AXA Immoselect

[Apophis]

schoen sortiert, ab 50% wird interessant.

[Xover]

Damit liegt der Abschlag auf den aktuellen KAG-Kurs deutlich über dem vom CS Euroreal (17,6%) und Kanam grundinvest (22,6%), aber noch ebenso deutlich unter dem Abschlag auf den TMW (36,5%)und den DEGI Int'l (46,7%).

 

Höchstkurs des Degi Europa lag bei rd. 64,-, derzeit handelt er an der Börse gegenüber dem damaligen KAG Kurs mit -48% (Börsenpreis: 33,60). Der Degi Intern. hat im KAG Kurs bereits rd 15% verloren und handelt gegenüber dem aktuellen KAG Kurs mit mit 47% Abschlag (bzw. gegenüber dem Hoch im KAG Kurs mit -54,4% und eine Abwicklung ist beim International unsicher ...)??? Obwohl diese Betrachtung nicht auf die Details in den Fonds eingeht, zeigt das doch wie schwer nachvollziehbar die aktuellen Börsenkurse sind.

 

Beim Axa steht heute ein hohes Geldvolumen mit 10k bei 39,90. Beim SEB liegt ebenfalls eine hohes Geldvolumen mit 15k Stücke bei 45,-. Könnte mir gut vorstellen, dass die Institutionellen nach dem Gesetzentwurf inkl. Bestandsschutz jetzt zurück kommen und die voreilige Vorwegnahme der 10% Rücknahmeabschläge korrigieren...

[checker-finance]

Mit der Formatierung klappt das noch nicht so richtig. Ich hab nach der letzten Spalte sortiert also aufsteigend "Abschlag auf KAG höchst". MSP2 führt mit großem Abstand...

OIBrief akt.KAG akt.disc. KAGKAG höchstdiscount to KAG höchst

CS Euroreal50,4060,7517,04%60,7517,04%

SEB ImmoInvest46,0055,4817,09%55,4517,09%

Kanam US30,1233,6310,35%38,2821,24%

Kanam grundinvest42,8054,9122,05%56,7524,58%

Axa Immoselect40,9556,6627,73%56,7827,88%

TMW Immo Weltfonds32,0040,4536,57%52,5436,09%

DEGI Europe34,0048,5629,98%64,5147,29%

DEGI Int'l24,7546,5546,83%54,154,25%

MSP2V18,6027,5432,46%55,7366,62%

[Basti]

AXA bleibt für ein weiteres Jahr dicht!

 

http://www.boerse-online.de/fonds/nachrichten/fonds/:Offene-Immobilienfonds--Axa-Immoselect-ein-weiteres-Jahr-dicht/618524.html

[Apophis]

Der Fonds kann jetzt ein weiteres Jahr dicht bleiben; wird nicht bis November 2011 geöffnet, könnte beim Axa Immoselect eine Abwicklung bevorstehen. Wiedereröffnung des AXA Immoselect ist für Axa das oberste Ziel. Wir verstehen uns auch in dieser schwierigen Marktsituation als Treuhänder der uns anvertrauten Gelder, so Gräfen, doch die Liquiditätsquote beträgt derzeit nur 9,2 Prozent.

 

Jaja, naechtes Jahr ist bestimmt alles besser, aber vorher kommt nochmal der Weihnachtsmann.

[checker-finance]

Der Fonds kann jetzt ein weiteres Jahr dicht bleiben; wird nicht bis November 2011 geöffnet, könnte beim Axa Immoselect eine Abwicklung bevorstehen. Wiedereröffnung des AXA Immoselect ist für Axa das oberste Ziel. Wir verstehen uns auch in dieser schwierigen Marktsituation als Treuhänder der uns anvertrauten Gelder, so Gräfen, doch die Liquiditätsquote beträgt derzeit nur 9,2 Prozent.

 

Jaja, naechtes Jahr ist bestimmt alles besser, aber vorher kommt nochmal der Weihnachtsmann.

