Zum Inhalt springen
andy

Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft

Empfohlene Beiträge

Sapine

D.i.i. meldet Insolvenz an

  Zitat

Die Wiesbadener Immobiliengruppe verwaltet ein vier Milliarden Euro schweres Portfolio. Zu den Investoren zählen deutsche Fußballnationalspieler und ein ehemaliger Siemens-Chef.

Handelsblatt

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
reko
· bearbeitet von reko

2024/08/25 Wohnungskrise - warum Mieter immer seltener umziehen .. Die Differenz zwischen Bestands- und Neuvermietungen in den Ballungszentren wird immer größer. (Paywall)

2024/08/22 Blasenindex Q2/2024: Verbreitung stagniert, aber Brisanz sinkt weiter .. Die aktuell stark steigenden Mieten stehen im Gegensatz zu den moderaten Anstiegen der Kaufpreise. Dies ist positiv für die Blasengefahr, da das hohe Bewertungsniveau der Immobilien zunehmend gerechtfertigt wird.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Schildkröte
  Zitat

Staatsanwaltschaft und Zoll sind bei dem Hamburger Immobilienmakler Engel & Völkers angerückt. Sie ermitteln wegen des Verdachts der Scheinselbstständigkeit. Der Makler soll so für einige Mitarbeiter keine Sozialabgaben abgeführt haben. ... Engel & Völkers teilte auf Anfrage mit, es gehe um den Verdacht der Scheinselbstständigkeit bei einem Lizenznehmer. Weiter hieß es, das Unternehmen nehme die Vorwürfe sehr ernst und kooperiere vollumfänglich mit den Behörden.

Quelle: manager magazin 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Schildkröte
  Zitat

Mit dem Anstieg der Zentralbankzinsen stiegen die Finanzierungskosten erheblich, was die Refinanzierung bestehender Schulden erschwerte und die Liquidität des Unternehmens beeinträchtigte. Hinzu kamen Strukturänderungen bei Gewerbeimmobilien sowie steigende Energiepreise und Baukosten. ... es [gab in Deutschland] in den ersten neun Monaten des Jahres 70 Prozent mehr Großpleiten im Immobiliensektor als im Vorjahreszeitraum. Konkret meldeten allein bis Ende September 46 Immobilienunternehmen mit einem Umsatz von mehr als zehn Millionen Euro Insolvenz an.

Quelle: WiWo 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
JohnnyCa$h

Ich nutze mal den Vonovia-Thema für eine allgemeine/spezielle Frage.

 

Weiß einer, was gerade bei den Immobilienaktien los ist?
 

Am Beispiel der Vonovia, TAG Immobilien und LEG Immobilien sind die Aktien seit dem letzten Herbst recht stabil, stetig und rasant eingebrochen.

Die Leitzinsen sinken, gebaut wird weiterhin wenig(er), Baustoffpreise sollten in den letzten Monaten auch eher gefallen sein (mangels Nachfragen) etc. pp.

 

Insofern frage ich mich, warum die Immo AGs im Gleichschritt so einbrechen?

Hat jemand von euch eine mögliche Erklärung?

 

 

Firefox_Screenshot_2025-01-13T17-15-46.432Z.png

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
LongtermInvestor
  Am 13.1.2025 um 17:23 von JohnnyCa$h:

Insofern frage ich mich, warum die Immo AGs im Gleichschritt so einbrechen?

Hat jemand von euch eine mögliche Erklärung?

Das liegt an veränderten Zinserwartungen und dem stark gehebelten Geschäftsmodell. Kurz -höhere Zinsen sind gar nicht gut für die Werte in den Bilanzen.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
JohnnyCa$h

Am 6. Juni wurde das erste Mal gesenkt, alle Aktien stürzen gleichzeitig simultan um circa 10% ab, weitere Senkungen bis auf 3% Mitte Dezember, aber im Grunde geht es seit Mitte September bergab mit den Aktienkursen.

Damit ist man ja jetzt schon im gesunden, normalen Bereich von Leitzinsen.

Hat denn die Mehrheit der Aktionäre geglaubt, wir landen in kurzer Zeit bei 2% Leitzinsen?

Das fände ich albern.

