Hypothekendarlehn - Eigenheimbesitzer verraten und verkauft?

[DerDude1980]

Hallo DerDude,

 

wenn Du es wie Akaman siehst, und auch wie ich, dann würdest Du etwas ruhiger sein können. Ich glaube, dass zahlende Darlehensnehmer höchstwarscheinlich jetzt schon sehr sicher sind.

Nein, ich sehe das nicht wie du, sondern wie die anderen zwei hier (Akaman und "ich - ein Frosch?"). Die Hütte ist erstmal weg im schlimmsten Fall. Da ist gar nichts sicher, das ist ein absolutes Desaster. Es ist praktisch keine Beruhigung, dass man dann ANSCHLIEßEND, nachdem man schon völlig ruiniert ist, die Bank mal auf Schadensersatz verklagen kann (Mit welchem Geld denn? Mieteinnahmen hat man dann ja z. B. nicht mehr.).

 

Es schützt Dich natürlich nicht vollständig gegen eine ungerechtfertigte Zwangsversteigerung. Im Zweifel macht es Dir nur leichter und vor allem billiger, dann selbst Deine eigene Immobilie auf dem Wege der Zwangsversteigerung noch einmal zu erwerben.

Ja, das wäre letztendlich eben das Ziel dieser Aktion. Es muss ja nicht der Nachbar sein, es können ja auch Verwandte (Kinder usw.) sein, die diese rechte übertragen bekommen und einem damit nicht "in den Rücken fallen".

[Peski]

Hallo,

 

ich werde Dich auch hiermit kaum beruhigen können: Sollte jemand Deine Bude versteigern wollen, kannst Du dies mit einer Unterlassungsklage verhindern, sogar mit einem Eilverfahren. Das gilt natürlich nur, wenn Du nicht säumig warst. So sehe ich das zumindest, nach allem was ich gelesen habe, und das ist viel. Sei vorsichtig mit den Fällen aus dem Fernsehen, bei diesen ist nie wirklich jedes Detail der Fälle dargestellt worden.

 

Ich will hier nichts beschönigen, damit das nicht falsch verstanden wird. Ich erkenne mich in Deinen Äußrungen sogar sehr gut wieder, genauso habe ich mich auch verhalten, als ich das erste mal davon hörte.

[Faceman]

Es gibt übrigens einige inoffizielle Maßnahmen, um diesen Machenschaften entgegenzuwirken. Ich sehe das alles genau wie Akaman. Es ist unfassbar! Der Käufer des Darlehens kann doppelt abkassieren, Restschuld und nochmal komplette Grundschuld können abgezockt werden. Der Darlehensnehmer muss also ZWEIMAL die komplette Grundschuld/das komplette Darlehen zahlen im Endeffekt. Das ist unglaublich! Und man kann de facto NICHTS offiziell dagegen tun. Wenn man genug Geld hat, um die Grundschuld "in bar" zu tilgen, könnte man damit zumindest die Versteigerung des Hauses verhindern, wäre aber dennoch der fett Abgezockte.

 

Also so wie ich es bisher immer verstanden habe, werden bei den Fällen, bei denen die Grundschuld vollstreckt werden sollen, obwohl die raten regelmäßig, pünktlich und in voller Höhe flossen, nicht die Kredite und die Grundschuld, sondern nur die Grundschuld veräußert. In den Fällen notleidender Finanzierungen läuft dass üblicherweise so ab, dass das Darlehen fällig gestellt wird und dann ggf. in die Grundschuld vollstreckt werden muss. Da iat für mich zivilrechtlich eigentlich nix problematisch. Problematisch wird es erst, wenn Darlehen und Grundschuld (und insbesondere die Sicherungszweckerklärung) voneinander getrennt werden und jemand, der eigentlich gar keine Darlehensforderung hat, die Grundschuld zieht. Und das ist dann für diesen nicht zweimal, sondern das ersten und einzige mal.

