Lage o.ä. Ansonsten ist ein Vermietobjekt eine Geldanlage wie jede andere, meiner Ansicht nach eine schlechte da mit überdurchschnittlichen Risiken verbunden.

 

Mein Tipp:

 

Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter

 

Ist zwar originär für Wohnungen gedacht, enthält aber umfangreiche Angaben zu Instandhaltungskalkulationen etc., gibts evtl. auch für Hauseigentümer.

 

Hier noch was:

 

petersche Formel

 

Viele Grüße,

 

delubac

[stbjs]

gelöscht

[Schinzilord]

Er ist jetzt 30, spart 10 Jahre an bis er ein Haus kauft, und zahlt es 18 Jahre ab.

30+10+18=58