Meine Einschätzung ist, dass vorerst mal geschaut wird, was so in Trumpsilvanien abgeht und dann wird darauf reagiert. Erst von der Wirtschaft, dann von der EZB. Die werden das zarte Wachstumspflänzchen nicht vertrocknen lassen.

csm_statistic_id201216_leitzins-der-ezb_

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
JohnnyCa$h

heute sind Vonovia, TAG I. und LEG I. synchron ALLE um rund 4 % nach oben gesprungen!

was war das?

die Hoffnung, dass die FED weiter die Zinsen senkt?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
slowandsteady
  Am 15.1.2025 um 21:34 von JohnnyCa$h:

was war das?

Die Börse. Such dir einfach einen beliebigen Grund aus und dann findest du eine "Erklärung" deiner Wahl.

  Am 15.1.2025 um 21:34 von JohnnyCa$h:

die Hoffnung, dass die FED weiter die Zinsen senkt?

Die Zinsen der FED haben nur sehr begrenzt Einfluss auf Immobilienkredite (10Y EUR SWAP) in Deutschland. Selbst die EZB kann den 10 Jahres Zins nur indirekt beeinflussen.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
JohnnyCa$h
  Am 16.1.2025 um 07:50 von slowandsteady:

Die Börse. Such dir einfach einen beliebigen Grund aus und dann findest du eine "Erklärung" deiner Wahl.

Die Zinsen der FED haben nur sehr begrenzt Einfluss auf Immobilienkredite (10Y EUR SWAP) in Deutschland. Selbst die EZB kann den 10 Jahres Zins nur indirekt beeinflussen.

naja, wenn eine Aktie hochgesprungen wäre, hätte ich das ja noch verstanden.

 

aber da die alle 3 nicht nur um den gleichen Prozentsatz, sondern wie mit der gleichen Schablone gezeichnet zur gleichen Zeit gleich hoch hochgesprungen sind...

wenn es an 3 Stellen in Berlin gleichzeitig nennenswerte Ausschläge auf 3 Richterskalen gibt, denkt man ja auch an ein Erdbeben und nicht, dass zeitgleich 3 Leopard 2 vom LKW gefallen sind

 

hab aber einen Tag später gelesen, dass Wissenschaftler in den 90er Jahren mal versucht habe, die 100 heftigsten Börsenbewegungen eines Tages zu begründen.

Unternehmen X meldet Y, Streiks in Z, etc. pp.

für rund die Hälfte der größten Bewegungen haben sie keinen Beleg gefunden.

 

zu den FED-Zinsen:
du müsstest mal meine Kollegen im Büro hören, warum die es immer ganz logisch finden, dass die Kryptowährung X heute wieder x Prozent plus oder minus gemacht hat. irre

insofern war das das einzige was ich mit 15 min Suche als potenzielle Ursache habe finden können, aber das war auch eher so: "wenn ich einen Grund nennen müsste, dann den."

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Schildkröte
  Zitat

Erst Gröner, jetzt Ziegert: Das nächste große Immobilienunternehmen kippt in die Insolvenz. Kann der Zusammenbruch der Gruppe noch aufgehalten werden? ... Mit insgesamt mehr als 20.000 verkauften Wohnungen gilt Ziegert als Marktführer in Berlin und bundesweit als einer der großen, nicht börsennotierten Player im Immobiliengeschäft. ... Auch Ziegert begründet die Insolvenzanträge offiziell mit einem dauerhaft schlechten Marktumfeld für den Wohnimmobiliensektor mit hohen Zinsen, steigenden Baukosten und einer negativ geprägten Stimmung unter Immobilienkäufern. ... Allerdings hatte sich die Marktlage zuletzt beruhigt ... Optimistisch gaben sich zuletzt auch die Wohnungsbaukonzerne Vonovia und LEG Immobilien

Quelle: WiWo

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Bolanger

Muss man hier nicht differenzieren zwischen Unternehmen, die bauen um zu verkaufen, anderen, die bauen um zu behalten und dann noch den Genossenschaften, die erstmal keine Gewinnerzielungsabsicht haben?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
ein_johannes
· bearbeitet von ein_johannes
  Am 24.3.2025 um 13:42 von Bolanger:

Muss man hier nicht differenzieren zwischen Unternehmen, die bauen um zu verkaufen, anderen, die bauen um zu behalten und dann noch den Genossenschaften, die erstmal keine Gewinnerzielungsabsicht haben?

Die Probleme sind doch die selben, tauchen halt nur an anderen Stellen auf.

