Hausinvest Immobilienfonds

[edwin]

Anscheinend hat der Hausinvest zuviel Geld und führen steuerliche Gründe zu einer Sonderausschüttung am 15.09. die zu 100% steuerfrei sein soll.
Am 15.06. gab es bereits die normale Ausschüttung von 0,60Euro je Anteil.

[FranzFerdinand]

Danke für die Info, hatte mich schon über die zweite Auszahlung in diesem Jahr gewundert.

 

Siehe auch: http://hausinvest.de/fileadmin/downloads/website/hausinvest/factsheets/Information_Zwischenausschüttung_Privatanleger.pdf

[Schildkröte]

Ich hatte vorige Woche einen Anruf meines Bankberaters. Ich könne den hausInvest, welchen ich monatlich bespare, einmalig zu einem ermäßigten Ausgabeaufschlag von 1% aufstocken. Nachdem ich eine Nacht drüber geschlafen habe, habe ich das Angebot angenommen. Auf meine Nachfrage für den Grund der Aktion gab er mir keine Antwort. Meine Vermutungen:

 

1.)

Beim Fonds gab es unmittelbar zuvor eine Sonderauschüttung (s. vorherige Beiträge). Diese war aufgrund des Ablaufes der zehnjährigen Spekulationfrist steuerfrei (wie bei Aktien vor der Einführung der Abgeltungsteuer nach einem Jahr), was ab 2018 aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr der Fall wäre. Ich wollte wissen, ob der Fonds das ausgeschüttete Geld wieder einsammeln will, um die vorherige Kassenlage wiederherzustellen. Meines Erachtens macht das wegen der hohen Liquiditätsrate (infolge einer starken Nachfrage der Anleger angesichts anhaltender Niedrigzinsen) und eines überteuerten Immobilienmarktes wenig Sinn. Dazu sagte er nichts. 

 

2.)

Deshalb wollte ich wissen, ob der Fonds eventuell Geld für neue Investments in Eigenregie benötigt. Das nennt sich Forward Investing. Der Fonds kauft freie Grundstücke und bezahlt jeweils den aktuell fertiggestellten Bauabschnitt, was immerhin noch Renditen im mittleren einstelligen Prozentbereich bringt. Auch hier keine konkrete Antwort von ihm, lediglich ein "gut möglich". 

 

Womöglich kennt er tatsächlich nicht den Grund der Vertriebsoffensive und hat einfach bloß die Anweisung seines Chefs befolgt, seine Kunden abzuklappern. Wahrscheinlich wird in einem der nächsten Monatshefte von "Reale Welten", spätestens im nächsten Geschäftsbericht stehen, was mit dem eingesammelten Geld gemacht wurde. Auf der Homepage des hausInvest und über Google habe ich keine entsprechenden Infos gefunden. 

[Longshort]

Bei einem Sparplan mit monatlicher Einzahlung wäre es überlegenswert, zu einem Fondsvermittler zu wechseln, der den Fonds ohne Ausgabeaufschlag vertreibt.

[Rubberduck]

Am 28.9.2017 um 15:22 schrieb Schildkröte:

Womöglich kennt er tatsächlich nicht den Grund der Vertriebsoffensive und hat einfach bloß die Anweisung seines Chefs befolgt, seine Kunden abzuklappern. 

 

Ich befürchte Du überforderst da die Leute... Möglicherweise liegen die Gründe auch rein im Vertrieb und die müssen bessere Zahlen bringen.

[Schildkröte]

vor 4 Stunden schrieb Rubberduck:

Ich befürchte Du überforderst da die Leute... Möglicherweise liegen die Gründe auch rein im Vertrieb und die müssen bessere Zahlen bringen.

Ich überfordere die Mitarbeiter, weil ich gezielt berechtigte Fragen stelle? Will ich was von ihm oder er von mir? Naja, Bank"berater" sind eben nur Bank*verkäufer*. Ich wollte zumindest darauf hinweisen, dass es bei der Commerzbank gegenwärtig eine Vertriebsoffensive für den hausInvest mit ermäßigtem Ausgabeaufschlag gibt. Wer Interesse hat und noch nicht von seinem Berater angerufen wurde, sollte also selbst zum Hörer greifen. Alternativen sind natürlich wie schon erwähnt günstige Fondsvermittler oder auch zu günstigen Gebühren über die Börse kaufen (und nicht über die Fondsgesellschaft). 

