Bausparen ja oder nein?

[AMiGA]

Hallo zusammen,

 

ich muss mich neuerdings mit einem Thema auseinandersetzen, wo ich mich noch nicht so recht auskenne, Thema Baufinanzierung. Ich hoffe, dass ich von Euch vielleicht einige wichtige und hilfreiche Ratschläge bekommen kann.

 

Wir verfügen über Eigenkapital in Höhe von etwa 30-40% des angestrebten Immobilienpreises. Zum einen bin ich mir nicht sicher, ob ich das bereits vorhandene Altersvorsorge-Depot (bestehend aus ETFs) komplett opfern soll, um dadurch das Eigenkapital zu erhöhen (auf ca. 38-45%) und dadurch schneller schuldenfrei zu werden. Ich kann mich da nicht so recht durchringen, da ich immer der Ansicht war, mit der Altersvorsorge müsse so früh wie möglich begonnen werden. Was ratet Ihr mir als objektiv Denkende?

 

Zum andern geht es um die Art der Finanzierung. Ich hatte bislang immer für richtig gehalten, erst die passende Immobilie zu finden und dann die entsprechende Lücke durch ein Darlehen zu schließen. Nun rät mir der nette Bankberater aber, einen Bausparvertrag abzuschließen. Dadurch würde ich mir günstige Zinskonditionen sichern (effektiv ca. 3,6%). Werde ich dadurch nicht schrecklich unflexibel? Wenn wir nächsten Monat die passende Immobilie finden würden, wäre ich doch mit einem Bausparvertrag in den Allerwertesten gekniffen, oder? Selbst wenn ich mit einer Summe alle Einzahlungen begleichen könnte, hätte ich keine Sicherheit, dass das Darlehen auch zügig zugeteilt würde. Ein großer Vorteil des BSVs wäre allerdings, dass man jederzeit das gesamte Darlehen auf einen Schlag tilgen könnte. Für meine Begriffe macht der BSV aber nur Sinn, wenn die Immobilie nicht früher als in den nächsten 5 Jahren finanziert werden soll.

 

Danke für Eure Ratschläge und Meinungen,

 

Gruß,

AMiGA

[Sapine]

Mittlerweile gibt es auch bei Hypotheken einige Varianten, die eine flexible Tilgung erlauben. Lediglich bei niedrigem Einkommen könnte die Sache durch Zulagen attraktiv werden. Ansonsten würde ich es immer ohne machen.

 

Zum Thema Immobilie versus Anlage gibt es ein oder zwei interessante Diskussionen hier im Forum. Da werden eine Menge interessante Themen angesprochen, die dir die Entscheidung vielleicht leichter machen.

 

Ein Beispiel hier: https://www.wertpapier-forum.de/index.php?s...mp;hl=immobilie

[Fleisch]

also wenn ich das so lese fehlt dir noch ein bisschen der "Bauplan"

 

1. Eigenkapital baut ihr auf, das ist sehr gut. Mindesteigenkapitalquote 30 % ist sinnvoll + Risikoreserve. En Häuschen wird immer teurer als man plant...hab ich bei meinen Ellis erlebt

 

2. Wollt ihr bauen ? Wollt ihr ein bereits bestehende Immobilie erwerben und umbauen ?

 

3. Habt ihr ein oder mehrere Objekte bereits im Auge ?

 

4. Mit welcher Kredithöhe kalkulierst du ? Was kannst du dir monatlich leisten ?

 

5. Auf welche Dauer möchtest du das Erworbene abzahlen ? 10 Jahre ? 20 Jahre ? 30 Jahre ?

 

6. Fakt ist, dass Baugeld zur Zeit noch günstig abgeschlossen werden kann. Die Tendenz ist steigend. Ich hab en BSV in 2006 abgeschlossen und der Vertrag hat jetzt schon gut 0,8 % geringere Darlehenskondititionen als der Nachfolger. Wenn die Zinsen in 7 Jahren hoch sind und du dann Baugeld für 4 % hast ist das natürlich geil.

[Herr S.]

Bausparen sollte nie komplett für eine Finanzierung herhalten, sondern nur ein Teil (1/3 vielleicht) sein.

