AXA Immoselect

[Tenzing Norgay]

Die 1,85 sind doch wenigstens eine schöne Kontante in den letzten Jahren bei dem ganzen OI Theater

Stimmt, und immerhin liegt die Nettomietrendite mit 5,0% auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.

 

Heute kam der Monatsbericht Juli raus. Erfreuliche Nachricht ist der Verkauf einer Pariser Immobilie für 240 Mio. EUR!

Ich denke, damit dürfte einer Substanzausschüttung zum nächsten Termin nichts mehr im Wege stehen.

 

Für Schnäppchenjäger dürfte das heute nochmal ein guter Einstiegszeitpunkt sein...

[Energiefrage]

Die 1,85 sind doch wenigstens eine schöne Kontante in den letzten Jahren bei dem ganzen OI Theater

Stimmt, und immerhin liegt die Nettomietrendite mit 5,0% auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.

 

Heute kam der Monatsbericht Juli raus. Erfreuliche Nachricht ist der Verkauf einer Pariser Immobilie für 240 Mio. EUR!

Ich denke, damit dürfte einer Substanzausschüttung zum nächsten Termin nichts mehr im Wege stehen.

 

Für Schnäppchenjäger dürfte das heute nochmal ein guter Einstiegszeitpunkt sein...

 

"Am 30.07.2012 haben wir den vereinbarten Kaufpreis

 

in Höhe von 239,77 Mio. Euro erhalten. Die Immobilie

 

repräsentierte das größte Einzelinvestment des Fonds

 

mit rund 46.480 m² Fläche und 1.020 Pkw-Stellplätzen.

 

Sie wurde im April 2005 fertig gestellt und war

 

seit September 2005 im Sondervermögen. Der

 

ursprüngliche Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten lag

 

bei 260,45 Mio. Euro.

 

Seit dem Erwerb entwickelte sich der Verkehrswert auf

 

bis zu 283,41 Mio. Euro im Jahr 2009, um dann in

 

Folge der Immobilienmarktkrise auf 269 Mio. Euro im Jahr 2011 zu fallen. Der nun erzielte Kaufpreis liegt

 

um rund 10,9% unter dem letzten festgestellten Verkehrwert bzw. um rund 8,6% oder 20,68 Mio. Euro

 

unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis. Mit dem Verkauf der Immobilie geht die ertragswirksame

 

Auflösung einer Rückstellung für latente Steuern in Höhe von rund 10,4 Mio. Euro einher, so dass die

 

Auswirkung des Verkaufs auf den Anteilspreis deutlich reduziert ist. Die Immobilie hat während Ihrer Nutzungsdauer

 

Nettomieteinnahmen von mehr als 100 Mio. Euro erzielt, so dass sie trotz des jetzt eingetretenen

 

Verlustes immer noch einen hohen Deckungsbeitrag zum Gesamtergebnis des Fonds geliefert hat.

 

Im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie ist eine Immobilienfinanzierung über 100 Mio. Euro

 

zurück zu führen."

 

 

 

-> Sind 10,9% nochmalige Abwertung jetzt viel oder wenig? Hinzu kommen ja auch noch die Verkaufsnebenkosten, die im Bericht natürlich nicht erwähnt werden. Das einzig Positive ist m.E. der geringe Anteil von Fremdkapital, so dass letztenendes doch noch was für den Fonds übrig bleibt. Aktuell dürften wir nun so ca. 13% Liquidität und 20% Fremdkapital haben.

 

 

[Tenzing Norgay]

 

-> Sind 10,9% nochmalige Abwertung jetzt viel oder wenig? Hinzu kommen ja auch noch die Verkaufsnebenkosten, die im Bericht natürlich nicht erwähnt werden. Das einzig Positive ist m.E. der geringe Anteil von Fremdkapital, so dass letztenendes doch noch was für den Fonds übrig bleibt. Aktuell dürften wir nun so ca. 13% Liquidität und 20% Fremdkapital haben.

 

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11% Abwertung sind happig, aber sie schlagen zum Glück nicht voll durch. Sonst hätte der NAV gestern nämlich um deutlich mehr als 1% abgewertet werden müssen. Die Auflösung der Rückstellungen federt etwas ab.

