AXA Immoselect

[checker-finance]

Stellt sich die Aasgeierfrage.

Welcher Kurs bietet genug Margin of safety, wenn man bereit ist die 3 Jahre Auflösung durchzuhalten? Im Moment zahlt man knapp 60% des (nun schon etwas abgewerteten) NAV. Ähnlicher Abschlag wie beim TMW Weltfonds.

 

Kostenblöcke

Verschuldung 25,5% im Vergleich zum TMW deutlich geringer. Das größte Fälligkeitsvolumen in 2014.

 

Immobilien alle in Europa, daher zumindest keine "japanischen Bewertungen" drin.

 

 

Nach Börsenpreis zum KAG ATH handelt der Axa bereits auf dem Degi Europa Niveau, letztlich spielt der faire Preis oder eine ausreichender Sicherheitsabschlag bei den Immofonds aber keine Rolle: gibt der Axa seine Auflösung bekannt, werden die unerfahrenen Immosparer verkaufen, egal zu welchem Preis! Daher würde ich mir das weiterhin nur anschauen oder du spekulierst auf eine Öffnung (vielleicht mit Unterstützung des Axa Konzerns... die heutige Meldung von Arbeitsplatzabbau bei Axa reduziert allerdings etwas die Hoffnung!).

 

Interessant wäre ja, wieviele Anteile die Axa-Versicherung bereits selbst hält. Für Versicherungen besteht ja Anlagedruck.

 

Bei dem DEGI Europe war es so, dass der Kurs bis kurz vor der Bekanntgabe der Abwicklung sank und sich dann sofort erholte. Von daher dürfte es schwer werden, den absoluten Tiefpunkt genau abzupassen.

 

Was die Margin of Safety angeht, so geht der Erfahrungswert für Verkäufe seitens der Banken nach Default des Schuldners fehl. Die Banken als Gläubiger interessieren sich nicht dafür, einen möglichst hohen Preis zu erzielen, sondern möglichst schnell, soviel zu erlösen, wie sie selbst für ihre Befriedigung brauchen. Das ist ein anderes Spiel als bei einem OI iA., der jahrelang Zeit hat.

 

Die entscheidende Frage ist, was man dem Management zutraut: anständige Abwicklung mit Bemühen um möglichst hohe Verkaufspreise oder Verhökern an "befreundete" Institutionelle zu Schnäppchenpreisen. Letzteres würde ich z. B. dem MSP2 zutrauen. Axa ist immerhin ein Markenname und mit Versicherungen im Endkundengeschäft unterwegs. Da kann man nicht so heruschweinern.

[nord_sued]

Nach Börsenpreis zum KAG ATH handelt der Axa bereits auf dem Degi Europa Niveau, letztlich spielt der faire Preis oder eine ausreichender Sicherheitsabschlag bei den Immofonds aber keine Rolle: gibt der Axa seine Auflösung bekannt, werden die unerfahrenen Immosparer verkaufen, egal zu welchem Preis! Daher würde ich mir das weiterhin nur anschauen oder du spekulierst auf eine Öffnung (vielleicht mit Unterstützung des Axa Konzerns... die heutige Meldung von Arbeitsplatzabbau bei Axa reduziert allerdings etwas die Hoffnung!).

 

Die Hoffnung auf Öffnung ist wohl sehr, sehr gering. Der Markt erwartet die Auflösung auch. Ob es zu einem weiteren sell-off nach ggf. Bekanntgabe der Auflösung kommt - daran zweifle ich. Welches Träumerle hat denn die 2-Jahre Schließung verpasst und wird nun plötzlich panisch wach? TMW (und Checker-finance schreibt auch DEGI Europe) haben auf die Nachricht eher mit steigenden Kursen gerechnet. Den Kursverlauf der letzten Wochen sieht so aus, dass die (erwartete) Auflösungsnachricht jetzt schon eingepreist wurde.

 

Wenn das Niveau dem DEGI (und auch dem imho schlechteren TMW) entspricht, ist es noch vermutlich trotzdem Zeit abzuwarten. Wenn der CS die Öffnung in 2011 schafft, ist auch der die bessere Spekulation.

