Gagfah SA

[kleinanleger1]

Sollten sich zum Beispiel Erwerber von Gagfah-Häusern vereinbarungswidrig nicht an "Sozialklauseln" gehalten haben, so wäre tatsächlich die Gagfah gegenüber der Stadt Dresden hierfür haftbar. Gagfah könnte sich dafür allerdings bei den Erwerbern schadlos halten. In Anbetracht steigender Immobilienwerte auch in Dresden sollte dies auch tatsächlich und nicht nur theoretisch möglich sein.

 

Gänzlich kostenlos wird Gagfah in einem solchen Fall nicht davonkommen. Aber 925 Millionen? Wohl eher 9,25 Millionen.

 

Auf XETRA sind heute 200 Millionen eingepreist worden, an den Kleinanlegerbörsen 250 Millionen.

[kleinanleger1]

Sebastian,

 

Vielen Dank für Deinen ebenso ausführlichen wie ernsthaften Beitrag.

 

"Zumindest gibt es täglich.eine Nachricht von dir.Dadurch wird das Unternehmen aber nicht besser."

 

Zugegeben - besser wird es dadurch nicht. Aber wenigstens auch nicht schlechter.

 

"Der gesamte Markt ist in der Finanzkrise in ein ganz tiefes Tal abgestürzt.Alles, was mit Immo zu tun hatte, wurde verkauft oder war unverkäuflich.

Offene Immobilienfonds wurden geschlossen oder aufgelöst, Immobilienaktien fielen auf absolute Tiefststände.Gewerbeimmobilien wurden verscherbelt oder waren unverkäuflich. Auch der private und gewerbliche Wohnungsmarkt konnte kaum Umsätze melden und wenn, dann nur zu Ausverkaufspreisen."

 

Stimmt! Vollkommen richtig!

 

Und genau deshalb gibt es jetzt Firmen wie Gafgah mit 35% Abschlag auf den NAV zu kaufen! Du darfst natürlich gerne warten bis Gagfah wieder bei 100% NAV notiert. Oder gar bei 120%.

 

Ich warte nicht.

 

"Wenn man sich die Geschäftsberichte von 2008 und vor allem von 2009 von Gagfah &Co. anschaut, kann man sich die Misere in Zahlen anschauen."

 

Hier kann ich Dir allerdings überhaupt nicht folgen. Denn abgesehen von den finanzkrisenbedingten Bewertungsverlusten, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, hat es jedes Jahr gute operative Erträge von so um die 0,65 Euro pro Aktie gegeben. Mieten steigend, Kosten sinkend. Beides natürlich langsam, so wie das bei Immobiliengesellschaften eben der Fall zu sein pflegt.

 

"Im Jahr 2010 hat sich die dramatische Lage, die viele Banken, Versicherungen und Gesellschaften in arge Not gebracht hat, verbessert und stabilisiert. Und in diesem Jahr gibt es positive Anzeichen, dass es weiter aufwärts geht. Wenn sich diese Entwicklung in den Quartals- und Jahresergebnissen niederschlägt, wird das auch die niedrigen Kursnotierungen der Immoaktien beflügeln. Darin steckt aber noch sehr viel Spekulation. Wenn diese aufgeht, winken gute bis sehr gute Kursgewinne."

 

Genau! und eben deshalb bin ich engagiert!

 

"Nach wie vor bestehen große Zweifel, ob der Glaube der Klein- und Großanleger zurückkehrt, dass Immobilien eine solide und sichere Anlage sind.

Vor allem Kleinanleger - nicht du bist gemeint - wurden durch die "sicheren" Immobilienfonds nicht nur enttäuscht. Sie erlitten große Verluste und einige wurden durch sie ruiniert."

 

Stimmt. Diese bedauernswerten Menschen haben eben zur Unzeit in das falsche Anlageinstrument investiert. Natürlich sind Immobilien nicht immer die beste Anlageklasse, und Immobilienfonds habe ich noch nie gehabt. Die sind reine Abzockerei, wie übrigens auch viele Immobilien AGs. Und deshalb investiert seit 10 Jahren kaum noch jemand in Wohnimmobilien. Und deshalb schlägt Stadt für Stadt die Wohnungsüberversorgung in Wohnungsmangel um. Aber für staatliche Wohnungsbauprogramme so wie früher ist kein Geld mehr da. Also müssen die Mieten allmählich auf Kostenniveau steigen. Und wenn man - wie Gagfah - 2004 Wohnungen für 700 - 750 Euro/qm erwerben konnte die es 1500 Euro/qm kosten würde zu bauen, dann hat man einen großen Vorteil.

 

"Auch viele Wohnungseigentümer würden heutzutage keine Immobilie mehr zur Eigennutzung oder zur Vermietung kaufen, wenn sie den Wertverfall und die Magerrendite - wenn überhaupt - nüchtern betrachten."

 

Klar! Wer in den 80-er oder 90-er Jahren in 'Bauherrenmodelle' und derartigen Unfug investiert hat ist in den meisten Fällen viel Geld losgeworden. Und deshalb habe ich das auch nicht gemacht. Meine letzte Immobilie ist 1984 verkauft worden.

 

"Ob Gagfah nun erste Adresse für Immobilien ist, wage ich zu bezweifeln."