[Schildkröte]

Zitat

Aktuelle Information zu Thesaurierung und Anteilwert-Veränderung

 

Um das derzeit geltende Steuerrecht vom „neuen“ Investmentsteuerrecht ab 2018 abzugrenzen, hat der Gesetzgeber Übergangsregelungen festgelegt:

 

Aufgrund des Investmentsteuerreformgesetzes ist für alle Publikumsfonds per 31.12.2017 für steuerliche Zwecke ein sogenanntes Rumpfgeschäftsjahr zu bilden und eine Thesaurierung von bis dato aufgelaufenen Erträgen vorzunehmen. So können Ihnen als Anleger letztmalig Erträge nach altem Steuerrecht zugewiesen werden. Auch unser Offener Immobilienfonds hausInvest hat diese gesetzliche Vorgabe umgesetzt.

 

Bei einer Thesaurierung gelten die Erträge als fiktiv beim Anleger zugeflossen für steuerliche Zwecke. Der tatsächliche Zufluss dieser Erträge in 2018 oder Folgeperioden führt nicht zu einer (Doppel-) Besteuerung, da aufgrund § 56 Abs. 2 InvStG eine fiktive Veräußerung der Anteile zum 31.12.2017 und fiktive Neuanschaffung der Anteile zum 01.01.2018 stattfindet und somit für Zwecke der Besteuerung eine Glattstellung erfolgt.

 

Im Gegensatz zu einer Ausschüttung verbleiben die thesaurierten Erträge im Fondsvermögen, allerdings muss der Fonds pauschal Kapitalertragsteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag auf sämtliche steuerpflichtigen Erträge an die depotführenden Stellen unserer Anleger abführen.

 

Durch den Geldabfluss reduziert sich der Anteilwert des Fonds um die abgeführten Steuern. Daher hat sich der Anteilwert von hausInvest vom 02.01.2018 um die abzuführende Steuer in Höhe von 13 Cent p. a. vermindert. Die depotführenden Stellen erstatten unseren Anlegern die Steuern, wenn ein ausreichender Freistellungsauftrag vorliegt bzw. führen in dieser Höhe eine Wiederanlage durch.

 

Wir werden Ihnen die Erträge aus der Thesaurierung auch in Ihrer Jahressteuerbescheinigung ausweisen. Die Details zur Thesaurierung erhalten Sie zudem in einer gesonderten FondsAbrechnung, die Ihnen Anfang Januar zugeht.

Quelle

[edwin]

Nun, dank dieser findigen Raubritter aus Berlin sind von meiner Ertragsthesaurierung 92,1% an Steuern abgeflossen.

 

40,87Euro war die Bruttogutschrift, davon gingen geschmeidige 35,69Euro Kapitalertragsteuer ab und nochmal 1,96Euro für die Solidarität.

 

Bestimmt findet sich ein Linker, der darauf hinweist, dass es in Schweden auch Leute gibt die über 100% Steuern zahlen, also noch Luft nach oben ist.

[Ramstein]

vor 15 Minuten schrieb edwin:

Nun, dank dieser findigen Raubritter aus Berlin sind von meiner Ertragsthesaurierung 92,1% an Steuern abgeflossen.

 

40,87Euro war die Bruttogutschrift, davon gingen geschmeidige 35,69Euro Kapitalertragsteuer ab und nochmal 1,96Euro für die Solidarität.

 

Bestimmt findet sich ein Linker, der darauf hinweist, dass es in Schweden auch Leute gibt die über 100% Steuern zahlen, also noch Luft nach oben ist.

 

Dank deines mangelnden Wissen und weil du vermutlich die Erläuterungen nicht gelesen hast, hast du nicht begriffen, dass diese Thesaurierung und Teilausschüttung zum 31.12. wegen der Steueränderung erfolgte. Die Barausschüttung diente einzig dazu, den Fonds in 2017 steuersauber zu halten. Die nicht ausgeschütteten Erträge wurden im Fonds thesauriert. Damit aber nicht die berühmt-berüchtigten ausschüttungsgleichen Erträge (die du in der Steuererklärung angeben müsstest) anfallen, gab es die Barkomponente. Die Steuerquote nur auf den ausgeschütteten Betrag zu rechnen, ist das Musterbeispiel einer Dienstmädchenrechnung.