Wenn du jetzt abschließt ist nicht sooo schlimm wenn du eine Immobilie zügig findest, schließlich kann man den Bausparer auch vorfinanzieren. Da würde ich mir mal die Vorfinanzierungskonditionen geben lassen...

 

Wichtig ist natürlich auch deine Zinserwartung. Wenn du steigende Zinsen für Wahrscheinlich hälst, spricht das natürlich eher für ein Bausparer...

[jogo08]

Zunächst mal ein Link zum Thema Bausparen. Meiner Meinung nach, lohnt sich Bausparen nur, wenn du genug Zeit hast, den Vertrag regulär zu besparen und er dann ohne entsprechende Vorfinanzierung genutzt werden kann, wird sonst erfahrungsgemäß zu teuer im Vergleich. Wenn du keine Bausparförderung bekommst, sieht es sogar noch schlechter aus. Eine Alternative wäre, den BS für die Anschlußfinanzierung zu besparen, sollte man sich vorher genau ausrechnen.

Vorteil BS - vorher fest stehender Zinssatz, flexible Tilgung möglich,

Nachteil BS - geringe Verzinsung, Mindestansparzeit (warten auf Zuteilung), Abschlußgebühren, hohe Monatsraten bei der Tilgung.

Wenn ein BS bei der Finanzierung, dann maximal 1/3 der Gesamtfinanzierung.

 

Zum Einsatz des Altersvorsorge-Depots: klares JA zur entsprechenden Verwendung für die Finanzierung, je geringer der Finanzierungsbedarf, umso besser. Es wurde mal so formuliert: du hast sonst ein Kredit finanziertes Aktien-Depot.

Also: erst Schulden abbauen, bevor man Altersvorsorge betreibt, denn die Schulden stehen fest, wie sich die Aktien/Aktienfonds entwickeln, weißt du nicht.

[andy]

Ich bin auch klar der Meinung: Schulden weg, in dem Falle für den Hauskauf und sich dann auf die Altersvorsorge kümmern.

Immerhin ist ein Eigenheim ja auch schon eine Altersvorsorge - Renditemäßig natürlich nicht ganz so interessant, wie andere Kapitalanlagen, aber ich bin der Meinung, dass nicht immer die Rendite bei "Altersvorsorge" ganz oben stehen muss.

 

Desweiteren wäre es gut, damit du uns einen besseren Überblick über deine Pläne geben kannst - dazu sind die Fragen von Schnitzel interessant.

[Norica]

Wir verfügen über Eigenkapital in Höhe von etwa 30-40% des angestrebten Immobilienpreises. Zum einen bin ich mir nicht sicher, ob ich das bereits vorhandene Altersvorsorge-Depot (bestehend aus ETFs) komplett opfern soll, um dadurch das Eigenkapital zu erhöhen (auf ca. 38-45%) und dadurch schneller schuldenfrei zu werden. Ich kann mich da nicht so recht durchringen, da ich immer der Ansicht war, mit der Altersvorsorge müsse so früh wie möglich begonnen werden. Was ratet Ihr mir als objektiv Denkende?

Versuche es erst mal mit weniger EK. Biete den Banken 20% und zusätzlich die Übernahme der Nebenkosten. Aus Deiner Vermögensübersicht sollten sich diese 20% errechnen lassen, aus Deinem Haushaltsplan sollte die zu erwartende Rate mit ca. 120% gedeckt sein. Nebenkostenübernahme mit nicht aufgeführtem Sparbuch etc. argumentieren. Werte die Angebote aus und stelle Dir Verhandlungsziele. Um die zu erreichen kannst Du die EM bis auf 30% erhöhen, allerdings nur gegen konkrete Zusagen. Den Rest würde ich unter den Tisch fallen lassen!

 

Achtung: Alle meine Gedanken sind subjektiv, dafür sind es wirklich meine

 

 

 

Gruß

[AMiGA]

Vielen Dank für die rege Teilnahme!

 

@Sapine: Der verlinkte Thread war wirklich hochinteressant. Letztendlich haben wir uns aber schon pro Immobilie entschieden. Der Thread verstärkt mich aber eigentlich auch noch darin, dass die Entscheidung für uns richtig ist. Ich denke mit dem vorhandenen EK sind wir auch auf einem guten Weg und laufen nicht blind in die Schuldenfalle.

