Mietwohnungen zum vermögensaufbau

[matze87]

Ich habe einen neuen Vorschlag um relativ sicher ein Vermögen aufzubauen.

Man kauft eine Eigentumswohnung in guter Lage in einem Haus in solidem Zustand, am besten noch in einer Großstadt. Man bringt ca. 30% EK mit und finanziert den Rest über die Bank. Da man selbst noch arbeiten geht und die ETW vermietet ist, kann man den Kredit recht schnell tilgen, da ja aus 2 Quellen das Geld kommt. Nach ca. 10 Jahren ist die Wohnung dann abbezahlt und man hat eine Wohnung ohne großen Aufwand erworben. Danach kauft man sich dann eine weitere ETW. den Kredit für diese ETW bezahlt man dann jedoch aus seinem eigenen Einkommen und aus den beiden Mieteinnahmen der anderen ETWs. Abbezahlt wäre der kredit dann nach 6 oder 7 Jahren. Nun hat man also 2 ETW mit sehr geringem Mittelseinsatz erworben und kann eine dritte ETW anschaffen und kann diese in weiteren 6-7 Jahren tilgen. Diese Geschichte kann man immer weiter fortsetzen, bis man eine gewisse anzahl ETWs sein eigen nennt. aus den Mieteinnahmen kann man dann später seinen Ruhestand finanzieren. Unter Umständen steigen die ETWs dann auch im Wert, was den Vorteil hat, dass man diese evtl. verkaufen kann und damit schonmal Eigenkapital für den Kauf weiterer Wohnungen hat.

[Brandscheid]

klingt ja verblüffend einfach, tue es doch einfach.

[Grumel]

Milchmädchenrechnung sondersgleichen. Was dir vorschwebt ist ganz ordinäre unternehmerische Tätigkeit mit hohem Risiko.

[jogo08]

Wie kommst du darauf, das sich auf diese Weise der Kredit schneller tilgen läßt? Zahlst du selbst keine Miete mehr für deine Mietwohnung? Rechne das mal mit realen Zahlen durch und dann sehen wir weiter.

 

Wenn du natürlich nur sehr wenig Miete zahlst (kleine, oder schlechte Wohnung), mag das aufgehen, ansonsten stimme ich Grumel zu, Milchmädchenrechnung.

[fireball]

Nabend,

 

Matze die 87 ist dein Geburtsdatum richtig ?

 

Also rein theoretisch hast du natürlich recht das das so funktionieren würde, nur musst du bei ETW 1 schon mal deine laufenden Mieten in der Wohnung der du lebst ja auch bezahlen. Was machst du wenn du Mietausfälle hast weil die Wohnung mal leersteht ? wenn du nen Mietnormaden oder sonstiges in die Bude reinkriegst ? Hast du mal an die laufenden Nebenkosten gedacht die du nicht Umlegen kannst auf den Mieter ?

 

Du siehst zu viel unbekannte Komponenten da zock ich doch lieber mit Hebel 100 Scheinen ist das Geld wenigstens schneller weg und hab mehr spass dabei

 

Gebe dir den Rat nimm dein Geld lege es sicher an, und wenn du dann mal die erste ETW Cash bezahlen kannst denk drüber nach ob du das immer noch machen willst.

 

Gruß

 

Tino

[BarGain]

wer solche milchmädchenrechnungen aufstellt und noch nie etwas vom begriff des mietnomaden gehört hat, darf sich nicht wundern, wenn irgendwann der gerichtsvollzieher sämtliche nicht überlebensnotwendigen vermögenswerte wegpfändet und die wohnung zwangsversteigert wird.

 

.... daß für solche naiven ideen immer die armen milchmädchen den kopf hinhalten müssen.....

[Boersifant]

Dass es das Wort "Mietnomade" überhaupt gibt, ist wohl dem Mietrecht zu verdanken. Vernünftig wäre es geregelt, wenn man bei einem Monat Zahlungsverzug die Mieter mit Hilfe der Polizei unverzüglich aus der Wohnung befördern dürfte. Die Realität sieht leider anders aus.

[OVERMIND]

Börsifant ist so geil Radikal, hat was

[Brandscheid]

mal andere frage aber in etwa gleiches thema.

 

könnte es steuerlich lukrativ sein, wenn sich vater und sohn ihre getilgten immobilien gegenseitig vermieten?

[fireball]

Boersifant, das wäre natürlich die perfekte methode allerdings würde ich halbjährige Mietverträge mit Vorrauszahlung der Miete bevorzugen, alternative eine Bankbürgschaft :- über Summe X .

 

Nun ja jedenfalls ist gerade Immosvermieten ein heißes eisen ausser du hast nen Wohnblock voll Harz4 empfänger da kommt die Miete regelmässig vom Amt.

 

Aber um nicht so hart mit Matze ins Gericht zu gehen, klar ist sowas möglich wenn du genug verdienst und eventuelle Mietausfälle und sonstiges locker über ein halbes Jahr selber bezahlen kannst.

 

Ich würde mich an deiner Stelle einfach mal genauer mit der ganzen Problematik beschäftigen und dann wenn du noch Fragen hast wird dir sicher hier jeder helfen.

