Eigentumswohnung von Eltern abbezahlen

[_Andreas_]

Hallo zusammen,

 

hier ein etwas "spezielleres Thema".

Meine Eltern haben als Steuersparmodell eine neu gebaute Eigentumswohnung erworben und zahlen diese seit einigen Jahren ab. Die Eigentumswohnung ist vermietet.

Selbst wohnen meine Eltern in einem Haus, welches "später" an mich übergehen soll.

 

Nun werden meine Eltern aus gesundheitlichen Gründen in Frührente gehen müssen und haben Probleme die noch ausstehenden Zahlungen von einigen 10 Tausend Euro aufzubringen. Zuerst waren Sie am Überlegen die Wohnung zu verkaufen, hier bin ich jedoch dagegen und will Ihnen auch gerne Helfen.

 

Nun meine Frage. Was ist hier am finanziell sinnvollsten? Besonders steuerlich gesehen.

Habe ich irgendeine Option meinen Eltern zu helfen und steuerliche Vorteile zu nutzen?

 

- Soll ich Ihnen den Betrag leihen? Ich habe tatsächlich über die Jahre gerade soviel Geld angespart nur hatte ich geplant dies nun zu investieren (Fonds).

- Soll ich einen Kredit aufnehmen und den Betrag (welche ich momentan angespart habe) abstottern?

- Kann die Wohnung an mich verkauft werden, sodass ich das steuersparmodell übernehmen kann?

- Gibt es eine ganz andere Möglichkeit?

 

Um ehrlich zu sein habe ich keine Ahnung was am sinnvollsten ist. Ich überlege in einen Lohnsteuerhilfeverein zu gehen. Ist so etwas sinnvoll? Oder haben die auch nicht so guten Durchblick?

 

Vielen Dank für eure Zeit.

[FabMan]

Sie sollen dir die wohnung samt Schulden vererben (freibeträge beachtet!) und du zahlst sie dann ab - ohne kredit, wenn du das geld hast!

Fonds kannst du dann immernoch sparen.

[_Andreas_]

Wie meinst du das mit "vererben" meinst du verkaufen oder schenken?

Meine Eltern leben ja hoffentlich noch eine lange Zeit. Nur arbeiten kann mein Vatter nicht mehr und wird in ein paar Monaten aus dem Berufsleben als berufsunfähig ausscheiden.

[Grumel]

Versteh ich das richtig:

 

Deine Eltern haben ein Haus in dem sie Wohnen, und eine Wohnung die sie Vermieten + nen Batzen Schulden, kein weiteres Vermögen. Das klingt auch mit realen Steuervorteilen ( meiner Meinung reichen auch schon eingebildete Steuervorteile aus um den durchschnittichen Deutschen zu allem möglichen Mist zu motivierne ) nicht gerade wie eine sehr attraktive Anlagevariante.

[HobbyBroker]

Hallo _Andreas_,

 

Deine Eltern sind also Eigenheimbesitzer und haben zusätzlich eine vermietete Eigentumswohnung finanziert. Ob sich eine Übernahme der Restschuld ggü. der Bank lohnt hängt davon ab wie hoch der Verkehrstwert der Wohnung ist und wie hoch die noch offene Schuld ggü. der Bank ist. Prüfe auch wie hoch die Nettomiete im Vergleich zu den Raten inkl. Tilgung ist. Dann kannst Du in etwa abschätzen wann die Eigentumswohnung abbezahlt sein könnte. Ob es für dich wirtschaftlich sonnvoll ist die Zahlungsverpflichtungen deiner Eltern zu übernehmen musst am Ende Du entscheiden.

 

Vorerst würde ich dir Raten Dein Geld nicht in Aktien oder Fonds zu investieren, da Du es ja womöglich bald benötigst... Aslo erstmal Geld parken !!

 

 

Grüße,

HobbyBroker

[_Andreas_]

Hallo zusammen. Danke für eure Antworten!