 

Es gibt ein paar Mittel, die den Prozess jedoch unwahrscheinlicher/weitaus schwieriger machen für die "Heuschrecke": Jegliche Art von "Klotz am Bein", die am Haus dranhängt, als da wären: eingetragene Baulasten, Dienstbarkeiten und Rechte von Dritten am Haus. Man kann beispielsweise einem Verwandten oder einer Vertrauensperson ein lebenslanges, unbeschränktes, kostenfreies Wohnrecht im Haus einräumen, oder man kann ihr eine Baulast in Form einer zu Verfügung gestellten Parkmöglichkeit mit Wegerecht quer über das Grundstück in großzügigem Umfang einrichten. Derartige Rechte von Dritten am Haus sind bei einer Versteigerung MASSIVE Wertminderungen bzw. führen sogar regelrecht zur Unmöglichkeit einer Versteigerung quasi. Kein Mensch kauft ein Haus, bei dem der Nachbar komplette Nutzung aller Stellplätze inklusive Wegerecht zum Carport auf dem Grundstück für sich und seine komplette Familie (auf dem Papier... *g*) besitzt, oder in dem die Nachbarskinder (auch auf dem Papier...) für immer Wohnrecht haben.

 

Da gibts aber auch Probleme. Zum einen sinkt der Beleihungswert deiner Hütte dramatisch, so dass du ger keine Finanzierung in gewünschter Höhe mehr bekommst, es sei denn du bringst Zusatzsicherheiten, oder aber deine finanzierende Bank stellt fest, dass du dies hinterher gemacht hast und fordert dich wegen dieser maßnahmen und der daraus folgenden Wertminderung (und vor allem Besicherungswertminderung) auf, Zusatzsicherheiten zu stellen bzw. kündigt das Darlehen (womöglich auch trotz vollständiger Zahlung der raten) wegen zu niedriger Besicherung. Da ist die kacke auch nur am dampfen.

[DerDude1980]

Und das ist dann für diesen nicht zweimal, sondern das ersten und einzige mal.

Ja, das ist korrekt, aber DU als Darlehensnehmer und "Grundschuldner" musst dann effektiv das gesamte Darlehen zum 2. Mal bezahlen, da Darlehen und Grundschuld voneinander getrennt wurden.

 

Dein zweiter Punkt ist auch nicht von der Hand zu weisen, da hast du Recht. Ich bin z. B. in der glücklichen Position, aus Testamentsvollstreckung heraus einen ein lebenslanges Wohnrecht nutzenden Bewohner in meinem Haus zu haben und dennoch einen kleines Restdarlehen für Umschuldungszwecke bekommen zu haben. Da sieht es ungünstig aus für die Bank, die aber schon seit Vergabe des Darlehens von diesem Wohnrecht weiß und das Darlehen dennoch gewährt hat.

[andy]

Waldkraiburg.28 hat einen Beitrag über die Melden-Funktion angezeigt.

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Thema: Hypothekendarlehn - Eigenheimbesitzer verraten und verkauft?

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Grund:

 

Ich möchte mir eine Wohnung kaufen, auf was sollte ich achten wenn ich von der Bank den Kredit nehmen sollte ?

Oder was sollte ich GENAU mit der Bank vereinbaren, damit mein Darlehen, Kredit oder Grundschuld nicht an andere Weiterverkauft wird ?

Und kann es vorkommen, dass die Bank mir eine Zusicherung gibt, aber im Vertrag unter einen anderen Punkt es wieder außer kraft setzt.

Also auf was sollte ich genau achten ?

Jetzt habe ich schon Angst mir etwas zu Kaufen. Zufällig habe ich es heute von einen Bekannten erfahren, dass die Banken so etwas machen. Ich dachte unsere Gesetze währen sicherer als die in der USA. Meine Hausbank ist die Dresdner Bank, wie sicher ist die denn überhaupt, weiß das einer ???

 

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Link zum Beitrag von Faceman: https://www.wertpapier-forum.de/index.php?s...t=0#entry241556

 

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Betreffender Inhalt:

 

Ich würde da knallhart eine Willenserklärung reininterpretieren, also eine zusicherung der Bank. Allerdings bin ich kein Richter.

Er hat wohl das Thema gemeldet, anstatt zu antworten...

[mha]

Hallo,

 

bin erst vor kurzem auf das Thema gestoßen. Wenn ich es richtig verstanden habe ist der einzige Weg das Risiko - auch wenn mir nicht ganz klar wurde wie hoch es ist - zu minimieren die Grundschuld der aktuellen Restschuld anzugleichen. Fragen:

 

1. Stimmt das?

2. Wie ist der Weg das zu tun? Aktuelle Restschuld bestimmen (z.B. aus Jahresauszug 2007), dann zum Notar? Geht dann ab Notar alles alleine seinen Gang, vom Grundbuchamt bis zur Benachrichtigung der Bank?