 

Die Managementleistung bezüglich Verkäufe in den letzten Jahren, spricht leider eher gegen Selbiges. Außer Ankündigungen bisher nicht viel gewesen.

 

Wollte die Diskussion - auf der Suche nach neuen Einsichten - zum Themenpapier mal wieder anstupsen. Ich lasse ihn zumindest auf der Watchlist. Und hoffe ein paar Stunden zu finden um die Berichte mal ordentlich lesen zu können.

[Xover]

Die Hoffnung auf Öffnung ist wohl sehr, sehr gering. Der Markt erwartet die Auflösung auch. Ob es zu einem weiteren sell-off nach ggf. Bekanntgabe der Auflösung kommt - daran zweifle ich. Welches Träumerle hat denn die 2-Jahre Schließung verpasst und wird nun plötzlich panisch wach? TMW (und Checker-finance schreibt auch DEGI Europe) haben auf die Nachricht eher mit steigenden Kursen gerechnet. Den Kursverlauf der letzten Wochen sieht so aus, dass die (erwartete) Auflösungsnachricht jetzt schon eingepreist wurde.

 

Die Hoffnung stirbt ja bekanntlich zum Schluss... und da in den Immofonds viele unerfahrene Anleger wie Rentner usw. investiert sind, schöpfen sie aus den Öffnungsbekundungen der Axa von Mitte diesen Jahres mit Sicherheit noch viel Hoffnung! Und da diese Anleger auch nicht zwischen Auflösung/Liquidation und Insolvenz unterscheiden können, werden sie bestimmt nochmal von der Nachricht überrascht. Der Degi Europa ist von rd. 33 EUR auf 27 EUR nach Bekanntgabe der Abwicklung gefallen und hat sich dann erst nach ein paar Tagen wieder auf rd. 33 EUR erholt (die Tagesreaktion kannst du hier nachlesen: https://www.wertpapier-forum.de/topic/29127-degi-europa/page__st__440) - allerdings hatte der Degi Europa auch -unter anderem dank massiver Abwertungen der Immos- über 30% Bruttoliquidität (bei einem Verschuldungsgrad von 40%) und damit bestand eine größere Hoffnung auf Öffnung als jetzt beim Axa Immoselect mit nur rd. 10% Bruttoliquidität trotz des niedrigeren Verschuldungsgrads. Der TMW ist dagegen extrem illiquide und überwiegend in den Insti Portfolien, daher würde ich aus dessen Kursreaktion wenig Rückschlüsse auf den Axa ziehen. Ne mini Chance auf Öffnung würde ich dem Axa aber schon noch einräumen ... aber auch nur aufgrund der Axa und ihrem möglichen Imageschaden!

[tuxtrader]

Nun steht es auch auf der WebSite:

 

AXA Immoselect: Der Fonds wird geordnet abgewickelt, das heißt aufgelöst.

 

Wir bedauern die Auflösung sehr, da wir in den letzten Monaten intensiv für eine Wiederöffnung des Fonds gekämpft haben. Die für eine erfolgreiche Wiederöffnung erforderliche Liquidität konnte aber aus zwei Gründen nicht geschaffen werden:

Erstens hat die erneute Zuspitzung der Eurokrise die Entscheidungsprozesse potenzieller Immobilienkäufer verzögert. Die notwendigen Objektverkäufe zur Schaffung der erforderlichen Liquidität, die wir im Frühjahr auf mindestens 30% geschätzt hatten, können unter diesen Umständen nicht bis zum gewünschten Wiederöffnungstag (spätestens dem 16. November 2011) abgeschlossen werden.

Zweitens ist die Zahl der Anleger, die bei einer Wiederöffnung des Fonds ihre Anteilscheine zurückgeben wollen, vermutlich höher als von uns im Frühjahr vermutet. Wiederholt durchgeführte Befragungen bei den Vertriebspartnern haben gezeigt, dass das Liquiditätsbedürfnis der Anleger der mit weitem Abstand häufigste Grund für die potentielle Rückgabewünsche ist. Zusätzlich sind die Anleger durch die derzeitige Situation an den Finanzmärkten verunsichert.