 

@Schnitzel: Vielen Dank für Deine hilfreichen Fragen, ich versuche sie, im folgenden zu beantworten:

 

Ob wir bauen oder kaufen/umbauen ist uns relativ egal, soll heißen, wir sind da offen und flexibel. Wenn wir ein tolles Häuschen fänden, was wir an unsere Wünsche anpassen könnten, super, wenn wir ein bezahlbares Grundstück mit Angebot eines Bauträgers fänden, ebenso gut. Für die Finanzierung macht es doch letztendlich keinen großen Unterschied, oder? Ein konkretes Objekt haben wir bislang noch nicht im Auge. Unsere Suche dauert bislang auch erst etwa 6 Monate, wobei wir (noch) nicht intensivst suchen. Es läuft uns ja nichts weg, je länger wir warten, desto größer wird das EK. Nur aufgrund niedriger Zinsen ein Objekt überstürzt zu kaufen macht in meinen Augen überhaupt keinen Sinn.

 

Als Kredithöhe haben wir ganz grob 150 TEUR im Auge. Derzeit können wir monatlich rund 1200 bei Seite legen, wobei wir derzeit auch noch über zwei Gehälter verfügen. Die Finanzierung soll aber auch mit einem Gehalt durchführbar sein. Der angegebene Betrag soll zum einen über ein KfW-Darlehen und die andere Hälfte über Bankdarlehen oder aber Bausparvertrag abgedeckt werden.

 

Die Immobilie soll natürlich so schnell wie möglich abbezahlt sein. Wie lange es letztendlich dauert, weiß ich noch nicht. Wir haben uns noch kein konkretes Angebot geben lassen und somit auch noch nichts vorrechnen lassen.

 

Die niedrigen Zinsen eines BSV sind mit Sicherheit verlockend. Die Hauptfrage für mich ist aber, ob der überhaupt Sinn macht, wenn die Finanzierung kurz- bis mittelfristig ansteht. Wie beschrieben, wenn wir in einem halben Jahr unser Traumhaus fänden, hätten wir doch bei einem BSV keinerlei Sicherheiten, dass wir zügig an das Darlehen kämen, oder sehe ich das falsch?

 

@Herr S.: Der BSV soll nur etwa 1/3 der Bausumme abdecken. Die Vorfinanzierungskonditionen werde ich mir auf jeden Fall geben lassen und genauestens studieren, danke für den Hinweis.

 

@jogo08: Den Gedanken, den BSV als Anschlussfinanzierung zu nutzen finde ich sehr interessant. Den Hinweis, dass ich "Aktien auf Pump" kaufe, wenn ich das AV-Depot nicht zur Finanzierung nutze, hatte ich auch noch so im Hinterkopf. Habe ich soweit ich mich erinnere auch hier im Forum mal gelesen. Dass während eines laufenden Kredits nichts mehr aktiv in die Altersvorsorge investiert wird, sehe ich sofort ein. Aber beim Gedanken, mein vorhandenes Depot (unter Umständen sogar mit Verlusten, war ja eigentlich langfristig geplant) komplett aufzulösen, tränen mir doch ein wenig die Augen

 

@Norica: Warum würdest Du einen Teil des EKs "unter den Tisch fallen lassen", also gar nicht zur Finanzierung nutzen? Soll dieser Teil dann zur Abdeckung der Nebenkosten genutzt werden oder einfach als Barreserve dienen? Die Idee, nicht direkt mit dem ganzen EK bei den Banken vorständig zu werden ist sehr gut. Das habe ich bei der ersten Bank leider gar nicht beachtet. Kann man mit Sicherheit auch zum Verhandeln nutzen, danke!

 

Gruß,

AMiGA

[Norica]

Warum würdest Du einen Teil des EKs "unter den Tisch fallen lassen", also gar nicht zur Finanzierung nutzen? Soll dieser Teil dann zur Abdeckung der Nebenkosten genutzt werden oder einfach als Barreserve dienen?