 

Gruß

 

Tino

[Sapine]

mal andere frage aber in etwa gleiches thema.

 

könnte es steuerlich lukrativ sein, wenn sich vater und sohn ihre getilgten immobilien gegenseitig vermieten?

Vater kauft Wohnung für Sohn und vermietet.

Sohn kauft Wohnung für Vater und vermietet.

 

Beide können sie die Wohnung abschreiben, sofern die Miete hoch genug ist. Sofern die Wohnungen fremdfinanziert werden können auch noch Schuldzinsen abgeschrieben werden. Vor einigen Jahren war das noch ok, sofern die Miete hoch genug ist. Wenn ich recht erinnere waren es > 2/3 der ortsüblichen Miete. Die müssen nämlich auf der Gegenseite als Einkommen versteuert werden.

 

+ Miete

./. Abschreibung

./. Kreditzinsen

------------------

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

 

In der Praxis könnte das daran scheitern, dass Väter oftmals nicht mehr aktiv tätig sind und daher der steuerliche Vorteil nicht mehr so prickelnd ist. Aber wer hindert einen daran das mit Geschwistern zu machen?

 

EDIT: Vor Umsetzung unbedingt mit Steuerberater prüfen, ob das noch aktuell ist!!

[klausk]

könnte es steuerlich lukrativ sein, wenn sich vater und sohn ihre getilgten immobilien gegenseitig vermieten?

Du meinst, Vater versteuert die Mieteinnahmen, die ihm sein Sohn zahlt, und Sohn versteuert die Mieteinnahmen, die ihm sein Vater zahlt -- und keiner von Beiden kann die eigenen Mietzahlungen absetzen.

[maclfu]

@Boersifant: Genau die richtige Methode. Die Möbel muss man als Vermieter auch aufbewahren und kann die Kosten meisten nicht auf die Nomaden abwälzen, weil die Pfändungsgrenzen zu hoch sind; den Gerichtsvollzieher muss man auch noch selbst bezahlen, um an sein eigenes Eigentum zu kommen.

 

Insgesamt gilt aber schon, dass Immobilien eine gute Anlage sind, aber als Direktinvestment meiner Meinung nach erst ab sehr großen Vermögen zur Substanzserhaltung sinnvoll. Alles andere ist einfach nur naiv. Rechne doch einfach mal in Excel, was du für Mieteinnahmen hast und was du alles finanzieren musst und dann überlege, was z.B. passiert, wenn ein Mieter nicht zahlt und dir Schulden in Höhe von über 5000 Euro da lässt.

[norisk]

wer solche milchmädchenrechnungen aufstellt und noch nie etwas vom begriff des mietnomaden gehört hat, darf sich nicht wundern, wenn irgendwann der gerichtsvollzieher sämtliche nicht überlebensnotwendigen vermögenswerte wegpfändet und die wohnung zwangsversteigert wird.

 

.... daß für solche naiven ideen immer die armen milchmädchen den kopf hinhalten müssen.....

Wenn es nicht funktioniert, kann man die Bude ja immer noch abfackeln....

[harryguenter]

Börsifant ist so geil Radikal, hat was

Wer sich klar gemacht hat, dass ein Mietnomade den Vermieter durchschnittlich 20 bis 40.000 EUR kostet, und damit selbst an den Rand des Ruins treiben kann (s. Idee Thread Opener) würde die Position sehr wohl verstehen können.

PS: Ist übrigends auch meine Meinung: nach 3 Monaten Mietrückstand müßte eine umgehende Zwangsräumung erfolgen (und nicht erst mit gerichtlichem Titel nach 1 bis 2 Jahren!) und der restliche Krempel im Zweifel auf den Müll wandern...

 

Das Problem was der ThreadOpener nicht bedacht hat sind die Kosten für Renovierungen und Werterhalt.

Ein einmal gebautes Haus / gekaufte Wohnung hat auch gewisse Erhaltungsaufwände, die dann auch ganz schön reinhauen und nicht auf Mieter umgelegt werden können.

Ich denke nur an Austausch von Heizungsanlagen, Renovierungsarbeiten (Fußbodenaustausch) aufgrund normaler Abnutzung usw...

 

Der eigentliche "Netto" Ertrag einer Vermietung ist eher gering - und immer nur unter der Voraussetzung einen vernünftigen Mieter zu haben (und überhaupt erstmal einen Mieter zu haben).

[Geparda]

@Boersifant

[Akaman]

Die Realität sieht leider anders aus.

 

Dazu kenne ich aus eigener Erfahrung viele nette, teure Anekdoten.

[Brandscheid]

@sapine

 

genau das war mein gedankengang! besonders wegen der afa und anrechnung sonstiger verwaltungs und gemeinkosten!

 

 

@klausk

 

seit wann kann man seine ausgaben für miete steuerlich absetzen?darum ja das gedankenkonstrukt! oder verstehe ich deine aussage falsch?

[harryguenter]

Vater kauft Wohnung für Sohn und vermietet.