3. Wie hoch sind die Kosten der Grundschuldänderung, inkl. Notar ungefähr?

4. Wie lange dauert so etwas?

 

Danke Gruß

 

MHA

[Sapine]

Du wirst die Grundschuld kaum ändern können ohne Zustimmung der Bank. Meines Wissens sind die zur Zustimmung erst nach Tilgung des Darlehens verpflichtet. Vielleicht besteht auch eine Möglichkeit bei Ablauf des Darlehens. Mitten drin sicherlich nicht.

Mittlerweile gibt es bereits Banken, die sich verpflichten, Darlehen nicht weiter zu veräussern. Habe die Quelle leider nicht parat.

 

EDIT: Vermutlich geht da doch was während der Laufzeit - daher Text korrigiert.

[DerDude1980]

Es ist natürlich durchaus möglich, dass die ein oder andere Bank einer Grundschuldänderung auf Kosten des Schuldners zustimmt. Probieren kann man das natürlich mal. Aber ich denke auch eher, dass das nicht auf großen Anklang bei der Bank stößt, die ja damit freiwillig auf einen Teil ihrer Sicherheit verzichten würde.

[mha]

Du wirst die Grundschuld kaum ändern können ohne Zustimmung der Bank. Meines Wissens sind die zur Zustimmung erst nach Tilgung des Darlehens verpflichtet. Vielleicht besteht auch eine Möglichkeit bei Ablauf des Darlehens. Mitten drin sicherlich nicht.

 

Mittlerweile gibt es bereits Banken, die sich verpflichten, Darlehen nicht weiter zu veräussern. Habe die Quelle leider nicht parat.

 

Lt. einem Artikel des ARD Ratgeber Geld sind die Banken dazu verpflichtet.

 

Zitat: "Wer ganz sicher gehen möchte, dass die Ansprüche niemals über den Stand des Darlehens hinausgehen, der kann die Grundschuld nach unten korrigieren. Die Bank ist dazu verpflichtet, das zu akzeptieren! Dann ist die Immobilie vor dem Zugriff unseriöser Investoren sicher."

 

Quelle: http://www.daserste.de/ratgeber/geld_beitr...tkoo&cm.asp

[Sapine]

Fragt sich nur zu welchem Zeitpunkt, die Bank dazu verpflichtet ist. Den vollständigen Text auf den verwiesen wird, kann ich bei plusminus leider nicht finden.

 

Seine Kanzlei empfiehlt deshalb in Neuverträge folgenden Passus aufzunehmen. Demnach ist die Abtretung ...der Grundschuld...gemäß § 399 BGB mit unmittelbarer ...Wirkung auszuschließen oder an die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Eigentümers...zu binden."

Der gesamte Text steht auch unter:

www.plusminus.de

Wer ganz sicher gehen möchte, dass die Ansprüche niemals über den Stand des Darlehens hinausgehen, der kann die Grundschuld nach unten korrigieren. Die Bank ist dazu verpflichtet, das zu akzeptieren!

Dann ist die Immobilie vor dem Zugriff unseriöser Investoren sicher.

[mha]

Fragt sich nur zu welchem Zeitpunkt, die Bank dazu verpflichtet ist. Den vollständigen Text auf den verwiesen wird, kann ich bei plusminus leider nicht finden.

 

Sind m.E. zwei Dinge. Erstens der Hinweis bei einem Neuvertrag schützende Klauseln aufzunehmen. Zweitens und unabhängig davon der Rat die Grundschuld anzupassen. Habe ich mehrfach gelesen. Die Sicherheit der Bank bleibt ja. Angepaßt wird die Sicherung nur an die tatsächliche Höhe der maximalen Forderung.

 

Hier der Link auf den im ersten Artikel angesprochenen Text.

Quelle PlusMinus: http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_d...56raijhz~cm.asp

 

Kann jemand meine Fragen beantworten?

[Sapine]

Vielleicht bin ich ja blind - aber in dem Artikel (den ich auch gefunden hatte) finde ich nichts zur Anpassungspflicht der Banken bzgl. Grundschulden.

 

Ansonsten hier nochmal die Fragen von mha:

 

bin erst vor kurzem auf das Thema gestoßen. Wenn ich es richtig verstanden habe ist der einzige Weg das Risiko - auch wenn mir nicht ganz klar wurde wie hoch es ist - zu minimieren die Grundschuld der aktuellen Restschuld anzugleichen. Fragen:

 

1. Stimmt das?

2. Wie ist der Weg das zu tun? Aktuelle Restschuld bestimmen (z.B. aus Jahresauszug 2007), dann zum Notar? Geht dann ab Notar alles alleine seinen Gang, vom Grundbuchamt bis zur Benachrichtigung der Bank?

