AXA Immoselect

[Moneycruncher]

AXA IM : News : AXA Immoselect - aktuelle Informationen

20-01-2010

 

wie Ihnen bekannt ist, haben wir die Anteilscheinrücknahme für AXA Immoselect am 17. November 2009 erneut für zunächst drei Monate ausgesetzt. Mit Bezug auf unsere letzte Information vom 30. November 2009 möchten wir Sie heute über die getätigten sowie die beabsichtigten Portfolioaktivitäten im AXA Immoselect und über den aktuellen Stand der Neuausrichtung des Sondervermögens unterrichten.

 

AXA Immoselect Portfolioaktivitäten

 

Ein Vergleich des AXA Immoselect mit den Sondervermögen der Wettbewerber (Peer-Group) zeigt, dass der Immobilienbestand ausreichend diversifiziert ist, sowohl nach Objektgrößenklassen, Alter, Ländern als auch Nutzungsarten. Die Qualität der Mietverträge liegt auf Wettbewerbsniveau.

 

Im Monat Dezember wurden zwei Objekte in das Fondsvermögen eingebucht, die bereits in den Jahren 2007 und 2008 erworben wurden. Hierbei handelt es sich zum einen um das Hotel Motel One: Der Neubau mit über 248 Zimmern liegt am Berliner S-Bahnhof Bellevue im Stadtteil Tiergarten. Der Mietvertrag mit Motel One läuft über einen Zeitraum von 25 Jahren. Das Investitionsvolumen liegt bei rund 18 Mio. Euro. Zum anderen wurde das Büroprojekt in der nordfranzösischen Stadt Lille fertig gestellt: Diese Immobilie befindet sich in unmittelbarer Nähe zum TGV-Bahnhof und verfügt über eine Bürofläche von rund 15.500 m² sowie eine Tiefgarage mit 320 Pkw-Stellplätzen. Es besteht eine einjährige Mietgarantie. Derzeit werden aussichtsreiche Mietvertragsverhandlungen geführt. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 55 Mio. Euro. Die beiden Projektfertigstellungen folgen der strategischen Portfoliodiversifikation hinsichtlich Nutzungsart und Standort und führen zu einer weiteren Verjüngung des Immobilienbestandes.

 

Nachdem die beiden vorgenannten Immobilien bereits vor 3 bzw. 2 Jahren als Projekt angebunden wurden und jetzt übernommen werden mussten, richten sich unsere derzeitigen und zukünftigen Portfolioaktivitäten an der Maßgabe aus, für eine Wiederöffnung des Fonds Liquidität schaffen zu müssen.

 

Neuausrichtung AXA Immoselect

 

Zwingende Notwendigkeit für die Überlegungen zur Neuausrichtung des Fonds war die inzwischen abgeschlossene Analyse der Kundenstruktur und der Bestandsveränderungen je Kundensegment sowie die Analyse der von unseren Vertriebspartnern angegebenen Hauptgründe für die Anteilscheinrückgaben.

 

Unsere Aktivitäten konzentrieren sich nun auf die Neuausrichtung des AXA Immoselect. Es bleibt dabei unser Ziel, den bestandswilligen Kunden größtmögliche Wertstabilität zu bieten und das Anlegervertrauen in den AXA Immoselect wiederzugewinnen. Wir untersuchen derzeit die Möglichkeiten von strukturellen Änderungen im Sinne unserer Anleger.

 

Anders als bei Wertpapier-Sondervermögen können Immobilien-Sondervermögen auf Grund der eingeschränkten Fungibilität ihrer Vermögensgegenstände einem massiven Rücknahmeverhalten der Anleger nicht adäquat begegnen. Aus diesem Grund räumt das Gesetz den offenen Immobilienfonds die Möglichkeit ein, bei vorliegendem Liquiditätsengpass die Anteilscheinrücknahme temporär bis maximal 2 Jahre auszusetzen. Diese Möglichkeit soll die Kapitalanlagegesellschaft in die Lage versetzen, innerhalb der vorgenannten Frist die erforderliche Liquidität durch Objektverkäufe zu schaffen.

