Imokauf ohne Einkommen

[DonSimon]

Mal eine theoretische Frage, die zwar nicht unbedingt Thema des Forums ist, da hier aber viel Kompetenz in der Richtung herscht:

 

Person A hat ein Haus für 200k angboten bekommen. Person A hat aber kein Einkommen ( sagen wir mal es sei Student).

Das Haus ist aber laut Gutachten aber deutlich mehr wert. Sagen wir mal 35D0k laut Gutachten.

Außerdem dient das Haus nicht zur eigenen Nutzung sondern zur Vermietung.

Ein Mieter ist vorhanden und wäre bereit sich vertraglich zu verpflichten für sagen wir mal 10 Jahre ein monatliche Miete von 1500 euro zu bezahlen.

 

Ist es unter diesen Umständen möglich einen Kredit zu bekommen, Wenn das Haus als Sicherheit steht und die Mieteinnahmen ohne Abzug direkt an den Kreditgeber gehen? Oder ist das für eine Bank mit so hohem Risiko verbunden, das die Person A eh auslachen würden?

 

Ps: Es soll und wird keinerlei Verdienst an der Sache gemacht....

[ben]

Ich denke, dass sich da mit sicherheit ein Institut in den Vereinigten Staaten finden wird ... landesweit... countrywide

[Dendi]

Hm.. einziges Problem: Bedienung des Kredites (Zins + Tilgungszahlung).

 

Sicherheit: kein Problem - max 250k Grundschuld aufs Haus (Achtung: keine Übersicherung da ansonsten Knebelung, der "Mehrwert" des Hauses bringt also bei Sicherheitenstellung nichts).

 

Zinsen/Tilgung: Hier stellt sich die Frage, ist Kapitaldienstfähigkeite gegeben? Wenn wir eine Miete von 1.500 Euro unterstellen und dazu kein weiteres Einkommen, ist halt die Frage ob dies für den Kredit ausreicht (was zu erwarten ist). Müsste man eine einfache Rechnung aufstellen:

 

Mieteinnahmen

- Zinsen

- Tilgung

- sonstige Kosten fürs Haus (Müll, Gas, Wasser, Hausmeister usw. usf.)

 

unterm Strich solte halt nen Plus stehen. Frage dann: wie ist die Sicherheit, dass das Geld nicht anderweitig verbraten wird? Durch ein gesperrtes Unterkonto wo der Mieter direkt einzahlt möglich, zwar etwas kompliziert aber machbar.

 

Einzige Frage die dann offen ist: Warum macht der Mieter nicht im Endeffekt selber den Kredit? Er zahlt defakto die Zinsen und Tilgung, wohnt in den Haus also eigentlich spricht Alles dafür, dass er auch Eigentümer seien könnte. Das müsste man halt plausibel begründen (eventuell Mitkreditnehmer Mieter) damit nicht der Verdacht von Geldwäsche u.ä. aufkommt (möchte ich Dir nicht unterstellen nur aus Sicht der Bank *g*)

 

Theorethisch: Ich würde auf jeden Fall mal anfragen.

 

Gruß Dendi

[FrankY]

Wenn die Zinsen und Mindestabtragsrate mit der Miete bedient werden können sollte sich das

rechnen.

Die Frage ist dann aber woraus werden die Nebenkosten zur Unterhaltung gedeckt ?

Nur die Tatsache, auch mit Gutachten, das die Hütte mehr wert ist wie Kaufpreis reicht nicht,

(macht es aber rechnerisch erst möglich) die Komplettrechnung muss schon positiv sein.

 

Dendi

Ein Mieter muss nicht nachweisen warum er das Haus in dem er wohnt nicht kauft,

allein die Aussage sich nicht Örtlich binden zu wollen ist Grund genug.

[ben]

Moment mal, bevor der TO sich schon zuviel Hoffnungen macht:

 

Als Beleihungswert für das Pfandobjekt nimmt die Bank maximal den Kaufpreis abzüglich eines Risikoabschlages von ca. 10 %. Ob ein Gutachten über 350 TEUR vorliegt ist dabei erst mal unerheblich - der Kaufpreis hat ja belegt, dass die Hütte nicht zu dem begutachteten Preis über den Tresen ging... der Verkehrswert liegt also deutlich unter dem begutachteten Wert.