Ob ich als Bestandshalterunternehmen wie Vonovia höhere Zinsen zahle und mir damit die Bilanz verhagele oder als Projektentwickler meine Wohnungen nicht abverkauft bekomme, weil die Käufer derzeit so hohe Zinsen zahlen müssten - die Mischung aus hohen Baukosten und hohe Zinsen sind für alle Marktteilnehmer ein Problem.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Schildkröte

Der Thread bezieht sich allgemein auf "Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft". Speziell für Baukonzerne gibt es diesen Branchenthread. Zu Wohnungsbaugenossenschaften gibt es viele einzelne, keine zentralen Thread.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Schildkröte
  Zitat

Die Ermittlungen gegen das Maklerunternehmen Engel & Völkers sind eingestellt worden. Der Verdacht, dass die Firma ein System der Scheinselbständigkeit befördert habe, hat sich laut Staatsanwaltschaft nicht bestätigt.

Quelle: tagesschau 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Firobaz

Hallo zusammen,

 

Ich habe mich ein wenig mit dem Thema Immobilien beschäftigt, da meine Eltern zur Geldanlage ihrer Ersparnisse auf Tagesgeldkonten (ich bin der Meinung da muss das Geld runter und zwar ASAP) immer wieder auf das Thema kleine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage oder offene Immobilienfonds zu sprechen kamen. Auch Immobilienaktien wie Vonovia wurden diskutiert.

 

Nach lange Recherche und Überlegung bin ich der Meinung, dass Immobilien (und damit auch Immobilienaktien wie Vonovia) langfristig kenie gute Geldanlage sind. Würde mich mal interessieren, wie die Argumente dazu hier gesehen werden.

 

Mein Hauptargument gegen langfristige Immobilieninvestitionen ist der epochale Einbruch der Geburtenrate bzw. der Bevölkerungsrückgang, der weltweit in den nächsten Jahrzehnten zu erwarten ist.

 

Deutschland hat ein Geburtendefizit von über 300.000 Personen pro Jahr, das demnächst richtung 400.000 steigen wird (siehe Bevölkerungspyramide). 

image.png.b7b50cef855e67684609f23187a30bc1.png

Quelle: https://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Germany#/media/File:Germany_Population_Pyramid_2024.png

 

Die Geburtenrate - die für die Demographie wichtigste Kennzahl - ist in Deutschland in den letzten Jahren stark eingebrochen und auf jetzt unter 1,3 Kinder pro Frau gesunken. Zur Bestandserhaltung ohne Zuwanderung* wäre ein Wert von ca. 2,1 notwendig. Das bedeutet, dass bei gleichbleibender Geburtenrate derzeit jede zukünftige Generation um ein Drittel kleiner sein wird als die Vorhergehende. 

 

Deutschland hat schon seit den frühen 70er Jahren ein Geburtendefizit ("Pillenknick"). In der Vergangenheit hat Zuwanderung* das Defizit ausgeglichen bzw. seit 2015 sogar überkompensiert. Jetzt ist es aber so, dass die Geburtenraten nicht nur in Deutschland, sondern auch in Europa und sogar weltweit dramatisch eingebrochen sind. Einige Beispiele (fast alle Zahlen aus verlinkter Quelle, meist 2024 oder 2025e):

 

Ukraine: Wahrscheinlich <1,0

Polen: 1,02

Italien: 1,11

Spanien: 1,13

Griechenland: 1,19

Österreich: 1,27

 

In großen Ländern wie Polen, der Ukraine, Italien und Spanien ist demnach ohne Zuwanderung jede zukünftige Generation um fast 50% kleiner als die nächste Generation. Kein einziges Land in Europa erreicht das Ersatzniveau von 2,1 Kindern pro Frau. eine Geburtenrate von deutlich über 1,5 haben nur wenige sehr kleine Länder** bzw. Gebiete** (Kosovo** 1,96, Montenegro 1,67, Moldau 1,9). 