 

Weitere die Liquidität schützende oder steigernde Maßnahmen als die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme oder den Verkauf von Immobilien bzw. die Aufnahme von kurzfristigen Krediten in begrenztem Umfang sieht das Vertragswerk des AXA Immoselect nicht vor. Der Gesetzgeber und der Verband deutscher Investmentgesellschaften haben den weiteren signifikanten Regulierungsbedarf erkannt und gemeinsam ein Konzeptpapier für die zukünftige Gestaltung der Liquiditätssteuerung für Immobilien-Sondervermögen erarbeitet. Vor einer entsprechenden Gesetzesnovellierung und der Anpassung der Vertragsbedingungen des AXA Immoselect können wir von den beabsichtigten Maßnahmen jedoch keinen Gebrauch machen.

 

Die erwartete Novellierung antizipierend, arbeiten wir gegenwärtig an der konzeptionellen Restrukturierung des AXA Immoselect, um eine nachhaltige Wiederaufnahme der Rücknahmen zu gewährleisten. Untersucht werden unter anderem die Einführung von Anteilsklassen beispielsweise für institutionelle bzw. private Anleger, die Einführung von Rücknahmeabschlägen sowie die Einführung von Kündigungsfristen.

 

Die Suche nach gesetzlich umsetzbaren Lösungen ist maßgeblich für die zukünftige Positionierung des AXA Immoselect. Die Untersuchung und Beurteilung sowie Abstimmung der rechtlichen Fragestellungen ist erwartungsgemäß komplex und langwierig.

 

Obwohl wir sehr intensiv Lösungsvarianten vorbereiten, sind wir vor dem geschilderten Hintergrund noch nicht in der Lage die Patentlösung vorzustellen.

 

AXA Investment Managers Team

 

--skeletor--

 

Tja.

[TKS]

Die Artisten in der Zirkuskuppel: Ratlos

[Torman]

Das ist schon eine merkwürdige Stellungnahme. Man hofft allein durch die Verschlechterung der Ausstiegsbedingungen die Mittel im Fonds zu halten, wobei hierzu noch Rechtsänderungen nötig wären. Die Möglichkeit die Liquidität des Fonds durch Objektverkäufe zu erhöhen wird nicht einmal erwähnt. Sind die Aussichten auf Verkäufe zum Buchwert also minimal?

[TerracottaPie]

Einen Rücknahmeabschlag hat doch letztens irgendein anderer Fonds in seinen Prospekt geschrieben, oder habe ich das falsch in Erinnerung? Der CS Euroreal?

 

Aber vermutlich können sie nicht einfach den Prospekt ändern, ohne den Anteilseignern die Möglichkeit geben auszusteigen. Oder wie sieht die Rechtslage da aus?

 

Klingt jedenfalls merkwürdig, die Nachricht - auch, dass ihr Ziel nur "Wertstabilität" ist...

[Fleisch]

ausgehend von den Käufen in den Jahren zwischen 2004 und 2008 in Boomregionen müsste sich doch sicherlich auch neue Gutachten zum Wert der einzelnen Immobilien finden lassen. Sofern hier massive Bewertungsabschläge mittlerweile drin wären, würde dies die Strategie "Werterhalt" erklären

[skeletor]

17-02-2010 : AXA Immoselect verlängert die Aussetzung der Rücknahmen

 

wir möchten Sie heute darüber informieren, dass AXA Investment Managers Deutschland GmbH gemäß § 81 des Investmentgesetzes in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach Ablauf der ersten Phase von drei Monaten, die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme des offenen Immobilienfonds AXA Immoselect um weitere neun Monate verlängern wird. Das bedeutet, dass auch nach dem 17. Februar 2010 Verkaufsaufträge nicht ausgeführt werden. Grund ist die unzureichende Liquidität zur Bedienung der zu erwartenden Anteilscheinrückgaben.

