Bausparen ja oder nein?

[Advantage]

Hallo zusammen,

 

ich greife diesen thread einmal auf, weil mein Problem wohl inhaltlich reinpasst und ich keinen neuen aufmachen muss...

 

Wir stehen als "Laien" vor folgender Problematik, da wir überraschend bauen "müssen":

 

Haus:

ca. 150 qm² Wohnfläche

KfW60 Standard

 

Kosten

Grundstück: 70.000

Haus: ca. 190.000

 

Verfügbares Geld

50.000 bar

2 Bausparverträge (zur Hälfte angespart und zuteilungsreif; 50.000 + 20.000 )

 

Gewünschte Kosten pro Monat: ~ 900

Laufzeit Abzahlung: ca. 25 Jahre (Teile logischerweise kürzer)

Möglichst lange fixe Zinsbindung

Sonderzahlungen sollten möglich sein

 

 

Soweit die Grundvoraussetzungen

 

Meine Frage. Was wäre in euren Augen die beste Finanzierungsmöglichkeit? Stichwörter: BSV mit rel kurzer Laufzeit nutzen und Restfinanzierunf durch xyz, Geld aus den BSV ziehen und Annuitätendarlehen o.ä. abschließen, Förderkredite durch KfW-Bank in Anspruch nehmen trotz 96%iger Auszahlung, Ausschöpfen staatlicher Zulagen (??)

 

Vielen Dank schon mal fürs Lesen und bei Rückfragen etc: bitte melden ;-)

 

Viele Grüße

[jogo08]

Ob du die BSVs nutzt oder nicht, hängt wohl in erster Linie davon ab, wie die Kreditzinsen im Vergleich zum momentan möglichen Annuitätenkreditzins sind. Vorteil BSV - jederzeit Sonderzahlungen in unbegrenzter Höhe möglich.

 

Liegt der Kreditzins der BSVs höher als der vergleichbare, könnte man den Weg gehen und den Betrag auszahlen lassen und statt dessen Annuitätenkredit aufnehmen. Der Zinssatz sollte aber schon wenigstens 0,5% Unterschied ausmachen, ansonsten würde ich die Sonderzahlungsmöglichkeit des BSV bevorzugen.

[Advantage]

Danke schon einmal für die Antworten...

 

Ich habe mir mal grad die BSV genau angesehen:

 

1. 50.000 / 25000 angespart / Bewertungszahl noch nicht erfüllt / 6 vT Rück / 2,95 % / 3,3 % effektiv

 

2. 25.000 / 12500 angespart / Bewertungszahl erfüllt / 4 vT Rück / 6% / 6,87 % effektiv

 

Dazu kommen nach genauerem Kassensturz 60.000 an Barmitteln.

 

Das Grundstück und Grunderwerbssteuer müssen wir schon früher bezahlen, so dass wir ca. 75.000 ca. 2 Monate früher aufbringen müssen als die restlichen knapp 200.000 für´s Haus.

 

Problem - wie schon von euch erwähnt: wir zahlen jetzt noch Miete, wollen später unsere mtl. Belastung eher gering halten (max. 1000 ) und müssen schon jetzt das Grundstück finanzieren. Ehrlich: ich bin mir unschlüssig, wie dies am besten gelingt.

 

Überlegungen gehen in folgende Richtungen:

 

1. 50.000 Bausparer wenn möglich trotz noch nicht ganz erfolgter BWZ nehmen und Rest in bar.

2. BSV kündigen und Geld für Grundstück aufnehmen (und länger abzahlen, um geringere mtl. Kosten zu bekommen....)

3. Grundstück bar bezahlen - Problem:Finanzierung Haus.

Aber ihr habt wahrscheinlich bessere Iddeen...

 

Was würdet ihr tun??

[heidschnucke]

ups.. war zu langsam

 

Ich gebe jogo im Prinzip Recht, aber ein Punkt der nicht vergessen werden sollte, ist die Tilgungshöhe der Bausparer. Diese ist in der Regel wesenlich höher als bei einem Annuitätendarlehen, was die Raten nach oben treibt. Wenn ich das richtig sehe, müsstet ihr nach Auszahlung der Bauspardarlehen noch 140.000 anderweitig finanzieren. Bei 5% Zinsen und 1% Tilgung macht das pro Monat 700 €. Ob Ihr mit 200 € die Bauspardarlehen bedienen könntet, weiss ich nicht, halte ich aber für sehr unwahrscheinlich.