Einen "geringen Anteil von Fremdkapital" kann ich nicht erkennen. Im Schnitt sind die Axa-Hütten mit gut 20% finanziert, das jetzt verkaufte Objekt hingegen mit fast 40%.

 

Letztlich sehe ich die Abwertung als relativ harmlos an, meines Erachtens waren deutlich über 11% eingepreist. Schau dir mal den Börsenkurs an!

Deshalb sehe ich in dem Verkauf eine sehr positive Nachricht.

 

Die größte Hütte ist jetzt raus, das Geld ist auf dem Konto. Durch den Verkauf allein steigt die Liquiditätsquote um 5,8%.

[Energiefrage]

-> Sind 10,9% nochmalige Abwertung jetzt viel oder wenig? Hinzu kommen ja auch noch die Verkaufsnebenkosten, die im Bericht natürlich nicht erwähnt werden. Das einzig Positive ist m.E. der geringe Anteil von Fremdkapital, so dass letztenendes doch noch was für den Fonds übrig bleibt. Aktuell dürften wir nun so ca. 13% Liquidität und 20% Fremdkapital haben.

 

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11% Abwertung sind happig, aber sie schlagen zum Glück nicht voll durch. Sonst hätte der NAV gestern nämlich um deutlich mehr als 1% abgewertet werden müssen. Die Auflösung der Rückstellungen federt etwas ab.

Einen "geringen Anteil von Fremdkapital" kann ich nicht erkennen. Im Schnitt sind die Axa-Hütten mit gut 20% finanziert, das jetzt verkaufte Objekt hingegen mit fast 40%.

 

Letztlich sehe ich die Abwertung als relativ harmlos an, meines Erachtens waren deutlich über 11% eingepreist. Schau dir mal den Börsenkurs an!

Deshalb sehe ich in dem Verkauf eine sehr positive Nachricht.

 

Die größte Hütte ist jetzt raus, das Geld ist auf dem Konto. Durch den Verkauf allein steigt die Liquiditätsquote um 5,8%.

 

 

Ja, Du hast Recht: Ich war gedanklich schon weiter. Insgesamt hat der AXA im Vgl. mit den anderen OIs einen sehr geringen FK-Anteil. Konkret bei diesem Objekt war es ein vergleichweise hoher Anteil. Naja, die Frage ist jetzt eben wie es weiter geht...wie eigtl. immer die letzten 3 Jahre üver. Kaum zu glauben, dass die in 3 Jahren so gut wie nix vertickt haben...

[sparfux]

-> Sind 10,9% nochmalige Abwertung jetzt viel oder wenig? Hinzu kommen ja auch noch die Verkaufsnebenkosten, die im Bericht natürlich nicht erwähnt werden.

 

Anzahl der Anteile: 48137719 (2.451.172.666 EUR Fondsvermögen und 50,92 € Anteilwert aus dem Factsheet vom Juni)

 

Reduktion des Anteilpreises durch den Verkauf: 0,51€

 

Macht einen absoluten Verlust von 0,51€ * 48137719 = 24.550.237€

 

 

Bewertung der Immobilie: 269 mio €

Fremdfinanzierungsquote: 37,2% (100,07 mio €)

 

(beides aus dem letzten Halbjahresbericht)

 

Aufgelöste Rückstellung: 10,4 mio €

 

(aus dem Monatsbericht Juli)

 

 

Damit ergibt sich an Hand aller öffentlich verfügbaren Daten ein "NAV" des Objektes vor dem Verkauf von

 

269 mio € - 100,07 mio € + 10,4 mio € = 179,33 mio €

 

Der Gesamtverlust auf den Objekt-NAV inklusive aller Kosten beträgt demnach

 

24,55 mio € / 179,33 mio € = 13,69%

 

Im Vergleich zu 50,1% Bewertung unter Fonds-NAV an der Börse (1 - 24,25€ / 48,61€) klingen 13.7% Verlust natürlich nicht so schlecht. Wobei man aber auch wieder sieht, dass man die Fonds-NAV der OIs in die Tonne treten kann.

 

 

Kommentare bzgl. Rechenfehlern sind natürlich willkommen.