[Schildkröte]

Der Jahresbericht 2017/2018 ist verfügbar.

Nachfolgend die wesentlichsten Angaben kurz zusammengefasst (Mio. € - in Klammern entspr. Werte vom Vorjahr):

 

Fondsvermögen 13.197 (12.261) | +7,6%

Immobilienvermögen 10.245 (10.032) | +2,1%

Liquidität 2.952 (2.229) | +32,4%

Liquiditätsquote 22,4% (18,2%)

Anzahl der Fondsobjekte 97 (94)

davon im Ausland 65 (67)

Ankäufe 9 (9)

Verkäufe 11 (12)

Vermietungsquote 94,8% (93,5%)

Anlageerfolg (BVI-Methode) 2,1% (2,1%)

 

Länderaufteilung:

Deutschland 25,6% (20,8%)

Großbritannien 22,4% (23,1%)

Frankreich 10,5% (12,5%)

restl. Europa 27,3% (27,6%) | Italien 8,1%

Nicht-Europa 14,2% (16,1%) | USA 10,5% Singapur 3,9%

 

Sektoraufteilung - Ist: | Soll

Büro 45,7% (48,9%) | 40 - 60 %

Handel 37,4% (39,1%) | 30 - 50 %

Hotel/Wohnen 15,8% (11,6%) | 0 - 20 %

Logistik/Sonstiges 1,2% (0,4%) | 0 - 10 %

 

Alter der Immobilien (Anzahl der Objekte):

unter 5 Jahre 5,9% (5)

5 - 10 Jahre 35,5% (23)

10 - 15 Jahre 33,3% (23)

15 - 20 Jahre 14,3% (15)

über 20 Jahre 10,9% (10)

 

Größenklassen der Fondsimmobilien (in Klammern Anzahl der jew. Objekte):

unter 10 Mio. € 0,2% (2)

10 - 25 Mio. € 0,9% (5)

25 - 50 Mio. € 7,1% (18)

50 - 100 Mio. € 19,0% (24)

100 - 150 Mio. € 13,7% (10)

150 - 200 Mio. € 10,9% (6)

200 - 500 Mio. € 28,8% (9)

über 500 Mio. € 19,5% (2)

 

Fazit:

Die Performance von 2,1% im Berichtszeitraum bewegt sich im Bereich der Vorjahre und ist im Vergleich zum Branchenschnitt so schlecht nicht.

Dass die Vermietungsquote weiter erhöht werden konnte, ist begrüßenswert.

Dass die Liquiditätsquote enorm angestiegen ist, eher nicht.

Eventuell wäre ein Stopp weiterer Anlegergelder sinnvoll, wie es bei Wettbewerbern teilweise längst geschehen ist.

Der GB-Anteil ist nur leicht gesunken.

Ein "harter" Brexit würde also nicht spurlos am Fonds vorbeigehen.

Der Deutschland-Anteil ist ebenfalls ziemlich hoch.

Italien macht immerhin 8,1% vom Fonds aus, so dass auch eine Verschärfung der Italien-Krise negative Auswirkungen auf den Fonds hätte.

Der Türkei-Anteil ist mit 1,7% überschaubar.

Die Altersaufteilung finde ich ausgewogen.

Bei den Größenklassen fällt auf, dass zwei Immobilen zusammen fast 20% vom Fonds ausmachen, also jeweils im Schnitt rund 10%.

Da könnte man durchaus von zwei Klumpenrisiken sprechen.

Bzw. einem Klumpenrisiko, 2016 machte dieses in der Größenklasse 15% vom Fonds aus.

[DrFaustus]

Für 30% Kasse Verwaltungsvergütung zu kassieren ist schlicht dreißt. Gegenüber 31.03. sind nochmal 900 Mio. EUR Kasse hinzugekommen.

Statt den Fonds im Sinne der Anleger für Neugelder zu schließen, macht man munter weiter.