Sohn kauft Wohnung für Vater und vermietet.

Ich befürchte nur, dass das ein klassischer Fall von Gestaltungsmißbrauch sein dürfte. (In eine Richtung gehts ja noch)

[Sapine]

Wie gesagt auf keinen Fall ohne Steuerberater!! Bin aber sicher, dass dies vor ein paar Jahren als erlaubt diskutiert wurde. Nur habe ich keine Ahnung, wie sich die Einschätzung möglicherweise geändert hat.

In einer Richtung geht es definitiv auch heute noch.

 

Man sollte bei der beidseitigen Variante auch die Komplikationen nicht unterschätzen, wenn man das später mal wieder entflechten muss.

[Crasher]

...allerdings würde ich halbjährige Mietverträge mit Vorauszahlung der Miete bevorzugen, alternative eine Bankbürgschaft :- über Summe X .

 

Viel Spaß beim Mieter finden

[harryguenter]

Man kauft eine Eigentumswohnung in guter Lage in einem Haus in solidem Zustand, am besten noch in einer Großstadt. Man bringt ca. 30% EK mit und finanziert den Rest über die Bank. Da man selbst noch arbeiten geht und die ETW vermietet ist, kann man den Kredit recht schnell tilgen, da ja aus 2 Quellen das Geld kommt. Nach ca. 10 Jahren ist die Wohnung dann abbezahlt und man hat eine Wohnung ohne großen Aufwand erworben.

Matze, hast Du Dir schonmal Gedanken über die dahinterstehenden Zahlen gemacht?

 

Eine ETW in einer Großstadt - was mag die wohl Kosten? Ich schätze mal runde 130.000 EUR für etwa 50 qm. Kaltmiete ca. 10 EUR pro qm (Ich habe das mal grob für Düsseldorfer Altstadt quergecheckt). Zinssatz sei ca. 5%

So, die ersten 30 TEUR hast Du als EK, als 100 TEUR finanzieren. Macht ca. 416 EUR monatliche Zinszahlungen.

Um eine Tilgung innerhalb von 10 Jahren zu erzielen mußt Du mit ca. 7,5% anfänglicher Tilgung rangehen.

Die Gesamtbelastung für den Kredit (Zins und Tilgung) liegt damit bei ungefähren 1050 EUR.

Deine Mieteinnahmen betragen aber nur 500 EUR Kaltmiete.

Davon darfst Du noch (500 - 416 Zinslast) 84 EUR monatlich versteuern, da Tilgungen nicht steuerlich absetzbar sind!

Nicht enthalten:

Sämtliche Reparaturen, die man noch steuerlich geltend machen kann, und auch keine Erhaltungsaufwendungen (z.B. neue Heizung), die Du aber nur über zig Jahre steuerlich abschreiben darfst.

Damit schießt Du runde 600-700 EUR monatlich in Deine Kapitalanlage - ohne eine Chance das mal auszusetzen wenns finanziell mal enger wird!

Die Rendite Deiner 30 TEUR EK ist auch ungewiß / unberücksichtigt

 

Bei der 2. ETW wird noch abenteuerlicher:

- Du gehst ohne Eigenkapital da ran

- Die Miete der bereits abbezahlten Wohnung muß voll versteuert werden

- Du willst noch schneller tilgen (7 Jahre bedeutet ca. 10-12% anfängl. Tilgung)

[norisk]

Boersifant, das wäre natürlich die perfekte methode allerdings würde ich halbjährige Mietverträge mit Vorrauszahlung der Miete bevorzugen, alternative eine Bankbürgschaft :- über Summe X .

Oder eine Rentenversicherung mit Einmaleinzahlung durch den Mieter und lebenslang garantierter Mietzahlung für den Vermieter. Für die Einmaleinzahlung findet man sicherlich noch eine Bank, die das finanziert.

 

Eine revolutionäre neue Produktidee für unsere Versicherungsfuzzis!!!!!

[Onassis]

Normalerweise ist das eine gute Kapitalanlage - für Besserverdienende.

 

1) Wohnung kaufen in einem guten Viertel.

2) Kredit für die Wohnung aufnehmen (evtl. sogar 100% möglich).

3) Wohnung an einen solventen und ordentlichen Mieter (Schufa ist hier hilfreich)

4) Schuldzinsen in der Steuererklärung absetzbar.

5) 30 Jahre später ist die Wohnung schuldenfrei

 

Vorteile:

- Eine Eigentumswohnung mehr im eigenem Vermögen

- in 30 Jahren recht gut Steuern gespart

 

Nachteile:

- Wohnung verliert an evtl. an Wert, wenn sie in einer schlechten Lage liegt

- Mieter sind schlecht und nur nach längerer Zeit zu bändigen (wenn man einen schlechten mal drin hat)

- möglicher Ärger der auf die persönliche Psyche schlägt.

 

Onassis

[norisk]

Normalerweise ist das eine gute Kapitalanlage - für Besserverdienende.

Unter Renditegesichtspunkten sollte es ein ganzes Mehrfamilienhaus sein. Eine einzelne Eigentumswohnung ist zu teuer!