 

Ich auch. Aber Gagfah ist eines der am günstigsten bewerteten Immobilenunternehmen. Darauf kommt es an. Hier kaufts Du den Euro für 65 Cent! Und abgesehen davon hat Gagfah in Berlin und Dresden etwas über ein Drittel seines Portfolios in Gebieten wo ich die stärksten Wert- und Ertragssteigerungen in diesem Jahrzehnt erwarte. Und darauf kommt es an, wenn Du mit Anlagen Geld verdienen willst.

 

"Das Unternehmen hat ausschließlich Immobilien in D, hat aber den Sitz in Luxemburg. (Das muss nichts bedeuten, ist aber auch nicht vertrauensfördernd)"

 

Das bedeutet schon etwas. Nämlich, daß Gagfah seine Dividenden quellensteuerfrei auszahlen kann. Und weil der Konzern in Deutschland hohe Verlustvorträge hat werden auch in Deutschland kaum Steuern auf den Gewinn fällig. Was wiederum für die 'Kommanditisten', die die Fortress-Fonds rechtlich sind, bedeutet daß die auch erst keine Steuern abgezogen kriegen. Und wenn der Kommanditist dann in einer Steueroase sitzt - siehst Du? Oder auch private Aktionäre, die über z.B. eine Gesellschaft in einer Steueroase investiert sind, die brauchen auch (so gut wie) keine Steuern auf die Gagfah-erträge zu zahlen. Mit anderen Worten - durch die Konstruktion als luxemburgische Verbriefungsgesellschaft laufen die Gewinne aus dem deutschen Vermietungsgeschäft fast steuerfrei an die Aktionäre in Monaco (oder Großbritannien, ...) durch. Jedenfalls solange bis Gagfah seine etwa 1,8 Milliarden Verlustvortrag aufgebraucht hat. 2018? 2019? Dann müssen halt in Deutschland normale Steuern gezahlt werden - was auch immer das dann im einzelnen heißt.

 

AHA! Luxemburg!

 

"Das Unternehmen wird beherrscht von einem amerikanischen Finanzinvestor, der vor allem an einer guten Dividende interessiert ist."

 

Daran bin ich ebenso interessiert. Wobei wir nicht vergessen wollen, daß der beherrschende Finanzinvestor vor kurzem aus langfristigen Erwägungen und um den deutschen Anlegern Steuen zu ersparen seine Dividende halbiert hat. Und statt dessen jetzt ein Aktienrückkaufprogramm durchführt.

 

"Gagfah hat von anderen Unternehmen große "Wohnungspakete" inclusive Altmieter übernommen. Ich kenne diese Objekte nicht. Ich könnte mir vorstellen, dass sie nicht in besten Stadtlagen liegen, renovierungsbedürftig sind oder waren, und dass es sich vor allem um große Wohnblöcke handelt. Für solche Objekte findet man keine guten Mieter und Käufer."

 

Was ist ein "guter Mieter oder Käufer"? Solange Gagfah die Mieten lamgsam aber stetig steigen kann ist das doch gut genug. Solange Gagfah die Eigentumswohnungen für 25% über Einkauf verkaufen kann ist das doch gut genug. Auch wenn der Käufer mal gerade nicht der Prinz von Hohenlohe ist.

 

"Die Lage ist das entscheidene Kriterium für Immobilien."

 

Schon - bloß hat eben jede Lage ihren Preis. Ich kaufe lieber einen Wohnblock in Wanne-Eickel für 750 Euro pro qm als Buckingham Palace für 15.000 Pfund pro qm.

 

"Wer es sich leisten kann, mietet oder kauft eine Wohnung oder ein Haus in der sogenannten "besseren" Gegend."

 

Und wer sich die beste Gegend nicht leisten kann muß eben mit der zweitbesten vorlieb nehmen. Wo er immer noch mehr zahlen muß als in der drittbesten. Etc..

 

"Sicher gibt es Veränderungen im "Lagedenken". Das sieht man gerade in der Hauptstadt Berlin, wo Prenzelsberg und Kreuzberg en vogue werden. Aber es wird lange dauern, wenn überhaupt, bis das Wedding, Neuköln oder Marzahn begehrte Wohngegend wird. Da wohnt man lieber bescheidener in Zehlendorf oder Schöneberg."

 

Beschäftige doch bitte mal einfach mit dem Wohnungsangebot der Gagfah in Berlin! Mit google-streetview kannst Du jetzt die Straßen inspizieren in denen die Häuser sind. Teilweise sogar - von außen - die Häuser selbst.

 

"Wenn ich dein Unternehmen Gagfah zu schlecht gemacht haben sollte, bitte ich um Nachsicht."

 

Kein Problem.

 

Immerhin fängst Du ja damit an Dich ernsthaft mit dem Thema zu beschäftigen.

 

Und kritische Anmerkungen sind mir stets willkommen. Schließlich ist auch bei Gagfah nicht alles Gold was glänzt. B)

[Zinsen]

Billig eingekauft haben sie schon, ich hatte die Tage mal den Durchschnittspreis überschlagen und das waren 600 und ein paar Zerquetschte pro qm. Auch wenn das größtenteils einfache bis einfachste Wohnlagen sind; das war kein teurer Einkaufspreis.

[gack]

Was soll der Kleinanleger tun? Jetzt verkaufen und später wieder billiger einsteigen? Oder glaubt Ihr Gagfah ist tot? Wie lange wird es dauern bis der Kurs wieder über 8 Euro steht. Was meint Ihr?