 

Der Einbruch der Geburtenrate ist nicht auf Europa beschränkt, sondern ein weltweites Phänomen. Außerhalb von Afrika und Zentralasien liegt fast kein Land der Welt mehr über dem Ersatzniveau von 2,1 und auch innerhalb Afrikas sind die Geburtenraten in kürzester Zeit dramatisch gefallen. In vielen afrikanischen Ländern, die vor wenigen Jahrzehnten noch bei 5-6 Kindern pro Frau lagen sind es jetzt nur noch 3 Kinder pro Frau oder noch weniger (Kenya, Südafrika, Namibia, Sambia, Botswana und alle Staaten Nordafrikas). Einige Länder überraschen, hatte man ihnen doch immer eher eine hohe Geburtenrate zugeschrieben. Aber nein, auch die folgenden Länder liegen inzwischen unter dem Ersatzniveau:

 

Indien: ca. 2,0

Philippinen: 1,6

Iran: 1,5

Brasilien: 1,5

Türkei: 1,4

 

Noch dramatischer ist die Situation in Ostasien, wo mehrere teils größere Länder sogar unter 1,0 Kinder pro Frau liegen:

 

Japan: 1,13

China: 1,10

Thailand: 0,87

Südkorea: 0,81

Taiwan: 0,78

 

Diese Zahlen klingen sehr abstrakt. Was heißt es, wenn z. B. Deutschland langfristig eine Geburtenrate von ca. 1,3 hätte? Jede zukünftige Generation wäre um ca. 38% kleiner als die vorhergehende. Rechnen wir mal mit 33% (das Ersatzniveau liegt in Industrieländern etwas niedriger als 2,1). Im eingeschwungenen Zustand wäre die Bevölkerung Deutschlands von derzeit 84 Mio. ohne Zuwanderung* in der nächsten Generation 56 Mio, und in der übernächsten Generation 38 Mio. und nach drei Generationen noch 25 Mio. In nur 3 Generationen würde die Bevölkerung im eingeschwungenen Zustand um 70% oder mehr als zwei Drittel fallen, also 2 von 3 Wohnungen stünden leer.

 

Bei einer Geburtenrate von unter 1,0 wäre der Rückgang sogar noch viel verheerender. Südkorea hat heute 52 Mio. Einwohner. Eine Geburtenrate von 0,8 würde einem Rückgang von ca. 60% pro Generation entsprechen. Schon in der nächsten Generation hätte Südkorea nur noch ca. 21 Mio. Einwohner, nach 2 Generationen 8 Mio und nach nur 3 Generationen nur noch ca. 3 Mio. Einwohner. Kein Witz!

 

Dass das realistisch ist, sieht man an der Bevölkerungspyramide von Südkorea.1970 wurden in Südkorea noch über 1 Mio. Kinder geboren, 2024 nur noch 0,24 Mio. Wie wird diese aussehen, wenn die aktuelle Entwicklung noch 2-3 Generationen weiter geht?

 

image.png.c6caa067a5713dc1957f12393552b5f6.png

Quelle: https://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_South_Korea#

 

Nichts deutet daraufhin, dass die Geburtenrate in irgendeinem Land der Welt nachhaltig steigen würde. Kein einziges Land der Welt, das jemals außerhalb von Kriegs- und Bürgerkriegszeiten längere Zeit unter eine Geburtenrate von 2,0 gefallen ist, hat jemals wieder nachhaltig eine Geburtenrate von über 2,0 erreicht. Die aktuellen gesellschaftlichen und technologischen Trends*** - Rückgang der Religiösität weltweit, Erstarken des Feminismus, zunehmende Gleichberechtigung und Karrierechencen für Frauen, zunehmende Normalisierung von Abtreibung und Geburtenkontrolle, höhere Einkommen und Bildung, Rückzug junger Menschen in Online-Parallelwelten, Hypergamie/Polyamorie/Datingapps u.v.m. -  lassen eher vermuten, dass die Geburtenraten in Zukunft noch weiter sinken werden.

 

Zurück zu Deutschland und Vonovia: Schreibt man die aktuellen Zahlen fort, wird Deutschland in den nächsten 30 Jahren ein Geburtendefizit von über 10 Mio. Personen haben. Wieviel von diesem Einbruch wird Zuwanderung* in Zukunft ausgleichen oder abmildern, wo aktuell international fast überall die Geburtenzahlen einbrechen und eine neue Regierung die Begrenzung der Zuwanderung* zum Ziel erklärt hat? Von den 90 Mio. Einwohnern, die Olaf Scholz noch letztes Jahr prognostiziert hat, ist längst keine Rede mehr*. Was bedeutet das für den Immobilienmarkt, Immobilienpreise und Mieten, wenn die Bevölkerung um mehrere Millionnen Menschen zurück geht? Und die Entwicklung hört ja in 30 Jahren nicht auf, sondern der Rückgang danach wird ja weitergehen und das wird dann eingepreist sein.