 

Versteh ich das richtig:

Deine Eltern haben ein Haus in dem sie Wohnen, und eine Wohnung die sie Vermieten + nen Batzen Schulden, kein weiteres Vermögen.

 

Genau so ist es. Es werden 2 Lebensversicherungen bei meinen Eltern in den nächsten Jahren fällig, nur liegen die zeitlich nicht so günstig, was dazu führt, dass Sie auf jeden Fall nochmal einen Kredit aufnehmen müssten.

 

Dann kannst Du in etwa abschätzen wann die Eigentumswohnung abbezahlt sein könnte. Ob es für dich wirtschaftlich sonnvoll ist die Zahlungsverpflichtungen deiner Eltern zu übernehmen musst am Ende Du entscheiden.

Genau hier hakt es aus. Ich habe keine Ahnung wie ich ausrechnen kann was am günstigsten ist. Du hast ja schon einige Kennzahlen die man ausrechnen kann ins Rennen geworfen. Nur weiß ich jetzt nicht wie ich das ganze gegeneinander abwägen sollte.

Falls dir das zu viel zum Erklären ist bin ich auch schon dankbar über Links, wo ich mich selbst einlesen kann.

 

 

Vorerst würde ich dir Raten Dein Geld nicht in Aktien oder Fonds zu investieren, da Du es ja womöglich bald benötigst... Aslo erstmal Geld parken !!

Das mache ich momentan auch -> Tagesgeldkonto mit 3,8% p.a.

[boRn]

Moin _Andreas_:

Eigentlich halte ich derart komplexe Fragestellungen für ein Forum völlig ungeeignet. Ich hoffe auch, dass du vernünftigerweise den Weg zum Steuerberater / Rechtsanwalt für Steuern suchst. Lohnsteuerhilfeverein empfehle ich definitiv nicht wegen der komplexen Fallgestaltung

 

Hier meine grobe Einschätzung der steuerlichen Konsequenzen, unverbindlich, ohne deine weiteren persönlichen Verhältnisse zu kennen:

 

1. Veräuerßung deiner Eltern an fremde Dritte

Hier entstehen erstmal keine Konsequenzen. Die Vermietungseinkünfte fallen natürlich weg. Zu beachten ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren (AfA wird gegengerechnet, hierzu StB!)

 

2. Übertrag an dich

Im Rahmen der Vorweggenommenen Erbfolge wirst du unentgeltlicher Eigentümer der Wohnung. Du hast allerdings keine Anschaffungskosten, also keine AfA. Die weiteren Schuldzinsen sind deinerseits Werbungskosten, die Einkünfte sind dir zuzurechnen. Freibeträge bei ErbSt beachten. Beim Steuerberater ansprechen: Altenteilermodell?

 

3. Weiterzahlung des Kredits von dir

Du bezahlst den Kredit deiner Eltern ab. Das heisst, dass DU keine absetzbaren Aufwendungen geltend machen kannst (UHB wegen Vermögen der Eltern wohl nicht). Deine Eltern haben keine Schuldzinsen mehr, also verminderte Werbungskosten. Einkünfte behalten die Eltern.

 

Noch was vergessen?

 

mfg

Chris

[SumSum]

Ich hoffe auch, dass du vernünftigerweise den Weg zum Steuerberater / Rechtsanwalt für Steuern suchst.

 

Kurz und knapp: Mit Abstand die sinnvollste Lösung.

[stbjs]

Zum Fachanwalt für Steuerrecht würde ich lieber nicht gehen, die haben von Gestaltung absolut keine Ahnung. Und verklagen willst Du doch niemanden, oder? Zur LoHi auch nicht - das sind die, die für die STB-Prüfung zu dämlich sind.

 

Lieber mal ein paar Euro in die Hand nehmen und die Sache vernünftig gestalten - also auch von mir der Tipp - ab zum Steuerberater. Dazu Deine Steuererklärung und die Deiner Eltern mitnehmen - ganz wichtig.

 

Gruß Jürgen

 

PS: Die Altenteiler-Regelung brauchst Du nicht unbedingt anzusprechen. Ist was völlig anderes.