 

Genauer gesagt am 30.4.2011, was eher dem Osterhasen entspricht, und mit voraussichtlich 1,85 pro Anteil im Sack, was beim Kurs von 40 einer CY von 4,63% enspricht. Davon sind schönerweise 62% steuerfrei.

[checker-finance]

Axa hat den KAG-Kurs um 17 Cent abgewertet. Weiß schon jemand warum?

 

An der Börse entdeckt der Axa auch neue Tiefstkurse.

 

Demgegenüber bleibt der DEGI Int'l, der zum nahezu gleichen Zeitpunkt nächstes Jahr öffnen oder abwickeln muß einigermaßen stabil.

 

Hat jemand ne Meinung dazu?

[Chemstudent]

Axa hat den KAG-Kurs um 17 Cent abgewertet. Weiß schon jemand warum?

Neue Bewertung zweier Objekte. Eines in Frankreich (Bewertung ggü. 2009 - 5,80%) und eines in Italien (-15,04%).

Näheres dazu im Monatsbericht.

AXA Immoselect Monatsbericht November 2010.pdf

[checker-finance]

Axa hat den KAG-Kurs um 17 Cent abgewertet. Weiß schon jemand warum?

Neue Bewertung zweier Objekte. Eines in Frankreich (Bewertung ggü. 2009 - 5,80%) und eines in Italien (-15,04%).

Näheres dazu im Monatsbericht.

 

Finde ich jetzt so schlecht nicht. Klar, der neugebaute italienische Logistikpark kommt zum falschen Zeitpunkt. Der axa ist heute nochmal auf fast 38 EUR gefallen. Ich denke wir werden da noch dieses Jahr die 37 sehen und vorerst werde ich auch auf weitere Kursrückgänge warten, bis ich da nachkaufe.

[ghost_69]

AXA Immoselect mit Vermietungserfolg am Standort München

 

 

Frankfurt (fondsweb) - Das Sondervermögen AXA Immoselect (984645) - beratend unterstützt durch AXA Real Estate - hat eigenen Angaben zufolge insgesamt 2.200 m² Bürofläche langfristig an ein Unternehmen aus der Finanzbranche vermietet. Die Laufzeit des Mietvertrages betrage sechs Jahre zuzüglich einer Verlängerungsoption von vier Jahren. Das Büro- und Wohngebäude befinde sich in der Prinzregentenstraße 56, einer erstklassigen Lage Münchens direkt an der Isar. Die Gesamtmietfläche der Immobilie betrage ca. 8.900 m². Vermittelnde und unterstützende Immobilienberater seien sowohl Jones Lang LaSalle GmbH als auch BNP Paribas Real Estate GmbH gewesen.

 

"Dieser Mietvertragsabschluss ist ein weiterer entscheidender Schritt zur Vollvermietung der Immobilie in München. Er belegt, dass die aktive Verwaltung des AXA Immoselect für das Fondsmanagement auch während der vorübergehend ausgesetzten Anteilscheinrücknahme im Vordergrund steht", so Ian Gordine, Fondsmanager des AXA Immoselect.

 

Man muss ja nicht immer alles so schwarz sehen.

 

Ghost_69 :-

[Geistig Verwirter]

dddie komplette meldung:

http://www.fundresearch.de/ncplus/pdf/57541006122010_AXAImmoselectverzeichnetVermietungserfolg.pdf

 

Das Sondervermögen AXA Immoselect – beratend unterstützt durch AXA Real

Estate - hat insgesamt 2.200 m² Bürofläche langfristig an ein Unternehmen aus

der Finanzbranche vermietet. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt sechs Jahre

zuzüglich einer Verlängerungsoption von vier Jahren. Das Büro- und

Wohngebäude befindet sich in der Prinzregentenstraße 56, einer erstklassigen

Lage Münchens direkt an der Isar!

Die Gesamtmietfläche der Immobilie beträgt ca. 8.900 m².