 

Früher, als noch nichts darauf hindeutete, dass die Geburtenrate nachhaltig unter das Ersatzniveau fallen könnte, war es so, dass man davon ausgehen konnte, dass eine Immobilie in halbwegs guter Lage sich quasi ewig vermieten lassen würde. Ich behaupte: Das ist heute nicht mehr der Fall. Abgesehen vielleicht von sehr begehrten Lagen in Groß- und Universitätsstädten kann eine Wohnimmobilie meiner Meinung nach nicht mehr als Asset mit unendlichem Zahlungsstrom betrachtet werden.

 

Viele Immobilien in weniger attraktiven Lagen und sogar am Stadtrand von Städten werden in wenigen Jahrzehnten leer stehen und sich nie wieder vermieten lassen, denn nach allem was zu erwarten ist, ist der Bevölkerungsrückgang eine Einbahnstraße. Es bleibt der (minimale) Grünstückswert, z.B. nach Abriss und Renaturierung als Streuobstwiese. Ist man in zentraleren und begehrteren Lagen fein raus? Nein, denn bei Massen-Leerstand in der Peripherie kommen auch Preise und Mieten in guten Lagen unter Druck. 

 

Ich halte daher Wohnimmobilien in Deutschland für eine Form der Geldanlage, die man bei langfristigem Investitionshorizont unbedingt meiden sollte. Eine Aktie wie Vonovia muss man daher meiner Meinung nach eher mit einer Aktie wie Altria vergleichen. Auch hier ist unklar, wie lange aus dem Kerngeschäft (Tabakwaren) noch ein nachhaltiger Zahlungsstrom generiert werden kann. Manche stufen Ölaktien in dieselbe Kategorie ein, aber das führt jetzt vom Thema weg.

 

Bin sehr gespannt auf eure Meinungen dazu.

___________________________________________________________________________________________

*Rein objektiv-datenbezogene Aussage. Für die Entwicklung von Preisen und Mieten am Immobilienmarkt ist Zuwanderung bei einer schrumpfenden Bevölkerung nach herrschender Meinung positiv. Nicht als politisches Statement irgendeiner Art zu verstehen. Keine Aussage dazu, ob Zuwanderung gesamtgesellschaftlich positiv, negativ oder neutral ist oder ob mehr oder weniger Zuwanderung wünschenswert oder sinnvoll wäre.

 

**Die Aufzählung des Kosovo ist nicht als poltiische Parteinahme im Territorialstreit mit Serbien zu verstehen. Keine Aussage zum völkerrechtlichen Status des Kosovo oder dazu, ob es sich beim Kosovo um ein Land oder Staat handelt und ob dieser anerkannt werden sollte oder nicht.

 

***Rein deskriptive Darstellung. Keine Aussage darüber, ob diese Trends als positive, negative oder neutrale Entwicklung zu bewerten sind.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Sapine

Meiner Erinnerung nach hatte Beck das Thema vor ca. 2 Jahren in einem Video schon mal gestreift. Grundsätzlich wirkt dieser Entwicklung entgegen, dass der Pro-Kopf Bedarf an qm immer höher wird. Aber das wird sicher nicht viel mehr als eine kleine Bremse in der Entwicklung sein. Ich hatte vor wenigen Wochen das Thema Bevölkerungsentwicklung auch angesprochen wenn auch nicht so sehr unter dem Aspekt Immobilieninvestments. Mir ist unverständlich wie man Steuergelder für Mütterrenten verplempert, während es keine gute Kinderbetreuung gibt, der Eltern ihre Kinder ohne schlechtes Gewissen anvertrauen können. Ich hätte auch keine Angst vor einem Unterschreiten der 2,1 solange das nicht zu dramatisch erfolgt. Ein paar Häuser müssen immer abgerissen werden wegen Baufälligkeit und vielleicht brauchen wir zukünftig mehr Rückhaltebecken für Starkregen und freuen uns über die eine oder andere Brache in passender Lage. Dennoch stimme ich Dir zu. Die Beschreibung Lage - Lage - Lage wird in 30 Jahren vermutlich noch viel wichtiger werden als heute. 