Irgendwo in Board hier hab ich die Aussage gelesen, die Banken wollen gerne auch den letzten Knopf und ich kann das bestätigen.

Tatsache ist jedoch, das Du deine 'letzten Knöpfe' vielleicht eher selbst mal brauchen kannst und die Banken (bei solider Finanzierung!) Deinen letzten Euro überhaupt nicht benötigen. 20%EM und 20% Reserve für Zinserhöhungen sind solide.

 

Ja, Abdeckung der Nebenkosten aus den zurückgehaltenen Geldern ist korrekt. Details dazu gehen die Bank nichts an!

 

Den Rest würde ich weiterhin zur Altersvorsorge verwenden. Manchmal gibt es nicht nur entweder oder, sondern auch 'und'. Das steht dem Großteil der Meinungen hier im Board entgegen, aber ich habe meine Gründe dafür :-

 

 

 

Gruß

[Fleisch]

ich nochmal

 

Sonst such dir einen Bausparvertrag, der niedrige Darlehenszinsen hat und entweder 1. eine schnelle Ansparphase hat oder 2. der über die 6 Jahre bespart wird mit einer geringen Summe um dann später die ersten Renovierungen, die schneller kommen als gedacht abzuzahlen.

 

Was auch ne gute Möglichkeit ist, vlt. schon gelesen, die VL die der Arbeitgeber zahlt in die Tilgung mit einbringen. Das bringt die Kredite schneller runter. Link hab ich gerade leider nicht zur Hand...

[AMiGA]

Hätte nochmal einige laienhafte Fragen, sorry :-

 

Welchen Tilgungssatz sollte man mindestens wählen? Ich habe jetzt mit diversen Online-Rechnern rumgespielt und bin zum Ergebnis gekommen, dass 2% das absolute Minimum sind. 3% wären eigentlich besser, ansonsten ist die Restschuld nach 10 Jahren noch enorm hoch. Wenn dann die Zinsen höher als heute sind, ist eine komplette Abzahlung bis Rentenbeginn irgendwie schon fast unmöglich.

 

Gibt es positive/negative Erfahrungen mit der Diba? Die scheinen wirklich günstige Konditionen zu haben (4,86% effektiv bei 10 Jahren Zinsbindung). In Verbindung mit einem KfW-Darlehen könnte das wirklich interessant sein. Verstehe ich die Werbung unter https://www.ing-diba.de/main/ba/baufinanzierung/kfw/ richtig? 0,5% Rabatt auf den KfW-Zinssatz bedeutet, dass aus 5,15% (10 Jahre Zinsbindung) der KfW dann 5,15% * 0,995 = 5,12% werden? Dann wäre eine komplette Finanzierung über die Diba ohne KfW (also mit 4,86% eff.) doch günstiger... :'( Wo genau stehe ich auf der Leitung?

 

Gruß,

AMiGA

[Herr S.]

Nee,

 

die 5,15% - 0,5% ...

 

Die verzichten nämlich auf ihre Marge

[jogo08]

Welchen Tilgungssatz sollte man mindestens wählen? Ich habe jetzt mit diversen Online-Rechnern rumgespielt und bin zum Ergebnis gekommen, dass 2% das absolute Minimum sind. 3% wären eigentlich besser, ansonsten ist die Restschuld nach 10 Jahren noch enorm hoch. Wenn dann die Zinsen höher als heute sind, ist eine komplette Abzahlung bis Rentenbeginn irgendwie schon fast unmöglich.

Den Tilgungszinssatz sollte man von seinen finanziellen Möglichkeiten abhängig machen. Die Tilgungsbeträge kommen ja noch auf die Zinsen oben drauf, wenn du dann eine zu hohe Tilgung gewählt hast, können dich die monatlichen Zahlungen ziemlich erdrücken.

