Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft

[TerracottaPie]

jetzt muss ich doch schmunzeln, wenn ich mir vorstelle, was in den letzten 12 Monaten alles passiert ist in der Finanz- und Wirtschaftswelt. Katastrophen zeichnen sich eben dadurch aus, dass sich niemand vorher vorstellen kann, was passieren kann....

 

Mit Gruß

sekino

 

Ja, klar. Ich halte es ja auch nicht wirklich für ausgeschlossen. Nur für sehr unwahrscheinlich. Ich meinte eher: Ich bin guter Dinge (anders als bei Patrizia und Co.).

[mikelowrey]

Ich glaube, iShares hat drei verschiedene Immo/Reit-ETFs im Angebot, zwei auf jeden Fall. Die sind aber, soweit ich weiß, alle international ausgerichtet.

 

Ja, von iShares gibt es den "ISHARES FTSE/EPRA EUROPEAN PROPERTY" DE000A0HG2Q2, in diesem sind die deutschen Immo-Aktien aber nicht besonders stark gewichtet.

Hier ein Artikel der FTD, in dem einige Basket-Zertifikate vorgestellt wurden, z.B. dieses hier DE000TB0MD95.

 

http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/166762.html

 

Vom Top hat das oben genannte Basket Zertifikat 90% abgegeben. Turnaroundphantasie ist also auf jeden Fall vorhanden. Im Chart deutet sich derzeit ein möglicher Doppelboden an. Eine überstürzte Investition scheint mir aber dennoch nicht angebracht.

 

[XYZ99]

Hier - ganz wichtige Info.... Es war zu lesen, dass die Verkäufe irgendwelcher Häuser in USA angezogen hätten, was suggerierte, die Immo-Blase sei auf den Boden der Tatsachen zurückgekehrt und es könne wieder aufwärts mit den Preisen gehen (was natürlich wieder equity zur weiteren Verschuldung schaffen würde). Eine heftige Kritik dieser Meldungen a la ...

WSJ: Sales of new homes rose in February for the first time in seven months, the Commerce Department reported Wednesday, another sign that the housing market is thawing

Bloomberg: Purchases of new homes in the U.S. unexpectedly rose in February from a record low as plummeting prices and cheaper mortgage rates lured some buyers. Sales increased 4.7 percent to an annual pace of 337,000 . . .

Marketwatch: The U.S. housing sector continues to see signs of improvement. The latest government data showed new home sales climbed in February for the first time in seven months, sending shares of home-building companies soaring.

... kommt von Barry Ritholtz: New Home Sales Fell 41% in February 2009.

 

Die Verkäufe fielen - und zwar stark --- sie stiegen nicht! Sie stiegen nur, wenn man die stattistschen Grundlagen vollkommen ausser acht liess...

 

The data does however, tell us that the year-over-year sales fell 41.1% plus or minus 7.9% gives us a range of -49% to -33.2%. The entire range is negative, therefore we can conclude sales fell year-over-year.

 

These are facts. This is data. This is how you interpret it. Most of the MSM reports (WSJ, Marketwatch, Bloomberg) were simply wrong.

 

Not nuanced, not shaded, but 2+2=5 wrong.

 

Let me remind that many of these folks incorrectly misinformed you that Housing wasnt getting worse in 2006, 2007 and 2008 just as Home sales and prices went into an historic freefall. Now, these same folks are misinforming you that Housing has turned around and is improving. That is simply unsupported by the data.

[opes]

Äh?! Das ist natürlich was ganz anderes. Ich sah, als ich mein statement machte, Immobilien als pure Anlageform. Ich investiere ja auch nicht in Äpfel und Würstchen, wenn ich die essen will

 

Und damit bist du Buffet den entscheidenden Schritt hinterher.

[TerracottaPie]

Hier - ganz wichtige Info.... Es war zu lesen, dass die Verkäufe irgendwelcher Häuser in USA angezogen hätten, was suggerierte, die Immo-Blase sei auf den Boden der Tatsachen zurückgekehrt und es könne wieder aufwärts mit den Preisen gehen (was natürlich wieder equity zur weiteren Verschuldung schaffen würde). Eine heftige Kritik dieser Meldungen a la ...

 

... kommt von Barry Ritholtz: New Home Sales Fell 41% in February 2009.

 

Die Verkäufe fielen - und zwar stark --- sie stiegen nicht! Sie stiegen nur, wenn man die stattistschen Grundlagen vollkommen ausser acht liess...