Vermittelnde und unterstützende Immobilienberater waren sowohl Jones Lang

LaSalle GmbH als auch BNP Paribas Real Estate GmbH.

„Dieser Mietvertragsabschluss ist ein weiterer entscheidender Schritt zur

Vollvermietung der Immobilie in München. Er belegt, dass die aktive Verwaltung

des AXA Immoselect für das Fondsmanagement auch während der

vorübergehend ausgesetzten Anteilscheinrücknahme im Vordergrund steht“, so

Ian Gordine Fondsmanager des AXA Immoselect. Der AXA Immoselect

(DE0009846451) wird von AXA Investment Managers Deutschland GmbH

verwaltet

 

Leerstandsquote auf Ertrag 7,4% im Okt. Nunmehro sicher deutl tiefer !

 

meine Meinung: großartig, weiter so !

In schwierigen Zeiten eine äußerst erfreuliche Meldung.

Glückwwusnsch an Mister Gordine !

[Xover]

ganz nett aber so langsam sollte er mal damit anfangen Liquidität aufzubauen. Eine Immo. in Frankfreich ist laut Oktober Bericht in Verkaufsverhandlung (rd. 5% vom Fondsvermögen)...

 

 

[Apophis]

Liquiditaet kann er in der Zeit der Abwicklung noch genug aufbauen.

[Tenzing Norgay]

Der Verkauf in Frankreich ist vollzogen!

 

AXA:

 

Die Immobilie war Ende des Jahres 2004 zu einem Kaufpreis in Höhe von rund 90,2 Mio. Euro

(inkl. 2,5 Mio. Euro für die Beseitigung aufgelaufener Instandhaltungsmaßnahmen) erworben worden.

Zusätzlich waren Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 6,5 Mio. Euro zu berücksichtigen. Der erste

durch den Gutachterausschuss festgestellte Wert der Immobilie lag bei 97,4 Mio. Euro.

Zunächst entwickelte sich der Verkehrswert der Immobilie - auch getragen durch Anschlussvermietungen

- moderat und stieg im Jahr 2005 auf rund 98,4 Mio. Euro und im Jahr 2006 auf rund 101,8

Mio. Euro. Mit dem starken Anziehen der Immobilienpreise entwickelten sich die vom Gutachterausschuss

in den Jahren 2007 mit rund 112,6 Mio. Euro und im Jahr 2008 mit knapp 120 Mio. Euro

festgestellten Verkehrswerte deutlich nach oben. Mit der Finanzkrise gingen in den Jahren 2009 und

2010 die Bewertungen auf zuletzt 112,7 Mio. Euro zurück.

Der nun erzielte Kaufpreis beträgt 105,5 Mio. Euro. Zu berücksichtigen sind Verkaufsnebenkosten,

u.a. für den eingeschalteten Makler sowie die französische Körperschaftsteuer auf Veräußerungsgewinne.

Zudem war die Immobilie Rue Lafayette zusammen mit zwei weiteren kleineren Immobilien

über ein deutsches Kreditinstitut mit 80 Mio. Euro finanziert. Die gesamte Finanzierung wurde zeitgleich

zum Verkauf zurückgeführt. Die mit variablem Darlehen ausgestattete Finanzierung war über

ein Zinssicherungsinstrument (Zins-Cap) gegen steigende Zinsen abgesichert. Insgesamt kann aus

der Auflösung der Finanzierung ein Vorteil für das Sondervermögen in Höhe von mehr als

0,5 Mio. Euro erzielt werden.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Faktoren entstehen bei dem jetzigen Verkauf saldierte

Kosten von rund 0,7 Mio. Euro. Das ist vergleichweise sehr gering und auch dadurch begünstigt,

dass wir einen bestimmten Käufertyp gefunden haben, der uns die Inanspruchnahme einer Körperschaftssteuerreduktion

erlaubt. Die Ausbuchung des Gesamtvorgangs aus dem Sondervermögen

erfolgt mit einem Betrag von 104,8 Mio. Euro.