Gruss

Gack

[35sebastian]

 

Immerhin fängst Du ja damit an Dich ernsthaft mit dem Thema zu beschäftigen.

 

.

 

Ich habe mich immer schon mit diesem Thema beschäftigt, nur nicht speziell mit Gagfah.

Dabei komme ich aber zu grundsätzlich anderen Ergebnissen , wie ich ausführlich erläutert habe.

Für mich ist Gagfah kein solides Investment.

Nach meinen Erfahrungen und den Erfahrungen meiner Bekannten sind Wohnimmoblien ein höchst schwieriges und wenig rentierliches Geschäft.

Zu besseren Zeiten war ich , wie viele andere auch, auf der Verkäuferseite.

 

Jetzt habe ich aber wirklich viel zu einem Unternehmen gesagt, in das ich nicht investieren will, zumindest nicht dauerhaft und zu diesem Kurs.

Bei absoluten Tiefstkursen könnte auch ich schwach werden.

Genügend Bausubstanz ist ja da - bei Gagfah.

[kleinanleger1]

Was soll der Kleinanleger tun? Jetzt verkaufen und später wieder billiger einsteigen? Oder glaubt Ihr Gagfah ist tot? Wie lange wird es dauern bis der Kurs wieder über 8 Euro steht.

Der Kleinanleger sollte nicht versuchen, die Irrationalität der Märkte zu prognostizieren.

 

Jedenfalls nicht wenn er irgendwann einmal Großanleger werden will wie Warren Buffet.

 

Wann Gagfah wieder über 8, 9, 10 Euro oder sonstwo stehen wird weiß kein Mensch.

 

ME ist der NAV der Gagfah von über 12 Euro realistisch.

ME dürfte der NAV in den nächsten Jahren auf 15 - 20 Euro ansteigen.

 

Also ist Gagfah einstellig allemal ein Kauf.

 

Gagfah tot?

 

Wer sich von dem hirnlosen Geschrei des Gossenjournallismus beeinflußen läßt ist selber schuld.

[juro]

Wenn man Gagfah als Ganzes komplett kaufen würde, müssten die Schulden mitübernommen u. zum Kaufpreis addiert werden, abzüglich Cash equivalent => Enterprise Value.

 

Enterprise Value = Börsenkapitalisierung plus Schulden abzüglich der vorhandenen Barmittel (Cash) und anderer Aktiva, die unmittelbar in Cash umgewandelt werden könnten (Cash equivalent).

 

 

Anbei meine (grob) geschätzten Zahlen für 2011 - in Relation zum aktuellen Kurs:

 

 

 

Das Unternehmen notiert bezogen auf den Kurs zwar unter Nettoanlagewert / Eigenkapital (KBV 0,7), bezogen auf den Enterprise Value ergibt sich ein EnterpriseValue/Buchwert-Verhältnis von 3,4. Soviel zum Thema notiert unter Buchwert. Das Enterprise-Value hier heranzuziehen halte ich für wesentlich sinnvoller als die Börsenkapitalisierung.

 

D.h. ich würde real für das Unternehmen insgesamt nicht 1,628 Mrd. EUR bezahlen, sondern durch die zusätzliche Schuldenübernahme und abzgl. Cash-equavilent effektiv 7,732 Mrd. EUR.

 

Bezogen auf den jetzigen Kurs sind aktuellen restlichen Bewertungszahlen nicht gerade günstig, bezogen auf den Enterprise Value sogar ein absolutes NoGo.

 

Aufgrund der abartigen Verschuldung und der Krisenanfälligkeit wäre das Unternehmen zumindest für mich kein gutes Investment - zu aktuellen Kursen. So ein Unternehmen würde ich wenn überhaupt nur zum absoluten Schnäppchenpreis kaufen. Und hierzu müsste ein sehr deutliche Kurskorrektur erfolgen.

 

Ausserdem müsste erkennbar sein, dass das Unternehmen durch entsprechende Cash-Flows langfristig die horrenden Schulden sukzessive abbauen kann. Das kann ich zu jetzigem Zeitpunkt nicht erkennen. Margin of Safety nicht vorhanden bzw. negativ. Das hohe Risiko zumindest längerfristig gesehen steht m.E. in keinerlei Relation zum mgl. Ertrag. Das Unternehmen ist alles andere als günstig bewertet.

 

Man schaue sich hier zusätzlich auch die rot hinterlegten Bewertungskennzahlen bezogen auf den EnterpriseValue an.

 

Desweiteren schwanken die Zahlen stark bzw. das Unternehmen ist schwer kalkulierbar. EK-Rendite bzw. GK-Rendite kaum vorhanden. Allerdings muss man bei Gagfah branchenspezifische Eigenheiten beachten.

 

Alle Einschätzungen bezogen auf fundamentaler Basis auf mittel- bis langfristige Sicht.

[kleinanleger1]

Das Unternehmen notiert bezogen auf den Kurs zwar unter Nettoanlagewert / Eigenkapital (KBV 0,7),

Siehst Du - stimmt doch.

 

bezogen auf den Enterprise Value ergibt sichein EnterpriseValue/Buchwert-Verhältnis von 3,4.

Ja und? So ist das nun einmal bei Untermehmen mit einer Eigenkapitalquote von um die 25%.

 

Sicher: niedrige Eigenkapitalquote => hoher Hebel.

 

Gut, wenn das Underlying (Immobilien) steigt bzw. schlecht wenn es fällt.