 

Das ist aber auch Quatsch. Es hat ja vermutlich niemand bestritten, dass die Verkäufe niedriger waren als im Februar 2008. Und natürlich sagt einem sogar eine Range von -18 % bis +23 % etwas - und zwar vermutlich, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Veränderung gegenüber Januar positiv ist, über 50 Prozent liegt. Statistische Signifikanz ist immer eine Definitionsfrage. Und klar: Die Daten sind wischiwaschi. Aber der Blogger kümmert sich ja gar nicht um die Frage, ob die Verkäufe besser waren als im Januar, sondern wischt das einfach weg.

 

Dass es gegenüber dem Vorjahr stark abwärts ging - wer hätte das gedacht? Tolle Entdeckung!

[XYZ99]

... Aber der Blogger kümmert sich ja gar nicht um die Frage, ob die Verkäufe besser waren als im Januar, sondern wischt das einfach weg. ...

Es geht nur um die angemessene Interpretation von Daten. Um nichts weiter.

 

und @opes: Wie meinst du das?

[Jacob F]

Es geht nur um die angemessene Interpretation von Daten. Um nichts weiter.

 

und @opes: Wie meinst du das?

 

Ganz recht.. es geht um die Interpretation von Daten. Und die Hausverkäufe sind nunmal gegenüber Januar gestiegen. Punkt.

Wenn die gegenüber Februar 2008 Year on Year gestiegen wären, würden bei mir jetzt schon die Sektkorken knallen. Entweder Barry hat das ganze falsch verstanden oder er will einfach nur schwarzmalen!

 

 

 

Ich weiss nicht ob opes das so gemeint hat, aber der legendäre investor Buffett wird mit zwei t geschrieben, die Form der Essensdarbietung lediglich mit einem t =)

 

mfg

 

Jacob

[TerracottaPie]

Es geht nur um die angemessene Interpretation von Daten. Um nichts weiter.

 

Ja, und in der Hinsicht versagt der Typ halt völlig.

 

Selbst wenn das Konfidenzintervall so groß ist - meinst Du, der hätte - rein hypothetisch - auch geschrieben, man hätte gar nicht sagen können, ob die Hausverkäufe gegenüber Januar gefallen wären, wenn das Konfidenzintervall zwischen -25 und +10 gelegen hätte (und der offiziell verlautbarte Wert negativ gewesen wäre)?

[XYZ99]

... meinst Du, der hätte - rein hypothetisch - auch geschrieben, man hätte gar nicht sagen können, ob die Hausverkäufe gegenüber Januar gefallen wären, wenn das Konfidenzintervall zwischen -25 und +10 gelegen hätte (und der offiziell verlautbarte Wert negativ gewesen wäre)?

Zur Klärung: mit "der" meinst du ja den Blogschreiber Barry Ritholtz.

 

Der hat - ganz konkret und im link zu lesen - ausdrücklich darauf hingewiesen, dass man gar nicht sagen kann, was mit dem Hausverkauf Januar gegenüber Februar los war:

Note that the month over month data at 4.7% plus or minus 18.3% is statistically insignificant. (i.e., meaningless). The reported data does not inform us if sales improved month-over-month or not. It is a range, from down -13.6% to plus 23%. Since zero is part of that range, we can draw no conclusion. As the Census Department itself notes, the change is not statistically significant; that is, it is uncertain whether there was an increase or decrease.

The data does however, tell us that the year-over-year sales fell 41.1% plus or minus 7.9% gives us a range of -49% to -33.2%. The entire range is negative, therefore we can conclude sales fell year-over-year.

Aus den Daten ist lediglich zu folgern, dass die Verkäufe von Feb08 zu Feb08 stark fielen. Niemals aber, dass es zu einem Anstieg Jan09 zu Feb09 kam. Weil BB, WSJ et al. genau dies aber taten, erregten sie die berechtigte Polemik von Ritholtz.

[opes]

und @opes: Wie meinst du das?

 

Stimmt, man schreibt ihrn Buffett, der Herr möge mir vergeben.

 

Naja du sagst, du investierst nicht in Äpfel und Würstchen...Buffett allerdings hat genau in diese Gebrauchsgegenstände des Alltags investiert...Gilett usw.

 

Passt hier nich rein aber hat sich angeboten, das zu posten

[TerracottaPie]

Zur Klärung: mit "der" meinst du ja den Blogschreiber Barry Ritholtz.