 

In Bezug auf Deine Eltern schwierig.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Caveman8

Die Prognosen für die Bevölkerung gehen aber eher von einer stabilen Bevölkerung aus. 
 

https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/startseite/topmeldungen/bevoelkerungsprognose-2045.html#:~:text=Das BBSR hat nach der,bei 83%2C1 Millionen Menschen.

 

Die Zuwanderung hat und wird den Geburtenrückgang ausgleichen. Dazu die bereits erwähnten Steigerungen an Anspruch bezüglich Größe des Wohnraums, ergeben aus meiner Sicht ein eher wachsenden Bedarf. 
 

Sicher wird es (strukturschwache) Gegenden geben die schon heute schwer zu vermitteln sind. In Metropolregionen wird der Wohnraum aber eher knapper und die Preise höher. 
 

Habe deshalb kommende Woche einen Notartermin für eine kleine Wohnung als Kapitalanlage :thumbsup:

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
howhardgerrard87

Menschen zieht es in Großstädte, Firmen finden auf dem Land nur noch best of the rest.

 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
slowandsteady
· bearbeitet von slowandsteady

@Firobaz
Ich habe lange so ähnlich gedacht, aber hier sind meine Gegenargumente:

  • Demographische Entwicklungen passieren nicht von heute auf morgen. Da über 50+ quasi nicht mehr umgezogen wird, außer es MUSS sein (Altersheim), wird es auch dauern bis beide Ehepartner gestorben sind, was noch 30+ Jahre dauern kann.
  • Wir haben seit Jahrzehnten vergleichsweise wenig Neubau. Sehr viele Häuser im Bestand wurden zwischen <1980 gebaut. In 30 Jahren sind die also alle abrissreif, wenn man die Peter'ssche Formel annimmt, dass eine Immobilie ca. 80 Jahre hält. Das gleicht der aktuelle Neubau (=zukünftige Altbauten) bei weitem nicht aus, d.h. der BEWOHNBARE Immobilienbestand wird von alleine schrumpfen.
  • Die Regionen schrumpfen nicht gleichmäßig. Die Bevölkerung wird ggf. weniger, aber München etc. können deswegen trotzdem stabil bleiben.
  • Der Trend zur Singlewohnung ist ungebrochen und der Wohnraumbedarf steigt auch, wenn auch langsamer als früher.
  • Wenn es wirklich ein Überangebot an Immobilien auch in den Städten gibt, sinken die Mieten und das Gesamtpaket "Arbeiten in Deutschland" wird wieder attraktiver als Einwanderungsland für qualifizierte Einwanderer, was die Nachfrage steigert und Bevölkerung wächsen lässt.

Ich hätte keine Bedenken eine Wohnung in München langfristig zu halten. Rendite wird aber nicht gut oder maximal gleich gut sein gegenüber "stressfreieren Anlagen" wie ETFs und ich habe keine Lust auf Vermieten, da Vermieter defacto keine Rechte haben in Deutschland. Das die Wohnung in München in 20 Jahren wertlos ist, wäre dagegen meine kleinste Sorge.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Ramstein

Gestern im TV Bericht über Tokio: 9 Quadratmeter Wohnung für 600 Euro pro Monat und der Mieter war zufrieden.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Holgerli

Vermutlich wird es in Deutschland bei einigen Hotspot-Städten ähnlich bleiben: Ich glaube nicht, dass München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln stark von einem Bevölkerungsrückgang getroffen werden. Interessant wird es bei B-Städten (z.B. Dresden, Leipzig, Stuttgart) und besonders bei den C- (z.B. Ruhrgebiet) und D-Städten (Rest der Ex-DDR, Ostwestfalen, Schwarzwald). Hätte ich eine Wohnung in einer A-Stadt (und dort nicht gerade in den Slums) würde ich sie behalten. Bei B-Städten überlegen und bei C- und D-Städten mir den Markt in den nächsten 5 oder 6 Jahren sehr genau anschauen um schnell handeln zu können. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Firobaz

Vielen Dank für alle Rückmeldungen und Meinungen zu meinem Beitrag oben. Habe einiges daraus mitnehmen können und so manches neues gelernt. 