 

Soviel zum Themanotiert unter Buchwert.

Hat leider mit dem Thema 'notiert unter Buchwert' nicht das geringste zu tun.

 

Wenn Du den hohen Hebel bei Gagfah nicht magst - bitte sehr.

 

Aber der Abschlag zum Buchwert ist immer noch 25% und der zum NAV 37%.

 

Das Enterprise-Value hier heranzuziehen halteich für wesentlich sinnvoller als die Börsenkapitalisierung.

Äh - warum?

 

Was soll das aussagen?

 

Nur mal so zum Vergleich: Siemens AG

 

Marktkapitalisierung: 87,2 Mrd.

Verbindlichkeiten: 74,9 Mrd.

Cash: -15.7Mrd.

Enterprise Value: 146,4 Mrd.

Buchwert: 32,1 Mrd.

 

EnterpriseValue/Buchwert-Verhältnis von 4,6.

 

Um auf die 3,4 von Gagfah zu kommen dürfte der Enterpise Value nur 109,14 betragen. Das heißt, die Marktkapitalisierung dürfte nur 49,94 Mrd betragen.

 

Also müßte der Siemens Kurs um 43% fallen, um das gleiche - von Dir ja immer noch als zu hoch erachtete - EnterpriseValue/Buchwert-Verhältnis von 3,4 zu erreichen.

 

Welche Bedeutung eine Kennzahl (EnterpriseValue/Buchwert-Verhältnis) haben soll, die steigt wenn der Aktienkurs steigt, und auch steigt wenn die Verschuldung steigt, aber sinkt wenn der Nettowert der Firma steigt, solltest Du Dir vielleicht noch einmal überlegen.

 

Zu Deinen Schätzungen für 2011 Stellung zu nehmen erübrigt sich wohl. Wieso man bei einem Immobilienunternehmen nicht von den tatsächlich vorliegenden Ergebnissen z.b. für die ersten 9 Monate 2010 ausgeht ist mir vollkommen unklar. Denn ein Immobilienunternehmen ist kein Chiphersteller. Änderungen finden nur sehr langsam statt.

 

Insofern ist es müßig über die von Dir willkürlich aus der Luft gegriffenen Schätzungen zu diskutieren.

 

Es sei denn, Du könntest die anhand der ist-Zahlen und erkennbarer Trends irgendwie begründen.

 

Schließlich ergibt sich da noch die Frage der Definition der von Dir verwendeten Kennzahlen. Wenn Gewinn z.B. Gewinn nach IFRS sein soll, der ja auch Bewertungseffekte enthält, dann erschiene mir Deine Gewinnschätzung für 2011 als absurd niedrig.

 

Und was ist der cashflow? Nur operativ? Wie hoch war der Deineserachtens denn in den ersten 9 Monaten 2010?

 

Etcpp...

[kleinanleger1]

Aufgrund der abartigen Verschuldung und der Krisenanfälligkeit wäre das Unternehmen zumindest für mich kein gutes Investment

Durch Wiederholung wird Deine bereits widerlegte Behauptung von der 'abartigen Verschuldung' auch nicht wahrer.

 

Ein LTV von 67% ist bei Wohnimmobilien vollkommen normal.

 

Und wenn Gagfah abartig verschuldet ist, was ist dann Siemens? Eigenkapitalquote 28,8%. Wobei deren Geschäft wesentlich volatiler ist als Wohnungsvermietung.

 

Und auch die Krisenanfälligkeit besteht nur in Deiner Phantasie. In der letzten Krise sind die Quadratmetermieten gestiegen - nicht gesunken.

 

Die Wohnung ist ja auch das letzte woran die Menschen sparen, und nicht das erste.

 

Ausserdem müsste erkennbar sein, dass das Unternehmen durchentsprechende Cash-Flows langfristig die horrenden Schulden sukzessiveabbauen kann. Das kann ich zu jetzigem Zeitpunkt nicht erkennen.

Wenn Du das nicht erkennen kannst liegt das aber auch leider nur an Dir.:-

 

Denn bereits im Beitrag #72 habe ich Dich darauf hingewiesen, daß

Die Finanzschulden sind von 6,730 Milliarden im 3. Quartal 2008 auf 6,161 Milliarden im 3. Quartal 2010 gesunken.

 

Und was soll an den Schulden horrend sein? Fremdkapital gehört bei Immobilienunternehmen zum Geschäftsmodell zwecks Steigerung der Eigenkapitalrendite.

[kleinanleger1]

In einer Pressemitteilung vom 4.3.2011 nimmt die Gagfah noch einmal zu der möglichen Klage seitens der Stadt Dresden Stellung:

Luxemburg, 04. März 2011 In Ergänzung zur AdHoc-Mitteilung über die Aktivitäten der GAGFAH in Dresden erklärt dasUnternehmen zur weiteren Erläuterung der Situation:

 

Im Jahr 2006 erwarb die GAGFAH von der Stadt Dresden für mehr als1,7 Milliarden Euro die städtische Wohnungsgesellschaft WOBA mit über45.000 Wohnungen. Durch diese Transaktion konnte die Stadt Dresden ihrefinanziellen Verpflichtungen begleichen und sich schuldenfrei stellen.Seit dieser Zeit hat die GAGFAH eine sehr partnerschaftliche Beziehungmit der Stadt Dresden. Als Teil des Kaufvertrags verpflichtete sich dieGAGFAH zum besonderen Schutz der Mieter durch eine Sozialcharta, dieunter anderem die Mietkosten, Reparaturen undInstandhaltungsaufwendungen sowie das Wohnrecht der Mieter regelt. DieGAGFAH hat die Regelungen der Sozialcharta akzeptiert und istüberzeugt, dass sie sich gemäß Geist und Inhalt der Charta verhält undverhalten hat.