 

Falls die Bauspardarlehen nicht in Anspruch genommen werden, ergibt es bei 175.000 € Darlehen, 5% Zinsen, 1% Tilgung eine Monatsrate von 875 €.

 

Ist halt alles nicht so einfach zu beantworten, ohne genaue Konditionen zu kennen. Evtl. kommt auch eine 3 fach Kombination aus Bauspardarlehen, KfW (evtl. mit tilgungsfreien Anfangsjahren) und Annuitätendarlehen in Frage.

[Advantage]

Hallo Heidschnucke - brauchst Du noch Infos und genauere Konditionen? Ich helfe da gern mit Auskünften, wenn ich dadurch meine Fragezeichen aus dem Gesicht bekomme ;-))

[heidschnucke]

Hallo Heidschnucke - brauchst Du noch Infos und genauere Konditionen? Ich helfe da gern mit Auskünften, wenn ich dadurch meine Fragezeichen aus dem Gesicht bekomme ;-))

Hallo, die Details zu den Bausparern hast Du ja schon geliefert. Die Rückzahlungsraten wären also 300 monatlich für den 50.000er und 100 für den 25.000er. Im Moment habe ich leider keine Zeit, ich melde mich später, bzw. im Lauf des Wochenendes nochmal.

[jogo08]

Also den Bausparer mit 6,87% effektiv würde ich sicherlich nicht zur Finanzierung nutzen. Es gibt Angebote auf dem Annuitätenmarkt die deutlcih unter 5% effektiv für bis zu 20 Jahre liegen. Da wäre auszahlen lassen tatsächlich die bessere Alternative, den anderen Bausparer mit 3,3 % effektiv würde ich dann erst mal auffüllen, um die Bewertungszahl zu erreichen.

 

Annuitätenkredite mit der Zulassung von Sondertilgungen kosten in aller Regel mehr als ohne Sondertilgungsmöglichkeit. Mit dem BSV hältst du dir diese Möglichkeit aber offen.

 

Mit 1000 Monatsrate kommst du bei deiner Kreditsumme gerade so eben mit 25 Jahren hin, allerdings nur, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung nicht deutlich ansteigen.

[S.G.L.]

1. 50.000 / 25000 angespart / Bewertungszahl noch nicht erfüllt / 6 vT Rück / 2,95 % / 3,3 % effektiv

 

2. 25.000 / 12500 angespart / Bewertungszahl erfüllt / 4 vT Rück / 6% / 6,87 % effektiv

 

Dazu kommen nach genauerem Kassensturz 60.000 an Barmitteln.

 

 

Überlegungen gehen in folgende Richtungen:

 

1. 50.000 Bausparer wenn möglich trotz noch nicht ganz erfolgter BWZ nehmen und Rest in bar.

2. BSV kündigen und Geld für Grundstück aufnehmen (und länger abzahlen, um geringere mtl. Kosten zu bekommen....)

3. Grundstück bar bezahlen - Problem:Finanzierung Haus.

Aber ihr habt wahrscheinlich bessere Iddeen...

 

Was würdet ihr tun??

 

 

 

Vorschlag:

 

1. Gutes Anuitätendarlehn suchen (Eff.zins, Unkosten, Bereitstellungskosten, KfW, Sondertilgung, Splitten für BSV 1) - bei den Onlinevermittlern

2. BSV 2 auszahlen lassen und zusammen mit Barmitteln den Bar - Eigenanteil bestimmen (Reserven beachten)

3. BSV 1 weiter bedienen oder still legen und zum späteren Zeitpunkt in die Finanzierung einbauen

 

Wichtig: Alle Darlehn lassen sich nach 10 Jahren kündigen. Sondertilgungen beschleunigen die Abzahlung erheblich.

 

 

Dank Sondertilgung und paralleler Vermögensbildung können wir uns nach 10 Jahren komplett neu ausrichten

 

 

 

S.G.L.

[Advantage]

Hm...

 

Nachdem ich noch einiges gelesen und mir Gedanken gemacht habe, tendieren wir - auch dank euch - in folgende Richtung:

 

den 50.000er BSV weiter ansparen durch VL o.ä. und später in die Finanzierung mit einbauen. Den anderen, schlechteren BSV kündigen und danach folglich ca. 72500 an Barmitteln einbringen.