 

1. Lage, Lage, Lage

 

Ich stimme mit denen überein, die geschrieben haben, dass es die begehrteren Lagen, insb. beliebte Großstädte, weniger hart treffen wird bzw. in den nächsten 2 Jahrzehnten eventuell überhaupt kein Bevölkerungsrückgang dort zu erwarten ist. Es ist gut möglich, dass sich auch bei einem Bevölkerungsrückgang im gesamten Land, sich trotzdem alle weiter um die knappen Wohnungen in Frankfurt, München und Berlin kloppen werden. Sehr interessant dazu auch die @Caveman8verlinkte Karte, die in den besagten Regionen (und anderen) ein Bevölkerungswachstum von teilweise über 10% vorhersieht. Trotzdem würde ich hierzu anmerken, dass wie gesagt en Rückgang in der Peripherie zumindest den Preis- und Mietenanstieg verringern wird, da im schrumpfenden oder stagnierenden Umland mehr und günstigere Optionen für Mieter und Käufer bereit stehen werden. Lt. Karte wächst in vielen begehrten Lagen, insb. München und weite Teile Bayerns, allerdings auch das Umland. 

 

Dem Kollegen hier jedenfalls zunächst Herzlichen Glückwünsch zum Wohnungskauf und ich drücke fest die Daumen, dass es eine gute Investition wird :prost:

  Am 10.7.2025 um 16:01 von Caveman8:

Habe deshalb kommende Woche einen Notartermin für eine kleine Wohnung als Kapitalanlage :thumbsup:

 

Bezüglich des Threadthemas Vonovia würde man hierzu anmerken, dass überschlagsmäßig geschätzt nur etwa die Hälfte von dere Wohnungen in den wirklichen Top-Städten liegen (Berlin, Rhein-Main, Hamburg, München, würde Freiburg und Stuttgart auch mitrechnen). Die anderen sind in B und C Städten auf der @Holgerli-Skala. Interessant auch, dass Vonovia immer wegen hoher Mieten dämonisiert wird, aber lt. vorstehendem Link in keiner Stadt der durchschnittliche Mietpreis 10 € pro qm übersteigt. Wenn man da mal auf Immoscout in Frankfurt oder München schaut, sieht man da ganz andere Hausnummern. Das nur am Rande.

 

Ich habe auch mal ein wenig recherchiert, wie es in Ländern aussieht, die einen Bevölkerungsrückgang schon erlebt haben. Den stärksten Rückgang in der EU hat meines Wissens nach Bulgarian, mit einem Rückgang von 9 Mio. Anfang der 90er auf 6,4 Mio. heute, also stärker als alles, was Deutschland in den nächsten 30 Jahren vorhergesagt wird (egal wieviel Zuwanderung). Augenscheinlich steigen dort die Immobilienpreise in den größten Städten. Die Situation ist sicher nicht vollständig mit Deutschland vergleichbar, aber einen Automatismus, dass Bevölkerungsrückgang im Land zu Preisverfall bei Immobilien führt scheint es so nicht zu geben (zumindest in den großen Städten).

image.png.016cc81056669a6a8b7f3500cd5cee46.png

Quelle: https://www.globalpropertyguide.com/europe/bulgaria/price-history

 

2. Mehr Wohnraum pro Person

 

Richtig ist sicher auch die Anmerkung von @Sapine, dass der Trend zu mehr Wohnraum pro Person geht. gerade einige der von mir angeführten Trends, die einen weiteren Einbruch der Geburtenrate als wahrscheinlich erscheinen lassen, führen gleichzeitig sehr wahrscheinlich zu einem Anwachsen der Singlehaushalte und die werden sich bei weiterem Anstieg von Löhnen und Gehältern mehr Wohnraum pro Person leisten können und wollen.

  Am 10.7.2025 um 15:22 von Firobaz:

Die aktuellen gesellschaftlichen und technologischen Trends*** - Rückgang der Religiösität weltweit, Erstarken des Feminismus, zunehmende Gleichberechtigung und Karrierechencen für Frauen, zunehmende Normalisierung von Abtreibung und Geburtenkontrolle, höhere Einkommen und Bildung, Rückzug junger Menschen in Online-Parallelwelten, Hypergamie/Polyamorie/Datingapps u.v.m. -  lassen eher vermuten, dass die Geburtenraten in Zukunft noch weiter sinken werden.

Zwei Singles brauchen getrennt mehr Wohnraum als ein Paar. Ältere Menschen ziehen aus ihren viel zu großen Häusern nicht aus und die Neubautätigkeit reicht derzeit zumindest nicht um den Altbestand zu ersetzen (Punkte von @slowandsteady). Ein gut situierter alleinstehender Rentner oder Young Professional wird sich auch in München oder Frankfurt nicht in eine kleine 1 Zimmer-Butze einpferchen wollen. Also zumindest in den nächsten Jahrzehnten (irgendwann muss dieser Trend aufhören, spätestens, wenn alle Single sind) ist hier durchaus mit mehr Wohnraumnachfrage durch die verbleibende Bevölkerung zu rechnen. Guter Punkt! 