Unter den gegebenen Umständen können wir den Fonds nicht rechtzeitig wiederöffnen. Wir werden daher das Sondervermögen AXA Immoselect geordnet abwickeln und damit auflösen. Im Zuge der Auflösung ist beabsichtigt, alle Immobilien des Sondervermögens zu verkaufen.

Die geordnete Auflösung des Sondervermögens stellt sicher, dass der gesetzlich vorgeschriebene Anlegergleichbehandlungsgrundsatz im gesamten Verkaufsprozess eingehalten wird. Dem Interesse aller Anleger wird durch den Verkauf der Immobilien zu bestmöglichen Preisen und halbjährlichen Abschlagszahlungen gleichermaßen entsprochen. Die erste Abschlagzahlung soll im April 2012 erfolgen.

Wir haben eine Broschüre mit weiteren Informationen, insbesondere mit einem Fragen- und Antworten-Katalog sowie einem aktuellen Immobilienspiegel angefertigt. Die Broschüre halten wir für Sie als pdf-Dokument unter „Fondsdokumente“ bereit.

[Apophis]

Am Ende wird es nur noch einen geben, den Hausinvest. Und der ist dann so gross, das er systemrelevant ist.

[Xover]

Jetzt wirds wieder interessant... Die Privaten werden das dann in den kommenden Tagen per Post erhalten und darauf aufmerksam! Mal schauen, was dann der Kurs macht... und die Anwälte werden da wieder ein gefundenes Fressen sehen, immerhin hat der Axa bis Anfang des Jahres noch Kundengelder entgegen genommen

 

Die Axa Begründung ist aber auch schwach: eigene Fehler wie viel zu späte Vorbereitung des Verkaufsprozesses (erst nach 18 Monaten nach Fondsschließung ein Verkaufsportfolio vorbereiten, da verwundert es nicht, dass sie das nicht in 6 Monaten verkauft bekommen) haben sie natürlich nicht gemacht. Mit ner ähnlichen Begründung geht dann wahrscheinlich auch der KanAM Grundinvest unter, dessen Liquiquote immernoch einstellig ist und von Verkäufen ist weit und breit nichts zu sehen...

[tuxtrader]

An der Börse tut sich (noch) nicht viel!? Auch die anderen OI scheint das nicht sonderlich zu interessieren...

[Warlock]

Am Ende wird es nur noch einen geben, den Hausinvest. Und der ist dann so gross, das er systemrelevant ist.

 

Der ist ja von seinem Maximalvolumen um 12 Mrd. EUR auch 2 Mrd. EUR entfernt. Systemrelevant wird er wohl kaum sein.

 

Ich bin mal gespannt ob die Anleger beim Immoselect ihr Geld wiederkriegen oder hohe Verluste haben werden. Bin auch mal gespannt wie lange es dauern wird den Fonds abzuwickeln. Zehn Jahre sind schnell rum bis auch das letzte Objekt verkauft ist. Wäre mal interessant zu sehen wie hoch die Verwaltungskosten zum Ende hin sind.

[checker-finance]

An der Börse tut sich (noch) nicht viel!? Auch die anderen OI scheint das nicht sonderlich zu interessieren...

 

Ja, ich bin auch von Apophis enttäuscht. in Hochform würde er jetzt Angst und Schrecken verbreiten. Hatte mir extra etwas Liquidität reserviert, um heute axa-Schnäppchen zu machen. Aber die Briefseite zeigt ja noch nicht einmal die 2 vorne.

 

Aber vielleicht kommt die Welle der Panikverkäufe noch, wenn die trägeren Anleger heute in der Tagesschau davon hören, dass ihr Fonds abgewickelt wird...

 

Jedenfalls aber dürfte die Axa-Schließung auch das Aus für den DEGI Int'l bedeuten. Seit dem ersten abwicklungsfall Kanam US hat es noch keiner geschafft, wieder zu öffnen.