[sparfux]

Jetzt kann man noch Überschlagen, wie sich der Verlust zusammensetzt:

 

Verkaufspreis: 239,77 mio €

Letzte Bewertung: 269 mio €

 

macht -29,23 mio €

 

dazu die 10,4 mio € aufgelöste Rückstellung ergibt:

 

-18,83 mio €

 

Den Gesamtverlust hatte ich oben ja schon mit 24,55 mio € berechnet. Es ergibt sich eine Differenz von

 

5,72 mio € für die Nebenkosten.

 

Diese könnten sich (grobe Schätzung) so aufteilen:

 

1. Vorfälligkeitsentschädigung 3 mio € (3% von 100,07 mio €)
   
2. Verkaufsprovision für AXA 1,80 mio € (0,75% von 239,77 mio € --> siehe Punkt 4.2 im FAQ)
   
3. Sonstige Nebenkosten 0,92 mio € (Anwälte, Notar, mögliche Provisionen für die Einfädler des Deals etc.)
   

 

Im Vergleich dazu, was ich mal bei einem KanAm Verkauf überschlagen hatte, schauen die Nebenkosten recht vernünftig aus.

[Tenzing Norgay]

Danke @sparfux!

 

Immerhin tut sich mal was bei AXA. Jetzt schon 2 Monate in Folge mit Verkaufsmeldungen. 2x Frankreich, einmal Plus 11% (leider die kleinere Hütte) und einmal Minus 11% auf den Verkehrswert. Das kann sich schon sehen lassen (bei 50% Börsenabschlag). Somit wurden in 2 Monaten fast 10% des Immobilienvermögens verkauft. Weiter so!

[Energiefrage]

Danke @sparfux!

 

Immerhin tut sich mal was bei AXA. Jetzt schon 2 Monate in Folge mit Verkaufsmeldungen. 2x Frankreich, einmal Plus 11% (leider die kleinere Hütte) und einmal Minus 11% auf den Verkehrswert. Das kann sich schon sehen lassen (bei 50% Börsenabschlag). Somit wurden in 2 Monaten fast 10% des Immobilienvermögens verkauft. Weiter so!

 

 

Und wieder ein Verkauf: Diesmal über 40% unter Verkehrswert!!!!!! Wenn das so weiter geht, sind die Börsenkurse immer noch zu teuer!

[sparfux]

Hast Du Details?

[Energiefrage]

Hast Du Details?

 

 

ja, homepage axa unter ad hoc

[Sirius]

Und wieder ein Verkauf: Diesmal über 40% unter Verkehrswert!!!!!! Wenn das so weiter geht, sind die Börsenkurse immer noch zu teuer!

 

Man kann von einer der kleinsten Immobilien (vom Verkehrswert) des Fonds mit weit überdurchschnittlich hohem Leerstand gegenüber dem Fondsportfolio nicht auf das gesamte Fondsportfolio schließen. In der Objektliste vom 01.08.2012 wird bei dieser Immobilie ein Vermietungsstand von 51% angegeben, in der Ad-hoc-Meldung zum Verkauf wird ein "struktureller Leerstand" von 26 % angegeben.

[Stift]

Und wieder ein Verkauf: Diesmal über 40% unter Verkehrswert!!!!!! Wenn das so weiter geht, sind die Börsenkurse immer noch zu teuer!

 

Man kann von einer der kleinsten Immobilien (vom Verkehrswert) des Fonds mit weit überdurchschnittlich hohem Leerstand (gegenüber dem Durchscnitt des Fondsportfolios) nicht auf das gesamte Fondsportfolio schließen.

 

Aber man darf sich schon wundern, wie wohl der gutachterliche Verkehrswert ermittelt worden war. Zielverfehlung 40%, hat da nicht jemand seinen Beruf verfehlt?

[Sirius]

Aber man darf sich schon wundern, wie wohl der gutachterliche Verkehrswert ermittelt worden war. Zielverfehlung 40%, hat da nicht jemand seinen Beruf verfehlt?