[boRn]

PS: Die Altenteiler-Regelung brauchst Du nicht unbedingt anzusprechen. Ist was völlig anderes.

Ich meinte nicht Altenteil, sondern hatte nur keine Lust das hier zu schreiben:

Ich meinte die Vermögensübergabe im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gegen wiederkehrende Leistungen (Versorungsleistung). Kann unter Umständen beim Geber zur dauernden Last (od. Rente...) und beim Nehmer zu sonstigen Einkünften führen (wie gesagt unter Umständen und ohne ber. eurer persönlichen Verhältnisse). Die Existenzsicherung haben wir durch die V+V Einkünfte schonmal gegeben.

 

Kann man durchaus mal mit en StB drüber diskutieren...

[stbjs]

Leider auch zwecklos, seit 2008 in Neufällen nur noch für Betriebsvermögen möglich. Quelle: Jahressteuergesetz 2008

 

Gurß Jürgen

[_Andreas_]

Danke für eure Antworten.

 

sowas wäre interessant:

vorweggenommenen Erbfolge gegen wiederkehrende Leistungen, ab 2008 funktioniert das nicht mehr?

 

 

Naive Frage:

Wie komme ich denn an einen guten Steuerberater und wie hoch sind da ungefähr die auf mich zukommenden Kosten?

Bin echt bereit etwas zu investieren, nur war meine bisherige Erfahrung mit "Beratern" (lies: Versicherungsmaklern) eher schlecht.

[culo]

warum willst du denn die immobilie behalten? immobilien in normallage in deutschland haben keine zukunft.

ich würde die immobilie verkaufen, sobald der mieter auszieht. vielleicht kann man da ja nachhelfen?

[Akaman]

sobald der mieter auszieht. vielleicht kann man da ja nachhelfen?

Du machst Deinem Nick ja mal wieder alle Ehre.

 

http://dict.leo.org/esde?lp=esde〈=...o&relink=on

[morgenreich]

Hallo, wie schon oben beschrieben, sind dabei umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten zu prüfen.

 

Erst einmal die Grundsatzfragen:

1. Willst du dauerhaft die Immobilien behalten.?

2. Ist die selbstbewohnte Immobilien schuldenfrei?

 

Vorstellbar sind Schenkung mit Nießbrauch aber auch Kauf und Schuldenübernahme.

Auch Kauf der von den Eltern bewohnten Immobilie mit Weitervermietung an Eltern

(zu 60/70% des ortsüblichen Mietwertes) wäre denkbar. Dafür dann steuerbare Werbungskosten

aus Vermietung und Verpachtung (interessant besonders bei Reparaturstau, etc.)

 

Am besten ist wohl die Beratung durch einen versierten Steuerberater.

[fennichfuxer]

hi andreas,

 

deine eltern haben also noch klvs. aha. wenn sie die immos behalten wollen, würde ich auch mal die möglichkeit der beleihung dieser klvs prüfen.

 

ein komplexer wust ists schon, daher würd ich ebenfalls zum qualifizierten rat durch einen fachmenschen raten. wir können hier nur ansatzweise eine exakte diagnose der lage liefern. geschweige denn die fürs & widers aller möglichkeiten für euch abwägen...

 

grüssle ff

[_Andreas_]

warum willst du denn die immobilie behalten? immobilien in normallage in deutschland haben keine zukunft.

ich würde die immobilie verkaufen, sobald der mieter auszieht. vielleicht kann man da ja nachhelfen?

 

Die Wohnung ist in einer sehr guten Lage.

 

 

Erst einmal die Grundsatzfragen:

1. Willst du dauerhaft die Immobilien behalten.?

2. Ist die selbstbewohnte Immobilien schuldenfrei?

 

Vorstellbar sind Schenkung mit Nießbrauch aber auch Kauf und Schuldenübernahme.