 

Der hat - ganz konkret und im link zu lesen - ausdrücklich darauf hingewiesen, dass man gar nicht sagen kann, was mit dem Hausverkauf Januar gegenüber Februar los war:

 

Aus den Daten ist lediglich zu folgern, dass die Verkäufe von Feb08 zu Feb08 stark fielen. Niemals aber, dass es zu einem Anstieg Jan09 zu Feb09 kam. Weil BB, WSJ et al. genau dies aber taten, erregten sie die berechtigte Polemik von Ritholtz.

 

Das stimmt einfach nicht. "Statistische signifikant" ist ein Ergebnis immer dann, wenn die Wahrscheinlichkeit, dass man sich irrt (= einen Unterschied annimmt, den es in der Realität gar nicht gibt), genügend klein ist. "Genügend klein" ist aber eine Definitionsfrage. 5 Prozent Irrtumswahrscheinlichkeit? Oder nur 1 Prozent?

 

Was ist jetzt, wenn die Wahrscheinlichkeit dafür, dass es einen Anstieg der Hausverkäufe gab, bei 65 Prozent liegt? Ist das statistisch signifikant? Ich glaube nicht, dass irgendjemand das sagen würde. Ist es trotzdem interessant? Ich finde schon. Und noch mal: Denkst Du, es gibt einen Unterschied zwischen einer möglichen Spanne von -18 bis +23 Prozent und einer möglichen Spanne von -18 bis +5 Prozent?

[wulfman]

"Statistische signifikant" ist ein Ergebnis immer dann, wenn die Wahrscheinlichkeit, dass man sich irrt (= einen Unterschied annimmt, den es in der Realität gar nicht gibt) ...

...oder auch einen unterschied nicht sieht, der eigentlich da wäre. soll auch passieren.

 

mfg

wulfman

[TerracottaPie]

FTD: Höhere Zinsen drücken Dividende

Zahlreiche Immobilienaktiengesellschaften müssen Kredite refinanzieren. Der Zeitpunkt ist dafür aber denkbar ungünstig.

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Deutsche Immobilienaktien haben Anlegern reichlich graue Haare beschert. Seit Anfang 2007 sind die Papiere nach Berechnungen von Global Property Research (GPR) im Schnitt um 81,6 Prozent gefallen. Jetzt müssen sich die Aktionäre etlicher Gesellschaften auch noch darauf einstellen, dass die Unternehmen die Dividende kürzen oder ganz ausfallen lassen. Der Grund: Eine ganze Reihe von börsennotierten Immobilienunternehmen muss in den kommenden Monaten auslaufende Kredite refinanzieren.

 

Als hätten sich die Aktionäre nicht längst darauf eingestellt (bzw. nicht ganz andere Probleme). Ist aber trotzdem noch mal ganz interessant.

[XYZ99]

... "Statistische signifikant" ist ein Ergebnis immer dann, wenn die Wahrscheinlichkeit, dass man sich irrt (= einen Unterschied annimmt, den es in der Realität gar nicht gibt), genügend klein ist. ....

Die monatliche Wachstumsrate des Häuserverkaufs war mit plus 4,7 % angegeben. Der Fehler wurde mit plus/minus 18,3 % angegeben. Mit anderen Worten: die Wachstumsrate hat höchstwahrscheinlich von minus 13,6 % bis plus 23 % betragen.

 

Das ist ein gewaltiger Fehler! Nur indem man die Jahresrate angibt, kann man den auf ein erträgliches Mass reduzieren und die Rate einigermassen sicher angeben. Sich blauäuig auf die 4,7 % zu berufen oder auch nur zu behaupten, die Rate sei positiv gewesen, ist nichts anderes als wishful thinking. Und eine totale Missachtung der Grundregeln der Statistik.

[TerracottaPie]

Die monatliche Wachstumsrate des Häuserverkaufs war mit plus 4,7 % angegeben. Der Fehler wurde mit plus/minus 18,3 % angegeben. Mit anderen Worten: die Wachstumsrate hat höchstwahrscheinlich von minus 13,6 % bis plus 23 % betragen.

 

Das ist ein gewaltiger Fehler! Nur indem man die Jahresrate angibt, kann man den auf ein erträgliches Mass reduzieren und die Rate einigermassen sicher angeben. Sich blauäuig auf die 4,7 % zu berufen oder auch nur zu behaupten, die Rate sei positiv gewesen, ist nichts anderes als wishful thinking. Und eine totale Missachtung der Grundregeln der Statistik.