Der Verkaufserlös nach Kosten und Steuern liegt rund 7,9 Mio. Euro unterhalb des letzten festgestellten

Verkehrswertes. Daraus resultiert im Wesentlichen der heutige Rückgang des Anteilspreises

um 17 Cent.

Gegenüber dem Kaufpreis des Jahres 2004 können wir jedoch einen Mehrerlös in Höhe von

15,3 Mio. Euro verzeichnen.

Selbst die mehr angezeigte Betrachtung der Wertentwicklung unter Berücksichtigung aller

Ankaufs- und Verkaufsnebenkosten schließt mit einem Überschuss von 8,1 Mio. Euro.

Das Objekt wurde in den Jahren 2005 bis 2010 sehr erfolgreich bewirtschaftet. Es wurden Nettomieteinnahmen

(Mieteinnahmen nach Bewirtschaftungskosten) in Höhe von rund 36 Mio. Euro

vereinnahmt, also im Durchschnitt pro Jahr etwas mehr als 6 Mio. Euro. Dies entspricht bezogen auf

den Kaufpreis (inkl. Erwerbsnebenkosten) des Jahres 2004 einem Durchschnitt von rund 6,2 % p.a.

[sparfux]

viel bla bla. Am Ende aber nichtsdestotrotz ein Verlust zur bisher eingespreisten Bewertung. Möchte mal sehen, dass ein Immofonds mit Gewinn verkauft. Nur so kann meiner Meinung nach das Vertrauen in die Branche wieder hergestellt werden.

 

 

Um ehrlich zu sein, glaube ich aber nicht, dass das geschafft werden wird ...

[Xover]

Der MSP2 Value hatte am 15.12. seine 10%ige Liquidität ausgeschüttet und handelt derzeit mit 33% Abschlag zum Inventarwert (und die Perlen in dem Portfolio werden sie sicherlich als erstes verkauft haben).

 

Der Axa Immos. hält noch Liquidität, die Abwicklung bzw. Öffnung des Fonds ist offen, die Käufe fanden zu besseren Zeitpunkten und defensiver als beim MSP2V statt, dennoch handelt er mit 34% Abschlag zum Inventarwert.... selbst der weltweit investierende TMW Immo (3. größte Länderallokation: USA) handelt mit einem leicht niedrigeren Abschlag!

 

Die Immofonds Sparer sind schon eine selten dumme Anlegergruppe...

[checker-finance]

Der MSP2 Value hatte am 15.12. seine 10%ige Liquidität ausgeschüttet und handelt derzeit mit 33% Abschlag zum Inventarwert (und die Perlen in dem Portfolio werden sie sicherlich als erstes verkauft haben).

 

Der Axa Immos. hält noch Liquidität, die Abwicklung bzw. Öffnung des Fonds ist offen, die Käufe fanden zu besseren Zeitpunkten und defensiver als beim MSP2V statt, dennoch handelt er mit 34% Abschlag zum Inventarwert.... selbst der weltweit investierende TMW Immo (3. größte Länderallokation: USA) handelt mit einem leicht niedrigeren Abschlag!

 

Die Immofonds Sparer sind schon eine selten dumme Anlegergruppe...

 

 

Im Prinzip stimme ich Dir zu, aber zum Teil ist das doch ein Vergleich von Äpfel mit Birnen, wenn immer wieder die Abschläge auf den aktuellen KAG verglichen werden. Richtigerweise müßte man den Abschlag des jeweiligen, aktuellen Börsenkurses auf das KAG-Hoch der letzten 52-Wochen oder meinetwegen auch 1.1.2009 nehmen.