Auch Kauf der von den Eltern bewohnten Immobilie mit Weitervermietung an Eltern

(zu 60/70% des ortsüblichen Mietwertes) wäre denkbar. Dafür dann steuerbare Werbungskosten

aus Vermietung und Verpachtung (interessant besonders bei Reparaturstau, etc.)

1. ja schon. Am besten wärs natürlich wenn ich das Ding übernehmen könnte, abbezahlen mit Steuervorteilen und dann meinen Eltern trotzdem noch die Meiteinnahmen geben könnte, da diese jetzt im Alter mit Rentnereinkommen das Geld gut gebrauchen können.

2. ja, ist schuldenfrei

 

 

hi andreas,

 

deine eltern haben also noch klvs. aha. wenn sie die immos behalten wollen, würde ich auch mal die möglichkeit der beleihung dieser klvs prüfen.

 

ein komplexer wust ists schon, daher würd ich ebenfalls zum qualifizierten rat durch einen fachmenschen raten. wir können hier nur ansatzweise eine exakte diagnose der lage liefern. geschweige denn die fürs & widers aller möglichkeiten für euch abwägen...

 

grüssle ff

 

Das stimmt, ich will hier auch eher grundsätzlich mit "brainstorming" ein paar prinzipielle evtl. Möglichkeiten erfahren, damit ich weiß ob der Steuerberater mir nur Käse erzählt.

[SumSum]

Naive Frage:

Wie komme ich denn an einen guten Steuerberater und wie hoch sind da ungefähr die auf mich zukommenden Kosten?

Bin echt bereit etwas zu investieren, nur war meine bisherige Erfahrung mit "Beratern" (lies: Versicherungsmaklern) eher schlecht

 

 

[ironie an]

Naive Antwort

[/ironie aus]

 

Steuerberater kannst Du nicht mit einem Versicherungsmakler vergleichen. Die sind in aller Regel fit in sowas. Nur mal was zur Ausbildung: Versicherungsmakler schaffst Du mit einer 3 jährigen Ausbildung. Steuerberater dagegen kannst Du nur z. B. als (ehemaliger) Finanzbeamter mit einer gewissen Berufserfahrung (also Ausbildung + Berufserfahrung), nach einem juristischen Studium o. ä. werden.

 

Ich kann Dir nur -wenn der Sachverhalt komplexer ist- nachdrücklich empfehlen, sich dort beraten zu lassen. Die möglichen Kosten, die durch eine "falsche" Konstruktion entstehen können werden die Beratungskosten signifikant übersteigen. Das Geld ist im Zweifel gut angelegt.

[Grumel]

Steuerberater haben in ihrer Bezahlunsstruktur keine eingebauten Interessenkonflikte.

 

Was sie aber natürlich auch nicht sind: Experten zur Geldanlage. Werden dir also kaum erklären "ok die Steuerseite ist so und so das ist gut, aber das lohnt sich wegen schlechter Diversifikation trotzdem nicht". Das musste selber ausgrübeln.

[RedSpekulatius]

Wenn du einen Steuerberater in Sachen Immobilien suchst, wende dich am besten an die Steuerberaterkammer deines Bunderlandes. Die können dir dann sagen wer in diesem Gebiet spezialisiert ist. Aber der oben genannte Sachverhalt scheint doch öfters vorzukommen, da ähnlichkeiten mit mir bekannten Fällen aus meiner Kanzlei vorliegen.

 

Apropo Versicherungsmakler versus StB der Versicherungsmarkler, der auf Provisionsbasis Umsätze erzielt, hat die Provisionen seiner Produkte oft sehr gut im Hinterkopf und versucht natürlich den Kunden von dem provionsstärkeren Produkt zu überzeugen. Wohingegen ein Steuerberater nur nach einer atmlich Vorgeschrieben Verordnung seine Gebühren gegenüber dem Mandanten erheben kann (Steuerberatergebührenverordnung).

 

Lg Red

[_Andreas_]

Also danke für euren ganzen Input!

Mir gehts nur darum das ich die evtl. Möglichkeiten schonmal gehört hab, nicht das mein Berater etwas total auslässt.