Ich kenne jetzt nicht jede Einzelheit des Bewertungsverfahrens, aber bei einer nur teilweise vermieteten oder unvermieteten Immobilie wird der Verkehrswert des unvermieteten Teils nicht mit Null angesetzt, sondern nur mit einem bestimmten Abschlag. Sonst wäre der Verkehrswert einer unvermieteten Immobilie gleich Null, was auch nicht realistisch ist. Das Bewertungsverfahren geht eben davon aus, dass der unvermietete Teil nicht für die Dauer der Existenz des Gebäudes, also noch mehrere Jahrzehnte bei einem sanierten oder jüngeren Gebäude, unvermietet bleibt. Bei einem Verkauf taugen daher die so ermittelten Verkehrswerte nur bedingt. Im Prinzip müsste ein anderes Bewertungsverfahren angewendet werden, das die Verkehrswerte des unvermieteten Teils noch geringer ansetzt. Vielleicht käme das der Realität näher. Es wird nie ein Bewertungsverfahren geben, dass sehr gut den Liquidationswert ermitteln kann - den kennt man erst nach dem Verkauf.

[Stift]

Bei einem Verkauf taugen daher die so ermittelten Verkehrswerte nur bedingt. Im Prinzip müsste ein anderes Bewertungsverfahren angewendet werden, das die Verkehrswerte des unvermieteten Teils noch geringer ansetzt. Vielleicht käme das der Realität näher. Es wird nie ein Bewertungsverfahren geben, dass sehr gut den Liquidationswert ermitteln kann - den kennt man erst nach dem Verkauf.

 

Oje, dann habe ich das bisher völlig falsch verstanden. Aufgrund der Wikipedia-Definition

 

Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht (Legaldefinition).

dachte ich immer, die gutachterliche Aufgabe wäre den Wert der Immobilie zu ermitteln, die sie am Markt bei einem Verkauf erzielen würde. Und zwar so, wie die Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung ist und nicht so, wie er wäre, wenn die Immobilie für den Markt attraktiver wäre - beispielsweise wenn sie voll vermietet wäre.

 

Nun verstehe ich auch, warum die Anteile soweit unter NAV umgehen: NAV ist der Wert, den der Fond hätte, wenn alle Immobilien optimal vermietet wären, oder?

[Sirius]

 

dachte ich immer, die gutachterliche Aufgabe wäre den Wert der Immobilie zu ermitteln, die sie am Markt bei einem Verkauf erzielen würde. Und zwar so, wie die Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung ist und nicht so, wie er wäre, wenn die Immobilie für den Markt attraktiver wäre - beispielsweise wenn sie voll vermietet wäre.

 

Nun verstehe ich auch, warum die Anteile soweit unter NAV umgehen: NAV ist der Wert, den der Fond hätte, wenn alle Immobilien optimal vermietet wären, oder?

 

So habe ich den NAV nicht verstanden. Denn es werden meines Wissens nach Abschläge vorgenommen, wenn Teile unvermietet sind. Und die Gutachter haben wohl auch gewisse Spielräume, wie sie die Werte ansetzen - aber wie ich schon geschrieben habe, kenne ich nicht alle Details des Bewertungsverfahrens und der Spielräume beim Wertansatz. Grundsätzlich wird bei offenen Immobilienfonds das Ertragswertverfahren angesetzt, d.h. die Mieteinnahmen werden kapitalisiert. Es wird der Barwert der "nachhaltig erzielbaren Miete" errechnet. Für Leerstände gibt es entsprechende Abschläge.

 

Aber was nützt einem der so ermittelte Ertragswert, wenn sich niemand findet, der bereit ist, diesen zu bezahlen?

[Energiefrage]

dachte ich immer, die gutachterliche Aufgabe wäre den Wert der Immobilie zu ermitteln, die sie am Markt bei einem Verkauf erzielen würde. Und zwar so, wie die Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung ist und nicht so, wie er wäre, wenn die Immobilie für den Markt attraktiver wäre - beispielsweise wenn sie voll vermietet wäre.

 

Nun verstehe ich auch, warum die Anteile soweit unter NAV umgehen: NAV ist der Wert, den der Fond hätte, wenn alle Immobilien optimal vermietet wären, oder?

 

So habe ich den NAV nicht verstanden. Denn es werden meines Wissens nach Abschläge vorgenommen, wenn Teile unvermietet sind. Und die Gutachter haben wohl auch gewisse Spielräume, wie sie die Werte ansetzen - aber wie ich schon geschrieben habe, kenne ich nicht alle Details des Bewertungsverfahrens und der Spielräume beim Wertansatz. Grundsätzlich wird bei offenen Immobilienfonds das Ertragswertverfahren angesetzt, d.h. die Mieteinnahmen werden kapitalisiert. Es wird der Barwert der "nachhaltig erzielbaren Miete" errechnet. Für Leerstände gibt es entsprechende Abschläge.

