AXA Immoselect

[Latscher]

Nachtrag: es gab mal wieder nen Verkauf, mal sehen, ob das Verlinken klappt:

 

axa-immoselect-ad-hoc-20120918

 

Liest sich doch gut, eine Immobilie am Kirchberg in Luxemburg um die 63 Mios mit knappen, nicht genanntem Abschlag verkauft (2 Cent verlust auf den Anteilspreis)

[sparfux]

0,02 Cent entsprechen einem Verlust von knapp 1 Millionen €. Bezogen auf den "NAV"-Beitrag der Immobilie, also die Fremdfinanzierung berücksichtigt, entspicht das einem prozentualen Verlust von ca. 3,4%.

 

Ist zwar auch wieder nur ein Verlust, aber sicher ganz OK.

[elmatzetos]

hallo,

sagen wir es so, ich habe mir den nach einer kurzen beratung zugelegt und dann im depot gelassen wie wahrscheinlich viele.

 

ein rechtsstreit lohnt sich wahrscheinlich nur, ab einem wirklich hohen einlage.

 

aber was mich noch interessieren würde wie es zu dem zick-zack Muster bei den charts kommt!

 

vielen dank u viele grüße

 

 

[west263]

aber was mich noch interessieren würde wie es zu dem zick-zack Muster bei den charts kommt!

vielen dank u viele grüße

Das "Zick-Zack-Muster" entsteht durch die Ausschüttungen jährlich.

[finisher]

Good News. Der Axa Immoselect hat doch tatsächlich eine Immobilie 10% über dem Verkehrswert verkauft.

 

Ad-Hoc Mitteilung vom 22.10.: http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20121022.pdf

[Tenzing Norgay]

Good News. Der Axa Immoselect hat doch tatsächlich eine Immobilie 10% über dem Verkehrswert verkauft.

 

Ad-Hoc Mitteilung vom 22.10.: http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20121022.pdf

Und trotzdem geht der Börsenkurs in den Keller. Das verstehe mal einer.

[Latscher]

Monatsbericht Oktober ist draußen. Mehr Details zum Verkauf, 6 Neubewertungen, ein Einkaufszentrum in Spanien wurde um 15% abgewertet, da hoher Leerstand. Details unter:

 

Monatsbericht Oktober

[tuxtrader]

Monatsbericht Oktober ist draußen.

 

Oha, das sind ja teils erheblich Abwertungen. Auf der anderen Seite scheinen die deutlich mehr von Transparenz zu halten als z.B. der Kanam was mir sehr sympatisch ist.

 

Kann jemand von der Spekulantenseite diesen OI im Vergleich zum CS und Kanam beurteilen? Überlege in einen von denen noch etwas zu investieren...

[Latscher]

Der im September angekündigte Verkauf ist abgeschlossen, 7% unterm Schätzwert:

 

AXA Verkauf Hamburg

[Latscher]

Monatsbericht November ist da

 

Axa-Monatsbericht November

 

Highlights:

 

1 Objekt neubewertet, mit einem Interessenten laufen Exlusivverhandlungen

 

Mitte Dezember solls mit 1,55 die erste Rückzahlung geben.

[Latscher]

Gleich 2 Meldungen verpaßt:

 

http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20121212.pdf

 

Verkauf einer Immobilie in Paris über Schätzwert, keine genaueren Angaben ... (aber wieso fällt dann gleichzeitig der Anteilspreis um 2 cent ? Müßte der nicht sogar steigen ???)

 

http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20130103.pdf

 

Verkauf zweier Immos in Berlin und Hamburg 21,3% unter dem Schätzwert...

 

Der Dezember-Berich sollte auch bald kommen, vielleicht bietet der mehr Klarheit ...

[tuxtrader]

Verkauf zweier Immos in Berlin und Hamburg 21,3% unter dem Schätzwert...

 

Oha, das nenne ich mal günstig für den Käufer. Schade, dabei hatte ich echt überlegt etwas Geld in den Axa zu stecken, aber diese ständigen Abschläge sind ja extrem...

[sparfux]

 

http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20121212.pdf

 

Verkauf einer Immobilie in Paris über Schätzwert, keine genaueren Angaben ... (aber wieso fällt dann gleichzeitig der Anteilspreis um 2 cent ? Müßte der nicht sogar steigen ???)

Steht doch in der Meldung, warum der sinkt.

[Torman]

Verkauf zweier Immos in Berlin und Hamburg 21,3% unter dem Schätzwert...