 

Die GAGFAH hat seit dem Kauf über 130 Millionen Euro in dasWOBA-Portfolio investiert. Dabei haben wir das Leerstandsniveau von 13auf aktuell 6 Prozent gesenkt und stellen erschwinglichen Wohnraum fürviele neue Bewohner zur Verfügung. Durch ihre Immobilientransaktionenist es der GAGFAH darüber hinaus gelungen, neue Investoren für Dresdenzu gewinnen.

 

Die Stadt Dresden hat der GAGFAH heute mitgeteilt, dass sie aufgrundeines anderen Verständnisses verschiedener Teile der Sozialcharta dieEinreichung einer Klage erwägt. Dieses unterschiedliche Verständnisbezieht sich auf den Wortlaut in einigen Verträgen, welche die GAGFAHbei dem Verkauf von Immobilien verwendet hat. Die Stadt Dresden hatnoch keine abschließende Entscheidung über die Einreichung einer Klagegetroffen. Eine solche Entscheidung würde einen gesonderten Beschlussdes Stadtrats erfordern. Die Stadt Dresden hat keinen konkreten Betragin Bezug auf mögliche Ansprüche genannt, aber angedeutet, dass dieForderungen wesentlich sein können.

 

Die GAGFAH ist überzeugt, dass sie die Verpflichtungen aus derSozialcharta und dem Privatisierungsvertrag eingehalten hat. Imfraglichen Zeitraum hat die GAGFAH rund 3.400 Wohnungen im Volumen vonca. 91 Millionen Euro verkauft. Jeder neue Eigentümer hat sichebenfalls zum Schutz der Rechte der Mieter verpflichtet. Wir sindüberzeugt, dass wir die Interessen unserer Mieter im Rahmen derSozialcharta angemessen schützen, und nach unserem Wissen ist weder einMieter durch die Verkäufe finanziell benachteiligt worden noch istsolch eine Benachteiligung zu erwarten. Die GAGFAH wird sich deshalbmit Nachdruck gegen jede gegenteilige Aussage und gegen etwaigeAnsprüche, welche die Stadt Dresden geltend macht, zur Wehr setzen.

 

 

[kaspi]

Was soll der Kleinanleger tun? Jetzt verkaufen und später wieder billiger einsteigen? Oder glaubt Ihr Gagfah ist tot? Wie lange wird es dauern bis der Kurs wieder über 8 Euro steht. Was meint Ihr?

Gruss

Gack

 

Immer mit der Ruhe. Es wird nichts so heiß gegessen .....

 

Gagfah wird sich einigen müssen, ewige Auseinandersetzungen dürften eher unwahrscheinlich sein. Im Zweifelsfall bietet man den Kindern der Stadtverordneten gute Posten im Gagfah-Rechnungswesen an, das ist in der Politik doch so üblich.

 

Also------> wie es gekocht wird.

 

Bei 7 werde ich nachlegen. Was soll ich mich aufregen.

[kleinanleger1]

Presseerklärung der Stadt Dresden vom 4.3.2011 :

 

 

" Stadtrat berät über Vertragsstrafenansprüche gegen GAGFAH

 

Die Verwaltung der Landeshauptstadt Dresdenhat eine Beschlussvorlage vorbereitet, in der dem Stadtrat empfohlen wird,gegen die GAGFAH Vertragsstrafenansprüche wegen der Verletzung von Verpflichtungenaus dem WOBA-Privatisierungsvertrag des Jahres 2006 geltend zu machen.Die GAGFAH hatte im WOBA-Privatisierungsvertrag nicht nur die Pflicht übernommen,beim Einzelverkauf von Wohnungen vor Verkauf an Dritte den Mietern denWohnungskauf anzubieten, sondern auch diese Andienungspflicht beim Verkaufvon ganzen Häusern an Käufer weiterzugeben und diese Käufer zu verpflichten,diese Pflichten wiederum an weitere Käufer weiterzugeben. Diese Vertragskonstruktionwurde gewählt, um die Verpflichtung zur Andienung der Wohnungen an dieMieter in der Veräußerungskette nicht abreißen zu lassen. Außerdem hattedie GAGFAH die Bezahlung von Vertragsstrafen für den Fall der Verletzungder Andienungspflicht sowie der Weitergabepflicht übernommen und sich verpflichtet,diese Vertragsstrafenverpflichtungen an den jeweiligen Käufer ganzer Häuserweiterzugeben sowie diese Pflicht zur Weitergabe der Vertragsstrafeversprechenebenfalls weiterzugeben, falls die Käufer diese Wohnobjekte abermals verkaufen.Die GAGFAH hat in einer Vielzahl von Verkaufsverträgen gegen die Verpflichtungzur Weitergabe der Weitergabepflicht und die Verpflichtung zur Weitergabeder Vertragsstrafen verstoßen. Deshalb wird vorgeschlagen die GAGFAH aufdie Bezahlung von Vertragsstrafe zu verklagen."