 

AXA Investment Managers Team

 

--skeletor--

[skeletor]

23-02-2010 : AXA Immoselect - Anteilspreisänderung

 

aufgrund der regelmäßigen Bewertung von einem Teil des Immobilienportfolios im Monat Februar hat sich eine Wertänderung ergeben. Der Anteilspreis ist am 22. Februar 2010 von 58,66 auf 58,53 gefallen, dies entspricht einer Preisreduzierung von rund 0,13 Euro. Die Gründe für die Abwertungen liegen teilweise an einer gestiegen Leerstandsrate, geringeren Mieteinnahmen durch Mieterwechsel, Neuverhandlungen von Mietverträgen bzw. in einer Anhebung der Liegenschaftszinssätze bei einigen Objekten, die der negativen wirtschaftlichen Entwicklung vor allem in Spanien Rechnung trägt.

 

Mit den vier untenstehenden Immobilien wurden 6% des AXA Immoselect Immobilienbestandes nachbewertet. Die Wertreduzierung beträgt auf diesen Bestand durchschnittlich rund 4%.

 

Im Folgenden erhalten Sie Informationen zu den Objekten im Einzelnen:

 

Luxemburg, Strassen 7

 

2009: 25.160.000

 

2010: 24.580.000

 

Spanien, Getafe

 

2009: 33.480.000

 

2010: 29.700.000

 

Niederlande, Amersfort, Agis Building

 

2009: 102.870.000

 

2010: 99.660.000

 

Spanien, Alcala

 

2009: 50.730.000

 

2010: 49.570.000

 

AXA Investment Managers Team

 

--skeletor--

[AndreasThomas]

AXA Immoselect Bewertungen 25.02.2010

 

http://www.axa-im.de/index.cfm?CFNoCache=TRUE&servedoc=055F36E7-1708-7D7E-1BA19672F6F4CF0F

[skeletor]

26-02-2010 : AXA Immoselect - Factsheet per Ende Januar 2010 verfügbar

 

axa_b2b_2997_de.pdf

 

skeletor

[skeletor]

02-03-2010 : AXA Immoselect - Anteilspreisänderung

 

aufgrund der turnusmäßigen Bewertung des Objektes in Spanien, Albacete, im Monat Februar hat sich folgende Wertänderung ergeben:

 

 

2009: 58.100.000

 

2010: 52.800.000

 

Die Abwertung liegt in Mietausfällen begründet, die aus einer gestiegenen Leerstandsrate bzw. verminderten Mieteinnahmen aufgrund geringerer Mietabschlüsse bei Anschluss- und Neuvermietungen resultieren.

 

Der Anteilspreis ist am 1. März 2010 von 58,57 auf 58,51 gefallen. Dies entspricht einer Preisreduzierung von rund 0,06 Euro.

 

Im Monat Februar wurden Bewertungen bei insgesamt neun Objekten mit einem Verkehrswertvolumen von ca. 430 Mio. durchgeführt. Mit dem oben erwähnten Objekt wurden alle Bewertungen des Monats Februar in das Sondervermögen gebucht.

 

Die Änderungen der Bewertungen gegenüber den letzten Bewertungen im Vorjahr summieren sich im Februar auf minus 14,8 Mio. Dies ist bezogen auf den Gesamtimmobilienbestand eine Anpassung um rund minus 0,4 %. Bezogen auf die jetzt bewerteten Immobilien liegt der Durchschnitt bei rund minus 3,4%. Die höchsten Bewertungsabschläge mussten wir im Februar mit durchschnittlich knapp 7 % Bewertungsreduzierung in Spanien hinnehmen. Am stärksten betroffen waren eine kleinere Logistikimmobilie mit minus 11 % u.a. aufgrund von Leerstand und ein Einkaufszentrum mit minus 9 %. Bezeichnend ist, dass die höchsten Abwertungen aus Handel und Logistik stammen, Bereiche, die von der wirtschaftlichen Schwäche Spaniens besonders betroffen sind.

 

Im März und April stehen die letzten Bewertungen des Geschäftsjahres 2009/2010 für insgesamt ca. 890 Mio. Verkehrswerte an. Der wertmäßig weitaus größte Teil liegt mit vier Immobilien in Frankreich (Verkehrswerte 526 Mio.). Weiterhin stehen vier deutsche Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 281 Mio. Euro zur Bewertung an. Darüber hinaus werden Immobilien in Schweden ( 38 Mio.), den Niederlanden ( 26 Mio.) und in Spanien ( 20 Mio.) regulär bewertet.