 

Oha, das nenne ich mal günstig für den Käufer. Schade, dabei hatte ich echt überlegt etwas Geld in den Axa zu stecken, aber diese ständigen Abschläge sind ja extrem...

Jeder Verkauf zu einem Abschlag von weniger als 45% ist aber angesichts des Börsenpreises ein Gewinn.

[sl66]

Jeder Verkauf zu einem Abschlag von weniger als 45% ist aber angesichts des Börsenpreises ein Gewinn.

.. Aber sicherlich nur, wenn nach Abzug aller Zusatzkosten weniger als 45% Abschlag herauskommen.

Wenn ev. Vorfälligkeitsentschädigungen für langlaufende Kredite, hohe Bonuszahlungen fürs Fondsmanagement, Makler, Rechtsberatung, Steuern, Gebühren u.ä. gezahlt werden, kann auch bei einem Verkauf zu "NAV minus 25%" dieser 45%-Abschlag leicht überschriffen werden.

 

Extrembeispiel dafür im TMW-OIF Thread:

 

... Trotz eines Verkaufs nur ca. 5% unter dem Verkehrswert gingen durch den Verkauf des Objekts für die Anleger mehr als 76% des NAV aus dem Objekt verloren. ...

[Torman]

Jeder Verkauf zu einem Abschlag von weniger als 45% ist aber angesichts des Börsenpreises ein Gewinn.

.. Aber sicherlich nur, wenn nach Abzug aller Zusatzkosten weniger als 45% Abschlag herauskommen.

Wenn ev. Vorfälligkeitsentschädigungen für langlaufende Kredite, hohe Bonuszahlungen fürs Fondsmanagement, Makler, Rechtsberatung, Steuern, Gebühren u.ä. gezahlt werden, kann auch bei einem Verkauf zu "NAV minus 25%" dieser 45%-Abschlag leicht überschriffen werden.

 

Extrembeispiel dafür im TMW-OIF Thread:

 

... Trotz eines Verkaufs nur ca. 5% unter dem Verkehrswert gingen durch den Verkauf des Objekts für die Anleger mehr als 76% des NAV aus dem Objekt verloren. ...

Mir ist die Problematik schon bekannt. Der AXA hat aber gerade eine sehr geringe Kreditquote und auch die Laufzeiten der Kredite sind nicht so lang. Das ist ein erheblicher Vorteil dieses Fonds und trotzdem ist er so billig zu haben wie kaum ein anderer Immobilienfonds in Abwicklung.

[bb_florian]

.. Aber sicherlich nur, wenn nach Abzug aller Zusatzkosten weniger als 45% Abschlag herauskommen.

Wenn ev. Vorfälligkeitsentschädigungen für langlaufende Kredite, hohe Bonuszahlungen fürs Fondsmanagement, Makler, Rechtsberatung, Steuern, Gebühren u.ä. gezahlt werden, kann auch bei einem Verkauf zu "NAV minus 25%" dieser 45%-Abschlag leicht überschriffen werden.

 

Nur der Vollständigkeit halber, ist mir vor kurzem aufgefallen: Steuern auf Anlegerseite nicht vergessen, die Immobilienverluste (natürlich auch Gewinne... aber... ) sind nämlich oft steuerfrei, heißt, wenn man keinen Altbestand hat (abgeltungssteuerfrei), dann zahlt man auch noch Abgeltungssteuer auf die Immobilienverluste. D.h. obwohl Verkaufkurs-(Ausschüttungen+Kaufkurs) brutto positiv sein kann, kann der Wert für einen Abgeltungssteuer zahlenden Anleger netto negativ sein.

[Latscher]

http://www.axa-immos...oc-20121212.pdf

 

Verkauf einer Immobilie in Paris über Schätzwert, keine genaueren Angaben ... (aber wieso fällt dann gleichzeitig der Anteilspreis um 2 cent ? Müßte der nicht sogar steigen ???)

Steht doch in der Meldung, warum der sinkt.

 

Jau, jetzt hab ichs auch gesehen:

 

Da kracht die VFE derbe rein. Detaillierter nochmal im neuen Monatsbericht, bei dem auch deutlich beschrieben ist, was da in Hamburg nicht so gut gelaufen ist (27% Abschlag !!!)

 

http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-dezember-2012.pdf

[Energiefrage]

Steht doch in der Meldung, warum der sinkt.

 

Jau, jetzt hab ichs auch gesehen:

 

Da kracht die VFE derbe rein. Detaillierter nochmal im neuen Monatsbericht, bei dem auch deutlich beschrieben ist, was da in Hamburg nicht so gut gelaufen ist (27% Abschlag !!!)