[Schinzilord]

Jo, ich erwarte auch in den naechsten Tagen weitere Abwicklungsnachrichten.

Nur, wie oben schon angedeutet, aergert es mich masslos, dass bestimmt auch die anderen Fonds die Schuld nicht bei sich sehen ("Zuspitzung der Eurokrise, Liquiditaetsengpass, etc. pp.").

[tuxtrader]

Ich hatte gehofft das die anderen OI jetzt etwas nachgeben und wollte da etwas umschichten. Aber warten wir mal ab was die nächsten tage so bringen...

[Schinzilord]

Ist der Immomarkt jetzt so effizient, dass das alles schon eingepreist war (kann ja eigentlich nicht sein) oder ist er so ineffizient und mittlerweile ausgelutscht, dass sich da nix tut? Ich bin auch gespannt auf die naechsten Tag. Aber mit sowas werden wohl eh die meisten gerechnet haben, und die gutglaeubigen Optimisten steigen jetzt auch nicht mehr aus.

[CHX]

So erhalten die Anleger ihr Kapital zurück

 

Die Fondsauflösung bedeutet formal, dass die AXA Investment Managers

Deutschland GmbH die Verwaltung des Sondervermögens AXA Immoselect zum

20. Oktober 2014 kündigt. Wir planen, sämtliche Objekte bis zu diesem Termin

zu veräußern und den Anlegern die Verkaufserlöse in halbjährlichen Raten auszuzahlen. Die erste Rate soll voraussichtlich im April 2012 geleistet werden. Die Höhe der Raten hängt davon ab, wie viel Liquidität sich zum jeweiligen Stichtag im Fonds befindet und welcher Teil davon einbehalten werden muss, um die weitere ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung sicherzustellen, Gewährleistungszusagen aus den Veräußerungsgeschäften zu erfüllen und zu erwartende Auseinandersetzungskosten tragen zu können.

Wie viel Geld ein Anleger bekommt, richtet sich nach der Anzahl seiner Anteile. Wichtig ist uns, alle Anleger gleich zu behandeln. Für jeden Anteil wird daher gleich viel ausgezahlt. Folglich vermindert sich nach jeder Auszahlungsrate der Anteilpreis.

 

Quelle: QuA.pdf

[tuxtrader]

Die Höhe der Raten hängt davon ab [...] welcher Teil davon einbehalten werden muss, um [...] zu erwartende Auseinandersetzungskosten tragen zu können.

 

Na das ist ja witzig. Anleger die klagen zahlen das also immer selbst, entweder voll wenn sie verlieren oder verteilt auf alle Anleger wenn sie gewinnen.

Wenn ich Anleger wäre würde ich gegen die Klagenden klagen weil die meine Ausschüttung minimieren :-)

[michaelschmidt]

Die Altersvorsorge.................

 

Da war ich ja im Mai schon auf dem richtigen Weg, so sieht also Altersvorsorge bei AXA aus !?

Das ist ja ein gigantischer Imageschaden für den Konzern.

Wer will sich denn bei so was noch versichern ?

[sparfux]

Ist der Immomarkt jetzt so effizient, dass das alles schon eingepreist war (kann ja eigentlich nicht sein) oder ist er so ineffizient und mittlerweile ausgelutscht, dass sich da nix tut? Ich bin auch gespannt auf die naechsten Tag. Aber mit sowas werden wohl eh die meisten gerechnet haben, und die gutglaeubigen Optimisten steigen jetzt auch nicht mehr aus.

Meine dass der Kursverfall immer so ein paar Tage nach der Meldung gedauert hat. Wahrscheinlich ist das eher ein ineffizienter Markt und es dauert eine Weile, bis die Leute das mitbekomme, alle zu ihrer Hausbank rennen und verkaufen.

[Tenzing Norgay]

Jedenfalls aber dürfte die Axa-Schließung auch das Aus für den DEGI Int'l bedeuten. Seit dem ersten abwicklungsfall Kanam US hat es noch keiner geschafft, wieder zu öffnen.