 

Denn beim MSP2V und weniger stark auch beim TMW hat schon eine erhebliche Abwertung über den KAG-Kurs stattgefunden - beim Axa nicht. Deutlich wird das auch bei den beiden DEGIs: Der DEGI E hat einen viel niedrigeren Abschlag auf den aktuellen KAG als der DEGI Int'l. Vergleicht man den Abschlag auf das KAG 52-W-Hoch nähern sie sich aber stark an. Ganz einfach weil der DEGI Int'l mit der Neubewertung noch nicht durch ist und die Börse eben die noch kommenden Abwertungen antezipiert hat.

 

Der Axa ist zusammen mit dem DEGI Int'l der nächste, der öffnen oder abwickeln muß, er hat keinen Vertrieb über eine starke retail-Bank und er ist kleiner als SEB, CS Euroreal. Zum Spekulieren eignet er sich auch nicht - denn da passiert erstmal lange Zeit nix.

[Xover]

Anbei mal die seit Oktober 2010 fortgeführte Fondsvermögensaufstellung. Über die Zelle G4 kann der durchschnittliche Abschlag auf die Immos ermittelt werden, der den aktuellen Börsenpreis ergibt.

 

Der Vergleich der eingefrorenen Immofonds ist in der Tat schwierig, für ausgewählte eingefrorenen Immofonds habe ich entsprechende Vermögensaufstellungen erstellt. Die Abschläge beim Axa Immoselect halte ich danach für überzogen, insb. da der Verschuldungsgrad auf konsolidierter Basis (unter Berücksichtigung der Verschuldung der Beteiligungsgesellschaften) von rd. 21% relativ niedrig ausfällt. MSP2V hat demgegenüber Verschuldungsquoten von >40% - eine klare Vermögensaufstellung ist mir bei dem MS Fonds allerdings aufgrund von Inkonsistenzen in dem MSP2 Bericht nicht gelungen.

 

Eingepreist sind rd. 27% Abwertungen der Immobilien, beispielsweise sind beim Degi Europa Abwertungen von rd. 24% eingepreist. Die Degi Immos wurden zwar in diesem Jahr bereits um rd. 13% abgewertet, allerdings fanden im Axa Immoselect ebenfalls Abwertungen von 4-5% statt (was zu einer KAG Rendite seit Jahresbeginn von um die 0% führte). In Summe handelt der Axa Immoselect trotz einer niedrigeren Verschuldungsquote (21% gegenüber rd. 30% beim Degi Europa) mit nur 5-6% niedrigeren eingepreisten Abschlägen auf die Immos vor Beginn der diesjährigen Abwertungen bei den beiden Fonds: 13%-4%-27%+24%.

 

Der Öffnungschance wird danach praktisch kein Wert eingeräumt, welche immerhin zu einer Performance von rd. 43% für heutige Käufer führen würde. Nach dem SEB und CS Fonds, halte ich den Axa auch für den attraktivsten Immofonds.

 

Über die Versicherungsprodukte sollten weiterhin Mittelzuflüsse erzielt werden und der mögliche Imageverlust für die Axa ebenfalls entsprechend hoch sein, da bei einer Abwicklung des Fonds nicht nur der Assetmanager Axa sondern auch deren Versicherungsprodukte, in denen der Fonds enthalten ist, einen Rufschaden erleiden würden. Schadenersatzklagen treffen daher ebenfalls direkt die Axa und nicht wie beim Degi, KanAM, MS, CS oder SEB die nicht mehr zum Assetmanager zugehörige Vertriebsbank bzw. den nicht vorhandenen eigenen Vertrieb.

axa.xlsx

[powerschwabe]

Gab es beim AXA heute eine Abwertung? Laut comdirect heute -0,87% bei einem Kurs von 56,01

[nord_sued]

Xover, danke für die Tabelle mit all den Immobilien des Fonds.

 

Vielleicht stehe ich auf dem Schlauch, aber ich verstehe nicht wo Du die 27% herzauberst?