 

Aber was nützt einem der so ermittelte Ertragswert, wenn sich niemand findet, der bereit ist, diesen zu bezahlen?

 

Für mich klingt das alles nach einem Riesenbeschiss! Die Immos werden doch jährlich bewertet. Über 10% hin oder her reden wir ja nicht. Aber über 40% Abschlag auf den Verkehrswert, das müsste schon fast ein Fall für die Bafin sein!

[Stift]

Für mich klingt das alles nach einem Riesenbeschiss! Die Immos werden doch jährlich bewertet. Über 10% hin oder her reden wir ja nicht. Aber über 40% Abschlag auf den Verkehrswert, das müsste schon fast ein Fall für die Bafin sein!

 

Tja, und die hohe Transparenz verhindert natürlich Seilschaften wie einstmals bei Mappus' EnBW-Kauf .

 

Und mal ehrlich: Als Anleger auf die Bafin zu hoffen...

[Latscher]

Heute mal nen Hüpfer nach oben auf 25. Hat jemand News ?

 

 

[Torman]

Der Fonds ist an der Börse weiterhin mit Abstand der günstigste Immobilienfonds. Durch die geringe Kreditquote ist das Verlustrisiko bei Verkäufen unter Schätzwert nicht so hoch. Nach meiner Rechnung kommt man hier noch auf eine Nullperformance, wenn alle Immobilien mit 45% Abschlag verkauft werden. Bei den meisten anderen Fonds ist man schon bei rund 30% Abschlag in der Verlustzone. Ich habe meinen Bestand daher zu 24,40 noch aufgestockt.

[Latscher]

Monatsbericht August ist da:

 

Eine Abwertung von über 9%, der Rest im Rahmen, nochmal die Details zum Augustverkauf in Belgien.

 

Monatsbericht August

[ghost_69]

Monatsbericht August ist da:

 

Eine Abwertung von über 9%, der Rest im Rahmen, nochmal die Details zum Augustverkauf in Belgien.

 

Monatsbericht August

 

Latscher da ist leider ken Bericht.

 

Ghost_69 :-

[Akaman]

Latscher da ist leider ken Bericht.

 

Ghost_69 :-

Musste halt den Anfang des Links (www.http.com oder so ähnlich) rauslöschen. Aber vielleicht repariert Latscher ja.

 

Richtig heisst er:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-august-2012.pdf

[ghost_69]

Latscher da ist leider ken Bericht.

 

Ghost_69 :-

Musste halt den Anfang des Links (www.http.com oder so ähnlich) rauslöschen. Aber vielleicht repariert Latscher ja.

 

Richtig heisst er:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-august-2012.pdf

 

Danke Dir Akaman.

 

Ghost_69 :-

[elmatzetos]

hallo zusammen,

ich bin neu ihr und bin auch seit 2007 "stolzer" besitzer von AXA immoselect Anteilen.

in den letzten tagen habe ich mich mit dem thema axa immoselect etwas stärker auseinander gesetzt und bin auf dieses forum gestoßen.

 

mich würde jetzt interessieren wie so eure vorgehensweise ist einfach abzuwarten, oder was ich noch gelesen habe mit einem

anwalt auf schadensersatz zu klagen?

 

hat jemand damit Erfahrung, oder kennt sich mit den kosten aus?

 

vielen dank für eure antwort im voraus

 

viele grüße

 

mathias

[Latscher]

Bin im Fonds weil ich beim derzeitigen Börsenabschlag davon ausgehe, daß ich ein gutes Geschäft mache.

 

Prinzipiell ist der Ansatz, 5 Jahre später zu recherchieren, worin man denn investiert, eher suboptimal.

 

Eine Klage kann man m.E. nur wegen Falschberatung wegen fehlender Risikoaufklärung, etc. anstreben.

 

Wobei auch da die Frage ist, mit welchem Streitwert ?

 

Welcher Verlust ist wirklich eingetreten, wieviel Ausschüttungen hat man wirklich in der Zeit erhalten, etc ? Nur die jährliche Ausschüttung gerechnet, rentiert der Fonds derzeit zum Börsenkurs mit 7.3 % p.a. (deshalb würde ich auch jetzt halten, wenn ich seit 2007 drin wäre ...)