 

skeletor

[Schinzilord]

 

Im März und April stehen die letzten Bewertungen des Geschäftsjahres 2009/2010 für insgesamt ca. € 890 Mio. Verkehrswerte an. Der wertmäßig weitaus größte Teil liegt mit vier Immobilien in Frankreich (Verkehrswerte € 526 Mio.). Weiterhin stehen vier deutsche Immobilien mit einem Verkehrswert von rund € 281 Mio. Euro zur Bewertung an. Darüber hinaus werden Immobilien in Schweden (€ 38 Mio.), den Niederlanden (€ 26 Mio.) und in Spanien (€ 20 Mio.) regulär bewertet.

 

Wenn man das jetzt hochrechnet, kommt man bei einer durchschnittlichen Abwertung von 2-3% auf geschätzte ~0.4-0.7% Abwertung auf das Gesamtvermögen.

Wenn es dann vorbei ist, ist ja alles in Ordnung!

 

Der Markt erwartet aber bei Börsenkursen von 53€ gegenüber 58€ KAG Kurs eine Abwertung von 9%. Übertreibung oder Realismus?

[jogo08]

Wenn man das jetzt hochrechnet, kommt man bei einer durchschnittlichen Abwertung von 2-3% auf geschätzte ~0.4-0.7% Abwertung auf das Gesamtvermögen.

Wenn es dann vorbei ist, ist ja alles in Ordnung!

 

Der Markt erwartet aber bei Börsenkursen von 53 gegenüber 58 KAG Kurs eine Abwertung von 9%. Übertreibung oder Realismus?

Ob die Erwartungen des "Marktes" gerechtfertigt sind darf angezweifelt werden, da spielt auch ein gewisses Mass an Panik mit, bestes Beispiel ist der Kanam gewesen, da wurden zwischenzeitlich auch mit Abschlägen von 10% zum KAG-Kurs an der Börse gehandelt, abgewertet wurde dann um 8 Cent was ca. 0,14% Abwertung bedeutete.

[DAX43]

Der Markt erwartet aber bei Börsenkursen von 53€ gegenüber 58€ KAG Kurs eine Abwertung von 9%. Übertreibung oder Realismus?

 

Bei Abschlägen von 15% - 20% , also bei Kursen zwischen 47 - 49 € wirds erst wirklich interessant und ich würde von Panik sprechen. Im Moment sehe ich die Kurse an der Börse noch als eine Art Risikopuffer den die Anleger versuchen zu bekommen. Und natürlich ist der eine oder andere Zocker auch schon bei offenen Immobilienfonds unterwegs.

[Roter Franz]

02-03-2010 : AXA Immoselect - Anteilspreisänderung

 

aufgrund der turnusmäßigen Bewertung des Objektes in Spanien, Albacete, im Monat Februar hat sich folgende Wertänderung ergeben:

 

 

2009: 58.100.000

 

2010: 52.800.000

 

Die Abwertung liegt in Mietausfällen begründet, die aus einer gestiegenen Leerstandsrate bzw. verminderten Mieteinnahmen aufgrund geringerer Mietabschlüsse bei Anschluss- und Neuvermietungen resultieren.

 

Der Anteilspreis ist am 1. März 2010 von 58,57 auf 58,51 gefallen. Dies entspricht einer Preisreduzierung von rund 0,06 Euro.

 

Im Monat Februar wurden Bewertungen bei insgesamt neun Objekten mit einem Verkehrswertvolumen von ca. 430 Mio. durchgeführt. Mit dem oben erwähnten Objekt wurden alle Bewertungen des Monats Februar in das Sondervermögen gebucht.

 

Die Änderungen der Bewertungen gegenüber den letzten Bewertungen im Vorjahr summieren sich im Februar auf minus 14,8 Mio. Dies ist bezogen auf den Gesamtimmobilienbestand eine Anpassung um rund minus 0,4 %. Bezogen auf die jetzt bewerteten Immobilien liegt der Durchschnitt bei rund minus 3,4%. Die höchsten Bewertungsabschläge mussten wir im Februar mit durchschnittlich knapp 7 % Bewertungsreduzierung in Spanien hinnehmen. Am stärksten betroffen waren eine kleinere Logistikimmobilie mit minus 11 % u.a. aufgrund von Leerstand und ein Einkaufszentrum mit minus 9 %. Bezeichnend ist, dass die höchsten Abwertungen aus Handel und Logistik stammen, Bereiche, die von der wirtschaftlichen Schwäche Spaniens besonders betroffen sind.