 

Also erst mal überlegen, welche Summe pro Monat tatsächlich für die Finanzierung zur Verfügung steht, bevor man an Finanzierung überhaupt denkt. 10 Jahre sind ein langer Zeitraum, wenn man sich bis zum Stehkragen verschuldet hat und auf alle Annehmlichkeiten verzichten muß, man sollte sich nicht darüber hinweg täuschen, schließlich will man ja nicht nur fürs Haus arbeiten. Vor allem muß man auch mit Unwegbarkeiten rechnen, kaputtes Auto, unvorhergesehene Reparaturen usw., wenn dann das ganze verfügbare Geld in die Finanzierung rein geht, hilft dir der Gedanke auch nicht, das du ja in 10-15 Jahren Schuldenfrei bist. Reserve muß sein, sonst platzen Träume ganz schnell. Dann lieber etwas weniger Tilgung und bei der Anschlussfinanzierung entsprechend mehr reinbuttern.

[Muggel]

Hallo Amiga,

 

Bei einem anstehenden Hauskauf ist der Abschluss eines Bausparvertrages unsinnig. Ich würde die Fremdfinanzierung durch eine Hypothek machen und Sondertilgungsmöglichkeiten verhandeln. Mein depot würde ich deshalb nicht auflösen, denn ich kann steueroptimiert bzw. zum Höchststand immer noch aus dem depot Sonderzahlungen machen.

 

Gegen Bausparen spricht die relativ niedrige Zinsdifferenz zur 15- oder 20/30jährigen Zinsfestschreibung, die hohe Tilgungslast/mtl. Rate und die hohen Gebühren.

 

Kurzum: Ich würde es auch mit weiteren/anderen Bankberatern versuchen, denn das war maximal eine bankorientierte Beratung.

[fennichfuxer]

hi,

 

und selber vergleichen.

 

seis nur, um ein argument zu haben. selbst die winterbacher volksbank bietet 4,6 % eff bei 20% ek, 150k und 10 jahren. ich würd um jedes hundertstel feilschen...

 

grüssle ff

[AMiGA]

@jogo08: Sehe ich auch so, dass die monatliche Rate auf alle Fälle dauerhaft zu meistern sein muss. Trotzdem, wenn ich mit 2% Tilgung rechne bin ich locker 30 Jahre dabei... das schmeckt mir erstmal gar nicht. Vielleicht sparen wir doch noch was länger, um EK weiter zu erhöhen und Darlehensgröße weiter zu verringern.

 

Feilschen kann man bei der lieben Sparkasse irgendwie vergessen. Die sind ja noch nichmals bereit, mir ein gebührenfreies Girokonto zu bieten, trotz ordentlichem monatlichen Geldeingang... tststs...

 

Gruß,

AMiGA

[Sapine]

Es ist eine Sache, wozu man sich verpflichtet und eine andere Sache, was man hinterher macht.

 

Wenn du dich z.B. auf 2% Anfangstilgung festlegst aber gleichzeitig die Möglichkeit zu Sondertilgungen hast und davon Gebrauch machst, kannst du auch deutlich schneller von dem Schuldenberg herunter sein. Aber es gibt dir einfach Reserve, falls innerhalb der nächsten 20 Jahre etwas passiert, was die finanzielle Situation negativ beeinflusst. Hier muss aber jeder selbst wissen, ob er diese Disziplin auch aufbringt.

 

Sparkassen sind nach meiner Erfahrung selten die optimalen Baufinanzierer.

[AMiGA]

Hört sich sinnvoll an, danke. Sind die Sondertilgungen zu 100% Tilgungen, d.h. verringert sich die Restschuld um den Sondertilgungsbetrag? Dann wäre dieser Weg ja deutlich sinnvoller. Sorry, falls die Fragen naiv und simpel erscheinen, aber ich lerne auf diesem Gebiet noch viel dazu

 

Gruß,

AMiGA

[Sapine]

ja

[jogo08]

@AMiGA

Bei deiner Berechnung 2% Tilgung = über 30 Jahre Abzahlung, hast du vermutlich einen Denkfehler. Da die Tilgungsraten normalerweise monatlich von deinem noch zu zahlenden Restkredit abgezogen werden, hast du normalerweise eine anfängliche Tilgung von 1% um den Kredit in der Zeit zu wuppen.

 

Rechne hier mal selbst nach. Ich habe auch noch 'ne Exceldatei zur Berechnung angehängt, da kannste auch noch rechnen.