 

Jaaaa, ich weiß, was Herr Dingenskirchen uns sagen wollte. Interessanter wird es dadurch nicht.

 

Beantworte du doch zur Abwechslung mal eine Frage: Was ist besser - ein Wert von -3 Prozent (+/- 18%) oder ein Wert von +5 Prozent (+/- 18 %)?

[XYZ99]

Beantworte du doch zur Abwechslung mal eine Frage: Was ist besser - ein Wert von -3 Prozent (+/- 18%) oder ein Wert von +5 Prozent (+/- 18 %)?

Statistisch gesehen: es ist der selbe Murx.

[TerracottaPie]

Statistisch gesehen: es ist der selbe Murx.

 

Nö.

[XYZ99]

Wie begründest du statistisch, dass dem Wert +5 % vor -3 % der Vorzug gegeben wird?

 

Um wieviel wahrscheinlicher ist der eine gegenüber dem anderen Wert?

[TerracottaPie]

Um wieviel wahrscheinlicher ist der eine gegenüber dem anderen Wert?

 

Darum geht es nicht. Du könntest von jedem Wert ausgehend Normalverteilungskurven einzeichnen, bei denen 90 Prozent der Werte innerhalb der entsprechenden Spannweiten (-21/+15 bzw. -13/+23) liegen. Bei welcher der beiden Spannweiten liegen dann mehr Werte im positiven Bereich? Wann ist also die Wahrscheinlichkeit höher, dass es tatsächlich ein positives Wachstum gab?

[XYZ99]

Genau darum geht es. Um dies konkrete Beispiel. Bei einem Fehler von plus/minus 18 % kann man nicht unterscheiden, ob ein paar Prozent mehr oder weniger "richtig" sind. Besonders lächerlich ist es noch, wenn sogar noch eine Stelle hinter dem Komma (4,7) angegeben wird.

 

Wenn du zwei Werte a und b - der eine plus 5, der andere minus 3 (also um 8 Einheiten verschieden) durch zwei Balken in einem Balkendiagramm siehst.. und beide Werte haben Fehlerbalken, die sich jeweils über 18 Einheiten nach oben und nach unten erstrecken.... Würdest du dann meinen, dass a und b signifikant verschiedene Werte wären? .... no way!

[TerracottaPie]

Es geht hier nicht um Werte, sondern um Verteilungen von Werten. Es tut mir leid, dass du das nicht verstehst, aber ich höre jetzt auf zu argumentieren.

[XYZ99]

Es geht hier nicht um Werte, sondern um Verteilungen von Werten. Es tut mir leid, dass du das nicht verstehst, aber ich höre jetzt auf zu argumentieren.

Tja, aneinander vorbeigeredet. Versuchs mal mit dem t-test nach Student. Normalverteilung führt dich hier nirgendwohin.

[XYZ99]

Und noch so eine "tolle" Meldung der Ansicht eines gloomers&doomers:

 

"Soros Says Commercial Property Values Will Fall 30%"

 

Commercial real estate has not yet fallen in value, Soros, speaking at a forum in Washington, said. It is inevitable, it is written, everybody knows it, there are already some transactions which reflect and anticipate it, so we know, they will drop at least 30 percent. .....

Soros, 78, said the risk of further declines in property prices is reason for the administration of President Barack Obama to move quickly to recapitalize banks.

[XYZ99]

Eine weitere Diskussion zum Thema Hausverkäufe plus 4,7% im Februar beim calculatedriskblog.

 

Diese Graphik daraus lohnt sich besonders anzugucken:

 

[TerracottaPie]

Eine weitere Diskussion zum Thema Hausverkäufe plus 4,7% im Februar beim calculatedriskblog.

 

The Not Seasonally Adjusted (NSA) monthly sales number are 27 thousand in February, compared to 23 thousand in January. An increase of 17.4%! If Mauldin is looking for an example of the media cherry picking SA vs. NSA, this isn't it.

 

Barry is correct - this is the 90% confidence interval from the Census Bureau. And I agree we should always be cautious with just one month of data.

 

Looking at year-over-year numbers is useful, but I think we can also look cautiously at the monthly numbers too. We needn't do this in a vacuum. Here is what I wrote early this year: Looking for the Sun

 

Schön, dass ich nicht der einzige bin, der Barry widerspricht.