 

Im März und April stehen die letzten Bewertungen des Geschäftsjahres 2009/2010 für insgesamt ca. 890 Mio. Verkehrswerte an. Der wertmäßig weitaus größte Teil liegt mit vier Immobilien in Frankreich (Verkehrswerte 526 Mio.). Weiterhin stehen vier deutsche Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 281 Mio. Euro zur Bewertung an. Darüber hinaus werden Immobilien in Schweden ( 38 Mio.), den Niederlanden ( 26 Mio.) und in Spanien ( 20 Mio.) regulär bewertet.

 

skeletor

 

 

Mit der Bewertung von Immobilien ist es wie mit der Schönheit.

Es liegt im Auge des Betrachters.

 

Während in guten Zeiten, auch mal etwas tiefgestapelt wird, damit es eine schöne Chart Kontiunität gibt, wird in schlechten Zeiten, schon mal ein Wechsel auf die Zukunft ausgestellt, und ein wenig höher bewertet.

 

Echte Markt Preise nur bei Verkauf der Immobilie, alles andere ist Kaffeesatzleserei.!

[Marcise]

Hier gehts auch gut ab in den letzten Wochen. Heute -0,24%!

 

Ist der letzte Immofonds, den ich noch (mit überschaubarem Anteil) im Depot habe...

[neh123]

Hier gehts auch gut ab in den letzten Wochen. Heute -0,24%!

 

Ist der letzte Immofonds, den ich noch (mit überschaubarem Anteil) im Depot habe...

 

 

Hat schon jemand eine Info gefunden, was die Ursache von der Abwertung gestern ( -0,15) war. Hoffe das mit dem Abwerten war's dann bald ....

 

 

Gruss

neh123

[Schinzilord]

Wenn die insgesamt Immobilien für 800 Millionen Euro in D und F neubewerten wollen, könnte das schon noch länger dauern.

Das war garantiert nicht die letzte Abwertung.

[zen]

Hier gehts auch gut ab in den letzten Wochen. Heute -0,24%!

 

Ist der letzte Immofonds, den ich noch (mit überschaubarem Anteil) im Depot habe...

 

 

Hat schon jemand eine Info gefunden, was die Ursache von der Abwertung gestern ( -0,15) war. Hoffe das mit dem Abwerten war's dann bald ....

 

 

Gruss

neh123

 

Düsseldorf, Grafenberger Höhe minus 1,6 Mio. EUR wegen moderat gestiegenem Liegenschaftszins

Paris, Perspectives Défense minus 7,6 Mio. EUR wegen gesunkenem französischen Baukostenindex, an dem der Mietzins gekoppelt ist.

 

Das müssten die -0,15 EUR gewesen sein. Kannst ja mal sicherheitshalber nachrechnen, ob es hinkommt.

 

Im Geschäftsjahr 09/10 sind nur noch Immobilien mit einem Verkehrswert von insg. 378 Mio. EUR offen: Maritim-Hotel in Dresden, ein Bürokomplex in Charenton, Paris sowie eine im Zentrum von Dijon liegende Einzelhandelsimmobilie

 

Das Geschäftsjahr endet im April.

[smartinvest]

Nun müssten ja die Neubewertungen abgeschlossen sein. Bei dem Abwärtstrend ist langsam die Schmerzgrenze erreicht.

[Marcise]

Nun müssten ja die Neubewertungen abgeschlossen sein. Bei dem Abwärtstrend ist langsam die Schmerzgrenze erreicht.

 

Yep

[FondSchlumpf]

Yep

 

Ist die Abwertungsphase so langsam vorbei oder kann dass noch beliebig so weitergehen? Seit Februar geht es schon bergab. Habt ihr da was gehört bisher?

Ich wollte vor kurzem meinen AXA Immoselect verkaufen, was ja leider nicht geht. Und an der Börse Hamburg gibt es nicht allzu viel Geld dafür (48,- Euro / Anteil). Das kommt für mich nicht in Frage, dass wären ja 20% Verlust.