 

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

 

Ein Verstoß gegen die "Verpflichtungzur Weitergabe der Weitergabepflicht" wäre eine schlüßige Begründung für die Forderung einer Vertragsstrafe, und ebenso ein Verstoß gegen die "Verpflichtung zur Weitergabe der Vertragsstrafenversprechen". Zu prüfen ist natürlich in einem solch Fall,

1. ob Gagfah diese Verpflichtungen tatsächlich so eingegangen ist wie hier von der Stadtverwaltung behauptet wird,
2. ob Gagfah es tatsächlich versäumt hat in in allen oder einigen seiner Verkaufsverträge diese Pflichten ganz oder teilweise zu erfüllen,
3. ob tatsächlich auch bei geringfügiger oder teilweiser Verletzung seiner Verpflichtungen die volle Vertragsstrafe fällig ist, oder nur ein entsprechender Anteil.

Die Bringpflicht im Gericht der öffentlichen Meinung liegt hier natürlich zunächst beim Kläger.

 

Eine Veröffentlichung der Beschlußvorlage der Stadtverwaltung Dresden kann ich dem Netzauftritt der Stadt Dresden bisher nicht entnehmen. Sollte die Verwendung der Gegenwartsform "berät" in der Überschrift nicht fehlerhaft sein, so könnte sich das auf die Sitzung des "zeitweiligen Ausschußes" am 4.3.2011 beziehen. Für diese liegt aber leider keine schriftliche Einladung vor. Was man häufig findet sind hingegen nichtöffentliche Sitzungen über die Beförderung von Beamten - ein wichtiger Bestandteil der bundesrepublikanischen Selbstbedienungsdemokratur.

 

Aber vielleicht wird die Beschlußvorlage ja demnächst nachgereicht. Auf alle Fälle habe ich an die Stadt Dresden eine diesbezügliche Anfrage gerichtet.

 

Mal sehen was da kommt.

[Kaffeetasse]

wow, hier hat aber echt einer nen narren an seiner aktie gefressen das ist ja ein regelrechtes bombardement mit beiträgen...mit einen eindeutigen ziel.

ausgewogen ist jedenfalls was anderes.

[kleinanleger1]

Sollte tatsächlich in sechs bis sieben Jahren der BGH Gagfah zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Millionenhöhe (Die vom Aktionär gemeldeten "Milliarden" sind blühender Unsinn) verurteilen, so wäre zu prüfen inwieweit Beratungsfehler oder Berufspflichtverletzungen der Juristen die die Verkaufsverträge gestaltet haben vorliegt, und inwieweit die Berufshaftpflichtversicherungen derselben hier heranzuziehen sind.

 

Daß Zwischenurteile sächischer Gerichte vorläufig vollstreckbar gestellt werden ist eher nicht anzunehmen - die Immobilien laufen schließlich nicht weg. Allenfalls wären Eintragungen von nachrangigen Sicherungshypotheken vorstellbar.

 

Eine Verwertung des Dresdner Portfolios wird aufgrund der von der Stadt Dresden ausgelösten Verunsicherung natürlich erheblich erschwert. Das sollte aber bei der von mir erwarteten Wertentwicklung langfristig positiv sein.

 

Die Bürger Dresdens werden es sich natürlich überlegen müssen ob sie sich weiterhin als Stimmvieh von Parteien mißbrauchen lassen wollen, die im Dresdner Wohnungsbau wieder den alten Schlendrian mit 13% Leerstand und Pöstchen bei der WoBa für Parteikarrieristen herbeiführen wollen.

[kleinanleger1]

wow, hier hat aber echt einer nen narren an seiner aktie gefressen

Das mag tatsächlich der Fall sein. Und ist nicht verboten.

 

das ist ja ein regelrechtes bombardement mit beiträgen...mit einen eindeutigen ziel.

Und welches ist das eindeutige Ziel?

 

Nur heraus mit der Sprache - dunkele Andeutungen kannst Du Dir sparen.

 

ausgewogen ist jedenfalls was anderes.

Zwecks "Ausgewogenheit" oder dem was Du Dir darunter vorstellst kannst Du Dich ja bei Monitor und der Sächsischen Zeitung bedienen lassen. Erstere immerhin durch staatliche Zwangsabgaben finanziert.

 

Ansonsten wäre es begrüßenswert wenn Du Dich selbst zur Sache äußern würdest anstatt Dich zu beschweren daß ich das tue.

 

Wenn Dir Beiträge über Gagfah nicht passen - es gibt nicht nur genügend andere Aktien, wie Du hier letztens zum besten gegeben hast, sondern auch genug andere Threads in die Deine unsachlichen Beiträge besser passen würden.

[Kaffeetasse]

ich denke, was du hier in den knapp 2 wochen deiner mitgliedschaft machst, spricht für sich...von insgesamt 53 beiträgen gute 50 hier im gagfah-thread.

bewirb dich doch bei denen im bereich öffentlichkeitsarbeit

[Aktiencrash]

wow, hier hat aber echt einer nen narren an seiner aktie gefressen

Das mag tatsächlich der Fall sein. Und ist nicht verboten.

 

das ist ja ein regelrechtes bombardement mit beiträgen...mit einen eindeutigen ziel.

Und welches ist das eindeutige Ziel?

 

Nur heraus mit der Sprache - dunkele Andeutungen kannst Du Dir sparen.

 

ausgewogen ist jedenfalls was anderes.