3. Wie hoch sind die Kosten der Grundschuldänderung, inkl. Notar ungefähr?

4. Wie lange dauert so etwas?

[mha]

Vielleicht bin ich ja blind - aber in dem Artikel (den ich auch gefunden hatte) finde ich nichts zur Anpassungspflicht der Banken bzgl. Grundschulden.

 

Stimmt, die Referenz bezog sich auch auf den ersten im Artikel angesprochenen Punkt: Passus im Neuvertrag.

 

Die Aussage, die Banken müssen Änderungen der Grundschuld (meine Interpretation: auf größer oder gleich der aktuellen Restforderung=Restschuld) akzeptieren, ist eine allgemeiner Hinweis zur Risikominimierung.

[Faceman]

Du wirst die Grundschuld kaum ändern können ohne Zustimmung der Bank. Meines Wissens sind die zur Zustimmung erst nach Tilgung des Darlehens verpflichtet. Vielleicht besteht auch eine Möglichkeit bei Ablauf des Darlehens. Mitten drin sicherlich nicht.

 

Mittlerweile gibt es bereits Banken, die sich verpflichten, Darlehen nicht weiter zu veräussern. Habe die Quelle leider nicht parat.

 

Erstens, doch sie sind verpflichtet. Er Kreditnehmer hat einen Anspruch darauf. Zweitens. Ja, das gibt es, z.B. die Commerzbank, und das ist vermutlich der billigste Weg - auch wenn eine Bank dafür einen Zinsaufschlag nehmen sollte.

 

Lt. einem Artikel des ARD Ratgeber Geld sind die Banken dazu verpflichtet.

 

Zitat: "Wer ganz sicher gehen möchte, dass die Ansprüche niemals über den Stand des Darlehens hinausgehen, der kann die Grundschuld nach unten korrigieren. Die Bank ist dazu verpflichtet, das zu akzeptieren! Dann ist die Immobilie vor dem Zugriff unseriöser Investoren sicher."

 

Korrekt.

 

Fragt sich nur zu welchem Zeitpunkt, die Bank dazu verpflichtet ist. Den vollständigen Text auf den verwiesen wird, kann ich bei plusminus leider nicht finden.

 

Im Prinzip ständig. Du kannst jeden Monat zum Notar und die Grundschuld anpassen lassen. Ist ja dein Geld.

 

Sind m.E. zwei Dinge. Erstens der Hinweis bei einem Neuvertrag schützende Klauseln aufzunehmen. Zweitens und unabhängig davon der Rat die Grundschuld anzupassen. Habe ich mehrfach gelesen. Die Sicherheit der Bank bleibt ja. Angepaßt wird die Sicherung nur an die tatsächliche Höhe der maximalen Forderung.

 

Kann jemand meine Fragen beantworten?

 

Also wenn du ein Abtretungsverbot aufnimmst kannst du dir die Anpassung der Grundschuld sparen. Denn deine Bank darf die Grundschuld nur in Höhe der Restschuld des Darlehens fällig stellen. Hierzu gibt es schon seit Urzeiten das Instrument der Sicherungszweckerklärung. Diese koppelt die Grundschuld an das Darlehen. Und solange beides in einer Hand liegt kann auch nur in Höhe der Darlehensschuld fällig gestellt werden.

 

bin erst vor kurzem auf das Thema gestoßen. Wenn ich es richtig verstanden habe ist der einzige Weg das Risiko - auch wenn mir nicht ganz klar wurde wie hoch es ist - zu minimieren die Grundschuld der aktuellen Restschuld anzugleichen. Fragen:

 

1. Stimmt das?

2. Wie ist der Weg das zu tun? Aktuelle Restschuld bestimmen (z.B. aus Jahresauszug 2007), dann zum Notar? Geht dann ab Notar alles alleine seinen Gang, vom Grundbuchamt bis zur Benachrichtigung der Bank?

3. Wie hoch sind die Kosten der Grundschuldänderung, inkl. Notar ungefähr?

4. Wie lange dauert so etwas?

 

1. nein., m.E. ist ein Abtretungsverbot günstiger udn genauso sicher.

2. Ja, so in etwa. Vorher noch die Bank informieren, dass du das vorhast und die förmliche Genehmigung einholen. Die Bank ist verpflichtet, dies zu genehmigen.