 

Da wir erst in der Planungsphase des Hauses sind, jedoch schon füher (= fast jetzt) das Grundstück kaufen müssen, werden wir verhandeln, ob wir einen Kredit über eine geschätzte Summe (z.B. 300.000 ) aufnehmen können und dann ggf. z.B. bis zu 15% weniger in Anspruch nehmen dürfen (=nachträgliche Anpassung der Darlehenshöhe...).

 

Meinungen? grobe Finanzierungsbeispiele dürfen mir auch gerne zugeschickt werden ;-)

 

Sonnige Grüße!

[billy-the-kid]

den 50.000er BSV weiter ansparen durch VL o.ä.

 

Wieso um Gottes Willen willst du den 50.000er weiter ansparen? Ich denke, der ist schon zur Hälfte einbezahlt? Normal sind 30 oder 40% bei Zuteilung, je nach Tarif. Falls du größere Einmalbeträge einbezahlt hast, dann einfach bis zur Zuteilung ruhen lassen. Mehr als 100% der Bausparsumme kannst du nämlich nicht ausbezahlt bekommen, d.h. wenn du 70% ansparen würdest, bekommst du nur noch die restlichen 30% als günstiges Darlehen.

 

Mach dich mal schlau über Hypothekenkonditionen z.b. bei

 

http://www.interhyp.de/baufinanzierung.html

 

Bis 60% der Gesamtkosten gibt es günstigste Zinsbedingungen, darüber hinaus wird der Zinssatz teurer (einfach mal rumspielen). Daher ist es durchaus günstig, den 50.000er bei den Grundschulden im 2. Rang eintragen zu lassen, und über Hypotheken maximal 60% zu finanzieren. Das Bauspardarlehen wird für höhere Beleihungen nämlich nicht teurer, Hypotheken schon. Und die höhere Tilgung beim Bausparer gleichst du halt durch niedrigere Tilgung beim Hypothekendarlehen aus.

 

Falls du öffentliche Förderung bekommst: schön für dich, dann eben das Hypothekendarlehen reduzieren.

 

Weil grade die Sonne so schön scheint: Warmwassererzeugung und/oder Solaranlage mit eingeplant? Beim Bau ist dies viel leichter und günstiger als wenn du später Decken und Wände durchbohren musst, und eine zusätzliche Zins- und Tilgungsbelastung gleicht sich durch niedrigere Nebenkosten aus. Zumindest Anschlüsse solltest du schonmal vorsehen.

 

Grüße, billy-the-kid

[heidschnucke]

@Advantage

So, jetzt möchte ich auch nochmal ein paar Gedanken beitragen.

 

Der 25.000er BSV ist sicherlich vom Zins her nicht der günstigste, aber er hat den Vorteil jetzt bereits zuteilungsreif zu sein und die Monatsrate von 100,- ist nicht hoch. Ausserdem würden die 25.000 + 60.000 reichen, um zunächst den Grundstückskauf abzuwickeln und noch eine gewisse Reserve zu behalten. Evtl. verzichtet die Bausparkasse bei der geringen Darlehenssumme auch auf eine Grundbucheintragung, das würde ich mal klären. Das Darlehen kann ja später auch schnell getilgt werden, wenn Ihr noch Mittel übrig habt.

 

Ein Kfw Darlehen kann beim Bau wegen der tilgungsfreien Zeit sinnvoll sein und hat auch den Vorteil der flexiblen Tilgung, allerdings nur in der ersten Zinsbindungsphase. KfW 60 Kredite gibt es bis maximal 50.000, aber das wisst Ihr sicher schon.

 

Für die Hausfinanzierung habe ich mal ein Excel-Blatt vorbereitet, auf dem zwei Varianten gerechnet sind:

1. 3 Säulenmodell aus BSV,KfW und Bankdarlehen

2. 2 Säulenmodell aus Kfw und Bankdarlehen.

Die weissen Felder sind jeweils Eingabefelder, so daß man mit den Konditionen auch mal etwas spielen kann.

 

Letztlich müsst Ihr entscheiden, aber das Modell mit dem 50.000er BSV hat aus meiner Sicht nicht nur Vorteile. Die anfängliche Rate liegt schon sehr knapp unter 1000 und nach 5 Jahren (wenn die Kfw Tilgung einsetzt) sogar darüber. Dafür ist dann das Bauspardarlehen nach ca 7,5 Jahren zurückgezahlt. Die Entschuldung geht hier schneller, aber Ihr müsst die Raten halt auch aufbringen können und es gibt kaum Spielraum nach unten.