 

Leider stellt der Fonds keine Angaben zu den Mieteinnahmen der einzelnen Objekte zur Verfügung. Sonst hätte ich gern mal die Bewertung zu Jahresmieten pro Immo ausgerechnet. Was ich aber finde, ist dass der Nettoertrag der Immobilien mit 5,5% angegeben wird (Quelle: Jahresbericht, S. 19 Axa - Jahresbericht als pdf, Frühjahr 2010). Ergo ergibt sich eine Bewertung von knapp über 18 Jahresmieten. Danach wurde (siehe Tabelle von xover) noch ein paar % abgewertet.

 

Dann kommt der Börsenabschlag von ca. 30,5%.

[Xover]

Xover, danke für die Tabelle mit all den Immobilien des Fonds.

 

Vielleicht stehe ich auf dem Schlauch, aber ich verstehe nicht wo Du die 27% herzauberst?

 

Leider stellt der Fonds keine Angaben zu den Mieteinnahmen der einzelnen Objekte zur Verfügung. Sonst hätte ich gern mal die Bewertung zu Jahresmieten pro Immo ausgerechnet. Was ich aber finde, ist dass der Nettoertrag der Immobilien mit 5,5% angegeben wird (Quelle: Jahresbericht, S. 19 Axa - Jahresbericht als pdf, Frühjahr 2010). Ergo ergibt sich eine Bewertung von knapp über 18 Jahresmieten. Danach wurde (siehe Tabelle von xover) noch ein paar % abgewertet.

 

Dann kommt der Börsenabschlag von ca. 30,5%.

 

Die eingepreiste Abwertung der Immobilien ergibt sich durch wiederholte Eingabe von Werten bis der Börsenpreis dem Fondspreis im Excel entspricht. Im Endeffekt entspricht dies dem Börsenabschlag unter Berücksichtigung des Kredithebels.

 

Bei den Monatsberichten konnte ich leider nur den November und Oktober 2010 in die Aufstellung mit einbeziehen, da ich ältere Monatsberichte nicht gefunden habe (wenn jemand noch ältere Berichte hat, wäre es klasse, wenn er das Excel aktualisiert einstellt!). Seit dem letzten Rechenschaftsbericht im März 2010 fanden sicherlich noch weitere Immoabwertungen oder Veräußerungsverluste statt, weshalb die Jahresperformance des Fonds auch nahe 0% liegt. Mit den Monatsberichten kann das Excel gut fortgeschrieben werden, sodass man einen aktuellen Einblick in den Fonds hat und nicht auf den nächsten Rechenschaftstermin warten muss.

[nord_sued]

Danke, kann den Logik nachvollziehen und auch die Größenordnung.

 

Habe auch nur die Daten von der Axa-Website zur Verfügung - daher kann ich keine weiteren Abwertungen liefern.

 

Der TMW ist angenehmerweise recht freigiebig mit Daten zu den Immobilien - allerdings hat der andere Nachteile ;-).

[Xover]

Gab es beim AXA heute eine Abwertung? Laut comdirect heute -0,87% bei einem Kurs von 56,01

 

Das waren Abwertungen bei 2 Immos in Italien (Einkaufszentrum) und Frankreich. Den aktuellen Monatsbericht hänge ich auch mal an, da er im Februar bereits nicht mehr verfügbar ist.

 

54% des Immobilienvermögens sind damit seit April 2010 neu bewertet worden!

axa_dez.cfm.pdf

[Tenzing Norgay]

Heute +6% bei hohen Umsätzen. Da weiss mal wieder jemand mehr...

Was ist passiert?

[checker-finance]

Heute +6% bei hohen Umsätzen. Da weiss mal wieder jemand mehr...

Was ist passiert?

 

Mittlerweile sogar 7% und Briefkurse bei 44 . zudem hohes umschlagsvolumen. Habe leider auch noch eine Verkaufsorder bei 42,5 stehen gehabt.

 

Allerdings könnte es eine Art Lemmingeffekt aufgrund folgender "Empfehlung" sein: http://valueandopportunity.wordpress.com/2011/01/17/opportunistic-investment-offene-immobilienfonds-teil-4-axa-immoselect/