 

3. Zuwanderung

 

Es wurde die Vermutung geäußert, dass Zuwanderung auch in Zukunft den Bevölkerungsrückgang ausgleichen wird, also die Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten erst gar nicht schrumpfen wird. Hier bin ich allerdings anderer Meinung. Das politische Klima in Deutschland (und ganz Europa) ist derzeit so, dass Zuwanderung unbedingt begrenzt werden soll (Disclaimer oben zu allen Aussagen zur Zuwanderung gilt auch hier). In Deutschland wird das Geburtendefizit in den nächsten 30 Jahren sehr wahrscheinlich bei über 10 Mio. Personen liegen. Werden wir wirklich 10 Millionen Netto-Neu-Zuwanderer in den nächsten 30 Jahren haben? Alle 3 Jahre ein neues 2015 oder 2022? Ich bezweifle es, vor allem, da ja überall weltweit die Bevölkerung zurück geht und damit gerade in den EU-Staaten (aus denen immer noch die meisten Zuwanderer kommen) auch die Arbeitslosigkeit. Gleichzeitig steigen in Osteuropa Löhne und Gehälter immer noch deutlich. Ich persönlich würde nicht davon ausgehen, dass Zuwanderung den Immobilienmarkt nennenswert stützen wird. Ich denke eher, dass die aktuellen Prognosen eher noch unterschritten werden (weniger Zuwanderer in nächster Zeit als erwartet).  

 

Insgesamt ist die Lage aber - zumindest was die nächsten 2-3 Jahrzehnte betrifft - wohl doch nicht so düster, wie es für mich den Anschein gehabt hat. Eine Immobilie als Kapitalanlage würde ich persönlich mir trotzdem nicht zulegen, da die erwartete Rendite bei Aktien bei langem Investitionshorizont bisher immer höher gelegenheit (und viel weniger Aufwand bei der Betreuung). 

 

Nochmals vielen Dank an alle, die sich beteiligt haben!

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Firobaz

Ein Punkt noch zu 1. Lage, Lage, Lage, der mir noch aufgefallen ist und der vielleicht auch die Entwicklung in Bulgarien ein wenig erklären könnte: Ein beginnender Bevölkerungsrückgang in der Peripherie führt zu verstärkter Abwanderung in die Ballungsräume, weil die dünner besiedelten Landstriche dadurch noch unattraktiver werden. Schulen und Kindergärten schließen oder werden zusammengelegt, der Supermarkt in der Nähe macht zu, die Bank- und Postfiliale ist auf einmal weg, Lieferdienste beliefern die PLZ nicht mehr, Sportvereine finden nicht mehr genug Nachwuchs für eine Fußballmannschaft, Ärzte verlegen ihre Arztpraxen usw. Dadurch wandern noch mehr Menschen aus den dünn besiedelten Wohnlagen in die Agglomerationsräume. Ein Teufelskreis für die weniger attraktiven Wohnlagen, von dem die begehrten Städte zusätzlich profitieren können. 

 

Daher hier ein gewisser Meinungsumschwung auf meiner Seite und Zustimmung zu @slowandsteady. Besonders in den sehr guten Lagen (z.B. München) dürfte in den nächsten 2-3 Jahrzehnten eine anständige Rendite für eine Eigentumswohnung recht sicher sein. Vonovia hat dort etwa die Hälfte des Portfolios. Ist das jetzt gut oder schlecht? Keine Ahnung. Die Portfoliostruktur kann sich aber natürlich im Lauf der Zeit auch ändern. Eventuell wird Vonovia reagieren. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag

Erstelle ein Benutzerkonto oder melde dich an, um zu kommentieren

Du musst ein Benutzerkonto haben, um einen Kommentar verfassen zu können

Benutzerkonto erstellen

Neues Benutzerkonto für unsere Community erstellen. Es ist einfach!

Neues Benutzerkonto erstellen

Anmelden

Du hast bereits ein Benutzerkonto? Melde dich hier an.

Jetzt anmelden

×
×
  • Neu erstellen...