 

Meine Fragen:

- Könnte der Wertverlust bei diesem Fond wirklich einmal hoch ausfallen (25% - 50% Wertverlust)? Mein Anlageberater vertritt die Ansicht, dass es immer noch eine tolle Geldanlage ist.

Oder soll ich doch an die Börse gehen?

- Weiss jemand, wie die Liquidität momentan ist, damit der Fond endlich mal geöffnet wird?

- Hat jemand schon eine Antwort auf dieses Zitat von AXA gehört: "Sobald unsere Zukunftsplanung für den AXA Immoselect abgeschlossen ist, werden wir Sie umgehend informieren, welche Maßnahmen wir umsetzen werden, um den Fonds langfristig für die Zukunft aufzustellen"

 

Grüße,

Stefan

[Hendrik]

 

Meine Fragen:

- Könnte der Wertverlust bei diesem Fond wirklich einmal hoch ausfallen (25% - 50% Wertverlust)? Mein Anlageberater vertritt die Ansicht, dass es immer noch eine tolle Geldanlage ist.

Oder soll ich doch an die Börse gehen?

- Weiss jemand, wie die Liquidität momentan ist, damit der Fond endlich mal geöffnet wird?

- Hat jemand schon eine Antwort auf dieses Zitat von AXA gehört: "Sobald unsere Zukunftsplanung für den AXA Immoselect abgeschlossen ist, werden wir Sie umgehend informieren, welche Maßnahmen wir umsetzen werden, um den Fonds langfristig für die Zukunft aufzustellen"

 

Grüße,

Stefan

 

Hallo,

 

wie weit der Wertverlust noch so weiter gehen kann weiß niemand genau. Das allerdings der Verlust bei einem offenen Immobilienfond 25-50% beträgt dürfte inzwischen (nach den Abwertungen) relativ unwahrscheinlich sein. Aber eine tolle Geldanlage ist der Axa definitiv nicht mehr. Ich möchte da auch raus, sobald man relativ "günstig" da noch rauskommt. Da gibt es (siehe Chart ein paar Posts weiter oben) weit aus bessere Immobilienfonds. Aber ich wäre auch langsam an mehr Informationen interessiert.

 

Liebe Grüße,

 

Hendrik

[FondSchlumpf]

 

wie weit der Wertverlust noch so weiter gehen kann weiß niemand genau. Das allerdings der Verlust bei einem offenen Immobilienfond 25-50% beträgt dürfte inzwischen (nach den Abwertungen) relativ unwahrscheinlich sein. Aber eine tolle Geldanlage ist der Axa definitiv nicht mehr. Ich möchte da auch raus, sobald man relativ "günstig" da noch rauskommt. Da gibt es (siehe Chart ein paar Posts weiter oben) weit aus bessere Immobilienfonds. Aber ich wäre auch langsam an mehr Informationen interessiert.

 

Liebe Grüße,

 

Hendrik

 

Danke für die Antwort. Ich wäre ja schon froh, wenn ich ohne Verlust herauskomme, aber 2 Jahre lang auf einem gesperrten Fond rumsitzen muss nicht sein.

Nochmal in Immo Fonds werde ich nicht gehen, da ist mir mein Sparbuch lieber ...

 

Grüße,

Stefan

[Fondsinvestor]

Ich guck immer am Ende der Woche auf mein DAB-Depot. Und heute war der Axa Immoselect plötzlich katastrophal gefallen. Letzte Woche (8. Mai) noch Kurs 58,3 und diese Woche nur noch 47,9. Offenbar hat die DAB von letzter Woche auf diese die Kursbasis geändert: vom KAG-Kurs (etwa 58) auf irgendeinen Börsenkurs (um die 48). Schon seltsam...

[west263]

solange Du Ihn nicht über die Börse verkaufen willst,kann Dir die Darstellung doch egal sein.Die KAG stellt doch jeden Tag einen Kurs und solange wie der Fonds nicht abgewertet wird,ist doch alles gut.

Sieht halt blöd aus im Depot mit dem großen roten Minus.