Zwecks "Ausgewogenheit" oder dem was Du Dir darunter vorstellst kannst Du Dich ja bei Monitor und der Sächsischen Zeitung bedienen lassen. Erstere immerhin durch staatliche Zwangsabgaben finanziert.

 

Zwangsabgabe ? Wenn du die Sendung "Monitor" konsumierst, dann hast du eine Dienstleistung beansprucht, die zu bezahlen ist.

[kleinanleger1]

 

ich denke, was du hier in den knapp 2 wochen deiner mitgliedschaft machst, spricht für sich...von insgesamt 53 beiträgen gute 50 hier im gagfah-thread.

Wenn das was ich mache für sich spricht kannst Du Dir Deine unsachlichen Kommentare doch wohl schenken.

 

bewirb dich doch bei denen im bereich öffentlichkeitsarbeit

Nur wenn Du Dich beim Zirkus Krone als Clown bewirbst.

[kleinanleger1]

Zwangsabgabe ? Wenn du die Sendung "Monitor" konsumierst, dann hast du eine Dienstleistung beansprucht, die zu bezahlen ist.

 

Müllabfuhr ist eine Dienstleistung - die von Monitor besorgte Müllanlieferung hingegen nicht.

 

Abgesehen davon wird die BRD Propagandasteuer unabhängig davon eingezogen ob ich mir jemals irgend etwas von dem öffentlich-rechtlichen Müll einverleibe. Besitz eines Internetfähigen Computers reicht.

 

Also handelt es sich im der Tat um eine Zwangsabgabe.

[kleinanleger1]

Und hier einige Kostproben aus dem letzten Meisterstück des "öffentlich-rechtlichen" Kampagnenjournalismus:

 

"Ohne zunächst genau zu wissen, welchen Inhalts die mögliche Klage war,stürzte die Gagfah-Aktie bis zum Ende des Parketthandels in Frankfurtum mehr als zwölf Prozent ab."

 

Diese Unwissenheit der Gagfah-Aktie ist in der Tat äußerst bedauerlich.

 

Oder sollte hier ein lediglich ein Mangel an Kenntnissen der deutschen Sprache bei den Schreiberlingen der ARD zum Vorschein kommen?

 

Weiter im Originalton boerse.ARD.de:

 

'Wie sich am Wochenende herausstellte, war die Reaktion der Anlegerkeinesfalls übertrieben. Bis zu 925 Millionen Euro könnte die StadtDresden von Gagfah fordern, berichtet die "Sächsische Zeitung",'

 

Achso - wenn es in der "Sächsischen Zeitung" steht, dann ist es ja wohl Tatsache. Und was steht diesbezüglich in der Sächsischen Zeitung am 5.3.?

 

Dort steht: "Nach SZ-Informationen soll es um ein Volumen von bis zu 925 Millionen Euro gehen."

 

"Bis zu" - was das wohl heißen mag? Und diese "Informationen" - warum legt man die nicht vor?

 

Aus den unbegründeten Vermutungen der Sächsischen Zeitung werden bei der ARD dann handfeste Tatsachen.

 

Weiter geht's bei der ARD:

 

'Gagfah habe jedoch, so die Stadt Dresden, "in einer Vielzahl vonVerkaufsverträgen" gegen die so genannte Andienungspflicht verstoßenund müsse nun die vereinbarte Vertragsstrafe zahlen, insgesamt 925Millionen Euro.'

 

Was die Stadt Dresden tatsächlich selbst gesagt hat kann man der Presserklärung der Stadt Dresden entnehmen, die in Beitrag #112 im vollen Wortlaut nachzulesen ist.

 

1. Der Streitpunkt ist nicht wie von der ARD behauptet ein Verstoß die sogenannte Andienungspflicht, sondern der angebliche Verstoß Gagfah's gegen "die Verpflichtung zur Weitergabe der Weitergabepflicht und die Verpflichtung zur Weitergabe der Vertragstrafen".gegen die Verpflichtung zur Weitergabe der Weitergabepflicht und die Verpflichtung zur Weitergabeder Vertragsstrafen.
2. Ob die Stadt Dresden sich tatsächlich zu einer Klage gegen die Gagfah entschließen wird hat der Rat der Stadt erst noch zu entscheiden - daß die Stadt Dresden bereits jetzt der Ansicht sei die Gagfah müsse eine Vertragsstrafe zahlen ist also vollkommen verkehrt.
3. Von den hier seitens der ARD der Stadt Dresden fälschlich in den Mund gelegten 925 Millionen weiß die Pressestelle der Stadt Dresden selber anscheinend auch noch nichts.

Der Unterschied zwischen den Behauptungen die in dem ARD Artikel aufgestellt werden und den nachprüfbaren Fakten ist schon so groß daß man hier von Phantasiejournalismus sprechen muß.

 

Und sollte die ARD nicht alsbaldigst Beweise für Ihre unbewiesenen Behauptungen vorlegen müßte man von Lügenjournalismus sprechen.

[Stairway]

 

Juro, du machst hier ein paar Fehler bei den Kennzahlen. Der Reihe nach:

 

1. Enterprise Value / Gewinn -> Diese Kennzahl gibt es nicht. Macht auch keinen Sinn, denn Ergebnis- und Bezugsgröße müssen immer passen. Bei den EV-Kennzahlen schaust du, welche Zahlungsströmen allen Kapitalgebern zur Verfügung stehen und das sind Umsatz, EBITDA, EBIT und der Free-Cashflow vor Zinszahlungen. Eine EV/JÜ-Kennzahl ist aber falsch, da inkonsistent. (Das KUV ist daher übrigens auch eine falsche Kennzahl, aber das ist eine andere Baustelle).