Weiß jemand spontan welche maximale Kassequote der Verkaufsprospekt vorsieht?

[Denker77]

Hallo,

 

ich überlege in den Hausinvest zu investieren. Vor einigen Jahren galt der als einer der Besten. Wie es jetzt ist, weiß ich nicht. Könnt Ihr mit ein paar Fragen benatworten, bitte:

 

- Ist der Fonds in Bezug auf Sicherheit in Ordnung?

- Wie hoch ist die Nettorendite im Schnitt?

- Über meine Bank kann ich ihn ohne Ausgabeaufschlag bei der Anlagegesellschaft erwerben. Wie sieht es aus, wenn ich ihn verkaufen will? Kann ich ihn täglich an der Börse ohne nennenswerte Unterschiede gegenüber dem Preis der Anlagegesellschaft verkaufen? Oder gilt die 2 jährige Haltefrist, wenn ich ihn über die Anlagegesellschaft gekauft habe?

- Gibts noch irgendwas wichtiges zu bedenken?

 

Danke

[Mato]

Hallo,

 

es gibt schon einen Thread zu dem Fonds:

https://www.wertpapier-forum.de/topic/15094-hausinvest/

Dort wirst Du sicherlich fündig.

 

Aber ein paar Sachen will ich auch direkt beantworten:

 

Die Haltefrist von 2 Jahren (mit 1-jähriger Kündigungsfrist) gilt für die Rückgabe an die Kapitalanlagegesellschaft. Ein Verkauf über die Börse ist meines Wissens jederzeit möglich, sofern Deine Bank auch einen entsprechenden Börsenzugang bietet. Der Sinn der ganzen Regelung ist, dass Immobilienfonds nicht (wie damals) plötzlich gezwungen werden, Bestände zu verkaufen, wenn plötzlich alle ihre Anteile zurückgeben wollen. Der Verkauf über die Börse hat damit nichts zu tun, weil die Anteile ja weiterhin im Verkehr sind.

 

Ansonsten zur Rendite schau dir halt die Entwicklung des Fonds in den letzten Jahren an. Die Sicherheit musst Du selber beurteilen. Ich persönlich habe auch offene Immobilienfonds (über die Börse gekauft) und erwarte mir eine Rendite in Höhe von 2-3 Prozent pro Jahr. Im Vergleich zu Aktien sehe ich sie als relativ schwankungs- und renditearm an.

[Gast230418]

Handelsblatt: Die Euphorie der Immobilieninvestoren lässt langsam nach

[Peter Grimes]

vor 3 Minuten schrieb Oli83:

Handelsblatt: Die Euphorie der Immobilieninvestoren lässt langsam nach

Artikel ist kostenpflichtig.

[odensee]

vor 13 Minuten schrieb Peter Grimes:

Artikel ist kostenpflichtig.

Ich konnte ihn problemlos lesen (kostenlos)... upps, jetzt nicht mehr

[Peter Grimes]

Ich nicht; ich lande jetzt auch wieder bei "jetzt weiterlesen". Hast Du auch abonniert, und es bloß vergessen? ;-)

[odensee]

vor 1 Minute schrieb Peter Grimes:

Ich nicht; ich lande jetzt auch wieder bei "jetzt weiterlesen". Hast Du auch abonniert, und es bloß vergessen? ;-)

Nein, kein Abo. Aber ich hatte trotzdem den kompletten Text gesehen. Erst nach deinem Hinweis kam auch bei mir "jetzt weiterlesen". Du hast die also darauf gebracht

[Moneycruncher]

Am ‎21‎.‎12‎.‎2018 um 14:25 schrieb odensee:

Nein, kein Abo. Aber ich hatte trotzdem den kompletten Text gesehen. Erst nach deinem Hinweis kam auch bei mir "jetzt weiterlesen". Du hast die also darauf gebracht

Ist mir schon öfter passiert. Manchmal kann man die kostenpflichtigen Artikel komplett lesen, manchmal nicht. Sehr merkwürdig..

[Schildkröte]

Vielleicht mag ja jemand, der den Artikel gelesen hat, dessen Inhalt hier kurz zusammenfassen? Ansonsten driftet die Diskussion ab.