 

Als Beleihungswert würden in diesem Fall ergo ungefähr 180 TEUR rauskommen, das entspräche dem 10fachen der Jahresmiete (Ist das die Brutto-, Netto-, Nettokaltmiete??).

 

Hiervon, sprich von diesen TEUR 180 Beleihungswert, beleiht die Bank "normalerweise" nur 80 %, somit TEUR 144. Bis zu 100 % würde sie nur gehen, wenn die Bonität des Kreditnehmers dies zulassen würde.

 

Das heißt, unser Herr Student sollte, sofern er den Kaufpreis voll finanziert, über eine Bonität verfügen, die einen Blankoanteil (so wird der für die Bank rechnerisch unbesicherte Teil genannt) von TEUR 56 zulässt oder Ersatzsicherheiten, bspw. ein Depot, über diesen Betrag stellen.

 

Es gab in den letzten Jahren vereinzelt Banken, die das mit diesem konservativen Beleihungswert nicht ganz so eng sahen - die werden aber sonderbarerweise in den vergangenen Wochen immer weniger.

 

Die Kapitaldienstfähigkeit sollte natürlich auch gegeben sein. Gehen wir mal von einer Finanzierung aus mit 5 % Zins und 1 % Tilgung. Das macht bei 200TEUR einen Kapitaldienst von 12TEUR im Jahr. Von der Jahresnettokaltmiete (d.h. die Miete exklusive Nebenkosten) wird von der Bank ein Abschlag für die Bewirtschaftungskosten abgezogen (Instandhaltungskosten des Gebäudes etc.), die der Eigentümer tragen muss. Je nach Zustand des Objektes und je nach Bank werden hier 25 bis 35 % veranschlagt.

 

Die Rechnung könnte so aussehen:

 

Miete inkl. Nebenkosten 1500 EUR

- enth. Nebenkosten 300 EUR

Nettomiete 1.200 EUR

- 25 % Bewi.kosten 300 EUR

Reinertrag 900 EUR

 

Hier würde eine monatliche Unterdeckung von 100 EUR verbleiben, die der Kreditnehmer aus seinen Einkünften bedienen können müsste.

 

Sofern der 1500 Euro-Mietvertrag eine nicht marktübliche Miete enthalten würde, die nach Auszug des Mieters nicht mehr durchzusetzen wäre, würde die Bank hier nicht diesen Betrag ansetzen, sondern nur den marktüblichen Mietzins.

[Boersifant]

1500€ monatliche Miete für eine Immobilie mit 200000€ Wert? Wie kommt denn sowas zustande?

[DonSimon]

Hallo,

 

Danke schon mal für alle Antworten.

Ich versuche auf alle Antworten einzugehen....

 

Hm.. einziges Problem: Bedienung des Kredites (Zins + Tilgungszahlung).

 

Sicherheit: kein Problem - max 250k Grundschuld aufs Haus (Achtung: keine Übersicherung da ansonsten Knebelung, der "Mehrwert" des Hauses bringt also bei Sicherheitenstellung nichts).

 

Zinsen/Tilgung: Hier stellt sich die Frage, ist Kapitaldienstfähigkeite gegeben? Wenn wir eine Miete von 1.500 Euro unterstellen und dazu kein weiteres Einkommen, ist halt die Frage ob dies für den Kredit ausreicht (was zu erwarten ist). Müsste man eine einfache Rechnung aufstellen:

 

Mieteinnahmen

- Zinsen

- Tilgung

- sonstige Kosten fürs Haus (Müll, Gas, Wasser, Hausmeister usw. usf.)

 

unterm Strich solte halt nen Plus stehen. Frage dann: wie ist die Sicherheit, dass das Geld nicht anderweitig verbraten wird? Durch ein gesperrtes Unterkonto wo der Mieter direkt einzahlt möglich, zwar etwas kompliziert aber machbar.