 

2. Enterprise Value / Buchwert -> Bringt meiner Meinung nach keinen wirklichen Mehrwert. Auf welchen Buchwert bezieht sich das ?

 

3. Richtig wird die Auswertung, wenn du EV/EBITDA, EV/EBIT (dabei immer noch die Steuern berücksichtigen) und EV/FCF (vor Zinsen) einbaust. Die haben dann auch eine entsprechende Aussagekraft.

[kleinanleger1]

Nochmal fast 10% runter auf 7,01 in der Eröffnung heute morgen.

 

Die letzten ARD-Gläubigen dürften ja wohl jetzt 'raus sein.

 

Wobei die Anti-Gagfah Hetzkampagne leider wohl auch zumindest in diesem und im nächsten Quartal Neuvermietungen etwas erschweren dürfte.

 

Denn so richtig schick ist das ja nicht - da war doch was mit Monitor, war da nicht? Und dann die Trillionenklage!

 

Auf der anderen Seite dürften die langfristigen Auswirkungen auf die Qualität der Mieterschaft ebenso positiv sein wie diejenigen auf das Aktionariat:

 

Wer die Systemmedien das Denken für sich erledigen läßt muß halt leider draußen bleiben.

[Billyw]

Nochmal fast 10% runter auf 7,01 in der Eröffnung heute morgen.

 

Die letzten ARD-Gläubigen dürften ja wohl jetzt 'raus sein.

 

Wobei die Anti-Gagfah Hetzkampagne leider wohl auch zumindest in diesem und im nächsten Quartal Neuvermietungen etwas erschweren dürfte.

 

Denn so richtig schick ist das ja nicht - da war doch was mit Monitor, war da nicht? Und dann die Trillionenklage!

 

Auf der anderen Seite dürften die langfristigen Auswirkungen auf die Qualität der Mieterschaft ebenso positiv sein wie diejenigen auf das Aktionariat:

 

Wer die Systemmedien das Denken für sich erledigen läßt muß halt leider draußen bleiben.

 

Nochmal fast 10% runter auf 7,01 in der Eröffnung heute morgen.

 

Die letzten ARD-Gläubigen dürften ja wohl jetzt 'raus sein.

 

Wobei die Anti-Gagfah Hetzkampagne leider wohl auch zumindest in diesem und im nächsten Quartal Neuvermietungen etwas erschweren dürfte.

 

Denn so richtig schick ist das ja nicht - da war doch was mit Monitor, war da nicht? Und dann die Trillionenklage!

 

Auf der anderen Seite dürften die langfristigen Auswirkungen auf die Qualität der Mieterschaft ebenso positiv sein wie diejenigen auf das Aktionariat:

 

Wer die Systemmedien das Denken für sich erledigen läßt muß halt leider draußen bleiben.

 

Aller guten Dinge sind drei - sorry, dass ich die Seite so strapaziere, vielleicht kann man ja meine Fehlversuche zu antworten wieder löschen, aber jetzt klappt es hoffentlich:

 

 

.... bei den Kursen kann sich das Rückkaufprogramm dann ja voll entfalten - mals sehen, wieviele Aktien am Schluss noch in Umlauf sind????

Trotz Trillionenklage - gibt's schon was Neues in Richtung Quatalsdividende?

 

Gute Nerven und genügend trockenes Pulver zum nachlegen

 

Grüße Billy

[35sebastian]

.... bei den Kursen kann sich das Rückkaufprogramm dann ja voll entfalten - mals sehen, wieviele Aktien am Schluss noch in Umlauf sind????

Trotz Trillionenklage - gibt's schon was Neues in Richtung Quatalsdividende?

 

Gute Nerven und genügend trockenes Pulver zum nachlegen

 

Grüße Billy

 

Das bestätigt meinen Eindruck: sehr solides Investment.

 

Nichts für mich.

[kleinanleger1]

@Billyw

 

In diesem Brett kannst Du Deine Beiträge auch nach Erstellung beliebig oft bearbeiten.

 

Einfach die Schaltfläche 'Bearbeiten' unter dem Beitrag anklicken.

 

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Hinsichtlich der Quartalsdividende ist noch nichts bekannt.

 

Die wird stets im Quartalsbericht - der diesesmal ja der Jahresbericht 2010 ist - bekannt gegeben.

 

Die vielerseits geäußerte Annahme einer konstanten Dividende teile ich übrigens nicht.

 

Denn durch den Aktienrückkauf hat sich ja die Geschäftsgrundlage geändert.

 

Einen Schwenk auf 'Aktienrückkauf statt Dividende' halte ich für durchaus möglich.

 

Denn für seine Dividende muß der deutsche Anleger ja volle 26,375% Abzocksteuer (incl. Solidarität mit dem öffentlichen Selbstbedienst und Weltsozialamt) löhnen.

 

Wenn er hingegen die entsprechende Anzahl von Aktien in den Rückkauf gibt ist ja nur der den Kaufpreis überschießende Betrag abzocksteuerpflichtig.

 

Und für Wiederanleger - die im Falle eines Aktienrückkaufs einfach garnichts machen und zuschauen wie sich ihr Firmenanteil erhöht - wird überhaupt keine Steuer fällig.