 

Bei Variante 2 (Bausparguthaben auszahlen lassen und nur 175.000 Darlehen gesamt) ist die anfängliche Belastung niedriger, es wäre sogar möglich die Tilgung gleich mit 2% laufen zu lassen. Bei einem flexiblen Darlehen hätte man hier mehr Spielraum in späteren Jahren höher zu tilgen.

 

 

Zu beachten sind sicher auch die Zinsbindungsfristen. Ich würde bei dem Bankkredit zu mindestens 15 Jahren tendieren, um zum Ablauf der Zinsbindung des KfW Darlehens etwas Abstand zu haben.

Wpf_Baufi.xls

[Advantage]

Selten ein so gutes Forum besucht. Danke schonmal :-)

 

Zunächst @Billy: schon richtig, den BSV nicht wirklich weiter anzusparen...

 

 

Zu Kfw: ich weiß, dass man 50.000 max. bekommt (KfW60 Programm 145) - hat jemand Erfahrungen mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm (124)? Ist das ggf sinnvoller? Ist es kombinierbar?

 

Ansonsten werde ich mich jetzt erstmal mit der excel-Tabelle auseinandersetzen ;-) Danke heidschnucke :-)

[billy-the-kid]

Also, den 20.000er würde ich wegen der hohen Zinsen auf keinen Fall in die Finanzierung einbinden, Guthaben auszahlen lassen und gut ist´s.

 

Bei dem Hypothekendarlehen kannst du letztlich sogar eine Nulltilgung oder eine rechnerisch negative Tilgung haben: 90% Auszahlung (d.h. 10% Agio), Nominalzins ca. 3,5%, effektiv ca. 4,8% (das waren jetzt Bauchschätzer meinerseits). Und die Tilgung auf 0 oder 1% festsetzen, solange der 50.000er Bausparer abzuzahlen ist. Den würde ich nämlich wegen der günstigen Zinsen auf jeden Fall einsetzen.

 

Grüße, billy-the-kid

[jogo08]

Wieso um Gottes Willen willst du den 50.000er weiter ansparen? Ich denke, der ist schon zur Hälfte einbezahlt? Normal sind 30 oder 40% bei Zuteilung, je nach Tarif. Falls du größere Einmalbeträge einbezahlt hast, dann einfach bis zur Zuteilung ruhen lassen. Mehr als 100% der Bausparsumme kannst du nämlich nicht ausbezahlt bekommen, d.h. wenn du 70% ansparen würdest, bekommst du nur noch die restlichen 30% als günstiges Darlehen.

Das stimmt so definitiv NICHT und hängt vom abgeschlossenen Tarif ab. Ich habe den Tarif "easy plus" von der Alte Leipziger, dort wird ein Bauspardarlehen in Höhe von 50% der Bausparsumme auch bei Übersparung garantiert. Ob eine Übersparung jetzt sinnvoll ist oer nicht lassen wir dabei mal aussen vor.

 

Da wir erst in der Planungsphase des Hauses sind, jedoch schon füher (= fast jetzt) das Grundstück kaufen müssen, werden wir verhandeln, ob wir einen Kredit über eine geschätzte Summe (z.B. 300.000 ) aufnehmen können und dann ggf. z.B. bis zu 15% weniger in Anspruch nehmen dürfen (=nachträgliche Anpassung der Darlehenshöhe...).

Ob so eine Konstruktion geht, weiss ich nicht, wenn ihr aber heute noch keinen genauen Zeitpunkt für den Baubeginn habt, würde ich sehr vorsichtig mit dem Aufnehmen größerer Kreditsummen sein. Meist wird ein Aufschlag auf noch nicht abgerufene Kreditsummen verlangt, was den Kredit unnötig zusätzlich verteuert. Oder wollt ihr schon den Kredit abzahlen während ihr noch gar keine Gegenleistung in Form von Baukosten habt? Wenn ihr also das Grundstück ohne Kredit zahlen könnt, dann tut dies. Der Kredit für das Haus folgt dann erst, wenn er wirklich gebraucht wird. In der Zwischenzeit sammelt sich ja auch schon wieder etwas Eigenkapital an.