 

Einzige Frage die dann offen ist: Warum macht der Mieter nicht im Endeffekt selber den Kredit? Er zahlt defakto die Zinsen und Tilgung, wohnt in den Haus also eigentlich spricht Alles dafür, dass er auch Eigentümer seien könnte. Das müsste man halt plausibel begründen (eventuell Mitkreditnehmer Mieter) damit nicht der Verdacht von Geldwäsche u.ä. aufkommt (möchte ich Dir nicht unterstellen nur aus Sicht der Bank *g*)

 

Theorethisch: Ich würde auf jeden Fall mal anfragen.

 

Gruß Dendi

 

Mit dem Unterkonto wurde genau so angedacht.

Der Mieter zahlt Effektiv einen Nettobetrag von ca 1200/Monat auf dieses Konto. Alle weiteren Kosten rund um die Imo sind selbsttragend.

Die Miete wird nicht benötigt weder jetzt noch in 30 Jahren. Es soll wie gesagt keinen Gewinn abwerfen, sondern nur sich selbst finanzieren/ bzw. die Tilgungszinsen tragen.

 

Der Mieter ist nicht in der Lage/ interesiert die Imo zu erwerben, da zusätzlich der Preis von 200k ausschließlich auf Person A bezogen ist, da er den Differenzbetrag zu dem Gutachterwert an Leistung bereits investiert hat.

 

Gruss

 

Ps: letzte Anmerkung müsste auch alle anderen Fragen beantworten.

Pps: Auch wenns egal ist: Ich bin nicht Person A ;-)

Ppps: Der Wert der Imo beträgt min 350k warscheinlich mehr...

[ben]

Pps: Auch wenns egal ist: Ich bin nicht Person A ;-)

Ppps: Der Wert der Imo beträgt min 350k warscheinlich mehr...

Okay, dann lass doch einfach mal Person A zu den Banken am Ort gehen und sich beraten lassen.

 

PS: Jetzt wissen wir ja schon mal, dass nur 1200 Euro von der Miete auf dem Konto ankommen... netto.

Das macht ne Jahresmiete von 14.400 Euro. Und Du meinst, die Hütte ist mehr als 350 TEUR wert. Das wäre die 25-fache-Jahresnettokaltmiete... Wünsche schöne Träume!

 

 

Edit:

(Und wieso die legendäre Person A 150.000 Euronen in eine Hütte bisher "reingesteckt" hat, die ihr garnicht bisher gehörte, sondern die sie erst für 200.000 Euro kaufen will, interessiert mich jetzt eigentlich doch nicht mehr.)

[DonSimon]

Okay, dann lass doch einfach mal Person A zu den Banken am Ort gehen und sich beraten lassen.

 

PS: Jetzt wissen wir ja schon mal, dass nur 1200 Euro von der Miete auf dem Konto ankommen... netto.

Das macht ne Jahresmiete von 14.400 Euro. Und Du meinst, die Hütte ist mehr als 350 TEUR wert. Das wäre die 25-fache-Jahresnettokaltmiete... Wünsche schöne Träume!

Edit:

(Und wieso die legendäre Person A 150.000 Euronen in eine Hütte bisher "reingesteckt" hat, die ihr garnicht bisher gehörte, sondern die sie erst für 200.000 Euro kaufen will, interessiert mich jetzt eigentlich doch nicht mehr.)

 

 

Hallo ben

 

Ich meine garnix...Ich habe ja keine Ahnung... Die Zahlen die ich hier nenne habe ich nicht errechnet und kann sie auch nicht prüfen. Es geht hier ja nur um ein therotisches Konstruckt unter der Vorraussetzung eben dieser Zahlen.

Die Beratung vor Ort soll diese Diskussion ja auch nicht annähern ersetzen... sondern nur mir persönlich ( nicht Person A) die Frage beantworten ob es überhaupt Sinn macht eben dieses Beratungsgespräch zu suchen...

 

Die 25.fache-Jahresnettokaltmiete: Das sagt mir leider nicht viel, außer, daß du damit wohl andeutest, das Miete und Wert nicht zusammen passen.... Aber was nicht? Miete zu hoch? oder Wert zu hoch?

 

Danke und Gruss

[Dendi]

@ ben: jo hast recht. Max 200k als Beleihungswert, war wohl etwas müde als ich die Sachen oben geschrieben habe (siehe auch Zusatz bezüglich Übersicherung - rechtliche Folgen oben). Mir waren 250k Kredit im Kopp.