Doch, der Uniimmo Global hat es geschafft.

[Quark]

Jedenfalls aber dürfte die Axa-Schließung auch das Aus für den DEGI Int'l bedeuten. Seit dem ersten abwicklungsfall Kanam US hat es noch keiner geschafft, wieder zu öffnen.

Doch, der Uniimmo Global hat es geschafft.

 

Ohne Schäuble vermutlich auch Kanam.

[tuxtrader]

Die Umsätze ziehen heute deutlich an und auch die Preise geben so langsam nach....

[Flasher]

Gibt es bezüglich einer Auflösung Erfahrungen ob es sinnvoll ist, den Fonds an der Börse zu verkaufen oder abzuwarten bis die AXA den Restwert zurückzahlt?

[mipla]

@ Flasher

 

Nicht wirklich, der Degi Europa war einer der ersten Fonds die aufgelöst werden sollen jedoch hat sich hier gezeigt, dass es bisher keine Verkäufe nach der Ankündigung der Liquiditation stattfanden.

 

Wie es beim Axa kommen wird?

 

Keine Ahnung, aber bisher liefen ja auch hier die Verkäufe anscheinend nicht optimal (siehe Liquiditätsquote)

 

ich denke es kommt "wie immer" auf die jeweilige Situation des Anlegers an.

[tuxtrader]

Mich würde hier mal ein Update interessieren. Der Kurs war ja mal runter auf 28 und ist jetzt wieder über 32. Gibt es doch Verkäufe? Sind konkret schon Rückzahlungen geplant (Datum, Höhe)? Ich glaube ich lege mir einfach mal einen Anteil ins Depot um das zu beobachten wie so etwas abgewickelt wird...

[Tenzing Norgay]

name=AXA Monatsbericht

Seit Bekanntgabe der Liquidation wurde noch keine Immobilie verkauft. Konkrete Kaufinteressenten haben

wir derzeit für einzelne Objekte, die sich insgesamt auf einen Wert von rund 700 Millionen Euro summieren.

Darunter befinden sich Objekte in Frankreich, Deutschland, Luxemburg und Polen. Die Verhandlungen

werden im neuen Jahr intensiv fortgesetzt, da in den letzten Wochen des Jahres bekanntlich bei

vielen Investoren die Bücher für Immobilienerwerbe geschlossen waren.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass in dem ersten Halbjahr, unmittelbar nach erfolgter Kündigung der Verwaltung

des Sondervermögens, nur einzelne Immobilien verkauft werden können.

[FondSchlumpf]

Danke für die Updates.

 

Hab ihr eine Ahnung, wie groß der Verlust sein wird, wenn der Fonds ganz abgewickelt ist? Gibt es da Erfahrungswerte mit anderen Fonds?

 

Hat schon jemand Klage eingereicht? Wer nach AXA Immoselect im Netz sucht, stößt ja sofort auf alle möglichen Anwälte. Hat hier jemand Erfahrung?

 

Merci

[erwin-k]

Danke für die Updates.

 

Hab ihr eine Ahnung, wie groß der Verlust sein wird, wenn der Fonds ganz abgewickelt ist? Gibt es da Erfahrungswerte mit anderen Fonds?

 

Vermutlich nicht so groß, wie der Abschlag an der Börse.

Abgewickelt wurde mW bisher lediglich der KANAM US Grundinvest mit 15% Verlust ggü KAG Preis, was aber für Axa mE eher ein Traumergebnis wäre.

Weitere Fonds sind in Abwicklung. Werte sind aber noch offen.

 

Hat schon jemand Klage eingereicht? Wer nach AXA Immoselect im Netz sucht, stößt ja sofort auf alle möglichen Anwälte. Hat hier jemand Erfahrung?

 

Na ja die Anwälte reiben sich ja jetzt auch erstmal die Hände.

Wäre aber jetzt tatsächlich eine Einzelfallentscheidung, denn alle Käufer werden wohl nicht falsch beraten worden sein. Gegen Axa wirst Du mutmaßlich nicht erfolgreich klagen können, gegen den Vermittler schon eher.