 

http://www.axa-immos...zember-2012.pdf

 

 

Dafür ist es in München umso besser gelaufen: http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20130115.pdf

 

Unter der Annahme, dass alle Gutachter bei allen Fonds gleich gut oder schlecht bewerten, ist der AXA aktuell am günstigsten bewertet. Die Immos können noch um ca. 45% unter Verkehrwert verkauft werden, bevor man in de Verlustzone kommt. Beim TMW komme ich wegen der hohen FK-Quote hier z.B. nur auf ca. 43%.

[sparfux]

Dafür ist es in München umso besser gelaufen: http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-20130115.pdf

Na ja, wenn ich die Ad Hoc Meldung lese, sehe ich das "umso besser gelaufen" irgendwie nicht so ganz:

 

1. Wenn die Immobilie erst im November letzten Jahres neu bewertet wurde sollte man schauen, ob da nicht schon mehr oder weniger stark abgewertet wurde. In dem Fall hat man seinen Verlust eben nicht jetzt sondern schon im November gemacht.
   
2. 34,8 Millionen € über Verkehrswert wurde verkauft und der Anteilwert ändert sich nicht. Das bedeutet es gab 34,8 Millionen € Nebenkosten, Provisionen, Vorfälligkeitsentschädigungen etc. Ich finde, das sind gigantische Kosten!
   

 

OK, sorry zu schnell gelesen: "leicht" über dem Verkehrswert von 34,8 Millionen. Ist also wohl doch ganz in Ordnung.

 

 

PS: Im November 2012 wurde nur um ca. 1,9% abgewertet. Also auch vertretbar - Insgesamt würde ich den Verkauf so auch positiv einschätzen.

[finisher]

Warum war die letzte Ausschüttung eigentlich komplett abgeltungssteuerfrei?

[vanity]

Substanzauskehr (1,21 €) sowie bereits versteuerte Erträge (0,34 €): Hier steht's ganz genau!

[finisher]

Substanzauskehr (1,21 ) sowie bereits versteuerte Erträge (0,34 ): Hier steht's ganz genau!

Danke. Kann man sagen oder schätzen wieviel % der gesamten restlichen Kapitalrückzahlungen bis zur vollständigen Abwicklung abgeltungssteuerfrei sein werden?

[finisher]

Substanzauskehr (1,21 ) sowie bereits versteuerte Erträge (0,34 ): Hier steht's ganz genau!

Danke. Kann man sagen oder schätzen wieviel % der gesamten restlichen Kapitalrückzahlungen bis zur vollständigen Abwicklung abgeltungssteuerfrei sein werden?

Ich formuliere die Frage nochmal um. Wenn man jetzt Anteile des Axa Immoselect zum Börsenkurs kauft und angenommen man bekommt bis Oktober 2014 130% des Einsatzes ausbezahlt. Auf wieviel Prozent von den 130% muss man Abgeltungssteuer zahlen?

[bb_florian]

Ich formuliere die Frage nochmal um. Wenn man jetzt Anteile des Axa Immoselect zum Börsenkurs kauft und angenommen man bekommt bis Oktober 2014 130% des Einsatzes ausbezahlt. Auf wieviel Prozent von den 130% muss man Abgeltungssteuer zahlen?

 

Das ist verdammt schwierig zu sagen. Ein extrem hässlicher Effekt ist übrigens (den ich lange nicht kannte und den ich für sehr wichtig erachte), dass Immobiliengewinne und -VERLUSTE oft steuerfrei sind, heißt im Endeffekt, dass auf Immobilienverluste Abgeltungssteuer zu zahlen ist, falls es sich nicht um Altbestand handelt. Beispiel: Kauf eines OI jetzt für 20 Euro, OI macht 10 Euro steuerfreie Verluste, Verkauf anschließend zu 10 Euro, keine Steuern zu zahlen. Trotz Bruttoverlust von 10 Euro auf die Position seitens des Anlegers, wofür man ja eigentlich eine Steuererstattung bekommen sollte (falls für andere Positionen Abgeltungssteuer gezahlt wurde). Heißt, dass man auch trotz Bruttoverlusten evtl. noch Abgeltungssteuer beim Verkauf zu zahlen hat.

 

Ob die Ausschüttungen selbst steuerfrei sind, dürfte keine so große Rolle spielen (außer für Altbestände), weil steuerfreie Ausschüttungen wohl meist den Einstandspreis senken dürften... viel spannender ist vmtl., was intern in diesem Fonds passiert.