Allerdings würde ich (aus der Praxis) eine Beleihung bei einem solchen Schuldner (Student ohne Einkommen) natürlich nur mit 100% Beleihungswert reinnehmen, der Rest is Mumpitz, den würde mein Chef mir um die Ohren hauen als Vorschlag.

 

Der Risikoabschlag kann übrigens bei einem Gutachten von Seiten der Bank ignoriert werden. Sobald mir eins vorliegt, dass den Wert auf 350k beziffert, dann ist der Risikoabschlag zu vernachlässigen und ich kann mich in voller Grundschuldhöhe besichern. Ergo: Blankoanteil nicht vorhanden.

 

Als zusätzliche Sicherheit kann man evtl. noch eine Höchstbetragsbürgschaft u.ä. in Betracht ziehen über die Höhe eines eventuell anfallenden Kreditausfalls. Aber auch hier: Achtung Übersicherung!

 

Gruß Dendi

[DonSimon]

Hi Dendi und ben,

 

die Sache mit dem Beleihwert leuchtet mir ein.

Also würde der Kreditteil so aussehen, daß der Kreditgeber eben 200k -10% Risikoabschlag als Beleihwert berechnet und davon 80-100% nach Bonität beleiht.

Würde denn tatsächlich ein Gutachten der Kreditgebenden Bank über die Immo ( bei angenommenen Mehrwert ) die Bonität eines Studenten auf eben 100% anheben? Erscheint mir irgendwie suspekt....

 

Gruss

[ben]

Hi Dendi und ben,

 

die Sache mit dem Beleihwert leuchtet mir ein.

Also würde der Kreditteil so aussehen, daß der Kreditgeber eben 200k -10% Risikoabschlag als Beleihwert berechnet und davon 80-100% nach Bonität beleiht.

Würde denn tatsächlich ein Gutachten der Kreditgebenden Bank über die Immo ( bei angenommenen Mehrwert ) die Bonität eines Studenten auf eben 100% anheben? Erscheint mir irgendwie suspekt....

 

Gruss

Nein, der Beleihungswert allein reicht nicht aus, das Darlehen muss auch aus den Einnahmen bedienbar sein. Und da dürfte es, wie ich oben schon vorrechnete, knapp werden. Und oben habe ich mit einem Zinssatz von 5 % (derzeitiges Zinsniveau) gerechnet.

 

Ich glaube auch nicht an einen höheren Beleihungswert. Ich habe bisher keinen Bankbausachverständigen gesehen, der eine Immobilie höher taxt als den Kaufpreis, der gerade fließen soll. Und bei der von Dir genannten JNKM (14,4 TEUR p.a.) ist der KP von TEUR 200 (14 fache JNKM) zwar okay, aber nicht gerade ein Schnäppchen. (Das kommt auf die Region an, schau einfach in die Immoangebote am Wochenende oder auf Immoscout nach, welche Kaufpreise dort aufgerufen werden.)

[DonSimon]

Nein, der Beleihungswert allein reicht nicht aus, das Darlehen muss auch aus den Einnahmen bedienbar sein. Und da dürfte es, wie ich oben schon vorrechnete, knapp werden. Und oben habe ich mit einem Zinssatz von 5 % (derzeitiges Zinsniveau) gerechnet.

 

Also müsste die Miete, um die Tilgung bedienen zu können folgende sein:

 

5% Zinsen +1 % Tilgung NKM 1k

Bewirtschaftungskosten ca 0,3k

Nebenkosten ca 0,3k

 

Also rund 1600 pro Monat... gleichzeitig würde die Bank aber auch drauf achten, das dei JNKM im Verhältnis zum KP nicht zu niedrig ist, um die Sicherheit zu haben, dass das Objekt auch anderweitig vermietbar ist.

Du schreibst das ein Verhältnis von 1 zu 14 nicht sooo billig ist.... Für wen, für den Mieter oder Vermieter?

 

Wo ist da so pi mal Daumen die Grenze, bei der der Kreditgeber sagt, dass das Objekt vermietbar ist? Alles größer 10? 15?

 

Würde sich dieser Wert auf den Kaufpreis beziehen oder den Wert... Sofern hier ein Unterschied ist?