[Cai Shen]

Keine Ahnung warum der Artikel heute wieder lesbar ist, es gibt doch noch free lunches 

 

Die Euphorie der Immobilieninvestoren lässt langsam nach.pdf

[odensee]

vor 20 Minuten schrieb Cai Shen:

Keine Ahnung warum der Artikel heute wieder lesbar ist, es gibt doch noch free lunches 

 584 kB

Danke 

[Schildkröte]

vor 17 Minuten schrieb Cai Shen:

Keine Ahnung warum der Artikel heute wieder lesbar ist, es gibt doch noch free lunches 

 

Die Euphorie der Immobilieninvestoren lässt langsam nach.pdf  5   584 kB

 

Danke für die Bereitstellung!

 

Zitat

Dazu wurde unterstellt, dass die Rendite von Staatsanleihen bis zum Jahr 2022 im Mittel um 140 Basispunkte steigt. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe würde dann etwa auf 1,7 Prozent klettern. Nach dieser Modellrechnung würden die Werte von Büroimmobilien in den Metropolen um 15 Prozent zurückgehen. Um die Gesamtrendite zu halten, müssten die Büromieten in Berlin aber um ein Drittel statt der avisierten 20 Prozent steigen.

...

Inhaber von Anteilen an offenen Fonds können nur hoffen, dass die Modellrechnung übertreibt. Dass der in der Hochpreisphase für 700 Millionen Euro gekaufte „Omniturm“ binnen vier Jahren mehr als 100 Millionen Euro an Wert verliert, könnte den Zigtausend Hausinvest-Anlegern den Schlaf rauben, muss es aber nicht. Die Bewertungsmechanismen für offene Immobilienfonds sind so gestaltet, dass Auf- wie Abwertungen am Markt nur gebremst in die Bewertungen der Fondsportfolios einfließen.

...

die Mietrendite war in der seit Jahren währenden Niedrigzinsphase um 2,5 bis drei Prozentpunkte höher als die Renditen erstklassiger Staatsanleihen

 

Da wird mit sehr viel Hypothesen gearbeitet. Es ist aber nicht unwahrscheinlich, dass die Zinsen in der Eurozone bis 2022 höher sind als heute. Bezüglich steigender Zinsen hatte sich der Fondsmanager vom hausInvest voriges Jahr im Interview mit Das Investment geäußert:

 

Zitat

Fallen die Preise, dürfte aber auch der Wert der Hausinvest-Objekte sinken.

Nein, denn unser konservatives Bewertungsregime preist die Zinsentwicklung bereits moderat ein. Insbesondere bei so niedrigen Anstiegen, wie derzeit in den USA erwartet. Das macht uns vergleichsweise resistent gegenüber den Volatilitäten des Markts. Zudem sehen unsere Gutachter und ich die Zinslandschaft nicht als entscheidenden Treiber für die Wertentwicklung unserer Immobilien. Wenn ich an unsere Liquidität denke, die wir nur kurzfristig anlegen dürfen, kann ich steigenden Zinsen durchaus etwas Positives abgewinnen. Zudem können wir bei einem Zinsanstieg auch besser einkaufen.

 

Wenn das o. g. Szenario tatsächlich eintrifft, ist die hohe Liquiditätsquote des Fonds sogar von Vorteil.

[FranzFerdinand]

Gibt es von der Fondsgesellschaft eigentlich eine Prognose für die Ausschüttung im Jahr 2019? Nach der "Doppelausschüttung" 2017 und der Mini-Ausschüttung 2018 wäre ja nun interessant, wie die künftige Politik aussieht.

[FranzFerdinand]

Vielleicht hat ja jemand noch eine Antwort auf meine Frage. Ich habe noch eine weitere:

 

Wie verhält sich aus eurer Sicht eigentlich der Fonds zu privatem Wohnungsbesitz? Ist es eine sinnvolle Risikodiversivizierung sowohl den hausinvest (v.a. EU-Gewerbeimmos) als auch (vermietete) deutsche Wohnimmobilen zu besitzen, oder gehen erfahrungsgemäß beide Anlageklassen Hand in Hand? Dann würde ich mich wohl vom Hausinvest trennen und eher auf Aktien setzen, da ich schon stark in (Wohn-)Immobilien investiert bin.