3. Hängt vom Geschäftswert ab. Geschäftswert dürfte hier der Wert der Grundschuld sein. Hinzu kommen Schreibauslagen, Telekommunikationskosten etc. Näheres zeigt dir die entsprechende Gebührenordnung. Die lässt immer einen zum Teil großen Spielraum. Man kann also seriös maximal die Obergrenze errechnen, niemals jedoch die tatsächliche Gebühr, weil die Notare ihre Spielräume unterschiedlich ausnutzen.

4. Eigentlich ist mit der Beurkundung alles erledigt. Die Urkunde erzeugt einen rechtsschein, so dass deren Inhalt auch schon gilt, bevor er ins Grundbuch eingetragen wird. Davon abgesehen bekommst du von Grundbuchänderungen eine Abschrift, hast also immer Einspruchsmöglichkeiten, um dies zu berichtigen. Wann das GB nun tatsächlich berichtigt wird, hängt von unseren Trägern der Nation ab. Kann aber tehoretisch nach 2 Wochen schon erledigt sein, rechne aber mal lieber mit 4-6 Wochen.

[FrankY]

Verkäuflichkeit von Baukredit-Verträgen

 

Das A und O ist immer, die Monatsraten regelmäßig abzuzahlen. Klappt das, habe der Kunde nichts zu befürchten, versichert auch Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.

[eumel]

Hallo,

also auf der Startseite meiner Bank (Volksbank Ludwigsburg) steht seit kurzem folgender Text:

"Die Volksbank Ludwigsburg garantiert auch weiterhin ihren Kunden: Kein Verkauf ungekündigter Kredite

Kein Verkauf von Sicherheiten aus ungekündigten Vertragsverhältnissen oder zurückgezahlten Verpflichtungen

 

 

Als regionale Genossenschaftsbank bieten wir unseren Kunden - selbstverständlich ohne Aufpreis - klare Verhältnisse:

 

* Die Volksbank Ludwigsburg verkauft Kundenforderungen aus ungekündigten Kreditverträgen nicht an Dritte weiter.

* Dies gilt auch für die zu unseren Gunsten bestellten Sicherheiten - insbesondere Grundschulden - aus ungekündigten Vertragsverhältnissen oder zurückgezahlten Verpflichtungen.

* Beide Aussagen gelten auch dann, wenn Vertragsklauseln eine andere Vorgehensweise zulassen würden.

 

Dieses Handeln entspricht unserem Selbstverständnis als regionale Genossenschaftsbank.

"

 

sieht aus als wäre man da auf der sicheren Seite. Allerdings könnte ja zwischen den Zeilen was stehen was ich als Laie anders sehe als die Bank.

[mha]

@faceman: Danke für die ausführliche Antwort. Ich sehe die Handlungsoptionen mit absteigender Priorität so:

 

Prio 0: Gesetzliche Regelung!!!

Prio 1: Ideal ist natürlich auch eine Nichtabtretungsvereinbarung in der Tasche zu haben.

Prio 2: Angebot der Bank zur Versicherung gegen Abtretung

Prio 3: Falls 1 oder 2 nicht möglich sind: Teillöschung der Grundschuld auf Restschuld.

 

Zur Teillöschung der Grundschuld:

Steht sogar explizit im Kreditvertrag. Die Bank ist verpflichtet Sicherungen anzupassen. Die Sicherheit darf allerdings 120% der gesicherten Forderung nicht unterschreiten. D.h. das ist tatsächlich ein valider Tipp zur Risikominimierung. Teillöschung der Grundschuld auf 120% der aktuellen Restschuld.

[Faceman]

Dumm ist bei Punkt 3 nur, dass etwaige nachrangige Grundschulden dann aufgewertet werden.

[mha]

Falls nicht schon bekannt sind hier kompakt Informationen zu diesem traurigen Thema zusammengefaßt:

 

http://www.kreditverkauf-recht.de/

[Sapine]

Ein aktueller Artikel aus dem Handelsblatt mit einer Einschätzung, was die geplanten Änderungen für Verbesserungen bringen könnten. Die Einschätzung ist eher verhalten.

 

Verkauft, aber nicht verraten

Kein anderes Refinanzierungsmittel ist zur Zeit so umstritten wie der Verkauf von Kreditforderungen durch die Banken. Nun will die Bundesregierung Kreditnehmer Unternehmer wie Häuslebauer vor einem Kreditverkauf durch ihre Bank schützen. Dabei ändert sich an den Rechten des Kreditnehmers nicht viel.