 

Und wieso die legendäre Person A 150.000 Euronen in eine Hütte bisher "reingesteckt" hat, die ihr garnicht bisher gehörte, sondern die sie erst für 200.000 Euro kaufen will, interessiert mich jetzt eigentlich doch nicht mehr.

Das könnte sich vieleicht noch damit erklären das Person A mit dem Verkäufer verwandt ist.....

 

Danke und Gruss

[caspar]

ohne, dass ich jetzt alles gelesen haette...habe aselbes problem wie der threadersteller selbst schon gehabt....banken haben mir definitiv nichts gegeben...ich hab dann das geld zu denselben konditionen in der familie zusammengeliehen...die hat mir irgendwie mehr vertraut

 

[Reigning Lorelai]

Guten Tag,

 

in meinen Augen nicht möglich, da ein Kredit nicht rausgegeben wird wenn die Wahrscheinlichkeit nicht hoch ist dass dieser Problemlos bedient werden kann. Du würdest doch auch kein Haus jemanden finanzieren, wenn die Gefahr groß ist dass du über Zwangsversteigerung gehen musst. Und wer kauft bei einer Zwangsversteigerung ein so großes Grundstück zum marktüblichen Preis + Kosten für Zwangsversteigerung für die Bank w/ Verwaltung etc.

Des Weiteren ist es gesetzlich verboten jemanden für 10 Jahre vertraglich zu verpflichten Miete zu zahlen. Solche Privatverträge sind im Notfall vom Gericht nichts Wert und deshalb wird die Bank das nicht akzeptieren.

 

Ps: Es soll und wird keinerlei Verdienst an der Sache gemacht....

Dann bist du bei einer Bank genau an der richtigen Adresse.

 

Ein solcher Post in einem Forum bringt dir gar nix: Ruf doch einfach 3 Banken an und mache nen Termin bzw. versuch denen die Lage schnell telefonisch zu erklären dann wirst du deine Info recht schnell bekommen. Zusätzlich kannst du bei Interhyp anfragen ob die dir was finanzieren und dann weißt du recht schnell woran du bist.. Wenn es Interhyp nicht macht dann wohl sowieso keiner. Die brauchen ja gerade händeringend Aufträge Dr. Klein kannst du auch noch anfragen aber mach dir keine Hoffnungen. Sowas dubioses finanziert kein vernünftiges Institut

 

Gruß

 

W.Hynes

[eurofetischist]

den gutachter kannst du in die haare schmieren. der markt zeigt ganz deutlich was dieses haus wert ist. nämlich 200000,-- . wäre es 350000 wert könnte es der student nicht um 200000 erwerben.

 

bei diesem kredit für den studenten kommt es fast ausschliesslich darauf an wer die eltern des studenten sind. denn sie sind im endefekt die sicherung des kredits. sind die eltern vermögend und seriös so wird er den kredit bekommen, andernfalls muss sich der student erstmal eine kreditwürdigkeit aufbauen, die er bislang logischerweise noch nicht hat.

 

Ein Mieter ist vorhanden und wäre bereit sich vertraglich zu verpflichten für sagen wir mal 10 Jahre ein monatliche Miete von 1500 euro zu bezahlen.

 

der vertrag ist kaum das papier wert auf dem er geschrieben steht. wäre der mieter solvent oder wenigstens kreditwürdig, und auch fähig 10 jahre in die zukunft zu planen, würde er das gebäude selbst kaufen, mit den besagten 1500,-- bei angenommenen 4.6% zins in 185 monaten abbezahlen.

 

seid euch bei den mieteinnahmen nicht so sicher. wenn ein mieter einfach nur den vertrag kündigt, und du neu vermieten musst, und dadurch etwas mietentgang hast bist du noch sehr gut bedient.

viel schlimmer ist es wenn der mieter einfach die miete kürzt oder gar nicht bezahlt. räumungsklagen kosten viel zeit und viel geld. wenn dann beim mieter nichts zu holen ist bist du als vermieter gleich 2 mal angeschmiert.

 

1 mietentgang bis zur zwangsräumung ( kann locker mal ein jahr dauern)

einige monatsmieten anwaltskosten, gerichtskosten, gutachterkosten, räumungskosten, das sumiert sich heftig.

 

meine 2 cent