AMORT.XLS

[AMiGA]

Der Bankmensch rät mir nun dazu, möglichst zügig den BSV abzuschließen, um mir die günstigen Zinsen zu sichern (und seine Provision zu finanzieren ). Auf meinen Einwand, dass mir das nicht wirklich flexibel genug ist (vielleicht finden wir wie gesagt schnell die Traumimmobilie) schlug er folgendes Konstrukt vor:

 

In diesem Fall solle ich ein tilgungsfreies Darlehen bis zur Fälligkeit des BSV aufnehmen, um schnell an die gewünschte Summe zu gelangen. Bei Fälligkeit des BSVs wird das Darlehen dann über den BSV getilgt. Das wäre dann aber doch für mich ziemlich ungünstig, oder nicht? Ich würde ja dann bis zur Fälligkeit des BSVs "doppelt" Zinsen zahlen: Im BSV bekäme ich minimale Guthabenzinsen und für das Darlehen dürfte ich die marktüblichen Zinsen zahlen (bzw. in dem Fall würde vermutlich der Verhandlungsspielraum bei der Bank noch geringer werden, da ich auf das Darlehen mehr oder weniger angewiesen wäre...).

 

Gruß,

AMiGA

[jogo08]

Das hast du sehr richtig erkannt, wenn du also einen Bausparer abschließt, dann nur für die Anschlußfinanzierung, alles andere wird unnötig teuer.

[fennichfuxer]

hi,

 

das ist eine der teuersten möglichkeiten, eine immobilie zu finanzieren. das weiss auch der bankmensch, aber er bekommt ja auch ein leistungsabhängiges gehalt...

 

woher will er wissen, dass wir am ende einer zinsbindung einen höheren zins haben? zwar wird allgemein gesagt, alles unter 8% sei günstig. ich habe allerdings meine zweifel. diese 8% sind aus einer zeit, in der es noch keine ezb, keinen euro und keine globalisierung gab. ich bin zwar kein zinsexperte, eine inverse zinskurve jedoch spiegelt die allgemeine erwartung wider, dass die zinsen fallen werden. stemmt sich dein berater da heroisch gegen den markt?

 

grüsle ff

[AMiGA]

Oh ja, da sei er sich sehr sicher, dass die Zinsen bald steigen würden :-)

 

Ich sehe schon, letztendlich komme ich wohl nicht daran vorbei, mich intensivst selber zu informieren, dann zu kalkulieren und letztendlich via Direktbank ein Darlehen aufzunehmen. Komisch dass der Verhandlungsspielraum bei den Sparkassen so dermaßen klein ist. Bei Darlehenszinsen murmelte er irgendwas von 6%...

 

Gruß,

AMiGA

[mbn2]

Hallo AMiGA,

 

wenn Du Dir anschauen willst, welche Auswirkung Sondertilgungen (einmalige oder regelmäßige) auf den Finanzierungsverlauf haben, empfehle ich Dir www.hbnweb.de.

 

 

Ich habe auch über die ING DiBa finanziert. Tilgung 3% ist absolut sinnvoll. Du kannst im Laufe der Finanzierung ja zweimal den Tilgungssatz kostenlos ändern (bis 10%). Einhe hohe (Sonder-)tilgung macht sich besonders in der Anfangszeit der Finanzierung bemerkbar. Die Sondertilgung bei der DiBa wird leider nur bis maximal 5% zugelassen.

 

Noch ein Hinweis: ich habe das KFW-Darlehen in Anspruch genommen. Heute ärgert mich das, da (mindestens) das erste Jahr TILGUNGSFREI ist und Sondertilgungen während der Zinsbindung nicht zugelassen werden. Die Änderung des Tilgungssatzes bei der KFW ist nur während der tilgungsfreien Zeit erlaubt.

 

Zum BSV: rechne Dir aus, was Du mit den geplanten BSV-Raten ansparen könntest (mit Zins- und Zinseszins) und welche Auswirkung diese Summen als Sondertilgung eingesetzt auf die Finanzierung haben würden. Wie gesagt: was Du in der frühen Finanzierungsphase tilgst (oder erst gar nicht finanzierst) mußt Du auch nicht über die nächsten Jahrzehnte verzinsen!

 

Gruß

Matthias